惠州水口镇项目市场分析报告.doc

惠州水口镇项目市场分析报告惠州水口镇项目市场分析报告前 言以住评估地块的投资价值，是以各项经济数据进行分析，并以此作为主要价值判断点，当然还会根据市场、客户、消费力等数据进行研判，而本次分析内容将会以销售做为指导，根据地块特有质素，判断出本项目能带给客户的最大价值，找出打动客户地利益点，用一条主线贯穿项目全过程。其实也就是本地块的最大卖点与价值点相结合，要相信只有找出最能打动客户的价值点，那么其它一些相应的数据也会产生。本次分析报告的目地，在于结合政府新近出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见更加系统的针对本项目未来可能会遇见的以下问题进行重点分析，找出内在关联，对项目后期操作提供部分依据；惠州水口镇地块项目市场分析报告提 纲第一部分 市场状况 4惠州市场开发形式】 4区位 4经济 4惠州人口状况 5产业结构与市场利好因素 5惠州发展规划； 7惠州交通发展状况； 8惠州周边各区状况； 9惠州房地产市场分析】 9惠州房地产概况 9惠州房地产发展特点 14惠州房地产热点片区发展分布 15第二部分 项目风险 16投资风险】 16从销售的角度看待项目风险 16项目最大价值点 17市场竞争的风险】 17 1、 在售楼盘分布 172、 竞争楼盘热点分析 17项目优势整合 21第三部分 目标客户 23客户需求】 23目标客户群分类】 24对项目产品的构想】 25第四部分 政府新政对市场及本项目定位的影响 25新政解读】 25新政分析】 28备注:深圳投资客分析 33一、市场状况A、惠州市场开发形式区位；惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市，距离香港最近的城市，是珠三角经济区和承接未来深圳城市扩张和经济战略转移的主要城市，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县、66镇13街道1民族乡，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐朝到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年。惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点共有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中有6处被列入国家、省风景名胜及自然保护区,拥有“岭南奇山”罗浮山，“北回归线上的绿洲”南昆山，“东方夏威夷”巽寮湾，“苎萝西子”惠州西湖，还有全国特有的海龟自然保护区等。目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。1.2、经济；惠州市国民经济保持稳定增长，为房地产业提供了稳定的发展环境。2005年惠州市GDP803.94亿元，同比增长15.8。其中，第一产业增加值82.17亿元，增长1.8；第二产业增加值460.76亿元，增长17.5；第三产业增加值261.01亿元，增长17.2。人均GDP达21911元（按常住平均人口计算，并按现价汇率折算为2715美元），增长13.5。全社会工业增加值422.81亿元，比上年增长17.2，其中规模以上工业增加值311.07亿元，增长15.3。固定资产投资额达351.69亿元，增长18.2。商品房在建面积484.43万平方米，同比增长25.8；惠州中心镇的发展壮大将使惠州的城市化水平有新的提高，在国内200个城市中，惠州综合竞争力名列第十七位附表：惠州市历年GDP 单位：亿元全市合计1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年230.43271.84318.57356.01392.37440.35480.31522.86590.98685.1803.9市区62.5378.0288.81103.04113.77137.51145.25196.68263.77303.6354.22 资料来源：惠州统计局附表：惠州市人均GDP 单位：元全市合计1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年 2004年2005年9,08910,53712,09913,27214,48316,02517,20718558207582364226834市区19,74323,76426,18329,26331,41135,12538,21142183460385102454800资料来源：惠州统计局1.3、惠州人口状况；惠州市位于广东省东南部，全市总面积11158平方公里，规划区内人口规模将由 2005 年底常住人口 154.92 万人、配套人口 132.6 万人，发展到 2010 年底常住人口 224.2 万人、配套人口 192 万人。