宜必思尚品酒店新区软件园店项目可行性报告.docx

宜必思尚品酒店无锡软件园店可行性分析报告目录一、项目概况31.1 项目简介31.2 项目承担单位简介31.3项目建设背景及意义3二、市场调研及前景预测42.1项目区域概况分析42.2项目周边市场环境分析5三、项目定位63.1项目功能定位63.2项目目标市场定位63.3项目市场运营指标预测7四、项目实施财务预算7一、项目概况1.1 项目简介项目名称：宜必思尚品酒店新区软件园店项目建设单位：项目负责人： 项目建设地点：项目位于无锡新区和风路项目建设内容和建设规模：该项目按三星标准建设共有客房地上总建筑面积.投资估算及筹措资金:总投资 万元，其中：建设投资 万元，铺底流动资金 万元，建设期利息 万元。1.2 项目承担单位简介1.3项目建设背景及意义无锡新区位于太湖之滨、古运河畔，地处长江三角洲中部。区内拥有苏南（硕放）国际机场、沪宁高铁新区站、京杭大运河以及多条高速公路组成的水、陆、空立体交通枢纽，区位优势明显。现管辖面积220平方公里，常驻人口约65万。该项目所属无锡新区国家软件园位于无锡新区新安街道。该园区建设有投资融资、公共技术、综合服务及教育培训等四大平台，建有中国电信国际数据中心idc，是无锡新区推进产业结构优化升级的重要战略平台。先后被授予国家火炬计划软件产业基地、微电子产业国家高技术产业基地、国家动漫游戏产业振兴基地、国家动画产业基地、江苏文化创意产业园、江苏省国际服务外包示范区等10个国家和省级品牌，在第二届中国（北京）国际文化创意产业博览会上荣膺“2007中国最具投资价值创意基地”的称号，成为长江三角洲地区一个独具特色的国内著名软件园区。一、该项目的建设，是完善软件园服务功能，促进经济更好发展的需要随着无锡新区软件园的发展，软件园已经相继建成了一期、二期、三期工程，四期工程也正在规划建设中。为更好的发展园区建设，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足当前软件园建设发展的需要，规划建设配套服务区，提升软件园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。二、该项目的建设，是促进新区未来政治经济文化中心建设的需要随着无锡新区政治中心的迁移，软件园地区经济正处于快速发展时期，各项城市功能尚待完善，从而利于当地经济更好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点，给人印象十分深刻，直接决定了对该地区的印象与评价。因此提高接待能力、完善服务设施做好起点工作，对于提升该地区形象十分重要，有利促进新的政治经济文化中心的建设。三、该项目的建设，是打造太湖国际科技园，促进 “感知中国中心”建设需要近年来无锡新区大力推动物联网产业发展，于2009年正式成立无锡国家传感信息中心，面积10.8平方公里，主要载体包括传感网创新园、传感网产业园、传感网信息服务园、传感网大学科技园、感知中国博览园。软件园作为重要载体之一，当前的服务配套能力尚显不足，该项目的建设，有助于提升各大载体接待能力，完善地区商务、住宿、旅游等配套设施 ，促进传感网信息中心的建设。二、市场调研及前景预测2.1项目区域概况分析一、区位优势该项目位于无锡新区国家软件园，是无锡新区未来重点打造的政治经济文化中心。项目所处地块毗邻无锡国家软件园二期、三期工程，周边聚集了无锡新区管委会及行政审批中心等相关政府部门，微纳园、530大厦、感知博览园、东南大学等相关载体园区，园区内聚集了索尼、联想、华夏计算机、ibm、cntv、niit等大型知名企业。随着新发融汇广场的建设，朗诗、协信等高端房地产商的进驻，将全面推进该地区的建设与发展。同时项目所处地块毗邻太湖，环境优美，通过该项目的建设，可以进一步完善周边环境和项目建设所在地的区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。二、交通优势项目所处地块距离苏南（硕放）国际机场8公里、沪宁高速新区出口9公里、城际铁路新区站3公里，均只需5-10分钟车程，尽享现代化区域交通的便捷。沪宁铁路、沪宁高速、京杭大运河穿境而过，是京沪、沪宁、宁杭等高速公路的交会点，便利的交通将给该项目发展带来更多的客源及经济效益。三、其他资源优势无锡新区为吴文化发源地和核心区，集中了全市超过70%的吴文化资源，是无锡市、苏南板块乃至华东地区吴文化重要的集聚地。在鸿山地区出土的战国时期“玉飞凤”、“阖闾城遗址”两度被评为国家年度十大考古发现，在海内外引起一片反响。日渐兴起的吴文化旅游，对发展旅游经济提出了迫切的要求。同时项目所在地作为物联网产业集群的高地，新区的一项亮点，同样为该项目的实施带来不可忽略的资源优势。2.2项目周边市场环境分析从目前软件园周边现有酒店情况来看，铂尔曼酒店属于综合性五星级酒店，集餐饮、娱乐、会议、住宿为一体，住宿均价为600元/晚，适用于高端接待。余下的格林豪泰及汉庭均属中低档的快捷酒店，住宿均价为180元/晚。综合性中档酒店尚为空白。由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的综合性中端酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。目前，项目所处范围内尚未有综合性中档酒店，而本项目凭借其品牌优势，使其具有极强的竞争力，项目的建成将填补软件园周边星级综合性酒店的空白。项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。总论：结合项目所在地周边市场环境、特征、构成，经分析认为：软件园范围及周边地区，进行适应市场需求的商业、服务业项目建设（如建设中高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目承担单位审时度势、把握机会、根据目标市场（三星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。三、项目定位3.1项目功能定位宜必思尚品酒店功能定位为无锡新区软件园商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议等功能为一体的中高档三星级商务酒店。3.2项目目标市场定位宜必思尚品酒店客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务接待型客源（核心市场）以软件园周边企业及行政部门为主要对象，以公司会议、商务交流、政府及企业商务接待、商务活动等为主要形式，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮等业务发展。此类客源约占酒店总客源的70%左右，为酒店的核心客源市场。2.旅游型客源（三级市场）沪宁城际、硕放机场、沪宁高速上下口所形成的综合交通优势，加上近年来大力推动的吴文化旅游、沿湖湿地公园的打造，势必会带来一部分旅游型客源。随着该地区的建设，此类客源会呈稳定增长，作为项目目标支持的重点潜在客源市场。此类客源目前约占总客源的20%左右。3.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要针对本地市场及过路客源。此类客源大多是本地居民及周边街道的居民，在酒店进行娱乐休闲、餐饮及客人住宿等为主要目的。随着太湖国际博览中心的建设及大型展会的举办，此类客源也将成为潜在市场之一。此类机会客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的10%左右。3.3项目市场运营指标预测1.酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合无锡区经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为* 元/天。2.酒店入住率结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类酒店，预计酒店入住率保持在50%70%（酒店房间数为个）。3.酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐、会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占；餐饮收入占；娱乐收入占；会议等其他收入占。综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。四、项目实施及财务预算项目外观设计图表一：酒店实施配置表客房数160-250间客房净面积24