北京站西街综合商业项目可行性报告.doc

0 44 目目 录录 前前言言 第第一一部部分分 市市场场可可行行性性研研究究 3 一 房地场市场总体分析 3 一 经济条件 社会因素分析 6 二 交通及基础设施状况分析 11 二 供应市场细分状况市场调查与分析 13 三 项目市场可行性的基本结论 29 四 产品 价格定位 31 第第二二部部分分 规规划划及及建建设设实实施施可可行行性性研研究究 34 一 项目设计方案 3 34 4 一 规划设计理念和主要思路 34 二 道路交通系统设计 37 三 景观绿化系统设计 38 四 技术经济指标 39 一 建设工程主要内容 40 二 项目开发实施步骤 41 第第三三部部分分 财财务务可可行行性性分分析析 43 一 总投资费用测算 参见表二 43 二 资金使用 44 三 营业收入测算 44 四 经济效益分析 45 五 敏感性分析 45 1 44 前前 言言 一一 可可行行性性研研究究项项目目基基本本情情况况概概述述 北京市北京站西街三角地南区危改项目 以下简称本项目 位于北京站西街三角地 北至三源胡同 南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线 东至镇江胡同 西至崇文门内 大街 具体见附件 北京站西街危改图 项目总占地面积约12 39公顷 规划建 设成为集商业 娱乐 金融业 写字楼和公寓的大型建筑综合体项目 该项目已被北京市 政府列为 2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目 并得到了北京市东城区政府 北京市政府有关部门的高度重视和关注 2 44 第第一一部部分分 市市场场可可行行性性研研究究 一一 房房地地产产市市场场总总体体分分析析 1 北北京京市市房房地地产产市市场场发发展展背背景景 北京的房地产市场从97年至今 已连续5年保持较高的速度增长 这得以于中国 已连续十几年的经济快速发展 同时首都北京作为中国的政治 经济和文化中心自然成为 房地产投资商关注的焦点地区 特别是加入WTO和北京审奥成功 在2002年 2003 年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到北京 促使北京的房地产市场进入 一个空前繁荣的时期 北京需求市场通过近五年的结构调整 内需市场已基本打开 个人 购房成为需求市场的主流 外地投资北京的购房人群逐年快速增长 北京市二级市场的完 全放开也直接刺激一级市场的发展 银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当的规模 外国金融机构抢滩北京市场 刺激北京的信贷资金的流动 从而间接刺激房地产市场的发 展速度 2002年至 2008年 北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元 其中 直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元 2002年至 2008年 全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点 平均每年达到14 全北京市累计 总投资将突破18000亿元 投资率保持在50 以上 这为北京经济的高速增长提供了有 力的支撑 为房地产投资的持续扩大奠定了基础 全市房地产业增加值达到129 8 亿元 比上年增长16 7 占国内生产总值的比重达到4 1 提高 1个百分点 北京 城市生态环境的明显改善 交通通讯设施便利程度的提高 城市功能的进一步现代化及承 载力的增强 都将提升北京对国内外商业 贸易 旅游等各方面的吸引力 从而带动写字 楼 酒店业 商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资 在未来5年内 北京房地产投 资将进入一个较高的增长期 保守估计 将比正常水平提高30 在总体形势利好 的基础上 北京的房地产形势导向呈现以下几种新的特点 3 44 2 2 商商品品房房建建设设将将持持续续成成为为开开发发热热点点 2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90 达到 92 5 比上年提 高 4 6个百分点 在全市房地产开发完成投资中 用于商品住宅建设的投资为 586 7亿元 增长 26 4 高出全社会投资增速7 9个百分点 住宅投资在房地产投资 中的比重达到59 3 商品住宅施工面积为5397 6万平方米 比上年增长24 1 占全市住宅施工面积的比重达到88 7 商品住宅竣工面积1926 2万平方米 比上 年增长 38 2 占全市住宅竣工总面积的88 0 提高 10 8个百分点 在扩大内需和 整体经济向好的背景下 经过近几年的高速增长 正在进入稳健发展阶段 在房地产建设 规模不断扩大 全市商品房空置率呈现下降趋势 截止到去年底 全市商品房空置面积在 一年以上的为406 3万平方米 其中商品住宅323万平方米 分别增长20 9 和 14 8 其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度 3 政政策策导导向向 一是规范和整顿房地产市场 加强住宅建设计划管理 实行总量控制 保持房地产市 场供求关系相对平衡 避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发 