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创业策划书景区托管，Yes we can！一、社会环境分析（一）大学生整体就业前景分析教育部部长袁贵仁在2011年全国普通高校毕业生就业工作视频会议上直言：国际金融危机对我国就业的不利影响还没有消除，如果说2010年是我国经济最困难的一年，2011年可能是最复杂的一年，整个宏观层面就业形势就很严峻。那么，2011年的毕业生人数650万，再加上往届没有实现就业的，需要就业的毕业生数量之大可想而知。加上未来几年，中国城镇登记失业率有所回升，大批失业返乡农民工的收入和消费都将大幅度下降，对社会稳定和总需求形成冲击。由此可见未来几年，中国大学生就业形势不容乐观：一方面，我国就业总量压力依然很大，劳动力供大于求的格局并未改变。而另一方面，就业的结构性矛盾将进一步加剧，部分企业“招工难”与部分劳动者“就业难”问题并存。2011年及其后若干年大学生整体就业前景展望2011年就业蓝皮书指出，2009届和2010届大学毕业生半年后的就业率连续两届呈现上升，2010届大学毕业生半年后的就业率增长趋势更为明显。2010届大学毕业生半年后的全国总体就业率为89.6%，比2009届全国总体（86.6%）上升了3个百分点，比2008届全国总体（85.5%）上升了4.1个百分点，高于金融危机前2007届大学毕业生半年后就业率（87.5%）约2个百分点。可见2010届大学毕业生就业率超过了金融危机前的水平。其中本科院校2010届毕业半年后的就业率为91.2%，比2009届（88.0%）上升了3.2个百分点。2011年就业蓝皮书显示，大学毕业生半年后的月收入2009届、2010届连续两届呈现增长，2010届毕业半年后的月收入的增长尤为明显。全国2010届大学毕业生半年后的月收入（2479元）比2009届（2130元）增长了349元，其中本科毕业生2010届（2815元）比2009届（2369元）增长了446元。“211”院校2010届月收入增长了649元，增长最为显著。2010届大学毕业生就业率与薪资的上升与劳动力市场的需求旺盛相关。同时，物价上涨导致薪资期待的升高是原因之一。由麦可思研究院发布的2011年2011年中国大学生就业报告（就业蓝皮书）可以看出，虽然2011年大学生的就业率以及薪酬水平均较金融危机前有所提高，但仍远远不能彻底解决大学生的就业问题。目前全国高校毕业生总量压力继续增加，2011年高校毕业生规模达到660万人，比2009年的611万人增加近50万人。大学生就业已经进入30年来最难时期。大学生就业历经9年的高速增长和金融危机的打击，我国大学毕业生已经显露出“就业危机”。在世界经济普遍不景气的形势下，这些曾经的天之骄子，在产业链的新一轮调整中几乎沦为弱势群体。（2）历史学专业毕业生就业前景历史学作为文史类基础学科专业，在就业形势很严峻的今天，作为一直冷门甚至未来相当长一段时间还将继续冷门的历史学类专业就业形势甚为严峻。曾经有一个很著名的历史学者说过“把历史当职业是一种悲哀！”这话一方面可以理解为历史作为一门人文学科，它的存在和发展对一个国家，一个民族，是有重大意义的！但如果仅仅把它作为大学生谋求功名的一种职业，那对历史专业的毕业生来说是一种悲哀，因为在历史行业出人头地的人凤毛麟角。历史学是所有学科中理想和现实的矛盾斗争最激烈的一门学科。历史学类专业重在思维的训练，如果希望有所造诣，必须深造。历史学的就业前景为：主要到国家机关、文教事业、新闻出版、文博档案及各类企事业单位从事实际工作但是由于这些职业本身的专业替代性比较强，缺乏独历史专业有的专业技能壁垒，近年来历史专业就业困难比较突出。历史专业毕业生薪酬指数：1毕业生1年薪酬指数：78%的历史学专业学生毕业1年后的薪酬在2000元以下，薪酬在3000元以上的比例为8%。按照十分制计算，历史学专业毕业1年后的薪酬指数为3.17，与其他专业相比，薪酬属于中等偏下。2.毕业2年薪酬指数：69%的历史学专业学生毕业2年后薪酬在2000元以下，薪酬在3000元以上的比例为14%。按照十分制计算，历史学专业毕业2年后的薪酬指数为3.10，与其他专业相比，薪酬属于中等偏下。3.毕业3年薪酬指数：66%的历史学专业学生毕业3年后的薪酬在2000元以下，薪酬在3000元以上的比例为17%。按照十分制计算，历史学专业毕业3年后的薪酬指数为2.91，与其他专业相比，薪酬属于中等偏下。历史专业应届毕业生就业率指数：历史学专业毕业生中，66%的学生在毕业之前或刚刚毕业时找到工作，34%的学生在毕业1年以后实现就业。按照10分制进行计算，该专业的应届就业率指数为6.60，与其他专业相比，应届就业率指数属于中等偏下。历史专业发展前景指数：历史学专业毕业生认为该专业发展前景很好和比较好的比例为17%，42%的毕业生认为该专业发展前景为“不太好”或“很不好”。按照10分制进行计算，该专业的发展前景指数为5.20，与其他专业相比，发展前景指数为中等偏下。历史学毕业生主要就业方向：就业方向一：行政/后勤职业概况：行政/后勤部门就是协助好上级行政领导施政行政,当好助手。关键是要为领导分忧和服好务,起到上传下达的作用!