小商品批发商城工程建设项目可行性研究报告.doc

总论小商品批发商城工程建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称XXXX小商品批发商城一期、二期工程建设项目1.1.2 项目建设单位单位名称：XXXX县（区）XXXX房地产开发有限公司单位负责人：XXXX1.1.3 可行性研究内容、编制依据和范围1、编写的内容项目建设的背景及必要性、建设内容与建设规模、建设条件、建设方案、项目建设总投资、筹资方案、社会评价和风险对策等。2、编制的依据1、建设项目经济评价方法与参数(第三版);2、中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；3、服务贸易发展“十二五”规划纲要；4、“十二五”流通规划；5、XXXX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、国家产业结构调整指导目录2011年本；7、项目执行单位提供有关资料、数据。3、编制的范围研究内容主要包括：项目建设的背景及必要性、需求分析与建设规模、建设条件、建设方案、项目建设总投资、筹资方案、效益分析、社会评价和风险对策等。1.2 项目概况1.2.1 建设地点XXXX县（区）西门三角地（文化路与教育路交汇处西至XXXX酒厂）。1.2.2 建设内容及规模XXXX小商品批发商城一期、二期工程总占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中：XXXX小商品批发商城一期 平方米，其中含住宅 平方米，XXXX小商品批发商城二期 平方米。1.2.3 建设期限从20 年 月开工20 年 月底竣工，建设期 个月。1.2.4 建设投资及资金筹措本项目总投资 万元，资金来源：建设单位自筹。1.2.5 主要技术经济指标主要经济技术指标见表1-1：表1-1 主要经济技术指标序号名称单位数据备注建设规模1总建筑面积平方米经济数据1总投资万元1.1 建设投资万元1.2 建设期利息万元1.3 流动资金万元2资金筹措万元2.1 自筹资金万元2.2 债务资金万元2.3 财政资金万元3总成本费用万元4销售收入万元5销售税金及附加万元6利润总额万元7所得税万元8税后利润万元9流转税万元财务评价指标1投资利润率2投资利税率3资本金净利润率4总投资收益率5全部投资内部收益率（所得税前）6全部投资投资回收期（所得税前）年7全部投资内部收益率（所得税后）8全部投资投资回收期（所得税后）年9盈亏平衡点1.3 项目建设单位基本情况1.3.1 项目建设单位项目建设单位：XXXX县（区）XXXX房地产开发有限公司项目负责人：XXXX1.3.2 建设单位基本情况XXXX县（区）XXXX房地产开发有限公司，位于XXXX县（区）文化路中段。公司于2010年3月成立并注册，公司注册资金为800万元人民币，现准备增资到5000万元人民币，公司性质为民营有限责任公司，法定代表人：XXXX。取得国家房地产开发企业三级资质，主要经营房地产开发业务。公司现有员工20人，其中：工程技术人员中级职称8人，初级职称3人，其他专业会计师2人，统计师3人。公司已“提供优良的建筑产品，提供优质的售后服务，顾客利益至上，社会信誉第一”的企业宗旨，先后开发建设了XXXX县（区）XXXX商住小区 栋，建筑面积x平方米。在开发经营活动中，公司合同履约率达到x%，工程优良品率达到x%以上。为地区提供优质住宅产品，为社会提供房地产开发服务的同时，积极向国家、地方上缴税金，支持地区经济发展，企业也不断积累资金，壮大实力。1.4 综合评价本项目重点研究XXXX县（区）xx小商品批发市场建设项目的设计和实施，预期项目市场需求旺盛，不仅可以满足当前XXXX县（区）及周边地区消费市场升级带来的极大需求，还将稳步推动XXXX县（区）商贸流通产业的长足发展，更可大力带动当地批发零售业的发展，符合XXXX省及中国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成商业集聚效应，拉大商贸流通产业链条，对项目地经济发展祈祷很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，本项目更是社会效益极佳的投资项目，且符合国家行业投资方向，将得到国家及当地政府的大力支持。项目建设条件具备市场及发展前景广阔。全县生产总值实现xx亿元；固定资产投资完成xx亿元；公共财政预算收入完成xx亿元；农民人均纯收入实现xx万元；城镇居民人均可支配收入达到xx万元。本项目建成后将带来xx亿元的GDP的生产总值，将为国家缴纳xx万元的税收。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。