咸宁市南苑公租房小区物业管理方案.doc

咸宁市南苑公租房小区物业管理服务方案湖北盛泉宁和投资有限公司2014年12月29日第一章 项目的基本情况1、项目概况：咸宁市南苑公租房坐落于咸宁市温泉泉塘村一组，位于贺胜路的支路塘角路上，靠近贺胜路、银泉路、温泉路与马柏大道的交叉口处。此地交通便利、地理位置优越，方圆1公里内即有咸宁市欣欣幼儿园与岔路口中学；咸宁妇幼医院；1路、2路、6路、8路公交车站。小区总面积55655，住宅面积51101，商业面积4554,共990户居民。2、楼栋信息：栋号户数居住面积居住层数客梯消防梯131515273.523（1、2层商业）21231515273.523（1、2层商业）2131801027719（1层架空）2141801027719（1层架空）21总计9905110184843、小区设施：名称明细数量（个）小区进出口设门岗，安装读卡系统1门禁每栋楼门口设一个门禁对讲系统4监控探头设置监控保障小区安全，方便管理取证15配电室按供电公司标准建设配电室，内设电力设备1水泵房生活水池1个、消防水池2个1智能控制室可控制小区监控系统、消防系统、照明系统1化粪池小区内2个，小区外1个3路灯小区道路照明，45W节能灯17楼道灯楼栋内楼层照明，吸顶灯708停车位机动车停车位，铺设砖62第二章 管理目标与构想南苑公租房项目是咸宁市政府建设管理保障性住房“窗口型”物业，是对后期物业服务提出相对较高标准的项目，对物业管理人员的专业素质有较高的要求。适合选择“专业对口、一专多能、经验丰富、作风优良”的优秀物业管理人才为南苑公租房小区提供优质服务。奉行“依法管理、业主至上”的服务理念为业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，营造温馨家园。1、秩序维护管理：秩序维护管理是物业管理中最重要的工作，必须做到万无一失。针对小区特点，秩序维护人员设置门岗与巡逻岗，均实行24小时三班倒制。在人员与车辆的进出管理上，将进出小区的人员与车辆区分为业主、访客，分别采取不同的管理方式进行管理。2、环境管理：对保洁、绿化制定不同的人员职责，按照行业标准配置保洁员与绿化工保证小区的环境服务质量。环境不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务扩大至小区噪音、粉尘、垃圾分拣处理等方面，给业主带来一个宁静、洁净的生活环境。3、维保管理：小区机电设备包括配电房、治安系统、消防系统、电梯、水泵房等。维保人员针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作，对设备的检修工作基本做到不影响业主的正常工作和休息，维保人员应做到除正常工作时间外，如遇特殊情况随叫随到。4、车辆管理：小区建有停车场，物业对进出小区和停放于小区停车场的车辆负有维持交通秩序和规范停放的职责，为了使小区车辆行驶和停放规范化，实行一车一卡制，并按规定对小区机动车收取车辆停泊秩序维护费。凡进入小区的机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出小区时收回“进出卡”，核对无误后放行。电动车充电时，住户私自拉线会有火宅隐患，为降低这一风险,可规范集中电动车充电。建议小区设置充电区域，建设充电设施供电动车集中充电，物业收取服务费，服务费包括电费及设施使用费。停车场收费项目及标准报备根据咸宁本地物业管理市场实际情况制定类别计价标准备注自行车、摩托车0元不收费电动车30元月（含充电）四轮机动车0元临时停车5元 天100元 月250元 季度400元 半年600元 一年第三章 岗位设置及管理 人员配置说明：要求体现一职多能，人尽其才的团队，创建高效队伍，消除冗余现象，做到职责分明，建制上全员配合。物业公司暂时对小区人员岗位作如下安排，在以后的工作中根据实际需求进行必要的调整。 南苑管理中心经理1人 秩序维护主管1人维修工1人收费员1人保洁主管1人绿化工1人客户服务中心1人 秩序维护员5人保洁3人 第四章 人员岗位职责一、 物业管理中心职责面向全体公租房住户，接受电话咨询、求助投诉，协调指导各部门处理日常物业管理事务和费用收取及维护工作。保证住宅的环境舒适优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常，住户生活宁静。负责培训、质量监督、收集资料、协调对内等事务。二、 经理职责1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，能完成公司的年度管理目标和经济指标。2、制定各部门年度、季度工作计划并组织实施，业务上接受公司和上级部门的指导和监督。