北京大学秦皇岛科技产业园项目可行性研究报告.doc

北京大学（秦皇岛）科技产业园项目第一章总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称项目名称：北京大学（秦皇岛）科技产业园项目性质：新建1.1.2 承办单位概况承办单位：秦皇岛海蓝科技有限公司项目承办单位简介：光彩集团成立于2008年11月，注册资本5000万元，现有员工1862人，呼叫服务坐席1200个，是我国第一家采用智能化信息技术手段从事居家养老服务和社区服务工作的高科技企业。集团经营总部位于秦皇岛开发区科技大厦10层，示范推广总部设在北京。下辖光彩科技发展有限公司等多家发展实体，并于2009年成立了首家经国家民政部批准和主管的全国性居家养老服务中心。目前，服务人群110万人，覆盖60多个门类的服务项目，涉及医疗急救、健康咨询、家政服务、防盗报警、维修服务、法律咨询、生活日用品配送等诸多方面。公司已经成为全国家庭服务和养老服务行业的龙头企业，被业内公认为“中国家庭服务业第一品牌”。公司自成立以来，就把创建自主知识产权列为企业发展规划之中。于2008年12月正式成立研发中心，经过几年的壮大发展，目前已形成一支以王宏为研发负责人，软件工程师、机电工程师等研发人员分工协作的38人的研发团队。公司拥有现代化、优良管理、规范的研发实验室，此实验室可实现新产品的性能试验、程式控制等试验需求。研发队伍具有丰富的产品研发经验：研发人员都是本科以上的高等学历经历，具有扎实的专业基础和丰富的研发经验。同时，公司在北京、石家庄及秦皇岛燕山大学聘请了多位博士为企业从事新技术研发工作。主导工程师都是从事研发多年的精英，参加过许多大型项目的研发工作，立足于自主创新，并能够通过融合国内外先进技术，根据市场需求不断提升产品结构性能，以满足市场需求为己任，形成了自己特色的科技创新产品和优质服务。几年来，公司相继研发了 “移动式呼叫服务器”、“全民远程健康监测系统”、“儿童安全监控服务系统”“家政服务员远程培训系统”等系列产品。获得了国家多项实用新型专利证书。2012年公司的各项业务取得全面发展，公司在原有服务系统的基础上增加了远程健康监测服务，除了将服务重点放在老年人群体，还践行了新医改方案提出的“医疗体系建设应以预防为主”的指导思想，开拓了慢性病人群服务，由此进一步涉足健康产业。同时，公司承担了国家科技部2013年“国家重大科技支撑课题社区养老健康系统研制与应用示范”，得到国家大力扶持。集团申报的“全国联网家庭服务信息支撑平台项目”被河北省科技厅评为“河北省重大技术创新项目”由于出色的经营业绩，公司被国家商务部评为“全国家政服务体系建设示范单位”。 被河北省政府命名为“河北省服务名牌”和“河北省十大特色健康产业品牌”。2012年11月，光彩集团被国务院发展家庭服务业促进就业办公室授予“全国百强家庭服务企业”称号，成为秦皇岛市唯一一家跻身全国百强家庭服务业企业的单位。目前，公司同各地政府部门合作，已在全国106个城市建设了居家养老呼叫服务中心和家庭服务呼叫中心，新增入网用户32万人。累计为110万老年人和残疾人安装“一键通”呼叫器，为他们提供全方位服务。在曹江董事长的带领下，光彩集团已成为中国家庭服务体系建设中不可或缺的重要组成部分，并将继续以改善民生为己任，为建设社会主义和谐社会贡献自己的一份力量。瑞和安惠项目管理集团有限公司1 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园1.2 报告编制依据1、项目承办单位提供的基础资料；2、投资项目可行性研究报告指南（试用版）（2002 年第一版）；3、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、现行国家有关法律、法规、规范；5、与项目承办单位签订的前期咨询服务协议书。1.3 本项目研究范围根据项目承办单位的要求，参照同类地区经济园区的建设标准和设计规范，在按照可行性研究报告编写手册可行性研、究报告编写指南和国家发改委要求可行性研究报告应增加的内容进行全面调研、分析的基础上，对下述问题进行了重点研究：项目建设的理由及必要性；项目建设市场分析及建设规模的确定；项目选址及主要配套条件的落实和保障情况；项目建设方案确定的原则及建设方案；项目所需的环保、节能、卫生、安全、消防等保障措施；项目实施管理办法和建设工期；项目投资估算与资金筹措方案；项目财务分析与经济评价。瑞和安惠项目管理集团有限公司2 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园1.4 项目提出的理由及过程自国内第一家孵化器在湖北武汉诞生以来，孵化器作为中小企业成长的摇篮已经在全国形成了网络。但是这些孵化器大多以国内中小企业为服务对象，那些期望在中国投资或开展业务的外国中小企业主们却难以找到投资的门路，高风险、高投入、陌生的环境等多方面原因常常使他们望而却步，高额的交通费和交流成本，管理成本，对国外的中小型科技企业来说，都是让人头痛的事情，这些难题的解决必将加快国际中小企业进入中国的速度。