二是房地产市场结构调整 立即启动和放开住宅二 三级市场 鼓励有房户通过出售 其原住房并购买新商品房改善住房条件 扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源 三是严格控制高档房地产开发规模 特别是在风景区建别墅 高档住宅及宾馆 四是实行土地供应计划管理 充分发挥年度土地供应计划的调控作用 未取得土地供 应计划的建设用地 不得进入土地市场交易 4 北北京京的的危危房房改改造造 经经济济适适用用房房建建设设将将进进入入一一个个新新高高潮潮 建设用地 特别是划拨用地的数量将大幅增加 预计2002年至 2007年 划拨 用地将达到平均每年500公顷到 800公顷 其中 危改用地2002年 2003年均为 300公顷至 350公顷 2004年 200公顷至 250公顷 2005年 100公顷至 150公顷 经济 适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷至 200公顷 交通 基础设施 能源建设每 年需求划拨用地为50公顷至 60公顷 4 44 二二 北北京京市市房房地地产产市市场场供供给给形形势势分分析析 A 北京市房地产市场供给主要数据 1998 2002年北京市施工 竣工面积与投资额 单位 万平方米 项项 目目1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 施施工工面面积积28323499378344555966 竣竣工工面面积积682 3842 81208 51365 61707 4 B 北京市住宅市场供给总量数据分析 1998 2002年北京市住宅施工 竣工面积 单位 万平方米 项项 目目1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 住住宅宅施施工工面面积积15702107244829714349 增增长长率率 34 20 16 18 21 36 46 38 住住宅宅竣竣工工面面积积483 31588 71908 261013 661393 4 增增长长率率 21 81 54 28 11 60 37 46 C 写字楼供给分析 1998 2002年北京市写字楼施工 竣工面积 单位 万平方米 项项目目19981999200020012002 施施工工面面积积616 54604484 40449 09652 增增长长率率 2 00 19 80 7 29 45 18 竣竣工工面面积积76 92103 2108 7997 25150 增增长长率率 34 16 0 54 1 1 54 24 D 商业营业用房 1998 2002年北京市商业营业用房施工 竣工面积 单位 万平方米 项项目目1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 施施工工面面积积240 58321 00281 32281 35396 00 5 44 增增长长率率 33 42 12 36 1 06 40 75 竣竣工工面面积积39 87122 7043 1248 6698 00 增增长长率率 207 75 64 85 12 85 101 40 一一 经经济济条条件件 社社会会因因素素分分析析 1 1 北北京京总总体体经经济济发发展展状状况况 1 1 北北京京人人口口结结构构基基本本状状况况 根据我国第五次人口普查 2000年 和第四次人口普查 1990年 北京市人 口的年龄 家庭都有一定变化 2000年比 1990年北京人口数 常住人口中 由 1081 9万增加到 1356 9万 劳动适龄人口 我国现行劳动法规劳动适龄人口 男性 16 59岁 女性 16 54岁 由 90年的 66 3万增加到 70 8万 增加了 4 5 主要原因是 由于外地人进京引起 1990年家庭户为 310 2万户 2000年为 409 7万户 2000年比 1990年增加了 32 1 家庭结构变化见下表 家庭规模一一人人户户二二人人户户三三人人户户四四人人户户五五人人户户合合计计 1990年年12 218 632 421 415 4100 2 20 00 00 0年年12 124 239 114 610 0100 三人户增加速度最快 增幅为6 7 其 2次是二人户 这反映了北京市家庭户正 在向小规模方向转变 北北京京市市中中心心城城区区土土地地面面积积 崇崇文文区区东东城城区区西西城城区区宣宣武武区区 面面积积 平平方方公公里里 1 16 6 4 46 62 25 5 3 38 83 31 1 6 66 61 18 8 5 5 北京市人口结构基本状况数据统计指标 6 44 A A 常常住住人人口口 截止 2002末 常住户籍人口1122 3万人 人口密度为668人 平方公里 B B 流流动动性性 在京居住一天以上的流动人口突破300万人 达 308 4万人 其中居住半年以上 的人口为 256 8万人 占 83 3 C C 年年龄龄分分布布 0 14岁人口占 13 6 15 64岁人口占 78 0 65岁及以上人口占8 4 年龄中 位数高达 34 4岁 按国际通用标准 65岁及以上人口占7 年龄中位数在30岁以上 者 即为老年型人口年龄结构 2000年北京的人口年龄结构 符合以上标准 北京人 口已进入老年型人口年龄结构 D D 职职业业分分布布 生产 运输设备操作人员及有关人员最多 占在业人口的29 3 其次是商业 