1.4、产业结构与市场利好因素；惠州的产业结构进一步调整优化，逐步实现向工业化转型，形成以电子工业为龙头的支柱产业。重点发展石化、电子信息、特色农业、汽车零部件业、水泥建材业、服装制鞋业、旅游业和港口物流业”，预计至“十一五”期末支柱产业体系将实现增加值1200亿元以上，占当年全市GDP总量的七至八成。其中仅石化一项产业2005年，市规模以上石化企业实现工业增加值20.68亿元。随着中海壳牌南海石化项目建成投产和中国海油惠州1200万吨炼油项目开工建设将大幅带动相关配套和、产业落户惠州市，成为“世界级石化新城”指日可待。预计2010年工业总产值将达到1200亿元以上，实现增值500亿元以上，占全市GDP的比重将达30%左右。电子信息产业2005年实现增加值213.76亿元，占全市GDP比重约26.62%。预测2010年，全市电子信息产业将实现工业总产值2000亿元以上，实现增加值400亿左右，占全市GDP的比重将保持在2025%左右。除此以外，我市特色农业、汽车零部件业、水泥建材业、服装制鞋业、旅游业、港口物流业发展迅速，预计2010年分别实现年产值将达到20亿、150亿、100亿元、150亿元、350亿元、100亿。目前惠州市已引进了美国、日本、荷兰、丹麦、韩国、德国和香港、台湾等35个城市8000多家“三资”企业，其中世界500强企业中，已有壳牌、通用、西门子、菲利浦、曼内斯曼、索尼、日立、松下NEC、住友、本田、东芝、三星、LG、现代、麦当劳共16家落户惠州，累计实际利用外资83亿美元。国家和地区的一大批国际知名大公司、财团，在惠州办起多家合资、合作和独资企业。2005年，全市外贸出口106.55亿美元，增长21.9；进出口贸易总额190.21亿美元，增长14.4。到目前，惠州累计引进台资企业1108家，合同投资总额21.27亿美元，协议利用台资19.93亿美元，居全省第四位。台湾媒体把惠州评为中国沿海城市最佳投资环境第4名。在惠州投资1000万美元以上的台资企业共有40家，已有8家台湾上市公司在惠投资。在惠落户的著名台资企业有华通电脑、南亚化工、致富电脑、华一集团、合正电子等。台商在惠州投资开发的占地面积在10万平方米以上的工业园区的共有8个，合计总面积400多万平方米，工业园区内共引进台资企业100多家。目前全市共有57家省级高新技术企业，其中有5家国家级高新技术企业。产值超亿元的企业有21家，超10亿元的企业有7家，技术领域包括电子信息、光机电一体化、新材料、生物医药等，其中电子信息领域33家，占70%，居于主导地位。电子信息类企业1000多家，大中型电子信息企业约200家，目前全市已被认定的省级以上高新技术企业共有48家，其中电子信息领域有27家，占62.8%。全市有一家国家级企业技术中心，4家省级企业重点工程技术研究开发中心，20家大中型企业技术开发机构，其年度技术开发经费总额已达2.78亿元。随着惠州的加速发展, 道路及基础设施的不断完善，及众多利好信息剌激，预计以惠城中心区为核心辐射周边地区的开发热点正在政府规划中逐步形成，在众多周边城市中突出自有“竞争优势”。市场利好因素；*、以惠州港与和记黄埔合作为契机，和黄将控股惠州港33.59%，惠州的物流业将提升到一个新的水平 ；*、中海壳牌南海石化项目正式投产 ；*、惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一 ；*、中信进军惠州十亿修路 ；台商联手进军惠州房地产 ；农产品民润超市进军惠州 ；海联集团进军大亚湾； 永乐生活电器强势进驻惠州 ；苏宁电器进军惠州 ；*、174平方公里龙大工业区； 沿海高速公路动工； “沪厦深”高速铁路； 南坪快速将直达澳头；地铁（轻轨）三号到惠阳；*、WIS集团正式进军惠州物管；天虹商场进驻惠州 ；中信深圳集团进军惠州汤泉 ；新一佳正式进驻东江明珠花园 ；群星地产进军惠州 ；秀颜国际进驻惠州商业CBD ；深圳新南国影城进军惠州；富力联手洲际进军惠州酒店业；德国凯宾斯基饭店进驻惠州 ；惠州距深圳“1小时生活圈”在交通、价格、心理等方面具有得天独厚的优势，无疑是深圳人最值得首选的置业城市。 