房地产公司私募基金设立项目的建议书.ppt

2019 12 26 中国私募股权基金与房地产基金研究 房地产公司私募基金设立项目建议书 2010年10月20日 2019 12 26 目录 一 关于我们二 中国和国际pe基金发展动向三 中国房地产融资方式介绍四 中国房地产投资基金市场五 我国房地产基金组织和盈利模式分析六 我们的建议 2019 12 26 一 关于我们 华强资本 华强资本是一家领先的中国本土新型投资银行 华强资本全称北京华强万国投资顾问有限公司 成立于2006年 是一家总部设在北京的投资银行 公司设置了50个细分市场咨询事业部 事业部负责人具备3 5的从业经验 暨3年企业行业工作背景 5年以上的投行 证券 金融 咨询方面的工作经验 在北京 上海 深圳 香港拥有多名合伙人 公司定位 战略服务 上市服务 金融服务华强资本已经为20多家企业提供ipo上市前咨询服务服务项目 上市可行性研究 上市前细分市场研究 上市前战略咨询 募投项目可行性研究 准上市企业培育辅导 财经公关 也提供战略咨询 并购 私募以及再融资等顾问服务 其中 2多家已经在中国创业板成功挂牌上市 30多家已经申报到主板 中小板及创业板 处于等待过会状态 12家在美国 新加坡 香港成功挂牌上市 50多家已经申报或即将申报到创业板区域ipo顾问华强资本是武汉 西安 银川 无锡 南京 太原 南昌 成都 广州 深圳 河南 郑州 辽宁 大连 河北 淄博 东莞 武汉东湖 宁夏等地区人民政府发改委 金融办及上市办的ipo咨询顾问华强资本顾问及合伙人拥有在国内外知名的投资银行 投资基金 管理咨询及金融监管等专业机构从业背景 始终致力于解决中国企业复杂的战略 管理及融资问题 受到多家客户广泛赞誉 2019 12 26 二 国内外pe基金发展 国内 国内pe基金开始于20世纪90年代中后期2006年后 pe基金才开始活跃 2007年 渤海产业投资基金和渤海产业投资基金公司正式成立 券商直接投资基金和民营企业组建基金 探索投资基金募集迅速扩展 人民币基金后来居上 8000家基金投资进入调整期 金融危机下 投资呈现明显回落态势 2019 12 26 市场化募集基金不断扩大 1资金来源以海外为主的pe基金 1 国外设立 投资中国 黑石 kkr 凯雷 2 海外基金为主国内背景 金沙江 弘毅 鼎辉2资金来源以国内为主的pe基金 1 国有资金主导pe 渤海 深圳市创新投资 2 国有金融资本为主导的pe基金 商业银行 保险公司 证券公司 3 民间资本为主的pe基金 九鼎 硅谷天堂 深圳南海成长创业投资合伙企业 有限合伙 2019 12 26 国际pe基金发展动向 pe基金管理公司上市 ipo 业务发展公司设立新金融工具运用 2019 12 26 1 pe基金管理公司上市 ipo pe上市两种形式 pe基金管理公司所管理的一只基金上市或选择基金管理公司上市pe基金管理公司所管理的基金上市好处 公司不必浪费时间和人力去筹集资金 上市筹集的资金可以让pe基金任意追逐巨型目标 而无需与其他基金联合 从而使的资金的基金更有竞争力 投资灵活性 劣势 股权分散以及信息披露的要求会限制基金迅速决断能力 基金上市可能严重影响pe基金改善被收购公司盈利和业绩的基金心态 2006年5月 kkr旗下一只基金kkr as kke 创造性在荷兰阿姆斯特丹证券交易所成功融资50亿 创pe基金上市的先河 一度震惊业界 逃避美国信息披露和低税收政策优惠 2007年2月 堡垒投资集团fortress在美国证券市场进行公开招股 募集6 433亿美圆 成为美国受家公开上市的私募基金2004年 黑石集团希望想阿波罗管理公司 设立自己的业务发展公司 bdc 2006年 计划将管理公司自身进行ipo 2007年6月 黑石集团在纽约证券交易所上市pe基金管理公司上市主要好处 在信贷环境紧张的形式下 通过上市获得大量资金 通过杠杆作用更多交易 给创始人和其他合伙人解决身价问题 对于提升公司品牌价值 延长企业生命 获得永久资金投资已有业务 扩张新业务或建设永久基业 吸引公众资本 扩大筹集资金渠道 透明化运作摆脱公众和监管层的质疑 2019 12 26 2 业务发展公司设立 bdc 近年来 一些pe公司一开始就通过设立公众性质的机构来获得流动性并保持私募性英国 3i旗下有市值96亿美圆伦敦上市基金 美国 更多pe公司以设立公众化的业务发展公司 bdc 来募集更多的公众资本 受到特殊监督 遵循pe基金的基本投资策略pe基金设立bdc的好处 1 永久资本 2 新的投资者 不需要严格标准 金融机构费用高 3 更高的费用 4 夹层融资机会 安全的投资 2019 12 26 3 新金融工具运用 担保债务凭证 cdo clo 担保贷款凭证 基金资产是高收益贷款cbo 担保债券凭证 基础资产是企业债券cso 担保合成凭证cio 担保保险凭证sfcdo 结构性金融担保债务凭证 2019 12 26 1 资金来源2 融资渠道2 1银行贷款2 2委托贷款2 3信托融资2 4房地产基金2 5战略私募2 6上市2 7资产证券化2 8债权融资2 9典当融资 三 中国房地产企业融资方式 2019 12 26 1 1997 2005年我国房地产企业资金来源 1997 2005年我国房地产企业资金来源一览 2019 12 26 1999 2005年房地产开发企业资金来源比重表 单位 从表面上资金来源结构来分析 2003年是分水岭 1997 2003年 房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20 左右的水平 2003年国家出台了121号文 随后又实行了一系列的调控政策 导致银根紧缩 银行贷款比重明显下降 2004年国内贷款比2003年下降了近 个百分点 房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高 资料来源 房价与泡沫经济 徐滇庆著机械工业出版社 2019 12 26 一般说来 开发商在拿地 规划等少数环节上动用自筹资金 在拿到土地后和国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和建设工程开工许可证 可以土地为抵押向银行贷款 从而获得工程建设资金和流动资金 在土建环节 