商贸物流地产项目可行性研究报告.doc

商贸物流地产项目可行性研究报告 商贸物流地产项目商贸物流地产项目 可行性研究报告可行性研究报告 商贸物流地产项目可行性研究报告 目目 录录 第一部分第一部分 总论总论 1 1 1 项目名称 1 1 2 编制依据 1 1 3 主要研究目的与内容 1 1 4 项目主要结论及建议 2 第二部分第二部分 某宏观经济某宏观经济 4 2 1 某市城市概况 4 2 2 某市城市发展规划 7 2 3 某市宏观经济运行情况 9 第三部分第三部分 某市土地市场概况某市土地市场概况 11 3 1 某市历年土地市场概况 11 3 2 某市 2008 年土地市场成交情况 11 3 3 某市 2009 年上半年土地市场交易情况 12 第四部分第四部分 某市房地产市场发展现状某市房地产市场发展现状 15 4 1 某市 2008 年房地产市场供应情况分析 15 4 2 某市 2008 年房地产市场需求状况分析 16 第五部分第五部分 某市商贸及物流市场概况某市商贸及物流市场概况 18 5 1 某市商贸物流市场概况 18 5 2 某市主要专业市场概况 20 商贸物流地产项目可行性研究报告 5 3 某商贸物流市场前景分析 23 第六部分第六部分 项目地块分析项目地块分析 26 6 1 项目区位 26 6 2 项目周边环境及设施 26 6 3 项目所在片区发展概况 27 6 4 项目区位综合评价 28 第七部分第七部分 项目定位分析项目定位分析 29 7 1 项目 SWOT 分析 29 7 2 大地块房地产开发模式研究 30 7 3 项目定位市场定位研究 33 7 4 项目定位建议 35 7 5 项目开发模式与功能规划 36 第八部分第八部分 项目投资预算分析项目投资预算分析 40 8 1 评估方法说明 40 8 2 项目地块评分 40 8 3 目前地块的价格预测 43 8 4 项目地块指标建议 43 8 5 项目地块价值预测 44 第九部分第九部分 项目地块运作方案项目地块运作方案 46 9 1 方案一 自行投资开发运作 46 9 2 方案二 独立进行土地运作 46 商贸物流地产项目可行性研究报告 9 3 方案三 合作开发 47 第十部分第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措项目地块项目投资测算及资金筹措 48 10 1 方案一投资成本测算 48 10 2 方案二投资成本测算 51 10 3 方案三投资成本测算 51 10 4 各方案投资成本统计汇总 51 10 5 小结 52 第十一部分第十一部分 经济效益评价标准经济效益评价标准 53 11 1 方案一经济效益评价 53 11 2 方案二经济效益评价 59 11 3 方案三经济效益评价 59 第十二部分第十二部分 方案风险评定及综合评价方案风险评定及综合评价 60 商贸物流地产项目可行性研究报告 第一部分第一部分 总论总论 1 1 项目名称项目名称 商贸物流地产项目 1 2 编制依据编制依据 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评估办法与参数 第三版 房地产开发项目经济评价方法 房地产估价规范 GB T50291 1999 某市城市总体规划 2008 2020 2008 年某市国民经济和社会发展统计公报 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2008 年某房地产统计数据 某市规划局 国土资源局公布的土地出让 拍卖数据 项目实地考察和周边楼盘调研 1 3 主要研究目的与内容主要研究目的与内容 本项目可行性研究的目的 主要是论证该地块是否具有投资价值 开发何种项目以及如何进行项目开发 供集团公司进行投资决策 项目论证主要内容包括 某市宏观经济与房地产市场研究 某市城 市发展定位与产业政策研究 项目地块市场价值研究 项目投资潜力分 商贸物流地产项目可行性研究报告 析 项目发展定位 项目运作方案 投资效益测算以及投资风险分析 1 4 项目主要结论及建议项目主要结论及建议 根据对某南二环 2000 亩地块的可行性研究分析 从土地区位优势 未来发展规划 项目运作方式及投资估算 得出以下结论及建议 1 项目地块目前位于城市南面较偏远地区 虽然目前城市配套设施 不完善 交通优势不明显 但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速 公路至某的链接一级公路的建设 未来的整个地块区位优势非常明显 2 项目地块面积较大 项目顺利建设 将成为某未来 5 10 年内规 模最大 业态最为丰富的一个综合性房地产项目 这对于某的城市运营 建设以及集团公司在某的发展战略起到标杆作用 3 项目土地投资回报高 初步测算直接土地投资收益可达 5 18 亿元 对土地进行开发建设 收益更高 4 项目采取不同运作方式 收益与风险各有差异 集团需慎重研究 科学决策 在投资决策上回避风险 5 某市政府 2008 年重点推出项目 某义乌小商品城 因选址不能 落实的问题 项目暂时被搁置 某二环南路接通 玉港高速公路连接某 的一级公路建成后 与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围 本项目地 块独特的交通优势条件 将成为 某义乌小商品城 项目理想的进驻地 商贸物流地产项目可行性研究报告 第二部分第二部分 某宏观经济某宏观经济 2 1 