114项目建设背景及必要性第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景XXXXXXXX小商品批发商城是为顺应省政府关于资源枯竭型城市转型，和市政府突破辽西北战略，由县政府重点引进的招商项目。XXXX县（区）政府通过实地考察了解，义务小商品批发城将会对XXXX县（区）未来经济增长带来长远作用。2.1.1 未来商品批发市场的发展空间和趋势从世界范围来看，专业批发市场的发展也有一个生命周期，在工业化发展的初期，批发市场曾经起到过应有的作用，后来，随着其功能的衰退，批发市场也随之而萎缩。许多国家的批发市场由展销会（Show）、超市和仓储超市、商业中心（Mall），以及无形批发市场所代替。近几年，在我国经济比较发达的地区，如温州日用工业品批发市场的发展势头减缓，甚至出现有些批发市场交易额减少的趋势。本人认为，专业批发市场需要从制度、组织、经营方式等多方面进行创新，并充分发挥其功能，其批发市场的发展是具有较大的发展空间的。1、从制度上创新，实行“管办分离”。可以采用股份制形式，向社会发行股票和债券，筹集建设市场所需要的资金，通过向社会发行和上市股票使投资人（出资人）、行政管理人（工商行政管理局、所）、市场经营管理人三者分开，实现职能、责任、权力分开，按现代企业制度来进行运作；同时，在有些批发市场实行股份合作制等其他形式。使我国批发市场在发展初期所形成的多元投资主体行为规范起来。真正实现政企分开、产权明晰、权责明确、管理科学，为批发市场规范运作创造条件。2、塑造市场品牌和市场形象。批发市场的生命在于产品质量，由于多渠道进货，产品的质量问题，往往是批发市场存在的最主要问题之一，如果批发市场的价格低廉是建立在假冒伪劣产品的基础上，那么，这样的批发市场是没有生命力的。而批发市场从长期发展来看，必须提高市场的产品质量，从而才能在社会公众中树立企业形象。当前我国将百城万店无假货活动引入批发市场具有较强的现实意义，但是，这也是一个极为艰巨的工作。3、变重收费为重管理和服务，提高批发市场的效应。批发市场必须对客户提高硬件的服务和软件的服务，硬件服务包括交易场所、停车场地、仓储设施、运输设施、质量检验、金融结算、通讯设施、饮食、住宿、子女幼托、上学生活服务设施等方面的服务，软件服务包括法规、制度、信息服务、法律咨询、仲裁等方面的服务，至今我国尚无国家级的批发市场法。4、采用多种经营方式。当前我国批发市场主要采用的形式是摊位制交易、现货交易、买断交易、批发交易、单个市场经营，而交易所制交易、信用交易、零售交易（批发市场与零售店的“嫁接”）、租赁交易、代理交易、连锁市场经营等新型经营创新还比较少。而先进的交易方式有利于形成客观公正的市场价格，规避市场风险。5、批发市场的定位不准确。批发市场按层次分，可分为三个不同的层次：第一，外向型批发市场、如XXXX小商品城，在全国办分市场、在国外办分市场；第二全国型批发市场，即面向全国的市场，主要位于交通枢纽，形成某一商品或某类商品的全国性商品集散地；第三是区域型市场，即面向区域内的市场，主要是面向当地农村市场的批发市场。而批发市场的分层次是由市场的地理条件、历史发展、交通条件所决定的，不以个人意志转移，当前存在的问题是不讲市场定位，追求所谓“国家级”、“全国”批发市场等，从市场体系来看，我国批发市场是分层次的“宝塔型”结构，即：国家级批发市场和外向型批发市场较少，面向全国型批发市场较多，面向农村的区域型批发市场则是大多数。6、建基地，引名品、名厂家进场。一个批发市场，必须要有基础，实践证明有产业支撑的市场具有较强的生命力和活力，同时一个批发市场的名品、名厂家或商家的多少是衡量批发市场规格的一个重要指标，如果有基地、名品、名家三大要素进入市场，批发市场就具有强大的生命力。批发市场要逐步建立起产供销、农工商一体化、一条龙的市场体系和机制。7、充分发挥批发市场的功能。从世界范围来看，批发市场主要有集散功能、价格功能、信息功能、结算功能、服务功能、管理功能、配送功能、租赁功能、展销功能等，要充分发挥现有的批发市场功能需要有一个过程，因为批发市场也有一个成熟的过程，在批发市场发展的初期，其功能的发挥较少，在批发市场成熟的时候，其功能的发挥较多。批发市场在发展过程中只有不断地进行功能创新，才具有强大的生命力。批发市场包括有形市场和无形市场，而有形市场的建设要控制规模和数量，在当前，要充分发挥现有的批发市场的作用，从效率的角度而言，应做到“一市多用”，即批发与零售相结合、销售与租赁相结合、网络交易与配送中心相结合、展销会与批发交易相结合。2.1.2 小商品批发市场的功能及发展随着经济全球化的发展和我国市场竞争的不新规范，部分生产企业和零售商的规模得到了扩大并介入批发业务，使生产企业或零售企业直接构建起了交易渠道。部分业态或业种出现直接销售渠道或直接采购源头货， 缩短了流通渠道，降低了流通成本。但是，面对我国大多数中小生产企业和零售业组织化程度低以及在多数产品短缺的地方，对批发商渠道依赖性依然很强。