中国度假村市场生存现状与建设可行性分析报告.doc

中国度假村市场生存现状与建设可行性分析报告中国度假村市场生存现状与建设可行性分析报告目 录摘要2第一章 度假村概述3第二章 国际度假村市场的历史与现状4第三章 国际度假村产业发展趋势分析11第四章 十大最佳亚洲绿色度假村分析13第五章 中国度假村市场发展的历史15第六章 中国度假村行业的现状分析16第七章 北京度假村市场的现状及未来趋势研究18第八章 温泉度假村的开发模式研究25第九章 度假村建设和经营的新模式：“景观产品”的一体化组合30第十章 度假村的网络营销解决方案32第十一章 经典案例分析：瑞海姆国际旅游度假村经营模式34第十二章 度假村的定位经营推广：创造潮流，引导时尚62第十三章 某度假村建设可行性分析692010年8月摘要随着世界经济的发展，人们的经济收入和生活水平不断提高，可自由支配的金钱增多；同时随着科学技术的进步，人们的劳动生产率也不断提高，工作日相对减少，而闲暇时间不断增加,特别是各国从法律上规定的带薪假期将不断增加，因此，人们可自由支配的时间将大大增加。旅游是人们使用闲暇时间的最佳方式之一，但是，进入21世纪，人们发现，很多旅游景点都已经被观光过了，有的地方甚至已经去了不止一次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游将失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目的的度假旅游。度假旅游便成为了时尚。因此，如果说20世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那么，21世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的时代。从对度假村消费者的调查来看，消费者对于旅游度假地较为满意，其中非常不满意与非常满意的消费者比例相当，这与消费者所选择的度假村有直接关系，对于度假村非常满意的消费者大部分为收入较高者，因此所选择的度假村多为高档度假村，高档度假村环境要好于低档度假村。由于我国低档度假村发展较晚，环境较差，因此选择非常不满意的消费者大部分为低档度假村消费者。图表：2008年中国度假村环境满意度调查许多投资者认为度假村是一种高档、豪华的消费，因此纷纷按高档酒店的标准兴建度假村、别墅、俱乐部等，忽视了最大规模的大众化度假旅游。目前，大量的中高档度假村产品与市场的需求相去甚远，导致度假区出现了大量接待设施闲置，而旅游者又抱怨旅游目的地没有足够的接待设施的怪现象。近几年，我国出现大规模中低档级自费旅游群体。作为国内旅游主体的家庭旅游、老年旅游等自费旅游群体，其消费在中档水平，学生旅游通常属于低档消费。从客源市场分析，城市旅游者消费水平高一些，农民旅游者受传统思维及消费能力影响，中低档次消费在很长时间内不会有太大的变化。从旅游目的地来看，城市居民的乡村旅游，其综合消费水平不会太高。基于旅游消费市场的这种消费趋势，建设中低档次的旅游度假村更能满足消费者的消费需求。本报告详尽描述了中国度假村行业运行的环境，重点研究并预测了其下游行业发展以及对度假村需求变化的长期和短期趋势。针对当前行业发展面临的机遇与威胁，提出了我们对度假村行业发展的投资及战略建议。本报告以严谨的内容、翔实的数据、直观的图表帮助度假村企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。我们的主要数据来源于国家统计局、国家信息中心、海关总署、相关的行业协会等业内权威专业研究机构以及我中心的实地调研。本报告整合了多家权威机构的数据资源和专家资源，从众多数据中提炼出了精当、真正有价值的情报，并结合了行业所处的环境，从理论到实践、宏观与微观等多个角度进行研究分析，其结论和观点力求达到前瞻性、实用性和可行性的统一。这是我中心经过市场调查和数据采集后,由专家小组历时一年时间精心制作而成。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值！第一章 度假村概述国际旅游度假村的发展至今已有数百年的历史，然而，度假村业的大规模发展出现在上世纪后半期。而在中国，真真正正的旅游业的发展，是改革开放以后近20年的事情，而度假村业的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。我国旅游度假村虽然起步晚，但发展迅速，到目前为止，已有大大小小2000多家旅游度假村。这些度假村形式各种各样，有风景度假村、温泉度假村、高尔夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等等。 世纪是世界旅游业起飞的时期，旅游业已经取代石油、钢铁、汽车等传统工业部门，一跃而成为全球第一大产业。 进入世纪，世界旅游产业的格局和结构将发生一些重大的变化，变化之一就是以参观游览为主要目的的传统的观光性旅游活动将让位于以休闲、放松、康体、娱乐为目的的度假旅游。在这种背景下，为人们的度假旅游活动服务的国际旅游度假村业将得到前所未有的蓬勃发展。 