3、结合住宅小区实际，建立、健全各项规章制度，检查、督促员工认真贯彻、执行，并督促员工坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保公司员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。三、 客户服务中心职责1、负责客户服务中心前台服务及租户投诉、租户意见、新闻媒体、上级主管部门等信息的收集、记录、归纳、统计、分析处理和及时传递，并向经理提供分析报告，为质量分析、决策提供依据。2、受理用户投诉，通知相关班组处理，并对投诉进行跟踪、回访和记录。3、充分利用现代化管理手段获取信息并进行整理和利用。4、制定相关活动计划，并组织实施。5、负责开展宣传教育、公益活动及精神文明活动。6、负责技术维修组、安全管理组、环境组工作的监督、协调、调度，以及班组服务质量的检查。四、维修工职责1、负责指导供配电系统、排水系统、照明系统、监控系统、电梯系统、消防系统等公用设备设施的运行、维护。2、负责制订、实施设备设施月、季、年度运行、检测与维修养护计划实施措施。3、负责各类技术资料的收集、归纳、整理。4、负责节电、节水等节能计划及措施的制订，并监督实施。5、负责分包单位的监督、执行、检查、评审、评价等。6、负责设备突发事故的处理。7、配合供电、供水、燃气、电信、有线电视、宽带等有关业务单位的维修检查工作。8、负责维修材料的采购、出入库及库房的管理工作。9、负责建筑物、通道、停车场、市政管网等设施的维修养护。五、秩序维护员职责1、负责护卫工作计划的制订和实施。2、负责各楼护卫巡视、巡更，按规定巡逻路线、时间实行24小时值班。3、控制来访人员，按规定按程序办理来访手续，按规定路线通行。4、负责维护小区交通秩序，凡进入小区的机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出小区时即收“进出卡”，核对无误后放行。5、当班巡逻时要注意巡查车辆停放情况，使车辆有序停放。6、负责突发事件应急方案及预防措施的制订和实施。7、协助公安机关维护小区公共秩序。8、负责消防检查和防火监督管理。9、参加义务劳动与便民服务活动。六、保洁员职责1、负责物业的清洁保洁工作。2、负责清洁情况的质量监督并记录，发现问题及时处理。3、负责垃圾分类收集。4、负责“四害”的消杀工作。5、负责将垃圾清运至垃圾中转站，并督促分包单位及时清运垃圾。6、负责建筑物外墙的清洗工作。7、负责绿化的养护管理，维护整体环境形象，创最佳生态环境。七、收费员职责1、按国家及公司规定的收费标准收取各项费用。 2、熟悉掌握小区住户情况，每月对小区各项应收费用和到期租户了然于心。 3、对小区住户情况进行动态分析，并将对欠费原因进行汇总分析。 4、对业主在交纳费用过程中提出的问题进行合理解释，并将业主反映情况及时向经理反映以进行及时处理解决。 5、每月将所收取的各项费用及时交由公司财务以确保现金安全。且做到日清日结，身上不存有大量现金。 6、及时提供租户应收、已收、到期租户与未收款清单等有关流计表，配合会计核算及组织催收工作。八、绿化工职责1、熟悉住宅区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保证绿化完好率达99%以上，因地制宜，合理布植花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，以发挥绿化的生态环境效益。 2、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林具械。 3、养护、管理花草树木，对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝；对花草树木适时施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。 4、经常巡视住宅区的绿化地，严格制止在草地上践踏，倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护、隔离设施。 第五章 物业管理服务内容5.1经理的工作内容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，节假日有特殊情况必须到场）。（1）组织员工学习政治、业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。加强员工的团队协作，定期对员工进行考核，公正、公平的评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活、福利，调动员工的积极性。