物业管理企业收入渠道1.doc

第三节物业管理企业收入渠道物业管理营业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入(如多种经营收入)，其中，主营业务收入又包括物业管理费收入和物业经营收入(如房产销售与出租收入)等。一、物业管理费收入物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定，而是应当根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导价和协议定价来确定：1.公共服务费按照市商品住宅物业管理服务收费暂行办法(见附录六)的规定，商品住宅物业管理公共服务费应按物业管理范围内各业主(或用户)所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构成为：管理费，服务人员的工资和按规定提取的福利费，楼内公用设施维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理公司固定资产折旧费，法定税费。物业管理服务的利润不超过15，房屋所有人应支付前述各项费用。房屋用户除缴房租外，同时还应缴付清洁卫生费和保安费。(1)住宅管理费由物业管理公司管理人员经费、办公经费等构成，收取标准由市房管局提出，经市物价局核定后执行。1995年标准为：多层住宅每户每月35元，高层住宅每户每月510元。住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理公司支付。(2)非居住房屋管理费，不论是营业用房，还是办公用房，均按租金的25计算，由房屋业主支付。(3)清洁、保安服务费按物价管理机关的批准执行。1995年标准为：住宅每户每月36元，由房屋居住户支付；非居住房屋按每平方米建筑面积0.20.5元月计算，由房屋使用人支付。清洁、保安服务费的收取，应根据住宅区域的实际情况，由物业管理公司与业主管理组织或业主代表协商，在上述规定范围内制定具体收费标准，并订立相关服务制度。清洁、保安服务费应实支实收，合理分摊。2.高层住宅电梯和水泵运行费高层商品住宅的电梯和水泵运行费用，由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管理委员会和物业管理公司商定的服务方式、时间，按实结算，单独列账，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。公有住宅出售后，高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。3.专项服务收费专项服务是为某些业主(或用户)群体提供的特定服务。该项服务可使部分人受益，如高层电梯维修管理、检修楼宇的公用设施。专项服务的收费，原则上以成本价格收取，按各业主的建筑面积分摊。4.委托服务收费为满足业主(或用户)特别需要而提供的个别服务，只为那些愿意接受或主动要求的人提供，一般与业主(或用户)的日常生活关系密切，如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费，凡物价部门已有规定的，按规定执行；暂未规定的，由委托人与物业管理公司协商议定。二、物业经营收入物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得经营收入，如开展房产的销售或租赁、经营停车场等。这些经营业务都可收取相当可观的佣金，而形成相应房产销售与出租等经营收入。例如，物业管理公司为房地产开发公司销售房产，一般按售房收入的24收取佣金：或视销售价格的高低，确定不同的提成比例。如果在售房合同中特别约定，那么佣金也可由房地产开发公司和购房业主各付2。如果物业管理是委托管理形式，则物业管理公司代业主出租房产，双方可签定协议，由业主支付年租金收入的35的佣金。佣金的计付主要有以下二种方式：1.业主实行物业出租方式佣金标准按业主年租金收入的35计取，业主每年支付一次或分多次支付，具体由双方协商确定。2.业主实行物业出售方式佣金标准按业主售房收入和物业约定使用年限计取。年佣金=(售房收入物业约定使用年限)5三、多种经营收入由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业管理公司所收取的费用是微利的，有些公司甚至是赔本经营，所以，物业管理公司要生存和发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入。多种经营收入是当前物业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。有些新建住宅小区，由房地产开发公司按该物业总建筑面积的0.5，拨给物业管理公司开展多种经营使用，或以成本价转让给物业管理公司。物业管理公司开展多种经营活动的范围非常广泛，但是，物业管理公司要搞好多种经营，则要把自身优势与有利机会结合起来。物业管理公司自身优势，主要体现在围绕物业管理来开拓多种经营领域，比如，物业管理公司开办建材公司、装修装饰材料公司、卫生洁具公司，以及利用小区建设的配套设施开办商业服务、餐饮服务、信用社、储蓄所、电影院、卡拉厅、健身房、幼儿园、职业介绍所、婚姻介绍所等等。对大型的物业管理公司业说，其多种经营可以涉足物业开发经营，形成物业开发经营、管理与服务一条龙；对有条件的物业管理公司来说，则可以在其他领域进行多种经营，当然，所要付出的代价可能要更大。总之，要按“一业为主、多元经营”的方针，发展多种经营业务，即从市场需求出发，以发展与物业管理相关的多种经营业务为主，诸如超市、百货、副食品等商业，洗熨、沐浴、餐饮、幼托、娱乐、旅游、邮电、搬家等服务业，银行、信用社等金融业，房产中介、咨询、建筑装潢等房地产业，这样，就发挥了物业管理公司的优势，既能满足物业业主和用户的多种需要，又能增加物业管理公司的资金来源，弥补物业管理经费的不足。