1.5、惠州发展规划；惠州发展规划，进一步确立城市中心的地位，以主城区南北拓展，实施“一城三片”的战略空间布局，实现西控、北进、南优、东拓的发展格局，城市定位为组团式山水生态城市。惠州城市近期建设目标是奠定和完善“一城三片”的主体框架，即构建惠城中心区惠阳副中心区陈江地区的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。强化城市中心服务功能，进一步提升城市品质，构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。未来 5 年惠州市的建设重点，主要是基础设施、公共服务、社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实“重化工业、电子信息技术创新、能源保障、综合交通、公共服务、生态环保、水利基础设施和安全保障”等 8 大工程建设任务，重点发展地区6 个，规划区内 5 年投资约 1660 亿元。1.6、惠州交通发展状况；仅高速公路建设方面，惠州 06 年有 3 条高速公路将陆续开工建设， 惠莞高速公路全长约 49.33 公里 ，惠深沿海高速公路全长约 48.3 公里；广河高速全长 149 公里，其中惠州段长 78.6 公里，控制性隧道工程年底开工。 可以预计，几年后惠州将成为全部行政村实现道路硬底化，县县通高速公路和拥有全省高速公路通车里程最长的市之一。目前惠州已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络城市。惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，距深圳 70 公里，距东莞 76 公里，距香港 100 公里，距广州 120 公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射,素有“粤东门户”之称。打造一小时生活圈,构筑广深时空大格局.公路密如蛛网：惠深、深汕高速公路组成我市高速公路主骨架，惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。铁路贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。空港可直达国内多个大城市：距市区 22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机，目前已开通北京、杭州、无锡、成都、苏州等多条国内航线。水路：沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州；深水良港可直航世界各大港口：地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；惠州港已经成为全国沿海主要枢纽港。惠州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽.片区内大交通的改善为惠州市所在片区注入充足动力和想象。1.7、惠州周边各区市场状况；惠州北与河源相接，东接汕尾市，南临南海大亚湾毗邻香港与深圳，西与东莞市和增城市为邻，从大亚湾到淡水，从淡水到惠州城区。这一带在建在售的楼盘达80多个，推盘总面积200余万平方米，是惠州2005年一年销售面积的一倍。惠州房地产经历了大起大落之后，现已开始进入全面复苏阶段，地产开发模式逐步多元化。区域经济、产业经济的蓬勃发展催生一批商业地产于惠州市引爆，“直辖市”的遐想 ，“东进论”对房地产业的推波助澜，深圳投资客与开发商开始涉足惠州房地产市场，惠州低廉的房价极具诱惑力，珠三角“两小时生活圈”带动惠州房地产 。惠州房地产业步入轴向连绵发展的离心增长阶段，惠城中心区、惠阳副中心区、陈江地区是未来5年内最具潜力的发展片区；未来想象空间巨大，在惠州这座带状城市，可以更好的了解与周边各区的状况，及展望房地产发展的未来。