（2）审批房屋、公建设施的维修、养护计划和住户装修申请，组织维修人员按时保质完成各项任务，并检查督促住户按规定进行装修。（3）对外来参观访问和住户的来信来访，要热情接待，接受居民监督，提高服务质量，及时处理住户投诉，总结管理经验，提高管理水平。（4）组织开展社区文体娱乐活动，根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班，丰富居民生活内容，搞好精神文明建设。（5）积极配合有关部门做好住宅区有关的工作，定期向公司请示汇报工作，完成公司交办的其他任务。5.2客服的工作内容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，节假日可与收费员调休）。（1）建立物业公司与业主保持紧密联系的第一窗口，通过与客人接触和定期拜访、回访、意见征询等方式、整理客户信息和需求，并及时传达给有关部门作为工作指导和决策依据。（2）安排新入住的业主办理入住手续，领取钥匙、核验水电表底及填写业主入住交房验收单，协助业主办理装修申请，及时处理与分解业主投诉、求助与报修。在业主配合下，做好身份登记工作。（3）拟定部门总结、计划、班次安排，部门文件整理及归档工作，建立客户档案和二次施工管理档案。5.3工程设施设备运行管理（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，节假日可调休，如有特殊情况必须随叫随到）。1、配、供电设备管理维护每天各巡查一次高、低配电设备，主要负责配电室的变压器，桩头检查，抄表、测温等工作每天一次巡查各楼层配电间，发现问题及时处理每月一次对各楼层配电间进行保养、维修每天巡视公共场所照明设备，发现问题或故障，应及时维修或更换收到电力部门和公司调度中心的停电通知，应立即报告，同时做好倒闸工作 2、给、排水系统的维护每天一次检查给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行给排水设备的故障应在一个工作日内修复对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应在一个工作日内更换对上、下水道（含化粪池）的堵塞不畅应在一个工作日内及时疏通每天一次检查设备房,达到无积水、无垃圾、无浸泡现象3、电梯运行维护每个工作日上午7：00前检查确认一次电梯全程运行状况电梯厂商需委派专人每月需不定时巡查电梯，保证电梯正常运行及轿厢内的整洁。合作的电梯维保公司每周需派员上门检查， 每月和每季对电梯维护保养情况要有详实记录每季度对电梯进行一次系统检查，并做维护保养，保证不出安全事故电梯设备保养记录、零部件更换及大修详细记录都应在电梯维保台帐中留存电梯发生故障时，维保人员应在五分钟内赶到现场排除故障进行维保时应放置警示牌电梯年检到期前，配合电梯维保部门做电梯年检年审工作5.4公共秩序维护的工作内容（秩序维护员分门岗和巡逻两个岗位，为三班倒24小时值班）。（1）门岗维护员实行三班倒二十四小时值班，对进出小区的机动车和来访人员进行登记（2）巡岗维护员要求每小时对小区巡逻一次，确保门窗和公共设施的完好, 维持小区的交通秩序,使车辆有序停放（3）发现盗窃行为时，秩序维护员应立即报警并制止盗窃行为（4）发生治安事件时，当班秩序维护员应立即到场调解，如遇不能调解的情况应马上报警（5）发生火灾后，应立即报警并报告消防部门，积极疏散小区业主撤离（6）配合派出所、消防等部门维护正常治安秩序5.5保洁的工作内容（星期一至星期日早上8：00-12：00下午2：30-6：00，节假日可调休）。室外环境卫生:（1）环境卫生的清扫、保洁每天环绕数次，不留死角（2）沟渠每月清洁一次（3）污水井、雨水井、化粪池每季度检查清理一次，遇特殊情况及时疏通（4）停车场及周边区域面每月冲洗一次（如路面有泥要及时冲洗）（5）每年夏季做好蚊虫消杀工作，各类消杀工作均要做好台帐记录（6）雨雪天气要在住宅楼公共区域铺设防滑垫，摆放警示标志。（7）遇上级领导检查等突发情况，应做好区域内大扫除工作室内环境卫生:(1)地面：每天打扫一次,要求无杂物、无纸屑、无污垢(2)墙面：每周打扫两次,要求踢脚线、安全指示灯、各种标识牌表面干净，无灰尘、水渍、污垢(3)电梯：每周打扫两次,要求轿厢墙面、地面及门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、灰尘(4)垃圾桶：每周打扫一次,要求外表干净，无积垢，无臭味(5)玻璃窗（玻璃、窗框、窗帘、窗台）：每周打扫一次,要求明净、光洁、无积尘、污垢、斑点(6)各种设施外表（如消防栓箱等）：每周打扫一次,要求表面干净、无积尘、污垢、斑点(7)楼梯走道（应急灯、水管、出入指示牌、其他悬挂物等）：每周打扫两次,要求无积尘、无杂物、无蛛网(8)楼梯扶手、栏杆：每周打扫二次,要求光洁、无积尘5.6收费员的工作内容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00，节假日可与客服员调休）。