博大三江生态休闲旅游项目可行性研究报告.doc

博大三江生态休闲旅游项目可行性研究报告 海南盛然生态农业有限公司2012年8月15日目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况51.3 结论与建议7第二章 项目建设必要性分析92.1项目规划的相关性92.2项目建设的必要性13第三章 建设选址及建设条件153.1 项目选址153.2 资源条件153.3 外部配套条件16第四章 项目定位及规划184.1 项目客源市场分析184.2定位与功能194.3 项目规划及总体布局20第五章 建设内容与工程建设方案255.1项目建设内容255.2工程建设方案25第六章 环境保护486.1 环境现状486.2 环境保护设计原则486.3 主要污染源、污染物及对环境影响的预测486.4 环境污染治理506.5项目建设期506.6项目运营期516.7 环境影响评价53第七章 节能减排547.1节能减排的设计主要依据547.2主要的能源消费的种类、来源及消费量557.3建筑节能567.4给排水节能577.5 电气节能587.6 暖通空调、动力节能587.7太阳能热水系统利用617.8结论61第八章 项目进度安排与实施管理628.1 项目的组织及建设管理628.2项目实施进度建议63第九章 投资估算、资金筹措659.1 估算的范围和依据659.2建设投资估算669.3 建设资金筹措66第十章 项目财务评价6710.1评价依据6710.2财务评价指标6710.3财务评价结论68第十一章 社会效益分析69第十二章 结论与建议7012.1结论7012.2建议70附1：项目建设单位简介附2：相关表格：1、 项目总投资估算表2、 项目财务现金流量表3、 项目损益表82第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称项目名称：海南博大三江生态休闲旅游区。1.1.2 项目建设单位（简介附后）本项目由海南盛然生态农业有限公司开发建设。1.1.3 项目编制依据1、海南国际旅游岛建设发展规划纲要；2、海口市土地利用总体规划（2006-2020年）；3、海口市城市总体规划（2011-2020）；4、三江镇土地利用总体规划（2006-2020年）5、海口市美兰区三江镇总体规划修编（2009-2020年）6、丁荣湖生态旅游度假区总体规划（2011-2012年）7、国家相关规范标准；8、建设单位提供的意见、资料等；1.1.4 项目提出的理由与过程1.1.4.1转变经济增长方式是国家“十二五”发展规划既定的政策随着2007年底国际金融危机的爆发，世界经济增长速度明显减缓，全球需求结构出现明显变化，国内目前粗放式、大量消耗资源的经济增长方式已逐渐被淘汰，在国家十二五发展规划中，将转变经济增长方式，减少资源消耗、制造业转型升级、加快新农村建设、发展现代服务业、提振国内消费已经成为国家既定的方针。在国家“十二五”发展规划中体现了对 “三农”问题的高度重视，提出“强农惠农，加快社会主义新农村建设”，就发展现代农业、拓宽农民增收渠道、改善农村生产、生活条件、完善农村发展机制提出了具体要求。同时，低碳经济在国家产业发展中的作用加大，提出“必须增强危机意识，树立绿色、低碳发展理念，以节能减排为重点，健全激励与约束机制，加快构建资源节约型、环境友好型的生产方式和消费模式”。1.1.4.2海南国际旅游岛建设正加速实施2010年1月4日，国务院正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，标志海南国际旅游岛建设正式拉开了序幕，并指出将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。2011年，海南省经济实现了持续较快增长，城镇居民人均可支配收入达18369元，增幅位居全国第一；农村居民人均纯收入6446元，增幅居全国第四位。海南极大地改善了民生问题，具备了加快发展的基础。在经济快速发展的同时，海南提出不能饥不择食地谋发展，不能片面追求GDP，要更加理性和冷静地谋划科学发展，走全面协调、绿色低碳、以人为本的可持续发展道路。海南已明确提出，坚持将建设生态文明、保护生态环境放在经济社会发展的首要位置，把良好的生态环境作为科学发展的核心要素，努力做到在保护中发展，在发展中保护。海南省首创的生态文明村建设，在“十二五”开局之年更上一层楼。2011年，海南省共投入5亿多元，建成1261个文明生态村。目前，全省已建成文明生态村约1.22万个，占自然村总数的52.47%。海南的传统农村，正向融合绿色农业、生态保护和乡村生活体验为一体的休闲度假天堂转型。海南在建设国际性旅游度假目的地的战略目标下，全省经济工作会议提出将2012年作为“项目建设年”，从政策导向及发展方向可以看出，未来海南将会集中在以下几方面着力发展：旅游业的升级转型：从发展观光旅游向度假型旅游的转变；全岛旅游产品的丰富完善：通过各种旅游产品的开发来增强全岛休闲度假旅游目的地的吸引力；软件配套服务设施的改善：从营销招商到旅游服务等各个方面的提升；对旅游地产的支持与拉动；吸引投资力度增加；基础设施的全面建设完善：进出岛交通及岛内县市交通路网衔接的建设。