农场生态旅游养生养老综合体建设项目可行性研究报告.doc

农场生态旅游养生养老综合体建设项目可行性研究报告农场生态旅游养生养老综合体建设项目可行性研究报告 目 录第一章 可行性研究总论1一、项目背景161、项目名称12、项目建设位置13、项目建设单位14、建设性质15、建设范围16、建设目标17、项目建设周期28、项目总投资2二、可行性研究报告编制的依据及内容21、可行性研究报告编制依据22、可行性研究报告主要内容4三、主要技术经济指标4第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景61、旅游业发展背景62、某农场发展背景6二、项目建设必要性71、整合旅游资源，有助于增强某县旅游业的竞争力72、扶持当地的第三产业发展，带动当地经济的腾飞73、解决当前养老难题，打造养生养老胜地8第三章 项目建设的可行性9一、区位条件9二、用地现状9三、交通环境条件91、航空9 2、铁路103、公路10四、气候条件101、气候条件102、地形地貌10五、区域社会经济发展条件111、综合112、农业113、工业和建筑业12六、市政配套条件121、供电122、供水123、排污124、环卫135、消防13七、相关政策131、养生养老政策132、某旅游政策14第四章 旅游市场分析15一、客源市场分析151、国内客源市场定位152、境外客源市场定位15二、重点细分的客源市场161、生态田园农业旅游市场162、康体养生养老旅游市场163、某文化体验旅游市场17三、客源规模预测与调控171、客源规模预测172、环境容量测算183、环境容量控制19第五章 项目建设方案20一、规划指导思想20二、项目建设规划211、建设思路212、愿景定位213、功能定位214、发展目标215、空间格局216、功能分区227、重点项目建设23三、项目建设工程251、景观控制工程252、农耕体验工程263、交通系统工程264、基础设施工程275、配套服务设施工程326、安全系统建设33第六章 管理机构与员工培训35一 、组织管理机构351、领导体制352、组织的行政管理体制353、组织的管理制度36二、管理组织机构的设置36三、项目建设过程管理371、项目设计阶段管理372、项目报建阶段管理383、项目施工阶段管理38四、项目运营过程管理38五、职工培训39第七章 项目实施进度计划40一、阶段性实施进度40二、项目建设时序41第八章 投资估算及资金筹措42一、投资估算421、编制依据422、估算范围433、费用组成434、投资估算43二、融资方案45第九章 财务评价46一、财务评价的原则46二、财务评价的依据46三、项目收入和成本预测461.预测参数设定462、收入与成本预测47第十章 风险分析与控制51一、项目主要风险因素识别511、市场风险512、技术风险513、工程风险514、环境影响515、投资估算风险516、融资风险527、财务风险528、政治政策风险529、社会影响风险52二、风险程度分析521、风险评估方法的选择522、风险等级和影响程度划分523、专家评价与统计53三、防范风险与降低措施541、市场风险542、环境风险543、融资风险544、经济政策风险54第十一章 消防55一、编制原则依据551、编制原则552、编制依据55二、消防措施551、建筑专业消防措施552、火灾自动报警和消防联动系统563、灭火器配置56三、消防教育和管理571、消防教育572、消防管理57第十二章 节能58一、编制原则58二、编制依据58三、节能措施581、建筑节能582、设备节能593、电气节能594、通风节能605、给排水节能606、节水措施60第十三章 劳动安全卫生61一、编制依据61二、主要危险有害因素分析611、自然灾害因素分析612、运营过程中主要危险有害因素分析61三、安全防护611、自然灾害防护612、运营过程中安全防护62四、卫生62第十四章 环境影响评价与保护63一、项目环境影响评价情况63二、环境质量现状评价631、项目区域环境状况632、环境质量现状评价63三、影响环境因素及防治措施641、项目建设期642、项目运营期67四、生态环境保护701、环境保护目标702、环境保护措施70五、环境影响分析711、水环境影响分析712、大气环境影响分析713、环境噪声影响分析714、固体废物影响分析715、生态环境影响分析726、特殊环境影响分析72第十五章 项目招投标73一、招投标原则依据731、招投标原则732、招投标依据73二、招投标内容方式731、招投标内容732、招投标方式74三、招投标程序组织741、招投标程序742、招标组织形式75第十六章 结论与建议76一、结论76二、建议77第一章可行性研究总论一、项目背景1、项目名称农场生态旅游养生养老综合体建设项目。