江门珠江国际新城商品房预售方案(别墅).doc

江门珠江国际新城商品房预售方案江门珠江房地产开发有限公司2011年4月目录一、 江门珠江国际新城项目的基本情况。.3二、 江门珠江国际新城项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况18三、 江门珠江国际新城项目的建设情况。18四、 江门珠江国际新城项目销售广告等宣传资料。19五、 江门珠江国际新城项目预售计划与销售方式。 19六、 江门珠江国际新城项目的销售合同、签约销售流程及住宅质量保证书和住宅使用说明文本情况。20七、 售楼处的各项规章制度，解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售秩序的措施及突发事件的处理预案情况。 32八、 房地产开发企业认为需要制定的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。52一、 江门珠江国际新城项目的基本情况：江门珠江国际新城的规划总用地面积206137，总建筑面积为52358.6；计算容积率建筑总面积425561.26，其中：住宅建筑面积401466.53，公建（配套设施）建筑面积10353.33；，其它建筑面积57964.93;地下建筑面积92823;架空建筑面积8372.34;其中绿地总面积106567.55,配套设施社区文化活动中心建筑面积300，居委会建筑面积180，燃气管理站面积45；机动停车总面积98735,地上车位474个,地下车位2347个；容积率2.0，建筑密度21.4%，绿地率34.7，住宅平均层数10.9层，高层住宅比例83.8。该项目由江门珠江房地产开发有限公司开发建设。本项目计划分五期建设，其中新城四街1号及新城七街16号共10套别墅建筑面积约2658.68，位于蓬江区棠下新昌村，目前该部分建筑具备领取预售许可证得条件。本项目采用封闭式物业管理模式管理，委托广东康景物业服务有限公司江门分公司进行物业管理，委托合同如下：物业管理委托合同（珠江国际新城）委托方（甲方）： 江门珠江房地产开发有限公司 受托方（乙方）： 广东康景物业服务有限公司江门分公司 签约地点： 广东省江门市 签订日期： 年 月 日物业管理委托合同委托方（甲方）： 江门珠江房地产开发有限公司 受托方（乙方）： 广东康景物业服务有限公司江门分公司 根据中华人民共和国合同法及有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将 江门珠江国际新城 （物业名称）委托给乙方进行物业管理，特订立本合同，以资信守。第一章 总 则 第一条 物业基本情况物业类型： 商品住宅 ；座落位置： 江门 市 蓬江 区 北环 路（北侧棠下镇新昌）。占地面积： 约199425 平方米建筑面积： 约506225 平方米第二条 乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托管理事项第三条 房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廓通道、门厅、 架空层、地下室、水池、集水井等 。第四条 共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、 高低压配电房、发电机、智能化设备、潜水泵、通风及防排设备、人防设施、停车场管理设备等。第五条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、连廊、棚、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第六条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第七条 附属配套建筑和设施维修、养护的管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第八条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、 除四害 。第九条 交通与车辆停放秩序的管理。第十条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十一条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十二条 组织开展社区文化娱乐活动。第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、 物业管理服务费；2、 公共水电分摊费用 （在供水、供部门实行一表一户收费之前） ；3、 业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务、车位使用费、水电周转金、装修管理费等；第十四条 业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时, 乙方应接受委托并合理收费。第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，有权采取批评、规劝、警告、制止、 以全体业主和物业使用人名义或以自己的名义代表全体业主和物业使用人提起法律诉讼等措施。以全体业主和物业使用人名义或以自己的名义代表全体业主和物业使用人提起法律诉讼的，视为已经获得授权。第十六条 其它委托事项：1、 ；2、 ；3、 。第三章 委托管理期限第十七条 委托管理期限为：楼宇首批交付起到小区业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止。第四章 双方权利义务第十八条 甲方权利义务（适用于房地产开发企业）1、 在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租/售合同的附件要求业主和物业使用人遵守，并要求购房人在入伙前与乙方签订前期物业管理服务协议；2、 审定乙方拟定的物业管理制度；3、 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；4、 审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；5、 委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，委托乙方返修，支付全部费用。 