1.1.4.3三江镇发展的新形势促进项目建设三江镇位于海口市东部，地处北纬1953、东径11036；地势较平坦，少许属半丘陵地。三江镇东望国营三江农场，南邻大致坡镇，西与琼山区的红旗、云龙镇交界，北与演丰镇接壤。镇府所在地距海口市中心区28公里，有琼文干线公路和海文高速公路穿镇而过，交通十分便捷。 全镇有102个自然村庄，设有辖三江、江源、眼镜塘、苏寻三、上云、茄南、茄丙、道学8个村委会，1个居委会，111个经济社。三江墟是镇政府所在地，面积2平方公里，常驻人口4500人，驻有机关单位25个。全镇有24个党支部。此外，镇辖区内有三江农场、罗牛山监狱、罗牛山农场、红牛饮料厂、缤纷三江花卉木场、江岛化肥厂、美顿猪场等单位和外引内联企业47家。乡镇企业有176家。目前，三江镇正在规划形成以旅游业为主导的农旅相融带动区域经济发展的特色产业结构，实施乡村旅游富民工程、抓好乡村风情旅馆、特色农家乐等。本项目正是在这样的大背景环境下提出建设的。1.2 项目概况1.2.1 项目建设地点项目拟建地点：拟建在海口市美兰区三江镇丁荣水库周边，总用地面积约为1150亩。1.2.2 项目建设内容（1）以绿色、田园、乡村为主生态休闲产品簇群主要建设内容包括：绿色农业、温室农业、生产性景观产业、农产品展销平台、名贵花木品种的引进和培育种植等。（2）以农业为主题的绿色旅游度假产品簇群发展农业旅游度假模式，建设休闲度假酒店、休闲餐饮、养生度假公寓等产品；面向旅游度假群体，建设全新回归自然的生活方式。（3）以方便、快捷为主的旅游服务簇群建设齐全的旅游信息系统，方便游客的查询选择，建设内容包括：旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、酒吧区、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供投诉管理等）。项目产品构成产品簇群产品类型产品构成生态休闲产品簇群生态观光体验旅游产品热带花卉园、热带果蔬园、鱼类观赏园、百草园、特色农产品展示区等。度假产品簇群休闲度假旅游产品生态庄园、度假酒店。康体运动旅游产品水上舞台、水上娱乐区、滨水公园、游船码头等。旅游服务簇群游客服务产品旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、酒吧去、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供投诉管理等）。1.2.3 项目建设周期预计整个项目的建设周期为4年。项目分二期建设，一期建设周期预计为2年，二期建设周期预计为2年。1.2.4 投资估算与资金筹措建设投资总额为人民币97540万元（项目一期投资29270万元，二期投资68270万元）。项目建设的资金来源为：企业自筹50%，融资50%。1.2.5 主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1建设用地规模亩2502土地租赁亩9003基础设施及配套 100004旅游综合服务区 600004.1农家乐 350004.2综合服务 50004.3滨水公园 100004.4休闲娱乐 100005庄园及酒店800006养殖、种植区及特色果园区亩9001.3 结论与建议1.3.1结论本项目建设符合海南国际旅游岛建设发展规划纲要、海口市土地利用总体规划（2006-2020年）；海口市城市总体规划（2011-2020）；三江镇土地利用总体规划（2006-2020年）海口市美兰区三江镇总体规划修编（2011-2020）等相关政策的要求；从项目工程技术方案角度分析，其工程技术方案成熟可靠，项目的建设是稳妥的、可行的、适时的；本项目基础设施及配套的建设不仅可以使项目区农业开发有一个良好的基础，使区域内的土地得到较好的利用，促进该地区农业经济和旅游经济发展，产生良好的经济效益；同时可以对当地农业的升级产生巨大的推动作用，因此项目具有良好的社会效益。1.3.2建议1、项目风险主要来自筹资风险和社会风险。建设单位应加强管理，积极宣传，严格按规划要求办事，务求通过有效管理和积极的宣传避免风险。2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系统来认真筹划和研究。3、制定详细可行的施工组织计划，尽量避免建设期间对景观和环境的破坏。4、本项目除具有良好的经济效益外，社会效益显著。项目的建设，对当地的建设与发展具有重要的意义。为此建议有关部门在项目立项、土地等方面给予大力扶持，以使项目早日上马，发挥作用。第二章 项目建设必要性分析2.1项目规划的相关性2.1.1海南省旅游发展总体规划1、产业发展战略：“一省两地”的产业发展战略，把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地。2、要求开发一些低密度、高档次的旅游度假区，并且要具有一定规模。提出了“莽原旅游”的概念，并设计了热带雨林、滨海莽原旅游产品。把生态旅游划分为绿色生态旅游和蓝色生态旅游。