服务业人员 占24 0 专业技术人员位于第三 占17 3 E E 文文化化素素质质 在北京市 6岁及以上人口中 接受大专及以上教育的228 5万人 占 17 5 接 受高中教育的314 3万人 占 24 1 接受初中教育的466 5万人 占 35 8 接受小 学教育的 230 2万人 占 17 7 未上过学和扫盲班的62 9万人 占 4 8 F F 收收入入结结构构 2002年城镇居民人均可支配收入11577 8元 生活费支出8923元 近几年来消 费结构变化明显 生存性消费比重下降 享受性和发展性比重上升 城镇居民人均住房使 用面积 17 62平方米 2002年农民人均可支配收入5098 8元 农村居民人均住房面积 31平方米 0 5 10 15 20 25 30 35 40 一人户 二人户 三人户 四人户 五人户合计 1990年 2000年 7 44 2 2 北北京京 G GD DP P水水平平和和经经济济发发展展状状况况 1997 2002年 GDP的统计数据 年年份份 项项目目 1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 22 20 00 03 3 国国内内生生产产总总值值 亿亿元元 1615 71810 02011 32167 72460 52817 6 增增长长率率 9 199 619 8010 0011 011 0 1998 2002年北京市职工平均工资 元 年 年年份份 项项目目 1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 职职工工收收入入 元元 年年 1101912285137781635018640 增增长长率率 10 511 512 218 714 由以上数据可以看出 近几年来随着经济增长 北京市职工收入稳步提高 经济稳定 增长和人民生活水平提高是土地增值的基本条件 北京市经济的发展速度连续多年持续在 9 以上 表现出一种持续稳定增长的形势 这一点从房地产投资增长势头不减也得到了佐 证 居民收入水平也在稳定增长 以北京市城镇居民人均可支配收入6253 5元 同 比增长 13 4 扣除价格因素 实际增长16 2 实际增幅比上年同期提高10 1个 百分点 城镇居民人均消费性支出4954元 增长 15 3 扣除价格因素 实际增长 18 1 2 2 区区域域经经济济情情况况调调查查 1 1 区区域域生生产产总总值值 北京市中心城区2002年国内生产总值 亿元 东东城城区区崇崇文文区区西西城城区区宣宣武武区区 8 44 国国内内生生产产总总值值 亿亿元元 8 81 12 25 51 17 72 21 13 36 6 6 6 2 2 区区域域主主要要经经济济指指标标 2002年年北北京京市市各各城城区区主主要要经经济济指指标标比比较较 地区人均国内生 产总值 元 全社会固定资 产投资 万元 人均社会消费品 零售总额 元 常住户籍人 口 万人 平均工资 元 东城4266446137872062 866512357 西城49364344031028478 726114426 崇文3072141616827941 724710296 宣武3081201205734953 681311102 朝阳51633840738612148 76512682 海淀1432148404415682157 077315164 3 3 北北京京主主要要商商业业情情况况介介绍绍 1 北京市商业发展规划 北京市商业发展的规划重点概括为以下几点 A 促进两网 即促进连锁商业网和电子商务网的发展 B 提高三区 即提高城市中心区 包括王府井 西单 前门 大栅栏三个商业 中心 商务中心区 包括建国门外 朝阳门外两个商业中心 中关村科技园区商 业发展的水平 C 繁荣三圈 即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈 四环路周边以大型专业 市场 批发市场和新型零售业为主的商业圈 公路一环周边以大型多功能购物中心和现代 化商业物流配送区为主的商业圈 D 开拓十城 即开拓十个远郊区 县 中心城镇的商业中心 E 培育十街 即培育十条左右各具经营特色的商业街 区 F 完善 400社区 即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心 G 加快发展四类商业 即加快发展发挥北京优势的服务会展商业 旅游休闲商业 9 44 科技文化商业和绿色生态商业 总体上初步形成以城市中心区商业为核心 以 两网三区三圈十城十街400社 区为骨干的商业网络新格局 以发挥北京优势的商业为龙头 以突出北京特色的辐射型 服务型商业为主体的现代大都市商业体系 2 2 区区域域重重点点商商业业区区 A 主要城区商业状况统计分析 2002年大中型批发零售贸易业商品购 销 存总值 单位 万元 东东城城区区西西城城区区崇崇文文区区宣宣武武区区朝朝阳阳区区丰丰台台区区石石景景山山海海淀淀区区 商商品品购购进进总总额额4135156564541210470041988702435394912899123284562128838 商商品品销销售售总总额额4271924535088211723322288438494954114353843310982215191 其其中中 对对居居民民销销 售售额额 411283842676213813323627826402275815128864701114 