国际旅游度假村的发展至今已有数百年的历史，然而，度假村业的大规模发展才是本世纪后半期的事情。二战以后，世界处于相对和平时期，社会、经济得到了前所未有的飞速发展，交通业不断革命，使得包括度假村业在内的国际旅游业得到良好的发展环境和条件，在欧美等发达国家，度假旅游已经成为一种时尚和一种势不可挡的潮流。据统计，早在1983年，法国度假旅游者就已占全国总人口的58%；1985年联邦德国的这一比例为57.1%；而英国的这一比例则高达70%多；1985年英国出国度假旅游者达1490万，占出国旅行总人数的98.3%，特别是在7、8月份，每年约有3/4的人去地中海沿岸海滩胜地度假；美国的度假旅游也很盛行，1984年美国有2718万出国旅游者，其中度假旅游者约占59%。 就我国而言，真真正正的旅游业的发展，是改革开放以后近年的事情，而度假村业的兴起和发展也只是近几年的事，是旅游业发展到一定阶段的必然产物。我国旅游度假村虽然起步晚，但发展速度惊人，到目前为止，已有大大小小多家旅游度假村，如何经营好这些度假村是摆在每一位度假村投资者和经营管理者面前一个非常现实的、重要的课题。研究世纪国际旅游度假村业及度假村经营管理的发展趋势，对于指导度假村的经营管理具有重要意义。 第二章 国际度假村市场的历史与现状 1.国际旅游度假村发展的历史 度假村最早起源于欧洲，欧洲人很早就有外出度假的传统和历史。 迄今已有近2500年的历史。公元前500年，第一个度假地在希腊的温泉和矿泉地出现。 度假村在欧洲的发展，可以追溯到16世纪的比利时，那里有 个名叫斯巴(spa)的小镇，这个小镇的人们发现饮用镇上的矿泉水或在矿泉水中洗浴，有明显的治疗作用，于是周围的人们便聚集到这个小镇取水治病，后来这个小镇的名字就成了矿泉疗养和矿泉浴的代名词。 卡茨基尔山是美国早期的度假中心。卡茨基尔饭店于1823年开业。目前这个地区已有500多家度假村和饭店，其中，20多家可接待游客500多人，还有约2000间的平房群，可接待45万度假客人。 第二次世界大战以后，国际旅游度假村得到了空前的发展。像美国的夏威夷、佛罗里达、拉斯维加斯，中美洲的加勒比海地区，澳大利亚的黄金海岸等都是世界著名的度假胜地，那里的度假村产业已十分发达。 进入21世纪，国际旅游度假村业将发生如下变化： 1、 度假旅游将成为人们一种必不可少的新的生活方式随着世界经济的发展，人们的经济收入和生活水平不断提高，可自由支配的金钱增多；同时随着科学技术的进步，人们的劳动生产率也不断提高，工作日相对减少，而闲暇时间不断增加,特别是各国从法律上规定的带薪假期将不断增加，因此，人们可自由支配的时间将大大增加。 旅游是人们使用闲暇时间的最佳方式之一，但是，进入世纪，人们会发现，很多旅游景点都已经被观光过了，有的地方甚至已经去了不止一次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游将失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目的的度假旅游。度假旅游将像人们吃饭穿衣一样成为一种必不可少的大众化的生活方式。 因此，如果说世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那么，世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的时代！ 2、度假旅游在旅游业、乃至国民经济中的地位和作用将不断上升 度假旅游主要满足人们的精神需求和健康需求，度假旅游将是人类实现自我完善和可持续发展的主要途径。如前所述，在世纪，观光旅游将让位于度假旅游。人们对观光旅游的需求是有限的，而对度假旅游的需求则是无限的。因此，度假旅游业将为一个国家创造越来越多的就业机会和经济收入，度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不断上升。 3度假客源将从以团体为主转向以散客为主 尽管目前度假村的客源中，团体和会议客人占很大比例，而且，进入世纪，团体和会议客人仍将是度假村客源市场的重要组成部分，但应该看到的是，由于散客旅游度假具有灵活、自由的特点，能够充分表现人的个性，在度假活动中可以享受充分的自由，可以自由地选择度假的时间、方式，并根据自己的兴趣、爱好选择度假项目和活动内容等，从而实现不受任何限制和拘束的彻底的放松，因此，进入世纪，随着人们收入水平的提高和闲暇时间的增多，散客度假将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。 4家庭式度假和情侣度假会成为一种时尚 随着收入水平的提高和社会公共假期的增多，享受亲情和休闲的家庭式度假将将成为一种趋势。另外，随着人们文化水平的提高，人们的思想观念和社会意识形态将发生大的变化，单身族越来越多，追求个性生活而不想要孩子的夫妇或情人也将越来越多，因此，在度假活动中追求浪漫的情侣度假会占越来越大的比重。 5观光性度假将让位于保健、娱乐型度假 世纪，很多人（特别是中国人）?度假实际上是一种观光性质的，即：到风景名胜地休息、观光为主，保健、娱乐为辅。世纪，度假旅游的模式将发生转化，即从观光性度假模式转向保健、娱乐型度假模式。