建筑与房地产行业知识库

建筑与房地产行业知识库版本号：V1.0日 期：2003-8-18建筑与房地产业务部建筑与房地产行业知识库2一、行业概况211 建筑行业投资规模212 入世对建筑行业的影响213 建筑行业相关机构414 建筑行业人员综合素质分析5141 文化水平及业务素质5142 人员应用计算机水平615 建筑行业关键概念与政策环境716 房地产行业状况917 房地产行业外部环境的变化1018 房地产行业发展趋势1119 房地产企业营销方式的变化趋势12二、行业主要业务流程与组织模型1321 建筑行业企业组织模式与企业特征1322 项目部业务分析与运作流程1423 关键业务与流程分析16231 关键业务16232 关键业务流程1724 房地产企业组织模式与业务流程2025 房地产项目整体运作流程2326 房地产项目销售流程2427 房地产项目客服中心的业务流程27三、行业主要的管理问题2831 建筑企业集团级管理问题分析29311 财务管理29312 项目管理2932 建筑企业项目部级管理问题分析30321 项目部管理现状与面临问题分析30322 项目经理关注点3233 房地产企业管理问题分析32四、信息化应用现状34五、行业信息化竞争对手情况35六、附件3661 建筑领域加入WTO后的对外承诺3662 建设部107号令：建筑工程施工发包与承包计价管理办法3763 面对WTO的中国工程造价管理4164 工程量清单与造价改革46建筑与房地产行业知识库一、 行业概况11 建筑行业投资规模随着国民经济保持健康、稳定、快速的发展，在投资、进出口与消费方面都保持了良好的发展势头。在投资方面，基本建设的投入就是14567亿元（钢协资料），用于铁路、公路、农网、粮库与堤防的建设。房地产方面的投入是6245亿元。居民购买商品房和装饰装修促进建筑与装璜材料类增长28。1。“十五”计划期间，中国城市交通建设投资达8000亿。其中至少有2000亿用于地铁建设，包括北京、上海与广州续建地铁，深圳与南京动工兴建地铁，还有西安沈阳等11个城市在拟建地铁与轻轨交通。近十年来，光天津市就累计投资1035亿加强城市基础建设，占全市固定资产投资的27。7，平均每年增长27。3。北京要在2008年前建成10个枢纽工程。在CBD财富中心总投资60亿，规划面积72。68万平米。奥运37个场馆将耗资16亿美元。另外，公路与住宅的发展建设势头每年都在递增。“十五”期间，建筑业发展速度要高于国民经济发展速度3到5个百分点，建筑业的需求可保持1012%的增长速度。12 入世对建筑行业的影响入世对建筑行业也有很大的影响，主要在两个方面：一方面将会从改善投资环境，建立健全建筑市场法律法规，引进先进的工程承包模式，增进与境外承包商的合作和增加就业，加快进入国际建筑市场的步伐等方面常带来新的机遇。另一方面，“入世”后随着服务贸易市场的开放，将有更多的外国工程承包商进入中国建筑市场，与其拥有的资金、技术、管理、网络优势相比，国内建筑业企业将处于不利的地位。据统计，1998年全球最大的225家国际工程承包公司中已有91家在中国有业务，面对中国这个大的市场“入世”后将会有更多的外国承包商相继涌入。因此，我国建筑业又面临着严峻的挑战。可谓挑战与机遇并存。随着社会主义市场经济体制的建立，我国建筑业产业组织结构有了明显的进步。自八十年代中期就开始向以总承包和工程承包企业为龙头和骨干，以专业分包和劳务分包企业为依托的建筑业产业组织结构过渡。行业内的一些大企业集团和公司逐步从政企不分的管理模式中改造为独立的经济组织，以项目管理为框架的企业生产组织形式推进了两层分离和专业分包，劳务分包体制的形成，部分企业开始向多元化经营方向发展。但是，面临“入世”后与国际上加速接轨的形势，尤其与发达国家相比，我国的建筑业组织结构还亟待调整。调整着重在以下几个方面进行：改革资质管理办法，加快总分包体系的建立。通过改革资质管理办法，建立起以少数特大型企业集团为核心，以总量适度的工程承包企业为骨干，由众多专业分包和劳务分包企业配合运行的总分包队伍体系，并严格控制总承包和独立承包企业的比例，形成“金字塔”型的组织结构。在经营范围、队伍流动与区域分布上作出相应规定，逐步形成分层次的适度竞争和有序流动的格局。改革建筑业管理体制，挖掘现有资源，促进优化配置。目前的行业垄断和条块分割的建筑业管理体制，不仅阻碍了建筑市场的公平竞争，而且制约着建筑业淘汰的优化配置。要以提高我国建筑业整体素质和竞争能力为目标，建立统一的建筑业管理体制。对原属部门、行业的一些大型国有企业，要注意充分挖掘其在旧体制关照下积累的资金、技术、人才等优势，通过纵向或横向的重组，向集约型、具有多元化、大规模和综合性承包能力的超大企业集团发展、提高我国大型企业的国际竞争力。对于原属部门、行业具有一定专业优势的中小型企业，注重引导其向“专、精、尖”的专业化公司发展，使之成为总分包体系中专业分包企业的骨干力量。