盘活存量资产提升企业价值.docx

张沛永 1，刘卫功 1，周秀利 2（1. 北京市政建设集团有限责任公司 ， 北 京 100048； 2. 北京易成市政工程有限责任公司 ， 北 京 100176）摘 要 ：论述了盘活存量资产对大型施工企业提升企业价值的重要作用和实现多元化经营的途径 。 结合案例对盘活运作 的困境做了深入分析 ，对盘活存量资产的方案进行了有益地探索 。关 键 词 ：企 业 管 理 ；存 量 资 产 ；盘 活 ；多 元 化 经 营中 图 分 类 号 ： f 273.4文 献 标 志 码 ： b文 章 编 号 ：1009-7767（2010）02-0162-03activating the existing assets to increase the value of a corporationzhang peiyong，liu weigong，zhou xiuli建 筑 施 工 企 业 处 于 各 产 业 微 笑 曲 线 的 底 端 ，获 利性 较 差 ，如 何 提 升 施 工 企 业 价 值 ， 业 内 人 士 进 行 了 大 量的探讨，主要是向上下游企业延伸。 大型施工企业经过 长 期 发 展 ，具 有 积 累 大 量 存 量 资 产 的 特 点 ， 通 过 内 部 挖 潜 可 以 迅 速 向 上 下 游 产 业 延 伸 ， 因 此 ， 盘 活 存 量资产成为大型施工企业提升企业价值的一种新选择 。1盘 活 存 量 资 产 是 大 型 施 工 企 业 提 升 企 业 价 值 的 新 选择20 世纪 90 年代以来，我国建筑施工行业进入发展 的 “快 车 道 ”，然 而 ， 随 着 经 济 的 飞 速 发 展 和 城 市 化 进程的加速，施工行业逐步成为市场化程度最高的行业 ，利 润 不 断 降 低 ，行 业 发 展 陷 入 规 模 扩 张 和 利 润 降 低 的 困境，具体表现在：1）施工本身处 于各行业微 笑曲线的底 端 。 根据宏 基 集 团 创 办 人 施 振 荣 先 生 提 出 的 “微 笑 曲 线 ”（smilingcurve） 理 论 ， 组 装 、 制 造 处 于 产 业 链 上 获 利 最 低 的 位 置 ，技 术 、专 利 和 品 牌 、服 务 分 别 处 于 产 业 链 左 右 两 边获 利 较 高 的 位 置 。 运 用 微 笑 曲 线 理 论 ，结 合 建 筑 施 工行 业 特 点 ，施 工 企 业 如 同 组 装 和 制 造 一 样 ，获 利 最 低 ；投 资 和 运 营 作 为 施 工 的 上 下 游 则 处 于 产 业 链 中 获 利 较高的位置。2）市场竞争激烈。 以北京市建筑市场为例，1978 年 建 筑 企 业 约 408 家 ，2000 年 迅 速 增 加 到 5 000 余 家 ，另 外 在 京 直 接 承 包 工 程 的 外 埠 企 业 还 有 313 家 ，呈 现 出供大于求的买家市场局面。鉴 于 此 ， “ 做 大 做 强 主 业 ， 多 元 化 经 营 ” 逐 渐 成 为建筑施工企 业新的经营 理念 。 在实现 多元化经营 的方式 上 ，多 数 企 业 采 用 了 直 接 对 外 投 资 的 方 式 ， 忽 视 了 挖掘企业 存量资产 的价值 。 某集 团采用了实 事求是的态 度 ，充 分 挖 掘 内 部 资 源 ，通 过 盘 活 存 量 资 产 ，提 升 企 业价值，取得了很好的效果，这种经验是值得借鉴的。2盘 活 存 量 资 产 是 低 成 本 迅 速 实 现 多 元 化 经 营 的 有 效途径多 元 化 经 营 模 式 的 探 索 依 赖 于 对 企 业 内 外 部 市场 环 境 的 分 析 ，包 括 行 业 利 润 变 化 、竞 争 对 手 、企 业 资 源 要 素 、核 心 竞 争 力 等 ， 进 而 对 经 营 业 务 和 资 源 配 置进行调整和重新选择。2. 