物业管理办法.doc

第一章总则0 Q! v2 E# Y1 e新浪乐居! d) v0 p P第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法和物业管理条例，结合本市实际情况，制定本办法。 s& Q4 Z7 F2 K新浪乐居论坛新浪乐居% a- A& C第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。: L; q) a( ; z3 l3 & u& o; e第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。新浪乐居论坛7 |( o3 q; o1 K供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。房产论坛,装修论坛,业主论坛3 V0 _! 5 X: / B, D第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。( w% ?; n$ | 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。房产论坛,装修论坛,业主论坛& |0 b# m: c& 3 Z7 j n2 m9 X4 v0 k1 新浪乐居论坛% B, L! O第二章前期物业管理% A+ L$ W1 R; 6 K, q. B; y. n; e, M3 新浪乐居第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。7 |( f5 h2 D: - - 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。; 9 v5 o! 房产论坛,装修论坛,业主论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛) r, P6 第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。+ 0 X) y8 d4 p* 5 g; U9 d$ w, V新浪乐居第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。/ X& e, t. w; b+ C& p& M新浪乐居论坛规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。新浪乐居论坛+ L( Q7 p5 Q n6 # U6 b5 y2 D- x第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。Pw5 p- l前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。新浪乐居9 ! u8 Q建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。新浪乐居 K2 Y2 4 E9 C, |8 O3 h2 X买房,购房,装修论坛,房产论坛第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。7 e& L; S6 w8 Z ; u新浪乐居论坛市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。新浪乐居论坛7 | , ) P0 T; |( Q% d( r( 4 q第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：$ O4 e: Q新浪乐居论坛(一)物业管理区域划分资料；, t4 V* D新浪乐居(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；/ G% 9 V$ k(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；新浪乐居+ x& N1 C(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；. G( md# R. M# m4 z新浪乐居论坛(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；0 v7 m$ z5 L; (六)业主名册；房产论坛,装修论坛,业主论坛1 U0 9 U3 Q(七)物业管理必需的其他资料。; W: o C! e) A新浪乐居论坛全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。4 7 M! k7 s7 g t新浪乐居7 w2 c2 j8 v P k# b 1 T第三章业主、业主大会与业主委员会; # P9 U: 3 R9 新浪乐居, E I; R房产论坛,装修论坛,业主论坛第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：房产论坛,装修论坛,业主论坛* a3 X2 l9 t(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；新浪乐居1 S$ T$ u(二)选举或者更换业主委员会委员；房产论坛,装修论坛,业主论坛6 W4 7 j5 n( a9 6 q(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；新浪乐居; 4 t4 t(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；9 q1 ( M- _$ 2 k房产论坛,装修论坛,业主论坛(五)筹集、管理和使用专项维修资金；- 3 / K(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；新浪乐居7 p v) e! v# j3 a(七)申请分立或者合并物业管理区域；买房,购房,装修论坛,房产论坛1 k- |5 s(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。+ c3 Q9 P5 |0 u# j% 决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。房产论坛,装修论坛,业主论坛( z5 7 g- J9 A R8 W8 j$ 新浪乐居论坛第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。3 y, A! r4 S- p房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛; I, z8 ?: 第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。, T: ?4 q) Q3 V& 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。; o9 p, 7 M4 x! V8 A. 买房,购房,装修论坛,房产论坛/ W; / o$ v$ t 2 ; p第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。/ B, u/ U+ I# j% 房产论坛,装修论坛,业主论坛8 S. c7 p, S第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。+ R9 8 0 R, ?4 b房产论坛,装修论坛,业主论坛筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。8 P. b; K; G3 B买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛 N4 E# N( 4 d第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。a+ ?# o- x房产论坛,装修论坛,业主论坛新浪乐居9 t- w6 l% z第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：9 h/ B0 Q! x! j(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；0 I! s o. I# k+ s房产论坛,装修论坛,业主论坛(二)业主大会决议；/ y$ f( W2 cB0 l房产论坛,装修论坛,业主论坛(三)管理规约、业主大会议事规则；新浪乐居0 w& w9 v9 y# r$ , : l(四)业主委员会委员名单。买房,购房,装修论坛,房产论坛, W$ c+ X3 |材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。3 Y$ Z5 h) ?3 A Z2 n- _2 V新浪乐居第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：! T/ Z$ G0 q$ z房产论坛,装修论坛,业主论坛(一)任职期限届满的；新浪乐居4 T* T& S2 L(二)不再具备业主身份的；3 E6 D5 n2 6 U新浪乐居论坛(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；买房,购房,装修论坛,房产论坛; k0 K; H7 d; C(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；房产论坛,装修论坛,业主论坛) f2 - O(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；% z( d y6 U G F新浪乐居论坛(六)业主大会议事规则规定的其他情形。/ 7 J/ JO. e4 T ?业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办房产论坛,装修论坛,业主论坛7 G: j! z! c/ 1 _事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。( e N$ a3 g# S+ n c买房,购房,装修论坛,房产论坛0 v/ _; j! j第四章物业服务& F/ l6 Z 房产论坛,装修论坛,业主论坛; ! D+ & e4 X W第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。