深化产权制度改革，调整资本和所有制结构。建筑业属竞争性行业，调整优化资本和所有制结构，吸补多方投资，是壮大资金实力，促进行业结构升级的重要途径。国有大型骨干企业要按现代企业制度的要求，在国有资本占主导地位的基础上，推进投资主体的多元化，培育一批我国建筑业的支柱性企业。对其他企业，以建立总分包体系为导向，以产权关系为纽带，采取改制、改组、联合、兼并、股份合作等多种形式放开搞活，鼓励吸收社会、职工等非国有资本多方投资，形成适应市场竞争需要的、多元化的企业财产组织形式，营造不同层次和具有省略的竞争实体。利用优势政策，为我国建筑业组织结构调整赢得时间。鉴于世贸组织允许其成员在市场开放中有一定的过渡期，并给予发展中国家一定的优惠政策。应充分利用这些优势，在过渡期内，采取适当的保护模式，制定有效的市场准入策略。（1）近期内限定外国承包商可以承包的工程和地域范围，暂不允许设立外商独资工程承包企业。（2）通过与外国大承包商合作的方式，引进和吸收其技术、管理及资金，促进我国企业尽快提高素质，增强市场竞争的能力。（3）在规范建筑业管理体制方面，建立以工程咨询为核心的行业运作体系和企业经营管理体系，促进与国际惯例的接轨。建立建筑劳动力资源开发体系，巩固和开拓国内国际市场。建筑劳动力价格低与资源丰富是我国建筑业的优势，但也有着整体素质较低的弱点。在推行总分包制度的同时，要以适应建筑市场竞争需要为导向，加快建筑劳动力市场建设、职业培训和建筑劳动力基地建设步伐，建立融开发、流动、使用于一体的建筑劳动力资源开发管理体系，全面提高建筑劳动力的素质。在立足于巩固国内市场的同时，通过与国内外工程承包商的合作，努力开拓国际市场，使之成为扩大就业、推动建筑业发展的重要途径。13 建筑行业相关机构设计院是服务于业主，对工程项目进行设计的咨询公司。业主方在工程施工期间对建筑物的功能修改会通过设计公司的“洽商变更”发生反应，还有设计公司自身设计水平的高低，会影响工程施工技术的改变，导致洽商、变更、索赔事件的发生，影响施工成本。施工项目部应对洽商、变更的发生仔细分析，区分责任，尽量减少自身成本的增加。监理公司是服务于业主，在施工过程中代表业主对施工项目部进行综合管理的咨询公司。主要从工程质量、工程进度、工程投资、和工程资料等方面进行管理。监理公司对工程质量的检验，会发出返工、停工等指令。影响到工程进度和施工成本。质量检验、试验站专门把握工程进程中施工质量的政府部门，做混凝土试块、钢筋抗拉抗拔试验等等专业技术质量指标的检验。也会从把握工程质量的方面影响项目部的施工成本。政府部门卫生、城市管理、派出所、居委会等分管各种工作的政府部门对工地现场进行各种检查，影响成本。14 建筑行业人员综合素质分析141 文化水平及业务素质由于历史原因和建筑施工行业的工作性质，决定了建筑施工项目部的综合素质低于建筑设计部门和其他高科技企业。近年来，国家对基建投资的增大，对产业结构进行调整，建筑行业逐步成为国民经济的支柱产业之一。建筑施工企业加大了对高学历人员的吸收和投入，以及人员综合素质的培养。也造成了目前项目部人员组成复杂的局面。从工作年限和学历方面，目前施工项目部大都是学历混合型。从大学毕业生、大专、中专、到初中学历和只具有小学学历的人员都有，分散在项目部各个部门。高学历的人员对工作理论指导知识较强，但工作年限较短，工作经验不足；而工作年限长的老同志，工作经验丰富，可以现场指导年轻人，可理论知识不足。如果项目部人员比例配置适当，可以集合各方人员优势，屏蔽人员缺陷，取长补短提高项目部整体素质。如果处理不好，人员素质的相互制约也会降低项目部管理能力，进而影响工程成本。以下是按工作年限和学历高低对项目部人员的分类分析：1工作年限长（20年以上）、学历高（大专以上）：这类人员一般知识理论性强，又有丰富的工作经验，具有工程技术高级职称，目前在项目上担任比较重要的领导岗位：例如项目经理、书记、技术总工、总经济师和总会计师等等角色。但在项目部全体人员中比例不高，约3。2工作年限长（20年以上）、学历中专：这类人员在建筑施工企业中有一定的代表性，他们有丰富的工作经验，在同年龄层人群中学历并不低。在前一类人员缺乏的情况下，也在担任项目部主要领导层的职务。约10。3工作年限长（20年以上）、学历（中专以下）：这类人员在建筑施工企业中有着广泛的代表性，他们有丰富的工作经验，又受时代的制约。目前在项目部担任材料管理、机械管理等生产现场管理施工配套工作。约25。4工作年限适中（7-20年）、学历高（大专、中专）：是项目部工作的骨干力量，年富力强，具有工程技术高、中级职称，在工程技术、进度计划、经营财务等等部门承担项目部主要工作。约255工作年限适中（7-20年）、学历低（中专以下）：人数也不少，在工程项目中担任技术性不强的工作，如现场管理、劳资、质检、试验、测量、安全等等工作，约20。