某市城市概况某市城市概况 2 1 1 某地理位置概述某地理位置概述 一个处于泛北部湾 泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市一个处于泛北部湾 泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市 玉林玉林 泛珠三角区泛珠三角区 泛北泛北部湾部湾 商贸物流地产项目可行性研究报告 项目所在城市 某 广西的桂东门户 岭南都会 泛北部湾中小 企业名城 现辖玉州区 北流市 容县 陆川县 博白县 兴业县和福 绵管理区 总面积 12838 平方公里 总人口 641 万人 全市有华侨 100 多万人 是全国著名的侨乡 某市区位优势明显 交通便利快捷 地处广西东南部 毗邻广东 背靠大西南 作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接 协调发展 的重要节点城市 处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点 是承载 东部产业转移的加工基地和东部通向 东盟 的重要陆路通道和跳板 商贸物流地产项目可行性研究报告 以某为中心 半径 200 公里范围分布着南宁 北海 钦州 防城港 贵 港 梧州 柳州 湛江 茂名等中心城市 辐射人口近 5000 万 国道 324 线与黎湛复线铁路纵横相交 南宁经某至广州高速公路 洛湛铁路 某段 编织以某城区为中心的现代交通网络 市内形成了以某城区为 中心的 半小时经济圈 2 1 2 某资源与商贸概况某资源与商贸概况 某市物产景观丰富 商贸发达繁荣 非金属矿产资源丰富 其中高 岭土储量居广西第一 花岗岩 石灰石 莹石等储量也比较丰富 某属 于典型的亚热带季风气候 是粮食 水果 禽畜重要生产基地 容县沙 田柚原产地 全国著名的 荔枝之乡 桂圆之乡 三黄鸡之乡 沙田柚之乡 某旅游资源丰富 被誉为 天然南国园林 是 中国 优秀旅游城市 有大容山国家森林公园 真武阁 勾漏洞 云天文化城 等 120 多处名胜古迹 旖旎的南国山水风光 奇特的古今建筑 特色的 商贸物流地产项目可行性研究报告 风味小吃 商品交易市场健全发达 现代物流服务经营体系完备 拥有 全国有名的中药材市场 工业品服装市场等 商贸流通辐射各省 市 区 岭南都会 焕发出新的活力与魅力 是区域性商贸物流中心 2 1 3 某市投资环境某市投资环境 某市投资环境良好 逐步建立起公共服务型政府 电子政务快速发 展 一站式 服务机制初步形成 电力 通信 供水等基础设施日臻完 善 某经济开发区等十大工业园区 集中区 成为投资发展的 洼地 玉柴机器 三环陶瓷成为 中国名牌产品 国家免检产品 某制药已 被认定为中华老字号品牌 海螺水泥 燕京啤酒 旺旺食品 晶辰电子 国美电器 北京华联超市 南城百货超市等纷纷落户某 机械产业 水 泥陶瓷 健康产业 服装皮革 电子信息产业集群迅速成长 中小企业 商机博览会 中国 某 海峡两岸 广西某 农业合作试验区架构开放 合作平台 特别是在积极推进中国 东盟 一轴两翼 区域经济合作新 格局的实施中 某市被纳入北部湾 广西 经济区 4 2 合作区域 某 市是黎湛铁路与洛湛铁路的交汇处 商贸物流地产项目可行性研究报告 小结 小结 某城市发展状况良好 充分发挥桂东门户的区位优势 承接东部产某城市发展状况良好 充分发挥桂东门户的区位优势 承接东部产 业转移 把握多区域经济合作中带来的发展机遇 工商业发展成熟 拥业转移 把握多区域经济合作中带来的发展机遇 工商业发展成熟 拥 有中药材市场 工业品服装市场等全国有名的专业市场 形成了区域性有中药材市场 工业品服装市场等全国有名的专业市场 形成了区域性 商贸物流中心 投资环境良好 形成机械产业 水泥陶瓷 健康产业 商贸物流中心 投资环境良好 形成机械产业 水泥陶瓷 健康产业 服装皮革 电子信息产业等多个产业集群 总体而言 某城市发展处于服装皮革 电子信息产业等多个产业集群 总体而言 某城市发展处于 快速发展阶段 有较为雄厚的发展基础 快速发展阶段 有较为雄厚的发展基础 2 2 某市城市发展规划某市城市发展规划 某市城市总体规划 2008 2020 城市规划性质城市规划性质 国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心 北部湾经济区 重要物流节点城市 是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城 市 城市规划区城市规划区 规划 的具体范围包括 玉州区的玉城 南江 名山 城西 城 北五个街道办事处以及茂林 仁东 仁厚和大塘 4 镇 福绵管理区的福 商贸物流地产项目可行性研究报告 绵镇和新桥镇 陆川县的珊罗镇 以及马坡镇的靖西 靖东 珠砂 新 山 东西等 5 个行政村和马坡林场 某城市规划区总用地面积约为 740 平方公里 城市空间主要发展方向 东扩 即城市往东方向 北流方向 发展城东新区 南拓 向南主要发展的区域为江南区和城南区 规划期限和城市规模规划期限和城市规模 某中心城区人口规模 至 2012 年为 80 万人 至 2020 年为 95 万人 某中心城区城市建设用地规模 至 2012 年为 80 平方公里 至 2020 年为 98 平方公里 商贸物流地产项目可行性研究报告 图 2 1 某市城市总体规划 小结 小结 某市城市总体规划 某市城市总体规划 20082008 20202020 