毕业论文-二三线城市房地产发展中的问题研究.doc

大学 毕 业 论 文 题 目 二三线城市房地产发展中的问题研究二三线城市房地产发展中的问题研究 学学 院 院 专专 业业 班班 级 级 学学 号 号 学学 生生 姓姓 名 名 指导教师姓名 指导教师姓名 指导教师职称 指导教师职称 二二 一一 年年 月月 日日 二三线城市房地产发展中的问题研究二三线城市房地产发展中的问题研究 摘要摘要 随着我国城市发展的步伐 二三线城市房地产逐渐具备产业化发展的经济基础 房 地产对于这些城市来说已经被划为城市发展的支柱产业 一线城市发展到现在的阶段已 经出现了不少的问题 房地产业在为城市经济发展发挥重要作用的同时也出现了许多弊 端 本文主要通过城市房地产发展的历程来研究在我国二三线城市发展过程中出现的一 些问题 在未来房地产产业之中的竞争 二三线城市将成为主要战场 二三线城市的房 地产发展将成为我国城市化建设的主要推动力 正确引导二三线城市房地产行业的健康 发展 在发现问题的同时 制定正确的解决办法 关键词 房地产 二三线城市 发展 问题 Two Triplet City Real Estate Market Developing Problems Research Abstract As the pace of urban development Two third line city real estate gradually have industrialization development economic foundation Real estate for these cities are delimited is the pillar industry of city development First urban development to the present stage has appeared many problems the real estate industry for urban economic development in play an important role of also appeared a lot of drawbacks This paper mainly through the process of urban real estate development to research in our two third line urban development some problems appeared in the process In the future real estate market in competition two third line city will become the main battlefield Two third line city real estate development will become the main driving force in urbanization construction Guide correctly two third line city urban real estate market healthy development under found problems formulate correct solution Key words Real estate Two third line city Development Question 目目 录录 摘摘 要要 ABSTRACTABSTRACT 1 引言引言 1 1 2 二三线城市房地产发展情况二三线城市房地产发展情况 1 1 2 1 二三线城市房地产发展的背景 1 2 2 二三线城市房地产发展的基础 2 2 3 二三线城市房地产发展的影响因素 2 2 4 二三线城市房地产发展对我国城市发展的影响 3 3 二三线城市房地产发展中存在的问题二三线城市房地产发展中存在的问题 4 4 3 1 城市规划问题未得到应有的重视 4 3 2 房价过高过快增长不得控制 4 3 3 房地产市场供求结构不合理 有效供应不足 4 3 4 开发商未树立可持续发展理念 4 3 5 城中村改造工作不到位 5 4 二三线城市房地产发展中问题的解决方法二三线城市房地产发展中问题的解决方法 5 5 4 1 根据自身情况 制定合理城市规划方案 5 4 2 加大政府职能 保证房价稳定增长 5 4 3 扩大调控政策 保证供需平衡 6 4 4 开发引进先进技术 普及可持续发展战略知识 6 4 5 制定有效方案 规范城中村改造 7 5 结论结论 8 8 参考文献参考文献 9 9 致致 谢谢 1010 二三线城市房地产发展中的问题研究 1 1 引言 对于二三线城市的界定一直有所争议 虽然有许多关于二线 