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文档简介

要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。同时参照物应选择三个以上。1.土地使用权年限修正系数计算: 1 1 计算式: y=(1- - )1- - (1+R)m (1+R)n其中:y-年限修正系数；n-参照物土地使用权限剩余年限；m-待估土地使用权限剩余年限；R-折现率。 2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= -参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算: 计算公式: P=Sa1a2其中:p -待评土地块使用权转让价格 S -基准地价 a1 -个别因素修正系数 a2 -市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算: 计算式: n=N-S n-土地收益年限； N-土地出让年限； S-已使用年限。5.土地假设开发法计算: 表达式: 地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法: 宗地价格=路线价深度指数宗地面积 被评估宗地总价的计算公式为： n P= A (KiMi) i=1 式中:P为待评宗地总价格; A为路线价; n为待评宗地划分的地段数; Ki为第i段地的深度指数; Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法: 数学表达式: 地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益 如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。 地产评估值=地产重置成本-各种贬值 采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。 a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地； b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价； c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。8.地产经济性贬值额计算: 地产经济性贬值额定=地产收益年损失额/投资报酬率 n -n 或 Ri（1+r) i=1
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