指出了某市在今后的十二年的指出了某市在今后的十二年的 城市定位 建设重点以及城市规模和发展方向 规划中大力发展城东板城市定位 建设重点以及城市规模和发展方向 规划中大力发展城东板 块 并规划将该板块发展成为某新中心板块 未来该板块房地产市场发块 并规划将该板块发展成为某新中心板块 未来该板块房地产市场发 展前景较大 江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势 展前景较大 江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势 2 3 某市宏观经济运行情况某市宏观经济运行情况 2 3 1 2008 年某市总体经济运行情况年某市总体经济运行情况 统计显示 2008 年某市实现生产总值 605 92 亿元 按可比价格计 商贸物流地产项目可行性研究报告 算 比上年增长 12 9 经济增长连续 5 年保持在两位数以上 经济运 行保持平稳较快增长态势 从三次产业看 第一产业增加值 150 53 亿元 同比增长 5 8 第二产业增加值 231 29 亿元 同比增长 15 2 其中 工业增加值 202 68 亿元 增长 15 2 第三产业增加值 224 10 亿元 同 比增长 15 2 第一产业增加值占国内生产总值的比重为 24 8 比上年 下降 1 6 个百分点 第二产业增加值比重为 38 2 比上年上升 1 2 个百 分点 第三产业增加值比重为 37 0 比上年上升 0 4 个百分点 按常住 人口计算 2008 年全市人均生产总值超过 10000 元 达 10770 元 比上 年增长 11 8 2 3 2 固定资产投资与房地产业概况固定资产投资与房地产业概况 全社会固定资产投资 290 69 亿元 增长 26 0 其中 城镇固定资 产投资完成额 242 58 亿元 增长 28 3 农村固定资产投资 47 68 亿元 增长 16 4 在城镇固定资产投资中 基本建设投资 140 97 亿元 增长 24 3 更新改造投资 53 07 亿元 增长 62 2 房地产开发投资 35 99 亿元 增长 26 0 商品房销售面积 137 41 万平方米 增长 1 0 商 品房销售额 26 54 亿元 下降 0 5 2 3 3 社会消费品零售概况社会消费品零售概况 社会消费品零售额实现 219 51 亿元 同比增长 23 5 增幅比去年 提高 4 7 个百分点 连续 6 年达两位数增长速度 分城乡看 城市消费 品零售额实现 142 91 亿元 同比增长 23 9 县以下消费品零售额实现 76 61 亿元 同比增长 22 9 分经济类型看 国有经济实现零售额 商贸物流地产项目可行性研究报告 17 56 亿元 增长 22 4 集体经济实现零售额 14 48 亿元 增长 20 0 股份制经济实现零售额 8 90 亿元 增长 55 4 私营经济实现零 售额 19 50 亿元 增长 23 1 个体经济实现零售额 153 37 亿元 增长 22 4 分行业看 批发和零售业 住宿与餐饮业消费品零售额分别实现 189 06 亿元 26 63 亿元 分别增长 23 3 与 21 9 全市非公有制经济 零售额实现 187 48 亿元 增长 24 5 占全市社会消费品零售总额的比 重为 85 4 其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额的比重为 69 9 2 3 4 人均可支配收入概况人均可支配收入概况 城乡居民收入继续增加 人民生活水平稳步提高 全市城镇单位在 岗职工年平均工资 21312 元 比上年增长 12 2 全市城镇居民人均可支 配收入 14156 元 同比增长 16 0 农民人均纯收入 4123 元 比上年增 加 587 元 增长 16 6 小结 小结 20082008 年某市经济总体继续保持平稳较快的发展 年某市经济总体继续保持平稳较快的发展 GDPGDP 达到了达到了 605 92605 92 亿元 亿元 20082008 年全市人均生产总值超过年全市人均生产总值超过 1000010000 元 达元 达 1077010770 元 根据某市元 根据某市 十一五十一五 规划 至规划 至 20102010 年某年某 GDPGDP 约为约为 630630 亿元 人均亿元 人均 GDPGDP 达到达到 1000010000 元的目标 可以看出某市将超额完成十一五规划的总体经济目标 表明元的目标 可以看出某市将超额完成十一五规划的总体经济目标 表明 某经济发展势头强劲 这有利于房地产项目的开发建设 某经济发展势头强劲 这有利于房地产项目的开发建设 商贸物流地产项目可行性研究报告 第三部分第三部分 某市土地市场概况某市土地市场概况 3 1 某市历年土地市场概况某市历年土地市场概况 近三年来 政府土地挂牌出让土地面积不断加大 2008 年土地出让 面积达到 2335 7 亩 是 2006 挂牌出让土地面积的 3 倍 说明某市城市建 设一直保持快速发展的势态 经过 2007 年某房地产迅速发展后 2008 年 土地供应宗数虽然与 2007 年基本持平 但出让面积有所上升 涨幅在 30 以 上 如表 3 1 所示 表 3 1 2006 2008 年某市土地挂牌出让土地情况 年份年份 出让量 宗 出让量 宗 出让面积 亩 出让面积 亩 出让金额 万元 出让金额 万元 平均出让单价 万元平均出让单价 万元 亩 亩 200620068691 