毕业设计（论文）-小区房地产项目的可行性研究报告.doc

长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 1 页 共 38 页 小区房地产项目的可行性研究报告小区房地产项目的可行性研究报告 上东庭院上东庭院 内 容 提 要 上东庭院位于榆次区东南人文生态区域 西傍中央商圈 南邻榆次老城旅 游街区 榆次首家坡地景观社区 独享人文情怀文脉庭院 一流的物业管理模 式 齐全的周边配套设施为您提供安全舒适 现代温馨的家园 本文通过对输 次区东南人文生态区域 125 59 亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调 查分析 以及周边主要同类竞争物业的比较后 依据榆次区东南人文生态区域 当地的目前市场状况和对未来的预测 对项目的可行性与开发经营策划提出初 步意见 并结合项目的特点优势 对项目进行了投资分析 财务评价和风险分 析 以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性 依据本文的方案 项目总建 筑面积 11 72 万平方米 项目总投资 15594 85 万元 经测算项目财务净现值 3620 11 万元 项目财务内部收益率 27 1 因此项目在经济上具有较强的可 行性 太原市与榆次区的一体化发展 实施 双赢 策略 创新管理体制 尽快 实现各领域的 同城化 一个全新的经济体即将诞生 大太原的概念已形成 依托各级城镇发展轴 构建成以太原 榆次为核心经济圈层 介孝汾 阳泉 忻原 离柳中四个城镇密集区为外圈层的空间布局结构 加强城市功能的分工 与协作 强化阳泉 介休 忻州 吕梁四个城市的区域次中心地位 明确各类 城市产业定位和职能定位 摘自 山西省城镇化发展纲要 关键字 上东庭院 项目投资 开发经营 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 2 页 共 38 页 目 录 第一章 前言 一 报告编制目的 4 二 报告编制依据 4 第二章 项目概况 一 建设地址及项目规模 4 二 总体设计规划理念 5 三 总体规划构思 5 第三章 项目开发经营环境分析与预测 一 2006 年国内经济及房地产市场回眸 5 二 山西省榆次市房地产市场分析 8 第四章 项目开发经营优势点 一 房地产投资项目开发经营机会形成模式 16 二 项目开发经营优势点 17 第五章 项目定位 一 目标市场定位 18 二 产品定位 18 第六章 项目规划 建筑设计建议 一 项目总体规划建议 18 二 住宅建筑设计建议 19 三 小区配套设施建议 20 四 环境艺术设计建议 20 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一 项目开发经营策略 21 二 营销方案 21 三 项目投资估算 23 四 项目实施进度安排 24 五 项目投资与筹资计划 25 第八章 项目开发经营状况分析 一 项目的价格定位 26 二 项目销售计划 26 三 项目销售收入估算 27 四 项目经营成本估算 27 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 3 页 共 38 页 五 项目利润估算 28 六 财务评价 28 第九章 项目开发经营风险分析 一 项目盈亏平衡分析 29 二 项目敏感性分析 30 三 项目开发经营主要风险及对策分析 31 第十章 结论与建议 32 第十一章 结束语 33 第十二章 附录及主要参考文献 34 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 4 页 共 38 页 第一章 前 言 一 报告编制目的 1 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上 结合项目所处的区位 环境 对该地块的市场价值进行合理的评估 2 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 并对项目的规划设计 建筑方案设计 环境艺术设计提出相应的建议 3 结合公司的状况和项目的特点 探索项目开发经营的可行方式 4 对项目进行投资分析和风险分析 5 对项目决策及其实施的优化提出建议 二 报告编制依据 1 榆次市规划局规划方案 2 亿房网站 3 国家建设部及榆次市颁布的与房地产相关法律与政策 4 山西省 2006 房地产年鉴 5 现场勘察和实地调研所得资料 6 榆次市洪泰中介代理公司提供的资料 第二章 项目概况 一 建设地址及项目规模 该地块位于输次区东南人文生态区域 总面积约 125 59 亩 对于新型住 宅开发有极其重要意义 根据榆次市规划局的要求 该地块已经基本平整通水 通电 并确定该地块的主要用途是住宅用地 容积率不超过 1 4 建筑密度 22 5 绿化率不低于 40 主要建筑形式为多层 建筑限高一般在 24 米以下 也允许建高层 40 米以下 但比例不得超过 20 根据调查分析及以上资料 项目产品定位为中等档次的住宅新区 建筑形 式采用组合式 多层 60 小高层 40 并初步确定项目主要技术指标如下 总用地面积 8 37 公顷 合 125 59 亩 容积率 1 4M3 总建筑面积 11 72 万 M2 其中 多层住宅 6 72 万 M2 小高层住宅及别墅 4 48 万 M2 公建面积 0 5 万 M2 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 5 页 共 38 页 建筑密度 22 5 绿化率 40 以上数据是依据周边物业的指标参考提出的 该方案仅为初步方案 在很多方面还有待于进一步优化 二 总体规划设计理念 1 充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源 