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. . . .地籍管理业务培训材料土地登记地政地籍科二一三年三月目 录第一部分 理论基础一、地籍管理的概念及内容二、土地登记概论（一）土地登记的概念（二）土地登记的效力（三）土地登记的特点（四）土地登记的基本原则（五） 土地登记的内容（六）土地登记的类型三、土地登记的程序（一）土地登记申请（二）土地权属审核（三）注册登记（四）核发证书第二部分 土地登记实务一、日常几种登记类型所需提交的资料二、法律规定不予登记的情形三、日常办理土地登记需注意的几个问题及案例分析第三部分 复习思考题第一部分 理论基础地籍管理是土地管理工作的基础，是土地使用制度改革的前提条件和管理土地市场的重要手段，地籍管理贯穿于土地管理活动的全过程。一、地籍管理的概念及内容地籍管理是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，地籍管理的核心是土地的权属问题。建立、健全地籍管理制度，不仅可以及时掌握土地数量、质量的动态变化规律，而且可以对土地利用及权属变更进行监测，为土地管理的各项工作提供、保管、更新有关自然、经济、法律方面的信息。我国现阶段地籍管理的基本内容有：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、地籍档案管理。随着社会经济的发展和国家对地籍资料需求的增长，地籍管理的内容还将随之不断地变化和充实。二、土地登记概论（一）土地登记的概念土地登记也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据土地登记办法第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 （二）土地登记的效力物权法第六条“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”（三）土地登记的特点（1）统一性土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序在统一的机关进行的。国土资发（2012）134号关于规范土地登记的意见第七条：“严格土地登记统一管理，县级以上人民政府是国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权登记发证的法定主体，除法律另有规定外，政府派出机构一律不得登记发证。各级国土资源主管部门要明确由地籍业务部门统一负责各类土地登记工作。”（2）唯一性对同一块土地的登记结果应当是唯一的，不可能有两个或两个以上的土地登记结果。土地登记办法第十五条规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据”。 第十六条规定“土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。”该规定充分体现了土地登记的唯一性特点。（3）连续性土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。（4）公开性包括登记依据的公开、登记程序的公开及登记结果的公开等。土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。（5）公信力由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众依赖。国土部门严格依法按程序登记的结果真实可靠。另一方面，土地登记的公信力还表现在，如果由于土地登记错误，致使人们基于对土地登记的信任，在土地交易或土地利用过程中遭到了损失，那么，国家将通过行政赔偿的方式对受损人予以赔付。（四）土地登记的基本原则我国土地登记遵循以下基本原则：（1）依法的原则土地登记依法的原则，有三方面的含义：一是土地登记申请人应当依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料。并按照土地登记机关的要求到现场指界；二是土地登记机关必须依法对申请人的申请进行审查，确权和在土地登记薄上进行登记；三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意地夸大和缩小土地登记的效力。（2）申请的原则土地登记机关办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关提出明确的意识表示。由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动生效的法律效力，因此，土地登记申请采取书面的方式，而不能以口头表示。（3）审查的原则土地登记机关对土地登记申请必须进行审查。审查的内容主要包括：一是审查土地登记申请材料是否齐全或者是否符合法定形式；二是认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。（4）属地登记的原则物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。” 土地登记办法规定：“土地登记实行属地登记原则。”土地登记的属地登记具体来说有以下两个要求：一是土地登记机关应当坚持统一性，一个辖区只能有一个登记部门，不能由两个或几个土地登记部门来登记；二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个登记部门来建档保存，而不能由两个或几个土地登记部门来分别保管。（五） 土地登记的内容土地以宗地为单位进行登记。