3、海南是唯一具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地的地区，提出度假休闲旅游产品的比重逐步加大，观光旅游产品逐步减小的要求和目标。2.1.2海口市城市总体规划（2006-2020）1、城市性质：海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业基地，国家历史文化名城。2、城乡协调发展策略：促进主城区向带状组团式结构发展；促进市域城镇向集约化、生态型城镇发展；划定空间管制分区并加强其管理。3、社会经济发展战略：落实海南省“一省两地”经济发展战略，强化工业主导地位；依托海南热带海岛风光资源和良好的生态环境，大力发展以休闲度假、健康疗养、商务会展、购物娱乐、体育健身等为主要内容的旅游业，积极发展面向岛外市场的房地产业；加强农村生态环境建设、发展热带特色生态农业的支持力度，加速农业产业化进程，加大热带资源的高附加值开发，促进生产型农服务型农业转变。4、旅游发展规划：海口的旅游发展体系从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。三带为海口西海岸旅游带、东海岸旅游带和城市外围生态景观旅游带。一轴为南渡江城市水系旅游轴，包括玉龙泉国家森林公园和南渡江风光带。一中心为都市旅游区，海口商务中心区，海口旧城历史文化街区及府城格局保护区。生态旅游观光区包括：城市外围生态景观旅游带包括东寨港国家级自然保护区、万亩椰林生态旅游区、沙坡水库森林公园、永庄水库森林公园、五源河森林公园、盈滨金沙湾旅游度假区和石山火山群国家地质公园。该规划区位于城市外围生态景观旅游带的生态旅游观光区内。2.1.3海口市旅游发展总体规划（20102020）1、总体构想：通过全面推进海口旅游业的转型与升级发展，将海口建设成为海南国际旅游岛和南海区域旅游组织中心与服务基地，世界一流的热带滨海国际旅游目的地城市。并以“旅游综合体”开发为抓手构筑海口旅游吸引物体系核心，以“生态、时尚、健康、欢乐”理念融入于海口特色旅游产品与服务，以“环境与景观合一”理念植入海口城市功能旅游化改造，通过旅游功能空间的营造重塑海口旅游目的地新形象。2、规划定位：世界一流热带滨海休闲旅游目的地城市、我国旅游业改革创新示范城市、海南国际旅游岛旅游集散中心、南海旅游组织与服务基地。3、旅游发展战略：旅游开发方向与重点包括精细开发热带农业观光和休闲渔业旅游项目，推动海口特种农业的产业化发展，形成旅游与第一产业的互促和互动；围绕健康主题，开展夏季热资源与其它旅游资源、产品以及酒店、度假公寓、各类运动场馆等设施的整合利用，树立海口健康旅游基地品牌；4、规划结构：形成“一轴一带五区”的海口旅游发展空间格局。一轴，即北部滨海旅游发展轴；一带，即南渡江生态休闲旅游带；五区：为滨海中部都市旅游综合服务区、滨海西部商务会展休闲度假旅游发展区、滨海东部生态休闲度假旅游发展区、羊山时尚休闲度假旅游发展区、南部乡村休闲旅游发展区。 本规划区属于滨海东部生态休闲度假旅游发展区，规划重点打造海口国家湿地公园、海南国际赛马中心、大型主题游乐园、东寨港自然保护区综合馆等核心项目，成为最具海洋文化特色和生态特色的旅游功能区。2.1.4三江镇总体规划（修编）（20092020）1、发展目标：利用三江镇临近海口市中心的区位优势、丰富的生态农业、红树林和水景资源，与演丰镇协调发展，积极发展农业三产化，实现一产“跨二进三”的跨越式发展。将三江镇打造成：海口市近郊现代生态休闲农业旅游特色城镇。2、产业布局规划：构建“两带贯穿，多点带面”的发展格局。“两带”指依托生态农业分布形成的休闲农业产业带，和环绕红树林分布形成的旅游观光产业带。“多点”指分布在产业带上的产业节点，包括丁荣湖生态旅游度假区、罗山尾湖运动娱乐休闲片区、罗牛山产业片区、热带花卉观光园片区和南洋湖休闲养生片区。3、海南三江丁荣湖生态旅游度假区规划思路：突出规划区的区位和交通优势、发挥丁荣湖及周边丰富的旅游资源特色，全面整合生态资源与本土文化精粹，最终建设和发展成为辐射海口市、周边市县和吸引海内外游客的生态旅游的精品景区和海口市美兰区主要的生态旅游、休闲度假及提供商务会议服务旅游区。 规划理念：保持绿色生态环境品质，实施低碳经济发展，提升品牌。规划定位：依托区域内丁荣水库水环境资源以及丰富的热带农业资源，建成以热带农业游览观光、乡土文化体验为特色的，融养生居住、郊野度假、亲子交流、体育休闲与商务会议为一体的多功能复合型的城郊生态休闲居住旅游度假区。项目板块：养生居住社区、综合服务中心、低密度产权或度假酒店、社会主义新农村创新发展示范区、生态农庄区和水上娱乐区。建设用地控制指标：规划建设用地控制在140公顷以下，约2100亩。2.1.5小结1、海南三江丁荣湖生态旅游度假区属于绿色生态旅游，处在海口市外围生态景观旅游带的生态旅游观光区、海口市东部生态休闲度假旅游发展区的休闲农业产业带中。周边有海口市重要的生态旅游资源，如东寨港国家级自然保护区、万亩椰林生态旅游区、生态农业区等。因此，该项目所在的区域应该重点发展集休闲农业、生态旅游观光、乡村休闲旅游和生态休闲度假为主的旅游产业。2、丁荣湖生态旅游度假区在三江镇总体规划修编中明确为三江镇重要的产业节点，重点发展多功能复合型的，城郊生态休闲居住旅游度假产业。