在科技园董事、首席科学家、国家安全委员会主任陈佳洱院士亲自主持之下，北京大学携手秦皇岛经济技术开发区管委，以北京大学重离子物理研究所技术为先导，共建北京大学（秦皇岛）科技产业园。1.5 项目概况1.5.1 拟建地点该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地 1739.6 亩秦皇岛经济技术开发区距首都北京 281 公里，天津市 220 公里。西区位于秦皇岛市海港区西部，项目所在地交通便利，配套设施完备，适合项目建设。1.5.2 建设规模及目标项目总占地面积 1739.6 亩，总建筑面积 2087530 平方米。本项目建设标准厂房 1218798 平方米，企业办公楼 812532平方米，园区办公楼 46200 平方米，绿化 208753 平方米，道路及瑞和安惠项目管理集团有限公司3 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园地面硬化 521883 平方米。项目建设立足于经济技术开发区配套服务，建成高科技为主导的新型社区。1.5.3 主要建设条件该项目选址位于秦皇岛该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地 1739.6 亩。该址城市给、排水、供电、供暖、电信、燃气等基础设施完备。可满足本项目建设需要。供水：项目园区内用水水源引自秦皇岛市经济技术开发区市政供水管网。排水：场区生活污水经过化粪池处理达到排放标准后排入开发区污水管网或用于场区绿化。供电：电源拟由开发区市政电网接入，可保证本项目用电需要。供暖：本项目拟由开发区供暖管网接入，保证园区内采暖需求。1.5.4 项目总投资及资金筹措项目估算总投资 452406.64 万元，包括建设投资 429853.64万元。其中：工程费用 337503.27 万元，工程建设其它费用 63473.12万元，预备费 28877.25 万元。资金筹措：本项目总投资 452406.24 万元，其中银行贷款300000 万元，占总投资额的 66.31%，其余 152406.24 万元为企业瑞和安惠项目管理集团有限公司4 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园自筹，占总投资的 33.69%。1.5.5 主要技术经济指标瑞和安惠项目管理集团有限公司5 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园主要技术经济指标表表 1-1序号一123456二三四设计规模占地面积建、构筑物占地面积建筑面积容积率建筑系数绿化率建设期劳动定员投资及资金筹措总投资资金筹措自筹资金银行贷款五六七八九十十一十二十三十四十五十六年均营业收入年均营业税金及附加年均所得税年均总成本年均利润总额年均税后利润总投资收益率投资利税率投资利润率税前投资回收期税前财务内部收益率税前财务净现值(ic=12%)万元万元万元万元万元万元万元万元%年%万元152670.6430000070640.77490510547.6937035.1528700.6218152.9313.768.676.344.7121.76168735含建设期万元452670.64%年人亩m2m21739.6580872.420875301.850.09182年130指标名称单位数量备注12瑞和安惠项目管理集团有限公司6 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园1.6 可行性研究结论经分析，认为该项目建设符合国家国家产业政策，可拓展企业产业领域，培育新的利润增长点，服务社会、服务市场，繁荣当地经济，经济效益、社会效益显著，项目的建设是必要的。建设地政府支持，水、电、汽供应有保证，基础条件良好。项目建设以服务社会为目的，对发展科技性企业，加快高新技术产业发展，增强企业市场竞争力，提高企业效益，促进当地的经济发展，增加就业，促进和谐社会建设。综上所述，该项目社会效益显著，所在地城市基础设施完善，建设条件具备，项目可行。瑞和安惠项目管理集团有限公司7 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园第二章项目背景及项目建设的意义和必要性2.1 项目背景秦 皇 岛 经 济 技 术 开 发 区 （ Qinhuangdao Economic &Technological Development Zone，缩写为 QETDZ），以下简称秦皇岛开发区， 1984 年经国务院批准设立的首批国家级经济技术是开发区之一。地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京 280 公里，距天津 220 公里，距省会石家庄 480 公里。全区规划控制面积 128 平方公里。分东区、西区两区，东区位于万里长城的起点山海关老龙头东侧，西区紧邻著名避暑胜地北戴河。拥有海岸线 6 公里，海域面积 23.81 平方公里。