注意人文和环境的 可持续性发展 创造既能享受现代都市文明 又能享受生态自然的居住环境 2 适应开发区高知人士需求 创造切合二十一世纪生活模式的 高尚 新颖 舒适的居住环境 3 在延续一期建筑风格的基础上积极创新 利用科学的环境规划方法 为榆次市的住宅小区发展创造良好的典范 三 总体规划构思 本项目参照浙江 深圳等沿海发达地区房地产业精萃 吸取各地域房地产 业界的优点 结合本地区实际情况 邀请国内知名景观设计单位 规划大师倾 力打造 对建筑外立面 户型设计 楼宇间距 休闲会所 中心广场等合理规 划 精心设计 小区内配套设计齐全 1 规划结构 小区以城市主干道 小区广场 小区干道 小区道路为网络 整个小区地 形成矩形状 小区中心设区内广场 小区主干道串联若干个小区广场作为主交 通网络 2 项目周边情况 上东庭院位于榆次区东南人文生态区域 西傍中央商圈 南邻榆次老 城旅游街区 1 地形状况 详见附图地形图 2 物业形态划分图 详见附图物业形态划分图 3 局部放大图 详见附图局部放大图 第三章 项目开发经营环境分析与预测 一 2006 年国内经济及房地产市场回眸 我们预计2006 年第一季度中国房地产市场将出现自2004 年 8 月景气度下降 以来一个底部区域 由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调 整 预计第三季度开始新的上升景气循环 对于预期中的第二阶段房地产上升 行情 我们认为将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征 而 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 6 页 共 38 页 上海房地产市场有可能在2006 年呈现阶段性边缘化的情况 初步估计本轮新的 景气回升持续时间应不少于18 个月 宏观环境 1 政策趋于平稳 我们估计政府宏观房地产政策在房地产市场环境没有异动变化前 应不会 有新的政策推出 将继续保持2005 年已经出台政策的连续性 政府鼓励消费的 政策对房地产市场属于有利条件 政府扩大中低收入者的房地产消费需求政策应该视为平衡有些失衡房地产 产品结构性供给现状的一种对冲与调剂 但是这部分供给面临着两个问题的挑 战 一个是供应量如何测定 另一个是由于这部分房地产产品供给是并非完全 市场化 它与其他完全商品化房地产产品在资源分配协调性上如何平衡 2 金融持续脉动 房地产信贷政策对于房地产开发企业采取重点倾斜政策给予授信额度的支 持 整合完毕后的大型国有房地产集团将受到新的信贷光顾 房地产消费信贷 在增幅不断下降的基础上 将重新得到加强和鼓励 银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求不会降低 但是房 地产消费信贷首付比例存在下调可能性 但其幅度应不会太大 由于 2006 年是 对外资金融机构全面开放的起始年份 因此外资银行将不可避免地与中资银行 争夺住房信贷资源 人民币利率预计在2006 年调整可能性比较小 房地产消费信贷利率将保持 不变 由于固定房地产利率实验可能推出 因此优惠房地产利率也会作为产品 出现 2006 年人民币继续处于升值背景 预计升值幅度在5 7 之间 这有利于代 表人民币资产的房地产投资环境 同时也有利于外资进一步流入中国房地产行 业 但是它们的侧重点应该在各类物业资产上 2006 年国内房地产企业境外上市依然还会延续着近年来地域性龙头企业上 市的趋势进行 估计在1 2 家之间 另外国内商业上市公司那些具有位于城市 核心地区的地产资源收购价值正在受到部分房地产企业的注意 房地产企业境内外私募资金状况在2006 年内将继续保持旺盛需求 部分企 业有机会进入国内债券市场发行短中期的企业债券 虽然房地产信贷证券化在2006 年还会有规模更大的提高 但是房地产信托 基金上市和募集仍然难有政策上的突破 在过去两年中房地产业界舆论争论中 令人遗憾的是 重点都是在讨论或声明所谓房地产有无泡沫博弈方面 而在房 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 7 页 共 38 页 地产融资争取上少有声音 也许这是因为发出声音较多是住宅类开发商 而不 是 商业地产开发商 在外资金融合作方面主要表现为城市内标志性地区的产品合作 地区性领 袖企业股权合作 以及短期资金拆借合作 预计在2006 年这种模式即使在政策 上对外资流入监控上有所加强 但是由于各地区对引进外资的态度有所不同 因此外资流入中国房地产市场的趋势不会中断或者减弱 估计重点仍然在商业 房地产项目方面 由于海外资金在境外有很好的房地产基金融资市场平台 并且全球正处于 房地产基金热销背景下 不但海外房地产基金不断进入中国 即使在国内的外 资或其他类别企业 也会在这样的条件下 购买中国商业地产 再采取海外基 金上市上做周期性套现操作 3 经济影响 2006 年中国经济增长率相比2005 年将有所回落 新的五年计划将从第二季 度开始 由于新的计划刚刚开始 不会产生一下子出现新的行业热点来与房地 产争夺资金 由于消费仍然是政府极力推动方面 因此鼓励房地产消费依然是 重点 由于石油价格仍然处于较高位置 在2006 年当中似乎缓解可能性也较小 政府将在2006 年推动能源价格体系改革 因此价格上升将是不可避免的趋势 如果石油价格持续上升 将给自用轿车比例较高城市的消费者带来新的住房消 费变化 住宅郊区化将会被延缓 城中房屋租金价格将会攀升 另外部分城市公共交通施行 刷卡 付费方式 如果不考虑普通消费者承 受能力 将使得他们出行的金钱和时间费用加大 也会对房地产市场特别是不 同区域的房地产价值和需求带来潜在的变化 4 税收变数 房地产企业税收方面在2006 年仍然是政府检查的重点 房屋转让时的收益 税已经开始实施 它的主要功能是打击房地产投机 