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是推进新农村建设的需要党的十六届五中全会作出了加快社会主义新农村建设的重大决定，提出实施以“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主 ”为内容的新农村建设战略。建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，是统筹城乡发展和以工促农、以城带乡的基本途径，是缩小城乡差距、扩大农村市场需求的根本出路，是解决“三农”问题、全面建设小康社会的重大战略举措。新农村建设主要包括其中，发展新产业，就是要打牢物质基础，千方百计增加农民收入，促进农民持续增收等。本项目不仅包含生态农业、生态旅游，还包括基础设施建设等内容，因此项目的实施则不仅大大改善了相关地区的基础设施，且对区域新旅游经济开发和小城镇建设起到积极的促进作用。2.2.2项目建设是实现可持续发展的重要支撑三江全镇有102个自然村庄，设有辖三江、江源、眼镜塘、苏寻三、上云、茄南、茄丙、道学8个村委会，1个居委会，111个经济社。长久以来，三江镇以农立乡、民风淳朴、乡村意境浓厚、生态环境良好、农业基础厚实，已具备生态乡镇雏形，其发展应紧抓国际旅游岛建设机遇，把握自身优势、因地制宜、转型升级，充分挖掘农村自然与文化的深厚内涵，在原有的农业基础之上，充分思考如何对接及分享国际旅游岛建设的利益，积极融入大海口旅游经济圈，以改善目前面临的三农问题，提升农村生活水平，创造更鲜明的农业乡特色，优化产业结构，创建经济社会发展与生态环境保护双赢模式。由此可以看出，本项目的建设是十分必要的。第三章 建设选址及建设条件3.1 项目选址选址：在海南省海口市三江镇丁荣水库东南部，总面积为1150亩。项目距海文高速公路2公里，距美兰机场12公里，距海榆东线公路3公里，距海口市区28公里，处于海口半个小时生活圈范围内。3.2 资源条件3.2.1 自然条件项目所在的三江镇位于海口市东部，地处北纬1953、东径11036；地势较平坦，少许属半丘陵地。三江镇东望国营三江农场，南邻大致坡镇，西与琼山区的红旗、云龙镇交界，北与演丰镇接壤。有琼文干线公路和海文高速公路穿镇而过，交通十分便捷。3.2.2农业基础农业是三江镇的重要的经济命脉，也是农业生态旅游经济发展背后强而有力的支撑。如绵延连片的稻田区、整齐成排的花卉区等，其经济作物则丰富多样，以花卉、蔬菜、龙眼、荔枝、香蕉、甘蔗等果树；户户饲养家禽家畜，其中以猪、鸡、鸭最为普遍，厚实的农业基础与先天条件已具备发展农业旅游经济的生态乡镇雏型，为项目开发奠定了无限可能的后发转型潜力。3.2.3地貌风光项目用地范围内的田野、水库是发展农业经济、生态旅游最大的财富资源。以农为本的三江镇，以生态保护为主要发展方向，在长期发展累积之下，已孕育出厚实的田园气质，其丰富的生态农业、乡村田野特色，通过资源串连。未来通过城乡一体化的整合发展，特别强化项目高价值化的农业田园资源，将可与大海口旅游彼此相互支撑，形成相辅相成的发展关系，扩大海口市旅游资源的丰富性与多样面貌。3.3 建设条件3.3.1 交通项目邻近琼文干线公路和海文高速公路，距海口市中心28公里，距三江镇镇区2.5公里，距美兰国际机场12公里，约10分钟车程，在海口半个小时生活圈内，交通十分便利。3.3.2 供水项目区水源主要分为自来水、水库水、地下水、地表水。3.3.3 排水目前项目区现状少量雨水和农业生产用水均自然排放。3.3.4 电力目前项目用周边35KV变电站供电，输入电源为10kv单向单回路电源，敷设方式为架空线路。3.3.5 通讯项目区已接固定电话和宽带设备。GSM与CDMA移动通信信号已覆盖本区，满足未来通信需求。3.3.6建筑材料项目附近区域有砂土、石料，施工取土及开采石料较为方便。施工中所需钢材、沥青、水泥及汽油、柴油等，均可在县城、省城市场购买，交通便利。综上所述，项目所在地自然条件、基础设施及社会条件良好，构建了开发建设的基本条件。第四章 项目定位及规划4.1 项目客源市场分析1、海口市和文昌市客源市场（一级客源市场）海口市现有人口180多万，其中城区人口110多万。且收入水平在整个海南省属于较高水平，已经具备了休闲、观光旅游的能力。度假养生社区开发、水上观光娱乐是丁荣湖生态旅游度假区旅游开发的重要构件。根据季节特点布局推出的系列农园活动、水上游乐活动，对海口市区居民以及邻近城镇居民提供双休日休闲内容。其关键是形成有影响力的旅游促销主题，并在提高旅游景区生态性、观赏性、参与性上独树一帜。本地旅游者目标市场是取得稳定经营效益的基本层次。2、丁荣水库周边地区客源市场（一级客源市场）与丁荣水库度假旅游区相的海口市及周边县市，人均收入增长较快，近年来，外出旅游人数增多，随着丁荣水库景区特色旅游产品的不断推出，景区独特旅游资源和优越的区位条件将吸引一定数量的周边县市的旅游者前来。这是扩大丁荣水库景区知名度、形成新的经济增长点的主体目标市场层次。3、“国际旅游岛”游客（二、三级客源市场）海南“国际旅游岛”旅游热线将成为国内外闻名的旅游线路。