B、惠州房地产市场分析1.1惠州房地产概况惠州市的房地产市场发展经历了三个阶段，第一阶段是高温期（1991-1993年），房地产投资达到28.13亿元；第二阶段是降温期（1994-1996年），其投资额逐年下降，这一时期的投资额共23.52亿元；第三阶段是恢复发展期（1997年至今），这一阶段，全市的房地产投资开始回升，整个市场情况亦逐步好转。附图：惠州历年房地产开发投资额对比图 单位：万元（人民币） 2005年，惠州市房地产完成投资43.78亿元，其中住宅完成的投资额为29.24亿元，办公及商业房及其他类用房完成的投资额为14.54亿元。随着惠州地区优势成为深圳经济战略转移要地明显优势，惠州房地产发展还将得到进一步提升。目前惠州平均房价只有深圳的13、广州的l2，而惠州经济发展、经济地位并不比深圳、广州劣势，因而惠州房地产投资的空间将不可限量。2005年惠州房地产市场运行的情况市场趋于理性，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前景。施工与竣工面积；近三年惠州市房地产竣工面积逐年升高，首次突破百万平方，达到125.63万平米，比2004年增长38.9万平米，增幅为44.85。施工面积由于各中、大型盘陆续入市进而上升较快，2005年达到484.43万平方米，比2004年增长25.8。 INCLUDEPICTURE ;/.szhome3/new/NewsWindow/2006/5/bg/huizhou_clip_image002_0001.jpg; * MERGEFORMATINET 预售；2005年，全市预售商品房面积达237.6万平米，有较大幅度提高，这显示前两年以大盘开发为主的楼盘正进入销售阶段，市场供应量增幅较大，其市场吸纳力良好，前景普遍被看好。其中，惠城区的预售面积就达到206.1万平方米，占全市预售面积的86.74%，同比增长15.6%，而且其预售套数的增长幅度也达到了29.6%。附表: 2005年惠城区预售指标表销售；近五年惠州一手商品房交易面积呈稳步上升势态，年均增长23.3。2005年，全市商品房销售面积达到136.76万平方米，比去年上涨35.23%。其中，惠城区有102万平方米，占74.58%；惠阳区9万平方米，占6.58%；大亚湾区12.1万平方米，占8.85%；博罗县10.4万平方米，占7.6%。在所有区（县）中，惠城区商品房交易增长最快，较去年上升53%。 INCLUDEPICTURE ;/.szhome/new/NewsWindow/2006/5/bg/huizhou_clip_image006_0001.jpg; * MERGEFORMATINET 价格；2004年2005年到惠州总体价格保持平稳增长，2002住宅均价2394元/平方米，比2000的2486元/平方米下降了3.7%，2003年均价1965元/平方米，比2002年下降18，2004年均价2424元/平方米，比2003年上涨23.36%，2005年增多价2614元/平方米，比2004年上涨7.8，2004年之后基本上呈现上涨趋势。2006年整体均价将得到较大提升，市区一批高端项目“如，蓝波湾、半岛一号、御龙山、金山龙庭、丽日百合、荷兰水乡、帝景湾、棕榈岛等中高端项目问世，将拉动惠州市整体均价。目前该部分项目大部分售价在4000元/平方米，棕榈岛甚至达到7200元/平方米。空置率；2005年商品房空置面积94.70万平方米，空置率约24，这比2004年增长近20万平米，比上年增长为26.7。空置率的上涨反映由于市场供应量较多，空置的新增量较大，这是由于惠州市政府加大了处理烂尾楼力度的影响。但与销量相比，这还在较为合理的区间。土地交易；2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。其中，成交总价最高的是GJB2005-2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为930元/平方米。以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。 惠州2005年整体土地交易显示活跃，成交单价亦一路拉开，这将预示着惠州市房地产近年将有一场大动作。附表：2005年惠州国有土地挂牌出让与转让情况统计附表：近年进驻惠州开发企业1.2惠州房地产发展特点地产开发模式逐步多元化惠州房地产经历了大起大落之后，现已开始进入全面复苏阶段。