三线城市的的参考资 料 但对这两种城市等级的制定标准的资料很少 一般认为一线城市为上海 北京 广 州 深圳等 因为这些城市的房地产发展在我国其他城市中是比较早的 二线城市为各 省省会城市直辖市及经济发达的城市如天津 重庆 西安 成都 重庆 石家庄 唐山 等 三线城市为经济状况相对落后城市地区和各城市的附属县级市等 随着我国城镇化步伐加快 中小城市对住房用地需求会持续增大 首套购房优惠政 策的持续实施落实 刚性购房需求的释放 将刺激二 三线城市房价的增长 从而激发 城市居住地价的上涨 房地产行业发展迅速 逐渐的成为了国民支柱产业之一 而我国 大多数城市仍然为二三线城市 城市房地产业将来的发展不及仅关系到各城市的发展前 景还直接影响到我国的整体经济水平和人民的生活水平 在我国一线城市房地产行业的 发展历程来看 在取得许多的辉煌成果的同时还暴露了诸多的问题 随着国八条及十二五政策的出台 调控政策的重点在于一线和二线城市房地产发展 除了部分受到投机热炒的城市 多数二三线城市的房地产受到直接影响较小 许多开发 商也准备转战二三线城市 二三线城市将成为我国房地产业发展的主要战场 2二三线城市房地产发展情况 2 1 二三线城市房地产发展的背景 随着房地产行业的不断完善 房地产企业不断增加 房屋开发量随之一路走高 到目前为 止 北京 广州 深圳这样的一线城市的开发已经日益饱和 新建市场空间越来越小 全国的房 地产开发商逐渐将目标扩散到二三线城市 从发展表现来看 房地产行业受到金融危机及 行业自身问题的冲击 2009 年来 中国房地产结束连续几年高速增长势头 销量锐减 库存 增加 销售压力增大 频繁政策刺激并没有起到明显的拉动作用 反倒是加重了消费者的持 币待购心理 导致楼市持续低迷 在房地产业发展到现在已经经历了十多年 在这十多年里房地产逐渐成为人们颇为 关注的重要话题之一 因为它直接关系到人们的生活 在过去十年中 中国城镇建了 80 亿平方米 7000 万套住房 2009 年末 仅有 2 1 亿城镇居民解决了住房问题 在未来的 十年中 加快二 三线城市和中小城市房地产行业发展 调整中国的城市结构 才能最 终从根本上解决中国的普遍出现的住房问题 而二线城市房地产行业具有基数低 增长 快 容量大 发展可持续性强 竞争相对较弱 土地资源相对充足等一系列优势 因此 二三线城市未来将成为中国新一轮城市化进程的中心 8 随着 1998 年房改以来 一线城市房地产业发展迅速 在很短的时间内就成为城市经 济的主要支柱产业 同时带领其他城市的房产建设开始一场新革新 一线城市发展到现 在城市化率已超过 75 开始从快速成长进入到了成熟期 但是国内其他城市化的平均 水平只有 47 一线特大城市 与二 三线城市和其余的中小城市之间的现代化差距变 二三线城市房地产发展中的问题研究 2 得越来越大 这一差距也反映出了一线城市过度过快的发展速度 各项社会服务和公共 资源保障能力难以为继 1 2 2 二三线城市房地产发展的基础 我国的房地产业发展与中国区域经济发展同步 在刚开始的发展点首先发生在东部 几个沿海地区 房地产业的发展中心也大部分也聚集在沿海区域 这些区域带动了整个 中国的房地产行业的发展 十年之间我国把资源主要投入在北京 上海 广州 深圳等 一线大城市 使是这些城市发展成为全国的区域经济中心城市 构成了现在所谓的房地 产一线城市 这些城市的房地产需求逐渐发生变化 由当初为解决居民的增量市场特征 转变为改善型 投资型 和投机型市场特征转变 在不久的将来 一线城市尽管总体市 场的容量仍然会很大 但是 这些城市的增长速度已经明显低于全国平均水平 从目前 看来的情况来看 即便是房地产中的百强企业 能够进入一线城市的开发商也只是少数 几家 随着房地产业规模和数量的不断发展壮大 必须寻找足够的发展成长空间 这也 就成为了房地产业发展必须向二 三线城市拓展的客观基础 9 2 3 二三线城市房地产发展的影响因素 1 开发商决策影响供给量 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2004年2009年 一线城市销售 面积占比 一线城市销售 额占比 二三线城市销 售面积占比 二三线城市销 售额占比 由上表可以看出房地产商对于一线城市的投资力度逐渐减低 从销售面积来看由 2004 年得 18 4 到 2009 年降低了 10 个百分点 从销售面积看由 37 降到了 22 7 也 有明显的下降的趋势 再看二三线城市的变化 虽然二三线城市的销售面积没有明显的 变化一直维持在 32 左右 可是已经与一线城市的占比拉开了不小的差距 二三线城市 的销售额占比提升的不是很多只从 31 1 上升到了 35 可是其所占的比例也超过了一线 城市 我们可以看出 不少地产企业早在 2009 年已经意识到 二三线城市已经成为大型 房企的重要战场 