丁荣湖生态旅游度假区位于海文高速旅游带上，凭借着便捷的交通题体系，可形成由生态度假和山水风光为核心组成的极具特色和感召力的旅游目的地。本着健康养生的开发理念，针对国内外的高收入群体，进行旅游地产开发促销；具体的说，海口市和文昌市为基本依托，以生态旅游和回归自然为核心，重点吸引海南“国际旅游岛”旅游者。总之，该项目将凭借其以养生健体、回归大自然为主题的生态观光旅游和养生度假社区，形成理想的可吸引各地旅游者的目标市场圈层体系。4.2定位与功能4.2.1 总体定位规划将项目定位为：生态休闲旅游区。即包括三个方面的内容：（1）以绿色、花卉、田园为主的农业经济发展示范区；（2）以农业休闲旅游为主导，发展休闲旅游、健康养生等相关产业，实现农业与旅游的共同发展；（3）与大海口旅游圈形成互补，丰富海口的旅游的旅游产品。4.2.2、 主要功能（1）农业经济示范对传统农业进行转型升级，通过对农业区的整体规划，建立旅游配套、生产基地、展示和交易平台；建立农业休闲旅游、科研学习与实践示范基地。（2）休闲度假基地面向短期、长期的旅游客户群体营造一种全新回归自然的生活方式；打造都市白领放松心情、舒展心身的健康、高端的休闲度假目的地。（3）旅游观光包括乡村旅游观光、农艺观光、热带植物观光、科普观光、田园野趣观光、地方特产体验观光等。（4）旅游服务发展成为区域旅游接待基地，为观光团队、短期度假游客提供住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游咨询等服务，以及为区内长期度假者提供休闲、购物、文化娱乐、医疗保健等服务设施。4.3 项目规划及总体布局4.3.1 规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）；2、城市规划编制办法（2006年4月1日）；3、海南省城乡规划条例（2009年10月）；4、海南省旅游发展总体规划（2002年）；5、海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010年)；6、中共海南省委、海南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见；7、海口市城市总体规划（2011-2020）；8、海口市美兰区三江镇总体规划修编（2009-2020）；9、丁荣湖生态旅游度假区总体规划（2011-2012年）；10、海南省相关的规定、规范和政府文件；4.3.2项目规划规划形成“一带、四区、多轴、绿网串联”的空间结构：（1）一带：滨湖公园带区（2）四区：酒店、旅游综合服务区、 花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区和生态庄园区。（3）多轴：丹绿线交通主轴和与其他组团及各区内联系的交通次轴。（4）绿网串联：以水库、花田、果园等生态保育用地串连各功能片区，形成多个生态绿网，各绿色生态保育网络又相互串联，形成绿色有机生态系统，同时将休闲文化内涵与乡村风情融贯其中。4.3.3功能分区规划分为四个功能区，分别为“酒店、旅游综合服务区、 花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区、特色果园区和生态庄园区”1、酒店、旅游综合服务区建设丁荣源的区域性的旅游服务区，不但为项目提供旅游服务，还为周边项目的提供旅游休整、旅游安排等服务。2、花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区以花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖为主题的产业区，包括一系列花卉、蔬菜种植、观赏鱼养殖区，将农业经济和休闲旅游结合起来，形成特色旅游产品。3、特色果园区海南及世界各国特色水果种植观赏区，通过挖掘海南的特色水果和引进世界各国具有特色的水果，形成科研、种植、观赏和产业化孵化推广基地。4、产业庄园以农艺经济为支撑的各具主题特色的产业集聚区，包括一系列农艺经济种植园、养殖园及研发实验区等，其将产业与旅游结合起来，基本功能包括种养殖、产品初加工、观光体验、度假休闲等。4.3.4 规划分区图： u “一带四区”u “一带”：滨湖公园带u “四区”： 酒店、旅游综合服务区 花卉、蔬菜种植和观赏鱼养殖区 生态庄园区 特色果园区4.3.5 规划总平面布局：庄园区果园区花卉、蔬菜园区龙虾 区观赏鱼 区美食街游客服务区酒店区游船码头垂钓区演 艺广 场酒吧区丁荣水库4.3.6 鸟瞰图：4.3.7. 规划产品产品类型产品构件生态休闲产品簇群生态观光体验旅游产品热带花卉园、热带果蔬园、鱼类观赏园、百草园、特色农产品展示区等。度假产品簇群度假人居旅游产品生态庄园。康体运动旅游产品水上舞台、水上娱乐区、滨水公园、游船码头等。旅游服务簇群游客服务产品旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、导游服务区、其它服务区（包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供投诉管理等）。