年年末末库库存存497545199409921577051814173881310518830110298260 2002年北京市各城区各类消费品零售额比较 东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区 合计74466998583841898347139116429196131373196032494643 吃的商品278820263848171532157142540520283987178753384890 穿的商品12622718205966921445562250806492014076107248 用的商品3303745369771790732660537541002416561218001983866 烧的商品9248295414573640123219225744974186399 10 44 二二 交交通通及及基基础础设设施施状状况况 1 1 北北京京总总体体交交通通状状况况 近几年来 北京的交通状况得到了很好的改善 建成了以 四环 三线 为主 体的交通网络 同时 北京的各主要道路也进行了改造和扩建 地铁及轻轨的修建也以初 步形成了规模 2001年 北京市区道路长度达到3300公里 新增城市道路长度 658 6公里 地铁运营线路达到53 3公里 增长 26 6 公共电汽车运营线路达到 7984公里 增长 96 5 公路总长度达到13311公里 增长 12 7 但是随着 2008 年奥运会的到来和未来北京的发展趋势 现有的交通状况还不能完全满足社会的需求 北 京未来的交通发展以将方便快捷 安全有序 经济环保为目标 全面推进北京交通建设与 管理的现代化进程 加快轨道交通 城市道路 高速公路 首都机场扩建等工程建设 形 成以公共交通网络为主体 以城市快速轨道交通为骨干 对外交通发达的现代化交通体系 为保障和促进北京社会经济及城市发展提供充分的交通条件 把城市轨道交通建设 作为重点 建设北京城市轻轨 地铁八通线 地铁五号线 地铁四号线 地铁奥运支线 东直门至首都机场快速轨道交通等工程 到2008年 北京市新增轨道交通线路 148 5公里 总里程达到202公里 地铁在城市客运出行量中的比例达到10 左右 建设完成五环路 六环路 京密路等高速公路和一批一级 二级公路项目 到 2008年 全市高速公路达到718公里 公路通车里程14700公里 公路网密度达到 87 3公里 平方公里 加强城市路网建设 加快完善由环路 通道线 联络线组成的 快速干道系统 结合旧城改建 增大城区路网密度 到2007年 新建和改建城市道 北北京京市市各各城城区区消消费费品品零零售售额额比比较较 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 石景山 海淀区 合计 吃的商品 穿的商品 用的商品 烧的商品 11 44 路 318公里 加快停车场建设 缓解市区停车难问题 在重点地区建立停车诱导系统 优先在轨道交通换乘站和大型公交枢纽站配建一定数量的机动车和自行车公共停车位 2 2 区区域域交交通通及及设设施施状状况况 东城区的交通十分发达 以东长安街 朝阳路 朝阳北路三条平行线为主线贯穿东 西 以南河沿大街 王府井大街 东单大街 东二环为主线贯穿南北形成了本区的网状分 布 东西向主要大街包括 南部有北京站东街 北京站西街 崇文门西大街 前门东大街 东长安街 建国门内大街 中部有五四大街 东四西大街 朝阳门内大街 地安门东大街 张自忠路 东四十条路 北部有鼓楼东大街 交道口东大街 东直门内大街 安定门西大 街 安定门东大街 南北向主要大街包括 西部有鼓楼外大街 景山东街 北池子大街 南池子大街 正义路 中部有安定门外大街 安定门内大街 交道口大街 美术馆后街 王府井大街 台基厂大街 雍和宫大街 东四北大街 东四南大街 东单北大街 崇文门 内大街 和平里东路 东直门北小街 东直门南小街 朝阳门北小街 朝阳门南小街 北 京站街 东部有东二环路 春秀路等 道路网密度较高 这些道路状况基本良好 除前门 大街略有堵车现象外 其他道路基本畅通 尤其值得一提的是东直门将建成首都机场的门 户 于 2007年竣工 该项目是北京市2001年的重点工程 投资近10亿元人民币 这 条大街全长 公里 建有 上 下 条车道 与东西二环立体交叉 与长安街 平安大街 平行 西与京石高速路相通 东接东四环 极大地方便了北京南城的对外交往 另外 该 区内的崇外大街是目前全市唯一的一条贯穿南三环与北二环的交通干线 交通运输十分方 便 北京市环线地铁崇文门站位于崇文区的北侧 可以方便崇文区北部的居民出行 规划 中的地铁五号线贯穿崇文区的南北 建成后将使这里的轨道交通更加方便 北京站 北京 南站作为进出北京的重要交通枢纽 分别位于该区的东南角和西北角 3 3 公公共共设设施施状状况况 医院 在区域内聚集了多所全国著名的医院 包括北京同仁医院 北京协和医院 北 京医院和北京普仁医院 这几所医院为全国及周围居民提供了高水平和方便的医疗服务 学校 汇文中学是有着悠久历史的北京市重点中学 和本项目仅有2公里距离 餐饮娱乐 在本案的南侧 临法华寺路及崇文门 分布有便宜坊烤鸭店 花市大酒店 崇文门饭店 哈德门饭店 新侨饭店等 除天坛公园等旅游景点外 北京游乐园 北京体 育馆 自行车比赛场 东单体育中心等也是十分有名的体育运动及休闲娱乐场所 12 44 商务 除崇文门附近分布少量的商务办公楼外 崇文区其它区域商务办公物业较少 商务气氛淡薄 4 4 