薪酬水平：2000-5000元/月不等。就业方向二：编辑/文案/作家职业状况：据估算，目前我国拥有网络编辑人员近300万，而传统媒体有编辑记者75万人，网络媒体从业人员从数量上远远超过传统媒体。同时，现在网络编辑的学科背景与六年前相比，也有了显著的变化。2000年以前，有着计算机学科背景的编辑成为各大网站的主力军，但自2000年以后，网络媒体竞争逐渐激烈，内容为王的理念被视为网站发展的“圣经”，有着社会科学背景的编辑逐渐占据主流，传统媒体的编辑记者进入网络大潮。从2004年开始，网络媒体从业人员与传统媒体从业人员进行大轮换，网站人力资源结构也趋向多元化方向发展，既有新闻、计算机的专业人才，也有了涉及中文、法律、财经、历史、外语等专业的人员。薪酬现状：不同职位不同地区的薪酬有所差异，一般助编工资大概2000左右。要是大网站的编辑最高可以拿到8000左右。就业方向三：市场/公关职业概况：企业通过媒介的介绍、传播，和观众的交流、沟通和互动，在公众面前树立并强化公司的品牌形象，在市场竞争中赢得先机。而在这一系列活动安排中，专业公关是企业的好帮手。薪酬水平：2000-4000元/月不等。就业方向四：学术/科研职业状况：随着知识在经济发展中的作用日益显著，收入分配关系的调整显现出一些新的特征，知识劳动和知识要素正在成为按劳分配的主要依据；知识所依附的主要对象，即高技术、高技能、高素质、责任重、贡献大的人，收入明显提高，高技术、高技能、高素质人才与一般劳动者的薪酬水平的差距，在市场供需调节过程中日渐扩大，科研事业单位中集聚着大批的高科技人才，近年来，随着我国科技体制改革的日益深入以及人才竞争的日趋激烈，科研事业单位的薪酬制度也处于快速变革之中。薪酬现状：自20世纪80年代以来，科研事业单位的薪酬模式悄然发生着一系列的变化，以资历为中心的薪酬模式，逐步被以绩效、岗位为中心的薪酬模式取代。对特殊人才施行的特殊薪酬制度，正走入科研事业单位的薪酬体系中。历史专业工作舒适度指数：42%的历史学专业毕业生认为工作“非常舒服”或“比较舒服”。8%的毕业生认为工作不太舒适或很不舒适。按照十分制进行计算，舒适度指数为6.88，与其他专业比较起来，该专业的舒适度指数为中等偏上。（三）大学生创业环境分析：1、2011年大学毕业生自主创业情况2011年就业蓝皮书指出，中国大学毕业生自主创业比例连续两届略有上升，2010届大学毕业生自主创业比例达到了1.5%，比2009届（1.2%）高0.3个百分点，比2008届（1.0%）高0.5个百分点。2010届本科毕业生自主创业人数最集中的专业是艺术设计（6.2%）。2010届大学毕业生自主创业者自己当老板的比例占首位，主要集中在总经理和日常主管。2010届本科毕业生自主创业集中在小学和中学教育行业（3.0%）、互联网运营和网络搜索门户业（2.7%）。创业理想是2010届大学毕业生自主创业最重要的动力，只有7%的本科毕业生因为找不到工作才创业。加强创业意识的培养是提升大学毕业生自主创业的有效途径。2010届大学毕业生自主创业的资金主要依靠父母/亲友和个人储蓄，来自商业性风险投资和政府资助的比例较小。因此有创业意愿但家庭经济条件不好的大学毕业生并不容易实现创业梦想。政府资助的比例虽然比2009届（1%）有所上升，但依然很低。2007届大学毕业生半年后有1.2%的人自主创业，三年后有4.9%的人自主创业，说明有更多的毕业生在毕业一段时间后才开始自主创业。半年后自主创业的2007届本科毕业生仅有36.4%的人三年后还在继续自主创业，有59.1%的人选择了全职工作，还有2.7%处于无工作状态。 2007届本科毕业生三年后自主创业人群的月收入为7717元，高于同届本科毕业生三年后月收入（5296元）46%。2、国内对于大学生自主创业的有利环境对创业者的要求与创业环境是紧密联系在一起的，环境不仅决定着创业的价值观，而且决定着创业的行为方式。近年来，我国的创业环境出现了一些较好的变化。国内对于大学生自主创业的有关法律法规及优惠政策1999年8月，中华人民共和国个人独资企业法出台，这是我国继公司法、合伙企业法之后所制定的第三部涉及规范私营企业市场主体的法律，至此，我国关于私营经济的三种主要形式一独资企业、合伙企业和有限责任公司的主体法律已经基本完备。个人独资企业法最引人注目之处，在第八条中明确规定，只要有必要的从业人员以及有出资、有合法的企业名称、有固定的生产场所等，就可以申请注册为个人独资企业，这就废除了原先不规范的按照雇佣工人数来划分个人独资企业（雇工人以上）和个体工商户（雇工人以下）的规定，此外，个人独资企业法还依据宪法明确规定“国家依法保护个人独资企业的财产和其他合法权益”，在第三章，规定任何单位和个人不得以任何方式强制个人独资企业提供财力、物力、人力；个人独资企业有依法申请贷款、取得土地使用权的权利，这预示着中国的个人自主创业将有一个更为宽松的法律和政策环境。随着在大学生就业形势的严峻和国家对大学生创业的重视，中央政府和各地方政府又出台了一系列扶持大学生创业的优惠政策。2002年，国家教育部、劳动与社会保障部、人事部等出台了鼓励和帮助大学生自主创业、灵活就业的政策，同时加大了户籍管理、人事管理、社会保障等领域的改革，以与大学生创业机制相配套。