将成本转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金 房屋结构封顶 取得预售许可证后 开发商即可先后收取定金 预收款 首付款和整个房款 从整个过程看房地产开发企业自有资金很少 大量仰仗银行贷款 房地产企业资产负债率一直处于高位 2019 12 26 2 房地产融资渠道 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道 央行121号文件规定以及近期一系列从紧措施 对于项目开发程度和开发商自有资金的门槛要求 将大多数开发商排除在门外 但是 对于企业而言 便捷 成本相对较低 财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑 更何况 其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避 同时 房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产 商业银行的信贷热情丝毫未减 常用贷款方法有 信用贷款 信用贷款是银行根据借款人的信誉 财务状况 预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押 保证贷款 保证贷款是指按规定的保证方法 以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时 按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款 一旦借款不能履约 担保人将承担偿还责任 抵押贷款 指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款 这种贷款是目前普遍采用的一种 贴现贷款 即指借款人在急需资金时 以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式 2 1银行贷款 2019 12 26 2 2委托贷款 委托贷款是指委托人提供资金 由受托人 银行 根据委托人确定的贷款对象 用途 金额 期限 利率等代为发放并协助收回的贷款 这项业务属于银行中间业务 银行收取手续费 不承担风险 委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务 所以诸如 四证齐全 之类的限制条件少 但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准 门槛低 并且操作方便 银行作为中间人承担着搭桥 沟通和风险控制的责任 该融资方式可适用于项目的各个阶段 但由于资金的协商利率可能相对较高 运用该借款多为过桥性质 2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了 开发商贴息委托贷款 业务 其基本运作方式是 在取得预售证但尚不能取得银行按揭资格时 开发商先投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款 由于开发商委托贷款为房款70 的按揭比例 销售后回笼资金中增加了买房人30 的首付款 如果开发商首笔投入1亿元委托贷款 则通过委托贷款开发商首次回笼销售资金e 1 70 1 4285亿元 若将该资金再次投入委托贷款的周转 则可再次回笼销售资金2亿元 即融资了1亿元 这1亿元即可作为公司的自有资金 使得资金链更加的宽余起来 同时 销售竞争优势显而易见 2019 12 26 2 3信托融资 房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖 租赁 收租 保险等代营业务以及房地产的登记 过户 纳税等事项 或者直接参与房地产的开发经营活动 2003年6月央行121文件的出台 使得房地产企业银行贷款渠道受阻 房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求 信托是目前房地产业新兴的融资热点 并以 井喷 式速度发展 不过 从法律上看 目前我国 房地产信托 一词表述不够严谨 根据 信托投资公司管理办法 第二十条的规定 信托投资公司的信托业务有二 一是资金信托业务 二是动产 不动产及其他财产信托业务 从我国目前的房地产信托产品来看 既有投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投资 也有房地产企业将房地产项目 公司股权等委托给信托投资公司管理 也就是说 既有资金信托 也有不动产及其他财产信托 但不论哪种类型的房地产信托 其目的均是通过信托方式解决房地产企业的融资难题 因此 目前的房地产信托 并非类似国外reits真正意义上的不动产信托 而是资金投向为房地产项目的一种信托产品 2019 12 26 资金信托类房地产信托 贷款模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信托资金借给房地产企业 房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息 信托公司向投资者支付投资本金及收益 优点 涉及法律关系不多 交易环节较少 操作方便 缺点 只有二级以上资质的房地产企业才能在完成前期开发工作 取得国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证 后 才能通过这一模式融资 并且开发项目资本金比例不低于35 资金投放时间 资金投放范围 资金比例均受到限制 信托投资公司接受自然人资金信托合同不得超过 0份 每份合同金额不得低于人民币 万元 不能满足较大规模项目的资金需求 这是所有资金信托类房地产信托的共同缺点 以下不再赘述 成本相对较高 法律风险控制要点 控制委托人和受益人的个数 防止自然人信托合同虽然不足 0份 合理评估担保物的价值 调查抵押物权利状况 防止担保物不足值或权利受限 房地产企业提供信用保证 分解担保风险 按施工进度发放贷款 严格监督贷款运用 防止贷款被挪用 贷款模式 2019 12 26 