当“八十年代看深圳，九十年代看惠州”的预言破灭之后，惠州房地产进入了长达十余年的低迷期，但随着珠三角区域经济布局的变化、惠州当地经济的发展尤其是中海壳牌的入驻及投产，惠州房地产又死灰复燃了。大批房地产企业如中信、合生、华侨城、鼎太、振业等房地产开发企业相继进军惠州。随着惠州城市定位、城市经济发展战略部署，越来越多的国内外知名地产开发商进驻惠州，使得惠州市地产开发模式“商业地产、复合地产、普通住宅以及产业地产”在惠州这片1.12万平方公里的热土上百花齐放，综合开发品质亦全面得到提升。区域经济、产业经济的蓬勃发展催生一批商业地产于惠州市引爆。深圳投资客与开发商开始涉足惠州房地产市场。在交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。从深圳人到惠州置业的趋势来看，主要关注高端住宅（越高端越保值）、地段好的小户型或商铺（惠州的小户型和商铺投资刚刚兴起，市场有潜力可挖）、大社区的中档住宅（自住投资均可，自住者多用于度假、养老，投资者则多计划出租给大企业的高层管理者）。同时，由于深圳的土地资源已日渐稀缺，深圳的开发商走出深圳，已经是必然趋势。一些资源比较丰盛的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发的一些项目的产品根本就是为深圳客户量身打造的。1.3惠州房地产热点片区发展分布惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区江北片区，河南岸、演达、麦地片区和东平片区。江北片区；江北片区作为惠州市行政中心区域，自然形成了以开发高档楼盘为主的区域特征，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。区域内现有合生帝景湾、金裕碧水湾、丽日百合家园等楼盘，由于此区域在规划、建设上起步较高，同时邻近市政府及体育公园等，是未来的行政中心，因而开发商品房的档次都代表了惠州目前的豪宅开发风范，价格在3000-4000元平方米之间，合生帝景湾由于推出的是带精装修的豪宅，均价已在6000元平方米左右，带动了区域价格的上升。河南岸、演达、麦地片区；2005年，惠州城区片区热点，由河南岸沿演达一路至惠淡路一带延伸，该片集中了惠城区风格不一的20余个中大型商住楼盘，楼盘结构形成多在小高层与高层之间、中等偏大户型为主，部分中小户型。这些新建楼盘加上已成规模的汽车市场、大型建材超市，及大型购物广场的进驻，人气日益旺盛，形成了繁华的新城区，目前南三环路以内的已建楼盘普遍已销售完毕，价格普遍在22002800元平方米之间，由于各项配套设置已日益完善，在建在售楼盘的价格在缓步上升中。东平片区；桥东东平至大湖溪片区作为老区开发，云集了惠州几个名牌开发企业所开发的品牌楼盘，开发量及供应量占到此片区总体的92左右，作为别墅类型楼盘的开发则占到惠州城区总量的65。还有一些品质较好的中小楼盘，楼盘层次较为分明，主要面对原住居民及一些中产阶级客户类，住宅楼盘价格均价多在2600元平方米左右。此片区具有良好的品质居住环境，但在市政、商业配套方面有待完善。在全市经济快速增长和城镇居民可支配收入持续增加的带动下，房地产投资开发增长迅猛。住宅开发将逐渐向规模化、集约化发展，消费者需求增长趋于平稳，产品日益成熟，住宅郊区化日益明显。 随着惠州基础设施建设日益完善，投资环境进一步加强。城区三环路已全线贯通，对惠州房地产开发将起加速作用。同时广惠、深惠、惠河（河源）等高速公路使一小时内到达城市周边城市成为现实，“一小时生活圈概念”将使惠州与周边城市联系更为密切。受深圳等地土地日趋紧张，房价居高不下影响，区域整合的力量将会出现，房价有望进一步上升。二、项目风险A、投资风险1.1、从销售的角度看待项目风险以结果为导向；*、对土地价值的判断，找出项目可以吸引客户的最大卖点，（找出最能打动客户的价值点）；*、取得地块的合理布局；步 骤策 略内 容一、找出最能打动客户的价值点根据地块特有素质，判断出本项目最能给客户带来的价值，找出打动客户的利益点，用一条主线贯穿项目全过程。二、“以客户价值法”为主线贯穿项目如何发挥土地的最大价值，有赖于对土地价值的准确判断，用市场供求关系，对客户的深刻理解判断，客户价值法则，能够有效避免前期判断和后期操作脱节，保证项目操作的一致性，降低操作风险。