对业主行使物业合同抗辩权的规制.doc

对业主行使物业合同抗辩权的规制 导读：龙源期刊网 对业主行使物业合同抗辩权的规制作者：郑仪 来源：中国房地产2011 年第 05 期近年来，我国物业服务行业获得了飞速发展，并由此引发了大量的问题和纠纷对业主行使物业合同抗辩权规制.doc龙源期刊网 对业主行使物业合同抗辩权的规制作者：郑仪 来源：中国房地产2011 年第 05 期近年来，我国物业服务行业获得了飞速发展，并由此引发了大量的问题和纠纷。其中，又 以物业费追索纠纷在物业服务合同纠纷中最为普遍。在物业费追索纠纷中，业主均会以物业公 司提供服务不符合合同标准、收费不规范、小区安全没有保障等各种理由进行抗辩，拒绝交纳 物业费。为了有效化解业主与物业公司之间的物业服务纠纷，最高人民法院出台了关于审理 物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称解释)，对物业服务合同中的 业主抗辩权的行使与限制作了具体规定。那么司法实践中如何规范业主抗辩权的行使，引导小 区物业良性发展，是一个十分重要的课题。一、业主行使物业合同抗辩权的现状当前在司法实践中，物业服务企业以拒绝交纳物业费为由起诉业主，而业主往往以小区及 周边市政工程建设、开发商遗留问题、未享受物业服务企业已经提供的服务等作为拒交物业费 的抗辩理由。这些情形因不属于解释第 6 条规定的行使物业合同抗辩权的“正当理由”，而 被法院驳回诉讼请求。实际上，法院在审理这些案件的过程中，判断业主拒交物业费是否基于 正当理由，主要通过业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。由于物业服务合同的 特殊性，如物业服务对象业主的人数众多性、服务行为的持续性、服务质量标准主观感受 不确定性等，业主滥用抗辩权难以达到维护自身合法权益的目的，也损坏了业主自治机制和正 常的物业服务秩序。因此，应对滥用抗辩权行为进行限制。二、物业合同抗辩权限制的原因(一)物业合同的公益性一般认为，物业服务合同的权利基础是建筑物区分所有权中的成员权，成员可以通过共同 行使成员权来自行管理小区物业，也可以委托物业公司进行管理。在委托管理的情形下，就产 生了物业合同。因此，物业管理本身即是在建筑物区分所有权条件下众多业主为实现公共利益 而产生，也即物业服务要保障全体业主的公共利益。若只讲物业公司和业主之间的交易性，放 任业主任意行使抗辩权，必然会影响到全体业丰的利益。如业主拖欠物业服务费，会严重损害龙源期刊网 物业公司的合法权益，影响其正常经营，造成物业服务质量下降，从长远来看，损害的还是全 体业主的合法权益，导致物业服务合同的公益性目的无法实现。(二)诚信原则从合同法理角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，从合同中 给予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求物业服务合同的双方当事人 应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系，同时，允许当事人行使抗辩权，但不得滥 用抗辩权。在审理物业服务合同时，法官必须理性地审查业主的拒交行为是否符合诚实信用原 则。既要防止业主滥用抗辩权损害物业服务企业的正当权利，也要避免物业服务企业的违约行 为给业主带来无法弥补的损失。三、引导业主抗辩权的合理行使(一)正确使用“正当理由”解释第 6 条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内 仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据上述规 定，业主行使抗辩权应有“正当理由”。这里所谓的“正当理由”，应严格限制在物业公司不履行 物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其他正当的、合理的事由。因为，在业主欠 费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须 继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。在物业服务企业未经批准，擅自扩 大收费范围、提高收费标准、重复收费时，应当认可业主的“正当理由”抗辩，驳回物业服务企 业的诉讼请求。(二)合理分配举证责任我国民事诉讼法明确规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证 据加以证明。按照谁主张谁举证的原则，如果业主认为存在“正当理由”拒交物业费时，应当对 其主张的“正当理由”举证证明。一方面，将举证责任分配给业主，在强化业主责任的基础上， 有利于防止业主抗辩权的滥用；另一方面，由于物业服务合同的