股权融资模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信托资金用于认购房地产企业增资扩股或转让的股份 房地产企业的股东在期满后溢价购回购信托投资公司所认购的股份 信托投资公司向投资者支付投资本金及收益 优点 资金投放时间不受限制 避免因项目未取的 四证 而不能投资 项目资本金比例不受35 的限制 降低房地产企业自有资金比例 信托投资公司可以参与企业决策 进一步防范风险 缺点 增加注册资本 需召开股东会决议 并办理相关验资 企业变更登记 颁发出资证明书等手续 操作较为复杂 存在信托投资公司到期不回转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险 因股权买卖并非真实交易目的 存在被认定为企业间借贷的风险 法律风险控制要点 明确信托投资公司用以购买股份的资金系信托资金 而非其固有资金 防止被认定为企业间借贷或信托投资公司到期不回转房产 选派具有房地产开发经验的人员代表信托公司参与管理 防范项目开发风险 由房地产企业对其股东购回股份进行担保 防止股东不回购股份 股权融资模式 2019 12 26 置业模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信托资金贷用于购买房地产企业开发的房产 然后将房产对外出租或出售 从而获得收益 信托投资公司向投资者支付投资本金及收益 优点 可通过收取房租长期获取收益 或者待房价上涨后获得收益 因系真实买卖 没有被认定为无效的风险或无法回购的风险 缺点 因受房屋预售制度的限制 资金投放时间 投放额度均受制约 无法满足前期项目开发的资金需求 如果购买的房产无法出售或出租 投资目的无法实现 所涉税费较多 成本较高 无法监控所购房产的开发建设 存在不能按期接房或办理产权证的风险 法律风险控制要点 认真审查拟购房产项目的相关证照 查清是否存在抵押 查封情形 土地出让金交纳情况等 最好选择已竣工备案的房产 防止无法追究其逾期交房 逾期办证等违约行为的责任 如果整体收购房产项目 可以采用股权收购的方式 以减少交易成本 置业模式 2019 12 26 资产池模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信托资金贷用于购买房地产企业开发的房产 房地产企业在约定的期限按原价或溢价回购该放产 信托投资公司向投资者支付投资本金及收益 优点 无需考虑所购房产能否出租或出售的风险 收益较稳定 一般是以低于房产实际价值的价格收购 房地产企业不回购的可能性较小 即使不回购 也可以通过转售收回成本和收益 缺点 因受房屋预售制度的限制 资金投放时间 投放额度均受制约 无法满足前期项目开发的资金需求 所涉税费较多 成本较高 因买卖并非真实交易目的 存在被认定为企业间借贷的风险 如利润较高 存在信托投资公司不予回转的风险 如果房地产企业到期不回购 该房产又无法出售 则面临成本和收益无法实现的风险 法律风险控制要点 认真审查拟购房产项目的相关证照 查清是否存在抵押 查封情形 土地出让金交纳情况等 最好选择已竣工备案的房产 以低于房产价值的价格购买 防止其到期不回购或者所购房产到期无法处置 明确信托投资公司用以购买房产的资金系信托资金 而非其固有资金 防止被认定为企业间借贷或信托投资公司到期不回转房产 如果整体收购房产项目 可以采用股权收购的方式 以减少交易成本 资产池模式 2019 12 26 融资租赁模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资者集合的信托资金购买房地产企业开发的房产 然后将该房产租给该房地产企业使用 房地产企业向信托投资公司支付租金 到期回购该房产 信托投资公司向投资者支付投资本金及收益 优点 只要信托投资公司具有融资租赁的业务资格 可以避免类似资产池模式被认定为企业间借贷的风险 能获取稳定的收益 到期不回购的风险较小 缺点 因受房屋租赁制度的限制 资金投放时间 投放额度均受制约 无法满足前期 中期项目开发的资金需求 所涉税费较多 成本较高 存在房地产企业到期不回购房产的风险 法律风险控制要点 认真审查投资房产项目的相关证照 查清是否存在抵押 查封情形 土地出让金交纳情况等 避免采取预售 预租方式 以低于房产价值的价格购买 并由房地产企业提供担保 防止其不按期支付租金 或到期不回购 或者所购房产到期无法处置 如果整体收购房产项目 可以采用收购股权的方式 以减少交易成本 融资租赁模式 2019 12 26 不动产及其他财产信托类房地产信托 不动产信托受益权转让模式 是指房地产企业将房产委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受益权 然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资人 并通过租金或 和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报 优点 因不系资金信托 在一段时间内突破了信托合同份数限制 满足房地产企业较大的资金需求 吸引更多的投资者 但现阶段也同样受到了监管部门的限制 缺点 由于信托财产登记和转移制度不完善 无法解决信托财产的独立性 所涉税费较多 交易成本较高 由于信托投资公司系房地产企业的受托人 在法律上要着重于维护房地产企业的利益 投资者的风险较大 法律风险控制要点 认真审查信托房产的相关证照 查清是否存在抵押 查封情形 土地出让金交纳情况 租金收益情况等 以低于受益权价值的价格购买 并由房地产企业提供担保 防止其不按期支付租金或到期不回购 不动产信托受益权转让模式 2019 12 26 股权信托受益权转让模式 是指房地产企业将股权委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受益权 然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资人 并通过分红或 和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报 优点 资金投放时间不受限制 避免因项目未取的 四证 而不能投资 项目资本金比例不受35 的限制 降低房地产企业自有资金比例 所涉税费相对较少 