二十七年来，在秦皇岛市委、市政府的正确领导下，秦皇岛开发区坚持“三为主，二致力，一促进”的发展方针，坚持走“统一规划、分步实施、滚动发展”和“开发一片、建成一片、收益一片”的开发道路。经过基础建设、起步发展、扩区开发、二次创业、跨越式发展等几个阶段，从无到有，由小到大，经济实力显著增强,在秦皇岛市经济总量中的比重逐步提高,成为秦皇岛市经济发展最具活力的增长极，一个经济发达、功能完备、环境优雅，充满生机和活力的现代化工业园区正在形成。秦皇岛开发区在区域经济发展中发挥了“窗口、示范、辐射、带动”作用。2010年，完成地区生产总值 180.3 亿元，占全市的 19.4%；财政收入25.4 亿元，占 18.1%；规模以上工业主营业务收入 522.7 亿元，占 47%；实际利用外资 1.47 亿美元；到位内资 75.24 亿元。瑞和安惠项目管理集团有限公司8 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地 1739.6 亩。依托区位和现有产业优势，坚持循环经济理念，将其打造为集生产、物流、研发等功能于一体的生态型工业园区。北京大学（秦皇岛）科技产业园在陈佳洱院士亲自主持之下，北京大学科技开发部作为北京大学唯一授权机构，代表北京大学携手秦皇岛经济技术开发区管委，以北京大学重离子物理研究所技术为主导，共建北京大学（秦皇岛）科技产业园。北京大学（秦皇岛）科技产业园将依托北京大学的先进技术及其影响力，以科技为主导、教育和医疗相辅助，打造宜业、宜商、宜学、宜居、宜游的生态型“科、教、医”三位一体的综合高科技园区。产业园将北京大学先进的科研成果与国际先进的物联网技术相结合，以军工航天、管网安全、智慧医疗、节能环保为主导产业，充分联合国家级行业职能机构、科研机构和 IBM 等国际企业，打造物联网公共服务平台；充分发挥秦皇岛地处环渤海经济圈的地缘优势和自然环境优势，依靠北京大学优势科技、教育、医疗资源，建设优秀的文化教育基地和高水平的医疗康复中心。秦皇岛市海蓝科技发展有限公司为此特提出本项目建设。2.2 项目建设的意义和必要性2.2.1 符合河北省“十二五”关于加快培育战略新兴产业的要求河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要“加在瑞和安惠项目管理集团有限公司9 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园快新型工业化进程，提高产业核心竞争力”的章节中提到“加快培育战略新兴产业。巩固和发展光伏发电、风电等新能源产业在全国的领先有事，发展壮大轨道交通装备、核电及输变电装备等高端装备制造业，支持新能源汽车加快产业化进程，努力把具有一定优势的新能源、高端装备制造、生物医药、新材料和以物联网、云计算为主要特征的新一代信息产业等打造成为后续支柱产业，力争在节能环保、航空航天、系能源汽车和海洋开发等新兴产业有较大突破。”本项目的建成后可引进推动工业发展的高新科技技术，随着园区的不断完善，大力培育高新技术，促进秦皇岛经济技术开发区快速发展。2.2.2 符合秦皇岛、开发区国民经济与社会发展规划秦皇岛市国民经济与社会发展第十二个五年规划、海港区国民经济与社会发展第十二个五年规划提出：大力发展物联网。推进物联网在智能交通、环境保护、公共安全、智能消防、工业监测、食品溯源等多个领域的应用，为建设感知城市和智慧城市奠定坚实基础。2.2.3 是实现区域经济快速发展的需要科技园区是区域经济结构调整的助推器。不管是从国外的还是从国内看，科技园区的建设和发展为企业创造了良好的发展条件，并能有效推进制造业特别是产业集群的发展，推动秦皇岛临港产业聚集区的发展，推动整个区域的工业化社会的转变，进而推动经济结构的调整和优化。同时，由于工业园区的产业集群发挥集聚效应，有效地节约用地，减少政府对基础设施和服务体系瑞和安惠项目管理集团有限公司10 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园建设的投入，方便了企业运作，降低了企业创业成本。2.2.4 是促进中小企业逐渐发展壮大的需要高新科技企业创业初期，存在用地规模小、投资强度不足等共性问题。为给高新科技企业以孵化平台，本项目通过厂房及办公楼的建设，缓解高新科技在发展初期的资金问题，可以缩减高新企业在创业期的固定资产投资，缓解企业资金压力。标准厂房及办公楼建成后，以出租的形式转让与高新科技企业用于创业，缩短了项目建设周期，将会尽早产生经济效益和社会效益，企业将逐渐发展壮大。2.2.5 项目建设是推进城市化的重要动力，是增加就业岗位的需要。工业化与城市化是一个相互促进，相互推动的发展过程。工业化是城市化的基础，城市化又反作用于工业化。没有高质量的工业化，就没有高质量的城市化。在城市化过程中，通过本项目基地建设不仅可以减轻城市基础设施建设的压力，提高基础设施投入效益，加快城市人口的集聚，增强城市的产业支撑，而且可以引导企业向基地集聚，充分利用园区基础设施齐全的优势，以项目带开发，以开发促发展，进而使工业园区成为城市的副中心，并最终成为城市的一个有机组成部分，一个经济发展极。