1成功实现多元化经营依赖的主要条件1）具 有 与 所 进 入 的 新 业 务 领 域 相 匹 配 的 资 源 ，包 括资金、技术、管理人力、客户群或营销渠道等。 新业务领 域 所 需 资 源 与 现 有 企 业 资 源 有 一 个 比 较 大 的 共 享 ，有 利 于 企 业 某 些 关 键 能 力 能 够 方 便 、快 捷 而 且 有 效 的 复 制 到 新 业 务 领 域 中 ，从 而 使 企 业 在 进 入 新 业 务 领 域一开始就能站在比较高的起点之上。2）具有足够的 财力支持 。 多 元化经营的 重要条件 就 是 转 型 资 金 ，企 业 应 具 有 为 转 型 提 供 足 够 的 财 力 支 持或资本运作的能力，特别是可持续的现金流支持。 很 多企业多元化经营转型失败， 最直接的原因就是资金 缺乏 ，如 澳 柯 玛 多 元 化 领 域 的 失 败 、巨 能 的 失 败 ，无 不 是因为缺乏资金所致。2. 2实现多元化经营的操作途径借 助 原 有 资 源 将 业 务 转 向 投 资 、 建 设 、 运 营 服 务管理论坛management forum一体化管理成为众多大型施工企业的选择 。 具体的操作途径包括 ：1）直接对外投资。 利用企业资本优势，通过购买土 地 、固 定 资 产 、股 权 等 方 式 直 接 进 入 其 他 业 务 领 域 ，以 获取收益。 直接对外投资一般具有如下特点：市场化 程 度 高 ；进 入 门 槛 高 ， 对 于 不 以 资 金 管 理 为 主 的 企 业 ，转 型 资 金 压 力 大 ；核 心 能 力 的 转 型 有 一 定 跳 跃 性 ，风 险 高 ，失 败 的 风 险 与 资 金 压 力 联 系 在 一 起 时 ，风 险加剧；新的行业给予转型企业试错的机会少，培养 核心能力时间短 。2）内部挖潜。 企业通过对内部资源进行整合，重新 挖掘和实现 存量资产的 价值 。 内部挖 潜是一个很 好的 切 入 点 ，具 有 可 控 性 强 、资 金 压 力 小 、有 利 于 为 今 后 市 场化投资培养队伍和提高核心能力。该 集 团 在 对 多 元 化 经 营 的 成 功 运 作 条 件 和 操 作 途 径 进 行 分 析 的 基 础 上 ，对 施 工 市 场 和 内 部 资 源 进 行了 盘 整 ，发 现 做 为 历 史 悠 久 的 施 工 企 业 ， 集 团 在 承 担城 市 建 设 任 务 过 程 中 ， 积 累 了 大 量 存 量 资 产 ， 比 如 土 地、小型写字楼。 这类资产名曰资产，但并没有给企业 带 来 应 有 的 效 应 和 作 用 ， 因 此 ， 集 团 决 定 借 助 盘 活 运作 这 些 存 量 资 产 ， 提 升 企 业 价 值 ， 实 现 多 元 化 经 营 的 战略目标。3 盘活运作的困境和解决方案的探索作 为 国 内 城 市 基 础 设 施 建 设 的 强 势 企 业 ，该 集 团 具 有 市 政 公 用 工 程 总 承 包 、公 路 工 程 总 承 包 双 特 级 资质 ，房 地 产 开 发 一 级 资 质 ，经 过 多 年 的 发 展 壮 大 ，成 为施工领域中的品牌企业 。在 对 拟 盘 活 运 作 的 存 量 资 产 调 研 分 析 后 ，有 多 个 写字楼具备盘活运作的条件，且具有极强的相似性，其特 点 在 于 ：地 理 位 置 十 分 优 越 ，处 于 城 市 发 展 核 心 区 ；周边商务配套和生活配套相对完善；客户资源充足。 然 而 ，这 些 写 字 楼 没 有 发 挥 其 内 在 的 市 场 价 值 ， 目 前 仅用 于 满 足 企 业 的 基 本 办 公 功 能 ， 利 用 效 率 低 ， 部 分 用于 出 租 经 营 的 也 仅 能 维 持 盈 亏 平 衡 ，没 有 为 企 业 带 来 稳定的现金流。3. 