2、项目建设位置项目地位于某市泗渡镇境内，地处重庆某贵阳经济发展带上，距重庆市 220 公里，贵阳市 160 公里，某市 30 公里，泗渡镇境内有川黔铁路、遵崇高速、210 国道、建设中的渝黔高铁。3、项目建设单位某旅游(集团)有限公司、贵州省某县某农场。4、建设性质新建项目。5、建设范围项目位于某汇川区泗渡镇某农场内，东至农场东灌渠，西到鸭老山，北 至小堰沟，南抵金田村分界线，长约 3km，宽约 2km，面积为 2009799 平方米，约 3014.7 亩。6、建设目标以资源为依托、产品为基础、市场为导向、效益为中心，全面发展养生养老 度假旅游产业。坚持旅游资源特色开发与生态环境保护相结合，科学规划、创新1设计、强化管理、完善设施，以健康养生为主题，以文化、体验居住为主要功能、以休闲度假、文化创新为发展方向，将本项目打造成为泛西南区区域一流，国内著名的融合养生度假、生态田园体验、民俗文化的养生度假园，带动汇川区泗渡镇旅游经济的发展。7、项目建设周期本项目总建设周期为五年，分二期进行开发建设。（1）近期：2015-2017 年（2）中远期：2018-2020 年8、项目总投资项目总投资 3.8859 亿元。二、可行性研究报告编制的依据及内容1、可行性研究报告编制依据（1）中共中央、国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若 干意见（2）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941 号） （3）国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431 号） （4）国务院办公厅森林和野生动物类型自然保护区管理办法（国办发201063 号） （5）国务院办公厅关于加快转变农业发展方式的意见（国办发201559号）（6）国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见（国办发201562 号） （7）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南2（8）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三 版，2006）（9）中华人民共和国自然保护区条例 （10）中华人民共和国环境保护法（1989 年） （11）中华人民共和国土地管理法（2004 年） （12）中华人民共和国水污染防治法（2008 年） （13）风景名胜区条例（2006 年） （14）中华人民共和国城乡规划法（2008 年） （15）旅游规划通则 (GB/T18971-2003)（16）旅游资源分类、调查与评价(GB/T18972-2003)（17）旅游景区质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003）及评定细则 （18)旅游度假区等级划分（GB/T26358-2010）及评定细则 （19）贵州省城乡规划条例（2010）（20）贵州省森林公园管理条例（2009）（21）贵州 100 个旅游景区建设规划编制技术导则（2013）（22）贵州省关于加快推进新医药产业发展的指导意见（2014）（23）贵州省人民政府关于支持健康养生产业发展若干政策措施的意见 （24）国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国 发20122 号） （25）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发201335 号（26）国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见国发201431 号（27）国务院关于促进慈善事业健康发展的指导意见国发201461 号（28）贵州生态文化旅游创新区产业发展规划（20122020） （29）贵州乡村旅游规划（2006-2020） （30）贵州省新医药产业发展规划(20142017 年)（31）贵州省健康养生产业发展规划(2015-2020 年) 3（32）某市城市总体规划(2008-2030)（33） 某市土地利用总体规划（20062020 年） （34）汇川区泗渡镇土地利用总体规划（2006-2020 年）（35）国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等文件（36）建设单位可行性研究报告编制委托书（37）业主提供的其他相关资料及数据。