所谓宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间，即指一个或几个权利人所拥有或使用的权属界线清楚的地块或空间。土地登记的内容是指反映在土地登记簿上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权利性质及来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。（1）土地权属性质与来源我国实行土地的社会主义公有制，我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等。土地权属性质是土地登记的一项重要内容。在对土地权属性质登记时要注意以下事项：由于我国的土地除了集体所有的以外，均为国家所有，且一般来说，凡是不能证明为集体所有土地均为国家所有，所以对所有权性质登记时，我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记。另外，对土地他项权利的登记，在土地登记薄上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事栏”，而不记载在“土地权属性质”栏。土地权属来源，是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。它对于确定土地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗地的土地使用权是国有土地使用权还是集体土地使用权等至关重要。土地权利人申请土地登记时，应当提交土地来源证明文件，如上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻证明等。土地权属来源合法，是确认土地权属、进行土地登记的必要条件，只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用权类型并进行登记。（2）土地权利主体土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。我国的集体土地所有权有三种形式：村农民集体所有、乡镇农民集体所有和村内各农民集体所有。国有土地使用权人可以是任何自然人、法人或其他组织。集体土地使用权人一般应是本集体内部的成员或单位。土地他项权利人可以是自然人、法人或其他组织。（3）土地权利客体土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。主要包括土地的座落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。1、土地座落：指宗地所在地的名称。2、土地权属界址：指某一个人或产权单位的土地的位置和范围。即某一权利人所有或使用的权属界线。土地权属界线，反映在实地上，表现为界址点及界标物，反映在地籍图上，表现为界址点符号及其编号和界址点线，反映在调查表上，是各界址点的坐标或相对位置说明。土地权属界址通过实地的权属调查和地籍测量取得。权属确定的界址点，要经相邻双方签字，并埋设界桩，然后通过测量绘出地籍图和宗地图。权属界址清楚无争议，是进行注册登记、确认土地权属的必须条件。实地界址点与地籍图、宗地图、地籍调查表、界址点方字描述应当一致。界址不清的，或者存在土地权属界址争议的，必须依法查清处理后，才能进行土地登记。3、土地面积：土地面积也称宗地面积，它是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。土地面积由土地权属界址确定，土地权属界址一经确定，土地面积也随之确定。一般来讲，如果某一宗地的权属来源证明文件上的界址范围与实地一致，而面积不一致，一般以界址范围为准。对土地面积数据进行更正。土地面积根据土地权利人在宗地内拥有的土地使用权情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。4、土地用途（地类）：土地用途一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式。按土地利用现状分类（GB/T210102007）的二级类执行。土地权利人任意改变土地用途和闲置土地都是违法行为。5、土地使用条件：土地使用条件是土地权利的重要组成部分，直接关系到土地使用权价格等。因此，严格界定土地使用条件并予以登记十分重要。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑密度等。这些使用条件主要三个方面：一是城镇规划限定；二是土地出让合同作出规定；三是用地批准文件规定。6、土地价格：土地登记时需记载土地取得价格、交易地价、土地抵押金额等。（六）土地登记的类型按照土地登记办法，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。其他登记，是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。三、土地登记程序土地登记办法规定，土地登记程序分四步进行：即土地登记申请权属审核注册登记核发证书。（一）土地登记申请（1）申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：1、土地登记申请书；2、申请人身份证明材料；3、土地权属来源证明；4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；5、地上附着物权属证明；6、法律法规规定的完税或者减免税凭证；7、本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。