国务院办公厅于2003年5月29日关于下发做好2003年普通高等学校毕业生就业工作的通知（国办发200349号）其中第四条规定“鼓励高校毕业生自主创业和灵活就业。凡高校毕业生从事个体经营的，除国家限制的行业外，自工商部门批准其经营之日起1年内免交登记类和管理类的各项行政事业性收费。有条件的地区由地方政府确定，在现有渠道中为高校毕业生提供创业小额贷款和担保。”2003年6月18日，国家工商总局出台了应届毕业生干个体一年内免交登记注册费和相关工商管理费的优惠政策。2003年6月26日，财政部、国家发展改革委为切实落实国办发200349号文件精神，鼓励高校毕业生自主创业和灵活创业，下发关于切实落实2003年普通高校毕业生从事个体经营有关收费优惠政策的通知，通知明确，凡高校毕业生从事个体经营的，除国家限制的行业（包括建筑业、娱乐业以及广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧等）外，自工商部门批准其经营之日起1年内免交登记类和管理类的各项行政事业性收费。有条件的地区由地方政府确定，在现有渠道中为高校毕业生提供创业小额贷款和担保。从事个体经营的高校毕业生免交的具体收费项目主要包括：1、法律、行政法规定的收费项目，国务院以及财政部、国家发展改革委批准的收费项目，具体包括：（1）、工商部门收取的个体工商户注册登记费、个体工商户管理费、集贸市场管理费、经济合同鉴证费、经济合同示范文本工本费。（2）、税务部门收取的税务登记证工本费。（3）、卫生部门收取的民办医疗机构管理费、卫生监测费、卫生质量检验费、预防性体检费、预防接种劳务费、卫生许可证工本费。（4）、民政部门收取的民办非企业单位登记费（含证书费）。（5）、劳动保障部门收取的劳动合同鉴证费、职业资格证书等。（6）、公安部门收取的特种行业许可证工本费。（7）、烟草部门收取的烟草专卖零售许可证费（含临时的零售许可证费）。（8）、国务院以及财政部、国家发展改革委批准的涉及个体经营的其他登记类和管理类收费项目。2各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门批准的涉及个体经营的登记类和管理类收费项目。从事个体经营的高校毕业生，应当向工商、税务、卫生、民政、劳动保障、烟草等部门的相关收费单位出具本人身份证、高校毕业证以及工商部门批准从事个体经营的有效证件，经收费单位核实无误后按规定免交有关收费。同时，自职业、自主创业的高校毕业生可将人事关系存放在政府人事部门所属人才服务机构、劳动或人事部门人才服务机构，这些服务机构将为其办理人事关系接转、人事档案管理、转正定级、党团关系、专业技术职务任职资格申报评审、社会保险金缴纳等服务，实行全方位的人事代理服务，以解除自主创业、灵活就业的高校毕业生的后顾之忧。广西壮族自治区关于大学生自主创业的政策【政策】：广西壮族自治区政府下发的关于加强普通高校毕业生就业工作的通知，鼓励和支持高校毕业生自主创业和灵活就业。在当地公共就业服务机构登记失业的自主创业高校毕业生，如果自筹资金不足的，可以申请单笔不超过5万元的就业小额担保贷款并给予贴息；两人以上合伙经营和组织起来就业的，可根据人数和项目，适当扩大贷款规模，具体贷款额度由就业小额担保贷款经办金融机构与高校毕业生商定，最高单笔贷款不超过100万元。【解读】：尽管自主创业是大学生就业的重要增长点，但由于创业难度大的原因，目前应届毕业生中自主创业的比例非常小。为了在这方面充分挖掘潜力，通知中提出了一系列鼓励自主创业的政策。比如，对高校毕业生毕业2年内从事个体经营的（建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧等行业除外），从在工商部门首次注册登记之日起3年内，免收管理费、登记类、证照类等相关行政事业性收费；毕业2年内从事个体经营、自主创办企业或灵活就业的高校毕业生，档案和户口可托管在工作所在地政府所属的人才服务机构和公共就业服务机构，免收两年的档案管理费；如果属于就业困难人员的，给予不超过3年的社会保险补贴。另一优惠措施是：对高校毕业生设办独资企业、合伙企业的，不设注册资本限制；设办有限公司的，可分期认缴，在税收方面享受国家现行的相关优惠政策。对于从事灵活就业的高校毕业生，属就业困难人员的，可享受相应社会保险补贴政策。二、对于景区托管行业的分析什么是景区托管企业托管的概念起源于德国，具体是指以契约形式，在产权暂时不变的条件下，在一定时期内将企业的经营权委托给另一法人或自然人经营。所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理的意思，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力，并能够承担相应景区经营风险的法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。换言之就是通过契约形式，受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景区的保值、增值。