交易成本相对不高 缺点 由于信托财产登记和转移制度不完善 无法解决信托财产的独立性 由于信托投资公司系房地产企业的受托人 在法律上要着重于维护房地产企业的利益 投资者的风险较大 法律风险控制要点 认真评估 调查信托股权的基本情况 以低于受益权价值的价格购买 并由房地产企业提供担保 防止其不按期分红或到期不回购 股权信托受益权转让模式 2019 12 26 资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式 是指房地产企业将房产委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受益权 然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者 并通过租金或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报 同时 投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权 资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式 是指房地产企业将股权委托设立为信托财产 取得信托财产的信托受益权 然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者 并通过分红或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报 同时 投资者将资金委托给信托投资公司管理 信托投资公司按照信托合同的约定 将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权 混合信托类房地产信托 混合信托类房地产信托主要有两种模式 一是资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式 二是资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式 2019 12 26 2 4房地产基金 房地产基金是一种集中众多零散资金 交由投资专家进行集中投资的融资方式 具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金 国外房地产基金国外地产基金看好中国房地产市场 近几年流入中国的海外基金不断增加 摩根士丹利下属房地产投资基金rsref 荷兰国际房地产 瑞安集团 新加坡嘉德置地等纷纷出手 由于受到国内政策 以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响 目前海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的道德风险 管理团队 项目风险 政府关系 发展前景等 国内房地产基金国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制 随着房地产市场的进一步发展以及合伙企业法的实行 地产基金有望成为房地产融资方式的新宠 2019 12 26 2 5战略私募 国际资本市场有大量资金 它们十分看好中国的高增长性和增长空间 非常乐意到中国来进行私募投资 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者 即战略投资者 其优势主要体现在以下几个方面 首先 可以帮助企业改善股东结构 同时建立起有利于上市的治理结构 监管体系 法律框架和财务制度 其次 可以帮助企业比较好地解决员工激励问题 建立起有利于上市的员工激励制度 第三 可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模 从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧 第四 战略投资者 特别是国际战略投资者 所具有的市场视野 产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来 也更有可能产生立竿见影的协同效应 在较短的时间内改善企业的收入 成本结构 提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升 最后 比较而言 战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益 而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报 中国大多数企业面临的最主要的问题其实不仅是资金的问题 而依次是资金 产权结构 治理结构 运营机制以及产业运作经验的问题 战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益 2019 12 26 2 6上市融资 上市是企业获取资金 实行资本运作的主要方式之一 也是企业品牌提升的良好应 然而中国证监会的 关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知 让大多数房地产公司只能望洋兴叹 至今年 月向前倒推 年 房地产企业通过ipo上市只有 家 监管部门对房企上市还是严控 但借壳上市还是一事一议 较ipo略为宽松 房地产证券化作为金融创新的一个重要领域 对于公众参与房地产 积聚社会闲散资金 拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的 推行房地产资产证券化 直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约 有助于迅速筹集资金 建立良好的资金投入机制 2 7资产证券化 2019 12 26 2 8债券发行 债券融资是指企业通过举债筹措资金 资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式 房地产企业债券是由房地产企业发行 表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证 