2、可行性研究报告主要内容本项可行性研究报告以某农场生态旅游养生养老综合体建设项目为基本研究对象，主要内容包括：（1）项目建设背景和理由；（2）市场分析和游客规模预测；（3）项目选址、气象水文地质及市政配套设施；（4）建设方案及依据标准；（5）项目基础设施建设；（6）环境影响评价与节能设计、消防安全；（7）投资估算、项目财务评价、效益分析、风险分析及资金筹措；（8）结论及建议。 4三、主要技术经济指标表 1主要经济技术指标汇总表序号指标名称单 位指 标备 注1项目总投资万元388592固定资产投资万元351813流动资金万元36784年均收入万元243715年均营业税金及万元1377税率 5.65%附加6年均成本万元173777年均利润总额万元56178年均所得税万元1404税率 25%9年均税后利润万元421310投资回收期（所年6.92得税前）11投资回收期（所年9.22得税后）12年均投资利润率%10.8413年均投资利税率%14.4514净现值亿元8.3515财务内部收益率%32.516静态投资回收期年6.55第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景1、旅游业发展背景进入 21 世纪以来，全球国际旅游业的格局发生了重大的变化，亚太地区跃居世界第二，而旅游业也已经成为世界第一大产业，目前世界旅游业正朝着区域化、多样化趋势发展，逐渐形成了欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局面。随着生活水平的提高和闲暇时间增多，人们对精神享受尤其是远足旅游表现出极大的热情，旅游热潮也从一般的城市景区转向城郊景区旅游。景区旅游是一种以森林农业景观为主体，融其他自然景观和人文景观为一体的生态型郊野旅游。自然生态景区环境优雅、风光奇特、空气清新、景色宜人、树木花草万紫千红，可以预见，国内外生态旅游业的异军突起将为项目地生态观光、农业休闲、养生养老旅游业的发展提供强大的需求拉力。2、某农场发展背景某农场原为山间盆地，中间为自然湖区，四周群山环绕。1950 年，通过人工挖掘排洪洞，将湖水排出，形成平坦谷地，成立劳改农场某农场。60年代初期，接纳孤儿养大成人。60 年代后期，成立“五七”干校，许多干部到 此受训。60 年代末到 70 年代，某农场改为军垦农场，建设了轮胎厂。70 年代 中期，逐渐改办良种农场。70 年代末，农场改为地方国营农场，招收社会待业 青年，成为农场主要劳动力。到 80 年代，某农场调整产业结构，开办了煤矿。 近年来，农场内部农业结构进一步调整，由原来粮油生产过渡到果蔬种植、鱼塘 养殖等。某农场作为国营农场，积极调整农业结构，做好示范带头作用，依托 区域旅游市场逐步将农业生产和休闲观光结合，增加职工和农民收入，是新农村发展需要。6二、项目建设必要性1、整合旅游资源，有助于增强某县旅游业的竞争力某拥有绿色山水、历史文化、民俗文化、特色产业等丰富的旅游资源，遵 义农耕文化、乡土文化特色，无不展示着某的文化内涵。在某，领略在这片 土地上孕育出的从古至今的精彩民俗，感受这座城市厚重的历史积淀和丰富的文 化内蕴。某，真的是一片神奇的土地，这里承载着无数有着动人故事的过往， 哺育着万千正在缔造属于他们自己故事的人们，传承着他的文化精神。境内蕴涵丰富的水源、森林资源、山体资源、气候资源等，是优质的养生度 假场所。全区气候宜人、四季分明、立体气候明显，年均气候在 14 18、 健康适宜的生态环境，是天然的氧吧；夏季温热湿润的气候，是难得的避暑胜地。 同时拥有中药材、茶叶、森林等养生资源，将吸引更多的游客前来度假旅游。养 生需求日益旺盛。养生已成为人们改善生活的方式之一，保健疗养正迅速渗透到 旅游市场中。