（2）土地登记申请的受理和审查A、受理：根据土地登记办法第十二条，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：1、申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；2、申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正； 3、申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；4、申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。B、审查：土地登记机构收到申请人提交的土地登记申请申请书和其他证明资料后，应及时进行申请审查。审查的主要内容是：1、对法人资格的审查。依据是法人资格证明。按照法人组织的不同类型可以分为企业法人、机关法人、事业法人和社团法人。企业法人提供企业法人营业执照；机关法人、事业法人，凡没有资格证明的，应持组织机构代码证明或批准成立的证件或文件；社团法人提供组织机构代码证或所在地民政部门颁发的社会团体登记证书。2、对法定代表人或负责人身份证明的审查。必须是法人组织开具的证明。一是要有法人组织公章；二是单位名称是全称且与公章名称一致；三是开具证明时间，应在法定代表人或负责人任期之内，不能由已过期的任命书代替。3、对代理人代理手续的审查。主要审查代理委托书或指定委托书，委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称、代理拟定时间必须清楚、准确无误。代理境外申请人申请土地登记的，须依法公证或认证。4、对土地权源证件的审查。主要是对有无权源证件和已提交证件效力等内容进行审查。土地登记机构审核时发现有不符合要求的，应当向申请人说明情况改正或退回。对提交的证件是复印件的，应与原件核对，核对无误的，收件人在复印件上签字确认，对发现的疑点，不经处理核准，不能收存。5、其他问题的审查。主要是审查上述问题以外的一些细节问题，如申请登记程序是否正确，申请提交的文件资料有无页码不准等。（二）土地权属审核权属审核包含三个方面的内容：对土地登记申请人的审核、对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。1、土地登记申请人审核审核土地登记申请人有无民事行为能力，审核用地单位法人证明及资质。2、对宗地自然状况的审核主要审核宗地的范围、面积、用途等进行审核。宗地范围涉及到土地权利人的切身利益，主要反映在宗地界址点和界址线上，并通过界址点和界址线计算出宗地面积，宗地图的界址点一定要有精确的坐标。土地权利人必须严格按照规定的用途使用土地，不能随意改变。在审核中，要检核土地实际用途与批准用途的一致性。3、对宗地权属状况的审核对土地权属状况的审核包括审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限等。土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。由于历史原因，土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括土地管理法实施前有批地权的政府部门批准的用地文件。土地管理法实施后，在土地行政主管部门已经组建的地区，只有土地行政主管部门批准用地的文件是有效的批地文件；土地登记开始前，统一由土地行政主管部门补办的批准用地文件；农村居民长期使用的宅基地、城镇居民个人住所用地的旧土地证、房产证及由当地基层组织开具四邻认证的证明；农业合作化时期生产队、生产大队固有土地的档案。另外，为了解决历史遗留问题，化解社会矛盾，市、县出台的一系列相关文件、规定等。土地权属参考文件包括土地公有制实行前的土地契约；单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料；地上物买卖、交换、继承等材料；行政领导对用地的批示；集体土地交换协议等。土地权属性质的审核主要是对土地权利的性质、范围、内容、和限制等进行的审核。土地使用期限审核是指土地权利人以出让或转让方式取得国有土地使用权的，其使用期限应符合国家规定的国有土地使用权期限。（三）注册登记注册登记是指土地登记机构对批准的土地权利进行登卡、装薄、造册的工作程序。一经注册登记，土地权利即产生法律效力。内容包括：填写土地登记卡和土地共用宗地使用权登记卡以及土地归户卡，组装土地登记薄。注册登记人员包括经办人和审核人，严格执行土地登记人员持证上岗制度。未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和土地登记薄上签字。（四）核发证书土地权利证书是土地权利人享用土地权利的证明。目前我国的土地证书主要有四种：国有土地使用权证、集体土地所有权证、集体土地使用权证、土地他项权利证明书。土地管理部门依据土地登记卡的内容填写土地证和土地签收薄。并通知使用者带有关证件前来领取。2007年10月实施的物权法明确要求不动产登记实行自我举证制度。土地登记办法对土地登记的程序进行了新的规定。当事人在申请土地登记时，须提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等必要材料。同时办法明确规定“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由国土部门开展的地籍调查工作，现在由申请者自我提供，自我举证，从而进一步推动土地登记代理制度建设。而我县尚未有正式的代理机构和从业人员，目前仍由国土部门承担地籍调查工作。