1 盘活运作的困境存 量 资 产 盘 活 运 作 的 目 标 主 要 是 通 过 资 源 的 重 新 整 合 提 升 资 产 价 值 ，在 设 计 如 何 提 升 写 字 楼 整 体 价值方案时，该集团遇到以下困境：1）写 字 楼 规 模 小 ，不 能 通 过 简 单 的 扩 大 规 模 提 高 档 次 ，实 现 价 值 提 升 。 从 拟 盘 活 运 作 的 写 字 楼 的 规 划 条件来看，大部分面积集中在 2 0008 500 m2 左右，不 具 备 建 设 大 体 量 写 字 楼 的 条 件 ，重 新 规 划 后 地 上 建 筑面 积 最 大 的 也 仅 有 20 000 m2，属 于 中 小 型 写 字 楼 ，因此 ，受 写 字 楼 规 模 限 制 ，无 法 通 过 扩 大 规 模 、提 高 档 次 来实现资产的价值增值。2）传 统 写 字 楼 软 硬 件 配 套 没 有 针 对 性 ，无 法 满 足 高 附 加 值 客 户 群 的 需 求 ，实 现 价 值 提 升 。 写 字 楼 历 史相 对 “悠 久 ”，传 统 的 运 作 方 式 缺 少 客 户 群 的 精 准 定 位以及针对特定客户群的内部装修、设施配套、物业服务 等。 作为政治 、文化、金融、教育中心，北京具有高附加值的写字楼需求群主要是创业（成长 ）型企业和生 产服 务 型 企 业 ，因 此 ，沿 用 传 统 写 字 楼 的 软 硬 件 配 套 ，无 法满足高附加值客户的需求，使价值提升。3）难以通过该集团施工品牌提升写字楼的认知度 ， 提高出租率，进而实现价值提升。 作为长期以基础设施 施 工 为 主 营 业 务 的 企 业 ，先 入 为 主 的 施 工 企 业 品 牌 的 市场认知度较高 ，相对的写字楼市场认知度较低，写字 楼运作仍沿用施工品牌，难以改变原有品牌观 念 ，提高 客户认知度，必须创造新品牌对写字楼注入新内涵 ，使 价值提升 。4）经 营 和 管 理 分 散 ，难 以 通 过 协 同 效 应 和 规 模 效 应 实现价值提 升 。 该集团 本次盘活运 作的写字楼 零散 分 布 于 不 同 的 区 域 ， 部 分 写 字 楼 集 团 自 用 ， 部 分 由 关 联 企 业 整 租 使 用 ， 部 分 对 外 出 租 ， 缺 少 统 一 的 经 营 和 管理，简单的建设和装修方案无法解决分散经营问题 ， 无法发挥协同效应和规模效应 ，使价值提升 。3. 2通过资源整合探索解决方案资 产 实 现 盘 活 表 现 在 价 值 的 提 升 以 及 使 资 产 沉 淀 原 因 和 问 题 得 到 解 决 等 ，而 实 现 的 方 式 则 主 要 是 对资 源 的 再 挖 掘 、分 析 评 价 和 重 新 调 整 配 置 ， 在 此 基 础 上 让 企 业 的 存 量 资 产 流 动 起 来 ， 重 新 进 入 市 场 ， 实 现内在的市场增值。该 集 团 对 写 字 楼 相 关 资 源 重 新 进 行 挖 掘 和 梳 理 ，通 过 不 同 层 次 、不 同 过 程 的 整 合 ，制 定 盘 活 运 作 规 划 ，具体包括：1）定位写字楼 市场级别 。 充 分分析北京 写字楼供 需 市 场 ，包 括 市 场 规 模 、市 场 结 构 、 区 域 分 布 等 ， 同 时 结合写字楼客观条件 ，确定写字楼市场级别。2）精准定位需 求群 。 充分挖 掘和分析写 字楼特点 以 及 北 京 写 字 楼 供 需 市 场 ，针 对 有 利 于 提 高 写 字 楼 认 知度，精准确定写字楼需求群 。3）设计有针对 性的联合办 公式经营方 式 。 充分分 析 需 求 群 的 需 求 特 点 ， 针 对 特 定 的 客 户 群 ， 提 出 具 有 针对性的配套标准、服务内容、经营和管理方式。（下转第 166 页）1632 0 10 年第 2 期（3月） 第2 8 卷管理论坛management forum控 制 ，和 造 价 人 员 达 成 同 一 目 标 ， 将 使 设 计 方 案 既 科学 又 经 济 ，从 而 保 证 设 计 阶 段 工 程 概 算 不 超 过 决 策 阶 段的投资估算 。