6工作年限短（7年以下）、学历高（大专以上）：项目部工作的新生力量。此类人员是刚工作不久的大学生，具有工程技术初级职称，正在进行工作经验积累，约10。7工作年限短（7年以下）、学历中专：一般工作在项目部的经营预算部门进行工程量统计工作或工程资料保管工作。约7。从各部门管理的人员配备来看，一般技术、财会部门的人员学历较高，学习能力较强；经营、计划部门的人员学历稍逊；其他各部门人员学历较低，学习能力较弱。142 人员应用计算机水平现建筑行业中计算机的软件使用水平不一，根据项目部管理水平，人员素质的情况，项目部人员基本只会使用工具软件。如办公软件、预算、材料、CAD等软件。而且又因建筑行业对各个业务职责的划分、任务的测重点要求不一样，有些岗位要求必须使用计算机，有些岗位就要求不必要使用计算机，这就导致项目中各个人员使用计算机的水平差距很大，有些项目部还存在不会使用计算机的人员，而会使用计算机的人员也只是达到一般应用水平，且主要操作的应用软件对象也是常用的办公软件。因此现阶段项目部人员对应用软件操作水平属于中下水平。就目前建筑行业中项目部人员应用软件操作水平按其业务实际应用软件分析情况表如下：应用软件计算机基本操作编程维护熟练一般不会熟练一般会打字不会项目经理经营技术财务生产、材料：项目部存在的现象 ：项目部的空白现象15 建筑行业关键概念与政策环境项目管理的概念：项目管理是一个全生命周期的过程，是对施工项目进行组织、指挥、控制、协调的系统管理过程。涉及计划、物资、设备、财务、合同、办公等环节，是一个需要施工项目部各部门密切配合的系统工程。工程建筑规模分类标准：大型项目：造价在5000万以上，（房建） 中型项目：造价在3000万到5000万小型项目：造价在3000万以下工程结构类型分砖混结构，钢筋砼框架结构、全现浇住宅、钢结构等类型。业主分类：分为政府业主和开发商业主，两类不同性质的业主对项目产生不同的效果：施工项目部对不同性质的业主，施工运作会分别考虑对待：分析方面政府部门业主私人开发商业主乡镇开发公司项目部工程来源1、 正常的工程招投标程序2、 政府邀请招标1、 工程招投标程序实施不规范2、 内部议标1、 工程招投标程序实施不规范2、 内部议标业主工程资金来源属于政府拨款计划。自筹建设资金乡镇级政府出地皮开发，自筹建设资金业主工程款结算审核1、 缺乏专业人员审核，2、 聘请专业咨询公司审核。审核仔细并聘请专业咨询公司审核。1、审核仔细业主工程款拨付工程款到位及时，拖欠现象不多视企业财团财力能力的大小而定，有时恶意拖欠往往需要施工单位垫资施工，工程款拖欠现象严重分包商需要分包商时也实行工程招投标程序视工程大小决定，实行工程招投标程序，指定分包商1、指定分包商指定安装设备1、 通过设计院指定设备2、 不指定，由施工单位代买。1、 直接指定2、 不指定，由施工单位代买。直接指定。2、不指定，由施工单位代买。上级公司：施工项目部和上级公司的关系分为行政关系、商务关系和业务领导关系：行政关系指施工项目部在行政关系上隶属于上级管理公司，项目经理由公司任命，项目部人员由公司指定，项目部的工作受上级公司监控。商务关系指上级管理公司把工程项目交给施工项目部时，是采取工程承包方式。签订工程承包合同，项目部的工程利润按比例上交。业务领导关系指上级公司的组织机构管理属于矩阵式管理，项目部中的每一位工作人员在公司中都有对口业务部门进行管理，有大量各种数据的报表向公司业务部门汇报。政策环境：建筑企业面临的是外部的建筑企业大环境下的政策法规及内部管理政策，主要有：序号类别政策及管理制度了解内容1外部法规建筑行业通用政策性法规合同法、建筑法2专业规范、图集3实施项目专用的法规、管理造价处定期发布的相应文件4招投标文件5施工合同6内部管理规定集团程序、体系文件ISO9002程序控制文件7项目管理体系文件8公司经营系统承包实施办法、分包结算办法等施工项目的承包方式，如承包预算书承包、投标概算按比例上缴利润、税金承包等方式9公司财务系统会计核算办法会计科目如何设置，会计类别如何分类10公司材料系统材料采购及结算文件材料是否统购，统购单价规定租赁材料内部价格体系11公司机械系统机械使用文件大型材料内部价格体系中小型材料租赁或自购办法12公司技术系统16 房地产行业状况下面是国家专业房地产研究机构统计的2000年的数据：2000年全国完成房地产开发投资4901.73亿元，增长19.5%。2000年，全年完成商品住宅投资3318.7亿元，比上年增长25.8%，房地产开发投资资金来源，主要是定金及预收款、自筹资金、国内贷款三个部分。这三个部分资金占资金到位总额的75.4%。2000年，商品房施工面积63529.01万平方米，增长15.3%。全年销售商品房建筑面积16984.14万平方米，商品房销售额3572亿元，比上年分别增长26.9%和30%。2000年的销售给个人的商品住房明显增加，销售额为2840.29亿元，增长51.9%，所占比重为79.5%，高于上年9.2个百分点。