46441052 55359 37 20072007251737 11106832 2661 5 20082008252335 679210677051 94 资料来源 某市国土局 注 图上列举的 2008 年土地情况为已获知的成交情况 未包含不了解的其它成 交情况 2008 年出让土地面积大 超过 50 亩土地供应多且位置稍微偏 所 以平均出让土地单价与 2007 年相比下降 总体而言 某市工业建设和房 地产开发的快速发展 拉动了某市整个城市建设土地需求 土地出让价 格较高 3 2某市某市 2008 年土地市场成交情况年土地市场成交情况 2008 年 1 11 月份某土地出让 挂牌宗数以城东区居多有 11 宗 其次 商贸物流地产项目可行性研究报告 为江南 9 宗 城西与城北区共有 5 宗 在土地出让面积方面 由于城东 区所出让的土地面积多数为超过 50 亩 该区域出让的土地面积占总量的 66 随着某市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻 城东区附近土地价 格随之上涨 在 2008 年的土地出让单价格中 在不考虑市中心土地成交 的情况下以城东区价格最高 如表 3 2 所示 表 3 2 2008 年某 1 11 月土地出让情况 区域区域 市中市中 心心 占占 比比 江南江南 占占 比比 城东城东 占占 比比 城西城西 占占 比比 城北城北 占占 比比 合计合计 出让宗数出让宗数 936 1144 28 312 25 出让面出让面 积 亩 积 亩 584 128 1352 359266 32 492 86 734 2055 6792 出让总价出让总价 万元 万元 2827826 7376169 10651 36663 106770 出让单价出让单价 亩 亩 万万 元 元 48 4 54 5 32 8 42 3 可以看出 某市 东扩南拓 的城市发展格局在逐步推进 某房地 产市场将以城东区 江南区为投资建设热点 3 3 某市某市 2009 年上半年土地市场交易情况年上半年土地市场交易情况 2009 年上半年 某市总共挂牌 11 宗土地 其中 4 宗是工业用地 土 地均价较低 范围从 11 21 万至 14 02 万 5 宗可用做城镇住宅用地 土 地均价范围为 63 34 万元至 80 万元 其中江南区金港路与中山路交叉口 西侧的一块土地可用做商服用地 即可做农贸市场之用 其余两块用地 为教育用地和加油站用地 商贸物流地产项目可行性研究报告 土地位置土地位置总面积 亩 总面积 亩 土地用途土地用途 起始价起始价 万元 万元 挂牌起挂牌起 始时间始时间 单亩地价单亩地价 万元 万元 亩 亩 某市岭塘工业区金港路西 侧 23 56 工业用地 264 09 1 16 09 1 19 11 21 某市玉柴工业园 二环环 南路北侧 玉公公路东侧 地块四 约 21 00 亩 批发零售用地 加油站用地 09 3 24 09 4 2 某市玉柴工业园坡塘工业 区 玉公公路西面 38 27 工业用地 440 09 4 13 09 4 22 11 5 某市江南区金港路与中山 路交叉口西侧 39 23 商服用地 城镇住宅用地 3140 09 4 17 09 4 27 80 04 某市城东新区石棠片 市 国防教育训练基地东侧片 人民东路北侧地块十五 87 城镇住宅用地 09 6 1 09 6 12 某市城东新区石棠片 市 国防教育训练基地东侧片 人民东路北侧地块十六 40 商服用地 城镇住宅用地 8537 09 6 1 6 12 67 22 某市城东新区石棠片 市 国防教育训练基地东侧片 人民东路北侧地块十三 23 5 科教用地 09 7 6 7 15 某市城东新区石棠片 市 国防教育训练基地东侧片 人民东路北侧地块十九 36 2 商服用地 城镇住宅用地 09 7 6 09 7 15 某市城东新区石棠片 市 国防教育训练基地东侧片 人民东路北侧地块二十 98 7 城镇住宅用地 10033 2009 7 6 09 7 15 63 34 某市经济开发区东区 燕 京啤酒公司南面地块一 34 6 工业用地 485 2009 7 7 09 7 16 14 02 某市经济开发区东区 燕 京啤酒公司南面地块二 40 1 工业用地 560 09 7 7 13 97 商贸物流地产项目可行性研究报告 09 7 16 从总体上说 1 3 月仅有一宗土地拍卖 主要是受金融危机的影响 企业投资谨慎 政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌 4 6 月份 受全国楼市普遍回暖以及某市政府公布 某市城市总体规划 2008 2020 的影响 某房地产市场有所好转 某市土地拍卖量逐步增加 上半年某市平均土地挂牌价为 37 33 万元 亩 主要是上半年出让工 业用地较多 总体价格下降幅度较大 出让的 5 宗房地产开发用地 均 价达到了 67 万元 亩 这反映了某房地产市场的回暖在拉动土地市场的需 求 江南片区仅有一宗土地拍卖 为作商服用地及城镇住宅用地 规划 建筑一至二层均须设置农贸超市 受 2008 年江南区各大楼盘去化量较低 的影响 2009 年上半年在售物业均为 2008 年的剩余量 出于对房地产市 场的保护和房地产商投资的积极性考虑 上半年政府减少江南区的土地 出让 将更多投资集中在城东区 其他片区房地产发展较为缓慢 根据房地产行业经验 在二级市场 土地竞拍最终价格一般是挂牌 价的 100 万元左右 