只有在相关政府部门对房地产企业的背景 经济效益等内容审查合格后才可以发行债券 优点 债券融资有利于降低企业的融资成本 因为债务的利息是计入成本的 而发行股票的股息是税后支付的 这从一定程度上减少了税收 债券融资也可以分担银行贷款的压力 同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择 分散银行和政府的风险 而且 债券资金的使用相当的灵活 不象银行贷款那样 有规定的用途 缺点 因为根据 公司法 发行债券主体要求严格 只有国有独资公司 上市公司 两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格 而且对企业资产负债率 资本金以及担保等都有严格限制 因此 大多数民营房地产企业很难通过发行债券融资 2019 12 26 典当以其快速 短期 便捷的特性 成为中小开发商的融资渠道之一 利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金 典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙 已开始显现出其灵活便捷的特性 为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径 一些手中已经有新项目开工的发展商 由于前期资金尚未回笼 银行贷款又迟迟未到位 因此短期资金压力对地产来讲也很难度过 所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多 以上海为例 在华联 恒隆等典当行里 各企业都在融资 恒隆典当行接受一笔房产整体项目的典当抵押融资 融资协议总额度达到2000万元 土地典当 的方式也受到许多城市开发商的追捧 2 典当融资 2019 12 26 四 房地产投资基金 1 房地产基金概要2 房地产基金管理 运作和盈利模式3 境内外地产基金在中国的运作机构及基金产品4 房地产投资信托基金 reits 与中国房地产发展的结合5 reits在中国的发展之路 2019 12 26 1 房地产基金概要 1 1房地产基金定义 房地产投资基金是产业投资基金的一种 产业投资基金 系指直接投资于产业 主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享 风险共担的集合投资制度 产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司 由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产 由基金托管人来托管基金资产 从事创业投资 企业重组投资和基础设施投资等实业投资 所谓房地产基金 是指以房地产项目或公司为投资对象 在房地产的开发 经营 销售等价值链的不同环节 及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金reit realestateinvestmenttrust 的名义存在 目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的 实际上是投资公司的形式 由专业的人员 比如一些有影响力的大腕级人物 或专业公司运作管理的资金 2019 12 26 1 2房地产基金的分类 基金的分类投资基金以法律规定地位的不同 可以分为公司型基金和契约型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同 可分为开放型基金和封闭型基金根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金募集方式分为公募基金和私募基金房地产基金的分类一般来说 房地产基金可以分为以下几种形式 第一种为开发型基金 投资于开发公司或项目以实现高额回报 第二种是投资基金 汇集投资者的资金投资于房地产的基金 这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发 主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资 第三种是资产运营型基金 以房地产投资信托基金 为代表 即不进行项目投资活动 而是直接运作房地产资产 由此而产生经济收益作为基金回报 注 当前 在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额 也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式 所谓私募基金 是指通过非公开方式 面向少数投资者募集资金而设立的基金 由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的 因此它又被称为向特定对象募集的基金 2019 12 26 1 4房地产投资信托基金的一般投资特征 收益率波动小 回报较稳定 比直接投资地产能更加便利的进行投资 比投资地产股票更直接地参与物业投资 能实现投资的多样化 选择不同地区和类型的房地产项目及业务 中小投资者通过房地产投资信托方式 在承担有限责任的同时 可以间接获得大规模房地产投资的利益 对于经济周期的波动比较敏感 1 3房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链 房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域 既可以直接投资于好的房地产项目 又可以对房地产企业进行股权投资 既可以进行全程投资 又可以进行阶段性投资 既可以对项目进行整体收购 又可以进行杠杆收购 既可以对银行的坏帐进行整合变现 又可以介入二手房交易市场 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资 保证资金的安全性和流动性 2019 12 26 基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构 在权益关系上 基金持有人是基金资产的所有者 