房地产商越来越关注二三线城市的发展状况 将更多的资金投放到二 图一 销售面积与销售额的占比 二三线城市房地产发展中的问题研究 3 三线城市中去 2 人口结构变化影响需求 大城市聚集了大量的外来人口 其中包括大量的农民工学生和其他白领其他外来务 工人员 农民工是城市建设的重要动力 是在城市中默默付出的人群之一 在大部分人 中农民工的工作辛苦 工资水平较低 一线城市高昂的消费水平已经成为他们的负担 不少农民工已经不愿再涌到一线城市 而更愿意选择离家较近的二三线城市 在家门口 打工 并希望能在城市安家立业 从而真正成为城里人 一些在大城市工作的白领们在随着城市的发展经济水平的提升 他们面临的生活压 力和工作压力逐渐变大 在生活成本增加的情况下 也开始放弃在大城市奋斗的想法 准备回家安家置 大城市的另一种外地人群之一就是刚刚毕业的大学生 面对高不可及的房价和巨大 的生活压力 他们放弃了在那里生活下去的想法 准备投身到自己家乡建设的人越来越 多 他们的决定大多是选择其余的二三线城市去工作 因为那里的发展空间很大 生活 的压力也不会很高 在城市化进程加快的背景下 进城的农民工 返乡的白领 这些人 群都将成为二三线城市的购房主力军 也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市 转移 一线城市面临如此局面 房地产发展的脚步也逐渐的慢于二三线城市了 3 政策变化对房地产业影响供需结构 随着房价的上涨 国家已经意识到许多一线城市房地产发展出现的问题 面对这些 问题国家开始出台许多规范政策 2011 年初出台的国八条限购政策直接影响到北京上海 等地房地产的交易量 一线城市房价已经导致中央政府出台严厉地政策以控制 以防止 进一步的恶化阻止这一异常的竞争态势 政策调控已经加速了房地产企业向二 三线城 市转移的进程 1 2 4 二三线城市房地产发展对我国城市发展的影响 在政府出台了一系列宏观调控政策后 我国房地产业逐渐远离了暴利时代 但是房 地产及固定资产投资对国民经济的贡献是显著的 房地产已经成为我国经济新的增长点 和支柱产业 房地产开发也越来越受到人们的重视和关注 从城市发展的角度来看 房 地产开发犹如一把双刃剑 一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展 改善城市景 观面貌 提高居住环境质量 推动城市化进程起了十分重要的作用 另一方面 在市场 经济条件下 房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同 双方考虑问题的侧重 点也就不同 由此产生了较多矛盾和冲突 直接导致了城市发与房地产开发之间的非协 调发展 对城市的现代化建设造成了严重影响 房地产开发通过后向 侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展 后向关 联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业 侧向关联是指带动与房地产开发相关 的建筑业和城镇公用公共事业的发展 这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应 房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务 性行业提供场地 空间和建筑物 如商业 旅馆 饭店业 运输 仓储 邮电通信业和 金融 保险以及其他知识服务产业 11 二三线城市房地产发展中的问题研究 4 3 二三线城市房地产发展中存在的问题 3 1 城市规划问题未得到应有的重视 众所周知 我国的房地产业是城市发展的基础性产业之一 城市个性特色和城市规 模的不断扩大 都要靠房地产业来开发和创造 由此可见 房地产业对城市发展方向将产 生巨大影响 因此 房地产的开发 必须在城市发展战略定位及总体规划的指导下进行 否则会把城市搞乱 二三线城市一般区域比较小 可是城市发展很快 许多地方由于城 市的特殊文化及地理位置的因素 一些城市盲目的无序发展对市民的生活环境造成了一 定的负面影响 2 3 2 房价过高过快增长不得控制 我国近年来一线城市房地产建设进度明显慢于二三线城市 但房价却不断攀高 虽 然不及北上广深等城市那样 但却已经让当地市民感到了不小的压力 现在已经出现了 一些二三线城市出现了投资过热及房价增长过快等问题 一方面表明二三线城市房地产 业大有发展契机 能影响到整个国家宏观经济的走向 另一方面也表明房地产业还处于 初期发展阶段 缺少标准化的约束 多数二三线城市房价已经呈现出非理性的增长方式 3 3 3 房地产市场供求结构不合理 有效供应不足 随着我国二三线房地产市场化改革的不断深入 巨大的需求被释放 同时拉动房地 产供给的不断扩大 随着我国整体经济社会的不断发展 