加快优势资源转化，重点发展旅游业，在保护与开发并重、生态效益与经济 效益兼顾的前提下加大旅游资源开发力度，做实旅游产业，努力实现由目前低水 平，低效益的观光型旅游向集观光、休闲、度假、农业科普展示于一体的生态型 规模化转变，加强旅游服务设施及基础设施建设，加快旅游产品开发，提升旅游 接待能力和水平，促进旅游产业迅速发展。本项目的实施必将给当地带来大发展。2、 扶持当地的第三产业发展，带动当地经济的腾飞以农业推动旅游，以旅游带动农业，发展生态农业休闲观光、养生养老旅游景区，能够调整当地产业结构，带来较多的就业岗位，进而能够带动本地区以及周边的农牧业以及第三产业的发展，特别是交通线路的畅通，将能够激发当地经济的腾飞，将本项目养生养老休闲旅游打造成当地休闲旅游大产业领衔品牌。73、解决当前养老难题，打造养生养老胜地20 世纪 90 年代以来，中国的老龄化进程加快。65 岁及以上老年人口从 1990年的 6299 万增加到 2000 年的 8811 万，占总人口的比例由 5.57%上升为 6.96%，目前中国人口已经进入老年型。性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数。预计到 2040 年，65 岁及以上老年人口占总人口的比例将超过 20%。同时，老年人口高龄化趋势日益明显：80 岁及以上高龄老人正以每年 5%的速度增加，到 2040 年将增加到 7400 多万人。中国政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的发展老龄事业的工作格局。本项目为应对当前社会老龄化难题，积极发展养生养老休闲旅游，为当地退休干部，复转业军人等人群提供一个养生养老的度假胜地，为养生养老事业提供强有力的支持。8第三章项目建设的可行性一、区位条件某市位于贵州省的北部，地理位置在北纬 27082913、东经 1053610813 之间，是中国西部的重镇之一。东面与铜仁市和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节市相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。汇川区是某市的经济、政治、文化中心。区位独特，交通便捷。处于重庆 “一小时经济圈”和黔中产业带的结合部，是黔北综合经济区的核心区，也是渝 南与黔北经济文化的重要交汇区域，气候宜人，植被茂盛，雨量充沛，资源丰富， 地势平坦，土地肥沃，有巨大的潜力，具有发展的条件与实力。项目地位于某市泗渡镇境内，地处重庆某贵阳经济发展带上，距重 庆市 220 公里，贵阳市 160 公里，某市 30 公里，泗渡镇境内有川黔铁路、遵崇高速、210 国道、建设中的渝黔高铁。二、用地现状项目地规划面积 3014 亩，地块西面是山体，山上有较多的原生态树林，有较好的山景资源可以利用，东部有麻沟河和犀牛湖等水景资源。地块表面主要为农业产品，场地内多为农场种植的杨树、紫荆花、果树、稻田等，生长状况良好。项目地内有山体河流湖泊，山体集中于基地西侧，最高点 1293m。整体地形西高东低，东部河流两域地形平整。三、交通环境条件1、航空项目地距离最近民用机场为贵州省第二大机场某新舟机场，距离约 35公里，车程在半小时之内。92、铁路过境某县的客运铁路共有两条：川黔铁路和渝黔铁路。在某设有某站，距离项目所在地约 35 公里，交通十分便利。预计 2017 年开通的渝黔高铁，从某到广州缩短至 5 个半小时，将成为西部地区连接珠三角、长三角地区的重要通道。成贵高铁预计 2018 年建成通车，通车后，贵阳至重庆只需要 2 小时，贵阳至成都只需要 3.5 小时。3、公路项目地西侧有兰海高速公路，距离项目地约 15 公里左右，设有观坝高速出入口站，交通便捷，能快速出入项目地。内部交通以国道 210 和县道 306 为主要交通道路，国道 210 外接兰海高速。四、气候条件1、气候条件项目地属亚热带季风气候区，年均气温 14.7，终年温凉湿润，冬无严寒， 夏无酷暑，气候宜人，年均降水量 1200 毫米，年均日照 1146.9 小时，无霜期 270天。县境内冬季、秋末、春初，受西伯利亚南下冷空气影响，风向多为偏北风， 因地貌复杂多变，地面风主要是东北风，从春末至夏季，西太平洋暖湿气流北向 西伸，南下冷空气变暖减弱，主要风向为偏南风或东南风。年平均相对湿度在82%左右，年平均蒸发量 1150 毫米。