度假客人可以请度假村根据其兴趣、爱好和身体状况，专为其个人设计度假套餐，从而达到娱乐和保健的目的。 6、无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转化 传统的无主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊需求，而根据度假客人的特殊兴趣、爱好、职业、身体状况设计的度假旅游产品对于度假客人则更具吸引力和号召力，如：健康度假游、 修学度假游 、亲子度假游、 民俗度假游、 休闲度假游、浪漫度假游等。 7、以提高度假者综合素质为目标的教育与培训将成为度假村经营中的一项重要内容 世纪的度假村将借助于其先进的设备和条件，以独特的方式担当起对度假者进行教育和培训的部分职能。教育的重点将放在对度假者的素质教育上，教育的主要内容将是能够使度假者获得全面发展的文艺、体育、美术、舞蹈、音乐等。使客人通过度假获得美的享受和综合素质的提高。度假村的培训强调在在娱乐中健身，在娱乐中受教育。 8、度假村的消费者将更具法律意识 世纪将是享有充分民主与法制的社会，随着消费者的日益成熟，度假旅游者的法律意识和自我保护意识将进一步增强，稍不如意，他们就会将度假村企业投诉到旅游主管部门或消费者协会，甚至轻而易举地将度假村送上法庭。因此，度假村经营者必须掌握和熟悉有关的法律、法规，了解度假村和消费者之间的权利和义务，合法经营，并能够利用法律保护自身的权益。 9、中国的度假村产业将迅猛发展 世纪，中国的度假村产业将得到迅猛发展，这是因为：）中国有十分丰富的自然和文化资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉；）随着中国改革开放的不断深入，中国经济将进一步焕发活力，人均收入水平和闲暇时间将不断增加。与此同时，人们的思想认识也将发生大的变化，外出度假旅游将日益深入人心；）在第二次人口出生高峰出生特别是中国的独生子?quot;小贵族已长大成人，担负起事业的责任,他们的经济收入也开始允许他们定期出远门旅游。这是以自我为主的一代人。他们追求物质和感官的满足，追求享受，寻求生活的方便，接受新事物比较快，度假旅游无疑将成为他们所追求的新的生活方式。 10、中国度假村业的竞争将更加激烈 一方面，近年内，中国的度假村将迅速膨胀，供给将急剧增加。另一方面，中国入世以后，国内的度假市场将国际化。根据中国与世贸组织达成的有关协议：中国做出加入世贸的承诺后，三年以内，外方占多数股权的饭店准入；三年后，外方独资饭店准入。在这种情况下，国外著名的度假村集团，如法国地中海俱乐部等，将在中国独资或合资建设和经营管理旅游度假村，他们凭借其丰富的管理经营、先进的管理技术和庞大的销售网络，将对我国众多的度假村的经营和生存构成威胁，使国内度假村的竞争更加激烈。 一、国际旅游度假村业的发展趋势21世纪的度假村将呈现出许多新的发展趋势 一. 国际旅游度假村发展的背景 1. 21世纪人类社会是知识经济的时代，而拥有知识的个人所追求的则是健康(Health)和放松(Relax)，度假村产业是一种为人类身心健康和可持续发展提供条件和环境的新兴产业，因此具有广阔的发展前景。 2. 在21世纪，走马观花式的观光旅游将让位与以健康、放松为目的的度假旅游。 与观光旅游相比，度假旅游具有以下特点： (1). 度假旅游的访问地相对固定。 (2). 度假旅游更强调休息、放松。 (3). 度假旅游在一地的停留时间相对较长。 (4). 度假旅游者一般不需要导游。 二. 度假村、酒店及物业经营管理的区别 三. 21世纪国际旅游度假村产业的发展趋势 1.度假旅游将成为人们一种必不可少的生活方式。 2.度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不 断上升。 3.度假客源将从以团体为主转向以散客为主。 4.不带孩子的伴侣度假会占越来越大的比重。 5.观光性度假将让位于保健、康乐型度假。 6.无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转化。 7.后续教育(培训)将成为度假村经营中的一项重要内容。 8.第三世界的度假村产业将迅速崛起。 9.中国的度假村产业将迅猛发展 10.度假村的消费者将更具法律意识。 四. 21世纪国际旅游度假村经营管理的发展趋势 1.度假村经营将实现集团化、国际化。 2.度假村的高科技化趋势。 3.度假村营销网络化。 4. 度假村的组织结构将由金字塔型向网络型(扁平化)、虚拟化方向发展。 5. 度假村的经营管理将走可持续发展之路。 6. 度假村服务模式将从标准化服务走向个性化、人性化服务，追求回归自然、返璞归真。 7.旅游度假村将不断追踪研究，策划和推出更新的、替代的后续产品。 8.度假村员工将参与民主决策，并得到充分授权。 9.度假村的经营将从有形的实物产品经营提升到无形的资本、品牌经营，从单一的项目经营发展到统一品牌下的综合产业经营。 10.适应人口老龄化趋势，度假村服务和经营将走向无障碍型。 11.度假村经营者将更加注重度假者的人身安全和健康问题。 12.