本本案案所所处处区区域域交交通通状状况况 本项目位于北京市心脏地区 有地铁 1号线和地铁 5号线 104 108 10 102 1 4 57 52 103 等 20多路公共汽车停靠 交通十分便捷 根据实际调查 高峰 上下班时间 时期机动车流量为平均每小时3950辆 其中公交车 740辆 自行车 8100辆 行人 8200人 平常时间每小时2100辆 公交车 350辆 自行车 3200辆 行人 3400人 据北京市规委规划确定 为解决交通流量 崇内大街往东扩路宽达到 80米 项目门前道路将更加畅通无阻 使前来购物 休闲娱乐的客人更加方便和快捷 二二 供供应应市市场场细细分分状状况况市市场场调调查查与与分分析析 1 1 调调查查目目标标 A 本项目周边区域地产投资基础环境调查 B 重点区域市场供给和市场需求特征调查 2 2 数数据据来来源源和和调调查查方方法法 A 分类随机抽样调查 对 市场需求采用分类随机抽样调查 在同一时间段 对城区内各中高档办公 居住 商业密集区域人群有选择地发放调查问卷 进行抽样调查 B 定向数据调查 对市场供应采用定向数据调查 调查人员以客户身份对所选项目进行访谈 实地现场 考察 收集数据等 C 其他调查方法 向政府相关部门咨询的方式收集与项目相关的规划和政策性文件 主主要要调调查查结结果果 13 44 1 1 周周边边典典型型主主要要商商业业状状况况调调查查 从本项目周边的商业情况来看 大型集中商业 如新世界商场 经营情况较好 另外 像红桥市场等长期经营的特色商业批发市场经营情况较好 所以 大都市商业区等商业形 态目前尚处于启动阶段 并未形成商业气候 从目前的情况看 要实现较好的经济效益 必须完成有效的市场定位 A 新世界商业 北京新世界商场位于北京市崇文区二环路以内的崇文门外大街 该商场于 1998年 6月开业 商场总营业面积70000平方米 是一家集购物 餐饮 娱乐为一体的 大型综合商场 2001年完成销售收入4 5亿元 是崇文区规模最大的一家综合性商场 商商业业物物业业开开业业时时间间区区域域经经营营方方式式 档档次次租租金金或或抽抽成成 人人民民币币元元 出出租租率率 新新世世界界一一期期1998年崇文购物中心 百货20 45美金 月 平方米100 B 前门商业 前门大街遍布一些老字号商店 饭店 如瑞蚨祥丝绸店 全聚德烤鸭店等 这里以规 模较小的商铺为主 10 30平方米的店面 它们的服务对象主要是一些来京旅游的国内 外游客 早在清朝年间 前门大街就以其特殊的地理位置和独特的商业氛围成为当时京城 著名的商业街之一 现在仍然是首都的商业窗口 由于外来游客为主要消费群体 因此前 门大街已经形成了以经营北京特色产品为主的商业街道 租租 金金10万 年 经经营营模模式式以经营北京特色的产品为主 经经营营状状况况2000元左右 天 客客流流量量 人人次次 40 50万 天 客客流流来来源源旅游人士 北京居民 代代表表性性铺铺面面名名称称全聚德烤鸭 月盛斋 丝绸店等百年老店及以奥尼尔皮货城等皮制服饰店 C 红桥商业 红桥市场位于天坛路和崇外大街交界处 紧邻天坛公园东门 是一座集旅游 购物 14 44 餐饮 娱乐于一体的综合交易市场 以水产品品种丰富鲜活在北京享有很高的知名度 其 它的商品丰富又价格便宜 因此很受百姓的欢迎 红桥市场三层主营珍珠饰品 是目前北 京市最大的珍珠集散地 商商业业物物业业开开业业时时间间区区域域经经营营方方式式 档档次次租租金金或或抽抽成成 人人民民币币元元 出出租租率率 红红桥桥市市场场1991年崇文铺位 中低档3万 4万 铺位 月100 D 大都市街 北京大都市街连接前门和新世界 构成了 U 字型商圈 北京大都市街全长 1 8公里 总建筑面积30万平方米 北京大都市街每组商街均以三 四层低层建筑为主 体 北京大都市街的15组街 商场 被划分为以体育 服装 家居等为主题的市场 每 一主题的商品被规划在一栋或几栋商街内 在项目推广方面 北京大都市街项目采用分期 分批推出的方法 一期首推4组商街 在开盘时每平方米套内建筑面积达到人民币 43000元 不含公摊 大都市商业价格一览表 行行 业业 楼楼 层层 租租金金叫叫价价 美美金金 月月 m m2 2 使使用用面面积积 租租金金叫叫价价 美美金金 月月 m m2 2 建建筑筑面面积积 成成交交价价 美美金金 月月 m m2 2 使使用用面面积积 成成交交价价 美美金金 月月 m m2 2 建建筑筑面面积积 餐餐 饮饮首层5027 535 4019 25 22 二层40223016 5 三层3016 520 2511 13 75 服服装装服服饰饰首层7038 56033 二层5530 254524 75 三层40223519 25 展展 厅厅首层5530 254524 75 二层4524 753519 25 银银 行行首层7038 56033 二层5530 2545 5024 75 27 5 珠珠宝宝眼眼镜镜首层7038 56033 15 44 二层5530 254524 75 三层40223519 25 小小型型超超市市首层2011158 25 二层13 157 15 8 25105 5 家家 居居首层4524 7530 3516 5 19 25 二层40222513 75 平平均均价价格格46 725 737 620 74 E 王府井大街 王府井步行街紧临长安街 地铁站 交通便利 周边有天安门 故宫等旅游景点 所以消费群体以游客为主 步行街内多为大商场 街道以北有25 30平方米的私人 小铺面 