另外项目建设还可以将大量滞留在农村的剩余劳动力转移到非农产业上去，逐步减少农村人口，推动农业结构调整，提高农业效益，加快城乡一体化进程。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，对加快秦皇岛市工业区经济发展，优化秦皇岛市产业结构都将产生重大而深远瑞和安惠项目管理集团有限公司11 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园的影响。本项目对于发展高新技术产业，推动现代化工业发展，优化投资环境，促进秦皇岛的建设，具有十分重要的现实意义。因此，项目建设是非常必要的。瑞和安惠项目管理集团有限公司12 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园第三章市场分析及建设规模市场分析及建设规模3.1 市场现状分析本项目是以建设标准厂房为主，以办公用房及配套设施建设为辅的企业孵化基地，项目为在本区域内统一规划、统一设计、统一管理，具有通用性、配套性、集约性等功能特点，为中小企业集聚发展提供生产经营场所的工业建筑。项目建设为投资者免去了等待征地拆迁、自建厂房的烦恼，节约了时间。投资者只要直接租赁即可迅速投产。是否建标准厂房，标准厂房在园区内占据多大比例，应充分预估市场需求，考虑一至两年的提前量，以精益生产方式由市场需求来拉动标准厂房规划建设。市场需求应从三方面评估：一是当地中小企业群体在增资扩产过程中对于更大的生产空间的需要，二是承接经济发达地区产业转移的需要，三是地方上有大企业需要配套厂商实现就地配套的需要。这时，对产业发展进程的把握，对企业办厂扩厂的动向跟踪，特别是那些增长速度快的产业和企业。通过对京津冀周边四个市（北京、天津、唐山、秦皇岛）的调查，对标准厂房的建设作出以下分析：1、模式多样，运作效果明显按投资主体分，四市（区）标准厂房的运作模式主要有四种：A、以开发区管委会为投资主体，如秦皇岛经济技术开发区，唐山高新技术开发区、北京经济技术开发区。瑞和安惠项目管理集团有限公司13 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园B、以政府推动，民资、外资为投资主体，如以政府推动，民资、外资为投资主体，如北京中关村科技园光机电产业基地和金桥科技产业基地。C、以镇、区及村级集体组织为投资主体，如北京昌平科技园区。D、以政府推动，房屋开发公司为投资主体，如天津经济技术开发区为此发布了天津经济技术开发区鼓励企业投资建设标准厂房办法。2、标准厂房租售价格及销售模式分析目前，北京、天津、唐山、秦皇岛工业科技园区为投资者提供标准厂房，各园区内标准厂房的租金和售价差异较大，一方面与园区建设条件有关，另一方面也与标准厂房本身的结构、设计及在园区内的位置有关。2009 年部分城市（区）标准厂房出租价格对比分析发现，高新区、区级园区、乡级园区出租价格不同，随着 2010 年标准厂房成本的提高，出租价格也有了相应上调。除北京、天津多层标准厂房可租可售、全租、全卖，方式灵活以外，唐山、秦皇岛市级、区级和乡镇级工业园区多以只租不卖、或企业购地自建为主。3、政策扶持，推动力度较大园区企业享受优惠政策。为了招商引资北京、天津、唐山、秦皇岛都极力为园区内企业的生产、建设提供便利，促进企业快速发展。由于园区级别不同，园区内的企业享受到的政策也不尽瑞和安惠项目管理集团有限公司14 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园相同，但主要是从财政税收、土地使用、人才政策、高新技术产业与外资企业等几方面进行优惠。4、产业集群化发展、资源集约化利用目前，北京亦庄开发区已初步形成电子信息通信、生物工程与新医药、汽车、装备制造四大主导产业。亦庄开发区重视产业与环境的协调发展和节约型社会的建设。在招商引资过程中，坚持低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的标准，不断强化土地、水、电力、能源等要素的集约利用程度，努力建设资源节约型、环境友好型开发区。5、基础设施完善各成熟的开发区对标准厂房基础条件均具备了比较完善的配套服务机构和生活配套设施，建有金融服务、邮局、消防中队等企业发展所需要的服务机构，同时还建有专家公寓、青年公寓、学校、幼儿园、医院、超市、娱乐场所等综合生活配套设施。亦庄开发区实现了“九通一平”“九通”指通自来水、电力、。天然气、热力、电信、雨水管线、污水管线、有线电视和市政道路，“一平”指建设场地的平整。开发区内设施完善，配有变电站、污水处理厂、中水处理厂、集中供热厂等基础配套设施。综上所述，无论何种政策，都应着眼于鼓励企业多创税收、创造就业及增强市场竞争力。以秦皇岛市来说，中小企业逾万家，平均每家多创造一万元的税收，就达到过亿；平均每家多用一个人，就创造逾万个就业机会；平均每百家创一个品牌或推出一项创新，就是逾百个品牌或逾百项创新，对社会进步的贡献显而易瑞和安惠项目管理集团有限公司15 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园见。