分时度假及共管公寓是国际旅游度假村的经营趋势。 13.包价度假将在21世纪度假村的经营中大行其道。 14.度假村的竞争将主要表现为文化竞争和品牌竞争。 (三) 旅游度假村规划设计要点 一个好的规划就是一笔财富，规划是度假村走向成功的第一步，度假村的经营理念首先从规划中体现。 度假村的开发要采用现代化的管理方式，即科学的决策与有效的控制相结合，因此，建立一个合理的开发组织机构是个关键。 度假村的建设将完全步入市场经济的轨道，采用项目融资的方式来完成资金的筹措，这是一种大胆而有效的选择。 将对开发进度进行科学、合理的安排，力求确保在预算范围内，保质保量、按期完成度假村的建设任务，实现预期的度假村项目的投资目标。 3. 度假村项目的规划流程 度假村项目的规划是一个动态的、系统的、渐进的过程。规划工作包括9个步骤: (1) 准备 a. 组建规划小组,小组成员构成图如下表： b. 规划参与者对度假村经营模式达成共识。 (2)可行性分析 (3)确立目标和主题形象 (4) 提出开发规划的基本框架 a.住宿设施及其数量要求（目前及未来） b.康体娱乐设施的类型及其数量要求 c.仓储区域 d.商店 e. 对土地的使用需求 f. 景点的可进入性和内部交通网 g. 对从业者的数量和质量要求 (5) 对基本框架的专项评估 a. 总体目标与发展方向 b. 主题形象与总体风格 c. 市场定位 d. 选址分析与决策 e. 设施设备的高科技含量、先进程度以及需求分析与预测 f. 土地利用、布局与控制 g. 住宿、餐饮等设施的布局与定位 h. 建筑设计 i. 重要服务项目的设计 j. 环保、无障碍系统的设计 k. 雇员的住宿、培训等服务设施 l. 供水、供电、通讯、交通系统 m. 财务预算 n. 度假村产品的市场营销计划 o. 从业人员的要求与培训计划 (6) 设计方案的制订与评估 a. 度假村的整体风格和布局 b. 主体建筑物的选址与设计 c. 别墅、公寓等住宿设施的选址与设计 d. 餐饮设施及其服务项目的设计 e. 娱乐设施如高尔夫球场、网球场、滑雪场的选址与设计 f. 度假村内部交通系统及停车场的设计 g. 为满足未来需求的增加而提供的适当的住宿、娱乐设施 h. 满足雇员需要的住房、培训场所等 i. 现代化度假村所应必备的先进的通讯系统工程等 j. 包括无障碍系统的工程设计 (7) 实施方案的制订 (8) 实施方案的决定 (9) 实施 第三章 国际度假村产业发展趋势分析 进入21世纪，国际旅游度假村业将发生如下变化：1、 度假旅游将成为人们一种必不可少的新的生活方式随着世界经济的发展，人们的经济收入和生活水平不断提高，可自由支配的金钱增多；同时随着科学技术的进步，人们的劳动生产率也不断提高，工作日相对减少，而闲暇时间不断增加,特别是各国从法律上规定的带薪假期将不断增加，因此，人们可自由支配的时间将大大增加。相关新型服务业市场深度研究旅游是人们使用闲暇时间的最佳方式之一，但是，进入世纪，人们会发现，很多旅游景点都已经被观光过了，有的地方甚至已经去了不止一次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游将失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目的的度假旅游。度假村旅游将像人们吃饭穿衣一样成为一种必不可少的大众化的生活方式。 因此，如果说世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那么，世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的时代！ 2、度假旅游在旅游业、乃至国民经济中的地位和作用将不断上升度假生态园旅游主要满足人们的精神需求和健康需求，度假旅游将是人类实现自我完善和可持续发展的主要途径。如前所述，在世纪，观光旅游将让位于度假旅游。人们对观光旅游的需求是有限的，而对度假生态园旅游的需求则是无限的。因此，度假旅游业将为一个国家创造越来越多的就业机会和经济收入，温泉度假旅游在旅游业乃至国民经济中的地位和作用将不断上升。相关新型服务业市场深度研究 3度假客源将从以团体为主转向以散客为主 尽管目前度假村的客源中，团体和会议客人占很大比例，而且，进入世纪，团体和会议客人仍将是度假村客源市场的重要组成部分，但应该看到的是，由于散客旅游温泉度假具有灵活、自由的特点，能够充分表现人的个性，在度假活动中可以享受充分的自由，可以自由地选择度假的时间、方式，并根据自己的兴趣、爱好选择度假项目和活动内容等，从而实现不受任何限制和拘束的彻底的放松，因此，进入世纪，随着人们收入水平的提高和闲暇时间的增多，散客度假将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。 4家庭式度假和情侣度假会成为一种时尚 随着收入水平的提高和社会公共假期的增多，享受亲情和休闲的家庭式度假将将成为一种趋势。另外，随着人们文化水平的提高，人们的思想观念和社会意识形态将发生大的变化，单身族越来越多，追求个性生活而不想要孩子的夫妇或情人也将越来越多，因此，在度假活动中追求浪漫的情侣度假会占越来越大的比重。