*、从客户需求出发，赢得客户认可高于一切。（根据需求，而不是产品的价格和性能来分解市场）因为任何行业风险必然与当地的需求有关，而本项目所面临的就是了解客户的需求点，将投资风险降到最低。项目最大价值点A、位于水口镇中心，地处惠州与惠阳的结合部，惠州新城区与老城区的交汇点， 紧临广汕高速公路，交通十分便利。B、项目东面毗邻文化体育展览中心，南旋酒店。C、一路之隔即为合生国际新城，”未来定位为纯别墅高档住宅新城”一期已正在认筹，双联排别墅户型均价￥9000/，其它户型均价￥6500/，距本项目最近的蓝波湾一、二期均已售謦，而项目近距离周边除合生新城外暂无竞争楼盘。B、市场竞争的风险在售楼盘分布2005至2006年惠州热点片区房地产发展，市区一批中高端低密度物业问世，已拉动惠州市整体均价，目前该部分项目售价在4000元/平方米，棕榈岛甚至达到7200元/平方米。*、惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区江北片区，河南岸、演达、麦地片区和东平片区 *、近年已售在售项目52个，呈中向南北方向分布，主要集中江北、东平半岛和下排和麦地片区。1.2、竞争楼盘热点分析近年已售在售项目52个，呈中向南北方向分布，主要集中江北、东平半岛和下排和麦地片区。中高端市场竞争格局从中高端市场开发产品、以及户型供应结构看惠州高端市场产品出现端倪，从销售速度看，高端市场销售势头良好、目标客户群覆盖区域涉及周边镇区及深圳地区。具体体现以下：从供应分布看，中高端住宅物业主要分布景观资源较好和惠州市新开发区，而本项目亦刚好处于城市东拓和新开发区核心位置。从开发类型看，惠州中高端市场主要以市中心和临江建设的高层、小高层住宅小区为主，别墅产品开发较少。从供应户型结构看，中高端住宅主要以舒适型二房、三房为主，面积供应90120140m2，主力户型供应120 m2三房为主、其次是90 m2的二房和140 m2的四房。高端住宅产品主力户型供应以4房以上、面积约160-250m2的户型，250 m2以上户型面积供应面积较少从供应结构看，中端住宅产品主要平层设计为主，复式、错层、跃式设计较少，户型创新除飘窗、入户花园设计，其他创新设计较少。高端住宅产品户型创新错层、跃式、复式、叠加等设计较为频繁。整体销售情况中端市场价格控制3000-4000/元m2，畅销户型面积主要为120 m2三房和二房。高端住宅产品价格控制4000-6500元/ m2，畅销户型面积为180-250m2房型从整体供应量看高端住宅产品供应量明显较少从目标客户群看，惠州中高端住宅购房市场目标辐射能力较强，除了消化本区域市场，还有一大部分购房者来自周边镇区和深圳市。高端住宅产品主力目标客户群主要以周边本区域企事业单位高级管理、私营企业主和深圳投资度假客户为主，此类客户是深圳较有投资意识及周边市场和本地市场购房人群。中端住宅产品90以自住为主，辐射区域本地市场为主，10为投资客辐射区域较分散。主力目标客户锁定周边及本区域换房一族。 项目名称开发商区位占地m2面积建筑m2面积开发类型规划套数户型面积区间（）主力户型销售情况开盘时间销售速度目标群体均价帝景湾合生江北区文昌一路1号200000 小高层、高层5室2厅2104室2厅06年3月本地为主65004室2厅1705室2厅3卫196金裕碧水湾金裕实业江北文昌二路(惠州大桥侧)170000 400000 高层，多层1400套5室2厅2004房为主销售率50%本地为主30004室2厅160长湖苑新世界惠城区东平新开河东岸328000 520000 小高层一期开发400多套3室2厅2卫1厨122.53120-140平米一期4-8栋剩余30多套五期，05年5月约28套/月深圳客30%本地客70%本地客自主为主32002房2厅78-110蓝波湾业成集团水口大湖溪广汕公路旁200000 132800 TOWNHOUSE联排别墅叠加别墅双拼别墅花园洋房一期开发约250套，二期约250套独院别墅(G2)374.80一期以120-140160-180的花园洋房为主二期以200-260联排别墅为主1期售罄2期余180一套一期，03年中下旬约22套/月深圳客70%本地客30%5000景观别墅(F2)306.85独院别墅(G1363.91景观别墅(F1)310.95洋房120-140洋房160-180荷兰水乡光耀实业东平半岛东湖西路52000 100000 