2000年商品房平均销售价格为2103元/平方米,比上年增长了2.5%。1999年，我国从事房地产开发的各类企业（单位）约2.6万个，房地产开发各类企业（单位）的从业人数为88万人。截止到1999年底，全国房地产开发企业（单位）资产总计为1.9万亿元，负债总计为1.4万亿元，所有者权益0.4万亿元，资产负债率为76.1%。2000年度房地产上市公司加权平均每股收益为0.209元，同比增长22.24；净资产收益率为9.92，同比增长23。2000年全国新增住房贷款达1500亿元左右，其中个人消费信贷约1100亿元，住房开发贷款约400亿元。17 房地产行业外部环境的变化从近几年的发展来看，中国的房地产正处在一个飞速发展的时代，这个时代与上个世纪的90年代前相比已经产生了巨大的变化，这种变化集中体现在以下五个方面：1、住房分配货币化改革全面实施，二级市场、租赁市场启动，房地产消费以商品化、市场化为主要特征。2、政府扩大内需、拉动经济增长的宏观调控政策及住房消费信贷的发展极大地促进了住宅建设和消费。今天的房地产已经告别了短缺经济时代，呈现买方市场特征，以民用住宅消费为主的商品房越来越丰富，用户的选择越来越多，而产品功能越来越趋向于追求时尚和个性化。3、开发商数量庞大、分散，规模普遍较小，具有国家一级开发商资质的企业仅占2%，大多数开发公司的经营管理还是以经验管理为主。中国加入WTO，市场逐步与国际接轨，外资企业先进的设计思想和管理理念将对国内企业产生重大冲击，同时，市场竞争将更加激烈，一大批缺乏经营管理规范的开发公司将被淘汰。4、今天的大多数消费者已经解决了安居问题，人们购房的标准和要求越来越高，在关注房屋质量、户型结构、地理位置的同时，物业管理、购物环境、子女教育、交通、人文景观、休闲娱乐等越来越成为购房者考虑的因素，今天的房地产企业已经呈现多元化发展趋势，许多有实力的房地产商为客户提供销售、物业管理一站式服务，并涉足教育、商业、休闲娱乐、甚至体育、信息产业，为客户提供增值服务。中国加入WTO，中国的房地产企业面临的服务领域的竞争压力更大。现代物业的发展要求引入市场竞争机制，通过招投标方式选择物业管理企业，房地产开发、销售和物业管理呈分业经营趋势。如何推进物业管理的现代化、专业化、市场化是所有物业公司面临的紧迫课题。5、以INTERNET为代表的信息技术的飞速发展，既给中国的房地产公司带来了机遇，亦提出了挑战。新一轮市场竞争的法则不是大鱼吃小鱼而是快鱼吃慢鱼，如何应用信息技术快速提升经营管理水平成为新一轮市场竞争成败的关键因素。18 房地产行业发展趋势 快速发展、充满朝气2002年初，国务院发展研究中心完成一份研究报告，对我国未来三年的行业发展进行了预测。报告指出，在今后三年乃至更长的一段时期，值得关注的重点增长行业主要是以下六个行业。首先是电子及通讯产品制造业，其次是汽车业。建筑与房地产业排第三位。预计今后几年增长速度至少高于国民经济增长速度5个百分点以上。第四是电信服务业。第五是机械工业。第六是旅游业。自1998年以来，全国商品房开发投资额、销售面积等指标年平均增长率分别达到33%和23%，这种持续稳定的高速增长，在其它行业是非常少见的。可以说，我国房地产行业已经进入一个中长期繁荣阶段。2001年，全国房地产开发投资增长25.3%，销售额增长29.4%，在2001年GDP增长率为7.2%背景下，房地产业无疑是快速增长性的行业。上图为1995年2001年全国房地产投资额的趋势图，从中可以看出，随着我国经济的稳步增长，房地产行业的增长速度略高于经济的平均增长速度，整个投资趋势是稳中有升。房地产对国民生产总值（GDP）的贡献也反映了整个行业在国民经济中的地位和前景，2001年房地产行业开发投资的直接贡献率约为1.3%，加上间接贡献率的1.9%2.5%，约占整个国民生产总值（GDP）的7%至8%。而同期房地产在美国经济中的比重占到14%以上，间接拉动的经济增长约占GDP的22%，例如美国加利弗里亚一个州的房地产销售量为547.3万套，每套平均价格约为31.3万美元，金额为17130亿美元（合人民币14.2万亿元），套数是我国全年销售套数的2.5倍，金额是3.5倍左右。特别是当我国城市化速度和范围的加大，改革后新一代逐步进入购房年龄，家庭结构的小型化等等因素逐渐转化为房地产行业增长的驱动力量，这些驱动力量都将会在21世纪的头5年内形成新的房地产开发高潮，并推动房地产行业持续、健康、平稳的发展19 房地产企业营销方式的变化趋势1、消费者个性消费需求的上升，以及电视等传统媒体广告费用的上升，使得大规模营销方式（mass marketing）受到严峻挑战，而个性化营销、品牌营销越来越受到重视，如何争取新顾客，留住老顾客，注重更具有个性化和人情味的产品和服务，成为众多企业营销工作的主题。