相关新型服务业市场深度研究 5观光性度假将让位于保健、娱乐型度假 世纪，很多人（特别是中国人）?度假实际上是一种观光性质的，即：到风景名胜地休息、观光为主，保健、娱乐为辅。世纪，度假旅游的模式将发生转化，即从观光性度假模式转向保健、娱乐型度假模式。度假客人可以请度假村根据其兴趣、爱好和身体状况，专为其个人设计度假套餐，从而达到娱乐和保健的目的。 6、无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转化 传统的无主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊需求，而根据度假客人的特殊兴趣、爱好、职业、身体状况设计的度假旅游产品对于度假客人则更具吸引力和号召力，如：健康度假游、 修学度假游 、亲子度假游、 民俗度假游、 休闲度假游、浪漫度假游等。相关新型服务业市场深度研究 第四章 十大最佳亚洲绿色度假村分析 Agoda于近日公布2009年“亚洲十大最佳绿色环保酒店和度假村”名单，继续大力支持旅游业的生态和谐发展。这些酒店均以“绿色环保”为主题，让前来度假的游客在假日期间也不忘了保护环境。Agoda首席执行官Michael Kenny评论道：“两年前，我们票选出 亚洲十大最佳绿色环保酒店和度假村 ，自从公布获选名单后，我们注意到越来越多的酒店都十分支持旅游业的可持续发展。我们十分高兴看到旅游业同行对生态保护都具有很高的意识。”鼓励客人循环使用床上用品或缩短沐浴时间，是任何一家受欢迎的生态酒店共同持有的目标。此次通过Agoda的精选名单，可以让更多游客进一步了解环保酒店，这些酒店均在保护当地自然环境，促进社区发展，以及实施绿色方针受益当地的项目中做出突出贡献。以下是我们的2009年“亚洲十大最佳绿色环保酒店和度假村”名单。 1) 通赛湾酒店，苏梅岛，泰国坐落于苏梅岛查文海滩旁的通赛湾酒店，一直以来都贯彻实施“绿色项目”， 其中包括废物管理、回收利用和节能。通赛湾酒店帮助当地居民建立起一座“低碳理念学校”，并与苏梅岛的其他酒店一起合作，保护岛屿自然风光，促进岛屿生态的可持续发展。2) 阿丽拉酒店和曼格斯酒店，巴厘岛，印度尼西亚这两家坐落在巴厘岛的环保度假村，曾入选我们2007年的亚洲十大最佳绿色环保酒店。两家度假村均竭力减少自身对环境的污染，大力发展环保活动如户外徒步旅行，自行车运动和烹饪课程。度假村同时还为游客提供学习巴厘文化和传统习俗的机会。 3) 吴哥索菲特佛基拉皇家高尔夫&SPA度假村， 柬埔寨吴哥索菲特佛基拉皇家高尔夫&SPA度假村是柬埔寨唯一 一家荣获“亚洲能源大奖”的酒店。酒店与非政府组织Agrisud合作并展开一系列活动，共同帮助暹粒地区克服贫困。索菲特酒店还向当地农民购买农作产品，自制原料，并聘用上百名当地工人。 #p# 4) 艾尔尼多度假村， 迷你诺岛， 菲律宾风光秀美的艾尔尼多迷你诺岛，四周被茂密的森林和红树林所环绕，小岛通过实施回收利用最大程度减少对环境的污染，并使用荧光灯泡到达节能目的。度假村与当地组织一起开展海岸清理项目，监测当地生态环境，同时度假村的所有员工都需要参加为期5天的“Be G.R.E.E.N”(Guard， Respect， Educate El Nido)培训课程。 5) 兰卡威素馨花度假村， 马来西亚兰卡威素馨花度假村通过实施多项“绿色项目”，极力减少对环境的污染，保护生态环境。度假村不但致力于降低能源消耗，有效管理能源，并使用环保型清洁剂，通过湿地过滤污水(厨房污水)。6) 悦榕庄，印尼民丹岛豪华浪漫的民丹岛悦榕庄度假村，整体设计以保护岛屿热带雨林为主要理念，环绕在度假村四周的茂密树林，部分树龄已达50年至100年不等。悦榕庄民丹岛不但帮助当地村庄的发展，还提倡保护当地传统文化，并与由40多名村民组成的团队及其他合作伙伴一道保护当地环境。7) 和平饭店，柬埔寨豪华的和平饭店十分重视当地的基础设施建设，多次发起受益当地社区的活动，其中包括一个“缝纫培训中心”，为当地弱势群体高棉妇女提供学习缝纫技术的机会。酒店也为下榻客人提供帮助当地居民的机会，包括资助当地学生上学或捐赠自行车，以及为需要帮助的家庭捐赠水井和猪。 #p# 8) 兰花酒店， 孟买， 印度兰花酒店是亚洲第一家被认证的环保型五星级酒店，自开业11年以来已荣获超过61项的嘉奖。酒店拥有九个“蚯蚓养殖”箱(蠕虫农场)，污水处理设备，同时在客房内设有一个特殊的“绿色按钮”，此按钮可增加室内温度2摄氏度，有效降低了使用空调所消耗的电能，达到节约能源的目的。 9) Soneva Fushi By Six Senses， 马尔代夫Soneva Fushi度假村贯彻的环保措施包括植树项目，禁止扑杀鲨鱼，并从印度购买风力发电机实施无碳项目。度假村还专门聘请一名海洋生物学家，为游客提供环保知识及介绍海洋生物。“Slow Life”(Sustainable-Local-Organic-Wholesome Learning-Inspiring-Fun-Experiences)生活方式是度假村倡导的原则之一，鼓励客人在度假期间保持“slow”节奏，参与更贴近自然的活动如在大自然中散步、观星和进行非机动水上运动。 