人们普遍最求高质量的房地产 品 具体要求表现在房屋大小 所处地段 居住环境等方面 地方政府也渴望通过土地 的拍卖获得大量的财政收入 从而普通及高档商品房的建设规模不断扩大 房价也不断 抬高 然而 我国有着特殊的国情 土地属于非再生资源 可利用土地更是有限 既要 保障一定的耕地面积 而且鉴于现有的土地政策 又要满足日益增长的对高质量房屋的 需求是很困难的 主要体现为需求量巨大 住房质量有待提高 房地产市场供应的产品 多不能满足趋于理性的住房选型 保障性住房建设矛盾重重等 3 4 开发商未树立可持续发展理念 二三线城市的开发商大多为当地从事其他行业盈利较高的企业 被房地产开发较高的 利润率吸引 从而进入房地产行业 随之带来的问题是大部分开发商开发理念比较落后 尤其 是科学合理理念 房地产建设材料一般为不可再生资源 开发商不能有效合理的利用资 源 致使当地的环境遭受一定的影响 近年来一直提到的低碳等话题未受重视 环境保 护问题有待提高 近年来 低碳问题逐渐出现在各个不同的行业和领域 当然也少不了 房地产行业 低碳房地产在我国的推行和发展已经有了一定成就 一些低碳的新材料 新技术 新工艺不断涌现 包括节能建筑体系 新型节能墙体及屋面保温材料 密闭节能 二三线城市房地产发展中的问题研究 5 保温门窗 供热采暖系统等许多方面 但是 在低碳的理念在房地产业的实施过程中遇 到的问题也是很明显的 5 3 5 城中村改造工作不到位 城中村 已普遍成为制约城市功能拓展 城乡融合和居民生活质量改善的障碍 对环境和社会治安管理也带来了巨大的压力 二三线城市也面临着相同的问题 城中村 已经成为我国多数区域城市化推进过程中出现的普遍性问题 其中就包括货币补偿标准 不统一 且补偿标准偏低 土地和房屋难以确权 宅基地证问题较多 集体土地房产如 何流转 村社集资建设的农民新居如何明晰产权 由于政策不明 缺乏统一的操作办法 导致确权工作难以顺利开展用地性质难以变更 难以统一进行规划改造 4二三线城市房地产发展中问题的解决方法 4 1 根据自身情况 制定合理城市规划方案 1 坚持做到城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优 城市规划考虑整个城 市甚至更大区域范围内用地的合理组织 以求达到经济效益 社会效益和生态效益的统 一 具有全局性的特点 如果缺乏规划管理 其开发活动很可能造成交通拥塞 环境污 染 缺少公共设施等问题 2 协调好城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为 城市开发建设要协调长 远利益与短期利益的关系 使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期 活动来实现 城市得到稳步 协调的发展 如果过份强调长远利益 会失去经济发展的 机会 过分强调短期效益 则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益 3 正确对待城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性 我国城市规划编制工 作需较长时间 完成后具有法律效应 实施若干年后 才加以修订 它的内容和表达形 式具有相对稳定性 城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大 对城市发展具 有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖 使整个规划构思被打破 城 市发展格局完全打乱 原有规划失去意义 4 4 2 加大政府职能 保证房价稳定增长 1 坚持抑制不合理需求 严格遵守国家政策 地方政府加强监督力度 国家出台了许多更为严格的差别化住 房信贷政策 对于首套自住房贷首付比例及第二套住房首付比例和利率做了明确要求 但对于第三套及以上住房信贷 首套及二套房认定标准应加快制定 同时加大力度控制 大型城市的购房限制 再次就是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 虽 然有此政策 但许多税收政策并未研究成熟 需要加快速度研究 2 优化土地供应结构 增加住房有效供给 二三线城市房地产发展中的问题研究 6 优化土地供应结构应当控制非住宅和高档商品房建设 增加保障性住房建设的土地 供给 增加紧凑型 小户型比例 住房建设的高 中 低档次的合理规划 优化土地供 应结构是增加住房有效供给的前提 有效供给的增加也将对满足合理消费打击不合理消 费产生有效作用 3 完善保障性住房 政府在促使下调房价的同时 应着力于建设廉租房 经适房与提供的房地产有效衔 接 加大建造保障性住房的力度 提供优惠政策 使开发商自愿投入到保障性住房的建 设当中 