（1）熟练掌握记账的方法，建立健全现金、银行存款日记账和其他账目，每周核对，做到账目清晰、手续完备、准确无误。（2）熟练掌握计算机操作，用office操作建立收费电子档案。（3）熟悉辖区内的单元户数和面积，以及物业费、水电费、维修费等收费标准及计算方法。核收及催缴各种费用并开具收据，做好收费的统计、核算工作。做到及时、不重不漏，收费率达100%。5.7绿化管理与养护的工作内容（星期一至星期五早上8：00-12：00下午2：30-6：00）。（1）盆（景）栽：每日一次养护，适时浇水（2）鲜花：每日一次养护，适时浇水，要求无异味、水渍、泥土、灰网、杂物（3）乔（灌）木、草皮：每日一次清理杂物，每周一次除草，每月修剪、松土、防病虫一次（4）植保：每周一次维护。要求无病虫害、无蜘蛛网和枯枝败叶，草坪平整无破坏，无人为践踏，无杂草（5）每次绿化药品使用后做好工作台帐，确保药品管理安全第六章 总体项目运作流程1. 工作流程 南苑小区管理中心物业接管与验收流程归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附细则与图纸。接收全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图：供水、供气及公共设施线路图；消防图；停车场及交通通道图；机电说明、合同、保险协议；操作协议；操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建设物、构筑物施工图、竣工图；建筑物经济技术指标统计表。会同监理公司、施工队，进行质量验收，如实填写质量收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则。抄水、电、煤气表底数，输入电脑备案。填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。南苑小区管理中心投诉处理流程责任人处理投诉、完毕后由所在部门负责人签字认可每月整理、汇总所有的投诉填写统计表、分析信息，并将有关信息反馈给经理。来访投诉电话投诉 来信投诉 客服人员接待、填处理单处理单第二联交管理中心保存处理单第一联交责任部门责任人签收管理中心收责任部门投诉处理回执单后，进行回访，填写回访记录表 南苑小区管理中心公共设施维修养护流程实施方案，准备工具材料 编制施工方案、报有关部门审批。经理日常巡视检查或其它途径发现问题，填维修申报单。维修负责人签收维修申报单。反馈归档保存维修完毕后，经验收合格，填写维修记录表。监督指导维修员到现场维修。 南苑小区管理中心设备管理维修流程维修完毕检验，试运行合格。出现运行故障，申报维修。填写设备维修申报单。经理审批交维修人员。维修人员到现场维修。本单位无法维修，填写外委维修单报经理批后实施。报有关单位、部门主管工程师到现场指导监督维修。做好维修记录。经理报 总经理。 南苑小区管理中心安全管理运作流程定岗值勤检查、登记流动巡逻发现问题报警紧急情况通知经理室流动巡逻人员紧急处理交由经理室阅后，编号存档 及时处理做好记录记录 南苑小区管理中心消防应急处理流程清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报监测火势情况，坚守消防中心岗位检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时可强行启动其他消防设施组织人员疏散，进行安全保护接到报警判断地点，派人到报警处灾情轻：通知护管人员自行处理灾情严重：报火警119，通知管理处经理误报：查明原因，记录在案切断煤气及市电供应，转换事故电源组织秩序维护人员赶到现场灭火 南苑小区管理中心治安报警应急反映流程报110接到报警 经理前往事发地察看是否误报是查明原因记录备案实报 确认制止罪案擒拿疑犯抢救人员信息反馈调度巡逻秩序维护员补岗调度应急秩序维护员应急出动是否报110是 记录、总结、存档、汇报 南苑小区管理中心保洁管理流程主管巡视检查现场指导发现问题填写卫生保洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员迅速解决。