至于物业税 我们认为执 行条件并不成熟 在物权法还没有通过 消费者房屋最后所有权悬念未决的情 况下 执行这一政策显然没有法律环境支持 另外物业税还将涉及诸多外部条 件 如中立房地产评估体系等 5 土地悬念 土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或者那样的问题 但是这个方向 不会因为有问题而改变 土地供应量在不同城市会有所不同 热门城市土地供 给永远是相对不足的 但是热门城市不会永远是热门城市 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 8 页 共 38 页 政府在2006 年将加大对中小户型 中低价格 经济适用房和廉租房土地供 应的倾斜 经济适用房和廉租房土地供给是容易理解的 但是中小户型应该属 于 开发商项目规划方面 似乎政策过于微观了 另外中低价格房屋认定就会与 经济 适用房重叠 会引起对于标准不必要的争议 中观环境 1 投资波动 2006 年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势 而不同区域市场将 呈现迥异差别特征 一 二 三线城市都有代表者凸现 在第二轮上升行情中 我们认为不会出现全国性投资热潮 2 消费复苏 各地投资或投机类需求已经急剧下降 城市形象工程引起的拆迁刚性需求 也在减退 一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂 目前各地城市移 民 本地居民更新住房需求依然保持稳定态势 目前相当多城市已经恢复到宏 观调控前一个正常需求状态 二 山西省榆次市房地产市场分析 一 2006 年榆次房地产市场 1 榆次调研背景 1 政策的导向性 太原市召开的 2003 2005 建设规划方案论证会 确定了省 市政府大规 模 南移西进 的城市发展战略 提出了 改造提升老城 启动建设新区 的 发展规划 一时间 城南成了众人的焦点 随着城南市政基础设施初具规模 开发商蜂拥而至 土地价格 房屋价格大幅飙升 已经成了山西增值速度最快 增值空间最大的区域 小店区 作为太原市南部的一个区 受益于 南移西进 的政策优势 经 济发展总量 质量和效益快速增长 成为太原市率先发展的排头兵 小店区的 土地价格保守估计比十年前翻了三番 房价也以惊人的速度上涨 随着省 市 经济发展势头继续向南推进 榆次 位于太原以南 20 分钟车程的区域 势 必就处在经济发展的下一个潮头方向 2 投资的风向标 一直以来 榆次并入太原市的说法从未中断过 而太原发展重心南移的战 略是否预示着并市趋势的明朗化 榆次 由于它特殊的地理位置 在经济舞 台中一直充当着极其重要的角色 现在的榆次 更是处在一个高速发展期 短 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 9 页 共 38 页 短两 三年内 用于城市建设 旧城改造的资金高达 10 亿元 相当于过去 20 年的总和 城市面积 城市功能以及城市品位都发生了根本性的变化 榆次日 新月异的发展吸引了众多知名开发商进驻 北京桓裕 太原中博 天津傅山 广东真心振鹏 天津顺驰 纷纷介入 必将带动榆次进入一个发展新纪元 大批有实力的外来开发商的进驻 必定依托着其敏锐的商业嗅觉和前瞻性 的投资眼光 还有中小投资者无法比拟的信息优势 这些开发商的重大举措 很多时候是中小投资者的方向标 二 榆次城市概况 榆次古称 魏榆 中都 早在战国时就已设立县制 历史悠久 名人 辈出 赵国重臣蔺相如 后汉高祖刘知远 宋朝名相寇准生于斯 中国儒商 第一家 常家庄园建于此 漫漫历史长河 积淀了丰富的物质文明和精神文明 榆次位于山西中部的晋中盆地 东与寿阳县交界 西同清徐毗邻 南与太 谷县接壤 西北与太原市相连 全区面积 1328 平方千米 人口五十三万 辖 6 镇 4 乡 9 个街道办事处 是晋中市委 政府所在地 是晋中的政治 经济 文化中心 榆次素有 省城门户 之称 是山西省交通运输的重要枢纽 距省城太原 仅 25 公里 太原机场 14 公里 境内石太 南同蒲 太焦三线交汇与此 太旧 高速 108 国道穿境而过 榆长 榆邢 榆盂 榆清省级公路纵横交错 榆次地处东经 112 34 113 8 北纬 37 23 37 54 属温带大陆性 干旱气候 年平均气温 9 8 降雨量 418 483mm 年日照时数 2662 小时 无霜期 158 天 历史进入二十一世纪 榆次迎来了新的发展机遇 区委 区政府提出了建 设区域性经济中心 文化生态旅游中心 绿色农业中心 科技教育中心 现代 物流中心 五大中心 战略 使得这片沃土承受阳光雨露的沐浴 颗颗种子如 雨后春笋般破土而出 结出了一颗颗丰硕的果实 区域性经济中心 以工业园区为突破 使其成为全区工业经济的一张 王 牌 一站式审批 一条龙服务 一个窗口对外 广开招商源 嫁接软环境 形成了投资的洼地 发展的热土 全区工业形成纺机 机械 酿醋 饲料等主 导产业 一批潜力产品 招商项目 技改项目逐鹿市场 再展雄风 常家庄园 历史街区 乌金山国家级森林公园 高尔夫球场四篇文章 打 造出榆次文化生态旅游中心四张靓丽的名片 常家庄园开发 总投资 5000 万 元 占地面积 12 万平方米 实现了榆次旅游业零的突破 常家庄园气势恢宏 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 10 页 共 38 页 儒道兼融 博大精深 造化天成 荣登 中国儒商第一家 的宝座 堪称中国宝 世界牌 民族魂 乌金山国家级森林公园 林海茫茫 崇山峻岭 云山雾海 国际水准兼有地方特色 山水林禽 如诗如画 城隍庙历史街区开发 以国家 文物保护单位城隍庙为龙头 榆次老城为半径 正在建设 蓬勃发展 全区旅 游形成了文化景观与自然景观互补 观光度假与休闲避暑结合 旅游开发与环 境保护并重的生态旅游新格局 