所以说，中小企业的成绩看总量，但具体政策措施还需要落实到每家企业，细致而繁琐的工作是必须的。标准厂房以面向中小企业为主，所以制订扶持中小企业发展以及鼓励创业的政策有利于标准厂房的招商，最直接的优惠政策莫过于租金补贴。秦皇岛地区此类项目刚处于起步阶段，伴随着工业区的逐步完善，市场潜力巨大。3.2 市场前景预测3.2.1 本项目的区位优势明显，项目投资前景广阔1、交通优势明显秦皇岛地区地处环渤海经济圈核心区域，毗邻天津、唐山，与北京的交通也非常方便，四通八达的交通网络已经形成。2、资源供应充沛秦皇岛地区地处环渤海经济圈核心区域，交通便利，是国家级能源输出港和北方地区重要出海口岸。3、人力资源丰富秦皇岛地区周边毗邻天津、唐山，与北京的交通也非常方便。北京及天津环渤海区域拥有中国较高比重的人才数量，同时，人才素质也很高，能为秦皇岛的发展提供大量优秀人才。4、投资环境优良秦皇岛地区地处环渤海经济圈核心区域，拥有多项国家政策支持，结合以上三点，我们认为秦皇岛区域投资环境优良。5、基础建设完善园区改善后，实现“九通一平”对投资者具有很强的吸引力。瑞和安惠项目管理集团有限公司16 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园6、强化政府服务功能参照其他工业园区的成功经验，强化政府服务功能，加强管委会的社会服务功能，建立“一站式”服务大厅。优良的服务有利于吸引投资者。7、打造生态优良园区良好的园区环境有利于吸引投资者及人才。打造生态优良园区需要政府制定一系列有利于环保的政策（比如三废排放标准），并能强有力的监督执行。3.2.2 促进科技型中小企业发展科技型中小企业发展初期存在市场失灵问题。科技部近日颁发的关于进一步促进科技型中小企业创新发展的若干意见就明确指出，我国科技型中小企业的创新发展仍然面临着融资渠道不畅，创新人才缺乏，支撑创新的公共服务不足，政策环境有待完善以及自身管理水平不高等问题。因此，需要进一步集中各方力量，汇聚创新资源，优化创新环境，激发创新活力，拓展发展空间，培育壮大科技型中小企业群体，带动广大中小企业走创新发展道路，为经济结构的战略性调整提供重要支撑。因此本项目的建设后，具有非常好的市场前景。3.2.3 标准化厂房及办公楼的建设可突破招商难题标准厂房及办公楼，是本项目园区规划建设的一项重要内容，可为投资者免去了等待征地拆迁、自建厂房的烦恼，节约了时间。投资者只要直接购买或租赁即可迅速投产。标准化厂房的通用性、配套性、集约性等功能特点，可为中小企业集聚发展提供生产和经营难题，是突破招商引资难题的重要途径。瑞和安惠项目管理集团有限公司17 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园综上所述，项目区位优势明显，投资环境较好，本项目建设可为中小企业投资者提供便利，具有广泛的市场前景。3.3 建设规模中小企业孵化基地项目总占地面积 1739.6 亩，总建筑面积2087530 平方米。3.4 建设内容本项目建设内容包括：本项目建设标准厂房 12 座，总建筑面积 1218798 平方米，企业办公楼 12 座，总建筑面积 812532 平米，园区办公楼 1 座，总建筑面积 46200 平方米，电气设备用房 1 座，建筑面积 10000 平方米道路及硬化场地 521883 平方米，绿化208753 平方米。详见如下项目组成表 3-1：瑞和安惠项目管理集团有限公司18 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园项目组成表表 3-1序号一1234工程项目建构筑物标准厂房企业办公楼园区办公楼电气设备用房小计二三道路及场地硬化绿地406266162506.4210010000580872.4121879881253246200100002087530521883m2208753m2352211212113占地面积（m ）2建筑面积（m ）2层数数量（座）备注瑞和安惠项目管理集团有限公司19 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园第四章场址选择及场址选择及土地利用4.1 土地利用4.1.1 用地规划选址情况本项目拟选址在秦皇岛市经济技术开发区。场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点，适合本项目建设。4.1.2 用地规模、权属类别及用地性质本项目总用地规模为 1739.6 亩，位于秦皇岛市经济技术开发区，属规划的工业项目建设用地，符合当地的规划要求。4.1.3 项目功能分区和土地利用指标情况根据国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知国土资发200824 号用地指标标准，本项目规划土地为第 35 类七等，土地利用指标为如下表 4-1：用地控制指标表表 4-1序号1234指标单位万元/亩数2601.8%50.0918量备注投资强度容积率建筑系数绿化率4.2 场址选择4.2.1 地理位置该项目选址位于秦皇岛市经济技术开发区，北至动漫道，南瑞和安惠项目管理集团有限公司20 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园至秦皇西大街，西至昆明湖路，东至天池路，总占地 1739.6 亩。