2、地形地貌某市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，地形起伏大，地貌类型复杂。某市平坝及河谷盆地面积占 6.57%，丘陵占 28.35%，山地占65.08%。大娄山山脉自西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的10分水岭，在地貌上明显地把某市划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主。五、区域社会经济发展条件2014 年，是某市全面深化改革之年，应对经济发展的新常态，全市坚持 稳中求进、提速转型、又好又快的总基调，以实施“八大工程”为抓手、以深化 改革为动力、以转变作风为保障，全力打造某发展升级版，为全面完成“十二五”规划目标、建成全面小康社会打下了坚实的基础。1、综合国民经济平稳较快增长。初步核算，2014 年全市生产总值 1874.36 亿元，比 上年增长 14.4。其中：第一产业增加值 267.47 亿元，增长 6.6；第二产业增加值 860.69 亿元，增长 15.3；第三产业增加值 746.20 亿元，增长 15.4。人均生产总值为 30484 元，比上年增长 14.0。第一产业增加值占生产总值的比重为 14.3，上升 1.2 个百分点；第二产业增加值比重为 45.9，下降 1.1 个百分点；第三产业增加值比重为 39.8，下降0.1 个百分点。初步统计，非公有制经济增加值 949.35 亿元，占全市生产总值的比重为 50.9,民营经济增加值 967.30 亿元，占全市生产总值的比重为 51.9%，全面建设小康实现程度为 84.0。2、农业全年粮食种植面积 782.52 千万平方米，比上年增加 10.54 千万平方米；油料 种植面积 146.24 千万平方米，增加 3.40 千万平方米；烤烟种植面积 57.83 千万平方米，减少 10.2 千万平方米。全年粮食产量 291.55 万吨，比上年增长 12.2。其中，夏粮产量 66.09 万吨，下降 2.5；秋粮产量 225.46 万吨，增长 17.4。全年油料产量 27.71 万吨，比上年增长 4.6；糖料产量 358 吨，下降 11.4；烤烟产量 10.17 万吨，下降 12.5；茶叶产量 4.58 万吨，增长 12.8。11全年肉类总产量 48.99 万吨，比上年增长 1.8。其中，猪肉 41.96 万吨，增长 1.6；牛肉 2.37 万吨，增长 2.3，羊肉 1.17 万吨，增长 19。全年水产品产量 5.70 万吨，增长 21.2。全市有效灌溉面积 503.02 千万平方米，比上年增加 17.96 千万平方米。 全年木材产量 21.51 万立方米，比上年下降 0.9%。3、工业和建筑业规模以上工业增加值 818.85 亿元，比上年增长 12.4。其中：国有及国有 控股企业 567.00 亿元，增长 9.8；集体企业 0.10 亿元，下降 50；股份制企 业 339.20 亿元，增长 13.8；外商及港澳台投资企业 11.10 亿元，增长 67.6。在规模工业中私营企业实现增加值 121.40 亿元，增长 11.8。分轻重工业看，轻工业 605.90 亿元，增长 12.5，重工业 213.00 亿元，增长 11.8。六、市政配套条件1、供电项目所在地周边有市政供电管网，可接驳市政供电管网进行供电。2、供水项目所在地周边有市政供水管网，可接驳市政供水管网进行供水。3、排污项目所在地周边无市政排污管网，需自行建设独立于市政排污管网的排污系 统，考虑建设液化池对污水进行生态处理，就地解决，实现处理污水再生利用， 以实现水生态的良性循环，保护及改善生态环境。124、环卫项目所在地周边有市政环卫系统，在景区修建环卫系统定点收集、集中转运，与市政环卫系统接驳。5、消防项目所在地处在汇川区的城市消防体系覆盖范围内，无需另行设置消防站。七、相关政策1、养生养老政策（1）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发201335 号近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支 撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成 就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不 平衡等问题还十分突出。