2013年7月河南邓州房地产市场调研报告-调查分析总结.docx

邓州房地产市场调研报告一城市发展与宏观经济概况1.1 邓州市城市概述邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。总面积2369平方公里，辖28个乡镇（街、区）、606个行政村，157万人、260万亩耕地2011年被确定为省直管试点县（市）。1.2 城市经济数据邓州市宏观经济整体发展势头稳定，但经济总量增速目前较慢。从图中可以看出，2012年，邓州市国内生产总值突破280亿元大关，同比增长10.29%，年均增幅12.81%，虽然邓州市整体经济一直呈现积极向上的发展态势，但是目前总量仍较低。2012年gdp对比参考数据城市国民gdp城镇人均收入南阳市2367亿19543邓州市285.4亿18056襄阳市2450亿17348 2012年，邓州市人均可支配性收入为18056元，较2011年增长了12.3%，是2006年的2倍。2012年邓州市全年gdp完成285.4亿元，人均18178元。居民可支配收入数值并不低，但是人均gdp数值较低，可见邓州市居民消费观念比较保守，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业 规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。1.3 城市发展规划城市cbd商住发展向东，其他产业集聚南北两向发展：邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环、人民路、北京大道、北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城市cbd商住中心发展向东，其他产业集聚区将发散至南北两向，城市区域规划发展思路清晰。截止到2012年底邓州市中心城区建成区面积达40平方公里，中心城区人口40万人。根据发展规划，到2015年，中心城区建成区面积达到60平方公里，人口达到60万，城镇化率达到50%。按照2010年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来三年邓州市建成区20万人新增理论住房需求面积将达716万平方米。可见邓州市城区商品房需求量缺口较大，未来区域房地产市场综合潜力较大。1.4 邓州市交通环境邓州市地处豫、鄂、陕三省交通要处，焦枝铁路、国道贯穿全境，距离不足公里的南阳、襄樊、老河口三个飞机场和通江达海的河口码头，构成了邓州的立体交通网。 邓州境内有国道条，高速公路1条，省级道路5条。国道长56.65公里，高速公路55.2公里。1.5 邓州市发展环境小结近年来邓州市城市建设发展迅速，城区规划和建设井然有序，整体经济呈现良好的发展态势，各项宏观经济数据指标呈现利好向上的发展势头，经济活力较好。持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。二 房地产市场综述及分析2.1 土地市场供应情况2007年至2011年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积632.22亩，年均投放土地面积只有126.44亩。而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。根据中国土地市场网公布的成交数据显示， 2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。2.2 邓州市房地产市场的发展第一阶段：2001年-2005年：“起步发展”阶段。第二阶段：2006年至2007年，“高速发展”阶段。第三阶段：2008年，受经济危机影响，邓州楼市受到一定程度的冲击，楼市 调整和业内洗牌悄然进行。第四阶段：09年后，恢复性增长阶段。随着09年楼市“回暖”的出现，楼市再次强劲反弹。与以往不同，邓州的房地产业已由以前的“纯高速成长期”向“恢复性增长期”转变，楼市竞争加剧。第五阶段：11年后，二次提速期。随着国家政策关于经济结构的调整，加速推进服务业发展，大力推进城镇化进程，城市区域发展将进一步优化，商业及住宅地产进入第二次繁荣阶段。