6、在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ； 7、在合同生效之日起 90 日内向乙方提供 300 平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米。给乙方无偿使用。 8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 180 日内向乙方移交。9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它形式要求业主和物业使用人偿还；10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：（1） （2） 11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；12、 确保公用设施不占用或改变功能，未缴纳的水、电、气、通讯、通信增容等配套费用不遗留乙方处理或由业主承担。第十九条 乙方权利义务1、 根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；2、 依据甲方的委托、业主公约的规定和本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和住宅管理法规、政策的行为进行处理；3、 可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；4、 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备绿化等的年度维修养护计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修费用从公用设施专用维修基金中提取；5、 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督； 6、 负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；7、 每 12 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；8、 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施；9、 本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料及有关的资料；10、 在认为必要时，可以寻求法律、审计、工程技术咨询、保险咨询等专业人士的帮助，此类专业费用在管理费中支出。 11、 可以根据物业的实际状况和管理工作之需要，选择合适险种投保，保险费在管理费中支出。 12、乙方按照省、市物业管理法规之规定，按物业管理业务支出的10%计提管理酬金作为乙方的核定利润，每月1日前自动从管理费帐户划至乙方帐户。 第五章 物业管理服务质量第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观： 完好、整洁 ；2、设备运行： 正常 ；3、房屋及设施设备的维修养护： 及时、无隐患；4、公共环境：整洁、无违章；5、绿化： 生长良好、分布合理；6、交通秩序：良好；7、保安：24小时封闭式管理、无重大火灾、刑事、交通事故；8、急修：2小时内维修人员到达处理；9、小修： 维修人员按约定时间到达处理；10、业主和物业使用人对乙方的满意率达到： 90%；11、小区在乙方接管后 两 年内达到市级优秀住宅小区 标准。第六章 物业管理服务费用第二十一条 物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅（别墅）房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.8元向业主或物业使用人收取；住宅（洋房）房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 1.80元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（商铺）由乙方按建筑面积每月每平方米3.5 元向业主或物业使用人收取。2、管理服务费标准的调整，按 物价局批复 调整。3、空置房屋的管理服务费，住宅（别墅）房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.8元向开发商 收取；住宅（洋房）房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 1.80 元向 开发商 收取，非住宅房屋（商铺）由乙方按建筑面积每月每平方米3.5 元向开发商收取。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的 1 交纳滞纳金；第二十二条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、露天车位：按物价局收费规定收取 ； 2、车库车位： 按100元/位/月收取 。第二十三条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部分、自用设备、毗连部分的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准如下：1、 高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；2、 小区公共水电费用按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。