督导整改情况保洁人员主 管实施整改经理复查填写统计表 南苑小区管理中心园林绿化管理流程经理巡视检查现场指导发现问题填写绿化问题统计表，提出施工方案，经理安排人员施工修 剪 草 坪 植 保 木木剪形 灌乔修整水肥草杂浇施剪除草苗治虫洁补防病保经理复查填写统计表 南苑小区管理中心维修流程接到维修任务，准备工具出示工作牌、派工单入户前轻叩门三声套上鞋套进屋后罩上隔尘罩收拾工具、清理现场开始工作 回访报客服中心确认签名 南苑小区管理中心物品搬迁流程车辆登记进入，发临时出入卡 人员登记进入，发临时出入卡严密巡查出门车辆检查交回临时出入卡可疑物品放行与业主核实盗窃 放行扣留并让业主确认，报警处理；查明该搬家公司情况，取消其进入南苑小区的资格告知业主，提防被盗无否是有第七章 物业服务成本测算一、物业管理服务人员工资序号项目人数元/人*月月支出 月数年支出1项目经理12000200012 24,000.00 2客服11600160012 19,200.00 3维修工11600160012 19,200.00 4秩序维护主管11500150012 18,000.00 5大门岗31400420012 50,400.00 6巡逻岗21400280012 33,600.00 7保洁主管11300130012 15,600.00 8保洁员31200360012 43,200.00 9绿化工11400140012 16,800.00 10收费员11600160012 19,200.00 合计1514402160012 259,200.00 二、必要的社会保险和按规定提取的福利费序号项目人数元/月月支出/人月支出（总）月数年合计1员工养老保险15按1450元/人月标准计缴费比例20%290435012522002员工医疗保险15按1450元/人月标准计缴费比例8%116174012208803员工失业保险15按1450元/人月标准计缴费比例2%294351252204员工工伤保险15按1450元/人月标准计缴费比例1%14.5217.51226105员工生育保险15按1450元/人月标准计缴费比例1%14.5217.51226106员工福利151个月工资总额21600工资/1212018001221600合计5848760105120三、办公费序号项目测算公式月支出月数年支出1固定电话费120元/月/部*11201214402办公易耗品100元/月100121200合计220122640四、物业固定资产折旧及管理设备分摊费用序号项目测算依据月支出月数年支出1固定资产折旧及管理设备分摊费用五年分摊100121200合计100121200五、建筑物及公共设施维修养护费用序号项目测算依据月支出月数年支出1水工易耗品10元/人/月10121202电工易耗品10元/人/月10121203建筑物及公共设施维修养护费用综合测算100121200合计1201440六、公共设施维护费：（1-6合计共：271000元）（1）.公共设备日常维护费用序号项目测算依据月支出月数年支出1消防系统日常维护费用综合测算100121200合计1001200（2）供配电系统日常维护费用序号项目测算依据月支出月数年支出1供配电系统日常维护费用综合测算1001212002 公共照明费用综合测算40001248000合计410049200（3）给排水系统日常维修护费用序号项目测算依据月支出月数年支出1给排水系统日常维护费用综合测算1001212002二次供水运行费用综合测算100012120003化粪池清理综合测算8341210000合计193423200（4）智能化系统日常维护费用序号项目测算依据月支出月数年支出1智能化系统日常维护费用综合测算100121200合计1200因新入住小区入住率不高，建议暂时运行4部客运电梯，待入住率达到80%后再运行全部8部客运电梯。（5）电梯年检、运行、维护日常维修护、保养费用序号项目测算依据月支出月数年支出1电梯年检费用（8部）1350元/部.年90012108002电梯运行费用（8部）15000元/部.年10000121200003电梯维修保养费用 （8部）4500元/部.年300012360004临时应急施救人员费用（8部）500元/部.年334124000合计1423412170800（6）消防电梯年检、运行、维护日常维修护、保养费用序号项目测算依据月支出月数年支出1电梯年检费用（4部）1350元/部.年4501254002电梯运行费用500元/部.年1671220003电梯维修保养费用 4500元/部.