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国 60 周岁以上老年人口已达 1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，2025 年将 突破 3 亿。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增 长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权 益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生， 促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。（2）贵州省人民政府关于支持健康养生产业发展若干政策措施的意见健康养生产业是以大健康为目标的医药养生产业的重要组成部分。健康养生产业主要包括覆盖生命全周期、围绕人体身心健康，融合医疗服务、大数据信息服务、健康管理和促进服务、健康保险服务等配套服务的休闲养生、滋补养生、康体养生、温泉养生四大业态。为充分发挥我省生态、资源优势，加快把健康养生产业培育成我省新的经济增长点，现通过多个政策措施来支持健康养生产业的发展。132、某旅游政策（1）2011-2015 年全国某旅游发展规划纲要 以社会主义核心价值体系建设为根本，以爱国主义和革命传统教育为主题，遵循旅游产业发展规律，深入挖掘某旅游思想文化内涵，不断丰富发展内容， 积极创新发展方式，进一步增强某旅游的时代感和现实感。发展某旅游应大力推动某旅游和观光旅游、文化旅游、乡村旅游、休闲 度假旅游等其他旅游产品相结合，形成以某旅游为主题、形式多样的复合型旅 游产品和线路，增强其吸引力和竞争力，实现产业化发展。要大力推动某旅游发展和革命老区经济发展相结合，充分发动广大革命老 区干部群众共同参与某旅游发展，结合新农村建设，整合利用各方面资源，提 供某旅游餐饮、住宿等经营服务，延长某旅游产业链，进一步带动革命老区 经济社会发展。要大力推动某旅游发展和某文化精品创作相结合。通过旅游 与文化融合，丰富某旅游产品，增强感染力、影响力。要大力推动某旅游和 其他旅游市场主体相结合。（2）贵州省教育厅人文社会科学研究：某某旅游转型与可持续发展研 究报告某被称为转折之城、会议之都，某旅游资源十分丰富，随着现在旅游业 的不断发展，某某旅游传统的经营模式已不能满足发展的需要，必须创新发 展模式，而本研究报告指出，发展体验型某旅游，是某某旅游转型的一种 新模式。报告成果指出更多的旅游消费者希望消费参与性强的旅游产品，因此体验型 某旅游的发展是现代旅游发展的必然趋势。某也应将某旅游与快乐体验融 于一体，才能使某旅游达到转型目的，走上良性发展的道路。启示：增加某旅游的参与性，规划建设与军营有关的活动项目，并不只是 打造单纯的某旅游观光，应增强某旅游的参与性、体验性，让更多的退休与 转业的军人重回当年的军旅生活，增加某旅游的互动体验。14第四章旅游市场分析1、 客源市场分析1、国内客源市场定位（1）核心目标市场：某市本地市场和重庆市场。某市作为黔中经济区建设的重要区域，处于成渝经济区和黔中经济区重要 中心区域。1935 年，中国共产党在这里召开了著名的“某会议”，成为了党的 生死攸关的转折点，被称为“转折之城，会议之都。人文历史资源丰富、客源 市场地域范围广；重庆地区由于距离与交通等原因，长久以来与某的经济、文化联系密切，客源互补优势突出。（2）一级市场：包括以某为中心的贵州周边省份，四川、广东、云南、湖南、湖北、广西等周边省市；项目地周边四川、广东、云南、湖南、湖北、广西等近邻地区，作为中国经 济新的增长点，旅游业发展水平正不断提高，客源市场日益成熟，客源规模也在不断成长。（3）二级市场：包括京津唐、长三角等地区； 以京津唐、长三角为代表的国内发达地区，旅游业发展水平已经处于完善阶段，居民生活富裕，闲暇时间多，出游率较高。且由于长期以来的旅游参与，这 部分游客的素质相对较高，对回归自然的生态养生养老旅游需求旺盛，生态旅游必将吸引越来越多的都市旅游者的青睐。（4）三级市场：包括国内其他省市地区。随着景区主题定位和品牌形象的不断提升，其旅游客源规模市场将获得稳定、持续的增长，客源地域范围将不断扩大，延伸至全国各地。