绿色农业中心 以蔬菜 红枣 养殖和加工 四个基地 为突破 全区 蔬菜面积突破 30 万亩 形成了 10 个万亩基地 两个 5 万亩基地 全区蔬菜总 产量 11 亿公斤 榆次无公害蔬菜基地面积 18 万亩 年产绿色无公害蔬菜 7 亿 公斤 已列入全国 55 家无公害蔬菜生产示范基地县 我国南方淡季市场的茄 果类蔬菜生产基地 魏榆牌 蔬菜在全国市场独领风骚 畅销全国 60 多个大 中城市 全区枣树面积 21 万亩 产量 1400 多万公斤 产值 5600 万元 进入 丰产期 仅红枣一项产业收入至少可达 3 亿元 年均可为农民提供收入千元以 上 全区形成乌金山镇罕山等 5 个双万亩红枣生态园 猪饲养量达到 30 万头 鸡 300 万只 羊 28 万只 奶牛存栏 3000 头 肉蛋奶综合产量达到 3 2 万吨 牧业总收入 2 5 亿元 庄子乡羊驼示范基地 填补了我国养殖羊驼的空白 科技教育中心 在农技推广 工业技术创新 科技队伍和学校基础设施 上全面突破 总投资达 2 亿多元 11 所学校新建 改建 扩建 华北规模最 大 设施最先进 师资力量最强的公办民助学校 山西新兴学校竣工交付使 用 新建二中正在加紧实施 功在当代 利在千秋 树立起光辉的教育里程牌 榆次 以 晋商故里 著称 历史上商贾云集 经贸繁荣 榆次物流中心 建设以专业市场 商贸中心 产品集散地 要素市场 四个载体 为突破 全 区专业市场达到 20 家 田森超市 西湖井旧城改造商业一条街 窑上装饰城 电子商务中心 竞相争妍 效益明显 物流 这个被西方管理界称为 黑暗 大陆 冰山 的秘密武器 在榆次方兴未艾 百舸争流 五大中心 战略的实施 正在推动榆次这个新兴的工业城市不断向前发 展 三 项目汇总 此次调研共涉及项目及土地 70 项 其中 1 非可行性项目汇总 46 项 1 经济适用房 1 煤炭管理局 三栋 两栋五层 一栋四层 已完工 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 11 页 共 38 页 80 100 120 150 平米 120 平米 15 万 2 重工集团 一栋六层 迎宾路晋中供电局对面 3 锦纶东路 两栋六层已完工 4 榆社化工厂住宅 四栋六层住宅 两栋别墅 5 气象局住宅 两栋六层 一栋已完工 一栋已建到四层 6 桥东街市政府住宅 四栋 一栋六层已封顶 两栋已建到四层 一栋 正打地基 7 安建公司支点商住楼 共五层 底二层商铺 上三层住宅 顺城街与 锦纶路交叉东南角 8 花园街 榆次六中对面 市容环卫六层住宅 9 东大街 房管局住宅 在建 10 直隶庄 三栋六层住宅 已封顶 11 南关新村小区 小西关铁路以东 南内环以南 玉苑路以西 275 亩 建筑面积 21 万平米 2000 余户 48 栋建筑加外围商铺 12 菜园街 学校住宅 一栋底一层商铺上四层住宅 两栋六层住宅 都封顶 13 菜园街 榆次物资中心住宅 两栋六层已经完工 14 菜园街 劳动服务中心 一栋六层已封顶 15 榆次妇幼保健院 一栋六层住宅已完工 16 道西街 五交化公司宿舍 三栋六层 两栋已封顶 一栋建到四层 17 东升经济适用房 晋中市供销合作社一栋六层住宅 已经封顶 另 多一个五层单元 18 中铁十七局四处住宅楼 共六层 已封顶 19 鑫发小区 栋 层已售完 20 电力安装公司 住宅楼 层 已经装完 21 民政局老年公寓 一栋 层住宅 一栋七层 22 国土资源局住宅 八层住宅 23 电视台住宅楼 通宇建筑 已经盖到二层 24 乡镇局 两栋 6 层 25 国土资源局 住宅楼 110 平米 别墅 三层 240 360 平米 26 恒利建筑公司金世阳光职工集资房 八栋 层楼 不外售 27 郭家堡休干所老干部住宅楼 四栋 层住宅 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 12 页 共 38 页 28 西湖花园 四栋六层住宅 办公 1 榆社化工厂 一栋七层办公楼 2 气象局 办公楼 3 畜产品检验中心 办公楼 4 通信综合楼 五层 顺城街 5 榆次妇幼保健院 五层办公楼 6 国土资源局 四层办公楼 7 迎宾路 田森超市对面 层 闲置 8 榆次第一人民医院办公楼 9 晋中职业技术学院教学楼附属工程 10 郭家堡休干所老干部办公楼 三层 3 商品房 1 榆次鸿远住宅建设有限公司 已经售完 现在正在建设房管局的住宅 2 晋华小区 晋华小学旁边 层砖混楼 均价 1580 元 平米 已经 售完 3 八一饭店附近 太铁一处宿舍楼 住宅合作社开发项目 商铺三层 250 400 平米 层均价 4300 元 平米 三层均价 2200 元 平米 住宅四栋 层 均价 1350 元 平米院内停车 80 131 平米 4 迎宾小区 榆太路与迎宾西路交汇处 层砖混结构 均价 1150 元 平米 80 120 平米 5 顺城街路口 三宝小区 一栋 层楼 因债权债务停滞 2 未开发土地 15 块 1 迎宾路 61 号 2000 平米空地 2 榆次太行小学西侧 4000 5000 平米空地 3 迎宾路东头南侧 800 平米空地 4 榆次精神病院对面 40000 多平米空地 5 猫耳岭 30 万 40 万平米空地 6 桥东街 30000 平米拆迁 年前动工 现已停工 白先生负责 7 国税对面 3000 多平米正在拆迁 8 道北街荣发集团对面 8000 多平米空地 9 运输处医院 3000 4000 平米空地 御景对面 10 校园小区 榆次城建开发总公司 2000 平米空地 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 13 页 共 38 页 11 荣军休养院 正拆 3000 平米左右 空地 800 平米左右 12 窑新街 五交化宿舍 3000 4000 平米空地 13 榆次经纬厂附近 福晋纺织机械公司对面 大片空地 14 郭家堡幼儿园对面 3000 