同时使得不同收入的群体能够无缝隙地在廉租房 经适房与房地产之间作出选 择 满足自身在不同的发展阶段的住房权 4 3 扩大调控政策 保证供需平衡 1 保证房地产投资资金来源的合理与稳定 要提高银行等金融信贷机构对二三线城市房地产发展的有力支持还要加强对银行等 金融机构的监制 建立相应的预警机制和体系 尽量避免金融风险 防止房地产市场泡 沫的膨胀 2 合理引导 稳定需求 房地产业的良好发展必须以供求平衡为基础而合理稳定的房地产需求量是重要的前 提 国民经济的发展和居民收入水平的捏高会引起购买力的集聚而居民收入增长后的消 费排序中 将房地产相关信息定期向社会公布 使居民对住房有一个合理的预期 避免 引起需求拉上型通货膨胀 3 增加总量供应优化供应结构 由于二三线城市房地产市场的需求从总量上看是有很大发展潜力的 因此从整体上 说应该逐步加大投资规模以适应居民需求 但在投资结构上要以前期经验和近期需求预 期为标准注意搞好结构调整 4 完善相关法律法规 规范开发投资行为 重视房地产业在社会保障方面的作用 不要让房地产成为引发社会矛盾的导火索 对于已有的措施要加大执行力度 进一步整顿和规范房地产市场秩序加强房地产开发建 设全过程监管切实整治房地产交易环节违法违规行为 7 4 4 开发引进先进技术 普及可持续发展战略知识 1 引进国外的先进技术 我国的房地产业虽然发展很迅速 但是还远远不如其他发达国家的技术水平 二三 线城市经济水平相对落后 在保障房地产发展的同时 很难保证资源的合理利用 为了 不造成过多的浪费 所以要引进国外的先进技术吸引国外专业人员来我国二三线城市发 展 2 结合自身实际 自主研发新产品 我国大部分城市为二三线城市 这些城市分布在我国的各个区域 每个城市的房地 二三线城市房地产发展中的问题研究 7 产发展都会有自己的规划和建设风格 在引进国外先进技术的同时 应注意加强各城市 的自己的创新和研发 培养专业人才投身于城市建设当中去根据各地的实际情况 加强 个城市资源的的合理利用等 3 普及可持续发展知识 我国许多二三线城市的综合文化水平不高 环保意识不强 有的开发商只注重自身 的经济利益 忽略了城市的可持续发展 普及二三线城市的低碳环保意识 增强开发商 的科学开发理念 加强法律控制的力度 应该从源头上解决根本问题 4 5 制定有效方案 规范城中村改造 1 加强组织领导 各级政府之间 部门之间职需要协调和住户巨大经济利益的平衡 面对政策性强 操作性强 工作量大 情况复杂等问题 需要各级党委政府切实摆上重要位置 精心组 织 扎实推进 首要的是要形成各级各部门职责分工明确 协同配合的城中村改造推进 机制 2 创新改造模式 城中村改造面大量广 单靠政府难以完成 需要动员社会力量共同实施 积极探索 政府引导 市场运作 的路子 应根据城中村的不同类型 选择适宜的改造模式 对 各级政府重大项目开发涉及城中村 以同级政府土地储备中心代表政府作为实施主体 在与村及住户签定安置协议后 委托城建部门 房产开发企业或建筑企业代建安置房 委托拆迁单位实施拆迁 3 完善政策措施 一是筹资政策 建立市 区两级城中村改造资金专门帐户 筹集启动资金 实行封 闭运行 保障拆迁安置前期投入需要 待无地城中村改造完毕 资金运转有余后 可适 当用于城建配套项目建设 二是安置用地优先政策 在与城市功能协调的前提下 优先 安排安置用地 在片区内就地就近选地 集中连片安置 三是税费优惠政策 城中村改 造项目适用市重点项目办理程序 地方税费减半收取 无地城中村改造项目视同 实事 工程 免除大市政配套 四是完善拆迁补偿政策 充分体现农村宅基地公平分配原则 在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足 4 推进配套改革 城中村改造不能单项突进 应当采取配套措施 加快农村体制向城市体制的整体转 换 促进传统农村居民向现代城市居民演变 要深化集体经济组织股份合作制改革 在 拆迁改造之前 村级应当对集体资产全面进行清产核资和产权登记 处理不良资产和债 权债务 明确集体资产的享受对象人和享受份额等 5 改进工作方法 城中村改造涉及许多环节 关系改造对象的直接经济利益 只有深入细致地做好群 众的思想工作 合理进行时序安排 才能平稳有序推进 一般 城中村 改造项目应该 在绝大多数住户要求的前提下进入启动程序 按照 先安置后拆迁 先拆迁后出让 的 原则 规范改造拆迁程序 6 二三线城市房地产发展中的问题研究 8 5 结论 可以看出二三线城市的房地产业的发展是会逐渐走向完善 会为我国的城市化建设 和经济发展起到举足轻重打的地位 随着区域间的经济联系日渐紧密 城市化水平的提 高 大型产业的导入 人才流动加大 二三线城市房地产的刚性需求也随有些二三线城市 在快速发展的过程中 已不再是最初的二三线城市房地产的水平 他们在原有经济发展基 础上 发展特征将