地籍调查工作需要按照一定的规程和要求，对申请登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等措施，查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地所有者、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、注册登记和颁发土地证书提供依据。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。权属调查主要在实地认定权属界线，并设置界桩，填写地籍调查表。对相邻双方认定的界线进行签字盖章、核实其土地用途等。地籍测量主要任务根据调查认定的界线并通过测绘的方法将该宗地的实际位置和地物地貌按照一定的比例尺测绘制作成宗地图，以作为土地登记发证的图件。城镇地籍调查数据库的成果资料不全、不实的，不能直接作为土地登记的依据，需重新调查核实后，修改维护数据库。 第二部分 土地登记实务一、日常几种登记类型所需提交的资料（一）初始登记（单位）A、相关材料：1、土地登记申请书2、土地批文3、建设用地批准书4、出让合同或划拨用地决定书5、交地单6、营业执照、法人代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证7、相关票据出让金契 税交易费（经营性用地）村农民补偿证明（划拨供地）8、地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标B、收费标准：1、土地登记费：机关团体10元/宗；企业、事业单位：1000M2以下110元/宗；每超500M2以内加收40元，最高不超过4万元。（二）初始登记（个人）A、相关材料1、土地登记申请书2、土地权属批准材料（用地批文、宅基地审批表、用地许可证等）3、地上附着物权属证明（房产证、规划许可证等）4、身份证5、地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标6、土地登记公告B、收费标准1、土地登记费：经营性用房：500M2以下的90元/宗，超过100M2加收20元，最高200元；住宅：100M2以下的18元/宗，超过50M2加收5元，最高35元。（三）国有土地使用权转让（单位）A、相关材料1、土地登记申请书2、原土地证3、转让后的房产证4、预审意见书（规划科）5、转让合同6、营业执照、法人代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证（转让双方）7、原土地出让合同、出让金票据等8、完税票据9、地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标10、土地查封、抵押查询单B、收费标准1、土地登记费：机关团体10元/宗；企业、事业单位：1000M2以下110元/宗；每超500M2以内加收40元，最高不超过4万元；2、土地交易服务费：2.5元/M2。注：有建筑物且达到投资比例的宗地，可以受理；没有建筑物或达不到投资比例的，由用地科收回。（四）国有土地使用权转让（个人）A、相关材料1、土地登记申请书2、原土地证3、转让后的房产证4、转让合同5、夫妻关系证明、夫妻身份证明（转让双方）6、完税票据7、地籍调查表8、土地估价报告（划拨补办出让）B、收费标准1、土地登记费：经营性用地：500M2以下的90元/宗，超过100M2加收20元，最高200元；住宅：100M2以下的18元/宗，超过50M2加收5元，最高35元。2、土地交易服务费：2.5元/M2。3、出让金：集资房、经适房、回迁房等评估地价的40%；房改房评估地价的10%。4、出让金业务费：评估地价的2%。（五）商品房分割登记A、相关材料1、土地登记申请书2、竣工验收单3、原土地证4、购房户房产证5、商品房销售合同6、营业执照、法人代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证7、购房户身份证明8、完税票据B、收费标准1、土地登记费：住宅：18元/宗；商业：90元/宗。2、土地交易服务费：2.5元/M2。（六）更名登记A、相关材料1、申请书2、原土地证3、更名后的房产证4、名称变更核准通知书(工商部门)5、营业执照、法人代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证6、原出让合同、出让金票据7、免税证明8、地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标B、收费标准1、土地登记费：机关团体10元/宗；企业、事业单位：1000M2以下110元/宗；每超500M2以内加收40元，最高不超过4万元。（七）遗失补证A、相关材料1、土地登记申请书2、由土地权利人在市级以上报刊刊登的遗失声明3、原土地证发证档案4、地籍调查表5、公告6、房屋产权证明7、承诺书（当事人作出承诺，确保土地证书遗失的真实性，保证在此之前未作过经济担保以及在以后因此而发生的经济纠纷由当事人承担。）8、营业执照、法人代码证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证（单位）9、结婚证、户口簿、身份证（个人）10、土地查封、抵押查询单 注：要在颁发的土地证书备注中加注“补发”字样。B、收费标准1、土地登记费：机关团体10元/宗；企业、事业单位：1000M2以下110元/宗；每超500M2以内加收40元，最高不超过4万元；经营性用地：500M2以下的90元/宗，超过100M2加收20元，最高200元。住宅：100M2以下的18元/宗，超过50M2加收5元，最高35元。