惠阳电子城市场调查报告12.doc

惠阳电子城市场调查报告12 导读：谨呈：金宏泰地产惠阳电子城市场调查报告深圳市金佰利物业顾问有限公司 2005-10-13目录一、 调查对象3二、 调查目的惠阳电子城市场调查报告12谨呈：金宏泰地产惠阳电子城市场调查报告深圳市金佰利物业顾问有限公司 2005-10-13目录一、 调查对象3二、 调查目的3三、 调查方法3四、 调查内容31.临街铺面32.主要商场103.在售项目14五、 招商竞争对手分析16六、 销售竞争对手分析17七、 结论18八、 项目建议19惠阳电子城市场调查报告一、调查对象：临街商业：南门大街临街铺、万顺一路临街铺、开城大道临街铺 中央商场：、惠阳商贸广场、恒金百货、长运商场、万联商场、时代广场在售/租项目：中铭豪园、裕华广场、昊康广场、开城豪庭、迪吉图数码城、调查方法：口头访问调查二、调查目的： 1、了解惠阳主要繁华街道的临街铺面和商场的租金水平、业态及经营状况。 2、了解惠阳在售或租商业项目的销售情况、销售价格、返租率及商业定位。 3、为惠阳电子城的价格定位、租金定位、返租率、返租年限提供参考依据。三、调查内容： 1、 临街铺面 开城大道（1） 开城大道是惠阳通讯行业比较集中的区域，移动惠阳分公司、惠阳电信 分局也座落在此，有经营通讯店面有 22 家（见附表一），可以称得上 通讯一条街。（2） 开城大道租金水平大体上可以以叶挺路、中山路为界，划分三个不同的 租金水平段：开城大道北（以叶挺路为界往北路段）租金约为 70100 元/平米；叶挺路到中山路段租金约为 5080 元/平米；中山路往南路段租金约为 3550 元/平米。但经营通讯产品的店面由于选择的位置很 好，大多位于十字路口，因此他们的租金都保持在 7080 元的水平。附表一：位置 名称营业面积 经营业态租金开城 中国移动朗讯授权点200 平米 手机、充值卡、手机卡大道 中国联通金鸿合作营业厅200 平米 手机、充值卡、手机卡约北（以 智慧二手手机市场300 平米 收购和出售二手手机80-1叶挺 路为 界）中国联通维修中心与南四路店 200 平米 维修和售手机、充值卡、手机 00 元中国移动通信100 平米 售手机、充值卡、手机卡开城 中国联通联谊通讯100 平米 售手机、充值卡、手机卡大道 深圳千岛通讯产品15 平米 手机电板、充电器中（叶 乐科通讯70 平米 手机、电板、充电器挺路 中国移动通信 与中 中国联通新科电讯 山间） 中国移动通信70 平米 手机、充值卡、手机卡 70 平米 手机、充值卡、电板、充电器 120 平米 移动营业厅中国联通新华通讯70 平米 手机、电板、充电器开城 中国联通金鸿合作营业厅90 平米 手机、充值卡、手机卡大道 三星专卖店80 平米 三星手机南（中 中国移动通信200 平米 手机、充值卡、手机卡山路 中国联通惠阳营业厅160 平米 手机、充值卡、手机卡往南） 中国移动司前授权点80 平米 手机、充值卡、手机卡惠州电信实业通信连锁80 平米 小灵通营业厅中国惠阳移动分公司200 平米 移动营业厅合计中国电信惠阳分局 22 家100 平米 电信营业厅注：以上租金都是按实际使用面积计算。万顺一路1、万顺一路是惠阳业态比较单一的一条街，以叶挺西路为界，往北是惠阳的电脑一条街，汇集 34（见附表二）家从事电脑、办公用品及耗材经营的店铺；往南为窗帘一条街。2、由于万顺一路离惠阳核心商圈较远，但是从事电脑行业的商家较为集中，因此租金一直保持在 30-50 元/平方米的区间。