在这种情况下，数据库营销应运而生。数据库营销是指企业通过收集与积累客户的大量消费信息，经过处理后评价客户价值度、描述客户消费行为特征、预测客户购买趋势，使企业有针对性地制作营销方案和采取有效营销手段，促使客户购买产品。同时利用客户信息可以精确的进行产品定位。企业开展数据库营销的前提是必须先建立完整的客户信息数据仓库（CCDW），目前对大多数房地产企业来说，先建立起完整的客户信息数据库是当务之急，在此基础上，逐步开展数据库营销。2、作为一个企业来说，只有产品功能是不够的，客户服务同样重要。客户的选择不再仅仅是产品本身，有了更好的客户服务，客户可以承受较高的价格。房地产是一个典型的以服务为驱动的行业，除了房屋质量、户型结构、地理位置等因素外，服务越来越成为客户购房考虑的因素。房地产的服务不仅仅指物业服务，还包括子女教育、信息服务、社区建设、休闲娱乐、交通、购物等增值服务。口碑效应在房地产销售中非常重要。3、电子商务的发展对传统的销售方式产生了极大的冲击，电子商务使房地产企业为客户提供一对一营销服务成为可能。4、STP战略营销成为市场致胜的关键。房地产市场营销的过程实际上就是提供顾客需要的产品并让顾客选择本公司产品的过程。现代市场营销的核心是STP战略营销，即细分市场（Segmenting）、选择目标市场（Targeting）和产品定位（Positioning）。生产什么样的产品，满足哪一部分顾客需求，其前提是对市场进行细分并选择相应的目标市场。STP体现是一种基于客户价值导向的整体营销观念。在房地产场营销中，成功企业的营销策划都是针对特定的目标市场的，如经济适用房是满足普通工薪阶层消费层次的，精品住宅是针对高收入家庭的。二、行业主要业务流程与组织模型21 建筑行业企业组织模式与企业特征建筑行业中的企业根据资质分为四类，特级资质企业都是规模最大的企业，基本上是集团企业。然后是一级二级三级企业，二级与三级多数是专业分包公司，比如专业的劳务分包公司等。特级企业中中央直属企业有49家，包括中国建筑，中铁，中冶，路桥与核工业建设等。另外，地方特级建筑企业还有55家，分布在各个省和地区。包括北京城建、北京韩建、上海建工与深圳建设等。企业组织机构一般为：第一级：总公司（集团）第二级：公司级第三级：各分公司及项目经理部级建筑行业企业特征： 建筑企业以项目为核心进行管理，工程按项目设项目组，实行项目经理负责制。 工程项目实行定额预决算管理，工程严格按形象进度控制、阶段验收、作隐蔽记录（结算依据） 工程用材料中的三大材（钢材、木材、水泥）及主要设备由甲方负责提供 除三大材及主要设备之外的其他材料由乙方自行采购，品种多、数量大（供应商多），具体采购时实行集中采购，合同的形式有多种，如：数量/单位式；数量式；单价式。 工程所涉及的分包商多（土建、水电、消防、空调、装饰） 信息化程度差别较大，实现广域网建设的较少，局域网基本实现。 项目经理权力很大，建筑公司希望能够开始进行集中管理，至少达到集中监督。 项目队多分布于全国各地，甚至在全球各地。 项目队所在地区环境差别较大，是造成集中管理不易实现一个原因。22 项目部业务分析与运作流程下面我们从建筑企业最核心的项目管理的角度进行分析，了解行业的主要业务结构与环境。项目部各个部门业务工作流程根据企业内部管理的系统性规律和项目部不同业务的管理职能，以业务职能部门划分各业务工作流程，并根据各业务之间相关工作直接制定项目部整体业务流程。就项目部各个职能部门主要做的工作业务流程如下： 项目经理：负责各业务系统的业务组织、协调、考核，协调业务系统的内外关系，解决业务系统管理中的问题 项目书记：思想政治工作，组织学习。 工程管理（生产、质量）：主要负责现场施工计划、施工管理、生产调度、安全、文明施工、劳务管理及现场行政保卫等。 技术部门：主要负责施工现场的技术，编制施工技术方案，质量的管理、提供材料、机械等计划。 经营管理部门：主要负责预算合同、定额管理、劳动工资、工程承包分配、洽商、结算等。 物资管理（材料）：主要负责材料的采购计划，按施工现场组织各类材料采购，控制劳务队的领用量，对材料的管理。 设备管理（机械）：主要负责机械的计划，进行现场机械设备的管理。 财务部门：主要负责工程项目的成本核算、管理和财务收支记帐等。就项目部各个职能部门的工作流程及业务交圈关系如下表：23 关键业务与流程分析231 关键业务合同管理：各种合同的登记，包括中标合同、承包合同、劳务合同、材料合同、机械合同等进度计划管理：把工程从空间和时间两个维度进行分解，一般为项目单位工程流水段部位工序；进度计划中所列的节点是管理和成本控制的主体。预算将分解到节点上，计划成本将分解到节点上，消耗材料的领用将指定到节点上；从而在节点上进行对比。预算统计管理：合同预算和施工预算的编制。