对基金享有资产所有权 收益分配权和剩余资产分配权等法定权益 基金组织在公司型基金中 基金组织通常设有基金持有人大会 基金公司董事会及其它办事机构 其中 基金持有人会议是基金公司最高权力机构 董事会负责对日常重大事项做出决策 在契约型基金中 基金组织是一个无形机构 可以认为基金组织是一种名义上的存在 基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构 主要职责是 进行基金资产的投资运作 负责基金资产的财务管理 促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动 基金管理公司内部一般设有投资部 研究部 市场部 稽核部等部门和投资决策委员会 风险控制委员会等机构 基金托管人基金托管人又称基金保管机构 通常由商业银行等金融机构承担 主要职责是 保管基金资产 监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动 办理基金资产变动的有关事宜 1 5房地产投资基金的组织体系 房地产投资基金组织体系由基金持有人 基金组织 基金管理人 基金托管人等构成系统 2019 12 26 1 6房地产投资基金的主要部门分工 基金规划部负责房地产投资标的筛选确认 规划基金内容和机构 并负责基金所决定的房地产投资方案各项前期准备工作 基金募集部负责基金募集的销售策略 并协助金融机构及证券公司 负责代销基金受益凭证 募集资金 基金管理部负责所有基金的房地产投资标的购买 开发与管理及其他业务 投资服务部按时提供投资报告和财务报告给基金投资人 解答投资人的各种疑问 并保留投资人名册 及时配发盈余给投资人 财务部负责所有基金的会计 税收及现金管理 并负责向证监会定期报告并接受税务当局查账等各项业务 根据发达国家经验 在设立封闭式的契约型房地产投资基金时 国外发达国家一般都设有5个部门分工管理 分别为 2019 12 26 2 房地产投资基金的管理 运作及盈利模式 2 1房地产投资基金的管理模式 世界范围的产业投资基金的管理模式 其基本形态有两种 一是投资基金自行管理模式 二是委托基金管理公司管理模式 1 自行管理模式 在有限责任公司制地产投资基金框架下 目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队管理 自行管理模式投资基金公司既设董事会 又聘请职业经理人组织专业管理团队 并将投资基金的重大事项的决策权 经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离 职业经理人团队可以有限地拥有某些投资经营权 但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董事会甚至控股股东掌控 优点 这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念 更多地体现 投资者主权 的原则 尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点 缺点 经过几年的实践 这种管理模式已暴露出许多先天的不足 董事会和大股东控制权太大 管理团队缺乏自主性和稳定性 不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源 不利于发挥投资基金的扩张和放大效应 不利于投资管理思想和投资工具的创新 有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人 团队 管理 也可视为一种特殊的自行管理模式 只不过其本质内涵更接近于委托管理模式 即由基金专家管理团队管理 可保证基金管理的专业化水平 2019 12 26 2 委托管理模式 基本特征 投资基金不设经营管理团队 而是委托具有成熟投资理念和投资经验的专业投资管理机构负责投资经营管理 双方签订具有法律效力的委托管理协议 从而实现管理团队的机构化和专业化 并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励机制和约束机制 一般运作程序 有限责任公司制 有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投资管理机构负责项目的选择 评估分析和提出投资建议书 报经投资基金最高决策机构 如董事会 理事会 管委会等 决策同意后 负责办理项目投资的具体事项和投资后管理 然后再提出投资处置建议书 报送投资基金最高决策机构决策 信托契约制地产投资基金由于 信托 投资的本质属性 其基金管理无一例外类属于当然的 信托契约 委托管理模式 优势 相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式 委托管理模式的优势不言而喻 其最大的特征和优势就是 专家理财 专业投资 目前肩负地产基金 准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司也开始改变过去 潜水运行 的低调姿态而逐渐 浮出水面 如在地产投资市场日见活跃的福建联华信托投资有限公司 上海中诚联盟投资管理有限公司 北京伟业资产管理有限公司 北京精瑞联合住宅产业投资有限公司等 当然 由于目前我国信用环境 法制环境和专业人才等限制因素的影响 委托管理功效的最大发挥及委托管理市场的形成 还需要一个逐步发展和完善的过程 2019 12 26 2 2房地产投资基金运作流程 房地产基金筹集过程 撤资退出 投资后监督 详细评估 寻找和筛选项目 基金发起设立的过程 选择正确的投资项目远比经营管理投资项目重要 项目的市场潜力 资金状况 管理队伍 政策法规等多方面因素 房地产投资基金运作流程 2019 12 26 2 3房地产基金操盘关注点 项目规模 开发面积20 30万平米之间 年竣工销售面积10 20万平米 年即可完成成长型企业 在管理 经验 人才 组织 资金 市场和品牌等方面已有聊相当的积累 正处于快速发展期和爬坡阶段城市选择 首选战略城市 现在已进入二三线城市 如内陆重要省会城市如西安 济南 重庆和武汉等和非省会城市如宁波 大连等客户选择 