平米空地 村民集资房 15 郭家堡卫生院对面 1500 平米空地 3 在建在售项目 项 1 榆次新兴时代广场 框剪结构 97 米 地下二层 地上 30 层 共 计 56896 4 平米 1 汇隆商城 0354 3982566 3 潇河湾 东方地产 现在开发 10000 平米左右 锦纶路南口东侧 0354 2068888 2069999 4 阳光城市广场 榆次区顺城街 号 901 公交购物中心南站下 晋 中第一人民医院正对面 0354 2085266 2085299 5 晋中华融房产建筑公司 华苑小区销售 号楼 之前的已经售完 均价 1500 元 平米 中国工商银行提供十年五成贷款或者三次付款 订 合同付 60 封顶 20 交付使用 20 6 金辉花园 开发商 晋中通宇房地产开发有限公司 均价 2180 元 平米 2006 年 10 月交房 三种户型 136 05 平米 四室两厅一卫 170 29 平米 四室两厅两卫 190 34 平米 四室两厅两卫 校园路 0354 3111188 3111288 7 众邦新城 住宅均价 2180 元 平米 商铺 3780 元 平米 两种户 型 142 59 平米 三室两厅两卫 170 29 平米 两室两厅一卫 0354 3112121 3112255 校园路 8 柳北小区 2005 年 12 月已交房 柳北巷 一期 均价 1188 元 平米 77 128 平米 已售完 二期 期限价格未定 77 90 平米 一次付款 9 8 折 分期付款先付 70 地下室 500 元 平米 开发商 榆次金晖房地产开发有限公司 9 天河娱乐城 晋中市华瑞房地产开发公司 门面房自己经营 歌厅 迪吧 4300 2000 平米 起价 2900 元 均价 3350 元 一次付款或分五年 付清 四 项目汇总分析 1 在售项目产品分析 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 14 页 共 38 页 在此我们将现阶段开发的产品分成住宅类 商铺类 办公类及娱乐类四部 分分别进行汇总分析 1 住宅项目汇总分析 项目列表 项目名称面积 住宅 起价 住宅均 价 商铺价格 物业管理 费 销售率 榆次顺驰 16 未定 18005300 0 5 元 月 平米 40 田森嘉园 小区分为 A B 两区 A 区为两座 12 层框剪结构 一座 16 层住宅组成 B 区未开发 230025005000 0 8 1 元 月平米 50 御璟 城 市花园 10 栋六层住宅 9 栋洋房 8 栋 临街旺铺 共计 20 万平米 16801900 1 2 层 5400 3 层 2800 公摊 10 0 6 元 月 平米 3 月 27 日正式 销售 洋房 90 恒基地产 11001300 未定 0 3 元 月 平米 住宅 100 锦绣新城 五栋 12 层小高层 住宅 18802180 0 7 0 8 元 月 平 米 一期 80 二期未 开盘 2 商铺项目汇总分析 物业名称总面积 平米 起价 元 最高价 元 均价 元 销售率 阳光城市广 场 200008000120001000060 富邦商用楼 3840007000500090 恒基地产 2000400050004300100 新世界国际 购物广场 24000100002400011000 92 3 办公项目汇总分析 物业名称总面积 平米 起价 元 均价 元 销售率 阳光 SOHU 20000 300060 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 15 页 共 38 页 恒基地产 600030003500 未开盘 晋商国际 300004000 4 娱乐项目分析 本次调研涉及此类项目共一个 天河娱乐城 总面积 平 米 总套数起价 元均价 元 销售率 物业管理费 400003182900310050 每户 450 元 月 该项目属于政府支持项目 目的在于规范当地娱乐业 而且老板在当地 有一定社会背景 该项目在属于当地最大的娱乐项目 交通发达 停车方便 又有一宾馆作 为其配套项目 方便外地顾客住宿 消费 所以不但能够吸引本地顾客 而且 能够有效的留住外地顾客 该项目在销售方面采取了返租活动 凡在 06 年 3 月份之前交清房款的客 户 在未来的六年零两个月就能够通过每年的返租收回 100 的房款 由于当前销售状况不是很好 所以我们能够看出娱乐项目的销售在榆次还是有 很大难度的 2 1 区域分析 榆次的房地产开发目前是主要集中在新城地区 这是因为老城拿地比较困 难 大多为单位自建项目 从现在土地储备情况来看 城市的东北部 开发区 的西部 城市东南部留有大量的空地 预计这些区域将形成下一轮开发的重点 区域 但是我们必需考虑到 1 东北部紧邻榆次工业园区 所以要考虑到污染对开发项目的影响 但 由于其与太原市和榆次开发区的特殊位置 这一区域可以考虑兴建娱乐类项目 2 开发区的西部有大量的空地 但是由于本区域受政府政策的影响较大 加之现在人气较弱 所以投资商业 住宅 娱乐类项目风险较大 在没有政策 支持的情况下投资需要谨慎考虑 适当的开发办公类项目较为稳妥 3 东南部区域因为现阶段已经有 阳光花园 锦绣新城和榆次鸿远住宅 建设有限公司项目的成功销售 小南关大规模的经济适用房小区的兴建以及潇 河湾小区的筹建 所以客户群已经被二度开发 再兴建商品房 销售难度很大 2 价格分析 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 16 页 共 38 页 1 一般性六层以下住宅开发项目 均价在 1500 元 平米以下 2 高档小区六层一下住宅平均售价 2000 元 平米左右 3 层住宅均价在 2500 元 平米左右 4 商铺均价在 4000 元 平米和 5000 元 平米两个主力价位波动 3 户型面积分析 主力户型面积在 90 平米左右 大户型一般集中于 120 