附表二：名称业态营业面积租金水平优先电脑科技 科达办公设备 卓进电子有限公司 万顺电脑电脑、电脑软件 办公用品及耗材 电子产品维修 电脑、电脑软件80 平米 40 平米 30 平米 40 平米万顺一路的 租金保持在 3050 元每 平方米水平智慧谷电脑电脑、电脑软件 80 平米中南办公设备办公用品及耗材 40 平米星海电脑电脑、电脑软件 30 平米惠州新达电脑网络科技电脑、网络产品 70 平米新佳办公设备办公用品及耗材 80 平米TCL 移动电话特约服务部维修30 平米卓越办公设备体验中心办公用品及耗材 100 平米卓越品牌电脑超市电脑、电脑软件 400 平米毅峰电脑电脑、电脑软件 80 平米万佳电脑电脑、电脑软件 80 平米升科现代办公设备服务中心办公用品及耗材 60 平米力天现代办公设备办公用品及耗材泰和科技电器安防用品科迪电脑电脑、电脑软件TCL 专卖店电脑、电脑软件七喜群慧专卖店电脑、电脑软件惠阳隆华实业有限公司电脑、电脑软件惠州东方兴办公设备办公用品及耗材星瀚办公设备办公用品及耗材神舟电脑电脑、电脑软件时代电脑电脑、电脑软件清华电脑电脑、电脑软件创鑫电脑电脑、电脑软件恒智电脑电脑、电脑软件志毅办公设备办公用品及耗材三和电脑电脑、电脑软件我的电脑电脑、电脑软件联顺电脑电脑、电脑软件34 家注：以上租金都是按实际使用面积计算。70 平米 32 平米 80 平米 60 平米 40 平米 100 平米 120 平米 40 平米 80 平米 40 平米 40 平米 20 平米 40 平米 40 平米 60 平米 40 平米 50 平米南门大街1、南门大街是惠阳的传统老商业中心，商业气氛浓厚，惠阳一些传统较大的商场座落其中，如长运商场等，在加上近在咫尺的麦当劳、惠阳商贸广场以及正在筹建的沃尔玛，致使其租金水平一直保持在 100 元/平方米的水平。2、 南门大街由于是传统的商业中心，经营业态多种多样，汇集了服饰、娱乐、酒店等行业，其中以服饰店面最多，经营大体上为良好。小结：1、惠阳区的电子市场主要由通讯、电脑、办公耗材、办公用品四大部分 组成。临街铺面中经营通讯产品的主要集中在开城大道，电脑、办公 耗材、办公用品主要集中在万顺一路。2、租金水平上经营通讯产品的租金略高于经营电脑、办公耗材、办公用 品的租金。3、单个店面经营的面积要求：通讯大于电脑、办公耗材、办公用品。惠阳中央商场惠阳商贸广场 1.商场简介惠阳商贸广场是目前惠阳的商业龙头，总层数为 5 层，总面积约为 10000 平米，为惠阳最大。虽然目前只有一、二、三楼在营业，地下负一层为惠 阳最著名的好宜多超市，经过 5 年的经营和调整，已成为惠阳最具商业活 力的大型商场。 2.经营情况商场一楼主要是由一些服装、鞋帽、珠宝、化妆品、文化和通讯用品。 二楼主要是中高档的品牌服装。三楼主要是家具、儿童服装鞋帽和儿童游 乐场。经过 5 年的经营调整，随着商场管理水平的提高以及商家的优胜劣 汰，坚持下来的商家的生意还不错，有一定的盈利空间。 3.租金及售价全商场商铺的出租率为 80，一楼租金为 100-120 元/平方米，二楼为 50-60 元/平方米，三楼约为 35-50 元/平方米。 4.管理方式及管理费收取商贸城的管理比较规范，专门的物业管理公司负责全面的管理工作，比 如日常的维护、清洁、保安以及租金和水电费和代收税费等。管理费的收取为 27 元平方米（包含空调费）。恒金百货1.商场简介恒金百货是惠阳第二大百货，地处开城大道和白云路交汇处，地段一 流，屈居第二是由于它的面积相对商贸广场就小多了，但与商贸广场相同 的是也有 5 年的经营历史了，过去几年中经营状况并不怎么好，但经过今 年重新装修和引进品牌店，经营得到较大的改善。 