第二十五条 房屋的共用部分、共用设施设备、公共场所（地）的维修、养护费用： 1、房屋共用部分的小修、养护费用，由 物业服务费 承担；大中修费用，由 专项维修资金 承担；更新费用，由专项维修资金 承担。2、房屋共用设施设备的小修、养护费用由 物业服务费 承担；大中修费用，由 专项维修资金 承担；更新费用，由 专项维修资金 承担。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由物业服务费承担；大中修费用，由 专项维修资金 承担；更新费用，由专项维修资金 承担。4、公共绿地的养护费用，由 物业服务费 承担；改造、更新费由专项维修资金 承担。5、附属配套建筑的小修、养护费用，由 物业服务费 承担；大中修费用，由 专项维修资金 承担；更新费用由 专项维修资金 承担。第七章 违约责任第二十六条 甲方违反合同的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在指定的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十七条 乙方违反合同的约定，未能达到管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，情节严重的乙方应向甲方支付违约金，同时，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的，乙方应予赔偿。第二十八条 乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的, 乙方应给予经济赔偿。第二十九条 乙方管理不善或重大失误，造成甲方、业主、物业使用人经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主、物业使用人的经济损失（以物业所在地房地产主管部门的鉴定结论为准）。第三十条 甲乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付 违约金 拾万 元；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第八章 附则第三十一条 自本合同生效之日起 30 日内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。第三十二条 合同期满后，乙方全部履行合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，经双方协商一致，可续订合同。乙方在同等条件下享有优先权。第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第三十四条 本合同的附件均为合同的组成部分。在本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十五条 本合同一式 叁 份，甲乙双方及物业行政主管部门（备案）各执 壹 份，每份均具有同等法律效力。第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能造成重大事故的，由责任人承担责任并作善后处理，乙方不承担责任。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十八条 本合同在履行中如发生争议双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，任何一方也可以向 有管辖权的 人民法院提起诉讼。第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前 日内向对方提出书面意见。第四十条 其它约定：1、 设备、设施的移交清单需甲、乙双方签名确认2、 因规划设计或工程施工引起的失误，由甲方负责协调处理3、 前期由甲方先行垫付开办费 20 万元，乙方在第一期交楼后第二年起每年返还 5 万元，四年返还完毕4、 第一期交楼之日起，对后期建设部分提供的前期物业管理顾问服务按前期物业顾问服务协议第三条相关内容执行，即乙方不再收取人员工资，福利费，而仅收取酬金的50。（即减半收取顾问酬金）5、 对空置房屋内部设备、设施维修的费用由甲方支付6、 非因乙方管理不善之原因造成物业管理费出现入不敷出时，不足部分由甲方先行垫付，乙方在每一期交楼后第二年起三年内返还完毕。第四十一条 本合同自双方签字盖章之日起生效。甲方： 江门珠江房地产开发有限公司 乙方：广东康景物业服务有限公司 地址： 地址：广州市中山大道105号华景新城 华门阁二楼 法定代表人 法定代表人（或授权签约人）： （或授权签约人）：投诉监督电话： 投诉监督电话：附件（共 1 件）：附件一 廉 洁 协 议甲方： 江门珠江房地产开发有限公司 乙方： 广东康景物业服务有限公司江门分公司 在甲乙双方订立、履行合同过程中，为保持廉洁自律的工作作风，防止各种不正当行为的发生，甲乙双方订立协议如下：一、甲乙双方应当自觉遵守国家、地方法律法规以及本协议的约定，在合同的订立、履行过程中廉洁自律。二、甲方及其工作人员不得以任何形式向乙方索要和收受回扣等好处费。三、甲方工作人员应当保持与乙方的正常业务交往，不得接受乙方的礼金、有价证券和贵重物品，不得在乙方报销任何应由其个人承担的费用。四、甲方工作人员不得参加可能对公正开展业务有影响的宴请和娱乐活动。如甲方工作人员确因实际情况须参加宴请、进行娱乐活动的，须事先按行政隶属关系上一级批准。五、甲方工作人员不得要求或者接受乙方为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及出国等提供方便。六、乙方不得接受甲方工作人员介绍的家属或者亲友从事与合同相关的业务。七、乙方应当通过正常途径开展相关业务，不得为获取某些不正当利益而向甲方工作人员赠送礼金、有价证券和贵重物品等，或给甲方工作人员报销其个人费用，或邀请甲方工作人员外出旅游和进入营业性娱乐场所，或为甲方工作人员住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及出国等提供方便。