邓州房地产市场目前处于半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶段，但由于邓州市房地产市场起步晚、发展快，市场还保留着部分不成熟市场的特征！市场类型市场特征消费特征竞争特征产品特征半成熟市场多元化开发模式，依据城市整体环境的改善而逐步演变，以适应城市中坚阶层需求，开发体量开始提速改善居住环境，满足依附于城市生活与发展的理性需求特征明显主要体现在地段、配套、生活环境等方面在物业类型变化的同时，产品同质化明显，但仍以自居型为主基本成熟市场市场细分特征明显，以满足不同层次的客户群体需要，开发主要在于引导不同圈层群体的消费观念，开发体量加速需求多元化，理性需求与感性需求并存，并逐渐向社会圈层靠近竞争要素多样，理性元素感性诉求化特征明显产品快速向多元化发展，投资型、过度型等多类产品出现吸引更大圈层的关注成熟市场土地价值的增长带来急速的版块运动，市场开发主流整体倾向于高端物业，物业层次提升，并向更大的领域分流，开发体量迅速膨胀需求品质化，大量二、三次置业群体的出现，对理性、感性需求均有了质的提升版块价值竞争明显、其次主要为物业特色及附加价值等方面多元化产品不断升级，在保持创新的基础上，产品的品质逐渐成为主要因素2.3 邓州市房地产市场价格表现商品房历年均价2013年上半年邓州市商品住房均价达到了近4000元/的高位，环比上涨14.28.%，商品房均价增速较快， 房地产市场发展异常火爆。至2010年，新城区土地供给监管控制严厉，商品住宅市场供不应求，但价格仅维持在2700-3100元/之间；进入2013年之后，新城区商品房市场均价跳涨至4000元/。相对于邓州市其他区域住房价格来说，新城区目前的市场预期价格已超出约600800元/，而凭借新城区高标准的市政配套及丰富齐全的教育配套资源，新城区商品房市场价格上涨预期依旧较为强烈。商品房市场的走俏，一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化，另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观，最直接的表现为大幅涨价，新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/的区域市场均价而一跃至年初的区域市场的3800元/价格，皇马国际项目更是将项目二期一批住宅均价拉升至最高价近4000元/的邓州市住宅价格新高，但是目前开发商并不急于对外直接抛价，而是有意引导消费者的心理价位。市场部预计随着后期市场供求关系的交互增大，消费者也将逐步接受区域房价。三邓州市楼盘个案调研名仕豪庭位于仲景路与教育路交叉口东300米开发商中鼎房地产开发有限公司 规模20亩 产品两栋17层高层风格现代简约风格户型125.73-142.68三房价格均价3350元销售两栋高层，剩余少量房源卖点城市中央，地段稀缺；名校环临教育资源得天独厚，金牌物业。优势：1.位于城市核心地段，交通便利，2.配套齐全，未来升值空间大。3.户型设计较好，空间布局科学合理。劣势：小区面积占地小，户型单一财富名家位于北京大道与仲景路交汇处开发商南阳财富置业有限公司规模42.5亩 产品高层，小高层，部分底商风格新古典主义风格户型98-103两房，128-145三房，少量171子母三房价格复式6500元.平层4000元销售仅剩复式和少量平层。卖点品牌市场接受度较高，周边教育配套齐全，优势：紧邻邓州形象大道北京大道，交通畅达；建筑立面风格鲜明，品质感强；开发商初步具备市场品牌效应，市场知名度高；户型产品面积控制适中，且兼有创新户型；周边市政单位及学校云集，教育配套资源丰富。劣势：项目周边环境目前形象较差；市政基础设施配套不完善，生活配套不足。皇马国际位于北京大道与团结路交汇处开发商河南东锋房地产开发有限公司 规模71亩 产品10栋高层，1栋soho，1栋酒店公寓风格西班牙风格户型112.73-134.46三房，,88.46.73-103.09三房，价格住宅均价4100元，底商1.9-2.4万销售1.2期90.76-211.61少量准现房清盘；3期96.8-134.46二房，三房正在热销卖点城市cbd商住中心核心地段，开发商品牌市场认知度高优势：1地段位置优越，未来升值空间大2.周边教育，生活配套齐全，交通畅达3.景观配置注重细节，品质感强；4.户型设计较好，空间布局科学合理。