批发对商品流通功能与作用的趋势越加明显。一是对商品合理流通的集散功能和商品需求信息的传递功能不可替代，几乎所有的批发企业都将信息传递作为企业生存发展的关键要素。其原因是批发业拥有的对促进上游生产环节产品结构的有效调整和下游零售业经营品种结构调整的功能与作用是其他任何环节所不能替代的；二是对中小零售商提供低成本、齐全商品和配送服务的支持作用不可替代：三是对生产、现代物流或配送、走新型工业化道路、吸纳就业等相关产业发展的带动作用不可替代。小商品批发市场是中小批发企业最活跃的场所。首先，规模较大的商品交易市场以其较多品种、较低流通成本、较高流通效率，应合广大中小企业和个体、私营企业经营活动的需要，深受中小批发企业的欢迎。其次，有集散功能的大型小商品交易市场以其拥有的产业集群效应，承担着市场信息反馈、价格发现、商品展示、采购配送、技术研发、国内外贸易等谙多功能，己成为我国独具特色的新型流通组织形式。再次，小商品交易市场与产业集群互动发展，不仅带动了市场经济中各种现代经营方式和多样化的流通组织的发展，而且结合我国转轨时期的经济结构特点和发展要求，培养了一大批商业职业经理人和市场经济运行的专业管理人才，这些人正积极实践和探索具有低成本、高效率特征的新型流通方式。2.1.3 小商品批发的流通现代化1.积极推动科技进步。加强国内贸易领域信息化、自动化、标准化技术的研发和应用，支持流通企业信息化改造和综合公共信息平台建设。鼓励技术创新，推广应用企业资源计划系统、管理信息系统、供应链管理系统等信息管理技术。积极推动物联网、云计算等技术应用，开展智能店铺试点。2.大力发展电子商务。以国家电子商务示范城市为重点，以国家电子商务示范园区（基地）为载体，支持电子商务公共服务体系建设。支持电子商务示范企业进行技术创新和模式创新，完善交易结算、安全保障、仓储物流等配套服务系统，提高电子商务应用水平。支持传统企业应用信息技术发展电子商务，形成一批面向消费者的网络购物平台、面向企业的电子商务平台。加强电子商务物流配送体系建设，大力发展电子商务服务业。鼓励流通企业通过应用电子商务实现转型升级，积极推动网络零售健康快速发展。支持发展社区电子商务、移动电子商务等新型电子商务模式。完善电子商务技术标准、统计监测和信用体系，探索建立电子商务信用等级认证制度。有序发展第三方电子商务平台。推动电子商务交易监管平台建设，保护消费者合法权益。3.加快发展物流配送。加快大中城市商贸物流聚集区和物流配送节点建设，优化城市物流配送空间布局，建立托盘共用系统，搭建城市共同配送服务平台。重点支持现代物流示范城市内200个物流配送中心和一批商贸物流园区建设与改造，大中城市连锁零售企业统一配送率达到75%。大力发展面向国内贸易的第三方物流，支持一批传统物流企业改造升级，提高商贸物流专业化、社会化、信息化水平。积极发展多式联运。支持大型连锁企业的配送中心面向社会提供配送服务。完善城市共同配送网络。合理规划和建设商贸物流集聚区，支持建设跨区域物流信息服务平台。总之，各类商品专业批发市场只有不断地创新，才会有旺盛的生命力。2.2 项目建设的必要性2.2.1 经济发展战略的需要从XXXX市自身看，经过X年经济转型磨砺，已集聚了充足势能，积累了丰富发展经验，“十二五”将进入快速发展期。一是全国资源型城市经济转型试点、国家振兴东北地区等老工业基地、XXXX实施“突破辽西北”等三大区域发展战略协调推进等政策型优势，十七届五中全会通过的建议中明确提出“促进资源枯竭地区转型发展”，省委、省政府出台了新一轮支持XXXX跨越式发展的政策措施，为XXXX市加快转型振兴增添 ”将是XXXX诸多后发优势发挥作用的凸显期和各项事业发展的机遇期。二是经济发展的基础不断巩固。全市“三大基地”和“六个重点产业集群”建设实现了重大突破，对域内外资金产生了巨大集聚作用。大唐煤制气、巴新铁路等事关XXXX未来发展的一批重大项目已经开工建设，将在今后几年形成投资高峰和新的产能，必将拉动经济大幅度增长“十二五”将是XXXX产业结构调整的转型期和经济快速发展的追赶期；三是XXXX形成了推进转型振兴的强大合力。全市广大干部群众群情振奋，信心增强，形成了团结一心，大干快上的浓厚氛围，凝结成了推进转型振兴、加快科学发展的强大合力，“十二五”将是XXXX人民群众享受更多发展成果的普惠期。本项目座落于XXXX县（区）西关三角地，东抵文化路，扼守城西走廊，南邻xx体育场，西享中华路上，x路公交车直达xx与xx无缝连接。北近xx和xx高速，商贸物流运输畅通无阻。在项目所在地有通往周边的xx镇、xx镇、xx镇等的大巴车，还有通往xx市、xx市的城际交通运输等非常便利。随着城市三位一体战略的发展及县城西移和市区东延，这里将是XXXX市真正的中心所在。XXXXXXXX小商品批发商城占据第一商圈的重要地位，汇集地段、交通、资源三股强大的优势力量，将源源不断的人流吸引到这里，拥有绝对的商业凝聚力和辐射力，使这里成为人气汇聚、商家必争之地。