八、乙方如发现甲方工作人员有违反上述协议者，应向甲方举报。甲方不得找任何借口对乙方进行报复。甲方对举报属实和严格遵守廉洁协议的乙方，在同等条件下优先考虑与乙方继续合作。九、甲方发现乙方有违反本协议或者采用不正当的手段行贿甲方工作人员等不正当竞争行为的，甲方有权合同解除。十、本廉洁协议作为 物业管理委托 合同的附件，与合同具有同等法律效力。经协议双方签署后立即生效。甲方： 乙方：法定代表人 法定代表人（或授权签约人）： （或授权签约人）：签约日期： 签约日期 拟采用的前期物业服务合同如下：江门珠江国际新城前期物业服务合同甲 方： 广东康景物业服务有限公司江门分公司 ；乙 方： ；甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业服务企业； 2、房屋出售单位或其委托的物业服务企业。乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖合同时，甲、乙双方就对 珠江国际新城 （业主的物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本协议。第一章 物业基本情况第一条物业基本情况:本物业名称： 珠江国际新城 乙方所购置房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：物业类型： ；座落位置： 房屋单元： 建筑面积： 平方米 第二章双方的权利和义务第二条甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法律、法规和政策、珠江国际新城用户手册、珠江国际新城管理规约及本协议的规定，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和实施细则，并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度、珠江国际新城用户手册、珠江国际新城管理规约、珠江国际新城装修管理规定的行为，对违规事件进行处理；5、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议及相关标准规定向乙方收取物业服务费用、有偿服务费用、水电费（代收代缴）和相关公摊等费用，对未缴交相关费用的，则有权依据本协议及相关法律法规采取相应追缴措施，并向有关部门申报不准该欠费房屋转让、卖买；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每六个月向乙方公布物业服务费用收支帐目；9、负责本住宅小区内物业之装修审批和监管，并将装饰装修房屋的注意事项、规定和限制条件书面告知乙方,并与乙方签订装修守则；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、按物业管理的服务项目、服务内容和当地物价情况，经物价局批准后，调整物业服务收费标准。第三条 乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守国家法规、政策，遵守珠江国际新城用户手册及本物业的物业管理制度；4、依据本协议相关标准规定按时足额向甲方交纳物业服务费用、有偿服务费用、水电费（代收代缴）和相关公摊等费用，；5、装饰装修房屋时，严格执行按国家有关规定，办理申报登记手续，遵守珠江国际新城用户手册、珠江国际新城装修管理规定中的相关条文及各种注意事项；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，不得破坏房屋结构、外部墙体及楼宇外观。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，对相关权利人进行赔偿；7、转让所购买房屋时，必须于买卖合同签署之日起 十 天内，将产权变化情况书面通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议，乙方即与甲方结清有关费用及办理与受让人的交接手续。若因乙方未履行此义务，则须对受让方任何违反本物业的物业管理制度及珠江国际新城用户手册、珠江国际新城管理规约的行为承担连带责任；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和珠江国际新城用户手册、珠江国际新城管理规约、珠江国际新城装修管理规定的行为承担连带责任，造成损失、损害的，承担民事责任；9、小区公共范围活动有谨慎和自我保护义务，如不慎发生摔倒、财物丢失、被侵害事件等，自行承担责任；10、对负有监护责任的限制和无民事行为能力人发生侵害或被侵害事件，承担相应的法律责任；11、对所购置商品房附属之搁置物、悬挂物脱落、坠落及高空抛物造成他人损害的，承担完全民事责任；12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。给相邻方造成妨碍或损失的，应当赔礼道歉、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失；13、不得擅自改变房屋用途，不得将名下物业用作非法不道德或违反原规划设计用途；14、饲养宠物必须依照政府的相关规定办理饲养许可证，如所养宠物发生侵害他人合法权益事件，自行承担民事责任；15、不得干涉甲方依法或依本协议规定内容所进行的管理和经营活动。第三章 服务内容与质量第四条 在物业管理区域内，甲方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位（包括房屋主体承重结构部位、基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道及其他共用部位等）的维护和管理；2、物业共用设施设备（包括但不限于）共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等的运行、维护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第五条 房屋装饰装修管理按珠江国际新城装修管理规定执行。