（八）抵押登记A、相关材料1、土地登记申请书2、土地抵押申请（加盖镇、区意见）3、土地使用证4、房产证、房产证他项权证书5、董事会或股东会决议、公司章程6、借款合同、最高额抵押合同、抵押物清单7、地价确认书8、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、委托书、受委托人身份证（抵押双方）9、原出让合同、出让金（复印件）10、土地查封、抵押查询单 B、收费标准1、土地登记费单位：200元/宗经营性用地：500M2以下的90元/宗，超过100M2加收20元，最高200元。住宅：100M2以下的18元/宗，超过50M2加收5元，最高35元。（九）工业用地换发证A、相关材料1、土地登记申请书2、竣工验收表3、土地使用证4、房产证5、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、委托书、受委托人身份证6、地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标7、原出让合同、出让金（复印件）B、收费标准1、土地登记费：18元/宗 二、法律规定不予登记的情形（一）土地登记办法第十八条明确规定，有下列情形之一的，不予登记：1、土地权属有争议的；2、土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；3、未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；4、申请登记的土地权利超过规定期限的；5、其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。（二）国土资源部关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知（国土资发 2008 70号）强调要加强土地登记规范化管理，维护土地登记的严肃性和权威性。要求严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法行为合法化。涉及下列情形之一的，不予登记： 1、土地权属争议未解决的；2、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；3、未按合同约定付清全部土地价款的；4、按土地价款缴纳比例分割申请登记的；5、申请登记的土地权利超过规定期限的；6、无合法用地批准等土地登记申请要件的；7、对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；8、协议出让地价低于出让底价的；9、违反规划改变土地用途的；10、未办理土地使用权登记而设定抵押的；11、异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；12、查封登记解除前申请办理抵押登记等。三、日常办理土地登记需注意的问题及案例分析为进一步增强依法登记的意识，规范土地登记程序，提高土地登记人员素质和土地登记质量。进一步加强土地登记规范化建设，建立激励机制和责任追究机制，保证土地登记结果的合法性和权威性。在日常土地登记办理过程中，要重点注意以下几个方面的问题：（一）从严要求、规范填写1、土地登记申请书基本事项填写不规范、不标准。特别是申请登记的土地情况应包括：土地坐落、面积、用途、权利设立情况、取得价格、权属性质、使用权类型等，申请登记的内容要按实填写，不需填写的地方打斜线表示。申请书须由土地权利人带有效身份证明由经办人核实身份后当面填写。日常办理商品房分割登记时，经常是开发商代办两证，这种做法是不规范的。开发商可以协助提供办证资料，但不能直接申请办理，更不能由开发商直接领证。确需开发商代办的，必须有委托书。2、字迹潦草，涂改现象较为严重。涂改的地方经办人员一定要加盖章印，一张表格有三处或三处以上涂改作为废表，要重新填写。（二）地籍调查要详实从土地登记的审核审批来说，主要是对申请材料进行形式上的审查，审查登记的规范性和权属的合法性。地籍调查作为实地调查，是现场形成的第一手资料，是土地登记的一个至关重要的环节，须2人及2人以上到实地调查核实。地籍调查包括地籍测量和权属调查，地籍测量要核实界址点位置、绘制图形和量算面积。权属调查要调查土地权利人情况和土地权属的合法性，包括和邻宗地的相关距离及确认，签字盖章要规范，邻宗地是空地、耕地的，由村（居）委会盖章确认。1、存在问题：少数经办人员对地籍调查不认真、不仔细，四邻不认真仔细核对，甚至有少数同志不到现场，仅凭当事人口述；四邻签字不真实，均是一个人笔迹，有的甚至代签字，代按手印；宗地图标注不详实，地上附着物标注不清，有的既没有四邻也没有坐标系。四周标柱的不是空地就是巷道，宗地图不管放在什么地方都可以用。2、宗地图制作的要求：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括： 图幅号、地籍号、坐落 、单位名称、宗地号、地类号和占地面积 （单位名称、宗地号、地类号和占地面积标注在宗地图的中部）、界址点、点号、界址线和界址边长 （含与邻宗地公用的界址点）、宗地内建筑物和构筑物 、邻宗地宗地号及界址线 、相邻的道路、街巷及名称、指北方向、比例尺、绘图员、审核员、绘制日期。（三）土地权源证件要认真审核，严格把关对土地权源证件的审核一定要认真过细，应该收原件的一定要收原件。特别对于按照历史用地确权的，由于时间跨度较大，复印件一定要与原件核对，经办人员必须要在复印件上签名（与原件核对无误）。复印件复印于有关部门或档案室的，一定要签上意见并加盖章印。（四）更名和转让两者容易混淆更名和转让是两个不同的概念。更名最基本的特征是土地权利人没有发生变化，只有权利人的名称发生了变化。判断更名的依据：1、工商部门出具的名称变更核准通知书；2、工商营业执照，组织机构法人代码、公司章程等；3、税务部门的免税材料；4、核定公司变更前后的性质等。（五）数据库维护“二调”的成果主要作用是建