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选 房 宝 典 一、 前言 你会选房吗？ 什么样的住房最适合你？购房过程中应该把握哪些核心要素？ 选房宝典告诉你！“各安其居而乐其业。”摘自汉书货殖列传。 买房子，对我们中国人来讲太过重要，往往在它身上寄托了太多的情感、希望、祈盼，只有拥有了自己的房子才会有家的感觉，心底里才会踏实。历史发展到今天，“安居”的概念已发生了更本性变化。人们需要的不再仅仅是一个栖身之所，而是在追求一种能够为自己、为家人带来轻松、愉悦、健康、和谐的全新生活空间。因此，选购一套称心的房子需要考虑的因素是非常多的，什么位置、价格、质量、环境、服务、交通、学校、医院、市场、商业、文化、增值潜力这些都是购房人所需要和所看重的价值。但是，把自己的家安在哪里，怎样选择一套称心如意的住房，这却是一件我们大多数人都很难掌握的事情。 我们编辑这一购房宝典，就是企图应用深入浅出、生动形象的方式，将住房选购的一些核心要素进行层层剥离、科学比选，准确锁定你未来的家。 二、 看“风水” 科学的风水观 中国风水地理是中国传统文化重要组成的一部分，蕴含了关于地质、水文、日照、风向、气候、气象、建筑、景观等研究综合环境的科学，具有很强的实用性。选择上风上水 （自贡市区地图，标注几个化工厂的位置，大箭头图示主要风向，凸显南湖新城的空气品质，示意仁和路段等地的恶劣空气质量） 在自贡市区，除开其他诸多因素外，气候风向对人们居家生活的影响是很大的，因为不同的风向会带来不同的空气质量。 自贡常年的风向一般为北向风和东南风，北向风包括北风和东北风、西北风，南风、西南风、东风较少，釜溪河也由西向东流淌，因此自贡的城南和西南是城市的上风上水之地。 正因如此，大型化工企业基本上布局于市区的北部和河流的下游，市区的南部和西南部都是森林和农田，空气最为清新，健康自然。 自贡城市向南发展，不是风水，而是科学的选择。 居住南湖，是对健康与活力的追求，是对生命的珍惜与呵护。 现在，您是向南走，还是向北走？ （自贡风玫瑰图） 南湖一个上风上水之地 高起点的规划的南湖新城，塑造了自然生态系统和人工生态系统，力求体现人与自然的和谐共生，成为新时期的城市典范。 三、 看区位 做聪明人，用发展的眼光看问题！ 现代城市发展日新月异，环境品质越来越高。 因此，在选房过程中，首先要看它所在的区域位置是否符合你的品质生活追求所需，既要看现状，更要看未来几年甚至更长时间的发展变化。选好了区位，你就成功了一半。 自贡向南，再向南 三十年来，中国向南，强国富民屹立东方；十六年前，自贡向南，成功突围步入现代；而今迈步，自贡向南，城市战略成就梦想；南湖新城，华彩乐章，魅力都市指日可享。 南湖新城正在滋生着新自贡的希望南湖新城魅力都市正在这里拔节成长历史教训： 回首当年汇东新区，大多数人没能发现她的价值。 经验示警： 面对未来南湖新城，你能抓住这一轮机遇吗？！ 南湖新城未来自贡之心 自贡政治、文化、教育、商务写字中心生态城市之心人居环境最佳领地 完善的城市配套功能，享受生活致尚 南湖生态公园高峰公园自贡体育中心南湖商业中心商务会展中心行政办公中心社区幼儿园中小学校文化艺术中心纵横干道交通系统医院、诊所、农贸超市等公共配套设施是自贡市集聚规模最大，城市功能最为齐全综合城区。 南湖新城的建设进程 两年完成南湖生态城市政基础设施建设三年基本建成南湖生态城五年全部完成开发建设2008年，将完成3.34平方公里的开发建设；2009年，将有1.71平方公里面积的建设区域完工；2010年，第十一届省运会在南湖举行2012年，共计8.2平方公里的南湖新城初具规模2014年，南湖新城必展新姿 四、 看规划 社区住宅设计包括小区用地规划、建筑空间布局和房屋单体设计及市政基础管线布局等内容。其规划设计应当处处以人为本，关爱人、方便人，做到安全、实用、舒适、美观。 (一) 看指标 让数据说话，不踩假水！ 1. 建筑密度 建筑密度=建筑首层面积规划用地面积 密度越低，小区绿地面积和活动场地越大，舒适度越高。 “雄飞凯悦星城” 把更多的空地留给大家 每100的地盘，只拿16.86来盖房 子，其余用作环境美化、休闲、健身，每座楼下都有广场。 2. 绿化率 绿化率=绿地面积土地面积 对住户而言，绿化率越高越好。 “雄飞凯悦星城” 让绿色包围我们的身心 极高的绿化覆盖，构成完美的生态群落，常绿、防尘、降噪、遮阳，生机盎然。 3. 容积率 容积率=总建筑面积总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高。 