如皋东景豪庭地产项目定价报告.doc

针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素，但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。一：住宅价格定位1.区域在售楼盘价格分析项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于如皋，区域在售楼盘价格行情如下表：如皋地区住宅楼盘销售价格一览表序号项目名称地理位置规模（）主力户型均价(元/)销售率（%）物业形态1颐园青云路（一类地段）900003*2305090多层、小高层2浅水湾中山东路（二类地段）1600003*22980未开盘小高层、多层3丽泽华庭中山东路（二类地段）700003*2330070小高层4荷兰小镇益寿路（二类地段）4000003*22880（？）未开盘小高层、多层5蓝湾景天工农路（二类地段）1300003*2320080小高层、多层6金九华府宁海路（二类地段）1900003*2338038多层、小高层7龙游御境海阳南路（二类地段）1800003*2340099小高层、多层8世纪光华福寿路（二类地段）1600003*22700未开盘小高层、多层9上海新城庆余路（二类地段）1300003*2258075多层10丽景园庆余路（二类地段）114483*2237380多层11普庆苑普庆路（二类地段）1400003*2223470多层12城建嘉园福寿路（二类地段）700003*22800100低层从上表可以看出，区域内目前房价最高的是龙游御境，小高层销售均价为3400元/；房价最低的是普庆苑，多层销售均价为2234元/。2.可比性楼盘分析项目位于如皋城东，区域同类型楼盘较多，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准：（1）物业形态与东景豪庭相同或类似；（2）知名度较高的同类型楼盘。（3）楼盘的定位根据以上条件，选取颐园、浅水湾、丽泽华庭、蓝湾景天、金九华府、龙游御境等六个楼盘作为比较楼盘。浅水湾和丽泽华庭位于如皋城东，紧靠东景豪庭，特别是浅水湾，与本盘有很强的竞争性。金九华府和龙游御境位于城南区域，金九华府与如皋第一中学一街之隔，龙游御境地处城南行政中心，楼盘定位与东景豪庭相同；蓝湾景天地处城北，定位高端；颐园为市中心一类地块，价格参照蓝湾景天，定价较底，分流本盘部分客户源。通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定东景豪庭住宅的市场行情价。二.住宅部分价格定位分析1、可比楼盘权数分析表项目因素东景豪庭颐园浅水湾丽泽华庭蓝湾景天金九华府龙游御境地段1001011001009799100交通100100100100989999规模100101102101101102102景观100101101100101101102规划1009910010099101101户型设计100999899999999配套设施1001011001009910098物业管理1009898989999100总体分10010099.8899.7599.13100100.13调整比例111.001201.002511.0087810.998702、价格定位分析表比较楼盘颐园浅水湾丽泽华庭蓝湾景天金九华府龙游御境合计楼盘价格305029803300320033803400调整比例11.001201.002511.0087810.99870比较价格305029843308322833803396权重10151510%2426100权重值比较价权重3054484963238118833266采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为3266元/，取误差+5%，估计本项目市场行情价在