2、境外客源市场定位1、一级目标市场：港澳台、东南亚、韩国、俄罗斯等地市场；15随着港澳的顺利回归及“一国两制”政策的顺利实施，港澳台地区与内地的经济文化往来也变得日益频繁。越来越多的港澳台旅游者选择内地为其出境旅游的主要目的地；东南亚、韩国、俄罗斯等地作为中国近邻国家，在中国入境游客 所占比例越来越大，逐渐成长为中国境外客源中的重要组成部分。特别是东南亚 和韩国，由于长久以来的文化联系，各种民间文化交流、往来频繁，成为重要客源市场之一。2、二级目标市场：以澳大利亚、美国、西欧、日本等为主的发达国家老龄 化明显，生态旅游水平较高的境外市场；澳大利亚、美国、西欧、日本等发达国家经济发展水平高，国家老龄化现象比较明显，对于养生养老旅游需求旺盛；生态旅游起步早，水平高，客源市场不 仅规模大，购买能力强，且素质高，对纯绿色、环保生态养生养老旅游的向往之 情强烈，因此，景区应充分抓住这部分客源的市场需求情况，实现境外客源规模的不断增大。3、机会市场：世界上其它地区客源市场。二、重点细分的客源市场1、生态田园农业旅游市场项目地原始生态保存完好，动植物资源丰富，境内蕴涵丰富的水源、森林资源、山体资源、气候资源，这里是休闲养生养老、亲近大自然的最佳场所。生态旅游主要定位于中青年和青少年游客，休闲养生养老旅游主要定位于中老年游客。主要旅游内容有生态农业观光、农业体验、智慧农业和创意农业。2、康体养生养老旅游市场项目地气候宜人、四季分明、立体气候明显，年均气候在 14 18、健康适宜的生态环境，是天然的氧吧；夏季温热湿润的气候，是难得的避暑胜地。同时拥有中药材、茶叶、森林等养生资源，将吸引更多的游客前来养生养老旅游。16养生需求日益旺盛。养生已成为人们改善生活的方式之一，保健疗养正迅速渗透到旅游市场中。主要旅游内容有康体医疗、养生养老度假公寓、中医养生。3、某文化体验旅游市场1935 年，中国共产党在某市召开了著名的“某会议”，成为了党的生死攸关的转折点，被称为“转折之城，会议之都。这里的某气氛浓厚，某旅游市场占有率较高，项目地景区建好之后，某旅游市场的旅游基数潜力巨大，复转业军人的养生养老旅游市场对于某文化旅游的需求也将进一步刺激项目地某文化体验旅游的发展。主要旅游内容有：军转培训基地、艺术培训中心、少年军校、军旅式养生养老。三、客源规模预测与调控1、客源规模预测2015 年到 2016 年上半年为旅游区的近期项目建设启动期，旅游区拟从 2016年下半年开始对外试营业。根据近几年某市旅游发展状况以及某县接待游客 的数量，并结合国内同类型项目旅游发展经验，以 20 万人次作为旅游区 2016年游客规模预测的基数。预测游客接待规模在近期（2016-2017 年）将以年均约25-35%的速率递增；随着项目的施工建成和设施的完善，游客继续迎来快速增长 期，预测游客接待规模在中远期（即 2018-2020 年）将以年均约 25-30%的速率 递增；随着项目的全面建成以及客源市场逐步稳定，增长速度逐渐趋缓，2021-2025 年将以约 10-20%的速率递增。旅游区各个时期的游客接待规模预测如 下表所示。17表 4-1旅游区游客接待规模预测表年份2016201720182019202020212022202320242025项目年接待人数33.743.854.074.188.9102.2025112.56123.82（万人次）5845833年均增长率253530303020151010（%）本报告预测的游客规模并非绝对数，是根据旅游发展一般规律而做出的预测， 受一系列社会综合因素影响，具有一定弹性。建议在实施过程中，随国内外社会 经济形势的变化对其进行及时的调整，以免失控或超负荷运营。2、环境容量测算考虑旅游区峡谷、山林、水体等自然环境因素，对旅游区进行旅游环境容量 测算。以旅游区环境容量的测算值来指导旅游开发，有利于旅游区生态环境的保 护。但容量测算值并不是一成不变的，应根据旅游区的发展而进行不断预测，以 确保旅游开发过程中的合理容量控制。参照风景名胜区规划规范（GB50298-1999）中游人容量计算指标，综合 考虑旅游区景点布局、游览方式、地形地貌等因素，采用面积法，对环境瞬时容 量进行测算，具体计算公式：Dm=SD/d式中：Dm 为日环境容量（人）；S 为风景度假区游览面积；d 人均游览面积 （平方米/人）；D 为周转率（景点开放时间/游览景点所需的时间）。