10) Kingfisher Bay Resort and Village Fraser Island， 澳大利亚自1992开业至今，该度假村因其杰出的环保措施已多次荣获嘉奖。度假村的教育研究中心密切观测岛屿生态状况，同时提供“环保游”导游服务，带领客人游览红树林及体验土著文化，进一步加强环保意识。度假村把废弃物品送到蠕虫农场，在那里把垃圾转化为肥料，然后使用到芳草园中。第五章 中国度假村市场发展的历史 1.中国旅游度假村发展的历史 从历史上看，中国的度假村分为三种类型，分别处于不同的历史时期，具有不同的时代背景和社会背景。 (1). 帝王别墅型“度假村”。 典型如北京颐和园和承德避暑山庄,只供帝王避暑享乐之用。 (2).现代疗养型“度假村”。 典型如中央有关部委及地方政府有关部门、企业在国内一些风景、温泉胜地(如北戴河、黄山、庐山、临潼等)修建的具有度假村性质的疗养院。 (3).当代康乐型“度假村”。 80年代末90年代初，以康体休闲、娱乐为主要特点的新型度假村产生。这类度假村大量增添了现代娱乐设施和项目。 2. 中国旅游度假村发展的现状 中国旅游度假村大规模的发展，是在1992年国务院正式批准在全国12个地区试办国家级旅游度假区的建设而开始的。 到目前，已有1000多个不同类型的度假村和度假点。包括国家级度假区12个，省级旅游度假区100多个，其中三分之一为海滨度假，三分之一为内湖度假，其余三分之一为山地、温泉、江河、森林、人文景观、冰雪旅游等度假类型。 当前，中国旅游度假村发展中的主要问题是：相当一部分旅游度假村在建设和经营管理中存在盲区。很多投资者和管理者仍然按照酒店的模式去建设和经营度假村，在软硬件方面没有突出度假村的特色。 3. 中国政府对旅游度假产品的政策 (1).以国际旅游市场为导向 (2).以国内旅游市场为基础 (3).坚持可持续发展原则 (4).建立多层次全方位的度假产品体系 (二) 21世纪国际旅游度假村产业及其发展趋势 21世纪是知识经济时代，重视知识，尊重人才，是知识经济时代的根本特征。 度假村产业是在知识经济条件下为人类健康和可持续发展提供条件和环境的产业。 度假村的产品是健康。 度假村产业是21世纪的朝阳产业。 第六章 中国度假村行业的现状分析1.度假村地域分布格局目前，我国度假村的区域性特征已经比较明显，长三角、珠三角、环渤海、西部、东北等区域的度假村经营都各显特色。北京、上海、广州、苏州、杭州、重庆等经济发达地区度假村数量明显比其他地区高很多。这说明我国旅游房地产度假村细分市场的区域格局状况已经初步形成，区域内部竞争加剧。2.中低档度假村供给相对不足许多投资者认为度假村是一种高档、豪华的消费，因此纷纷按高档酒店的标准兴建度假村、别墅、俱乐部等，忽视了最大规模的大众化度假旅游。目前，大量的中高档度假村产品与市场的需求相去甚远，导致度假区出现了大量接待设施闲置，而旅游者又抱怨旅游目的地没有足够的接待设施的怪现象。近几年，我国出现大规模中低档级自费旅游群体。作为国内旅游主体的家庭旅游、老年旅游等自费旅游群体，其消费在中档水平，学生旅游通常属于低档消费。从客源市场分析，城市旅游者消费水平高一些，农民旅游者受传统思维及消费能力影响，中低档次消费在很长时间内不会有太大的变化。从旅游目的地来看，城市居民的乡村旅游，其综合消费水平不会太高。基于旅游消费市场的这种消费趋势，建设中低档次的旅游度假村更能满足消费者的消费需求。3.竞争太注重价格、档次竞争当代西方旅游房度假村市场竞争主要表现在产品差异竞争上，注重产品的特色化、个性化；在度假村经营中注重用外部扩张来取得规模效益，同时采用品牌延伸方法来迎合顾客需求差异化的倾向，让产品而非价格作为竞争的主角。而我国度假村近年的市场竞争重点是价格竞争和硬件设施改造升级，对产品与服务的特性、个性方面不够注重。具体到整体活动组合上，我国多数度假村过多依赖硬件设施，娱乐、保健、旅游等项目的活动组合不灵活。因此，必须在软开发上要下功夫，要把相应的活动组织起来，随着度假需求层次的提高，这些软件方面的需求必然会产生，如果某些度假村开发经营者能洞察这种需求，引导、创造这方面的需求，就有可能为行业领袖。三、我国旅游度假村行业发展趋势分析1.绿色度假村成为热点，可持续发展成为趋势生态环境的保护已成为一种发展趋势，并形成一股不可阻挡的潮流。绿色观念要求度假村在选择一个优越地理位置的同时，还要求它对周围环境的保持和改善，负有不可推卸的责任。旅游业的生命在于对资源和环境的保护，度假村作为旅游产业链上的重要环节，只有通过创建绿色度假村，才能支持旅游业的持续发展，从而使企业本身获得持续发展。创建绿色度假村既树立起企业关注环境的良好形象，又有效地利用资源降低成本，这是一条有利于客人、有利于企业、有利于社会，可持续发展的必由之路。2.度假客源从以团体为主转向以散客为主目前度假村的客源中，团体和会议客人占大多数，但是，由于散客旅游度假具有灵活、自由的特点，可以自由地选择度假的方式（包括时间、项目等），因此，随着人们收入水平的提高和闲暇时间的增多，散客度假将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。