乙方在进行物业装修时，须向甲方提出申请，并办理相关手续及交纳装修按金，装修按金的收取标准及退还按珠江国际新城装修管理规定执行。第六条 在物业管理区域内，甲方提供的 有偿服务 包括以下事项：1、装修垃圾的清运及环境的清洁；2、停车位的租赁；3、家政服务；4、物业租赁、中介咨询服务。第七条 甲方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准。一、房屋外观：1、 完好、整洁 。二、设备运行：1、 正常 。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、 房屋及附属设施设备的维修、保养制度完善，运行正常 ；2、 设施设备维修及时，消除事故隐患 。四、环境卫生：1、 环卫设施完好，公共环境整洁 ；2、 公共排污系统畅通，化粪池使用正常 。五、绿 化：1、 园林绿化养护措施得当，设施整洁 ；2、 草坪、花木、绿蓠生长良好 。六、交通秩序与车辆停放：1、 停车场、行车线路有明显标志 ；2、 车辆停放整齐有序，无乱停、乱放现象 。七、安全防范：1、 小区内公共秩序良好 ；2、 安全监控系统设施设备完好，运作正常 。八、消 防：1、 消防监控设施设备完好，运作正常 ；九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小 修1、 24小时内维修人员到达处理 。急 修1、 2小时内维修人员到达处理 ；2、 客户特约急修工程按双方协议约定时间完成 。第八条 单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第四章 物业服务费用第九条 物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）交纳，具体标准如下：别墅： 2.8 元/平方米/月；住宅（洋房）： 1.80 元/平方米/月；商业物业： 3.50 元/平方米/月；停车位综合服务费：露天车位 60元/个/月，室内或有篷车位 100 元/个/月第十条 物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政办公费用；（7）固定资产折旧；（8）相关保险费用；（9）法定税费；（10）其他不可预算的开支费用。第十一条 乙方应于 商品房买卖合同约定的交楼时间 之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因 房地产开发单位 原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由 房地产开发单位 全额交纳。乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定之日起，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，由乙方在 十 日内书面告知甲方。乙方收楼时预交三个月的物业服务费用，自第四个月起，每两个月的物业服务费用合并缴交一次，乙方或物业使用人应在 单月的15号前交纳本月和次月的 物业服务费用，交纳方式为 通过委托银行划扣 交纳物业服务费用。第十二条 停车场的停车位收费采取以下方式：1、停车位费用由车位使用费和停车位综合服务费构成，临时停车收费标准参照政府规定计算。2、停车位所有权人或车位使用人应按露天车位 60元/个/月、室内或有篷车位 100 元/个/月的标准向甲方交纳停车位综合服务费（停车位综合服务费包括：车辆秩序管理、场内地面清洁、车场内公共水电分摊、车场内公共设施设备维护等费用）。3、停车位所有权人或车位使用人约定由车位使用人交纳停车位综合服务费的，从其约定之日起，停车位所有权人负连带交纳责任；停车位所有权人与车位使用人之间的交费约定，由停车位所有权人在 十 日内书面告知甲方。乙方应严格执行和自觉遵守停车场车辆停放秩序管理服务的相关规定。第十三条 其他费用：1、公共水、电费用的支付，由全体业主共同支付，具体操作委托甲方负责。2、公共设施设备的维修、零件更换的费用由全体业主共同支付，具体操作委托甲方负责处理执行。3、有线电视、电话、网络等费用由当地相关主管部门收取。4、乙方在进行物业装修时，须向甲方提出申请，并办理相关手续及交纳装修按金，装修按金的收取标准及退还按珠江国际新城装修管理规定执行。5、装修、施工人员临时出入证费用：每证收取工本费 3 元，按金 10 元。6、ic卡（一卡通）收费标准：50元/张。7、甲方可根据本物业区域的实际情况，实施各项有偿服务和多种经营活动。 8、代收代缴收费服务接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业服务费用)，收费标准执行政府及有关部门的规定。在供水、供电部门未实现抄表到户和直接向用户收取费用之前，委托甲方进行公共水电费用分摊计算和代收代付，乙方收楼时须向甲方预交 400 元水电费，用于抵扣乙方收楼后房间所产生的水、电费及公摊费用；当预收款余额少于 200 元时，乙方须按差额补足 400 元。实现抄表到户后，将由供水、供电部门直接向乙方收取。商铺面积在50 m2以内（含50 m2）的预收水电费的金额为 1500 元/间，面积超过50 m2的，超过部分预收金额为 15 元/m2（按照建筑面积计算）。第五章 物业的使用与维护第十四条 乙方和物业使用人执行甲方制定本物业管理区域内，物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生、绿化维护等方面的规章制度。第十五条 甲方可采取 规劝、法律诉讼 等必要措施，制止乙方、物业使用人违反珠江国际新城用户手册、珠江国际新城管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十六条 甲方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理乙方和物业使用人的投诉，接受乙方和物业使用人的监督。