景区托管经营通过本景区之外的经营管理者把有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌、资金等引入景区，对景区实施有效管理。同时，景区托管经营过程中受托方凭借自身的管理和资金优势获取一定的经济回报。景区托管行业现状目前国内景区托管还处于起步阶段，为数不多的几家从事景区托管业务的公司，其主营业务基本都是旅游策划、规划或者其他旅游相关业务，景区托管只是其派生业务。不过，旅游景区托管业务正在被越来越多的企业重视，其中北京国智景元景区管理公司成为业内首家专业旅游景区管理公司就是一个有力地证明。开展景区托管服务时，北京国智景元景区管理公司派出自己的咨询管理团队对旅游景区进行全面、实际、客观、深入的了解，所编写的方案都是以旅游景区的实际运营为基础，不仅“中看”，而且“中用”。与传统旅游景区管理咨询不同的是，北京国智景元景区管理公司做的景区托管服务，不仅仅为旅游景区提出问题的解决方案，而且还对旅游景区的管理进行深入了解，并亲自进入实践层面的管理；不仅仅告诉景区需要做什么，而且还会指导景区应该怎么做；不仅仅给景区方法，而且还会关注跟踪景区的执行进度和效果；不仅仅有文字性的资料，还有具体操作方面的指导。景区托管的目的景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。景区托管的优势景区托管独特的优势在于：、 景区托管能有效实现所有权与经营权分离，其目标是提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整改，并有利于景区的中长期发展；、景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径；3、景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。景区托管的适用对象1、适用于一些经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区，比如一些缺乏市场竞争力的旅游景区，一些债务负担沉重甚至资不抵债而又告贷无门的旅游景区，一些经过多次和多方式整顿而无效的旅游景区等；2、适用于一些暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的旅游景区。景区的原始产权主体既无力自我经营景区，又不愿放弃或不愿轻易放弃景区所有权，托管就可能成为最佳的重组方式。3、当运用其他方式进行旅游景区重组存在体制性障碍时，可考虑托管方式。为回避某些体制性障碍，可通过景区托管方式暂缓原始产权的转让，而先将法人产权让渡出去，一方面先努力救活旅游景区，另一方面设法予受托方更优惠的经营条件，以满足受托方的利益要求。4、当适用其他方式进行旅游景区重组存在资金投入过大的障碍时，可考虑景区托管办法。此时景区托管可有效地缓解买方主体的资金压力，因而它可暂不进行原始产权的变更，进而可暂时免交购买这项产权的费用。 5、当买方主体一时说不准购买目标景区的未来前景，亦或本不想购买目标景区原始产权时，可通过景区托管方式式在一定程度上减小这项投资的风险。景区托管的四重境界一谈到景区托管，多数人都会联想到那些经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的景区，联想到降薪裁员、辞职离岗的“血雨腥风”的场面。其实，这仅仅是对景区托管的误解或片面理解。适于进行托管的景区，不但包括那些濒于倒闭的景区，还有一些经营较好的景区出于不同的目的，要求托管。根据SWOT 分析法，笔者将景区托管大致分为四种情况，在这里称为四重境界。第一重境界：减员增效猛虎下山当我们面对一些机构臃肿、人员冗杂、效率低下而且外在威胁严重的托管景区时，减员增效不失为一种简单适用的好办法。这也是景区托管的入门境界。减员，就是精简机构、削减人员，这一刀挥下，原有的体系四分五裂，原有的人员分崩离析，其势头之猛烈如猛虎下山。但减员并不是目的，而是手段，减员增效的重点是增效。进行此类景区托管的难点也在增效，减员过多，影响人力资源数量、影响人员心态情绪，最终达不到增效的目的，托管也就成为一种空谈。如果减员的幅度过小，不能根本转变以往企业面貌，也达不到增效目的。有经验的景区管理公司在进行减员增效时，不仅要进行环境分析、优劣势分析，还要充分考虑景区现状和未来发展。并根据科学的工作流程和组织结构来决定如何减员增效。减员增效以后，不仅可以节约人力成本，还可以提高员工工作效率，提高景区运行的效率，提高景区的效益，其势头之凶如猛虎下山。第二重境界：开源节（截）流蛟龙出海有一些被托管旅游景区，区位优势明显，内部管理也不错，但外部威胁严重，且景区营销工作滞后。针对这样的景区，采取开源节（截）流的措施比较可行。开源，就是广开客源，针对客源市场进行细分，找准目标市场，展开市场营销。已经具备内部优势的旅游景区，通过景区管理公司制定正确可行的营销战略和战术，可以迅速扭转不利局面，其势头迅猛如蛟龙出海。节（截）流，包括两个层面，两种含义。