我国有十分丰富的自然和文化资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉。随着改革开放的不断深入，经济将进一步焕发活力，人均收入水平和闲暇时间将不断增加；与此同时，人们的思想认识也将发生大的变化，外出旅游度假将日益深入人心。 我国的“80后”现在已经长大成人，这是“以自我为主”的一代人，他们比上一代人更加追求物质和感官的满足，追求享受，寻求生活的方便，接受新事物比较快，度假旅游无疑将成为他们所追求的新的生活方式。从这个层面来讲，未来中国的散客旅游将大为风行。3.消费者的度假模式逐渐升级(1)观光性度假让位于保健、康乐型度假20世纪，很多人的“度假”属于观光度假。即：到风景名胜地休息、观光。21世纪，度假旅游的模式已经发生转变，即从观光性度假模式转向保健、康乐型度假模式。度假村根据个人游客兴趣、爱好和身体状况，专门设计“度假套餐”，从而达到康乐和保健的目的。(2)无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转化传统的无主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊需求，根据度假客人的特殊兴趣、爱好、职业、身体状况设计的度假旅游产品对于度假客人则更具吸引力和号召力，如：“健康度假游”、“修学度假游”、“亲子度假游”、“民俗度假游”、“休闲度假游”等。(3)后续教育将成为度假村经营中的一项重要内容知识经济的快速发展，需要知识的不断更新和创造，人们需要回到学校继续学习，否则将难以继续工作，教育将成为人们的终身需求。现在的进修学院、继续教育学院的快速发展正是一个好的证明。在新的世纪，教育的内容、方式、方法、手段都将发生巨大变化。人们将面临丰富多彩的选择，他们可以通过看电视、看电影，或者上互联网来接触世界、接触知识，学校对学习的垄断力正逐渐减弱。因此，未来的度假村应满足度假客人后续教育的需求，强调在娱乐中健身，在度假中进行休闲式教育。第七章 北京度假村市场的现状及未来趋势研究 一、研究背景及问题 从20世纪90年代中期开始，国内旅游需求从此前的以观光旅游为主向以休闲度假旅游为主转变。特别是城镇居民旅游需求转型相对较快，已处于观光旅游和休闲度假旅游并重阶段。 国内城镇居民旅游需求的转型，使一些大都市郊区高尔夫球场、滑雪场、度假村、主题公园等商业性休闲度假旅游设施和凭借乡村农用地资源的休闲农场及观光农园等乡村农业旅游大规模兴起。商业性休闲度假旅游设施在大都市郊区的建设与发展，在改变郊区原有土地利用结构并加剧土地资源供需矛盾的同时，还加大了都市产业选择的决策难度。 本文所研究的北京郊区是指包括朝阳、海淀、石景山和丰台在内的近郊区和包括房山、通州、顺义、昌平、大兴、门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆在内的远郊区。2005年北京郊区土地总面积163.23万公顷，人口1332.8万1。随着新的城市总体规划的实施，北京郊区人口和产业规模不断膨胀集聚，土地资源愈益稀缺。2005年末，北京郊区已有40家标准高尔夫球场、43家高尔夫练习场、14家滑雪场、155个度假村和30家主题公园投入运营，乡村民俗旅游村多达300多个2。但到目前为止，旅游学界尚未对郊区商业性休闲度假旅游用地现状、未来供需状况及主要趋势等问题进行过研究，使政府在产业发展决策时无法判断有无足够土地支持未来郊区休闲度假旅游发展，制定相应政策时也无充分依据。本文拟对上述问题进行初步研究。 二、北京郊区休闲度假旅游用地现状 北京郊区自20世纪80年代中期起，就出现了度假村、高尔夫球场及主题公园等商业性休闲度假旅游设施，但直到1996年设立旅游度假区时发展仍较缓慢。1996年北京市政府在郊区正式设立了平谷金海湖、密云白河、怀柔红螺山、丰台花乡、海淀稻香湖、昌平小汤山6个市级旅游度假区，高尔夫球场、度假村、主题公园等休闲度假旅游设施发展速度明显加快。 (一)郊区高尔夫球场用地现状 北京郊区高尔夫球场包括标准高尔夫球场和高尔夫练习场两类。根据统计，北京郊区正式投入运营的40家标准高尔夫球场共用地5606公顷，由于其中30家是2000年以后建设并投入使用的，总用地规模达4356公顷，2000年以后标准高尔夫球场年均用地达622公顷2。 2000年前北京郊区尚无高尔夫练习场，目前投入使用的高尔夫练习场多达43家，最小的北京丽京假日高尔夫练习场用地0.33公顷，最大的北苑高尔夫练习场用地达27公顷。限于资料，本文无法准确统计郊区43家高尔夫练习场用地总量，按目前已有练习场用地数据推算，平均用地规模在68公顷，总用地规模在350公顷左右，年均用地在5060公顷。 (二)郊区度假村旅游用地现状 据中科院地理所调查资料，截至2004年，北京郊区建成并投入运营的度假村共155个，分布于近郊区3个，远郊区152个3。北京郊区度假村兴起于20世纪80年代中期，1996年北京市政府在郊区首次设立6个市级旅游度假区后，度假村开始得到快速发展，度假集聚效应逐步显现。限于资料，本文对其中61家度假村进行了相应的用地统计，61家共用地2272公顷，平均每家用地37.24公顷。