多层、小高层一期约400余户，二期约400余户三室两厅一卫9937120-140一期售罄，二期临江三栋待售，其它余货50%左右05年05月01日约23套/月深圳客30%本地客70%本地客自住为主4000三房、四房120-140城市1号公寓惠州市中心区下埔滨江公园旁1306.26 32506 高层6301室1厅宝石阁35.161室1厅售罄约35套/月本地上班族30001室1厅翡翠阁33.60百合家园丽日房产惠城区江北体育公园侧29973.59 128656.82 多层754三室二厅二卫130.07三房为主销售过半05年07月30日约40套/月深圳客50%本地客50%3200三室二厅二卫126.83四室二厅二卫165.56 案例：合生一期规划；户型数量面积户型说明比例A20190.022层4联排或6联排别墅型13.7B36299.423层临街带80商铺型24.66C74218.643层4联排或6联排别墅50.68E16228.033层2联排别墅10.96合计146100备注：A、B、C均价6500元/、E均价9000元/。以上价格均含1200元/装修款，现5万元可以定户型，一期只剩C型5套未定。合生二期规划；户型数量面积户型说明比例A24190.022层4联排或6联排别墅型12.43B49299.423层临街带80商铺型25.39C104218.643层4联排或6联排别墅53.89E16228.033层2联排别墅8.29合计193100备注：从合生二期的户型面积比来看，二期与一期差别不大，但因政府新政的影响将会对合生新城的三、四期造成较大影响，也是我们所需要关注的。1.3、项目优势整合总 结A、地块位置较佳B、可借助合生新城资源为我所用C、竞争优势明显D、惠州房地产市场近期表现良好，投资客户有所增加E、政府注重各项配套设施的完善及片区内房地产业均衡发展 判断本项目地块的风险，应从需求，而不是完全从项目投资分析、产品的价格和性能来分解市场，另外还要从地块的价值点，（也就是项目的买点）找出打动客户的利益点，用一条主线贯穿项目全过程，而就惠州而言，从多发展商进驻，而高档的物业目前在售只有一至二个，而合生的再次出手，也证明了一个最简单的道理，有需求必然有市场，但前提是找到市场的契合点与以上项目买点相结合，所打造的精品物业。未来周边可利用资源及开发潜力较大，加上众多品牌发展商的加入，相信这里是惠州城区的下一个中心。另外，从购房群体和购房意识看，惠州尚有一大部分投资客尚未被挖掘，这也证明了解惠州房地产市场要从客观的角度来分析及研判，并不能只从表象来看，中低端的物业确实存在较大竞争，但在高端产品上有较大需求，当然还必须找准市场切入点，及结合客户需求，在项目及产品定位方面做到人无我有的优势，尽量规避竞争风险，以达到项目利润最大化的原则。则不单止可以降低风险，得到收益回报，更可为后期继续投资找到借鉴依据。三、目标客户A、客户需求了解客户; 通过项目细分客户，以定位于不同档次的项目来实现市场覆盖。客户真正需求：A、产品本身；B、满足客户在个性化和精神上更高层面的需求；增加客户价值1、高收入阶层；节省客户时间，满足住宅高需求，做好物业管理。2、中低收入阶层；高性价比产品，住宅环境，*、高收入阶层的定义：一个城市的某个区域，一般会集中大部分富人阶层，富人区是移动的，但速度会非常慢，会向同一城市的边缘区延伸，不会逆向面对市中心，更不会大量向其它区域移动。他们关注；环境、交通、健康、医疗、安全、生活便利、教育，其中个人时间最为宝贵。因为此类人群，处理个人事物能力较差，对发展产物业有高度的依赖性。*、中低收入阶层的定义：对价格、住宅环境、交通较为关注，客户分为三种A、新家庭客户；B、中年改善型；C、安置父母型；举例：蓝波湾项目； 一期198户，惠州当地客户为主； 二期305户，惠州本地客户所占85，其实为深圳客户15（40户）珠三角、港澳客户10（30户）；以7月17日为例：当日进出小区的车辆细分车 型数量（台）所占比例惠州本地中低档车1973深圳中高档车415.4苏州中高档车211.5东莞中档车1合 计26100案例总结：从实地了解蓝波湾的规划及客户群，可以看出该项目二期的规划与一基存在一定差别，但客户群还是以惠州本地客户为主，而客户的需求，则必须从整个市场的高档物业空缺上思考，合理规避合生项目的竞争，找到本项目自有的优势。（在规划上跳出蓝波湾的思路，找出高档产品的市场空档，但客户资源则可加以利用）B、目标客户群分类从惠州目前房地产市