第五章 建设内容与工程建设方案5.1项目建设内容5.1.1建设内容：项目总用地面积约为1150亩，项目计划投资约97540万元，其中农业开发用地900亩，建设用地约250亩（约17公顷），总建筑面积约15万平方米。5.1.2分区规划内容：（1）旅游综合服务区：占地约100亩，总建筑面积约6万平米，功能为商业、美食街区，建设内容包括旅游信息服务中心、旅游商品购物街、美食街、演艺广场等；（2）庄园酒店区：占地约150亩，总建筑面积约8万平米，按五星级标准建设的休闲度假酒店。（3）养殖、种植区和特色果园区：占地约900亩，建设内容包括水果区、花卉区、特色养殖观赏区、垂钓区等休闲农业产业，园区的配套建筑约1万平米。5.2工程建设方案5.2.1 技术依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-2005）；2、民用建筑设计通则（GB 50352-2005）；3、住宅设计规范（GB 50096-2006）；4、住宅建筑规范（GB 50386-2005）；5、灾后重建规划相关建设标准选编；6、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；7、建筑结构荷载规范（GB 5009-2001）（2006年版）；8、混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）；9、建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）；10、建筑抗震设计规范（GB 50011-2010）；11、砌体结构设计规范（GB 50003-2001）；12、建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；13、建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）；14、建筑桩基技术规范（JGJ 94-2008）；15、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2010）；16、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）。17、海南省地震局行政审批文件 （ 琼震行震（2009）21号）；18、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；19、供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；20、建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）；21、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；22、10KV及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；23、通用用电设备配电设计规范（GB 50055-93）；24、电力工程电缆设计规范（GB 50217-2007）；25、低压配电设计规范（GB 50054-95）；26、建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB 50343-2004）；27、安全防范工程技术规范（GB 50348-2004）；28、城市电力规划规范（GB 50293-1999）；29、建筑给水排水设计规范（GB 50015-2009）；30、建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；31、室外给水设计规范（GB 50013-2006）；32、室外排水设计规范（GB 50014-2006）；33、污水综合排放标准（GB8978-1996）；34、采暖通风与空气调节设计规范（GB 500192003）；35、城市道路设计规范（CJJ37-90）；36、公路路线设计规范（JTG D20-2006）；37、公路路基设计规范（JTG D30-2004）；38、公路路基施工技术规范（JTD F10-2006）；39、公路沥青路面设计规范（JTG D50-2006）；40、公路沥青路面施工技术规范（JTGF40-2004）；41、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；42、城镇道路施工与质量验收规范（CJJ 1-2008）； 43、公路工程抗震技术规范（JTJ004-89）；44、公路工程技术标准（JTGB01-2003）；45、其他相关规范及标准等。5.2.2 建筑设计1、开发建设要求规划期内开发建设总量上限控制为15万，根据空间设计，结合功能布局和开发强度来确定建筑的限制高度，采用建筑高度控制分区，提出相应的高度控制要求；规划区内建筑高度控制分为4个层次，包括：12m（3层）以下高度控制区；18m（5层）以下高度控制区；24m（7层）以下高度控制区。