据此判断，北京郊区155家度假村平均用地规模不小于30公顷，总用地规模至少应在4500公顷。由于1996年设立旅游度假区前郊区度假村仅30多家，1996年以来的10年总用地规模约3500公顷，年均用地规模在350公顷2。 (三)郊区滑雪旅游用地现状 中国滑雪协会的调查显示，2004年北京郊区13家滑雪场共接待游客100万人次，滑雪旅游收入达1.8亿元。直接实现就业2842人，为20000多人提供了间接就业机会4。自1999石京龙滑雪场投入运营以来，到2005年共有14家滑雪场建成并投入运营。统计结果显示，14家滑雪场共利用土地3426公顷，滑雪雪道面积约133万平方米2。1999年以来，北京郊区滑雪场年均用地近500公顷。 (四)郊区主题公园旅游用地现状 根据调查统计2，自1985年石景山游乐园建成到2005年，北京郊区共有30家主题公园建成投入运营，共利用土地3100多公顷，年均用地在150公顷左右。与此同时，2000年以后建设的部分主题公园用地规模都超过了100公顷，最大的顺义大龙世界水上游乐场甚至达到了1500公顷(其中水面面积850公顷，林地果园面积530公顷)，呈现出主题公园用地与农业用地的复合化利用趋势。 三、郊区休闲度假旅游接待能力及未来需求增长分析 (一)郊区休闲度假旅游接待能力分析 按照18洞标准高尔夫球场每天最大接待250名高尔夫球员计算，同时按每年下限180天、上限210天营业时间计算，郊区40家标准高尔夫度假俱乐部年最大下限接待能力为200万人次，最大上限接待能力为250万人次。2004年，北京高尔夫球会员已超过50万人，40家高尔夫球场只能满足每个会员每年参加45次高尔夫运动。 北京郊区度假村总床位数已达到40000张，按85床位利用率计算，年最大接待能力1200万人天。2005年北京市民郊区旅游已达到4100万人次，现有度假村最大接待能力仅能满足30市民人均停留1天的度假旅游需求，未来北京市民参与郊区度假旅游的需求增长仍将持续。 中国滑雪协会的研究资料显示，2004年北京郊区13家滑雪场共接待游客100万人次，根据滑雪场雪道面积、长度及游客平均滑雪时间估算，2005年110天滑雪季节里14家滑雪场实际接待能力在120万130万人次。 限于资料，本文对北京郊区主题公园接待能力暂未进行估算。 (二)郊区休闲度假旅游用地需求增长分析 未来，北京郊区休闲度假旅游用地主要取决于北京市民郊区旅游出游率、游客需求偏好及水资源和土地资源的供给约束等条件。 2006年北京市GDP已超过7700亿元人民币，按照平均汇率计算，人均GDP已超过6000美元5，休闲度假旅游已经成为北京都市居民周末及假日主要度假选择。2005年北京市民郊区旅游人数已达4100万人次，郊区旅游出游率已达267。按照北京市“十一五”旅游业和会展业发展规划设定的保守国内游客增长速度估算(年均递增8)5，近期(2010年，下同)将突破6000万人次，远期(2020年，下同)突破9500万人次，郊区旅游出游率分别达368和528。 北京郊区休闲度假旅游需求还受游客细分市场需求偏好的影响，高尔夫度假和高尔夫运动更为高收入和中上收入的职业经理人及商务旅游者等所青睐，滑雪度假旅游更被中等收入或中等偏下收入的中青年度假旅游者所钟爱，度假村旅游和主题公园旅游则更适宜各收入层次的家庭度假市场及团体旅游市场等。 此外，考虑到滑雪旅游单位雪道面积对水资源的消耗远比高尔夫球场单位用地面积对水资源的消耗要少，同时考虑到未来郊区土地资源供给短缺的约束，本文认为，近期北京郊区滑雪旅游用地将以79的较高速度增长，高尔夫度假旅游、度假村旅游和主题公园用地每年将以57的适宜速度增长，远期北京郊区休闲度假旅游用地都将保持24左右的适宜速度增长，具体用地预测指标如表1。 结果表明，近期和中远期，北京郊区高尔夫球场、滑雪场、主题公园和度假村4大休闲度假旅游用地合计总规模将分别达到2.32万公顷和3.12万公顷，与2005年现状用地比新增用地分别达到0.62万公顷和1.36万公顷。 四、郊区休闲度假旅游用地供给可能性分析 (一)农用地转换为休闲度假旅游用地的可能性分析 根据土地利用变更调查，2004年北京郊区共有农用地110.78万公顷，占郊区土地面积的67.87。其中，耕地23.64万公顷，占21.34；园地12.39万公顷，占11.18；林地69.04万公顷，占62.32；牧草地0.204万公顷，占0.18；其他农用地5.51万公顷，占4.97。 本文根据郊区农用地现状及新的城市规划提出的农用地规划指标等进行比较分析后认为，郊区农用地转换为休闲度假旅游用地的可能性表现为以下几种情况： 第一，北京郊区未来耕地转换为旅游用地特别是转换为休闲度假旅游用地的可能性极小，占用耕地须实现占补平衡。新的北京城市总体规划提出，2020年耕地保有量为24万公顷7。而目前北京郊区耕地已不足24万公顷。 第二，目前郊区已经在依托乡村居住用地及现有耕地和园地等农用地大力发展乡村民俗与农业休闲旅游，这种旅游用地与农用地的复合利用，由于不改变耕地与园地用地性质，取得了很大成功。未来，随着耕地与园地保护的进一步深入，乡村民俗与农业休闲旅游用地将首先得到很好的保障。 第三，北京郊区现有林地和园地不但不可能转换为高尔夫球场、滑雪场、主题公