劳务管理：完成整体的劳务计划指导劳务合同的签订材料管理：对消耗材料、自有周转材料、租赁周转材料分别管理统一设定材料总库对消耗材料需要处理材料的入库、出库、报损、调拨、退库、退货、半成品加工、库存盘点、商砼记录等业务对自有周转材料需要处理入库、出库、退库、库房报损、现场报损、退货、摊销、库房盘点、现场盘点等业务对租赁周转材料需要处理进场、出场、报损等业务机械管理：机械管理部门根据机械使用计划制定机械租赁计划。对于租赁机械可以处理进场、出场、临时使用等业务对于自有机械可以处理进场、出场、报损、维修、摊销等业务分包管理：分包计划分解到节点上，节点完工后在分包结算自动进行成本会计管理：间接费用制定费用计划，合同预算、施工预算、计划成本、实际成本需要分别和成本科目进行挂接232 关键业务流程1材料管理流程： 材料管理基本流程2成本管理流程：成本管理流程 3成本管理的数据流程： 成本管理的数据流图4整体协作流程24 房地产企业组织模式与业务流程房地产企业业务领域主要包括房地产开发、销售、物业管理、房屋租赁等，一个典型的房地产（集团）企业的组织结构如图所示，集团总部下设四大职能管理中心，下辖一个开发公司（非独立核算）和一个物业管理公司（独立核算）。如下图所示：房地产（集团）企业的组织结构图各部门管理职能：1、管理中心：主要负责公司经营计划制定、管理规章制度的制定、人力资源管理、资产管理、公司文档管理等。2、财务中心：主要负责投资分析、资金管理、会计核算、预算管理、审计等。3、企业发展中心：主要负责项目可行性研究、营销企划、客户资源管理等。4、设计工程中心：主要负责工程项目规划、设计、工程管理和监理等。5、开发公司：是房地产企业的主体单位，负责楼盘建筑施工管理、营销方案制定、开盘销售、客户服务等，一般下设工程部、销售部、客户服务部、配套部、管理部等。目前有许多开发公司只专职进行房地产开发，而将楼盘销售外包给专业的营销公司。6、物业公司：主要职能是承担物业管理和客户服务工作，客户服务按房屋交付和使用分为两个服务阶段：第一阶段是对开发公司房屋移交给物业时提供的客户服务，主要服务项目有与业主验收房屋、办理入住手续、监督房屋装修质量等；第二阶段是业主入住后提供的物业服务，主要包括费用收缴、小区绿化、保安、保洁、房屋维修、处理客户投诉、进行客户回访等。 物业公司一般下设财务部、管理部、小区管理处、绿化部、应ISO9002要求设立品质部和总工办等。物业公司目前已从集团独立出来，实行独立核算，服务范围不局限于集团承建的物业小区。在此结构下，一般房地产企业经营数据流程如下图：25 房地产项目整体运作流程房地产企业项目运作流程：26 房地产项目销售流程房地产行业的销售一般可以简要分成五个阶段，这些阶段通过一些关键业务作为划分阶段的关键标识。整个销售流程的阶段划分包括：内部认购阶段开盘销售到签订认购书阶段签订认购书到签订购房合同阶段收房阶段办理房产证阶段楼盘销售业务流程： 整个销售流程按购房顺序可分为内部认购、开盘销售到签订认购书、签订购房合同、收房、办理房产证五个阶段，但并不是每个阶段都是客户购房的必经阶段。内部认购一般数量比较少，如果业主不需要房产证，也可以不经历办理房产证该阶段。一般每个客户都要经历认购书、合同、收房三个阶段，特殊情况下，客户也可能直接签署购房合同。因此，五个阶段中，必须经历的业务过程是签订购房合同和收房两个过程。1、内部认购阶段内部认购指房产项目正式开盘前客户的预定行为。内部认购客户须缴纳一定金额的订金，开发商为客户出具缴款收据。内部认购客户可以在正式开盘后，对房屋户型、位置具有优先选择权，并可以享受较高的折扣。如果对开盘后的房屋设计等条件不满意，也可以很快完成取消预定的退款操作。2、开盘销售到签订认购书此阶段是房产销售的主要阶段，如果客户已经决定购买房屋并确定所购买房屋的位置（包括楼号、楼层、单元和房间号），客户需要与开发商签订认购书，并缴纳一定额度的订金，一般称为“大订”。对开盘前内部认购的客户，在此阶段要通知客户办理正式认购手续。在这个阶段中，开发商为了加快销售进度，推进客户购买决策，还往往采用预付少量订金在较短时间内为客户保留楼号的做法，一般称为“小订”。“小订”是客户已经确定购买意向，但未办理认购手续。在本阶段内，直到正式合同签订之前，无论是“小订”阶段还是“大订”阶段，都可能出现调换房的情况。客户“小订”和“大订”后退房的情况不常见，开发商一般不允许退房，如果退房，“大订”必须办理特殊的退房和相应的审批手续，并填写退款审请单，“小定”退房，一般订金不退。从项目开盘到客户签订认购书，通常销售周期较长，需要销售人员利用有效的营销方式对客户进行及时有效的跟踪，加快销售进程和取得高的成交率。3、签订购房合同客户完成认购手续后，即进入签订购房合同阶段。客户签订购房合同的同时办理付款，然后等待销售人员通知收房。完成认购手续的客户，一般要求10天签订合同，办理付款。签订合同后，客户要自行去相应的产权机关办理购房契税，并将完税凭证兰字联提供给销售人员，销售部门保存为客户办理产权证用。