8 D( m: R) x, m新浪乐居市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。3 : L5 8 I1 R5 x4 X/ K6 L1 h f新浪乐居论坛第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。新浪乐居& v e7 _( O f; z物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。6 E1 E O 3 ?# T U买房,购房,装修论坛,房产论坛# g v3 i$ z2 I房产论坛,装修论坛,业主论坛第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。/ y8 ! b0 L8 i未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。! : C0 5 S6 D k: z0 et! k6 第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。买房,购房,装修论坛,房产论坛0 M- 物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。. j* X2 C; f# I5 L3 ?x( P房产论坛,装修论坛,业主论坛6 J n; _6 M第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。6 a2 Y7 z买房,购房,装修论坛,房产论坛物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。新浪乐居论坛7 U$ j6 a+ 2 H% e) R* B$ a. W第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。房产论坛,装修论坛,业主论坛3 H8 Q. z# X决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。新浪乐居论坛5 t# r+ W1 7 q! B( Y* |% Y& x) 第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。1 * h% 0 H?房产论坛,装修论坛,业主论坛物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。2 9 _L; S6 , / y! D( 0 l9 第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。: v% 8 q0 y3 u房产论坛,装修论坛,业主论坛业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。- A5 S, 0 i0 f, k新浪乐居论坛- X- p2 L% & J s1 R第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：9 - E; G6 A) (一)移交物业共用部分；房产论坛,装修论坛,业主论坛/ z5 ?2 n Q/ T$ |( a(二)移交本办法第十条规定的相关资料；新浪乐居8 D0 I/ E(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；- J) n! z8 _买房,购房,装修论坛,房产论坛(四)结清预收、代收的有关费用；/ S8 M# |0 O8 m(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。& ?! j% O% U, o4 W8 a9 e新浪乐居原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。0 N( w5 _原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。买房,购房,装修论坛,房产论坛* k. G. z( I- j4 v4 M0 k2 a* j1 C5 ) o第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。z/ J0 N* Z) X买房,购房,装修论坛,房产论坛物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。+ s5 M7 t, g8 5 n+ d3 ?# y* i( k买房,购房,装修论坛,房产论坛第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。8 C& $ , z4 d物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。房产论坛,装修论坛,业主论坛1 s4 o* r M4 * q& q第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。; v0 r& N2 J+ 本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。- z; C3 R7 J+ U H买房,购房,装修论坛,房产论坛& a/ r3 N0 s0 B第五章物业的使用与维护新浪乐居% i. N$ i& c k新浪乐居* Zs k8 E第三十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。3 _. f7 z1 I物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。! n2 u. V( o6 j) k, P房产论坛,装修论坛,业主论坛! D1 u; 买房,购房,装修论坛,房产论坛第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。- o P) x4 x$ p; 8 J+ k新浪乐居论坛建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。7 m q/ z+ 业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。买房,购房,装修论坛,房产论坛/ _4 G( R! o$ p2 r8 q$ V3 V/ l$ 第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。& ? D- V买房,购房,装修论坛,房产论坛物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。买房,购房,装修论坛,房产论坛: p t& a7 X2 y房产论坛,装修论坛,业主论坛+ A: 8 k8 Q8 第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：9 v+ |) ( t& m6 C9 Z4 O* J买房,购房,装修论坛,房产论坛(一)屋面防水损坏造成渗漏的；新浪乐居论坛; R! u7 N. d; * 8 j8 W(二)电梯故障危及人身安全的；P( U6 q. K3 买房,购房,装修论坛,房产论坛(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；买房,购房,装修论坛,房产论坛) G( 1 t1 Z5 o(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；新浪乐居论坛$ y0 Mi; X(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；买房,购房,装修论坛,房产论坛( D 8 $ ? u(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。买房,购房,装修论坛,房产论坛- d; g; P# s+ P/ u使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。房产论坛,装修论坛,业主论坛% i! # r& O S: Y第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。( - F+ : j 1 T新浪乐居9 G v9 ?# j! u4 s第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。; u: I& i7 m4 D+ E* e8 u新浪乐居论坛第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。新浪乐居 z& G0 c新浪乐居9 l* k8 e& X7 e第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。新浪乐居论坛7 Q, k4 b) X% f$ A4 x业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。) r# e5 b- 9 w房产论坛,装修论坛,业主论坛2 j- X3 Z第六章法律责任) 1 n- 2 J( U; M/ B房产论坛,装修论坛,业主论坛6 A! & L4 x第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。, O* Z6 g1 UZ1 I# C* c第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。8 l* C. o4 + 9 % v0 z5 b; j第四十一条违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。 x% R0 d% $ o1 0 k8 G0 sL5 E+ O! D: f( 5 s! 7 V第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。买房,购房,装修论坛,房产论坛, A1 7 T7 n) n% E- E第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。