平米 150 平米 户型以两室两厅一卫 三室两厅两卫为主 对于榆次地级市的需求状况 当前小户型比较缺乏 适当的开发绝对热销 但是对于没有太大住房压力的大多数市民来说 购买小户型会使有限的资金难 以变现 所以大多数会考虑到一步到位 小户型的消费群体主要是 1 地市 以下经商 打工人群 2 城市中的有较高学历的年青人 3 一些投资人群 4 消费群体分析 1 大批单位集资房的兴建 使得大多数公务员以及单位职工可以轻松的 购买到房屋 使得很大一部分消费者的购买需求减弱 2 当前开发项目的热销 导致市场后入者的消费群体减少 3 由于榆次地理环境的特殊性 使得一部分晋中市的消费者更趋于在省 会太原市购买房屋 4 本地高学历 高收入者的相对缺乏 不能形成持续不断的购买源 总之 由于当地购买群体具有局限性 开发商开发项目前需谨慎 5 其它因素分析 对于榆次的房地产市场 由于城市规模的限制 房屋价格成为购房的决定 性因素 小区的建设也是一个重要因素 而在一些大城市购房要考虑的交通 购物 教育等因素对于消费者的影响只是存在于个体 6 当前销售分析 当前榆次正处于第一轮房地产开发项目的销售周期 当前销售呈现出的态 势有 1 由于城市消费者住房压力并不强烈 有相当一部分人对于购房持观望 态度 房屋销售除团购外 总体销售处于慢热阶段 2 小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素 这深刻体现了中小城 市消费者对于安康生活的渴望 3 消费者在现阶段本着就近的原则购买房屋 4 绝大多数消费者比较认同 1500 元 平米的房屋价格 认为当前房价较 高 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 17 页 共 38 页 5 需求面积大多集中于 90 平米左右 三室的房屋较为热销 第四章 项目开发经营优势点 一 房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求 识别 把握企业可进取的市场空间 经营机会是外部市场 环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势 的结合 经营机会转化为项目个性以后 即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点 竞争点 卖点 二 项目开发经营优势点 本报告一 二 三部分对该项目作开发经营环境分析时 已作了许多讨论 现对该项目真正的 突出于榆次区住宅市场的优势点集中如下 1 项目开发经营期几年内相关的经济大 势 国家宏观经济走出低谷 进入上升繁荣期 恰恰是本项目的开发经营 期 住宅业房改 金融 投资 财政 市场管理等政策逐步到位 住宅业 将面临有利的政策法规环境 置业意识 古往今来中国文化观念的组成部分 已经重新泛起 并 将成为全社会占主导地位的消费观念 全社会小康后的家庭消费将首先集中在 住房条件的改善方面 2 项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 纯正板式小高层出不穷 设计师巧妙运用自然坡地 创造出步步有景 步移景异的观景效果 融密居家 开阔视野于一体 丰富您的自然坡地生活 晋中首家自然坡地景观社区 闹市繁华 桃源宁静 切换只需 3 分钟 学校 医院 银行 邮局环伺以待 特聘物业公司 全方位服务您的品质第一流 3 项目公司企业领导核心与公共关系状态 项目开发公司领导核心可实行新组建的班子 在人事 财务管理等方 面可实行全新的体制 项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌 为榆次市人民作出 贡献 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 18 页 共 38 页 项目也可以运行类似于 BOT 模式 这也将将得到政府的充分支持 上述这些优势点的正确运用 有利于开发项目的打造良好的基础 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场 公司要建立自己的品牌与形象 就必须长 短目标兼顾 为实施品牌战略 在本项目定位时 须将区域 交通环境 配套 设施 人文文化等各种因素综合考虑 一 目标市场定位 上东庭院位于榆次区东南人文生态区域 西傍中央商圈 南邻榆次老 城旅游街区 这决定了主体目标对象为榆次区周边地区的中高层消费 群 消费群界定 1 高校 科研院所高级职称人士 2 民营或私营企业家或个体老板 3 行政企业事业单位的主管级领导 4 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在 30 45 岁 购买目的比例依次判断为 纯自住 自住兼投资型 其它 二 产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析 将项目定位为中等档次 这 是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决 策 主要原因是 1 相对而言 项目区位位置远离市中心 成本较低 2 项目区位内高档物业目前销售状况不是很好 3 开发区内已形成一些居住小区群体 各项基础设施和市政设施都快更上 4 在建的幸福大道将决定上东庭院在该区域内具有其他物业不可替代的优 势 产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议 第六章 项目规划 建筑建设建议 一 项目总体规划建议 由于项目开发周期较长 在规划设计中既要 立足现实 又要着眼未来 充分体现可持续发展的 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 19 页 共 38 页 