租租 金金2万 4万 月 装装修修标标准准小铺面装修简单 经经营营模模式式音像店 服装店 小吃店 鞋店 经经营营状状况况3000 5000元 天 客客流流量量 人人次次 客客流流来来源源外地游客 国外旅游人士 代代表表性性铺铺面面名名称称外贸服装店 新颖服装店 F 东单商业街 大街全长 1800左右 路西为300平米以上的大型铺面 路东为20 40平米的 铺面 紧靠东长安街 与王府井交相互呼应 路东的小铺面比路西的大型面更具人气 租租 金金例 70平方米租金为30万元 年 装装修修标标准准简单装修 经经营营模模式式服装 美容美发 餐饮 16 44 经经营营状状况况 客客流流量量 人人次次 19万 天 客客流流来来源源白领 年轻人 北京居民 少量游客 代代表表性性铺铺面面名名称称魔力点子 咖啡厅 以商务人员及白领为主要消费者 体育用品商店 服装店 2 2 周周边边区区域域主主要要公公寓寓项项目目调调查查 区域在售项目主要集中在两广路两侧 均属于危改项目 拆迁量比较大 开发成本比 较高 因此 市场定位较为相似 平均价格在10000元左右 户型以两居 三居为主 建筑形式以板式住宅和塔式住宅为主 东部地区当前在售典型项目一览表 项目名称项目名称地地 址址规规 模 万模 万 m m2 2 主力户型 主力户型 m m2 2 均价 元均价 元 m m2 2 1 居 56 98 2 居 104东方银座东方银座 东直门立交桥东南角 16 3 居 161 13500 2 居 96 125 当代万国城当代万国城 东直门外大街 50 3 居 158 8900 3 居 250 4 居 328 3 居 141 瑞城中心瑞城中心 燕莎东侧 4 8 3 居 142 69 2000 2750 美金 2 居 137 152 3 居 198 226 2 居 125 国展国展 国际国际 英特公寓英特公寓 西坝河西里 8 3 居 139 10800 2 居 123 71 博雅园博雅园 农展南路 10 3 居 170 95 10000 2 居 140 3 居 170 186棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓 农展南路 32 3 居 158 塔楼 10000 1 居 85 70 康堡花园康堡花园 工体东路 8 号 7 7 2 居 123 17 9680 1 居 45 52 2 居 92 103 3 居 145 最大户型 265 2 居 156 蓝筹名座蓝筹名座 华普大厦北 8 2 最大户型 265 9580 17 44 2 居 116 3 居 150元嘉国际公寓元嘉国际公寓 东直门南大街 3 3 居 146 196 5 12000 国际港国际港 三元桥东南 8 1 3 居 134 9580 嘉和丽园嘉和丽园 霄云路 8 7 1 居 81 66 2 居 108 78 3 居 195 75 4 居 288 09 11000 CBD 商务区域当前在售典型公寓项目一览表 项目名称项目名称地理位置地理位置 规模规模 万 万 M2M2 主力户型 主力户型 M2M2 均价均价 元 元 M2 M2 1 居 100 怡景园怡景园外交部东南角 35 2 居 188 12800 2 居 157 2200 旺座中心旺座中心关东店南街 10 3 居 256 2 居 126 3 居 145乐澜宝邸乐澜宝邸劲松桥东 20 4 居 163 170 9000 3 居 218 光彩国际公寓光彩国际公寓工体西路 15 4 居 273 16000 怡禾国际中心怡禾国际中心光华西里 18 2 居 233 12000 恋日国际恋日国际东环南路 2 5 1 居 53 77 12600 世纪世纪 财星财星赛特东南 3 98 单元 186 15000 1 居 84 东方瑞景国际公寓东方瑞景国际公寓建国桥东南角 12 5 2 居 213 12000 建外建外 SOHOSOHO永安里 70 单元 260 400 13500 住邦住邦 20002000慈云寺桥东南角 65 单元 260 400 10700 2 居 107 阳光阳光 100100 国际公寓国际公寓光华路 21 3 居 171 11000 2 居 120 新城国际新城国际朝外大街 30 3 居 160 190 12800 2 居 104 蓝堡蓝堡西大望路 32 3 居 178 9700 18 44 本案区域在售高档公寓项目一览表 3 3 周周边边主主要要写写字字楼楼情情况况调调查查 从目前的写字楼市场来看 写字楼的销售价格和公寓销售价格比较接近 一个方面 反映出的区域商务市场并未形成 另一方面也提示本案要选择新的发展思路 如 小型 化独立办公楼 北京写字楼市场在售代表项目情况汇总表 项项目目名名称称地地理理位位置置规规 模模 万万 m m2 2 单单位位面面积积 m m2 2 均均价价 m m2 2 配配套套设设施施及及其其他他 蓝蓝筹筹名名座座朝阳门华 普大厦北 8 250 100016000双豪华商务大堂 每户至少5台外 线 鼎鼎极极 嘉嘉华华世世纪纪 建国门外大街4 390 150 160150001层为购物中心 2层为长廊式热带 景观大堂 光纤入户 卫星频道 建建外外S SO OH HO O永安里70260 40013500中央集中空调 卫星电视 巨巨石石公公寓寓保利大厦东4 7300 单元16500 住住邦邦2 20 00 00 0慈云寺桥东南角65260 400 单元107005A智能化 国国展展 国国际际西坝河西里8134 