2.2.2 产业发展的需要随着XXXX市经济战略的调整，产业结构正做出退二进三，积极发展第三产业的部署。XXXX市委、市政府在机遇与挑战并存的形势下提出了建立区域性中等城市、建立区域性大市场、向区域性大城市迈进的战略目标。为实现这一目标，城市功能及服务功能必须加以完善和提高。因此，在商家云集、富贾继踵、人流如潮的XXXX县（区）西门周边建设一座设施配套、功能齐全的小商品批发市场是城市建设与产业发展的需要；是完全必要的，也是非常及时的。2.2.3 构建和谐XXXX的需要XXXX县（区）和其他城市一样，存在着严重的就业岗位不足的问题，隐藏着不和谐的因素。小商品批发市场的开发建设可增加1000013000个就业岗位。将为解决待业问题提供了条件，为构建和谐XXXX县（区）做出贡献。XXXX县（区）小商品批发市场的建设也是增加就业岗位与构建和谐XXXX县（区）的需要。2.2.4 大力促进产业链进一步延伸和产业加速融合的需要XXXX县（区）小商品批发城的建设，一是进一步解放思想 ，找准思路，选择适合自治县发展和带动区域经济产业，咬住目标不放松。二是抓好一县一业，通过辽西XXXX小商品批发城带动蒙东及辽西城乡人民的便捷赢利。实现一业带百业，百业待振兴，城乡一体化。三是充分发挥电商农电商的纽带作用，抓好农用物资和小商品的物流，辐射整个周边地区。四是全力以赴抓好资金的捆绑使用，将资金用在发展的要害和重点之处，出成效，见成果。五是县供销联社将通过招商引资建立XXXX小商品批发配送中心。发展电商物流，将小商品农资和农用产品配送到千家万户。市场分析第三章 市场分析3.1 项目目标分析3.1.1 中国批发市场分析作为商品流通的重要环节，批发业的发展对于节约全社会的成本、降低交易成本、提高流通效率、促进经济增长具有重要作用。然而随着生产商和零售商向批发环节一体化进程的加快，我国批发业的发展陷入困境，整个流通体系呈现两头活跃、中间萎缩的基本格局，批发无用论观点开始盛行。从国外批发业的发展经验来看，批发与零售贸易的比率整体呈下降趋势，然而批发商品交易额依然呈上升趋势而且其在商品流通环节依然占有重要的地位。按照新的大中小微型企业划分标准，2012年中国大中型批发企业达到72944家，年末从业人数达到410.3万人，实现商品购进额30.4万亿元、商品销售额32.7万亿元，期末商品库存额2.12万亿元。从经济效益来看，2012年大中型批发企业实现主营业务收入29.21万亿元，创造利润总额6395亿元，主营业务毛利率为7.7%。从商品结构来看，中国矿产品、建材及化工产品，食品、饮料及烟草制品，纺织、服装及日用品等行业的批发业务主营业务收入所占的比重最大；而饮料及茶叶、烟草制品、服装、鞋帽、体育用品、图书、中药材及中成药、通讯及广播电视设备等产品的批发业务毛利率较高，均在10%以上。从世界范围来看，独立批发商经历了先抑后扬的曲折发展过程，最终在社会生产和流通中的地位逐渐趋于稳固。中国批发业不仅将遵循批发发展的一般规律，还会因中国的特殊国情而呈现出更为复杂的发展动向。随着商品流通改革进入纵深阶段，批发萎缩对流通效率的严重制约已经从实践层面对批发无用论做出了否定的论断，效率与成本将最终取代环节数量成为衡量商品流通渠道环节合理与否的核心指标。我国批发业面临着与生产环节、零售环节形成以效率为目标的协同机制，重振批发业的重大任务和使命。批发企业需要解放思想，积极转型，利用现代信息技术及物流设施更好地为生产商和零售商服务，从而提高整体流通效率。同时，政府有关部门也需要纠正对批零结构调整的传统政策取向，积极引导批发业的改革创新发展。3.1.2 我国小商品批发市场分析近几年来，小商品行业发展速度越来越快，而随着我国社会经济的发展的提速，但却没有全国性的品脾，虽然有不少小商品品脾拥有成熟经营机制相市场规划，短期内还难以成为市场领导型品脾，其原因都出在销售渠道上， 其中最主要的是准入门槛偏低。目前，国内小商品批发市场约16500家，却还没有一家全国性品脾，这些市场主要集中在北京、江浙、福建、广东四大区域，以区域品脾为主，大部分市场规模在百万元左右，产品主要是内销。我国目前的小商品批发需求容量每年在350亿元以上。而目前，把所有所谓的品脾的年销售量加起来，还不到100亿元入民币，差距出在哪？这值得每一个小商品批发人反思，有关专家认为，中国少数领导性品脾的年消重应在240亿元以上，而绝对领导品牌最少年销售量应在100亿元以上，这才算市场成熟，我国小商品批发市场还很不成熟。3.2 项目建设的优势及机遇分析一个开发项目要实现其内在的竞争力，赢得一定的市场份额，必须具备必要的条件和前提：项目场地、环境；市场需求； 相关产业的支持；企业的策略和竞争对手。