2. 经营情况一楼主要经营品牌服装，以休闲品牌为主，二楼主要是超市、服饰、通 讯产品。总体来说一楼的经营由于都是品牌经营，所以经营情况良好，二 楼由于锦惠大厦的装修，使得通讯产品经营的迁入，经营得到较大的改善。 3 租售价格情况恒金百货的租金比商贸低，一楼的内铺为 80 元/月、临街为 130 元/月、 二楼约为 50 元/月，由于一楼通过装修改造和引进品牌店服装，使得租金 水平相对去年的租金水平有 20 元的增幅。 4.管理方式和管理费的收取由于没有出售，管理都由物业管理公司统一管理。管理公司与开发商签 订 10 年的合约，合同期间由管理公司代行开发商的所有权利和义务。管 理费的收取：冬天为 14 元/月，夏天为 18 元/月（但电费自装表计算）长运百货1 商场简介 长运百货地处南门大街，是惠阳老牌百货商场，单层面积约为 2500 平方米，设施和装修都显得有些陈旧，经过一些零星修改，并在四楼增设电 脑城，状况有所改善，虽然目前商业龙头地位被取代，但是在惠阳心目中 的还有一定的影响力，尤其是服装经营。 2 经营情况中低档的产品，比较适合惠阳的消费实际，负一楼为超市，二.三楼为 服装经营，中低档但又比较潮流的产品迎合了惠阳大多数的消费者，所以 长运百货虽然比较陈旧，但经营还不错。四楼为电脑城，长运四楼电脑城 运做的不成功，但是由于低廉的租金，目前还吸引 30 多家经营电脑、办 公设备的内铺在上面营业。 3 租金水平长运四楼电脑城租金是按 600 元一间铺面，不论大小、位置，每间铺面的面积约为 30 平方米。综合起来四楼租金为约 20 元/月（包含管理费）；三楼约 30 元/月；二楼 50-70 元/月4.管理情况管理相对落后，没有正规的物业管理公司。附表三：名称经营业态营业面积（平方米） 租金水平新蓝电脑电脑、电脑软件 70长运四楼的租金是速信科技有限公司 电脑、电脑软件 40按 600 元一间铺面，创优电脑电脑、电脑软件 30不论大小、位置。恒兴电脑电脑、电脑软件 30每间铺面的面积约惠阳同源电脑电脑、电脑软件 60为 30 平方米 。鼎天数码电脑、数码产品 30未来电脑科技电脑、电脑软件 80TCL 电脑（惠阳总 电脑、电脑软件 60代理）博纳电脑电脑、电脑软件 30科马特电脑电脑、电脑软件 30精诚电脑电脑、电脑软件 30富士科电脑电脑、电脑软件 60好福电脑电脑、电脑软件 30惠通电脑电脑、电脑软件 40惠休电脑电脑、电脑软件 40世纪电脑电脑、电脑软件 30联合电脑设备电脑、电脑软件 60七喜电脑金鹰专卖 电脑、电脑软件 30店联创电脑电脑、电脑软件 40惠州联想电脑 电脑、电脑软件、 40游戏光碟惠州海马科技有限 电脑、电脑软件 70公司游戏光碟超航电脑电脑、网络产品 30合兴电脑电脑、电脑软件 30联想 QID电脑、电脑软件 30网缘科技电脑、电脑软件 30海潮电脑电脑、电脑软件 30登峰电脑电脑、电脑软件 30先科电脑电脑、电脑软件 3035 家注：以上租金都是按实际使用面积计算。万联商场1.业态分布 一楼：国美电器城以及珠宝化妆品鞋帽； 二楼：超市 ； 三楼：服饰； 四楼：万联经营的电器城以及童装店。 2. 经营方式 由商场统一收银，再实行保底收租。柜台 10000 元保底，再按 22收取租 金，内铺 25000 保底，按 20收取租金时代广场1.