3539800热带雨林植物园 四管制中央空调 宽带100兆入户 自成集团电话网 项项目目 名名称称 地地理理位位置置总总规规模模 万万平平 方方米米 在在售售规规模模 万万平平方方 米米 建建筑筑形形式式户户 型型均均 价价 元元 m m2 2 入入住住时时间间物物业业管管 理理费费 元元 月月 平平 方方米米 新新世世 界界太太 华华公公 寓寓 崇文门外 大街 163塔楼 1居100 2居150 3居230 复式400 起价 均价 11600 13000 现房9 2 新新世世 界界家家 园园 崇文门外 大街 6311 层 板式建构 90 250平 米 均价11000期房 19 44 办工局域网 旺旺座座中中心心光华路10109 99 251 932200美金健身中心 天然地热温泉 富氧活 性纯净水入户 国际卫星电视系统 700个地下车位 世世纪纪城城紫竹桥往西1500 米 18 68写字楼 1200 商铺 20以上 写字楼 8500 商铺 2 3 天 五星级酒店 地下商业街 银银网网中中心心黄庄路口东5 187 300014370超5A高智能科技 前厅挑高36米 全部通透办公 国国润润大大厦厦阜成门向西1 72532 单元14000微机自动化监控 IC卡全自动电脑 管理的地下车库 先进的楼宇自控 系统 国国际际科科技技会会展展中中心心朝阳区裕民路 2000美金 4 高高档档酒酒店店市市场场调调查查和和分分析析 调调查查范范围围 本次主要对5 个北京市四星级以上的酒店进行了调查 名名 称称 星星级级标标 准准 位位置置 标标准准 间间报报 价价 面面积积 平平 方方米米 分分 析析 港港 澳澳 中中 心心 瑞瑞 士士 酒酒 店店 五星级 合资酒 店 东城 朝阳 门北 大街 1920 422 套客 房 酒店拥有422 套客房 都配有独立空调 系统 彩色电视机 卫星电视和娱乐电 影节目 国际长途直拨电话 语音信箱 磁卡门锁 独立的电脑数据接口及小酒 吧和冰箱酒店顶部的六层瑞士行政楼层设 有为商务客人提供特别服务的设施 其中包括快速登记 文秘服务 管家 服务 图书馆 会议室以及免费早餐 免费下午茶 咖啡 鸡尾酒等服务 24 小时营业的商务中心配备了完善的 最新式的通讯与办公设备 并提供高 水准的商务支持服务 包括因特网 电 子邮件及各类软件 笔译 口译 计算 机 文字处理 传真 复印 秘书和国 际快递等服务 商务中心还设有会议室 供客人租用 保保 利利 大大 四星级 的大型 涉外酒 店 东城 东直 门南 大街 1385 288 套客 房 大厦地处平安大街与东二环路交汇处 矗 立在东四十条立交桥畔 伴于市中心高速 发展的商务区内 地理位置十分优 保利 20 44 厦厦大厦内的保利剧院越可接待大型歌剧 交 响乐 芭蕾舞 音乐剧等各类演出 其良 好的艺术氛围 幽雅的舒适环境 保利大 厦内的保利艺术博物馆藏文物 珍 奇 稀 展品以青铜器 佛教石刻造像艺术珍 品 服务项目 手动和电脑叫早 24 小时送餐到房 免费市区 市郊电话 IDD DDD 自费 客房7 至 20 层的房 间均设有INTERNET 接口 26 套电视 节目 游泳池 按摩室和美容美发室 大 小不等6 个会议室 传真等服务 五五 洲洲 大大 酒酒 店店 四星级 的大型 涉外酒 店 安定 门外 北四 环路 北辰 东路 150 美金 单人 28 双人 28 套间 62 行政套房 78 北京五洲大酒店地处亚运村 集会议 展览 旅游 办公 居住 娱乐 购物及 餐饮服务 证券交易于一体的北辰金融商 贸城内 酒店设有卡拉OK 歌舞厅 KTV 包间 多功能厅 并提供外币兑换 信用卡结算 旅游 购物 机票销售 美 容美发 按摩 桑拿 传真 打字 复印 洗衣 IDD 卫星电视等综合服务 兆兆 龙龙 饭饭 店店 四星级 涉外商 务散客 饭店 朝阳 工体 北路 2 号 1480 元 258 套客 房 房间装璜典雅 设施先进 DDN 专线 入客房 标准电脑接口 足不出户既可遨 游网上 国际 国内直拨电话 迷你小酒 吧 遥控电视可接收 HBO CNN NHK 等数十套 十种语言 的国际卫星电视节目 商务中心可收发电 子邮件并提供网络服务 充分满足商务客 人的需要 会议接待场 配备了先进的多 媒体声像设备 包括演讲投影仪 幻灯机 大屏幕等会议设备 东东 方方 花花 园园 饭饭 店店 四星级 商务酒 店 东城 东直 门南 大街 6 120 美 金 单人 30 双人 30 套间 51 豪华间面 积 40 饭店座落于古都东城繁华区 毗邻中央商 务圈 距北京火车站乘车15 分钟 距 飞机场乘车25 分钟 距使馆区乘车 5 分钟 饭店无定点出租车公司 注注 朝阳区内四 五星级酒店占北京市高档酒店的38 周边有高档写字楼和完善 的生活配套设施 交通便利 去机场方便快捷 是国内外企业商务人士的首选之地 而 其他区域酒店占有情况为海淀区大约占20 东城区 大约占22 西城区 大约占 9 其他区域大约占11 左右 从住酒店的客户来分 可分为一般旅游客户和商务客户 商务客户对于商务 配套和商务服务要求较高 目前北京市四 五星级酒店在一般标准的星际服务以外 也 21 44 设立了多项商务服务 例如 港澳中心瑞士酒店为商务客人提供特别服务的设施包括 快速登记 因特网 电子邮件及各类软件 笔译 口译 计算机 文字处理 传真 复印 秘书和国际快递等服务 商务中心还设有会议室 供客人租用 5 5 客客源源需需求求构构成成状状况况调调查查研研究究 调调查查分分析析内内容容 A 北京市重点商业区需求抽样调查 