计21171225400七、环境保洁绿化费用序号项目测算依据月支出月数年支出1工具材料损耗50元/人/月2501230002清洁保养消剂肥料等综合测算1001212003垃圾清运费综合测算100012120004绿化保洁公共用水综合测算100121200合业中心前期开办费（1-4合计共：21720元）（1）办公用品配置序号项目名称 数量单位单价金额（元）1办公电脑1台300030002打印机1台150015003办公桌椅4套50020004档案柜4套50020005电话1部1001006对讲机4台50020007空调2台250050008饮水机2台1002009办公文具1批500500合计16300（2）工程综合部工具配置序号项目名称 数量单位单价金额（元）1电工工具组合1套2002002水工工具组合1套1501503铝合金梯子1副2002004材料柜1套6006005万用表1块90906欧姆表1块1801807玻璃枪1把30308手提切割机1台3003009工具钻1台30030010拖线盘1台30030011丈量工具组合1套5050合计2400（3）保卫部装备配置序号项目名称 数量单位单价金额（元）1橡皮警棍6根301802手电筒4把502003消防斧头2把25504消防头盔2顶1002005手提灭火器6个2001200合计1830（4）保洁部设备工具配置序号项目名称 数量单位单价金额（元）1垃圾篓3个10302水枪等清洁用具1批5005003尘推2把30604拖把2把20405抹水器2把10206玻璃刮2把15307伸缩杆2根30608云石铲刀2把30609安全带2条18036010专有剪刀2把1530合计1190年运行费用测算序号项目名称计算方式单月总价1物业管理服务人员工资实际 21,600.00 259,200.00 2员工福利费实际 10,740.00 105,120.00 3办公费用综合测算 220.00 2,640.00 4固定资产折旧及管理分摊五五分摊 100.00 1,200.00 5建筑物及公共设施维护费用综合测算 120.00 1,440.00 6公共设备维护费用综合测算 24,083.33 271,000.00 7环境保洁绿化费用综合测算 1,450.00 17,400.00 8管理成本（1-8项费用之和）综合测算 658,000.00 9不可测费用 （第9项费用1%）1% - 6,580.00 10企业利润（9-10项之和的3%）3% 19,937.40 11法定税费（9-11项之和的7%）7% - 47,916.22 总计（8-11项之和）综合测算 732,433.62 一、小区年运行费用：732433.62元。二、小区收取物业费：556551.1元=734646元。经过初步测算当入住率达到100%时，物业运行有盈余。另:物业中心前期开办费是一次性费用,不计入物业年运行费用中。第八章 物业管理分析咸宁市没有公租房运行先例，南苑小区是我市第一次建成投放到市场的公租房。未知在市民中反响如何，市民能否接受，入住率能达到多少。故做出此物业服务方案，后期可根据实际情况再行调整。经过物业管理服务成本初步测算，当入住率达到100%时，物业运行可有盈余。公租房初次面向市民配租，前期入住率可能达不到100%，建议差额费用由城投公司补充。公租房面对的是低收入人群，此类人群一旦面临个人事故或家庭事故会导致收入不稳，所以可能产生租户物业费缴纳不及时甚至不缴纳的情况。建议由市房产局出台相关措施及建立健全租户退出机制。坚定信心 创新突破 共克时艰全面开启桥海新时代在县委十二届六次全体（扩大）会议上的报告（2008年12月31日）周江勇同志们： 这次县委全体（扩大）会议的主要任务是，深入学习贯彻党的十七届三中全会、中央经济工作会议和省委、市委全会精神，回顾总结今年工作，研究部署明年工作任务，动员全县各级党组织和广大干部群众，认真学习实践科学发展观，坚定信心，创新突破，共克时艰，扎实开启桥海新时代，努力保持经济平稳较快发展，不断开创农村改革发展新局面，全面改善民生事业，加快和谐新象山建设步伐。下面，我受县委常委会委托，向全会报告工作。一、今年工作回顾2008年，是我县改革发展进程中不平凡的一年。一年来，县委常委会紧紧依靠、团结带领全县广大党员群众，深入学习贯彻党的十七大精神，以科学发展观为统领，认真贯彻中央宏观调控政策，积极应对宏观环境的复杂变化，正确处理改革发展稳定的关系，在解放思想中突破、攻坚克难中落实、创业创新中跨越，深入实施四大战略，扎实启动四大民生行动计划，全县经济社会继续保持平稳较快发展的良好态势。荣获中国渔文化之乡、省旅游经济强县、省科技强县等荣誉称号，象山港大桥开工建设。预计全年实现地区生产总值220亿元，比上年增长10%；财政收入27.3亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入24000元，农（渔）民人均纯收入10060元，分别增长14.7%和12.8%。县委常委会主要抓了以下六方面工作。（一）大力推进创业创新、保稳促调，全县经济保持平稳较快发展。