第一个层面叫“节流”，就是“少流出”，也就是我们平时说的节约开支。但节约只能够减少不必要的浪费，好的景区管理公司不仅把目光集中在节约方面，如何增加景区必然的收人才是更重要的，这就是节流的第二个层面，“截流”，即“多留下”，就是让来到景区的游客多花钱、多住宿、多光顾，关键点在于如何针对已经进入景区的游客开展营销工作，这和前面讲到的“开源”，正好是相反的两个方向。通过“截流”，增加客人消费数额，增加客人消费的次数，提高了销售效率、提高了客人满意度，必将带来很好的经营效果。好的景区管理公司非常注重景区内部的营销，开源和节（截）流并举，取得如蛟龙出海般的效果。第三重境界：品牌培养未雨绸缪针对托管景区进行的减员增效和开源节（截）流的措施，往往只能是“治标”，而非“治本”。旅游景区要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须拥有自己的品牌。旅游是一种注意力经济，注意力经济的竞争方式表现为赢家通吃，强者更强、弱者更弱。旅游景区如何吸引消费者的注意力，要靠品牌。旅游景区的品牌的运作将直接关系到一个旅游企业的生存与发展，旅游景区必须拥有自己的品牌，并且要不断培育、强化自己的品牌。旅游景区培育品牌，必须以品牌的目标市场为导向，不仅要通过各项管理手段强化内部人员的品牌意识，还要通过广告传播和公关传播等途径对外树立景区品牌。在四重境界中，第三重境界涉及的被托管的旅游景区最少。原因在于，这些旅游景区运转良好，景区领导人和员工大多认为进行托管没有必要。只有那些有远见的景区领导人才会认为培育品牌是未雨绸缪的明智之举，而多数获得良好发展的旅游景区，成功的原因就在于这个“未雨绸缪”。第四重境界：品牌扩张乘风破浪尽管旅游景区品牌的竞争主要集中在品牌所在的旅游地，但是这并不能认为旅游景区品牌只在该旅游地生老病死，景区品牌也可以像其他产品品牌一样，跳出地域的限制，在更广阔的市场中寻求新的发展。旅游景区要获得更大的发展，就必须进行品牌扩张，这也是景区托管的最高境界。旅游景区品牌扩张有利于原景区快速拓展市场，有利于强化旅游景区品牌定位，有利于扩大旅游景区品牌的市场影响力。旅游景区品牌的扩张可以使品牌在潜在旅游者心中先人为主，为将来的竞争打下良好的基础；同时也可以增加旅游景区品牌的竞争力，使品牌在使用中增值。旅游景区品牌扩张的主要途径有两个：一是实行品牌连锁，通过投资、参股、租赁、特许经营等等形式实现品牌扩张；二是实行同一品牌的多种产品模式，这种模式比较适合影响力较大的景区的发展。第四重境界所涉及的情况往往是部分托管，即托管公司只是托管景区的某些部门，重点针对景区品牌扩张开展工作。品牌扩张使旅游景区在市场经济的大潮中乘风破浪，不断进取。旅游景区托管的这四重境界既可以是针对情况不同的四个景区，也可以是针对同一个景区托管的四个过程。既可以是针对景区的全面托管，也可以是针对景区的部分托管，关键要根据托管景区具体情况确定。三、创业目标一、公司定位在宜州开一家小型的景区托管公司。二、经营方向主要经营对旅游景区的托管服务。三、投资分析（一）预估投资额1.写字楼房租：8000元/月2.写字楼装修费：20000元3.办公用品前期投入：15000元4.人员工资：615009000元5.水电费：200元/月6.流动资金：147800元总20万元（二）资金来源1.三人共同出资6万元2.个人不动产抵押贷款10万元3.亲戚朋友资助、借款4万元左右4.寻找合伙人或投资者（三）收入来源分析：由于本公司是一个景点托管公司，收入来源有如下几个方面：一是通过与景区签订托管合同，由景区每年按合同金额付给公司的管理费；二是公司通过管理技术入股景区的分红所得；三是通过公司开展相应副业所得。（四）短期发展预测与运营目标按平均每年营业收入40万元左右，平均利润率10%15%左右来算，并根据实际情况，我们估计在2至3年内把所有借款还清。1年短期目标：成功对宜州市内一个经营不善的景点进行全面托管，实现扭亏为盈，管理有序，并通过管理入股掘得第一桶金。3年短期目标：对宜州市内2个旅游景点进行托管，开发的新的托管模式，通过刘三姐文化旅游节将经营范围向市外扩展。5年中短期目标：成功对区内其他城市的一个旅游景区提供托管服务，公司规模适当进行扩大，扩大公司在区内的知名度。 10年中期目标：公司做大做强，力争成为在区内知名的景点托管公司，成功运营一个自治区级的大型旅游景点。四、地域分析（1）广西区内地域分析广西壮族自治区地处祖国南疆，位于东经1042611204，北纬20542624之间，北回归线横贯全区中部。广西区位优越，南临北部湾，面向东南亚，西南与越南毗邻，东邻粤、港、澳，北连华中，背靠大西南。是西南地区最便捷的出海通道，也是中国西部资源型经济与东南开放型经济的结合部，在中国与东南亚的经济交往中占有重要地位。广西周边与广东、湖南、贵州、云南等省接壤。东南与广东省省界线长约931公里，东北与湖南省省界长约970公里，北面与贵州省省界长约1177公里，西面与云南省省界长约632公里。西南与越南社会主义共和国边界线长约1020公里。大陆海岸线长约1959公里。全区土地总面积23.67万平方公里，占全国总面积2.47%。东西最大跨距约771公里，南北最大跨距(南至斜阳岛)约634公里。