秦皇岛经济技术开发区距首都北京 281 公里，天津市 220 公里。西区位于秦皇岛市海港区西部，项目所在地交通便利，配套设施完备，适合项目建设。4.2.2 建设条件1、地形地貌条件秦皇岛经济技术开发区西区总体地势较低，其南、北、西三面临近丘陵地区，地势逐渐增高，起伏较大。开发区内自然地面相对较为平坦，西北高（标高 25 米）、东南低（标高 6 米），相对高差 19 米。2、地震情况根据中国地震动参数区划图 GB18306-2001（2008）附录A 中，秦皇岛市开发区的抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g。3、气象条件开发区的气候属于暖温带、湿润性季风气候，受海洋调节，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，平均气温 10.1，最热月在 7月，平均气温 25；最冷月在 1 月，平均气温-6.5。空气相对湿度 62%。全年降雨量多年平均值为 709mm，多集中在夏季，其中，七、八月份降雨量占全年的 60%。全年主导风向为西北西风，平均风速 2.65m/s。4、水文情况该区跨小汤河、戴河两河流入海水系。区内均为流程短、流量小的细小支流，呈树枝状展布。各河流流量随季节变化较大，瑞和安惠项目管理集团有限公司21 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园但由于流程短，流量小，一般不会造成洪水灾害。除此外尚有小型水库和池塘，规模较大的有望海店水库、计新庄水库、杨庄户水库和义卜寨水库等。5、交通运输条件本项目拟建在秦皇岛市经济技术开发区。秦皇岛市坐落在渤海北岸，地处中国华北地区通往东北地区的咽喉要道，距北京 300公里，距天津 243 公里，距沈阳 461 公里，地理位置优越，水陆空交通均十分便利秦皇岛经济技术开发区西区位于秦皇岛市海港区西部，项目所在区域形成了四通八达的交通网，便利的交通条件为货流通畅运输提供了可靠的保证。秦皇岛港为中国北方的不冻良港，也是世界上最大的能源输出港。与国际主要港口有班轮往返。秦皇岛市山海关机场距市区13 公里，每周都有到上海、武汉、深圳、杭州、石家庄的航班。铁路方面，秦皇岛市地处华北通向东北的要冲，大秦铁路、京秦铁路和京哈铁路交汇与此。公路方面，102 国道、205 国道、京沈高速和沿海高速在这里相汇。瑞和安惠项目管理集团有限公司22 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园第五章5.1 总平面布置5.1.1 总平面布置的原则工程建设方案工程建设方案1、坚持继承与创新结合，现实与前瞻统一；2、坚持可持续发展的原则，实施动态设计，适应弹性生长要求以及近期建设和远景发展的协调规划；3、规划要求园区内物流通畅，设备管线接入方便。最大程度上满足业主的使用要求。4、要注意室内外环境的渗透及景观视线的效果，结合本地气候特点，合理布局，创造出满足使用要求的建筑空间环境。5、适应当前经济发展水平，在满足需要的同时考虑将来发展。6、符合国家环保、卫生、安全、节能、抗震、消防等规范要求。5.1.2 总平面布置概述考虑到将来办公楼及标准化厂房使用的多样性，务求规划科学合理，最大程度上满足业主的使用要求。景观设计简洁明快，用地内规划了一条景观大道和秦皇西大街绿化带建立了直接对话，将城市绿化景观引入厂区。景观大道采用街区式设计，同时，这条景观大道也是连接厂区内各厂房组团的设备管线走廊。建筑单体立面造型采用电路板构图，凸显了厂区的工业属性。立面构图简洁大方而不失灵动，具有很强的标志性。建筑单体功能设计为标准通用厂房，为方便将来业主的使用，瑞和安惠项目管理集团有限公司23 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园不做厂房内部设计。功能分区：本项目办公楼及厂房配套安置，分散布置在厂区内，方便厂区内各入住单位的实验、试生产及日常办公活动等的相互沟通。交通系统：场区南侧为秦皇西大街，为园区提供了主要的出入口，按功能布置将厂区分为 12 个组团，每个组团都有主干道相连接，具有自己独立的交通体系，保证不同功能分区自成一体，同时保证各功能分区之间联系通畅，并兼顾停车和消防问题。考虑到厂区建筑的特殊性，要求交通线路尽可能做到通顺流畅，本方案在交通组织上并没有太多图案化的构图美，而是从使用角度出发，简单明确。景观设计：注重功能，依附地势，结合地形中难以利用的不规则地块进行景观设计，烘托主体建筑，美化厂区工作环境。本方案景观设计的重点在于场地竖向中轴线的景观节点，并与生产型道路交汇处形成景观节点以及组团的分界处，景观处理灵活。