因此，物业管理公司应想方设法开展多种经营活动。亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特赠送另一篇住建局清理吃空饷工作总结范文，如果下文你不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！某乡镇先进集体申报材料 乡位于县城西南3公里处，下辖12个行政村，总人口23682人，由于历史的原因和受水资源的制约，长期以来主要以种植为主，结构单一，导致农民增收步伐缓慢。近年来，我乡在州、县两级党委、政府的正确领导下，认真贯彻党的路线方针政策，努力实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，牢牢把握改革、发展、稳定大局，紧紧围绕经济建设这个中心，深入开展创建先进集体活动，大力实施“项目立乡、特色农业兴乡”战略，自加压力、振奋精神、与时俱进、扎实工作，团结和带领广大干部群众顽强拼搏，战胜了各种困难和自然灾害，取得了创建先进集体与经济设同步发展的好成绩。截止到2005年底，全乡完成国民生产总值4930.52万元，同比2004年增长了0.17%；农民人均纯收入达到1254.1元，同比2004年增长了6%。2003年和2005年度，两次荣获自治州先进集体先进单位，2004年被评为自治州“六个好优秀乡镇”并通过克孜勒苏柯尔克孜自治州委员会验收。 一、抓教育，严管理，强化队伍素质 农村干部的素质高低，直接决定着农村经济社会的发展。该乡充分认识到拥有一支高素质的干部队伍，才能促进农村改革的深入，才能带领广大人民群众共同致富达小康，所以该乡始终把加强干部队伍素质作为加快发展的基础，想办法提高干部队伍的综合素质。 一是抓好理论学习。坚持党员干部学习日制度，每周的星期五下午为规定的学习日，全体党员干部都要进行集中学习，通过学习十六大精神、党章和农村政策法规等，加强党员干部和政治理论水平和法制意识，通过观看电教片及学习先进人物事迹，教育党员干部树立正确的人生观、世界观和价值观。 二是抓实用技术培训。该乡经常聘请自治区、自治州、县三级农业、科技部门专家到乡里为党员干部和农民群众进行实用技术培训，鼓励和引导党员干部参加农函大、农广校、电大的学历教育培训，积极组织党员带头利用电教设备，学习外地增收致富经验。近年来通过现场指导、外出参观等形式举办各类培训班20场次，多次组织技术人员赴山东、北疆等地的种养殖示范基地观摩学习。多渠道，多形式的培训，使党员干部扎实地掌握了至少一门农牧业生产实用技术，对全乡农牧业产业化发展起到了积极作用。 三是狠抓干部作风。在抓干部作风中，乡党委把党员领导干部包农促富实施“富民工程”作为全面推进小康社会进程的着力点，结合“三个代表”教育和党员先进性教育，组织开展领导干部联系帮扶活动，先后制定了领导、党员干部联系户制度，明确帮带任务，实现不见成效不脱钩，通过这些活动的开展，帮助解决了一批群众生活中存在的急事难事和愁事，用实实在在的行动凝聚了民心，树立了党和政府的良好形象。近三年来帮扶200多户农民摆脱贫困，走上了致富之路。同时乡大力推行首问责任制，限时办结制，要求每位干部从一句问候，一张笑脸做起，从群众不满意做起，做到群众满意为止，进一步完善了各项工作制度。广大干部身体力行的工作实践，使群众切实感到转变作风给全乡带来的一派新气象。 二、定思路，调结构，开辟致富新路 为了帮助群众寻找增收致富的路子，我乡围绕市场开展调查研究，外出考察学习，深入田间地头与农民直接座谈，结合乡情确定了以发展特色林果业、反季节蔬菜和大力发展农区畜牧业两大结构调整主攻方向。教育群众以市场为导向，以科为支撑，解放思想，更新观念，改进经营方式，拓宽发展思路，在全乡12个村中树立了近百名致富典型，并组织了“看典型、学先进”等参观活动，极大地调动了农民产业结构调整的积极性。与此同时不断加大了科技培训力度。经常邀请区、州、县涉农部门专业技术人员，深入田间地头现场指导杏树、葡萄、核桃栽培、剪枝及小尾寒羊养殖技术；包村干部、乡科技服务站技术人员，蹲点入户与农民群众并肩作战，提供产前、产中、产后全方位服务，促进了种养殖结构的调整。通过成功的示范，实实在在给全乡农民起到典型引路，样板带动的功效。在致富样板的带动下，全乡种养结构调整步伐逐步加快，截止目前全乡经济林种植面积达到18139亩，庭院经济户达1900户，牲畜存栏达到只5876（头），新建蔬菜大棚890余处。 为进一步拓宽农民增收渠道，我乡进一步加大支农力度，一是制定利农惠农政策，对进行产业结构调整的农户给予政府补贴。在积极争取扶贫贷款资金基础上，利用一座日光育苗温室为农民免费提供育苗；退耕还林乡里补贴160元，极大的调动了农民产业调整的积极性；二是与各村签订结构调整责任状，制定乡、村干部激励约束机制。三是推进牲畜良种化进程，继续实施以“自繁为主，外调为辅”的牛羊良种工程。根据村民的意愿，结合全乡实际，还对本地的牛、羊进行品种改良。 三、办实事、解民忧，服务人民群众 我乡为努力转变职能，切实为社会各项事业提供优质服务，促进各项事业健康快速发展。今年，乡党委加大对各项基础设施的建设，努力为群众提供良好的生产和生活条件。2005年投资20万元修建一口机井，解决5村、6村的生产、生活用水；今年将对1300亩中低产田进行了改造。在努力加强基础设施建设的同时，我乡还切实为人民群众解难题办实事，针对农民贷款难问题，乡党委、人民政府积极协调金融部门，有效解决了农民贷款难的问题；针对农民子弟上学难问题，党委、政府专门成立了大学生助学基金，目前，已对13名贫困大学生进行帮扶；与县劳动社会保障局共同配合，协调上级有关部门，为本地农民开办实用技术培训班，减免农民费用的同时党委、政府又为农民搜集用工信息、联系用工单位，使农民既掌握了技术，又得到了实惠；针对影响农村稳定的财务问题，乡