全自治区聚居壮、汉、瑶、苗、侗、仫佬、毛南、回、京、彝、水、仡佬等民族。2005年末总人口4925万人，汉族人口3027万人，占61.46%；各少数民族人口1898万人，占38.54%，其中壮族人口1605万人，占少数民族人口的84.57%，占总人口的32.60%。2008年末全区总人口5049万人，2008年末常住人口4816万人。最佳旅游时间：广西位于我国的南部边疆，纬度较低，属亚热带气候，地形略呈现盆地状，全年多雨，气候温暖而湿润，一年四季都很适合旅游。广西旅游景点概况：目前，广西共有3处国家级风景名胜区即漓江风景名胜区、桂平西山风景名胜区、宁明花山风景名胜区。还拥有隆安龙虎山风景名胜区、贵港南山一东湖风景名胜区、百色澄碧问风景名胜区、陆川谢鲁山庄风景名胜区、三江的林溪一八江风景名胜区、鹿寨的香桥岩风景名胜区、北流的勾漏洞风景名胜区、容县的都峤山一真武阁风景名胜区等29处自治区级风景名胜区。7处国家级历史文物保护单位，即桂平的太平天国金田起义旧址、容县经略台真武阁、三江的程阳风雨桥、合浦县的大士阁、宁明的花山崖壁画、兴安县的灵渠、中国工农红军红七军司令部及红八军司令部右江革命军事委员会旧址。220处自治区级历史文物保护单位，有11个国家级森林公园，即北海的冠头岭国家森林公园、桂林国家森林公园、南宁良凤江国家森林公园、三门江国家森林公园、桂平龙潭国家森林公园、龙胜温泉国家森林公园、上思和防城的十万大山国家森林公园、元宝山国家森林公园、八角寨国家森林公园、姑婆山国家森林公园、大桂山国家森林公园。有1个国家级旅游度假区，即北海银滩旅游度假区。广西的峰林是发育完美的热带岩溶地貌的典型代表。它们平地拔起，气势超群，造型奇特。形态最典型、风景最秀美的是桂林、阳朔一带的石灰岩峰林，曾被明代旅行家徐霞客誉为“碧莲玉笋世界”。此外，在桂东北、桂中、桂东南、桂西等地也随处可见石灰岩峰林。广西洞穴众多且景观优美，素有“无山不洞，无洞不奇”之称。据统计广西溶洞约有10万个。在瑰丽多姿的溶洞里，石乳、石笋、石幔、石柱、石花、石莲、石林等琳琅满目，美不胜收。比较著名的有旱洞型的桂林的芦笛岩、七星岩，柳州的都乐岩，武鸣的伊岭岩，北流的色漏洞、玉林龙泉洞等；有水洞型的桂林冠岩、荔浦丰鱼岩、灌阳龙宫、钟山碧水岩、马山金伦洞等以及考古陈列型的桂林甑皮岩（是中国有代表性的新石器时代古人类洞穴遗址）和龙隐岩（存有唐代至清代摩崖石刻200多件），柳州白莲洞（中国史前人类文化的重要遗址）等。广西海拔高于1，500米的山峰有数十座，大多山体雄伟，气势磅礴，林木葱郁，景色优美，动植物资源丰富，适于科学考察远足攀登。如猫儿山、大瑶山、大明山、元宝山等.广西河流众多，清澈娟秀，在地域上多与奇峰相配，形成一派山环水绕，山水相依的秀丽景色。除举世闻名的漓江外，景色优美的还有融水的贝江、资源的资江、宜山的下规河、大新的黑水河、崇左的左江、宁明的明江等。湖泊风景多以较大的湖泊或水面为主景，湖岸的山丘、原野和农家村舍、田园风光或城市风貌等为衬景而组成。如桂林的榕湖、杉湖，南宁的南湖，柳州的龙潭，贵港的东湖，陆川的龙珠湖等。此外，广西还有不少水质优良、水面宽阔、群山环抱、湖光山色十分秀美的水库，如灵川青狮潭、百色澄碧河、富川龟石、邕宁大王滩、合浦洪湖江、玉林寒山等水库。位于中越交界的归春河上游的德天瀑布闻名遐迩，其瀑面宽100多米，高约80米，呈三叠状飞泻而下，水声轰鸣，势若奔马，非常壮观。其他著名的瀑布还有资源的宝鼎瀑布、隆林的冷水瀑布、靖西的三送岭瀑布、龙州的响水瀑布、上思的应天府瀑布等。在八桂大地上，泉流众多，分布广。冷、热、温、沸四泉均有，其中分布最广的是温泉。比较著名的有龙胜温泉、陆川温泉、象州温泉、全州炎井温泉、平乐仙家温泉。这些温泉流量大，水温适宜，含多种有益人体的矿物质，四周风景宜人，是度假、疗养、休闲的好去处。广西历史悠久，古人类、古建筑、古文化遗址、古水利工程、石刻、墓葬等古文物及革命斗争纪念遗址众多。经国务院和自治区政府批准的重点文物保护单位就有140余处。比较著名的有年代久远的柳州白莲洞、桂林的甑皮岩、南宁豹子头等古人类遗址，兴安灵渠等古水利工程，宁明花山壁画，著名的古建筑有桂林王城、容县真武阁、柳州柳侯祠、兴安严关、恭城的文庙、合浦的大士阁等。近现代的一些革命活动纪念地，如太平天国的发祥地一一桂平金田村、百色红七军军部、龙州红八军军部旧址、钦州刘永福故居、李宗仁故居、抗战时期的八路军驻桂林办事处等都具有考察、参观和瞻仰的价值。广西是以壮族为主体的多种少数民族聚居的少数民族自治区，他们各自的语言、服饰、建筑物、生活习惯、风土人情、喜庆节日、民间艺术、工艺特产、烹调技术等，构成了多姿多彩的民族风情，为民族风情观光旅游提供了良好的条件。如壮族的三月三歌节、瑶族的达努节和盘王节、苗族的踩花山、仫佬族的走坡节、侗族的花炮节，以及别有风味的打油茶等，都充满着浓郁的民族风情，吸引着人们去观光。广西的园林各具特色，南宁市的公园、植物园以南亚热带风光为特色，桂林、柳州的公园多以中亚热带风格为主体，因地制宜，利用当地自然景观(如岩溶景观、水体景观等)和古建筑构成各具特色的园林艺术。近几年建设的柳州龙潭公园，以自然景观为衬托，集广西少数民族的建筑形成于一体，颇具特色。