3.2.1 项目环境要 素优势劣势机遇挑战项目场地环境周边已建成相应的酒品市场、宾馆酒店、小商品零售市场，营造出浓厚的商业氛围，场地曾以小商品批发中心名扬周边地区周边商业环境有待进一步加大和提高场地南侧干道尚未建设市政府已制定构建大市场战略，重视三产业发展，督力小商品市场建设需做好九通一平的前期准备工作区位处于城市的门户，对外交通的枢纽，人流、物流集散的中心与高速公路下线口尚有距离，联系道路尚欠通畅高速公路的建设3.2.2 市场需求分析要 素优 势劣 势机 遇挑 战市场条件XXXX酒的魅力；海棠山风景区的诱惑力；区域城市的吸引力。资源枯竭城市，经济结构的调整。高速路的建设，旅游城的建设需要加大宣传力度产品商品具有全面性和综合性，内容丰富、品种齐全。产品营销需从零开始。第三产业正加快发展，消费观念发生改变。同行业竞争激烈。客源以为XXXX经济圈纽带，联系着辽西及蒙东大量的经营商户。商铺营销需尽快宣传，组织落实客商。商品客户趋向管理先进，设施配套，功能完善、物流畅通的营业场所。需加大宣传力度。3.3 相关产业的支持力度XXXX县（区）近年来高度重视第三产业的发展。一方面，第三产业的发展促进了城市经济的快速增长，XXXX县（区）经济增长率连续数年保持在两位数。经济快速增长的同时也加快了第三产业的发展，形成了相互促进的良性循环。XXXX酒业批发市场，农副产品批发市场，农资批发市场、物流配送中心等相继建成；房地产、餐饮服务、信息产业、金融业、保险业均得到了迅猛发展，对小商品批发业产生了积极的关联带动作用，并争相为小商品批发提供服务，以求互助互利，双盈共发。3.4 企业的经营策略和竞争对手XXXX县（区）XXXX小商品城由XXXX县（区）XXXX房地产开发公司经营实行企业化管理，市场化运作，在经营商品种类方面以小商品为主、农副产品为辅；在营销方式上实行自营购销与商铺租赁相结合，仓贮保管与物流配送相结合的方针、高端商品采用电商结合的方式；设施配套，功能完善、规模化经营，集约化管理。特别是在停车与通行方面它设立了停车场以及方便人流、物流、车流集散的通道。这是市内仅有的几家农副产品营销市场望尘莫及的。3.5 结合现在发展，为城市转型奠定基础“城”“市”融合策略：一方面，不仅建城，更加做市在开发成面之外，更注入巨大的人力、物力进行运营管理，实现整体市场做旺；另一方面，由市做城将项目从一个普通的商贸市场向真正的城市功能模块转变，从而成为一个城中之城。“商”“博”联动策略：项目培育的不仅仅是一个商贸交易的平台，更是一个企业、产品的展示平台。所以，推出一个专业市场为主的产业发展空间，促进商贸、博览的有效的融合，整合各类商品展示、信息发布与展贸洽谈，使得项目成为XXXX县（区）重要的商贸博览基地。“复”“合”共生策略：促进产业链的前后端缝合，鼓励以现有专业市场为基础，上游拓展企业管理、服务外包、研发创新、金融服务等内容，下游拓展电子商务、交易平台、物流管理等业务；转变以销售为中心的专业体系。在横向联系方面，通过强化核心景观、公共空间、酒店、配套居住、交通枢纽等城市功能，形成于主导专业市场相互融合的功能集合，形成多功能复合化使用城市空间。“游”“购”一体策略：以“时间型消费”为概念，将商务活动、采购活动同娱乐、休闲、美食、旅游等结合起来，延长消费者的停留时间，从而增加市场人流量，形成“以时间换空间”的全新消费型场所。场址选择及建设条件第四章 场址选择及建设条件4.1 选址本改造项目的地址位于XXXX县（区）xx三角地（xx路与xx路交汇处西至XXXX酒厂）。拟占地面积xx平方米。4.2 场址建设条件 4.2.1 自然条件1、地形地貌XXXX县（区）地处xx丘陵山区，xx山脉延伸于此。地势西北高、东南低。xx山脉呈东北西南走向，贯穿本县。最高峰xx，海拔1223米，有xx屋脊著称。发源、流经县境的河流有40多条，主要河流有xx、xx河、xx河、xx河。境内建有大、中、小水库xx座，总蓄水量为xx亿立方米。 2、气象条件该地区属中温带干旱半干旱大陆性气候，基本特征为春季多风易干旱，夏季温热雨不匀，秋季凉爽霜雪早，冬长寒冷冰雪茫。区内均为广阔的草原和起伏很小的丘陵地带。1）降雨量：年平均降雨量：345.9毫米年最大降雨量：564.5毫米一次最大降雨量：100.1毫米一日最大降雨量：95.8毫米蒸发量：1673.5毫米2）雪：最大积雪深度：280厘米(2001年)最大雪压kN/m23）风：全年主导风向冬季、全年：WSW，夏季：SE多年平均风速：2.9米/秒最大风速： 20.0米/秒基本风压 KN/m2(10米处)春季多风：49级4）冰冻：多年冻土深度： 299厘米每年9月至翌年5月为霜冻期5）气温年平均气温 1极端最高气温 37.4极端最低气温 -38.67月平均气温 19.51月平均气温 19.26）湿度年平均相对湿度60%7）气压年平均气压 990.8毫巴3、工程地质地表覆盖有近期风积砂层。地层主要为粉细砂。根据成因、岩性和力学特征分为四大层：风积粉砂层，冲洪积粉细砂层，湖积粉细砂层，冲洪积中粗砂加细砂。