在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商 而在战略城市主要选择优秀的项目企业机制选择 民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业 国企主要选择已改制或正要改制的企业 这类企业市场化程度较高 有利于与基金管理公司对接 遵守游戏规则 房地产基金操盘关注点 基金目标客户的选择 基金选择项目的倾向 组合投资 基金目标客户的选择 2019 12 26 风险收益稳定的项目选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯性风险相对高收益也相对高的项目选择硬件条件如规划 产品 户型 配套等综合条件较好的项目 理念 推广和服务等软件较为完善 且爆发力冲击力大 有较大潜力的项目项目市场综合优势强项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富 市场感觉敏锐准确 综合能力强 基金选择项目的倾向 方式一选择2 3个好项目 安全快速实现回报方式二选择一个团队 理念 项目 资源和市场均好的企业 在资金的其他方面给予支持 将其培育成强势企业 分享综合收益 基金组合投资 2019 12 26 2 4房地产基金介入房地产开发的时点及个案 1 房地产基金介入房地产开发的时点 2019 12 26 北京左岸公社 项目在获得立项后 资金出现问题 土地出让金都没办法缴纳 伟业基金介入后做了一系列操作 帮其解决资金问题 以项目控股权方的身份介入项目 伟业不参与项目分红 但发展商须向其支付高于银行的利息 协助发展商向银行贷款 资金链连上后 伟业作股权转让退出项目 北京国恒基业大厦项目 该项目发展商资金链在该环节出现断裂 伟业基金介入后的操作方式 伟业以项目全程打理方身份介入项目 调整原项目定位 提高其项目投资可行性 推荐有实力的建筑商带资施工 自身拆借2500万给发展商 发展商按银行同期利率支付伟业利息 发展商四证全后 伟业协助其向银行贷款1 2亿 2 房地产基金介入房地产开发时点的案例 资金缺口一的解决个案 资金缺口二的解决个案 2019 12 26 资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团 苹果社区 的 贴息委托贷款 案例 因为 121文件 规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款 为解决从拿到预售证到项目封顶这段时期内的资金瓶颈 今典集团推出 发展商贴息委托贷款 的策略 今典自己出资2亿元 以 贴息委托贷款 的方式委托给北京市商业银行 在楼盘封顶之前向购房者进行按揭 利率比正常银行贷款利率低一个百分点 待楼盘封顶之后 该按揭转为正常利率的银行住房贷款 精瑞基金和北国投的介入改变来了上述模式 资金缺口三的解决个案 先由北国投针对苹果社区发行房贷信托计划 与精瑞基金在国外的资金能力相配合 向国内外的机构和个人融资 在项目楼盘封顶之前 是由北国投通过发行信托融得的资金 来向苹果社区的购房者按揭贷款 楼盘封顶之后 北国投将按揭项目转给银行 银行支付给北国投相应的款项 购房者转向银行按揭 其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做 2019 12 26 基金 信托介入解决资金缺口的操作流程图 前后两种模式的最大变化是 旧模式中发展商自己要拿2亿元出来委托银行 贴息贷款 在新模式中 这2亿元不用发展商出了 由信托计划负责去融资 融资对象包括国外基金和国内的机构和个人 信托和基金在这个时候发挥作用了 2019 12 26 2 5三种典型的盈利模式 增值为王 房地产基金盈利模式策划和设计的基本指导思想 以投资管理能力为主导的盈利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作 寻求投资资本的收益和增值 体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征 因而可以作为地产投资基金的主导经营业务 1 以投资管理能力为主导的盈利模式 2 以融资业务为主导的盈利模式 以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营 如房地产并购 房地产公司重组 房地产公司上市策划等 作为基金的主要经营业务 3 以投资银行业务为主导的盈利模式 以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务 由于房地产银根紧缩 这种运营模式在目前市场环境下有着一定的发展空间 2019 12 26 2 6以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和盈利模式 一是开发型投资 对目标房地产开发项目进行投资 寻求投资的增值 二是风险投资型投资 运用典型风险投资基金的投资理念 对房地产相关高科技产业 如新材料 的目标企业进行投资 寻求风险投资的增值 三是收租型投资 长期持有写字楼 购物中心 商务公寓 工业厂房等收租型物业 寻求物业的长期稳健经营收益 并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外 新加坡 香港等地 上市以寻求投资资本的增值 四是抵押资产型投资 投资收购银行的抵押资产 房地产 通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益 深圳国际信托投资公司发行的 深国投 深圳发展银行总行营业部信贷资产受让项目集合资金信托计划 于2005年1月14日成立 这一金融创新模式为国内资产证券化和地产投资基金参与银行抵押资产投资提供了可资研究和借鉴的范例 五是不良资产处置型投资 投资收购银行的不良信贷资产 房地产 通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值 如高盛 摩根斯坦利等几大国际著名投资银行就对国内不良资产的处置和投资情有独钟 2019 12 26 3 境内外房地产基金在中国的运作机构及基金产品 3 1进入中国的境外房地产基金运作机构及其基金产品 