第十七条 甲方因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应提前告知相关业主；临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在及时恢复原状。第十八条 乙方或物业使用人须装饰装修房屋的，应严格执行珠江国际新城装修管理规定的规定，遵守区域內的装修施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项，以及禁止行为和注意事项的一切约定。第十九条 物业管理用房属全体业主所有，甲方在本协议期限内无偿使用，但不得改变其用途。第六章 专项维修资金第二十条 专项维修资金的缴存 按照国家、广东省、市政府的有关文件和政策法规执行。第二十一条 专项维修资金的管理 （详具体管理办法和规章制度） 。第二十二条 专项维修资金的使用 （详具体管理办法和规章制度） 。第二十三条 专项维修资金的续筹 （详具体管理办法和规章制度） 。第二十四条 专项维修资金的管理与使用1、根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则的有关规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。乙方按住宅（含别墅）建筑面积 20 元/、高层配电梯的住宅按建筑面积30元/，非住宅建筑面积 50 元/的标准交纳首期专项维修资金，不足购房款总额2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。2、专项维修资金的管理与使用，由甲方每季度在小区专项维修资金的公告栏公布专项维修资金收取、使用的情况，严格执行珠江国际新城专项维修资金管理办法，接受乙方的监管。3、专项维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，执行珠江国际新城专项维修资金管理办法，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。4、乙方转让房屋所有权时，结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。第七章保险第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。第二十六条 乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；第八章广告牌设置及权益第二十七条 本物业的广告牌设置不得违反 江门市区户外广告管理办法 ，商用单元招牌，指示水牌设置应报甲方统一安排，申报人应按规定缴纳相关费用。第九章 违约责任第二十八条 甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第二十九条 乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；第三十条 乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按欠费总额每天1标准交纳滞纳金，逾期一季度不交纳的，甲方将在小区内公布其欠费者姓名，并停止服务，逾期一年不交纳，甲方有权通过法律途径解决，乙方除缴交应付物业服务费及滞纳金外，还应承担应付物业服务费及滞纳金总额20%的违约金。第三十一条 乙方同意由 广东康景物业服务有限公司江门分公司 履行本协议。第三十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施，乙方应予以全力配合，造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。第三十三条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按公平、合理原则协商处理。第三十四条 以下情况甲方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；第十章 其他约定事项第三十五条 公共分摊费用每月由甲方连同水电费、物业服务费一起向乙方收取；第三十六条 当乙方负有监护责任的限制和无民事行为能力人在小区公共区域（游泳池、水景、游乐场所等）活动时，须有监护人陪同，以防发生意外。第三十七条 本协议期限自双方签字日起至业主、业主大会选聘物业服务企业止。在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与甲方签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。第三十八条 本协议终止时，甲方在收到业主委员会通知之日起十五日内将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并同时终止代支付小区公共水、电费用；业主委员会尚未成立的，由甲方或 属地街道办事处 代管。第三十九条 房屋出售单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含本协议约定的内容；物业买受人签订商品房买卖合同，即为对接受本协议内容的承诺。第四十条 乙方可与物业使用人就本协议的权利义务进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，乙方须承担连带责任。第四十一条 本协议未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议存在冲突的，以本协议为准。第四十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第四十三条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向属地行政主管部门申请调解，协商或调解无效时，可向物业所在地的人民法院起诉。