目前某经济开发区土地拍卖价已达 100 万元 最近 玉柴附近拍的一宗地 拍价为 93 万元每亩 根据与某土地规划部门的了 解 本项目周边地块土地拍价估计要到 60 万元 亩左右 商贸物流地产项目可行性研究报告 第四部分第四部分 某市房地产市场发展现状某市房地产市场发展现状 4 1 某市某市 2008 年房地产市场供应情况分析年房地产市场供应情况分析 受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响 2008 年某市房地 产市场供应量相对减少 新推出的项目也相对 2007 年减少 房屋的去化 量同比相对下降 具体情况如下 1 1 商品房住宅情况商品房住宅情况 2008 年某城区全年住宅供应量约为 50 万平米 与 07 年的 73 万平米 相比降幅较大 降幅约为 32 去化量约为 31 万平米 去化率为 62 同比下降了 23 城区住宅价格约为 2300 元 平米 销售均价同比 07 年 有所上升 后续存量 在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和 约 为 83 万平米 所推售的物业中 多层最多 占所有物业量的 40 93 小 高层 高层两种物业量基本持平 表 4 1 2008 年某城区住宅供应表 江南江南城东城东中心中心城北城北城西城西 项目项目 面积面积占比占比面积面积占比占比面积面积占比占比面积面积占比占比面积面积占比占比 多层多层 7010045 89 4300029 25 3550024 76 57000100 小高小高 层层 5792837 92 4900033 33 3430023 92 高层高层 2268014 85 5500041 98 6100042 55 公寓公寓 20531 34 125708 77 2200100 总计总计 15276130 04 14700029 26 14337028 54 22000 44 5700011 35 商贸物流地产项目可行性研究报告 注 未统计天地楼及公务员小区 各板块供应中 由于江南片占所有片区供应的 30 04 主要为丽景 花园与盛世江南两个项目 其次为城东与中心区域 而城北与城西区域 由于政府相关政策及硬件配套跟进较慢 市场开发程度进程放缓 2 2 商业市场情况商业市场情况 2008 年全年商业市场受市场的规范以及相关政策影响 全年供求都 较为冷淡 全年供应量约为 5 万平米 去化量约为 2 7 万平米 后期存 量约为 7 8 万平米 销售率约为 54 销售价格约为 1 5 万元 平米 3 3 天地楼市场情况天地楼市场情况 2008 年没有堆出新的天地楼项目 在售天地楼主要为以前剩余量 08 年全年供应量约为 2 万平米 去化量约为 1 3 万平米 后期存量约为 0 7 万平米 销售率约为 65 销售均价约为 3700 元 平米 4 经济适用房的供应情况 经济适用房的供应情况 2008 年某市场无经济适用房推出 从相关渠道了解 某市目前有少 量廉租房已开始动工 但对某整体的商品房销售市场影响不大 小结 从小结 从 20082008 年房地产市场供应情况来看 整个某楼市去化量下降 年房地产市场供应情况来看 整个某楼市去化量下降 这是造成这是造成 2009 年初某房地产集中对年初某房地产集中对 2008 年剩余量消化的主要原因 某年剩余量消化的主要原因 某 房地产市场的供应还是商品住宅和商业地产为主 天地楼和经济适用房房地产市场的供应还是商品住宅和商业地产为主 天地楼和经济适用房 对整个房地产市场影响较低 对整个房地产市场影响较低 4 2 某市某市 2008 年房地产市场需求状况分析年房地产市场需求状况分析 受经济形势的影响 某市居民的购买能力与购买欲望受到限制 市 商贸物流地产项目可行性研究报告 场去化量有所下降 具体情况如下 1 城区住宅销售量分析 城区住宅销售量分析 08 年 1 12 月份的整体市场销售率为 62 与 07 年的 85 相比 降低 了 23 个百分点 销售状况有所下滑 物业的销售以多层 小高层为主 多层占总量的 53 19 小高层占 30 42 但受经济形势的影响 总销售 量与 07 年相比整体下降 表 4 2 某市物业销售情况 江南江南城东城东中心中心城北城北城西城西 项目项目 面积面积占比占比面积面积占比占比面积面积占比占比面积面积占比占比面积面积占比占比 多层多层 4913058 29 2700034 07 3232036 20 55550100 小高层小高层 3515041 71 3300041 64 2565028 73 高层高层 1925024 29 3130035 06 总计总计 842808428027 33 27 33 812508125025 70 25 70 892708927028 95 28 95 555505555018 02 18 02 2 商业部分销售量分析 商业部分销售量分析 08 年某城区 3 个项目有新的商务物业推出 其它项目基本为消化 07 年的剩余量 市场上有推售的项目有华商国际香港城 财富 100 金谷广 场 钻石旺角与岭南都会 5 个项目 推出量与在总市场物业推出量中占 较低比例 但与住宅物业相比基本销售情况良好 市场销售率达到 75 以 上 由于受金融危机的影响 消费者市场的预期降低 对物业的消费保由于受金融危机的影响 消费者市场的预期降低 对物业的消费保 持观望和谨慎购买的状态 持观望和谨慎购买的状态 2008 