劣势：户型较大，单价较高，造成总价过高，市场接受度有限.理想城位于北京大道与新华东路交汇处开发商南阳荣之源房地产有限公司规模30亩 产品高层风格新古典主义风格户型主力：107.8-123.3三房，91.6两房价格住宅：均价3900元。底商：销售形态，价格未定。销售2013.6.1开盘1栋33层高层，目前剩50%左右房源。卖点宫廷艺术园林，社区法兰西主题花园。优势：1.位于东区中轴线，交通便利。2.毗邻丰富的教育资源。3.周边配套完善，未来升值空间大。4.全市首家24小时智能化物业管理。劣势：工程进度缓慢，市场心理形象逐渐流失。尚正一品位于北京大道与团结路南100米开发商河南尚正置业地产 规模45亩 产品洋房，高层，多层风格欧式风格户型90-160二，三，四房主力户型：89.8两室两厅一卫，120.6三室两厅一卫价格住宅：均价3800元，洋房：4800元，商业：17500左右。销售三期154套住宅，基本售罄。商业正在热销。卖点新区发展及置业升值的投资潜力优势：1.紧邻邓州形象大道北京大道，交通畅达；2.建筑立面风格鲜明，品质感强；3.户型产品面积控制适中，且兼有创新户型；4.周边市政单位及学校云集，教育配套资源丰富。劣势：1.项目周边环境有待进一步改善；2.售楼部形象有待进一步提高，与项目整体形象差别较大；鸿杰第一城位于北环路与东一环交汇处开发商河南鸿杰地产 规模57亩 产品小高层 高层 商铺 车库风格artdeco建筑风格户型116-134三房，98两房，51一房。主力户型：三房。价格住宅：优惠后均价4050（优惠200元/，全款98%,按揭99%），商业9.20开盘，正在认筹1万抵2万。预计18000-20000元。销售一期6栋高层，仅剩10套现房，二期2栋高层正在认筹5千抵一万卖点以生态健康为主题，以科技服务居所，打造邓州标志性楼盘。优势：1.毗邻湍河，独有的湿地景观资源2.位于新老区交汇处，成熟便利的生活配套。3.引入星级标准物业，小区智能化管理，高科技产品配套4.户型设计较好，空间布局科学合理。5开发商品牌市场认知度较高6邓州市最具影响力高端楼盘之一劣势：1. 虽然临河，但多层观景效果较差，社区距离河堤较远2. 单价过高，居住成本相对超出本地一般人群的消费能力。个案小结：新城区楼盘扎堆：邓州市新盘和大盘基本集中在城市东区，楼盘的逐渐扎堆也预示着城市的发展动向。入市时机相近，竞争激烈：邓州市大部分楼盘在2012年底入市，预计今年下半年和2014年上半年新城区房地产市场竞争将呈现白热化阶段。高层占据市场主导地位：邓州市目前楼盘以高层物业为主，部分以小高层为主，但市场越来越倾向于高层物业，未来市场将以28层以上的高层物业为主导引领市场。房价已突破4000大关：2013年上半年以来，新城区房价节节攀升，个别楼盘已经突破4000元/，甚至达到4200/广告推广宣传乏力：由于邓州市城区面积较小，房地产广告推广力度相对不大，覆盖面也多限于市区范围，且缺乏创新途径。邓州市场投放量汇总：2013年5月28日前邓州房管局预告登记在册的新售房屋2161套。2012年为3323套。2011年为1815套。预计2013年会突破4000套。2013年结转、新增、经适及城改项目集中放量，多为分期开发，预计销售面积达100万方左右；邓州未来房地产市场特点：新区盘占主流市场地位。大量的可投放量使市场竞争更为激烈，总量达到近184万产品的同质化将成为一个比较严重的现象。 产品的细分成为楼盘快速去化的重要手段。 购房客户将因楼盘档次不同而产生两级分化四 区域客户分析4.1 中低端客层分析以名仕.豪庭为例注：大区域来源以城乡客户为主，市区中以南区纺织厂和北区居民居多。注：a.其中82%的客户主要选择110平米以上的110-127平米的三房，10%客户选择140平米左右的四房，8%客户选择90-110平米的两房。 b.三房是客户的主要选择。注：自用型比例占据绝对比例注：上班族和周边做生意者居多客户特性区域来源主要来自城乡，及南区居多面积选择以110平米以上的居多，80-90平米较少户型选择三房为主，两房为辅置业目的自用为目的占绝对比例客户职业上班族和周边做生意者占据绝对比例总价选择主要集中在40万元以下中端客层分析小结这批客户属于刚进入市区被高房价挤出、支付能力稍低的刚性客户，且对房屋的功能性要求比较高4.2 中高端客层分析 以皇马国际为分析区域来源多层：以邓州市区为主高层：主要来自邓州及周边乡镇户型