今年以来，国际经济环境急转直下，国内宏观调控复杂多变，我县经济发展困难明显增加。县委常委会始终保持清醒头脑，牢固树立科学发展观，牢牢把握发展第一要务，根据形势变化，及时果断采取一系列政策举措，年初和年中分别出台了“创业创新”政策体系和“保稳促调”的政策意见，上半年和下半年相继开展了创业创新主题实践活动和“帮企业、鼓干劲、破难题、促发展”活动，全力保持经济平稳较快发展。一年来，全县经济呈现“增长较快、结构优化、能力增强”的良好格局。一是经济总体保持平稳较快发展。地区生产总值、财政收入、规模以上工业总产值、自营出口总额、全社会固定资产投资等主要经济指标均保持较快增速，多项指标增幅位居全市前列。规模以上工业总产值达到340亿元，增长15%。农业总产值达到59.3亿元，增长13%。完成全社会固定资产投资72亿元，增长10.8%。完成自营进出口总额14.5亿美元，增长23.2%。建筑企业总产值352亿元，增长15.8%。社会消费品零售总额78亿元，增长17%。二是产业结构调整升级的步伐加快。以临港工业和海洋旅游为主导的海陆一体化经济快速发展，对全县经济的骨干支撑作用逐步显现。临港工业实现产值120亿元，增长33.4%，占全部工业总产值的比重达到35.8%。全年接待游客534万人次，增长28%，实现旅游经济综合收入52亿元，增长39.8%，占全县生产总值的比重提高到23.6%。船舶工业在规范整合中壮大，实现产值42.2亿元，增长62.4%，税收5725万元，增长3.3倍；针织产业在困境中提升，实现产值80亿元，自营出口总额6.6亿美元，增长32.3%；汽配、输变电、水产品加工、模具等传统优势产业改造提升也进一步加快，继续保持平稳较快发展。三是发展能力持续增强。经济发展空间有效拓展，象山经济开发区石浦科技园区开园，象山经济开发区和象山产业区完成基础投入4.2亿元，全县园区新开发面积3平方公里。工业投资保持较快增长，完成工业投资 36亿元，增长10%。招商选资成效明显，合同利用外资1.7亿美元，增长10%；实际利用外资7000万美元，增长8%；实际利用内资11亿元，增长30%。企业自主创新能力明显提升，实现高新技术产业产值21.1亿元，增长30%，获国家授权专利203项，新增中国驰名商标4个。企业应对宏观环境变化的能力增强，强势型（培育）、实力型企业继续发挥中流砥柱作用，共实现产值148亿元，增长12.1%；潜力型、成长型企业表现出较强的增长潜力和成长性，共实现产值57亿元，增长43.6%。引进设立交通银行象山支行，成立了全市首家村镇银行，深化银企合作，企业资金紧张的局面有效缓解。（二）实施“重点工程攻坚年”和“美化家园推进新农村建设”活动，城乡统筹发展步伐加快。围绕“项目建设、新农村建设”二大建设主题，努力以项目促投资，以美化优环境，加快城乡基础设施建设，改善城乡面貌，夯实发展基础。专题召开“重点工程攻坚年”活动动员大会，制定出台关于开展“重点工程攻坚年”活动的实施意见，分解落实项目攻坚责任，加大督查考核和协调服务力度，集中力量推进41个重点工程建设，共完成投资32.6亿元，占年计划103%。象山港大桥工可报告获国务院批准并于年底动建，南线引桥开工建设。城乡区域联网供水工程扎实启动，三门口大桥建成通车，建成110千伏输变电2座，城乡海陆一体的基础设施网络加快形成。中心城区建设加快，城市新中心区建设迈出实质性步伐，城市功能日趋完善。完成大目湾新城总体规划评审，成功引进并开工建设总投资5亿元的滨海体育休闲项目。石浦、西周等中心镇建设明显加快，集聚和辐射功能进一步增强。坚持全民共建，全面开展“美化家园推进新农村建设”活动。组织实施“美化家园”启动日、“百名局长下百村”、“十万苗木送农村”等系列活动，深入开展“补绿、治白、整乱、清河”四大行动，扎实推进重点区域连线成片整治，农村生产、生活、生态环境明显改善，创建全面小康村5个、整治村70个。大力发展现代农业，“7+1”农业龙型产业基地标准化程度进一步提高，农业龙头企业、农民合作社带动力继续增强，27家市县级龙头企业共实现产值50亿元，86家农民专业合作社实现经营收入5.5亿元，带动农户达8.5万余户。乡村旅游蓬勃发展，接待游客61万人次，营业收入5500万元。加强农民培训，全年培训农村劳动力2万人次，其中转岗技能培训和务工农民培训分别达到3000人和5000人。积极推进象山县浙江大学共建新农村实验示范点建设，深化“村企共建新农村”活动，落实共建项目165个。加强农民会所建设，星级农民会所达121家。生态县建设扎实有效，渔山列岛成为国家级海洋生态特别保护区，新增省市级生态乡镇4个。节能减排和环境保护力度持续加大，50余项循环经济项目和50余项节能减排项目扎实实施，万元产值综合能耗下降6.5%。（三）深入推进海洋文化大县建设，文化大发展、大繁荣的格局基本形成。