未销售完的物业基本留在未销售完的物业基本留在 2009 年初消化 年初消化 这是这是 2009 上半年某楼市回暖缓慢的主要因素之一 而某的房地产市场目上半年某楼市回暖缓慢的主要因素之一 而某的房地产市场目 前还在稳定的上升增长阶段 因此整体市场的需求量会逐步增加 并且前还在稳定的上升增长阶段 因此整体市场的需求量会逐步增加 并且 随着城市建设发展 住宅和其他商业物业的需求也将会继续保持增大 随着城市建设发展 住宅和其他商业物业的需求也将会继续保持增大 虽然虽然 2008 年经过了一些经济层面上负面的影响 但是某作为一个大型的年经过了一些经济层面上负面的影响 但是某作为一个大型的 二级城市 将会保持良好的房地产市场发展趋势 二级城市 将会保持良好的房地产市场发展趋势 09 年全年的房地产销年全年的房地产销 商贸物流地产项目可行性研究报告 售量预测将会打破售量预测将会打破 100 万平方米的业绩 万平方米的业绩 第五部分第五部分 某市商贸及物流市场概况某市商贸及物流市场概况 5 1 某市商贸物流市场概况某市商贸物流市场概况 目前 某有集贸市场 230 多个 形成了工业品服装市场 中药材市 场 建材市场 汽车市场 摩托车市场 电脑电器市场 粮油市场等大 中型专业批发市场 成为华南地区重要的商品集散地 凭借其独特的区 位优势 某市提出倾力打造全国中小企业名城的目标 以中小企业为依 托 重点发展机械 水泥陶瓷 健康 服装皮革等四大特色产业集群 从而走出一条独具某特色的发展道路 从上世纪 80 年代中期开始 某的乡镇企业发展迅速 某中小企业 是某重要经济增长点 某市政府形成了把分散的中小企业聚集起来 集 中力量实施培育中小企业特色产业集群战略 近年来 某市立足于原有 的中小企业基础 从一批支柱产业中筛选出五大比较优势明显 特色鲜 明的产业集群加以重点培育扶持 机械产业集群 支持全国最大的内燃机生产企业玉柴机器集团有限 公司做大做强 大力扶持 玉柴 配套企业发展 培育机械产业群落 健康产业集群 充分发挥某制药传统品牌优势和南方最大中药材市 场的拉动作用 推进中药产业化 规模化 标准化生产 同时大力发展 以黑五类集团和北京燕京集团 新加坡旺旺集团等在某投资项目为龙头 的食品加工业 培育健康产业群落 水泥陶瓷产业集群 以亚洲最大的水泥企业安徽海螺集团所办的兴 商贸物流地产项目可行性研究报告 业海螺和世界最大的日用陶瓷出口生产企业三环集团为龙头 全面整合 上下游企业 培育水泥 陶瓷产业群落 服装皮革产业集群 发挥 世界裤子之都 福绵管理区的群体优势 和中国最大的猪皮皮革供应商富英制革有限公司等重点企业的带动作用 以创品牌 上规模为目标 培育服装皮革产业群落 电子信息产业集群 近年来 某市努力改善和优化投资环境 深入 开展招商引资 主动吸纳东部产业转移项目 一批电子产业项目相继落 户某市 为培育 壮大某市高新技术产业奠定了坚实基础 在走廊沿线 的兴业 北流 容县已聚集了一大批电子企业 它们都是近两年东部产 业转移中飞来的 金凤凰 该产业呈现出三大特点 从小规模向大规模 转变 由半成品向成品生产方向发展 产品囊括各类彩电显示器和高压 包 高频头 传真机等高中低档四五十种 由单一企业向集群产业发展 一家大的电子企业往往能引来七八个配套企业进来甚至是数十个 呈几 何级数放大效应 目前 某已成为全国最大的内燃机生产基地 全国最大的日用陶瓷 生产出口基地之一 国家级的建材生产出口基地 陶瓷工业基地 皮革 服装基地和食品加工基地 全市共有机械 制药 陶瓷 工艺编织 食 品加工 服装加工 冶金业 建材等 8 大类中小企业 1 3 万多家 占全市 工业企业总数的 98 以上 有个体私营企业 10 万多家 户 民营经济占 全市生产总值比重 63 以上 中小企业已成为全市国民经济的重要支撑 和 生力军 其中 五大优势产业集群的工业总产值占全市规模以上工 业产值比重超过 80 商贸物流地产项目可行性研究报告 5 2 某市主要专业市场概况某市主要专业市场概况 一 某工业品市场 某市工业品市场坐落于最繁华的某市商业大道 人民路中段 属 广西规模最大的专业市场 于一九九四年九月动工兴建 一九九五年六 月建成投入使用 该市场由港商投资建设 第一期工程占地 160 亩 其 中主体市场 60 亩 铺面式市场 100 亩 总投资 1 5 亿元 建筑面积约 20 万平方米 主体市场摊位近 7000 个 外围铺面门店 800 多间 经过多年 培育和发展 目前市场已发展为占地 300 多亩 商铺门店 2000 多间 有 经营户 8000 多户 从业人员 40000 多人 市场功能齐全 管理规范 服务周到 交通便利 有力地吸引着各 地客商 日均客流量达 5 6 万人次 主要经营品种有 服装 布匹 针 织品 五金 百货 家用电器 鞋类等 20 多个大类 11000 多个品种 入 驻市场共有 138 个知名品牌 为市场的持续繁荣发展注入了新的活力 商品辐射广东 湖南 湖北 江西 福建 浙江 河北 贵州 云南等 20 多个省 市 直辖市 形成了庞大的流通交易市场群体和广泛的名企 品牌效应 商品年成交额约 18 亿元 年上交利税约 3000 万元 成为某 经济的重要支撑之一 成为广西小商品批发中心 在工业品市场的辐谢 带动下 工业品市场的概念得到延伸 周边 相继建成了机电五金市场 电脑城 新民商行 太阳商城 陶瓷商行 运美货运市场 新民菜市场和田丰菜市场等 形成了某市大市场群 二 某中药材市场 某市中药材市场是全国首批获批准开办的 也是广西唯一的中药材 