场地内具有标志性意义的重要建筑可以根据情况提高建筑高度，但必须经过严格的三维空间规划论证。本项目拟分三期进行建设，主要内容详见表4-1。表5-1 主要建筑面积综合表序号项目名称单位数量备注1土地（建设用地）亩2502土地租赁亩9003基础设施及配套 100004旅游综合服务区 600004.1农家乐 350004.2综合服务 50004.3滨水公园 100004.4休闲娱乐 100005庄园及酒店800006养殖、种植区及特色果园区亩9002、建筑设计（1）以徽派建筑风格为主调1）建筑风格：以旅游服务中心及酒店，层数为1-3层。2）节能设计：采用自然日照通风、采光、雨水平衡、污水净化、水循环微气候调节等绿色节能设计。（2）商业及公共服务设施建筑主要包括行政办公、医疗卫生、社会福利等公共管理与公共服务设施建筑，商贸中心、会议及培训中心、高端主题酒店、健康养生公寓等建筑。此类建筑不仅要考虑其通风、采光、防晒等要求，还要考虑避免相互干扰，以及与周边建筑风格、景观环境相协调。（3）建筑色彩建筑外墙采用白色调，配衬灰瓦，使建筑物和谐统一，显示出夕阳、白墙、灰瓦，小桥、流水、人家的效果。（4）垂直交通组织采用楼梯和电梯相结合的垂直交通组织，以满足垂直交通与消防要求。3、结构设计对于不同的建筑、商业及公共服务设施建筑分别采用不同的结构设计。（1）设计数据1）基本风压：0.75kN/ ；2）抗震设防列度：6度（0.15g）；3）抗震设防级别：丙类。（2）地基与基础1）工程地质情况根据区域地质资料，场地内不存在近期（全新世）以来的活动性断层，也不存在不良地质现象，区域的地基稳定性良好，适宜进行工程建设。2）地基基础设计基础根据不同地质情况可分别采用筏型、条形、柱基等基础。（3）上部结构设计1）结构造型：采用钢筋混凝土框架或钢剪结构2）抗震设计：建筑物抗震设防烈度为6度，框架抗震等级为二级。4、附带设施建筑可能附带运动场、休憩广场、游泳池、儿童活动场和生态停车场等设施。运动场跑道及各类球场地面为塑胶地面，体憩广场、室外儿童活动场采用花岗岩石铺设，停车场铺砖为透水砖。5、室内给排水设计（1）室内供水管与室外供水管网连接，引入管径为DN90。（2）供水方式：采用集中水池、泵房供给各建筑物生活、消防给水系统。 （3）计量方式：采用IC卡水表计量方式，集中管理、方便快捷，减少干扰。（4）排水系统1）排水系统采用分流制，粪便污水及洗涤废水分别收集，粪便污水经化粪池外理后再排放到项目区管网中。洗涤废水直接排入项目区管网中，集中至旅游区道路排水管网。2）室内排水管道采用PVC排出管，粘接。5、空调通风通风采用自然通风和空调通风两种方式。6、电气（1）拟建建筑属二、三类建筑，按二、三类负荷供电。消防报警设施和电梯、楼梯照明的事故照明按二类负荷供电。（2）供电电源及供电系统1）供电电源主近从箱式变电站接入。2）供电系统低压配电系统采用TN-S系统。各建筑380/220V电源由各区域变电所引出，采用YJV22-10kV电缆放射直埋进入设在各栋楼一层的强电小间内，再以树干式向各层表箱供电，然后再采用BV导线以放射式向各住户用箱供电。配电线路除在强电小间内明敷外，其它均为暗敷。3）电能计量每户设置单相电度表，集中管理。4）防雷接地设计本项目建筑均按二、三类防雷进行设计，在屋顶周边设避雷带，利用柱内主钢筋作防雷引下线，利用基础结构钢筋组成接地网，采用供电接地系统，接地电阻不大于1。消防控制金属支架和金属管道及电气设备，在正常情况下不带电的金属外壳均需可靠接地。5）弱电弱电设计主要内容：电视、电话和宽带网管线。5.2.3 道路交通工程本项目主要考虑规划区内道路交通规划设计。1、内部道路交通（1）路网结构根据自然地形，保留原主要道路丹录线，形成东西向交通主要道路，各次要道路乡道与主要道路自由串联，形成环路或自由式路网结构。 1）主要道路：联系各功能区，同时又是组织内部道路对外交通的道路。2）次要道路：各功能区内部交通的主要道路。（2）道路断面1）主要道路：一块板，红线宽度20m。断面形式为：2.0m（人行道）1.5m（绿化带）13m（车行道）1.5m（绿化带）2.0m（人行道），两侧各控制20m的绿化带。2）次要道路：一块板，红线宽度14m。断面形式为：1.5m（人行道）1.5m（绿化带）8.0m（车行道）1.5m（绿化带）1.5m（人行道），两侧各控制10m的绿化带.3）乡道：一块板，红线宽度7m，断面形式为： 7.0m（人车混行），两侧各控制5m的绿化带。（3）道路交叉口不设立交，采用渠化交通和环岛组织交通。（4）交通设施综合接待中心、服务中心设置机动车公共停车场；结合农产品展销中心及汽车站设置社会停车场；其它停车场主要分布在各级公共中心、出入口处结合项目设置。公共交通以电力为主，规划在综合接待中心及各个功能区内配设充电站。2、道路设计方案（1）设计规模本项目主要考虑规划区内的道路设计方案，根据城市道路设计规范要求，并结合区内路线所经过的地形、地貌等情况，确定路网建设的规模。（2）纵断面设计1）设计原则*合理利用地形地貌，土方尽可能就地平衡。*满足运输、排水和景观要求，与场地能够顺畅联接。*有利于市政管网设置，满足雨污水排放及防洪排涝的要求。2）竖向纵断面设计*与周边道路标高为控制点，规划道路标高尽可能接近原地形。