利用两侧厂房建筑的进退，灵活有机地布置若干停车场及绿化带，形成富于个性的一系列景观节点，整条景观带形态多样，形成了步移景异的良好的视觉效果。瑞和安惠项目管理集团有限公司24 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园总图主要经济技术指标表表 5-1序号1名称总用地面积总建筑面积标准厂房2其中企业办公楼园区办公楼电气设备用房345678建筑基底总面积道路及硬化面积绿地面积容积率建筑密度绿地率%单位亩m2m2m2m2m2m2m2m2数量1739.6208753012187988125324620010000580872.45218832087531.850.0918备注11597395.2 建筑设计5.2.1 设计依据1、民用建筑设计通则GB 50352-2005；2、办公建筑设计规范JGJ67-2006；3、建筑设计防火规范GBJ 50016-2006；4、建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006）；5、混凝土结构设计规范GB50010-2010；6、建筑抗震设计规范GB50011-2010；7、建筑地基基础设计规范GB50007-2002；8、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；9、工业企业总平面设计规范GB 50187-93。瑞和安惠项目管理集团有限公司25 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园5.2.2 设计原则1、权衡造价结合厂房的使用要求对厂房建筑单体的结构选型、维护结构等进行全方位论证，权衡造价，务求经济合理。2、分区明确，功能合理针对园区内的投资商或企业可能有多家，要求多样，规划上进行功能分区，务求分区明确，功能合理，实现最大的均好性。3、物流通畅，设备管线接入方便规划要求园区内物流通畅，设备管线接入方便。最大程度上满足业主的使用要求。4、建筑立面造型风格统一良好的规划需要立面风格的一致性，方便城市界面的营造，同时统一协调的立面风格也有利于园区的属性定义，可以给投资企业明确的业界提示。5.3 公用工程设计5.3.1 给水本 项 目 厂 房 用 水 按 12L/m2 天 估 算 ， 办 公 用 房 用 水 按8L/m2天估算，绿化浇洒用水按 271m3/d 估算，日估算用水量2.2 万 m3，年估算用水量 546 万 m3。秦皇岛开发区西区由开发区水厂供给（供水能力 5 万 m3/d，远期规模 10 万 m3/d），并有汤河水厂与海港区水厂为开发区备用水源（供水能力 3.5 万 m3/d）。开发区现有原水加压泵站一座（10 ，可以供给价格较为低廉的原水，可满足项目入驻单位万 m3/d）瑞和安惠项目管理集团有限公司26 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园用水需求。5.3.2 排水项目所产生污水主要为生活污水，通过污水管网收集后排至秦皇岛国中污水处理厂进行处理，处理后达到城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）中的一级 A 标准后排放。5.3.3 雨水雨水经园区内雨水系统收集后用于场区绿化、浇洒道路，或直接排放市政雨水管网。5.3.4 采暖本项目预计采暖面积 2077530m2，估算采暖负荷 46.02MW。秦皇岛开发区西区现有热源为同和电厂与动力公司，同和电厂供热能力 122MW，动力公司供热能力 239MW，在建烟台山锅炉房 128MW。可满足本项目入住单位供暖需求。5.3.5 供电1、电源该项目耗电为办公用电、生产用电。电源拟由开发区电网统一供应。本项目火灾报警联动装置、消防泵等用电为二级负荷，其余为三级负荷。低压负荷计算采用需要系数法。结合类似项目估算本项目厂房用电负荷取 200W/m2，办公楼用电负荷取 80W/m2，电气及公共辅助用房用电负荷取 40W/m2，则估算项目厂区总安装容量为 312860kW，估算视在功率 12 万KVA。秦皇岛市由供电充裕的华北电网直供，供电稳定可靠。秦皇瑞和安惠项目管理集团有限公司27 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园岛开发区西区现有一座 220kV 变电站，供电能力 36 万 KVA；110KV 变电站 4 座，供电能力 44 万 KVA；10KV 中配室 15 座，供电能力 15 万 KVA。东区现有 110KV 变电站一座,主变容量为350000KVA, 规 划 建 设 110KV 变 电 站 一 座 ， 主 变 容 量 为350000KVA。可满足厂区入驻企业用电需要。2、供电系统1）该供电系统及电气设备严格遵循：10KV 及以下变电所设计规范GB50053-94；民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；供配电系统设计规范GB50052-2009；低压配电设计规范GB50054-94；建筑设计防火规范GBJ 50016-2006；火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000 年版）。