新浪乐居/ V, s* K! _ J违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。! a. # X6 0 l2 N4 S5 X新浪乐居论坛违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。买房,购房,装修论坛,房产论坛5 S& 3 f2 s# E3 % v买房,购房,装修论坛,房产论坛3 m. a r* W/ d第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。, r9 p5 C y新浪乐居业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 i8 K/ y. I- 0 H( Q房产论坛,装修论坛,业主论坛第七章附则新浪乐居论坛6 5 P% h; U! % v/ P第四十五条本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。9 V5 A5 W F新浪乐居本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。房产论坛,装修论坛,业主论坛/ L n* b% o& v7 x( i本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。新浪乐居 8 ( P: Z- ! S Z本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。8 t3 d6 q买房,购房,装修论坛,房产论坛本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。0 b6 c o1 b- w- i& v2 % % E6 e( q新浪乐居第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的北京市居住小区物业管理办法同时废止。精最佳答案 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）_位于_，周边 周边设施_，交通便利，地理条件优越。_由_开发建设，占地面积_平方米，总建筑面积_，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有_台电梯。编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） 浙江省物业管理服务收费暂行办法 杭州市物业管理条例 杭州市物业管理服务收费管理办法 楼书 浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定管理目标（按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造_的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对_（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%95%以上。大厦交付两年内达到 （地区） 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。管理办法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。（二）成立 （大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为 （大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守杭州市物业管理条例等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修房屋通风、打扫等服务； 8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣临时借用； 10、节日环境布置； 11、重要时刻提醒服务； 12、代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工服务；14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、义务安全用电常识宣传。（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报警室内系统维护服务；5、提供小型商务会议场所及服务；6、商务中心服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；8、办公区域报警系统维护及接警服务；9、办公区域设备设施上门维修安装等；10、代订车、船、机票；11、代订代送饮用水。具体方案 大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段：早期物业管理介入阶段 从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。一、管理内容：1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；11、参与开发商物业竣工验收。二、管理措施：1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 第二阶段：前期物业管理阶段 前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。一、接管验收管理方案为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序（一）、管理内容：1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；2、编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排；3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；5、与开发、施工单位联合进行物业交接：（1）核对、接收各类房屋和钥匙；（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识。（二）管理措施：1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；3、掌握物业验收的标准和程序；4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。二、业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。（一）管理内容：1、准备业主领房所需资料；2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；3、按领房流程办理领房手续：（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；（2）陪同业主验房，办理领房手续；（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用； （4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验收交接表，并与业主约定时间，及时解决。（二）管理措施：1、制定业主领房程序，准备各有关所需资料；2、按照业主领房程序，安排工作流程；3、策划业主入伙现场布置方案；4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；5、按规定办理业主入伙手续。三、治安管理方案在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。（一）管理内容：1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。（1）门岗的任务： 礼仪服务； 维护出入口的交通秩序； 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证； 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦； 夜间对外来人员进行询问和登记； 严禁携带危险物品进入大厦； 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记； 为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务： 按规定路线巡视检查，不留死角； 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范； 对大厦及楼宇安全、防火检查； 装修户的安全检查； 防范和协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（二）、管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故处理办法，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。四、消防管理方案消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。（一）管理内容：1、做好消防监控中心的管理；2、做好消防设施、器材的管理；3、保持消防通道的畅通；4、加强装修期间的消防安全管理；5、严禁违章燃放烟花爆竹；6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；7、防止电器短路等引发火灾因素。（二）管理措施：1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；2、制订消防事故处理预案，防患于未然；3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；6、制止任何违反消防安全的行为；7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。五、绿化保洁管理方案：绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。（一）管理内容：1、绿化养护：绿化工