*道路坡度设计要以保持道路平坦顺和路面排水、使用方便等原则为前提。（3）横断面设计道路车行道路拱设计坡度采用双面坡，人行道采用单面坡，坡度均为1.5。（4）路基工程1）场地清理路基基底范围内的树木、灌木丛等均应在施工前砍伐或移除清理，清除地面表层的腐殖土、表土、草皮等，并应先做好截水沟、排水沟等排水及防渗设施。2）土方路堤的填筑应先清除路堤基底的有机土、种植土，平整后按有关规定要求压实。路基基底原状土强度不符合要求时，应进行换填，换填深度，应不小于50cm，并予以分层压实，压实度不应小于90%，当路堤填土高度小于路床厚度（80cm）时，基底的压实度不宜小于路床压实度标准。路基填土应选用优质填料（如粗粒土、低膨胀性土、不易冻胀土等）分层回填，不得使用腐殖土、生活垃圾土、淤泥、冻土块和盐渍土。3）挖方路基的施工土方开挖不论开挖工程量和开挖深度大小，均应自上而下进行，不得乱挖超挖。路堑路床表层下为有机土、难以晾干压实的土、CBR值小于规定的土或不宜作路床的土，均应清除换填符合规定的土。4）路基压实路基压实度按公路土工试验规程（JTJ 051）进行。土基回弹模量值应大于30MPa，不能满足要求时应采取措施提高土基强度。5）地基处理根据现场实际情况，结合工程地质勘察报告，施工时先对道路路基范围内清表0.3-50cm，然后根据现场路基开挖情况，采取不同的处理措施：*对于建筑垃圾、杂填土等必须完全清除后再按设计要求碾压密实；*对于低液限粘土，进行夯实，压实度必须满足设计要求；*对于基坑含水量过大或淤泥层较稀，宜先抽水，挖除表层淤泥，采用水稳性好的透水性材料，先抛填片石30-50cm，再分层回填碎石土，要求分层碾压，压实度不小于93%，最后再回填砂性土碾压，片石应采用石质坚硬不易风化的石料，片石大小不小于10cm。（5）路面工程经综合考虑，本项目道路拟采用水泥混凝土路面，其中车行道为水泥砼面层18或20cm（28d龄期弯拉强度不小于5.0Mpa）+水泥稳定碎石基层20cm+级配碎石底层20cm+压实路基（压实度95%）=58-60cm，人行道或旅游步道为3cm厚火山岩板+2cmM10水泥砂浆找平+12cm 4%水泥稳定石屑+压实路基（压实度93%）=17cm。水泥混凝土路面设计以重100KN的单轴荷载作为标准轴载。设计使用年限为20年。（6）交通工程1）道路标线路面标线涂料采用热熔涂料，产品应附有合格检测报告；涂料预混玻璃微珠，热熔施工时再面撒布玻璃珠。路侧标线用黄色（，其余均为白色。涂料密度1.82.3（g/c），软化点90120，涂膜外观应无发皱、泛光、起泡、开裂和发粘等现象，涂膜颜色和外观应与标准板差异不大。不粘胎干燥时间3（min），抗压强度12Mpa，玻璃珠含量1523%；预混的玻璃微珠和面撒玻璃珠应符合路面标线用玻璃珠JT/T 446-2001中的要求。2）道路标志交通标志应严格按照要求尺寸制作，指路标志尺寸偏差为其外形尺寸的0.5%，其他标志外形尺寸偏差为5mm。标志板应平整，表面无明显皱纹、凹痕或变形，底板每平方米范围内的平整公差不应大于1.0mm。厂商生产的交通标志需经持有CMA标志的国家计量单位检测。标志面反光标志膜采用高强级反光膜，标志面上文字采用中英文对照，地名用汉语拼音，专用名词用英文，其他图案、符号均应符合道路交通标志和标线（GB 5768-99）的规定。禁令、警告、指示标志底板采用玻璃钢材料，指路标志底板采用铝合金材料；标志板与支架或立柱应能固定连成一体；标志板应具有抗变形强度（标志板受到任意方向的500N的力的作用时，标志板的残余变形不应大于100mm/）；铝合金板的化学成分，冷轧板材牌号、规格、力学性能、尺寸应符合GB3190、GB3880、GB3194的规定；玻璃钢应符合公路交通标志板技术条件（JT/T 279-1995）中的要求。交通标志立柱采用钢管材料，钢柱应进行防腐处理（涂防腐油漆3道）；标志牌基础土基需夯实，禁令、警告、指示标志基础土基压实度80%；指路标志基础土基压实度90%。5.2.4 市政基础设施工程1、给水工程（1）用水量预测参照城市给水工程规划规范（GB50282-98），确定人均综合生活用水指标为450L/人d（包括公建和市政用水），规划区远期人口约5000人，则最高日生活用水量为2250t/d。农业用水直接取水库水进行灌溉。（2）给水管网布置给水管网采用环网系统，不考虑采用大型水塔或高位水池等流量调节设施；输配水干管结合道路进行布局，高层建筑可自设贮水池，配置加压设备进行加压供水。规划给水管网的铺设以规划用水量为依据，并适当留有余地。管网的建设随道路的建设和土地的开发建设同步进行，一般沿着道路东南侧建设。本规划区消防供水与生活供水同用一个供水系统，负责消防供水管段，给水管径不小于DN100。室外消火栓主要沿路布置，设置间距不大于120m。（4）管材及其附属构筑物根据目前国内外给水管材的使用情况，主要有：球墨铸铁管、钢管、PVC-U 管、PE 管、PCCP 管、玻璃钢夹砂管、预应力钢筋砼管等，考虑到本规划区的特殊性，规划给水管道均设计在机动车道下，建议位于机动车道下面的给水管道采用焊接钢管或衬塑钢管，考虑竖向上保证重力流管道空间，给水管道一般埋设较浅，故建议在机动车道下给水管道采用混凝土满