商场简介 时代广场地处南门大街与南门西街交汇处，是惠阳商场中一位新贵，建筑总面积为 18000 平方米，分为六层，其中 13 层出售，但是由于经 营管理公司管理经验欠缺，同时又由于开发商确定租金偏高，市场培育不 成熟。经营定位 一楼为品牌世界（男女装、休闲装、皮鞋、皮具）； 二楼为潮流休闲装、运动服饰、数码产品等； 三楼女人世界（女装、美容美发、化妆品等） 3. 租金及售价 时代广场 13 层均价 11000 元/平方米。 租金水平： 一楼租金 110130 元/平方米， 二楼 60 元/平方米， 三楼 30 元/平方米。 4.管理方式及管理费收取 由开发商属下物业管理公司统一管理。 5、恒金百货一楼：内铺 80 元/月、临街为 130 元/月二楼：约 50 元/月，商贸广场一楼：约 100-120 元/平方米，二楼：约 50-60 元/平方米，三楼：约 35-50 元/平方米。长运百货二楼：约 80 元/月 四楼：约 25 元/月（包含管理费）三楼：约 30 元/月时代广场一楼：110130 元/平米，三楼：30 元/平方米。注：以上租金都是按实际使用面积计算。二楼：60 元/平方米，小结1. 惠阳各大商场的租金水平与去年的租金水平持平。甚至一些商场的租 金相对去年有所下调，如时代广场。2. 商场的位置、装修标准、经营品种以及经营管理水平都是决定一个商 场的租金水平高低的决定性因素。在售商业项目裕华广场发展商：广东裕华集团有限公司 占地面积：5000 平方米 总建筑面积：50438 平方米 商业面积：15000 平方米 商业裙楼：3 层使用率：约 60% 商业定位：一层精品百货，二、三层引进人人乐超市 销售均价：一楼均价约 14000 元/平方米，5 年返租，10的返租率，但不 提供银行按揭。二、三楼销售方式引进大型超市。 销售率：约 90%中铭豪苑（二期商铺）开发商：惠州市惠阳区中铭实业有限公司 总建筑面积：18 万平方米 商业面积:约 5000 平方米 商铺管理费：5 元/平米 商业层数：2 层 商业定位：首层为时尚生活、美容美体、品牌服饰、精品广场、厨卫洁具； 二层西餐酒吧、咖啡厅品位堂、文化坊、家居饰品。 销售方式：不返租，提供银行按揭。 销售均价：首层约 9188 元/平方米，二层 7000 元/平方米 商铺管理费：2 元/平方米 商铺使用率：86 销售率：10%昊康广场发展商：广东裕华集团有限公司 占地面积：约 3800 平方米 总建筑面积：42000 平方米 商业面积：8000 平方米 商业层数：2 层销售均价：首层约为 10040 元/平方米，二层出租。 商业定位：无明确商业定位 商铺使用率：66 销售方式：不返租，提供银行按揭 销售率：约 5%开城豪庭发展商：惠阳区联诚实业投资有限公司 占地面积：约 3800 平方米 总建筑面积：9120 平方米 商业面积：约 800 平方米 商业层数：2 层 销售均价：首层约为 13000 元/平方米，二层 3500 元/平方米 商业定位：无明确商业定位 商铺使用率：57 销售方式：整层出售 销售率： 0%项目名称销售率销售方法裕华广场90%（首层） 返租方式，不提供银行按揭中铭豪园（二期商铺） 8%不返租，银行按揭昊康广场5%不返租，银行按揭开城豪庭0%不返租，银行按揭小结 采取返租的在售项目在目前情况上看销售的比较好。招商竞争项目迪吉图数码城开发商：惠阳市润发房产置业有限公司建筑面积：3000 多平方米 商业面积：约 1300 平方米 建筑层数：6 层（其中 1、2 层为数码城） 商业地位：一层电子超市，二层是精品、电脑软硬件及配件产品大世界。 三、四、五层为电脑培训、网吧、通宵影吧等。