商贸物流地产项目可行性研究报告 专业市场 位于某市中秀路 距离某火车站 800 米 地理位置优越 交 通方便 市场占面积 17500 平方米 于 1988 年 12 月建成并投入使用 总投资 800 多万元 共有门店 812 间 是 全国文明市场 中药材专业市场是获国家卫生部 国家中医药局 国家医药局 国家工商局批准开办的市场 市场内设有 银行 车队 邮电 停车场 晒药场 装卸队 仓库保管 信息中心 药材培训中心 药材监督检验 所 饮食 住宿 中药材专业市场是我国西南地区传统的中药材集散地市场 市场与 国内 24 个省 区 32 个市建立了经济信息联系 药材购销辐射全国 转口远销港澳并与东南亚地区药材市场形成购销网络 目前 市场内共 有经营户 809 户 从业人员 3000 多人 经营品种达 900 多种 市场年成 交额 5 亿元 年创税 1000 多万元 三 某建材市场 某市建筑材料市场于一九九六年元月二十五日开业 位于某市外环 北路中段 东距某客运中心 1000 米 西距玉桂路口 500 米 交通运输便 利 市场占地 146 亩 建筑面积 18668 平方米 共有铺面 520 多间 该 市场通道宽畅 大小货车 小时可以装卸货物 市场设有建材 钢材 木材 沙石砖 装饰材料 兽药饲料及旧货行业 现有个体户 160 户 企业 20 家 私营企业 户 产品来自广东 福建 江浙等省及广西各地 日客流量 2000 多人 市场月成交额达 33000 多万元 每年向国家上缴 380 万多的税款 市场还设有治安保卫 仓储保管 金融 通讯 运输 装卸等的配套服务设施 商贸物流地产项目可行性研究报告 四 某市粮食农副产品专业市场 某市粮食农副产品专业市场于 1995 年 12 月 31 日竣工开业 市场位 于某市城区外环南路 某火车站货台对面 交通便利 市场占地 100 亩 建筑面积 20000 平方米 总投资 3000 万元 分为商住式门店和主体市 简易市场三部分 有市场固定门店场 500 多间 仓储 3500 平方米 外省 及区内经营户 1000 多户 经营来自全国各地的粮食 蔬菜和水果等种类 是广西大型的农副产品批发市场 市场内设有工商 税务 银行 邮电 保安等管理和服务机构 并根据市场的经营特点设置了停车场 地磅 仓储 水电 住宿等服务设施 目前市场商品齐全 交易活跃 每日人 流量达到 2 万多人 年成交额 5 亿多元 为国家创税费约 300 多万元 五 某市新城副食品专业市场简介 某市新城副食品专业市场于 1991 年 5 月建成开业 位于某市外环西 路 东面紧靠通往广东 梧州等地的必经路 西邻出入北海 南宁等地 的主通道 交通十分便利 市场占地 70 亩 建筑面积 10000 平方米 投 资 760 万元 市场有固定门店 220 间 固定摊位 150 多个 周边商住式 铺面 500 多间 市场经营商品主要有各种酒类 糖类 饼干 凉果 酱 油 腐乳 豆类 木耳 大米等副食品和日用百货 商品主要销往广西 各地以及广东 海南 贵州 云南 湖南等省区 交易活跃 年商品成 交额超 3 5 亿元 是目前广西以批发性为主最大的副食品市场 成为桂 东地区重要的副食品 日用百货集散地 商贸物流地产项目可行性研究报告 5 3 某商贸物流市场前景分析某商贸物流市场前景分析 5 3 1 成熟的商贸市场环境成熟的商贸市场环境 某商业底蕴深厚 商贸繁荣 自古就有 岭南都会 之称 是中国 华南地区重要的商品集散地 改革开放以来 某市逐步形成了以专业市 场和综合市场 生活消费市场和生产资料市场并重发展的商品交易市场 体系 全市共有批发市场 集贸市场 专业市场 小商品市场等各类交 易市场 256 个 年成交 106 亿元 以批发为主的专业市场 45 个 成交额 超亿元的市场有 15 个 2008 年全市实现社会消费品零售总额219 51亿 元 同比增长23 5 绝对值居全区 14 个地市中第 4 位 仅次于南宁 柳州和桂林 5 3 2 城市发展定位与政府的政策支持城市发展定位与政府的政策支持 某市 十一五 规划明确指出某市的城市发展定位 将某建设成为 先进制造业与现代服务业并重的中小企业名城 建设成为区域性商贸物流 中心 国际化中药交易物流港 2009 年某市政府工作报告指出 逐步形成以 某城区专业批发市场为龙头 各县 市 区 专业批发市场为骨干 重点 乡镇农贸市场为补充的市场体系 创新商贸业结构 体制和经营方式 引 进培育一批大型现代商贸企业 全面提升商贸业档次和水平 打造连接 两广 辐射东南亚的桂东南区域性商贸物流枢纽 依托大型批发市场 整 合仓储 货运资源 强化物流平台建设 构建农副产品和日用小商品物流 配送中心 发展现代物流产业 商贸物流地产项目可行性研究报告 5 3 3 区域合作的加强与市场辐射面的扩大区域合作的加强与市场辐射面的扩大 某 十一五 规划指出 努力建设桂东 粤西南和海南 西南的区 域性商贸物流中心和商品批发中心 国际化中药交易物流港 某发挥作 为广西和大西南通粤港澳桥头堡的优势和作用 率先融入泛珠三角经济 区 有选择地承接东部产业转移 主动接纳泛珠三角经济区特别是粤港 澳台资金 技术 人才 信息和产业的辐射 加强与广东等区域内省市 的经贸合作和资源开发 同时加强与江 浙 沪长三角发达地区的经贸 往来和合作 促进区域内资源有效利用和合理共享 积极引进国内外先 进技术和管理 鼓励企业开展面向东盟自由贸易区的加工贸易业务 借 助中国 东盟博览会平台 并通过中小企业商机博览 中国 某 紧密 配合 