（2）宜州地域分析：宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美、景色如画气候温和，四季宜人，是观光旅游的好地方；这里历史文化源远流长，是山歌、彩调之乡；宜州市位于广西西北部，是壮族歌仙刘三姐的故乡，是继桂林之后的广西又一抗战文化名城。宜州市历史文化悠久，建置始于公元前111年（汉武帝元鼎六年），时名定周县。汉代在今桂中偏北及桂西北一带只设此县，县治在今宜州市。汉以后，县名迭易。三国、西晋名龙刚县；南朝宋名龙定县；唐名龙水县；宋名宜山县。宜山县沿称至1993年9月8日（9月9日以后撤宜山县，设宜州市）。自公元630年（唐贞观四年）至1957年的1300多年间，宜山县均为历代州、郡、府、路、司。行政地区的首治之县。由于县属政治军事重镇，历代不少显要名流或因任职、迁谪，、或因考察羁旅而流离县内。唐代，河间王杨庆、汉阳王李倏、左武侯大将军郑元如及吴怀忠均曾任宜州刺史，驻节宜山县（时宜山县隶属宜州为州治）。吴怀忠首将汉代土城改用砖石建筑，使宜山城池初具规模。宜州不仅景色美丽神奇，而且是一块人才辈出的宝地，如北宋大臣、官至参知政事的冯京，以过关斩将的气魄三元及第，在皇宫内外身居要职、清正为官，给历代宜州人留下颇为深刻的影响，宜州曾建三元祠以纪之。像冯京一样众多的宜州本地英才，以他们的智慧和人格潜移默化地影响着宜州的文化宜州是一个有2000多年文化的历史文化古城，壮族歌仙刘三姐诞生于唐朝，由于壮族歌仙的巨大影响力，至唐以后，许许多多的文人志士步入宜州，对宜州的文化产生了巨大的影响，为宜州留下了宝贵的财富。宜州历史悠久，宋代大文学家黄庭坚、明惠帝朱允炆、著名地理学家徐霞客、太平天国翼王石达开等历史名人曾留寓此地，留有山谷祠、山谷先生衣冠墓、石达开与部将气吞山河的唱和诗石刻以及全国现存最早发现的五百罗汉号碑等众多文物古迹。 江山到此不平庸，大自然的鬼斧神工把宜州大地塑造得“峰峦峥嵘奇特，江流碧绿如画”。踏上刘三姐故乡风情之旅，展现在游客面前的是一处处美不胜收的奇景：下枧河山青水秀风情万种，古龙河漂流、攀岩探险天下一绝，六坡水库碧波荡漾，草色连云，祥贝田园风光旖旎动人，修竹茂林、溪声桨影辉映成趣；分布于城区及境内其他景点如会仙山、九龙山、多灵山，山山独特，凝绿叠翠，白龙洞、仙女岩、珍珠洞，洞洞幽深，异彩纷呈。其中白龙洞景区和古龙河被确定为自治区级风景名胜。市区还有山谷祠、石达开与部将的唱和诗石刻、铁城遗址、八角楼、浙江大学旧址以及迄今为止发现的全国最早的五百罗汉名号碑等众多文物古迹。（3）地域分析结论随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们不再仅限于物质生活资料上的满足，更多的开始追求精神上的消费和健康消费，从而带动了第三产业的迅速发展。而旅游业也迅速发展成为第三产业的龙头老大，每年全国各地的游客量都在大幅度的上升。这给旅游业的发展带来了很大的机遇，同时，旅游业的发展也给与旅游相关产业带来了巨大的发展机会和市场，这其中就包括景区托管行业。从整个广西来讲，广西虽然具有得天独厚的旅游资源优势，但无论是从开发水平、运营情况还是管理情况来看，除了一些开发较早的景区或旅游城市如桂林等，其经营管理基本上是一种粗放型的管理模式，靠山吃山靠水吃水，缺乏现代、专业的管理来提升景点或景区的文化价值、旅游价值和经济价值。具体到宜州这样一个城市来说，宜州虽然是个旅游城市，旅游资源丰富，但是旅游景点的管理状况不尽如人意，各景区基本上都处于收支基本平衡或亏损的情况，这个时候就需要专业的旅游景点托管公司对景区进行全面的托管，我们将有旅游价值但经营状况不佳的旅游景点对其进行托管，对旅游景点的管理经营情况进行全方位的整顿与改善，扩大它们的规模，提升景点的内涵，使之专业化，商业效益更高。同时，景区托管行业是新兴的一个产业，创业前景很广阔。五、市场调查结果由于各个景区的经营管理情况属于商业机密，我们无法得到景区第一手的经营管理资料，所以我们目前的市场调查，采用的是侧面分析法来评估景区的经营管理情况。调查方式：在市场调查的过程中我们主要采用三种办法：客流量统计、游客问卷调查以及实地考察。1、在客流量环节我们主要采取两种方式：随机时段统计和固定时段统计。随机时段统计即我们团队随机抽取一个月中的某一天或某几天在景区周围进行客流量的统计；固定时段统计即选定一个固定的较长的时段对景区的客流量进行统计。对景区的客流量进行调查统计，可以使我们从侧面了解到景区对于游客的吸引力程度以及景区的开发程度。2、在游客问卷调查环节我们团队利用如下的调查问卷对游客进行访问调查：旅游景区游客满意度问卷调查表1.您此次来旅游景区的目的： 观光 度假 考察 其他2.这是您第几次来： 1 2 3 3次以上3.您准备停留的天数为： 1天 2天 3天 3天以上4.您是同谁一起出游的： 朋友 团队 个人 家人或亲戚5.您是通过什么途径了解到本旅游景区的： 朋友 广告 旅行社 旅游手册 网络6.您是通过何种交通工具到达的： 自驾车 步行 自行车 汽车 其他7.