在 工 程 实 施 阶 段 ，有 些 代 建 单 位 的 现 场 代 表 为 追赶 工 期 ，对 工 程 现 场 的 变 更 在 未 征 得 设 计 人 员 同 意 的 情 况 下 ，就 敦 促 施 工 方 尽 快 施 工 ， 并 采 用 了 造 价 相 对高的方案；但若由设计单位承担代建单位的角色，则现 场 管 理 人 员 与 设 计 人 员 、造 价 人 员 就 能 够 在 第 一 时 间 进 行 沟 通 ，避 免 了 盲 目 指 挥 造 成 的 浪 费 ， 克 服 了 随 意 增 加 设 计 内 容 的 弊 端 ，同 时 也 大 大 减 小 因 设 计 变 更 时间 长 而 造 成 施 工 方 对 工 期 费 用 索 赔 的 风 险 ，而 且 还 因 选 择 了 科 学 又 经 济 的 可 行 性 方 案 ，更 可 使 工 程 预 算 严 格控制在工程概算内。通 过 设 计 单 位 承 担 代 建 ，是 解 决 目 前 工 程 投 资 中 普 遍 存 在 的 “三 算 ”互 超 现 象 的 有 效 途 径 ，可 以 减 少 建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效率。同 时 ， 设 计 单 位 在 本 行 业 内 与 土 地 、 规 划 、 环 保 、质 检 、排 水 处 、道 路 养 护 管 理 处 等 部 门 长 期 保 持 着 良 好 的 合 作 关 系 ， 利 于 项 目 审 批 手 续 的 顺 利 进 行 ， 保 证项目的开展。4结语实 践 中 ，青 岛 市 市 政 工 程 设 计 研 究 院 以 设 计 为 基 础 ，成 功 承 接 了 青 岛 市 内 四 区 沙 土 路 改 造 工 程 、 安 顺路 改 造 工 程 、宁 德 路 打 通 工 程 、杭 州 路 改 造 工 程 、同 兴路 改 造 工 程 、奥 运 周 边 道 路 改 造 工 程 等 市 重 点 工 程 的 代建业务，并受到了同行业人员的一致好评。参考文献：1 张 海 强. 建设项目前期工作对投资的重要性 j. 中 国 工 程 咨 询 ，2004（12）：21-22.收 稿 日 期 ： 2009-11-18作 者 简 介 ： 侯 文 俊 （1981-）， 男 ， 江 苏 宜 兴 人 ， 工 程 师 ， 学 士 ， 主 要 从 事市 政 设 计 及 管 理 工 作 。（上接第 163 页）4）整合资源，提出品牌连锁运作模式。 写字楼客观 条件的相似性，结合提高认知度和服务水平的目标，整 合 集 团 、写 字 楼 和 市 场 资 源 ， 建 立 写 字 楼 品 牌 经 营 和 连锁经营运作模式。5）设计整体下 的个性实施 方案 。 针对写 字楼的现 实条件和品牌连锁运作模式，对写字楼进行细致分析， 提 出 具 体 建 设 实 施 建 议 ，包 括 建 设 经 营 或 是 整 理 经 营 等，以满足盘活运作方案中的个性需求。4盘活存量资产对实现企业多元化经营的战略意义1） 树 立 标 杆 ， 形 成 可 复 制 的 模 式 ， 使 之 具 备 更 广 阔的推广价值，有利于整合其他类似存量资产。 同时，打造成功的存量资产运作模式、多元化的经营方式等 ，有助于提升企业的形象。2）实 现 低 成 本 和 快 速 转 型 ，为 进 一 步 扩 张 积 累 了 大 量经验。 在近 年的施工 市场利润空 间大幅下降 的情 况 下 ，大 量 施 工 企 业 转 向 一 级 开 发 、房 地 产 开 发 、金 融等 领 域 。 施 工 企 业 考 虑 到 自 身 特 点 ，盘 活 现 有 大 量 存量 资 产 ，将 拓 展 和 强 化 经 营 领 域 ， 实 现 低 成 本 和 快 速 转型，形成新的经济增长点 。3）增加净资产，形成稳定的现金流。 存量资产的价 值 长 期 沉 淀 ，不 能 给 企 业 带 来 应 有 的 收 益