澳大利亚最大投行 麦格理 公司 macquariebank 与英国基金管理公司 施罗德 所属的 亚洲物业集团 sap 合资成立了 第一中国房地产发展集团有限公司 并成功开发了高档住宅小区 奥丽花苑 这是上海住宅开发商中第一个非亚洲区开发商 1 第一中国房地产发展集团有限公司 中国房地产基金 由荷兰ing国际集团与首创集团在2002年在开曼群岛共同合资成立 基金的主要股东是来自欧美 东南亚 中国香港和中国台湾地区的大型房地产企业和金融企业 该基金筹集资金超过60亿元 期限为8 10年 这也是全球首家面向中国房地产市场的基金 由ing全资子公司霸菱投资管理 中国房地产基金和首创置业合作开发 第三置业 并占有30 的股份 而在东坝河附近的太平洋城 中国房地产基金也拥有80 的控股权 中国房地产基金负责人 北京太平洋城董事长胡旭成表示 他们所看中的是商务开发 地产基金在国外投资的首选是收益较好的写字楼 但在国内 由于大多存在非理性竞争 市场不稳定等因素 这类能够做好的物业并不多见 因此 在国内又不适合做投资基金 但是 中国经济高速发展的诱惑 又使得他们难以割舍 也正因为如此 他们才不得不选择自己投资开发新项目 2 中国房地产基金 2019 12 26 2003年7月底 亚洲最大上市地产公司之一 新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中国住宅发展基金 来自欧美 新加坡 台湾等地的投资者拿出1亿至2亿美元成立中国住宅发展基金 投资于上海或北京的中高档私人住宅项目 同时 该基金也关注上海 北京和广州等城市价位在5000 20000元 平方米的不同档次的商品房投资 中国住宅发展基金 2003年7月10日 摩根士丹利房地产基金msref宣布 与上海卢湾区政府控股的地产发展商永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟 双方同时还宣布了合作投资的第一个项目 摩根士丹利房地产基金msref联同两家新加坡公司 入股永业集团旗下的大型地产项目锦麟天地雅苑 项目总投资达9000万美元折合人民币7 45亿元 该项目位于卢湾区 紧邻上海著名的大型休闲区 由香港瑞安集团开发的新天地旁 该项目由住宅 服务式公寓和商业组成 项目在2004年春完成预售 于2005年初竣工 这是美资首次进军上海高端住宅市场 摩根士丹利在 锦麟天地雅苑 中的投资额大概占总投资额的10 左右 摩根士丹利 2019 12 26 以房地产公司面貌在大陆出现的外资地产基金 新加坡投资公司旗下的gic地产斥资4200万美元 在浦东陆家嘴批租了一块7万平方米的土地 兴建写字楼综合物业 新加坡gic地产 2000年 美国成立了针对中国市场的房地产投资基金 2003年 著名投资银行高盛公司也宣布成立了此类机构 2003年 美国房地产同业公会房地产基金会 韩国房协房地产基金会和德意志银行房地产投资基金开始寻找在中国落地的机会 目前这几大基金巨头都已经寻找到国内合作企业 其中 美国房地产同业公会房地产基金已经和北京置地展开合作 在京城北部开发项目 德意志银行房地产投资基金也锁定北京 上海国内两家房地产企业 并和前者在东四环和小汤山附近开发项目 韩国房协房地产基金则与国内三十多个房地产企业接触 已经在中国房地产业撒下了一张网 美国雷曼兄弟 澳大利亚麦格理银行 美国洛克菲勒等著名跨国房地产投资基金也纷纷进入上海 已与上海房产发展商达成紧密合作意向 并进入实质操作阶段 其他 2019 12 26 海外基金介入房地产市场的方式有几种 一是自主投资取得土地并开发 通过销售实现退出 二是与本地的开发商合作开发 按比例分享收益 第三就是与政府合作参与土地一级开发 第四是个别的向房地产公司提供过桥融资 获得利息收入及其他权利 第五是收购银行不良资产包中的房地产项目并通过整收零售或二次开发后出售实现收益 最后就是他们通过收购长期持有型物业 通过租金收入和资产增值获得长期收益 2019 12 26 3 2国内房地产基金产品及运作机构 在利用房地产基金融资过程中 存在以下比较典型的运作模式 1 伟业资产管理有限公司类基金计划 伟业资产管理有限公司成立于2000年 以使房地产业与金融业相结合为目的 从事房地产金融业务的服务性公司 主要业务 房地产项目的资本运作 房地产的证券化及金融创新业务 项目融资 房地产项目管理等 从设立初期就定位于与投资公司合作的准基金模式上 未来将逐步向着基金的方向发展 伟业提出了类基金运作模式 并开始实际操作 准备在时机成熟和法律法规允许时与金融机构合作成立规范运作的基金 伟业公司简介 伟业的类基金计划 2019 12 26 伟业资产管理公司 合作银行 房地产项目直接投资 房地产项目间接投资 房地产证券化金融业务 二手房吞吐及中介业务 部分资金进行证券投资 房地产项目股权投资 投资人 伟业资产管理有限公司类基金运作模式 2019 12 26 2 中城房网投资管理有限公司房地产投资基金 公司简介 2002年11月 在上海成立 股东为深圳万科 北京万通 浙江南都 河南建业等12家房地产企业 实收资本 亿元 战略规划 第一阶段 参照专业投资公司的模式进行运做 主要的投资将集中于土地开发和房产经营 并通过两种方式展开 一是通过与开发商进行股权合作的方式获取相应的利润 二是和银行 信托投资公司等金融机构合作 进行相关的资本运作 第二阶段 建立资金管理平台 扩大融资渠道 开展受托资产管理业务 第三阶段 专业房地产基金募集和基金管理阶段 公司将申请成为房地产基金管理公司 发起设立并管理房地产投资基金 2019 12 26 区域偏好 重点关注那些工业化和城市化进程正趋加快 产业集聚能力强 产权改造业已启动的地区 起步期 首先关注股东所在地和上海周边地区中等 含中等 以上规模的城市 产品偏好 重点关注土地储备 住宅和商贸物业项目 跟踪品牌企业的新项目 不放弃对新兴企业优质产品的投资机会 阶段性偏好 处于起步期的项目与土地储备挂钩 处于中后期的项目中 已打开了市场的扩展性项目 或因资金等原因造成进入成本较低的优质项目列入优先考虑 对成熟性项目 重点关注具有资源优势或管理增值潜力 适用杠杆收购的项目 项目周期 项目开发周期一般小于三年 最长不超过五年 对资产经营类的项目 如符合稳健 成长原则 则不受