您对旅游景区食宿条件的评价： 非常好 好 一般 差8、您对旅游景区环境卫生条件的评价： 非常好 好 一般 差9、您认为景区的导向标志： 清楚 不清楚10您认为景区的服务设施： 非常好 好 一般 差11.您对旅游景区的总体评价： 非常好 好 一般 差 12.您认为旅游景区的不足之处有： 自然景观 环境卫生 娱乐项目 服务质量14. 您是否了解宜州市境内的景点景区： 是 否15. 您觉得景区的门票收取是否合理： 合理 不合理16. 您对您所游览的景点的卫生情况是否满意： 非常满意 满意 一般 差17. 您对您所游览的景点景区的安全措施是否满意： 非常满意 满意 一般 差18.您觉得旅游景区还有哪些需要改善的地方？ 通过对收回的有效问卷进行统计分析，我们可以得出一个客观的真实的景区经营管理的情况，分析得出这个景区是否需要进行托管。3、实地考察即我们团队以一个游客的身份进入到景区之中，以专业的眼光分析评估整个旅游景区的经营管理情况，获得第一手的感官认识，继而制定出一个合乎景区实际情况的托管方案以打动景区的所有者，实现双方的合作。调查结果（以下枧河景区为例）：客流量统计结果：下枧河景区的客流量相对分为淡季和旺季，每年的夏秋季节为下枧河景区的旅游旺季，冬季为淡季。根据随机时段和固定时段的统计和分析，我们可以得出如下结果：在旺季时，下枧河景区的日平均客流量在250人左右；淡季时，景区的客流量则缩减到日平均约50人左右。游客问卷调查结果：通过对收集上来的有效问卷进行统计和后期分析，我们得出如下结果：75%的游客认为下枧河景区的景色有独到的吸引力；63%的游客认为景区的服务质量尚可；37%的游客认为景区的硬件设施需要加强；79%的游客认为景区还需要在特色活动、文化内涵方面做加强工作；55%的游客认为需要对景区的内部管理进行改进。团队实地考察结果：根据我们团队对下枧河景区进行实地考察，我们得出以下结论：宜州下枧河景区现有的经营管理者依托丰富的自然资源和人文资源开发、经营了不少旅游项目，但基本上是直接地、原始地利用景区所拥有的资源，未能以景区所具有的特色资源为基础，按旅游项目或产品的经营原则创造性地进行景区旅游环境、旅游项目的规划、开发和经营。因此，景区存在着诸多不足之处。如：自然资源的开发没有按游客的需求维护自然、培育自然，以满足游客回归自然的心理需求；旅游环境的建设没有充分考虑游客“吃、住、行、玩”多元化的需求；人文资源的开发没有引入歌仙这一特有的资源，开发出有特色的旅游项目，只是简单地复制本地的传统活动及民俗；经营项目的开展没有创新及品牌效应。六、公司运营（一）公司名称杰维专业旅游景点托管公司蕴含：杰维，是英文Jewel的音译，Jewel意为钻石，具有本公司对于客户景区的管理服务有着钻石般的品质和经得起时间的考验的深层含义。从字面意义上理解，“杰”有杰出之意，对于本公司来说有两层含义，即最杰出的人才以及最杰出的管理服务。而“维”则有着维系、维护的含义，与本公司的经营内容即对于景区的管理及可持续开发不谋而合。“杰维”是我们公司的经营理念的体现，即以本公司最杰出的管理人才带给客户最杰出的景区管理服务。选择杰维，就意味着选择了最优质、最杰出的景区管理服务！ （二）公司地址选择宜州市市政办公中心周边写字楼，位置以在4至5楼为宜（多层建筑）或者在13至15楼为宜(高层建筑有电梯)。分析：该地段位于宜州市行政中心，是宜州市未来的发展中心，专业写字楼利于运营工作的开展及提升公司形象；毗邻交通主干道，交通便利，从其他地段到公司乘车也方便；该地段街道有双向6车道和自行车道、人行道，街道宽度50米左右，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边的建筑；行人在街边行走，很自然进入店铺。附近由于是宜州市的行政中心，相关部门集中在附近，对于公司日常经营管理工作，如项目审批、办理执照、申请贷款等带来便利。且该路段的房子高度、宽度、长度适合，专业的写字楼对于提升客户对公司的第一印象十分重要，一间50到65平方米，处于较高楼层的写字楼租金不是很高，能节省公司运营成本，便于资金的周转。（三）办公地点装修1、室内装修一般情况下，建筑空间是由各个面围合而成的。一般写字楼内部空间大多呈六面体，由天棚、地面与墙面组成，处理好这三部分有助于加强办公空间的完整与统一。简洁、清新的室内装修会给员工一个优良的工作环境，提升工作效率；同时，也可以给客户及潜在客户一种公司是专业的、高效的第一印象。l 天花板办公室的天花板装修采用铝扣板，铝扣板天棚具有重量轻、施工方便、容易保养的优点。天花板的装饰可用平板与凹凸版组合成各种图案或采用单一平板。在室内采光方面兼顾自然采光和人工光源照明，人工光源全部选择高品质的节能灯l 墙面墙面作为空间的侧面，以垂直形式出现，对人的视觉影响很大，因此是组成店铺空间的重要因素之一。因此，在墙面处理中，应使它与门窗、灯具甚至通风孔洞结合起来，以取得完整的效果。墙面采取先刮腻子再刷白色乳胶漆的处理方式，节约成本。l 地面作为空间的底面，由于它以水平面的形成出现，对于公司地面的装修有以下几种设想：1. 用米色防滑瓷砖铺设，耐热、耐水及耐腐蚀性强，瓷砖尺寸为80CM80CM。2. 用深色加厚商用复合木地板铺设，较为上档次。3. 铺设地毯。l 空间利用充