（本项目地质为周边临近地质，具体施工根据项目单位提供的岩土勘察报告）场地地层为第四纪全新统风积层（Q4eol）、冲洪积层（Q4al+pl）和白垩纪（K）凝灰质砂砾岩，线分述如下：细砂（Q4eol）：褐黄色，矿物成分以石英及长石颗粒为主，厚度2.8-10.5m,稍湿-饱和，稍密。场地内均有分布。上部富含植物根系。砾砂（Q4al+pl）：杂色，砾石成分以沉积碎屑颗粒为主，大于2mm的颗粒含量占20-40，厚度0.4-10.0m，稍湿饱和，稍密中密。局部含粉质粘土夹层。中砂（Q4al+pl）：浅黄色，矿物成分以石英及长石颗粒为主，砾粒含量占10-20，最大砾径40mm，成分为砂砾岩、板岩等碎屑。厚度1.3-20.0m，稍湿饱和，稍密中密。局部含粉质粘土夹层。粉质粘土（Q4al+l）：棕红色，呈硬塑状态，厚度1.1-19.9m。覆盖于基岩表面，为基岩覆盖层。凝灰质砂砾岩（K）：灰绿色,强风化,岩心破碎,质量基本等级为级,凝灰质结构,块状构造,为极软岩,RQD值为0.顶板埋深6.3-47.0米,揭露最大厚度16.9米。凝灰质砂砾岩(K):灰绿色,中等风化,岩心破碎,质量基本等级为级,凝灰质结构,块状构造,为较软岩,RQD值为20-40.顶板埋深13.9-30.1米,揭露最大厚度16.1米.地基土的承载力评价根据室内土工试验、原位测试结果和地区经验,最终确定各土层的承载力特征值如下:细砂:fak=140Kpa砾砂:fak=280Kpa中砂:fak=180Kpa粉质粘土:fak=200Kpa凝灰质砂砾岩(强分化)fak=500Kpa4、水文地质场地地下水位稳定，水位平均埋深7.5米-8.4米，场地范围内的地下水埋藏可属第四系空隙潜水。第四系孔隙潜水为场地内的主要地下水，主要埋藏于全新统（Q4）和上更新统（Q3）的砂卵石层中，地下水埋藏较浅，一般不超过8米，雨季时水位可能仅35米，水量不丰。5、地震根据建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）的规定，本工程抗震设防分类为丙类。根据国家标准，本工程抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震峰值加速度为0.05g，场地类别为类，特征周期0.35s。建筑安全等级为二级。设计使用年限为50年。4.2.2 基础设施条件1、交通项目场址位于XXXX县（区）西门，可通往市区各处，交通方便。2、供电项目用电从附近的市政电网接入，电力供应有保障。3、供水项目用水为市政自来水，采用变频水泵供水，供水有保障。4、通讯XXXX县（区）已实现了传输数字化的现代通讯网络，已建成移动通信网、互联网，通讯条件良好。该区移动通讯效果良好，通信线路可从场址附近现有市政设施接入。4.2.3 防洪、防潮、排涝实施条件 建设场区内地形较为平缓，在项目设计的时候，利用自然高差进行防洪和排涝，洪水经过排水沟自然排入雨水排放系统。综上所述，该项目建设场址自然条件、基础设施条件良好，能满足项目建设要求。建设方案第五章 建设方案5.1 总平面布置5.1.1 设计依据1、全面规划，利于实施；2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；6、考虑项目所在地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、煤气、供热、供电等基础设施；8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。5.1.2 总平面布置项目选址位于XXXX县（区）西门三角地，项目总占地面积37247平方米。本项目将建设XXXX小商品批发城，主体结构为地上四层、地下一层；为两期建设，一期建设面积为45000平方米，二期建设为55000平方米；本项目主入口位于场址南部的东西中间三个入口，批发商城前各设一个小型多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足了超市的功能需求，又形成了较大的气势和商业气氛。同时为方便顾客停车需要，本项目在场址东西两侧各设置一个室外停车场。本项目总建筑面积100000 m2。主要技术指标详见表5-1。表5-1 主要技术指标表序号指标名称单位指标值备注1总占地面积m2372472总建筑面积m21000002.1一期m2450002.2二期m2550003室外道路及停车场m273004绿地m275005绿化率%205.1 建筑设计5.1.1 设计依据1、规划批复文件及建筑方案2、国家相关规范、规定、标准3、建筑耐火等级：地上为二级，地下为一级。4、抗震设防烈度：6度5.1.2 设计方案1、XXXX小商品城一期XXXX小商品城一期为四层框架结构，建筑面积45000平方米。建筑立面以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现现货建筑简洁，细致而又大气的艺术风格。