积极开展解放思想大讨论活动和纪念改革开放30周年系列活动，不断加强社会主义核心价值体系建设，大力开展“迎奥运、讲文明、树新风”活动，加强社会公德、职业道德和家庭美德教育，启动开展“四城联创”工作，全体社会成员的文明素质不断提升。联合摄制以何利彩先进事迹为原型的电影温暖，在全国公映。加强新闻媒体建设和管理，建立新闻发言人制度，创新网络媒体管理机制，切实增强舆论引导能力，不断提高外宣工作水平。加强文化遗存的保护和挖掘，4个项目列入国家级非物质文化遗产名录，成为“中国渔文化之乡”。扎实推进文体阵地建设，建成县全民健身活动中心，80%的行政村拥有健身路径，健身器材实现全覆盖。深入实施文化中心示范带动工程，“全民读书月”、“千影百戏”、农民文化节、广场文化等各类群文活动蓬勃发展。积极扶持渔文化、竹根雕、影视等特色文化产业发展，象山影视城、石浦渔港古城双双被列为市首批文化产业示范基地，才华剪纸艺术馆开馆。成功举办中国开渔节、“三月三”民俗节、国际海钓节、海鲜节和中国体育休闲露营文化节。计生、档案、气象、老龄、关心下一代等各项工作都取得新进步。（四）谋划实施四大民生行动计划，民生事业全面改善。始终把改善民生作为一切工作的出发点和落脚点，专题召开县委读书会和全委会，研究部署民生工作，制定实施“困难群体救助、公共基础改善、生活品质提升、民生民权维护”四大民生行动计划，全面改善民生事业。各项民生事业财政支出11.8亿元，有力推动公共资源配置向发展社会事业和解决民生问题倾斜。全面落实就业再就业政策，新增就业岗位8150个，实现再就业3825人，城镇登记失业率控制在3.23%。扎实推进社保扩面工作，五大基本保险新增参保人数10万余人次。完善住房保障体系，建设廉租房1万平方米、经济适用房5万平方米、外来职工公寓5.4万平方米，改造低收入农户危房493户。先后出台加快发展残疾人事业、城乡居民养老保障等政策意见，实现社会保障政策全覆盖。稳步提高城乡最低生活保障标准，完善新型社会救助体系，健全社会帮扶救助长效机制。大力发展慈善事业，全力支援四川地震灾区开展抗震救灾工作，累计为灾区捐款捐物3200万元，援建过渡安置房400套。坚持教育优先发展，继续深化教育体制改革，大力实施农村教师“安心”工程，切实加大对贫困学生、外来务工人员子女教育的帮扶力度，各类教育经费支出超过3亿元，城乡教育均衡化迈出实质性步伐。进一步完善新型农村合作医疗制度，加强重大疾病防控工作，推进农村社区卫生服务机构规范化建设，覆盖城乡居民的医疗卫生服务体系和医疗保障制度不断健全。“问题”奶粉事件得到妥善处置，手足口病、麻疹等传染病疫情有效控制。（五）扎实推进法治象山建设，安定团结的社会局面进一步巩固。扎实推进民主政治建设，积极支持人大及其常委会依法履行职责，充分发挥政协政治协商、民主监督、参政议政的作用，鼓励工、青、妇等群众团体依照法律和章程开展工作，积极做好新形势下的统一战线工作，妥善处理民族宗教问题，和谐新象山建设的共识和合力进一步增强。高度重视党管武装工作，深化国防教育活动，加强基层武装和民兵预备役工作。全面推进法治政府建设，启动开展宁波市行政管理体制综合配套改革试点。创新普法教育载体和形式，大力弘扬法治文化，社会主义法治理念进一步确立。深入开展“平安象山”基层系列创建活动，实施“平安医院”、“平安港湾”和“平安园区”三大平安建设工程。加强基层基础和技防设施建设，加大治安防控和严打整治力度，社会治安形势保持平稳。精心部署涉奥信访维稳工作，深入开展全县领导干部大接访活动，严格执行领导包案调处、下访约访等制度，加大对疑难信访案件的化解力度，加强对重点对象的实时稳控，及时有效处置各种重大群体性事件，扎实推进反邪教工作，有力维护了北京奥运会期间的社会政治稳定。切实抓好公共安全和安全生产工作，不断加大对重点行业和领域安全隐患的整治力度，公共安全应急保障机制不断健全，安全生产事故得到有效遏制。（六）以改革创新的精神加强党的建设，党的执政能力和领导水平进一步提高。深入开展以“高举旗帜、科学发展、创业创新”为主题的党的十七大精神主题宣传教育活动，深化拓展以加强领导干部思想政治建设为主要内容的“树新形象、创新业绩”主题实践活动和“作风建设年”活动，有效破解各类难题130个。加大干部培养力度，加强重要岗位干部的挂职锻炼和年轻后备干部的实践锻炼，大规模开展干部教育培训工作，积极创新党员干部教育培训新模式，培训各级各类干部2800余名。深化干部人事制度改革，建立县委常委会定期专题分析干部制度，实施镇乡党委、街道党工委书记和县级部门党委（党工委、党组）书记向县委全委会述职制度，完成领导干部公开选拔工作，“退二线”干部管理工作的经验做法得到中组部、省委、市委主要领导的好评。扎实推进基层组织建设，完成村级