策略 建议在总体规划设计中 将地块分成若干个相对独立的功能组团 以利 于分期开发 每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境 尤其要注意项目建成后 的周边景观以及社区人员的视觉效果 突出环境设计的宗旨 以 绿地中的公 建 和 公建中的绿地 两个手法营造两个中心 形成集中景观 有效利用土 地 发挥投资潜能 突出 21 世纪居住社区的整体特色 总体上来说 上东庭院的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变 化的立体效果 虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层 私家车相对不多 但在规划上 未来上东庭院业主中因为位置的原因将部分拥有私家车 因此 建议在小区的 交通方面 充分做到人车分流并且规划好停车位 在设计规划上 建立 城市 社区 小区 组团 院落 家 庭 如上图所示 的尺度序列 综合考虑内外交通 公共设施 行政管理 环 境保护 技术经济要求 合理布局 站在城市的高度看社区建设 为居民创造 与城市完美和谐的居住环境 二 住宅建筑设计建议 1 住宅的设计要适度超前 这里的超前不仅仅是面积问题 更重要的是 功能 质量方面的适度超前 这就要求设计人员必须考虑到今后数 10 年内人 们生活方式与需求的变化 如果我们今 天设计开发的住宅能想到明天的话 那 么我们的住宅将肯定会备受青睐 也肯 定会成为销售中的一个强力卖点 2 住宅设计应充分体现 以人为本 的原则 想住户之所想 每一细节的处 理都应体现出对人的关怀和尊重 实现动 静分开 洁污分开 特别是对儿童居室 要更多地予以周到细致考虑 正如人们 所说 以人为本 就是以孩子为本 每一户型内部布置都应按内外分区 动 静分区 生理分室 功能分室等要求设 计 左图为一参考方案 附录还有主要备选方案 3 住宅外观设计采用目前流行的欧式风格 色彩以简洁明快为主 并在 阳台 天沟 局部墙等细部以其他色彩点缀 做到统一中有变化 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 20 页 共 38 页 4 在建筑材料方面 大量采用新材料 新产品 据统计数据表明 在已 建成或正在建成具有 后小康时代 特征的住房中 新材料 新产品 新技术 的采用率 外墙材料为 60 屋面保温防水材料为 90 管线集中综合布置为 40 5 户型设计多样化 包括平面布局的多样化 建筑面积规模大小多变 房型设计的多样化 平面 复式 物业档次的多样化 多层小洋楼 小高层 别墅 等 三 小区配套设施建议 1 交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素 鉴于本项目所处区位 的交通状况不佳 建议公司引进公交线路至小区 公司也可委托未来的物业管 理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具 2 会所是未来社区档次的标志之一 建议建设一个大型豪华会所 内设 儿童游乐场 健身房 图书馆 影视厅 娱乐室等休闲活动设施 3 当今时代已进入数字化信息时代 住宅小区的智能化成为发展的必然 趋势 为与时代合拍 拟建小区应引领智能化生活新潮流 建议引进有线电视 电信 计算机三网合一线路并全部采用地下电缆 整个小区实行 24 小时实时 监控 提供自动抄表 多媒体服务 网络教育等多方位的网络服务 4 每户设独立的水 电 煤气表 小区内采用变频供水系统及自来水净 水系统 保证用户生活用水质量 5 小区内应设有小型超市 商场 银行 酒店 邮局 学校 等公共建设配套设施 为用户的 日常生活提供方便 充分体现出 社区生活的现代化 如图所示 的社区配套方案 四 环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高 买环境 的观念已为大多数居 民所接受 景观优势也成为众多小区的一个卖点 在当前以及未来相当长的一 段时间内 人们买房除了考察室内布局 质量及小区的整体规划等因素外 也 越来越重视其环境 这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一 远离喧 闹 闹腾 嘈杂的都市的一种心态 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 21 页 共 38 页 基于上述原因和项目自身的环境优势 开发公司在进行本地块的整体规划 设计时 不仅兼顾到地块的周边环境 更要注意小区内的环境艺术设计 建议 公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计 以期达到较好的环境效果 上述优化建议仅仅是一个思路 设计人员在把握总体原则的前提下 可以 有更多的突破 第七章 项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析 本章着重讨论上东庭院项目的开发经营 策略 并对项目的投资进行估算 对工程实施进度作出安排 并制订相应的项 目筹资计划和投资计划 一 项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况 本项目宜采取 整体规划 分期实施 自主开 发 力创精品 的灵活多变的开发经营策略 1 整体规划 这是大面积 大规模房地产开发的一个显著特点 本地块 占地 125 59 亩 因此必须对地块进行整体规划 2 分期实施 该项目开发总建筑面积达 11 72 万 M2 预计总投资约 1 5 亿元人民币左右 如此大规模的投资 一次性开发资金筹取难度较大 同时 房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大 