负一层在整个项目中是XXXXXXXX小商品批发商城的地下停车场，停车场的出入口为8米双向车道设计，在项目的西北角和东北角各有一个出入口，使整个商城实现人车分流。地下停车场共有约100个停车位，能够满足整个商城的停车需求。一层主要分为3个功能街区；分别为数码专区11个、文化用品专区66个及百货用品专区53个及临街网店13个。二层主要分为7个功能街分别是：箱包体育用品街区21个、针织内衣街区51个、儿童游乐场及儿童用品、鞋帽专区32个、运动系列区26个、运动器材9个、男装8个。三层主要分为4个功能街区；女装街区81个、少女街区13个、休闲女装27个、女时装街区48个。四层主要为餐饮娱乐主体广场街区，分为美食广场，娱乐中心。2、XXXX小商品城二期XXXX小商品城二期为四层钢架结构，建筑面积55000平方米。商铺近900个，主要打造多种行业特色主题购物街，如小家电，电子产品购物街，将打造手机、电脑主题购物街；XXXX县（区）地区特色购物街等一系列主体购物街。为了实现XXXX小商品批发商城的全城覆盖，上电商及农电商，建设物流配送等部门，将XXXX小商品批发商城产品配送到千家万户打造辽西及蒙东地区小商品集散中心。5.2 结构设计5.2.1 设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001）建筑结构荷载规范 （GB50009-2001（2006版） 汽车库建设设计规范 （JGJ10098）建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）建筑地基基础设计规范 （GB500072002）建筑桩基技术规范 （JGJ942008）建筑地基基础工程施工质量验收范围 （GB502022002）5.2.2 结构设计的基本条件1、建筑结构安全等级和使用年限结构的安全等级二级地基基础设计等级丙级结构使用年限50年抗震等级二级建筑抗震设防等级丙类2、自然条件（1）风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压W=0.65KN/m2B类S=0.40KN/m2（2）抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑场地类别结构形式6度0.05g第一组II框架（3）地基土标准冻深0.70m，最大冻深0.93m5.2.3 结构设计1、结构设计（1）结构类型：本工程建筑物采用框架结构。（2）楼盖结构体系：楼板采用钢筋预制板。（3）基础形式：基础采用柱下独立基础，基础埋置深度取3.1m，到达中砂持力层。（4）结构计算分析本工程结构计算采用中国建筑科学研究院编制的计算程序（SETWE）软件。（5）建议项目单位尽快做岩土勘察报告。2、荷载取值（1）楼、屋面均布活荷载标准值（KN/m2）：办公室：2.0卫生间：2.0食堂 餐厅：2.5走廊，门厅，楼梯：2.5经营用房：2.0屋顶（上人）：2.0出屋面顶（不上人）：0.5（2）计算地震作用时采用重力荷载包括下列：100%恒荷载50%楼面活荷载3、抗震设计概述项目位于XXXX县（区），地震基本烈度为6度，根据建筑抗震设防分类标准（GB502232008），建筑抗震设防类别为丙类，即地震作用及抗震措施均按设防烈度7度计算（设计基本地震加速度值：0.05g；地震分组：第一组）。根据建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008版），抗震等级为二级。4、结构主要材料（1）钢材：所有构件均采用Q235B。（2）混凝土：基础混凝土强度等级C25，（3）钢筋：钢筋为HRB335级。（4）框架填充墙：外墙，双层聚氨酯夹层墙板（含龙骨）300厚。内墙，双层聚氨酯夹层墙板（含龙骨）180厚。5.3 配套工程设计方案5.3.1 给排水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2010年版）；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；建筑灭火器配置设计规范GBJ50140-2005；室外给水设计规范GB50013-2006；室外排水设计规范GB50014-2006。2、给水系统项目用水由市政供水管网直接供给。供水管网与XXXX市供水主管线相连，净水、配水设施齐全。3、排水系统本项目排水系统为雨污分流制。（1）雨水排放规划项目所在区域铺设独立的雨水排放管道，雨水进入雨水排放管道。（2）污水排放规划 本项目排放的废水主要为日常生活污水，其中包括厨房污水，洗涤等排出的污水和厕所排出的含粪便污水等。生活污水经污水管道排入市政污水管网。5.3.2 消防设计1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。