和本项目区域进行对比分析 B 集中调查本区域的住宅 商业和办公的消费需求情况 调查结果如下 1 1 区区域域市市场场需需求求情情况况调调查查 重点区域资金来源的分布 资资金金来来源源本本区区公公主主坟坟西西直直门门中中关关村村赛赛特特金金融融街街C CB BD D 公公司司24 8 55 2 31 4 54 9 31 3 50 0 44 4 个个人人66 4 41 4 56 9 40 2 48 1 40 0 45 0 其其他他8 7 3 4 11 8 4 9 20 6 10 0 10 6 注注 本地区以 个人 作为资金来源的比例高达60 以上 表明此地区以小型商业形 式为经营的主要特色 其次为 公司 但所占比例仍不到25 这点与西直门地区相 仿 公主坟 中关村 金融街 CBD等区域则以 公司 作资金来源的主体 可见 地 区在资金来源方面具有鲜明的个性特征 重点区域信息渠道的分布 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 70 0 本区公主坟西直门中关村赛特金融街 CBD 公司 个人 其他 0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0 35 0 40 0 45 0 50 0 本区公主坟西直门中关村赛特金融街 CBD 广告宣 传 亲友意 见 售楼处 咨询 无所谓 22 44 信信息息渠渠道道本本区区公公主主坟坟西西直直门门中中关关村村赛赛特特金金融融街街C CB BD D 广广告告宣宣传传35 8 46 5 24 2 37 9 28 2 35 3 35 2 亲亲友友意意见见31 5 18 8 38 9 27 2 35 1 23 5 22 0 售售楼楼处处咨咨询询22 4 25 7 25 3 21 4 30 5 35 3 30 2 无无所所谓谓10 3 8 9 11 6 13 6 6 1 5 9 12 6 注注 本地区获得房产信息的渠道以 广告宣传 为主体 但 广告宣传 与 亲友 意见 售楼处咨询 间的比例差距并不明显 其他区域则表现出不同特点 如公主坟 中关村等西部区域以 广告宣传 为主 东部区域则与崇文门地区呈现出相似的特点 重点区域商业形式的分布 商商业业形形式式本本区区公公主主坟坟西西直直门门中中关关村村赛赛特特金金融融街街C CB BD D 集集中中商商业业28 1 36 8 24 8 45 7 25 6 28 2 29 8 商商 铺铺54 8 44 8 46 5 40 7 59 4 52 6 35 8 其其 他他17 1 18 4 28 7 13 6 15 0 19 2 34 4 注注 本地区的商业形式以小型商铺为中坚 与此区域 个人 作为资金来源的特 点是相吻合的 另外 赛特 金融街地区也呈现出相同特点 重点区域商铺经营种类的分布 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 70 0 本区公主坟西直门中关村赛特金融街 CBD 集中 商业 商铺 其他 0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0 35 0 40 0 45 0 本区公主坟西直门中关村赛特金融街 CBD 餐饮 娱乐 贸易 其他 23 44 经经营营种种类类本本区区公公主主坟坟西西直直门门中中关关村村赛赛特特金金融融街街C CB BD D 餐餐饮饮29 5 23 0 17 0 22 4 34 4 18 8 17 4 娱娱乐乐22 6 20 7 19 0 17 6 18 3 27 5 7 3 贸贸易易32 9 35 6 35 0 32 9 30 5 27 5 38 5 其其他他15 1 20 7 25 0 27 1 16 8 26 3 36 7 注注 餐饮 娱乐 贸易 及 其他 经营形式所占比例相当 无明显区域差异 CBD地区 贸易 其他 所占比例较为突出 表现出明显的商务特征 重点区域房产付款方式的分布 付付款款方方式式本本区区公公主主坟坟西西直直门门中中关关村村赛赛特特金金融融街街C CB BD D 一一次次性性33 3 41 4 44 6 29 3 19 1 28 4 41 1 按按 揭揭66 7 58 6 55 4 70 7 80 9 71 6 58 9 注注 一次性 付款的方式均低于 按揭 除赛特地区选择 按揭 付款的被调查 者不到 20 其他各区则无明显差别 按揭 基本在 60 左右 一次性 在 30 左右 重点区域需求面积的分布 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 70 0 80 0 90 0 本区公主坟西直门中关村赛特金融街CBD 一次性 按揭 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 本区公主坟西直门中关村赛特金融街 CBD 100m2 以下 100 300m2 300 500m2 500 800m2 800 1000m2 1000 5000m2 5000m2 以上 24 44 需需求求面面积积本本区区公公主主坟坟西西直直门门中中关关村村赛赛特特金金融融街街C CB BD D 100m2以以下下34 3 43 7 45 9 43 3 24 6 42 9 56 0 1 10 00 0 3 30 00 0m m2 241 4 35 6 36 7 44 4 51 5 33 3 0 0 3 30 00 0