客户的付款方式一般有三种选择：一次性付款、分期付款、按揭付款，如果客户采用按揭付款的方式，销售人员还要协助客户完成贷款手续。4、收房收房阶段是楼盘建成，房屋开发商通知客户办理验收入住的过程，也是开发商将房屋维护管理、客户服务转交物业公司的过程。收房的手续可以分成两种情况，大批客户办理收房入住手续和零星客户办理收房入住手续。大批客户同时办理收房入住是常见情况，一个楼盘总是按若干栋同时交付，同时办理相应客户的收房入住手续；零星客户的收房入住一般使用尾房销售等特殊情况。批量客户收房前，集团财务部门将进行对账，确定该客户是否已经完成全部购房手续，然后向客户下达入住通知单，要求客户到物业部门，缴纳相关费用，办理相应的入住手续。零散客户收房前，往往要求客户提供合同、发票等凭证，销售部门和财务人员核对后（即对账过程），销售部门向客户出具钥匙单，客户凭钥匙单前往物业部门办理相应的验收入住手续。5、产权证阶段在办理房产证之前，房屋的实售面积以合同约定的建筑面积为准。在办理产权证的过程中，经过专业测绘单位的测量，如果出现了面积误差，要按照合同中的有关约定，为客户办理退款或补款。产权证的办理由开发公司客户服务部完成。27 房地产项目客服中心的业务流程客户服务中心的职能有以下几点：1、有效管理企业的客户资源：客户服务中心建立起完善的客户资料，包括静态的信息和动态的交易、服务信息等，使客户资源可以得到统一的管理、维护及利用。2、接受客户服务请求和受理客户投诉：客户服务中心建立了统一的客户接触管理，由企业的客户服务代表统一接受客户服务请求和受理客户投诉。3、提供高效率的服务：客户服务中心在标准化的服务规范和服务流程支持下，使各级服务人员可以高效率为客户提供服务。4、进行客户回访：收集客户需求，验证服务质量，评估客户满意度，还可进行市场调查、新楼盘上市宣传等。房地产企业客户服务中心典型的业务流程 三、行业主要的管理问题 下面结合建筑企业组织结构进行分析：建筑企业组织机构共分三级管理：第一级：总公司（集团）第二级：公司级第三级：各分公司及项目经理部级集团与公司级的管理主要集中在财务管理与控制，预算计划的编制执行分析和调整，资金的管理调度，以及集团监控与决策分析。总公司与施工项目部的关系：项目部作为独立核算单位，它关心的是工程按期保质完成后能给项目部留下多少超额利润；而上级公司考虑的就要多一些，它不仅要关心项目部能上交公司多少利润，以保证公司持续发展，还要考虑公司规模、社会效益、发展方向等其他因素，因此，在利润分配上，项目部与上级公司是一对矛盾体。公司希望项目部多报工作量，多上交利润，项目部为了小集体利益，就会尽可能瞒报工作量，少上交利润，这样就可以多些超额利润。有鉴于此，下面从两个方面进行分别的探讨：总公司（集团）级与项目部级。31 建筑企业集团级管理问题分析311 财务管理作为建筑施工企业，长久以来，财务人员希望从繁重的手工工作方式中解脱出来，同时能够有时间和精力及时准确的为主管人员提供企业所需的第一手财务信息，并对施工过程中的各个环节进行有效的财务监督和管理。就目前而言，建工行业中企业面临以下管理问题：1、 各种往来账的管理缺乏及时有效的分析和控制手段。如往来项目的核销、应收款的账龄分析、往来明细，余额的查询、客户资信分析等；2、 集团领导难于及时、动态的掌握集团所属企业的财务状况，资金状况。集团管理缺乏详细，准确的数据，不能很好的进行数据分析和预测、决策。3、 不能动态核算各工程项目占用公司的利息以及各个项目之间的内部资金往来拆借的利息，计算过程纷繁复杂。4、 无法及时掌握各个工程项目的费用发生情况，及其盈亏状况。包括每个项目及其子项目的成本核算、收入核算和利润核算，以及各个项目的部门，人员、材料、合同的明细成本、明细收入、明细利润核算。5、 建筑工程项目需要分阶段、分项目、分合同编制预算，需要实时查询各个项目及其子项目的预算成本、预算收入、预算利润的明细及汇总，并与实际发生成本情况进行比较。312 项目管理工程项目是施工企业展示实力的窗口，国内很多大型施工企业在传统的施工技术领域水平并不差，但在项目管理水平方面，还存在较大的差距。主要体现在以下几个方面： 计划不准确：一个项目要使用的人、材、机多达上千种，单纯依靠人工和经验无法精确地做出计划。 记录不完整，信息利用率低：在现场发生的所有工作都要有记载，手工方式容易导致混乱，查找和统计分析困难。 职能部门之间缺乏沟通：每一项业务都会制约影响其它业务，但承担每一项业务的职能部门之间缺乏高效快速的沟通渠道。 决策和调整不及时：依靠手工无法对工程项目的进度计划根据实际情况及时进行调整。 成本监控力度低：无法对项目进行准确的成本核算和成本分析，由于数据记录不完整，统计不及时，很难做出准确的成本核算，由于不能尽早及时地搜集生产中的各种信息并进行分析，因而不能对生产成本进行有效的控制，更谈不上成本分析。