2、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75l/s，其中室内消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自动喷淋系统30l/s。3、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。4、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。5、室外消防在场址周围设八套室外消火栓。5.3.3 电气设计1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008 建筑物防雷设计规范GB 50057-94（2000年版） 建筑物电子信息系统防雷技术规范GB 50343-2004 建筑照明设计标准GBJ50034-2004 火灾自动报警系统设计规范GB 50116-98 低压配电设计规范GB 50054-95 供配电设计规范GB 50052-2009 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 2、强电设计（1）供电电源根据规范，该项目建筑内的应急照明及消防泵、消防电梯、排烟风机等消防用电为一级负荷；经营及设备管理用计算机系统用电、生活水泵、主要客梯电力、公共楼梯照明、主要通道照明等用电为一级负荷，其余均按三级负荷考虑。设计引入10KV独立高压供电电源。该项目设有变电亭、配电间，位于XXXX小商品城一期和XXXX小商品城二期地下一层。（2）照明该工程照度标准选用建筑照明设计标准（GB50034-2013）为基准，并参照有关国外照明标准进行设计。照明光源，根据国家节能要求除特殊装修要求外，均以高效、低耗的节能型日光灯和高效金属卤化物灯为主。该工程主要功能用房的照度值如下表：表5-5 项目主要功能用房照度取值表房间或场所参考平面及其高度照度标准值（lx）RaXXXX小商品城一期用房0.75m水平面100080XXXX小商品城二期用房0.75m水平面60080办公室用房0.75m餐桌面40080储藏室、设备用房0.75m水平面20080卫生间0.75m水平面20080该工程设有普通照明、事故照明、疏散照明等照明方式。疏散通道和疏散出入口设置应急疏散标志灯，采用自带镍镉电池灯具。消防设备用房及配电用房内事故照明灯、疏散指示灯均采用自带镍镉电池型应急灯具。该工程人员密集场所均采用集中应急电源供电方式。3、弱电设计（1）通讯、数据网络、电视系统通讯、公共互联网络可由中国电信、铁通、网通运营商的接入，电视采用数字电视系统。设计完成各建筑内的路由、桥架、管道、设备间(箱)及、弱电柜的配置,便于今后各住户的使用及所选的运营商方便接入。根据各建筑面积大小按标准预留接口，路由、预留箱体及机柜需结合运营商需求确定,户内弱电箱内配置语音、数据、电视标准模块，并留有220v电源（采取隔离措施）和扩充、升级的空间。（2）防雷及接地该项目按二类防雷建筑设计。屋顶设有避雷小针作接闪器以防直击雷。人防门、人防配电箱采用一根-40x4镀锌扁钢与接地极可靠连通。引下线利用结构柱内主筋，接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成，接地电阻应不大于欧姆。外露屋面金属物体与避雷装置连通。低压配电保护采用N-S系统，保护接地、工作接地与防雷接地共用接地体，接地电阻要求不大于欧姆。底层配电间设置总等电位接地端子箱；卫生间、淋浴间需设置局部等电位端子箱。总等电位、局部等电位接地按照国标图集02D501-2要求施工。高、低压配电系统设置避雷器。重要设备低压配电系统末端配电箱设置电涌保护装置，弱电系统设计应采取防感应雷措施。5.3.4 暖通设计1、设计依据建筑设计防火规范 （GB50016-2006）采暖通风与空气调节设计规范 （GB50019-2003）XXXX省公共建筑节能65%设计规定 暖通专业有关的设计规程、规范。2、设计范围建筑内采暖、通风设计3、设计参数（1）室外气象参数夏季：空调计算干球温度 35.7 空调计算湿球温度 28.5 通风计算干球温度 33.0 相对湿度 80% 冬季：空调计算干球温度 -4 通风计算温度 4 相对湿度 77%（2）室内计算温度室内计算温度：夏季2628，冬季1820 新风量2050 M3/hpXXXX小商品城一期空调冷热源选用进口冷水机组，400RT2台，制冷机组总容量800RT（总制冷量约为4600kW）。空调热源选用中外合资全自动无压热水锅炉，80104kcal2台，总容量160104kcalh。XXXX小商品城二期空调冷热源选用进口冷水机组，850RT2台，制冷机组总容量1700RT（总制冷量约为10000kW）。空调热源选用中外合资全自动无压热水锅炉，