分期实施有利于根据市场需求变 化及时调整物业功能 重新定位 规避风险 根据对项目地块的现状分析 建议项目以地块以南部分为突破口 其依 据有 地块南面靠新建的幸福大道 交通条件相对较好 宣传也更为方便 从规划方面考虑 该区域具有相对独立性 可作为一个独立的项目看待 从景观效果考虑 南向风景较好 而房地产项目一般都是将较好区位项目放在 最后阶段实施 3 自主开发 这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的 选择 房地产属资金密集性行业 项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资 金实力进行自主开发 项目公司购置该地块所需成本较低 相对市中心而言和优惠的政策 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景 如前文介绍 通过自主开发 公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象 扩大公司在 武汉市房地产业界的影响 为以后的项目开发打下良好的基础 4 力创精品 这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的 同时 借助于上东庭院的品牌 可迅速提升开发公司在山西房地产业界的知名度 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 22 页 共 38 页 5 先环境 后房屋 先有现房 后全面发动宣传攻势 建议项目首期预售之前 先做好环境和配套等形象工程 这既是公司实力 的展示 又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心 二 营销方案 对一期现房进行全新的整合包装 营销策划 强势销售的同时 也为二期 上东庭院 的包装与营销进行了良好铺垫 上东庭院 尚未开盘 其产品 优势 以及在一期基础上的改进已深入人心 积累了大量潜在客户 预计开盘 后 产品销售将势如破竹 实现更快的资金回笼 实现将资金周转的良性循环 上东庭院 在产品包装上紧紧抓住产品坡地景观设计 教育配套的重大 优势 切合目标消费群 以周边教师 公务员等高知高收入人群为主 的特征 推广 生态 人文 概念 树立了产品新颖 高尚 亲切 健康的良好 形象 1 案名 上东庭院 以 上东庭院 这一富有现代都市人文气息的新颖命名 引领产品包装形 象的焕然一新 2 推广主题 坡地景观 设计师巧妙地运用自然坡地 创造出步步有景 步移景异的观景效果 融 密居家 开阔视野于一体 丰富您的自然坡地生活 3 主打广告语 1 2006 榆次最值得期待的生态人文住宅 开盘前 2 领舞榆次新生活 开盘后 暂定 以强势的主打广告语吸引受众的密切关注 主打广告语的设计表现十分抢眼 并在产品包装 报纸广告 宣传单 户 外广告 售楼部包装等 中频频出现 给受众反复 强烈的刺激 4 卖点提炼 1 金牌美福地 品艺术人文书香 绝版地段 浸染大学城墨秀书香 尽享榆次经济开发区商圈活力 黄金福地 缔造高尚儒雅生活品质 辐射无限升值潜力 2 优越性价比 体贴生活多样选择的空间 超值起价 引领榆次人文生态区超值风暴 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 23 页 共 38 页 精心打造 细心雕琢 成就卓越半装修房品质 独特的拉毛收光工艺 优 质高硬铝合金窗 成品窗台整体装配 室内电路预先暗藏 插座接头合理预留 省钱 省时 省心 品质关怀生活 让家的感觉更好 3 完美设计 成就大家风范 4 完善配套 实现爱家之人的梦想 名校环绕毗邻 超市 菜场 医院 银行 商场林立四周 爱家人 爱孩子 就该让他们住在这里 5 五心 级物管 感受心的呵护 家的价值 不可忽视的一部分是在建筑之外的 一种真正让您省心 舒心 放心 贴心 怡心的 五心 级生活 24 小时保安守岗及不间断巡逻 高 密度闭路监控探头 可视对讲门禁系统 多项人性化家政服务 让尊崇和安全 在点滴享受中自然流露 三 项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成 经估算 本项目总投资 为 15594 85 万元人民币 其中建设投资为 14467 4 万元 建设期利息 1127 45 万元 详见表 1 项目总投资估算表 更详细的投资计划可能随设计及实施 的改变而调整 1 建设投资 建设投资包括土地取得费用 建安工程费用 小区配套费用 道路 绿化 费用 项目研究 咨询 规划 设计费用 各种税费 项目管理费等项目 建设投资估算依据 整个项目从 2006 年 5 月开始 2009 年 10 月底全面完成 各种税费按榆次市目前的取费标准计取 整个项目按中 高水平计算 银行贷款利率按 6 计取 建筑形式组合式 多层 60 小高层 40 长安大学继续教育学院毕业设计 论文 第 24 页 共 38 页 序号总金额比例 1 1 15023 632 21 1 2638440 94 1 38965 75 1 45043 23 1 51681 08 1 6957 66 14 1 7191 51 23 1 8342 72 19 14467 492 77 21127 457 23 315594 85 100 4 表 1 项目总投资估算表 单位 万元 项目单价 建设投资 土地取得费用40万元 亩 建安工程费用570元 平方米 小区配套费80元 平方米 道路 绿化 景点费用45元 平方米 项目研究 规划 设计费用15元 平方米 各种配套费85 5元 平方米 项目管理费17 1元 平方米 不可预见费30 6元 平方米 建设合计 建设期利息 项目总投资 总建筑面积单位投资1329 40元 平方米 依据当地市场情况 在同类物业的比较后可以认为土地费用为 40 万 亩较 为适当符合实