六层为惠阳市润发房产置 业有限公司商业管理中心。 销售方式：租赁 租金水平：一楼 150 元/平方米，二楼约 85 元/平方米 管理费：铺每月 120 元，柜台每月 60 元。（不包含水电） 从目前来看迪吉图数码城是惠阳电子城在招商上的最大竞争对手。 它的优势： 1、地段比较优越（南门大街与崇雅路交汇处，人气较旺）。 2、沃尔玛的即将入驻，在某种程度上会增强租赁者的租赁信心。 3、面积小，招商压力不大。 它的劣势：1、它规模不大，不利于形成规模市场。 2、没有停车场，前面街道不宽敞，交通阻塞。 3、建筑结构存在问题，商场规划不够合理。销售竞争项目裕华广场裕华广场是惠阳电子城销售的最大竞争对手。 它的优势： 1、开发商在惠阳有较高的品牌知名度。 2、项目所处位置较为优越 3、返租年限长，返租率高。 4、商场规划较为合理。 它的劣势： 1. 目前没有预售证。 2. 项目所处位置不是惠阳核心商圈。据悉他们把二、三楼商铺给中原代理，二楼均价定为 13000 元/平米，三楼 10000 元/平米，并实行 20 年返租，返租率 6%8%，但不银行按揭，这信息只有 到 15 号才能确定。这一情况的对惠阳电子城的销售有着严重威胁。总结1、目前惠阳的电子市场主要是由通讯、电脑、办公耗材、办公用品四个部分组成。其中通讯用品比较集中在开城大道，总营业面积约 2500 平方米。电脑、办公设备主要分布在万顺一路、时运商场四楼。万顺一路电脑、办公设备的经营总面积约为 2100 平方米，长运百货四楼营业总面积 1100平方米。名称营业总面积（平方米） 业态开城大道约 2500通讯产品万顺一路约 2100电脑、办公耗材及用品长运四楼约 1100电脑、办公耗材及用品目前惠阳电子市场约 5700 平方米营业总面积2、虽然随着惠阳近几年来随着经济的快速发展，特别是中海壳牌石化项目的进入，使得惠阳的经济增长更是迅猛。但调查事实显现这些利好消息并没有给惠阳商铺租金的上涨带来动力，由商贸广场的租金与去年租金持平可以看出。即使是局部租金的上涨也控制在 3%6%之间。3、由于惠阳商铺租金上涨缓慢，人们对商铺的投资并没有表现出来很大的热情。从在售项目中铭豪苑二期临街商铺的销售情况（销售率 8%）可以看出。但我们从裕华销售情况（销售率 80%）却可以看到一种新的景象，如果开发商实行返租，保障投资者的投资回报，人们会较多的对这种在售项商业目表现出热情。项目建议通过对惠阳商业市场的了解和分析，以及结合我司多年商业项目的操盘经 验对惠阳电子城租金定位、价格地位、销售方式提出以下建议，仅供发展 商参考： 1、租金定位综合考虑和对比项目所处商圈中恒金百货、商贸广场、长运广场各层租金水平，招商竞争对手迪吉图数码城的租金定位，以及开城大道通讯产品经营店面、万顺一路、南门大街的租金水平。名称租金水平（按实用面积计算的租金水平）开城大道通讯产品经营店面约 7080 员/平米万顺一路约 3060 元/平米南门大街约 100 元/平米恒金百货一楼：内铺 80 元/月、临街为 130 元/月二楼：约 50 元/月，商贸广场一楼：约 100-120 元/平方米，二楼：约 50-60 元/平方米，三楼：约 35-50 元/平方米。长运百货二楼：约 80 元/月三楼：约 30 元/月四楼：约 25 元/月（包含管理费）时代广场一楼：110130 元/M，二楼：60 元/平方米，三楼：30 元/平方米。注：以上租金都是按实际使用面积计算。建议惠阳电子城租金（平均租金）定位为：一楼的租金约 80 元/平方米； 二楼约 50 元/平方米；三楼约