一般高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，但由于受利润目标的限制，低容积率并不是所有项目都能做得到。“雄飞凯悦星城” 舒适度是第一位的 容积率2.981 4. 车位配置 有车没地儿放，那是现代人莫大的苦恼！ “雄飞凯悦星城” 让行车停泊不再烦恼 人车分流安全可靠，停车集中管理配套。 每2户1个车位，八成车位进入地下，电梯直达你的家。 (二) 看产品 一个没有安全保障、不能通风透光的房子送给你都不会要！ 1. 建筑结构 “雄飞凯悦星城” 抗震性能头等大事 框架及框架剪力墙结构，抗震能力达到6级抗震，7级烈度设防 （请教总工办画一个示意图） 2. 建筑质量 “雄飞凯悦星城” 给你一个安全的家 l 工程质量权威部门全程跟踪，业主代表全程监督。 l 建筑材料优质 l 施工工艺先进 l 设施设备齐全 l 消防安全到位 3. 户型 人们花钱买房不单纯是买面积，而是买功能、买品质。 “设计住宅，首先是设计生活”。 选择户型的时候，应着重注意以下几点： 首先，要看房子的方位、朝向，看视线是否开阔、景观是否优美、采光是否充足、通风是否良好。 第二，住宅空间功能关系要合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化。在总面积相同的前提下，生活功能配置科学合理的户型才是好户型。 起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的需求。 还要看厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管（如消防管道，上下水公共排管等）。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 “雄飞凯悦星城” 把阳光送给每一户人家 户型设计极具个性，采光通风样样俱佳,动静分区互不干扰，干湿洁污合理安排，内外景观相互协调，有效面积最大化。 （选择凯悦星城2个优秀户型图进行点评） 4. 新技术 新技术革命把我们带进了一个崭新的时代，一系列新科技、新材料在住宅建设中已被广泛运用，给我们的生活带来了全新的面貌，使我们的生活品质得到显著提高。 “雄飞凯悦星城” 共享新技术成果不是空话 网络、电视、电话100兆光纤“一线通”，与世界高速同步； 安全、环保、节能、防灾样样周密； 市政供电与自备发电双向确保，公共照明、电梯运行永不停电； 完美排烟、供水、供气系统确保生活无忧； 电子警察日夜值守确保平安。 (三) 看配套 试想，你住在一个周围都没有可以买书买菜的地方，那每天的生活岂不是相当烦恼？ 1. 生活配套 “雄飞凯悦星城” 生活配套几近完美 未来的南湖新城是城市功能配套最为齐全的现代化城市新区，凯悦星城周边拥有政府办公、中小学校、集贸市场、商业购物、休闲娱乐、体育健身、生态公园、银行储蓄、邮政网点、医院诊所、道交通通畅。 目前已经具备的生活配套有：教育：理工学院、汇东实验学校、二中、绿盛小学，社区内幼儿园 购物：新美国际、丹桂大街。 医院：四医院（汇东分院）、汇兴医院、新区医院、五心医院 银行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等 菜市：通达农贸市场、川南农副产品批发市场等 出行：客运中心、高速路连接线、城市主干道 2. 运动配套 “雄飞凯悦星城” 让运动改善我们的生活 运动场所遍布社区，轻松健康享受人生。 下楼去，在凯悦星城，楼下等待您和家人的是： 网球场、篮球场、儿童足球场、羽毛球场、壁球馆、休闲健身器械一应俱全，还有运动教练等着您哟！ 3. 景观配套 “雄飞凯悦星城” 让景色迷住我们的眼睛 十大景观落座社区，艺术小品星罗棋布， 慢步跑道曲折蜿蜒，心旷神怡景随步移。 景观占地面积: 3.2万平方米 (四) 看理念 你想要的一定不是仅能吃饭睡觉的房子！ 住宅开发理念是仅仅满足于简单居住功能，还是追求一种生态的、健康的、文化的等等更深层次的满足，这是值得我们考量的重要因素。 “雄飞凯悦星城” 我们不是在建筑房屋，而是在构建一种生活！ 学习只是你生活的一部分 事业也不是你生活的全部 娱乐仅是你生活中的花絮 唯有运动健康它应该伴随你的一生 “雄飞凯悦星城”缔造运动健康新生活 运动家园，我的选择！ （程晖形象、签名） 我运动，我健康！ 我运动，我快乐！ 运动健身 运动健美 运动健脑 运动健心 运动生活幸福人生！ 五、 看开发企业从开发商的品牌、实力，看房产的可靠性！ 我们选房购房，尤其购买期房时，选择实力强大的开发商是一种信心的保证，他们资金雄厚、信誉高、经验丰富、具有长远战略，是那种“打一枪换一个地方”的项目公司不可比拟的。