规划区总面积为 2009800 平方米，其中可游览面积约占 50%，人均游览面积 取 200 平方米，周转率取为 2，日环境容量为Dm=（200980050%2）200=10049 人次。 即旅游区瞬时接待游客量为 10049 人。18为保护规划区生态环境，保证旅游区的旅游质量，促进可持续发展，必须严格按照环境容量标准，确保高峰旅游时期接待游客规模不能超过环境容量值。3、环境容量控制为了在发展旅游的同时，有效保护好旅游资源，促进旅游景区健康、持续的发展并避免深度开发后吸引更多的游客而造成的短时间内旅游景区超载，应采取可行性的措施来防患于未然，控制规划区游客容量。 （1）做好节假日客流量预测，针对节假日要做好客流量的预测，管理部门要做好充分的接待准备，对于超出接待设施及环境容量允许的游客接待或转移工作要提前做好准备。（2）做好游客分流工作，游客量达到环境容量的极限时，必须采取妥善的 措施，对游客进行分流，如转移游览目的地，调整游览时间等等。（3）加强监管，在游客量大的节假日期间，要做好应急预案，增加临时管 理人员，保障游客顺利的游览，对于旅游过程中出现的意外伤害等事故，要保障能够得到妥善的处理。19第五章项目建设方案一、规划指导思想1、落实科学发展观，贯彻执行国家有关法律法规及方针政策，促进景区功能和生态田园作用的全面发挥。确定本项目融入某市旅游发展大环境的指导思想，提升养生养老及田园文化旅游产业在某市发展战略的地位，积极进取，有 序推进，将本项目创建为统筹城乡发展示范区、养生养老田园文化旅游度假示范区。2、确定保护生态合理开发的指导思想，突出可持续发展理念，维持田园文 化旅游景区的最佳生态环境，创建生态宜人、景致优美、民俗丰富的最佳的旅游养生环境。3、确定区域协调、错位竞争、主题经营的指导思想，深入分析某养生度 假园旅游客源市场特征，结合本地区资源条件，设计相应的旅游产品，塑造本地区的良好形象，打造独特的有市场影响力的旅游产品品牌。4、坚持“科学规划、统一管理、严格保护、永续利用”的原则，正确处理保护与开发、远期与近期、整体与局部的关系。确定项目长远规划与分期实施相结合的指导思想，合理安排各种基础设施、生态农业和旅游养生养老项目的建设时序，力争做到远期具有前瞻性，近期具有可操作性。5、确定基于地域特征创新度假文化的思想。本项目规划应结合区域气候、环境、文脉等特征，创作适宜当地地域特征的生态建筑，创新某养生度假园的独特风格和地域符号。6、提倡多层建筑屋顶做绿色生态化处理，利用屋顶植草、栽花、种植灌木、 形成生态屋面，体现某农场田园文化旅游景区的绿色田园建筑特色。7、科学评价景区资源的特点和价值，突出景区的自然特性、养生度假和本土地方特色。8、注重资源的多重性综合利用，协调旅游业与其他产业的发展，提高环境、经济及社会三大效益。20二、项目建设规划1、建设思路（1）形象要素思路：紧扣山、水、绿、养四大要素。（2）产品要素思路：明确以休闲水都、森林之园、回归田园、生态养生、某文化体验为产品要素。2、愿景定位以城市绿屏、绿廊、绿道建设为重点，打造生康体养生养老、生态田园农业、中医文化体验、某文化旅游体验的精品养生养老度假胜地。3、功能定位以健康休闲农庄田园、生态康疗养生养老、中医文化体验度假、某文化旅游体验为主题，打造成为中国西南方养生养老示范基地。4、发展目标建设成为以构建西南中国精品养生度假胜地为目标核心，高效农业为驱动，养生养老为亮点，融合民俗文化、中医文化、生态文化、农业文化、休闲文化、企业文化等多元化复合型养生度假园。使养生度假旅游成为某汇川区发展的金色名片与形象产业之一，成为人民群众更加满意的现代休闲服务业。5、空间格局根据某农场发展现状，秉承发展旅游服务目标，建设以养生养老、中医文化、生态农业、民俗体验、生态休闲、滨水度假、田园宜居、某文化体验为主要功能的综合养生度假园，打造中国西南方养生示范基地，西南中国的休闲度假宜居圣地。21构建“114”功能布局结构，形成“一核引领、轴带贯穿、四区迭起、功能互补”的空间发展态势。一核：民俗风情小镇区一带：犀牛河休闲养生景观带四区：滨水休闲度假区多彩田园游憩区农耕文化体验区高端养生休闲区6、功能分区某养生度假园划分为民俗风情小镇区、滨水休闲度假区、多彩田园游憩区、农耕文化体验区、高端养生休闲区六个功能分区。（1）民俗风情小镇区：位于项目地中部，占地面积为 14.34 万平方米，建 筑面积约为 25.23 万平方米，包括光明新村、国医休闲养生馆，生态休闲养生建筑和金龙小学等建筑。（2）滨水休闲度假区：位于项目地南部，以犀牛湖为主体景观，占地面