32 建筑企业项目部级管理问题分析项目部的组织机构如下图： 321 项目部管理现状与面临问题分析物资材料管理现状与问题： 材料计划不准或不全面由于技术部门没有按照施工项目工程进度计划提供材料计划数量：所以材料部门的月度材料采购计划一般流与形式。材料采购一般是按轧料和工程进料的经验进行采购或以施工分包队的需用量作为提料依据 材料库房管理没有限额管理领用混乱， A 材料进场和领用手续滞后和不健全：点验单和收料单统计汇总时间没有按照工程进度同步进行，大堆材料领用型同虚设。B材料领用手续单据中，标识的领用单位和施工使用部位太粗，不便统计核算。 财务管理现状： 日常发生的各项费用处理，计算机作凭证处理一般是手工填单后，在使用财务软件作处理，月末作结转。由系统形成总帐和日记帐，并形成发生的余额表，由UFO生成施工企业会计报表 项目部成本季度核实：现在项目部的成本管理是延用传统的按时间（月和季度）在工程施工形成形象后的一种成本核实的方式，这种核实是由公司财务管理部门定期对项目部财务科进行。核实结果作为考核项目部效益工资的依据。 月度资金计划编制：财务科按月编制资金收支计划作为项目部资金收支的一个参考。 对帐和台帐：在出报表前要由财务科人员到公司财务部材料部和内部银行以及甲方单位进行收支和结算数据单据帐务往来的核对，并填写调整平衡表。月度台帐登记是一项日常财务管理工作。预算管理现状： 招投标工作：有公司组织项目部人员参加，有邀标和议标等方式。 施工预算及变更的编制：项目部经营预算部门现阶段主要以编制施工预算和办理相应的变更手续为主要工作。 月度结算管理：预算的结算按照施工进度按月或按工程形象进行，然后报公司或报监理。由预算月度报表和工程量统计报表 合同的洽谈和签订：工程分包合同的洽谈和签订。工程进度计划安排情况 工程进度计划编制，一般是以手工横道图和工具软件编制 多数进度计划的调整和工期优化没有作。 一般不同成本挂钩、侧重形式的要求。其它管理方面： 财务日常帐务处理，资金收支计划。 机械设备的维修管理 各种材料的入场入库检验和计量 社会性要素如环境和攻关等成本的预估和测试。322 项目经理关注点进度：加快工期，如何在规定的合同工期内完成工作；成本：如何在保障合同工期和工程施工质量合格的前提下，省时省工省料，最大化节约成本，不超出同公司签订的施工预算，创造项目最大利润。对外公关活动，应付外界各种政府部门的检查，处理平衡同工程相关的各种势力关系，以保证工程施工的顺利进行，不影响施工进度。如请客、喝酒、对外送礼，在各种检查中不被罚款，不受其他管理部门的刁难。质量：达到合同规定的质量目标建筑施工质量优秀，或质量合格。安全：在工程施工期间，保障施工作业人员的安全，杜绝重大安全事故的发生，不因安全事故方式工程施工停工影响合同工期和加大成本的投入。文明工地：在工程施工期间，保障施工工地的干净整洁，应对城市管理部门的检查，避免被迫停工整改或遭受罚款。减少“扰民”和“民扰”问题的发生。其他：树立良好项目施工管理形象，体现团队整体运作素质，为自身的下一步发展提供素材（接新项目或公司内部提升）。33 房地产企业管理问题分析房地产开发是一项庞大的系统工程，房地产作为一种特殊商品，具有价值度高、地域性强、客户购买慎重的特点，在消费者主导的今天，许多房地产企业的管理问题集中在如下几方面：1、营销策划缺乏对项目当地人们的文化背景、风土人情、家庭构成、购买力、消费偏好、审美情趣、思维方式，甚至是一些生活中的细枝末节的详细了解，不能很好把握购房者的真正需求，无法进行准确的目标市场定位。目前市场存在大量空闲商品房（全国面积达到几千万平方米），这些商品房的闲置并非是供过于求，重要原因之一是缺乏对目标客户需求的准确把握。由于缺乏对目标客户需求深层次的了解、分析，不能针对特定客户提供个性化的购房方案。2、销售过程管理在房地产销售过程中，企业通过市场活动等发现大量的商机和潜在客户，如何及时有效的进行客户跟踪、客户关怀，使之成为购买客户，并通过客户的口碑效应带来更多的销售机会，是公司销售管理的核心问题。 3、客户服务房地产开发管理的不规范，使房地产成为2001年度3.15活动中客户投诉的热点。客户服务的内容不仅仅指物业服务，而是包括了售前、售中、售后的全过程，目前很多企业缺乏规范的客户服务管理，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不畅，所以回复结果也不统一，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。同时，如何通过提供个性化的增值服务（如提供购房理财服务、发展教育产业等）来进一步吸引客户、增加企业的收入亦是管理者关注的一个问题。 4、客户管理一是企业的各个业务部门（包括企业总部、销售部门、物业部门等）已经收集和存储了大量的客户资料数据，但这些数据主要由成交客户资料信息组成。而真正大量