加快融入东盟经济实体步伐 发展全方位合作交流 加强与东盟 各国和城市的经贸合作与交流 积极参与区域合作分工 构建商品贸易 投资合作 高层论坛 旅游服务和文化交流平台 为东盟国家和其他 国家及地区的企业走进某和某企业走向东盟和其他国家和地区架起桥梁 促进资金 技术 项目 商品 人才 信息的合理流动 把某市建设 成为对接东盟大经济圈的有一定知名度的商业港 5 3 4 坚实的产业发展基础坚实的产业发展基础 某市抓住广西北部湾经济区开放开发机遇 全力打造工业集聚载体 推动机械 水泥陶瓷 健康食品 服装皮革和电子信息 五大产业 产业集群效应不断增强 为经济提速增效注入强劲动力 今年上半年 某市积极转变发展方式 打造产业集群 经济社会呈现平稳较快发展的 商贸物流地产项目可行性研究报告 良好势头 某市上半年实施 强柴兴玉 战略 积极打造大企业大产业 大集群 以直通直达服务解决玉柴发展中面临的各种困难和问题 支持 玉柴实施 让利润不让市场 的策略 推动玉柴加强与大企业大集团合 作 强柴兴玉 战略的深入实施 推动了机械制造 水泥陶瓷 健康 服装皮革 电子信息五大产业集群发展壮大 上半年 全市规模以上 工业累计实现总产值 208 28 亿元 同比增长 20 五大产业集群共实现 工业总产值 155 42 亿元 占全市规模以上工业增加值比重达 75 35 拉 动规模工业增长 15 47 个百分点 对规模工业增长的贡献率达 77 55 比 2008 年提高 0 94 个百分点 据初步统计 上半年全市完成地区生产 总值 282 56 亿元人民币 同比增长 13 7 分析总结 分析总结 根据以上分析可知 某市商贸物流市场的发展前景广阔 首先 市根据以上分析可知 某市商贸物流市场的发展前景广阔 首先 市 场基础牢固 某商贸物流市场经过多年的发展和政府的着力培养 形成场基础牢固 某商贸物流市场经过多年的发展和政府的着力培养 形成 了产业集群 发展成为了桂东 粤西南和海南 西南的区域性商贸物流了产业集群 发展成为了桂东 粤西南和海南 西南的区域性商贸物流 集散中心 其次 政府政策的大力支持 某市政府在城市功能布局 产集散中心 其次 政府政策的大力支持 某市政府在城市功能布局 产 业政策 重大项目建设上予以商贸物流大力支持 鼓励有实力的企业进业政策 重大项目建设上予以商贸物流大力支持 鼓励有实力的企业进 驻某商贸物流业 再次 某商贸物流业具有坚实的产业基础 某市打造驻某商贸物流业 再次 某商贸物流业具有坚实的产业基础 某市打造 中国中心企业名城 以玉柴工业为龙头 推动机械 水泥陶瓷 健康食中国中心企业名城 以玉柴工业为龙头 推动机械 水泥陶瓷 健康食 品 服装皮革和电子信息品 服装皮革和电子信息 五大产业五大产业 集群的共同发展 成为某市商贸集群的共同发展 成为某市商贸 物流业的发展商品供应链的坚实基础 同时 某政府着力构建区域性商物流业的发展商品供应链的坚实基础 同时 某政府着力构建区域性商 贸集散中心 北部湾经济区重要物流节点城市 不断吸纳东部产业转移贸集散中心 北部湾经济区重要物流节点城市 不断吸纳东部产业转移 努力融入泛珠三角区域和北部湾经济区 扩大了某商贸物流业市场的 努力融入泛珠三角区域和北部湾经济区 扩大了某商贸物流业市场的 辐射面 使之成为桂东 粤西南和海南 西南乃至东盟的区域性商贸物辐射面 使之成为桂东 粤西南和海南 西南乃至东盟的区域性商贸物 流中心和商品批发中心 流中心和商品批发中心 商贸物流地产项目可行性研究报告 第六部分第六部分 项目地块分析项目地块分析 6 1 项目区位项目区位 项目位于某市江南区 与某二环路南段 ZK2 900 毗邻 在石子岭与 杨子岭组团附近 临近洛湛铁路某市火车东站 处于规划中的岭塘产业 园区内 距离云天宫和会展中心约 1 公里 遥首相望 东临经济开发区 图 6 1 项目地块区位图 6 2 项目周边环境及设施项目周边环境及设施 项目处于二环南路和玉港高速 某一级公路交叉辐射带 现为水田及 种植用地 需要进行大规模的平整 项目周边缺乏完善的基础配套设施 项目意向地块项目意向地块 洛湛铁路洛湛铁路 会展中心会展中心 云天宫云天宫 经济开发区经济开发区 玉林中心城区玉林中心城区 江南区江南区 城东区城东区 城南区城南区 玉柴工业园玉柴工业园 商贸物流地产项目可行性研究报告 现有开发程度较低 未建设有具有特色的景观设施 图 6 2 项目地块现状 6 3 项目所在片区发展概况项目所在片区发展概况 项目所在片区为某市江南区 根据 2009 年 1 月 9 日公布的 某市江 南片区控制性详细规划 江南区为未来几年某市重点发展区域 城区的 主要功能定位为以商贸 旅游 居住为主 集休闲游憩 仓储物流功能 于一体的综合性城市商务副中心区 城区开发的主要策略是依托旧城区 进行居住新区开发 缓解旧城居住压力 结合云天文化城建设旅游服务 中心 项目所在片区有正在开发并出售的悉尼城 弘景金色蓝湾 丽景花 商贸物流地产项目可行性研究报告 园 玉景园 盛世江南 香港城等物业 开发有全资上市的某中药港 商业氛围较浓厚 邻近片区城南区有某制药厂 某柴油机厂等国家知名 企业 是规划中的某未来工业园区 对物流仓储服务拥有更多的需求 随着江南片区的不断发展 在广大市民心中竖立了较好口碑 是公认居 住生活的典范片区 随着片区环境及居住氛围日渐成熟 该片区将会成 为某市新的居住区 图 6 2 某市江南区功能结构图 6 4 项目区位综合评价项目区位综合评价 项目地块目前基础较差 土地开发具有一定的难度 随着未来城市 向南拓建