第四十四条在签订本协议前，甲方已将协议样本送江门市房产管理局备案。第四十五条本协议一式 贰 份，甲、乙双方各执 壹 份。具有同等法律效力。第四十六条本协议自双方签字之日起即时生效。甲方（签章） 乙方（签章） 代 表 人： 代 表 人： 年 月 日 年 月 日 业主管理公约：为了令小区内管理能够更好的执行，让业主能更容易地配合物业管理上的工作，现暂定小区内临时管理规约如下：珠江国际新城管理规约（业主公约）为加强珠江国际新城住宅小区（以下简称“该业主”）的物业管理工作，维护公共跌序，创造优良环境，保障物业的安全与合理使用，维护全体业主的合法权益，特制订以下规约，有全体国际新城业主共同遵守，用以规范业主（住户）的各类居住行为。第一章 业主的权利与义务第一条 业主是指该物业区域内的房地产所有权人。第二条 业主的权利1. 依法享有所拥有物业的各项权利（包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖等），但该处理须受国家、省、市有关法规及本规约限制和保障。2. 依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和该物业内公用设施和公共场所（地）的权利。3. 对所拥有物业进行室内装饰装修。4. 自己或聘请他人对所拥有物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规、政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。5. 根据房屋建筑共同部位、共用设施备以及所属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业服务公司及时组织休缮。6. 根据物业服务公司的管理服务状况，就物业管理的有关问题向物业服务公司提出意见、建议或批评。7. 参加业主大会，拥有对该物业重大管理决策的表决权。8. 就物业管理的有关事项向业主居委会、物业服务公司提出质询，并得到答复。9. 向物业管理行政主管部门进行投诉或提出意见与建议。10. 要求房屋建筑毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维护养护或不予配合的，可要求业主居委会或物业服务公司强制维修养护，并按规定分摊费用。第三条 业主的义务1、在使用、经营、转让所拥有物业时，必须遵守物业管理法规和政策规定，若业主将其物业出租，须保证该物业租户履行及遵守有关法规及本规约的条款，并向其他业主负责。2、执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。4、按规定如期付清所拥有物业的物业服务费用及其他公共分摊费用，住宅专项维修资金等费用。5、业主如请物业服务公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，须支付相关费用。6、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守该物业管理的有关规定的本管理规约，并承诺连带责任。7、明白并承诺业主及非业主使用人与物业服务公司在该物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同约定的除外）。8、不得做出令该物业的保险无效或使该保险金提高行为，否则违约业主须承担因此而产生的所有损害、损失、诉讼、索赔、费用诉求，及因此引起的额外或增加保金的责任。 如因该业主的行为导致该物业建筑单元全部或部分被损毁，而所投保项目的全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约业主须承担全部重建、修复损毁部分或向物业服务公司及其他业主支付再建或重建费用。9、承担因本身的疏忽引致水、电、气或其他物体外溢，而损害他人或其财产所产生的诉讼、索赔诉求和全部责任。10、业主转让其物业时，须于买卖合同签署之日起十天内（受让人取得房屋所有权证后），将产权变化情况书面通知物业服务公司，并要求受让方与物业服务公司签定物业管理服务协议。在受让方与物业服务公司签定该协议前，业主对该单元的管理费用及其他相关费用仍负有支付责任。11、业主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其物业单元的其他使用者在任何时候均须遵守和履行本规约、以及其他由管理公司按照管理需要定制的规定，并对上述人员的行为、疏忽、错误负责，承担所有因此而产生的一切费用及支出。12、在任何物业范围内，业主使用所拥有物业时，须遵守该物业的相关管理制度，不得有（包括但不限于）下列行为：（1） 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、楼与外观外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位和设施）的颜色、形状、规格、设计用途、功能和布局等。（2） 在任何物业单元的外墙进行任何工程或加建、安装任何遮光帘、遮篷、花架、旗杆、广告招牌及悬挂、张贴其他任何物件（包括在单元大门外显示业主或住客的名牌），不的堵塞任何窗户。（3） 在屋顶天台架设、安装独立天线、太阳能热水器或容许独立天线伸出该物业单元的任何部分。（4） 以任何方式改动、损害、破坏公共场地或公共服务设施，以及妨碍或干扰其保养工作。（5） 随意占用或损坏楼梯、梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等共用部位、设施及公共场所。（6） 不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。（7） 在公共地方或其单元窗外悬挂衣物、洗涤物或其它任何物件，不得利用该物业单元之外公共地方晒晾、悬挂、放置任何衣物、垃圾桶、家私几其它物品。（8） 存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品