购买有实力的发展商开发的房产，客户的风险就小，房产优良率高。 观察企业性格、了解企业产品特征，从企业品质角度选房其实是一个捷径，也是选房的一个技巧。 “雄飞凯悦星城” 1. 看资质四川雄飞集团是拥有国家一级（最高资质）房地产开发资质的大型房地产开发企业。 2. 看业绩多年来，四川雄飞集团筑就了一大批包括山水名苑、星河雅居、海韵名都（宜宾）、金沙商业广场（宜宾）、雄飞成都商务公寓（成都）、白玛曲林（拉萨）等项目在内的高品质楼盘。凯悦星城、水岸豪庭更是正在自贡开发的扛鼎之作。3. 看实力雄飞集团自1996年成立以来，累计开发房产面积达200万平方米，建筑工程合格率均达到100% ，2007年7月集团再次获得“四川房地产开发企业市场占有份额50强”、“四川房地产开发企业综合实力30强”称号。4. 看诚信2008年，雄飞集团再次获得中国企业信用调查评价中心颁发的“中国aaa级诚信房地产企业”称号。 六、 看服务 不想日后多烦恼，擦亮眼睛选物管！ 选房不可不看物业管理。好的物业服务会给自己的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可能引发大量的纠纷。因此，挑房要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看他们的有关资质、实力的文件，亦可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。 “雄飞凯悦星城” 顶级物业服务，给你一个舒心的家 1. 看资质 自贡物业管理协会常任理事之一，自贡唯一的国家二级资质物业管理公司海普物业将入主凯悦星城社区服务。 2. 看业绩 海普物业自成立以来，先后成功的实施了宏发小区、富源小区、川南家具家电城、川南化工市场、山水名苑、星河雅居、新天地公寓、宜宾金沙商业广场、宜宾海韵名都等商住楼盘的物业管理服务。服务项目多大13个，面积超过200万平方米。 3. 看理念 塑造健康、优美的人居环境以及体贴、和谐的人文空间，缔造运动健身生活方式，让你感到生活是多么幸福，这就是海普物业入主“凯悦星城”社区服务所追求的最高境界。 七、 比性价 不要让低价蒙住了你的眼睛！ 买房、看房，不要仅仅看房价，更要看房子的综合品质、性能。只有你想买的房子性价比相当，才说明钱花得恰到好处。 “雄飞凯悦星城” 顶级楼盘，中等价格 。不可多得。 八、 看时机 买房子就像买股票，既不可能买到最低价，也不可能卖到最高价！ 把握时机 = 把握财富！ 8/2原则：股市，从来没有人可以预测最高点和最佳的抛售时机！在80%的人都在买股 票基金的时候，只有20%的人开始卖！ 房市，也绝无可能判断最低点！在80%的人都在观望的时候，只有20%的开始买！ 最后，世界上80%的财富集中在20%的人手里！ 向左走？向右走？ 自贡的房价还能降多少？最大的误区买涨不买跌！ 解读：买涨 = 提着钱箱箱儿跟斗别个追买涨的时候其实就是卖方市场，此时的人最没有理性，价格虚高的成分很多，甚至值价严重背离，商品品质往往容易忽略，一旦市场逆转，方才追悔莫及。这等于把自己卖了还帮着别人数钱。 不买跌 = 看斗钱都不晓得捡 市场低迷、价格看跌的时候，实际上就是价值回归的时候（甚至价值倒挂，价值高与价格），此时一分钱一分货，下手买进最划算。 买方市场已经来临 愿我们都能幸福的生活在“心情盛开的地方”！ 市场形式及背景要点：1. 经济发展，城市规模发展，房地产市场必将发展。2. 刚性需求，80年后的安家置业亟待解决。3. 城市化进程加快，目前我国城市人口3.5亿，20年后将达10亿，这些人住到哪里？就自贡而言，我们要发展到拥有100万人口的大城市，也就意味着将会有数十万人居住在这座城市的怀抱之中，客观上对住宅形成了强烈的市场需求。4. 随着经济的发展，人们越来越富裕，中产阶级比重不断提高，他们已经了具备较强的购房能力。同时，居住理念层不断提升，人们不断改善生活环境提高生活品质的欲望愈来愈强。5. 住房按揭贷款制度的逐步完善，使更多的人可以花明天的钱，去圆今天的梦。6. 物以稀为贵。有限的土地资源导致国家将实行越来越紧的土地政策。再加之政府“经营城市”的理念的惯性效应，也会加剧土地的供应紧张，地价成本不可能越来越低。7. 目前这个房产市场低迷时期，很多房地产商都有一个相对大的优惠幅度，国家政策给与合理的税费优惠，积极鼓励购房，房价虚高被大大缩水，价值正在回归。况且，自贡的房价即使在07年下半年最高的时候，其泡沫的成分远不像一二级城市那么高，是比较真实的价值反映，加之今年下半年以来，本地开发商已经通过各种优惠措施，使房价明显降低