2)低压供电线路均采用电缆穿管埋地敷设。3)本项目安装变压器为室内布置，配电室设变压器室、高低压配电室、值班室。电气计量方式为高压计量。4) 项 目 室 外 照 明 选 用 高 为 4m-8m 的 庭 院 灯 ， 光 源 选 择80W-150W 高压钠灯，档距为 25m-30m，庭院灯选型应与整体环境相协调，对园区环境起到美化和点缀作用。3、防雷接地系统沿建筑物屋顶装设避雷带，利用建筑物外围结构，柱主筋由上而下焊接作为防雷引下线，并与基底板内钢筋焊接，利用建筑物基础底板内钢筋做为自然接地体，接地电阻应不小于 4 欧姆。瑞和安惠项目管理集团有限公司28 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园4、通讯规划在科技园区设置电信综合局一座， 15 万线设置，按能够满足本场区需要。瑞和安惠项目管理集团有限公司29 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园 环境影响评价第六章 环境影响评价6.1 分析依据1、中华人民共和国环境保护法；2、环境空气质量标准GB3095-1996；3、城市区域环境噪声标准GB3096-93；4、污水综合排放标准GB8978-1996；5、建筑施工场界噪声限值GB12523-90；6、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；7、民用建筑工程室内环境污染控制规范。6.2 项目场址环境现状本项目拟选址在秦皇岛市经济技术开发区。场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点，适合本项目建设。6.3 项目建设与运营对环境的影响6.3.1 建设施工期1、粉尘污染工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风吹扬尘、装卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等；此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动，其影响范围较大；若遇上雨季，雨水冲刷以及车辆的碾压，也会使施工现场变的泥泞不堪。瑞和安惠项目管理集团有限公司30 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园2、噪声项目施工阶段的主要噪声源为各类施工机械的辐射噪声及原材料运输时车辆引发的交通噪声。施工机械大都具有声级高、无规则、突发性等特点，如不采取措施加以控制，往往会对附近居住区等噪声敏感点产生较为严重的污染影响。据同类施工场地类比调查，主要高噪声源有挖掘机、装载机、推土机、砼搅拌机、振捣棒、切割机、载重车辆等。3、生活垃圾工程施工时施工区内大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的污水及生活废弃物若没有做出妥善处理，则会严重影响施工区的环境卫生。4、弃土施工期间将产生许多弃土，在运输、处置过程中都可能对环境产生影响：车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往及环境质量。6.3.2 运营期1、污水该项目建成投入使用后，产生的废水主要为生活污水和企业的生产污水。2、噪声项目主要噪声为厂房内生产设备为的噪声污染。3、固体废物固体废物主要为生产过程产生的不合格元器件、边角料等生产固废和生活垃圾。瑞和安惠项目管理集团有限公司31 北京大学（秦皇岛）科技产业园北京大学（ 秦皇岛）科技产业园4、废气项目运营后无废气产生。6.4 污染防治措施6.4.1 施工期1、减少扬尘的措施工程施工中基坑挖出的泥土堆放在路旁，旱季大风致使扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民。为减少工程扬尘对周围环境的影响，要及时清理多余土方，对堆存土方采取表面夯实处理，在施工中遇到连续晴好天气又起风的情况下，及时对建筑场地洒水降尘，防止扬尘。有关试验结果表明，洒水后可使近距离的 TSP 浓度降低 80%左右，20 米以外的地方可降低 3050%，50 米以外可控制在 1mg/m3 之内。2、施工噪声的控制在施工期间主要有挖掘机、振捣机等施工设备产生噪声，施工单位须到环保管理部门办理建设项目施工环境影响审批表，严格按照环保部门要求进行施工；应选用低噪声、低振动的施工机械设备；购买商品混凝土，避免使用混凝土搅拌机。同时，合理安排施工时间（午间 12：0014：00；夜间 22：006：00 时间段内严禁施工） 对夜间一定要施工，但又要影响居民声环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障装置