华南板块市场分析报告11-27.doc

广州华南板块市场分析报告一、整体市场影响状况1、新一轮宏观调控新政调升银行存贷款利率：在央行9月6日宣布决定自9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行宣布之后，自9月15日起又再次加息，一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%，其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。这是央行今年内第五次加息，与前一次加息时间相隔25天，是央行历次加息间隔时间最短的一次。21日，建设银行广东分行表示，22日开始，第二套住房的按揭首付将由三成提高到四成。存款准备金率：调整时间调整内容2007年11月26日存款准备金率调至13.5%2007年10月25日存款准备金率调至13%2007年9月25日存款准备金率调至12.5%央行10日宣布，自11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行13.5的存款准备金率标准。此次上调也是央行今年以来第九次上调人民币存款准备金率。将对商业银行的流动性管理产生较大影响。目的是收紧银根，控制人民币流动性过剩和整体贷款额度。2、新政总体影响国家具体宏观调控政策面依然稳中趋紧，广州市房地产市场商品住宅价格依然出现上扬态势。9月份全市十区新建商品住宅均价比上月环比均出现不同幅度的上涨。环比涨幅最高为荔湾区，为45%；均价最高为天河区，为14803元/平方米。体现该两区域楼盘明显受到购房资金的青睐，也体现市场对这些区域楼盘投资价值与居住条件的认可。值得关注的是存量商品住宅交易登记面积和金额出现较大幅度的增长，说明存量房市场在广州市整个房地产市场中的所起的作用将越来越重要。10月份，虽然受到二套房贷新政、国庆黄金周一手楼市冲击等影响，二手楼价上升幅度有所放缓，但其成交均价依然稳居7500元/平方米高位。老城区及西部地区的二手楼市受此影响比较小，显示出较强的抗跌性。二、华南板块楼盘推售现状项目推出产品推出时间价格销售状况/销售速度星河湾5期推出1座和3座共108套2007年12月12日推出1800020000元/平方米（带4000元/平方米装修）目前推出的货量销售约达50%；月销售量约25套雅居乐天域天域二期共240套2007年10月1日推出1100015000元/平方米（带1500元/平方米装修）月销售达70多套江山帝景推出御华轩1座56套/别墅15套2007年9月份推出的高层洋房：2200030000元/平方米（带2800元/平方米装修）别墅价格：2800033000元/平方米（毛坯房交楼）目前余下16套；月销售量约20多套新月明珠推出1座和2座共250套2007年10国庆推出均价9600元/平方米（带1500元/平方米装修）目前售出约1/3货量，月销售量40多套富豪山庄目前只余下6套复式单位2007年10国庆推出6500元/平方米（毛坯房）祈福倚湖湾推出1栋和3栋360套2007年9月推出1100016000元/平方米（带装修）余下约120套；平均月销售达80套珠江御景湾海龙湾丽江花园已断货，无新一期开发n 从以上的销售中可以反映，华南板块各楼盘整体销售按其销售策略逐步加推；虽销售速度有所减缓，但未受到新政大规模的影响；n 部分楼盘采用面价高打，但实价采用多种优惠措施进面吸引客户，如打折、送装修等一系列的措施吸引客户。n 目前大部分楼盘已进入到尾盘和最后一期的开发阶段，大型发展商目前并不急于推货。如星河湾、江山帝景、雅居乐花园的销售依然是有序地进行，并不急于大量降价推货。华南板块市场成熟，尤其是豪宅市场的抗性比较大，对其总体的影响层面要比目前番禺中端物业低一些，吸引的客户大多为富有的高端阶层。如：星河湾5期、江山帝景、雅居乐天域、祈福倚湖湾。这些大盘的支撑力度依然充足，由于其拥有天然的环境、成熟的配套、园林绿化和开发商品牌支撑。仍呈较大的市场抗性。三、销售状况分析（一）番禺高层住宅均价升降幅度上一月当月镇名套数面积金额(万元)均价套数面积金额(万元)均价市桥街1830122546.884576890791.918894沙湾镇3347852454.425129101536807.295257大岗镇6823326.7139690000钟村镇1717322019.99116641113881410.4910163南村镇2904021840623.910101571032012964.9512563桥南街2517761759.0299041501370012250.148942大石镇1420501739.718484981105611228.9210156东环街4267203852.0257321225701486.625784大石街69920412518.93136024132804640.8414149石基镇2024241723.19711011135710928045市桥镇3345732737.6559876839619.187383洛浦街00008459945119.068540（二）售价增降幅度（三）折扣优惠状况项目一次性付款按揭贷款评价星河湾5期97折星河湾5期的优惠措施较多，其实际的优惠要更大，由销售人员撑握，可以申请较大的优惠折扣雅居乐天域95折*98折（业主介绍）该项目推出10多套购特价单位；95再95折，业主介绍再加98折；整体优惠幅度较大，折扣可低至93折。也是其开发商快速推货的一种措施。江山帝景97折江山帝景的价格折扣较小，由于其受高端客户认可度高，楼盘整体产品的支撑力较大新月明珠97折98折新月明珠的折扣幅度不大，销售按其实际的价格作小幅度优惠富豪山庄目前一口价项目无货销售，尾货不打折销售祈福倚湖湾9折93折祈福新邨的优惠额度最大，最低打9折，与其先前预测的价格下降约10%珠江御景湾海龙湾（三）推售产品分析项目产品供应状况产品面积区间星河湾5期星河湾5期住宅单体为13至17层高层洋房，总共5种户型，层高均为3.15米，两梯两户板式户型为主。首推190m2E户型南北对流，视野开阔。96平方米和190平方米四房户型雅居乐天域小高层单位一梯四户和高层湖景豪宅二梯三户小高层单位：96平方米小三房单位、121平方米三房单位；湖景单位：123平方米三房（带工人房）204平方米四房（偶数层带工人房）207平方米四房（带工人房）江山帝景三梯两户大户型，特设工人专用地电梯266平方米大户型，三房（加工人房），带空中花园设计新月明珠高层园景单位两梯六户面积三房二厅单位90平方米四房二厅单位108平方米富豪山庄顶层复式单位280平方米祈福倚湖湾点式高层建筑，三梯六户二房单位：78平方米小三房单位：100平方米珠江御景湾海龙湾（四）客户量及成交状况据目前销售人员反映和到销售现场了解的客户状况所得，客户的来访来损失程度达2030%左右；客户的日平均到达情况为：23台，客户损失面较大。项目面向的目标客户群体销售措施星河湾5期高端客户，为广州、珠三角地区的企业、生意人；部分为外省、外籍人仕开盘进行重点宣传，品尝红酒会、VIP客户服务措施雅居乐天域广州、番禺地区的中高端客户前期大量储客推货，推出特价单位吸引客户江山帝景广州、深圳、东莞地区的生意人、老板群体采取预约看房措施，实质性是把握实客，尤其是高端客户，提升楼盘的服务品质新月明珠主要面向番禺本地客户；部分为广州客和投资客并无明显的销售措施，1号对园景单位销售十分迅速，而其他景观较差的单位销售趋缓富豪山庄主要面向番禺本地买家无明显的销售措施祈福倚湖湾祈福老业主、广州、香港客户，一般为企业高层人仕销售措施不明显，有大幅折扣优惠珠江御景湾海龙湾（五）未来推售状况项目推出时间推出货量星河湾5期2008年后续货量2栋、4栋、5栋、6栋共约290套雅居乐天域2007年121月份推出新地，货量约7