商用房屋租赁合同.doc

租赁合同【使用说明】贵司使用本租赁合同并填写相关内容时，请注意与具体商业项目所签承租合同的内容进行核对，避免因本合同约定内容与承租合同内容不符而导致贵司违约或遭受损失。（初稿）甲 方（出租方）：乙 方（承租方）：签署时间： 合同编号：【使用说明】建议编号为：年度-项目-000。目录第一条出租商铺3第二条租赁期限5第三条商铺用途6第四条租金、费用及支付方式6第五条商铺交付与验收15第六条装修期17第七条商铺装修18第八条商铺修缮21第九条经营条款23第十条转租与转让26第十一条保险27第十二条物业管理28第十三条商铺交还30第十四条合同变更、解除33第十五条甲方违约责任34第十七条免责39第十八条通知与送达40第十九条争议解决与法律适用42第二十条税费负担43第二十一条合同效力43第二十二条其他44租赁合同出租方（以下简称“甲方”）：营业执照号码：税务登记证号码：住所： 邮编：法定代表人 ： 职务：开户银行：银行地址：银行账号：联行号：【使用说明】甲方开户银行信息应与本合同第四条所列甲方收款帐户相同。承租方（以下简称“乙方”）： 营业执照号码：税务登记证号码：住所： 邮编：法定代表人： 职务：开户银行：银行地址：银行账号：联行号：【选择条款】如果乙方为自然人，请使用以下条款：承租方（以下简称“乙方”）：身份证号码：住所：开户银行：银行地址：银行账号：联行号：【使用说明】1、 合同列明的上述全部主体资格信息的准确性应由商管相关部门根据合同列明的上述证件负责审查，保证填写内容与证件记载内容一致。同时，应要求乙方提供审查文件的复印件（加盖公章、乙方为自然人的，应于证件复印件上签字），并应核对原件，保证原件与复印件相符。2、 核查法人营业执照时，应注意核查如下内容：（1） 经营范围是否包含本合同约定的房屋用途；（2） 是否经最近一年年检合格。3、 如果乙方为外国公司，则应提供经公证并经转递的注册登记证、商业登记证或相关证明文件。4、 如果乙方为事业单位法人，应当提供“事业单位法人证书”或相关法人证书。5、 乙方为自然人的，应核对身份证原件（留存经乙方签字的身份证复印件），并于“身份证及号码”处填写身份证号码。不能提供身份证的，应核对户口薄原件（留存经乙方签字的户口薄复印件），并于“身份证及号码”处填写户口薄记载的乙方身份证号码。乙方如为外籍人士，应核对在有效期限内的护照原件（留存经乙方签字的护照复印件），并于“身份证及号码”处填写“护照”及护照号码。6、 甲乙双方的“住所”应填写营业执照 “住所”栏记载地址（乙方为外国公司的，应为相关注册证书中记载的地址）；乙方为自然人的，应填写身份证件“住址”栏记载地址。7、 如乙方为未成年人（即未满18周岁），除应核对身份证（或户口薄）外，应要求其法定监护人（或指定监护人）提供经公证确认的监护人与乙方存在合法监护关系的证明，以及监护人同意乙方签署及履行本合同并就乙方签署及履行本合同的行为承担连带责任的证明文件，或由监护人作为乙方之一共同签署本合同。本合同履行时，应向甲方支付的相关款项建议从监护人的银行帐户中支付。8、 应避免于除未成年人外的其他无民事行为能力人或限制行为能力人签署本合同；9、 如果乙方为自然人或甲方不能确定履行能力的公司，建议在谈判可能的情况下，考虑要求乙方提供履约担保，包括提供保证或财产抵押、质押。【所涉文件】1、 监护人关于同意签署及履行租赁合同的同意函（附连带保证协议）；2、 主体变更三方协议；3、 授权签署合同委托书。根据中华人民共和国合同法及有关法律规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，经协商一致，就乙方向甲方承租商铺事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。第一条 出租商铺1.1甲方将坐落于_省_市_区_号的_第_层第_号商铺（甲方有权调整和变更商铺的号码，乙方承租的商铺以1.2中商铺示意图为准。以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。【使用说明】1、 前述 项目的位置需要具体至街/路、号，每个项目是确定的。该商铺的“层”、“号”，请根据项目情况确定。地铁、外租、广场项目需要不同的确定方式；2、 如甲方非土地使用权人或房屋所有权人，应当准备其有权对外出租商铺的相关证明，包括但不限于租赁合同（含同意转租内容）或授权书等相关资料。如乙方不提出异议，可不提供。1.2该商铺的具体位置及范围于本合同附件一（该商铺位置示意图）中以绿色予以标注。本合同附件一标注的位置及范围以外的部位，除非甲方书面同意或依据本合同约定，乙方不得使用及收益。【使用说明】如果采用其他颜色标注，则第1.2条的“绿色”应相应调整。1.3该商铺租赁面积为建筑面积_平方米。本合同中租金、租赁保证金、质量保证金、物业服务费、能源费等需要以面积作为计算依据的各项费用，均以本条约定的建筑面积为准，以下简称“租赁面积”。租赁面积根据甲方或该商铺所有权人委托的具有资质的测绘机构出具的面积测绘报告记载之建筑面积确定，且已经乙方予以确认。双方确认，任何一方均不应要求更改租赁面积或对租赁面积进行重新测量，或以租赁面积与事实不符等为由要求对方承担违约责任或解除合同，或调整前述各项费用的数额。【使用说明】合同签订时该商铺已经完成实测的，请使用前述条款。【需要确认的事项】1、 以建筑面积或以套内建筑面积作为租赁面积请公司确定。目前考虑基于：1）实务中也存在以建筑面积为准确定商业租赁的面积；2）物业服务费为根据建筑面积（如无锡项目已经签署的物业合同中约定）,为实现两个计费面积的统一，统一约定为建筑面积；2、 是否每个商铺均以测绘面积为准；3、 广场项目是否可以实现并事实完成对各商铺实施单独测绘；4、 建议将测绘报告作为合同附件；5、 目前约定的租赁保证金数额未与租金涨幅挂钩。是否需要随着租金的调整而调整，请贵司确认。【选择条款】如签署租赁合同时，该商铺尚未完成面积测绘，请使用以下条款：1.3该商铺的建筑面积为_平方米。该面积为预测面积。本合同中,甲方或该商铺房屋所有权人委托测绘机构对该商铺完成该商铺建筑面积实测并通知乙方前，乙方根据预测面积向甲方支付租金、租赁保证金、质量保证金、物业服务费、能源费等需要以面积作为计算依据的各项费用。该商铺竣工后，甲方委托测绘机构对该商铺进行建筑面积测绘，并在该商铺交付前通知乙方该商铺实测建筑面积。该商铺实测建筑面积与预测建筑面积之间的面积误差比绝对值在3%以内（含3%），该商铺的租赁面积以预测建筑面积为准，并作为本合同中的“租赁面积”。双方确认,乙方应支付的租金、租赁保证金、质量保证金、物业服务费、能源费等需要以面积作为计算依据的各项费用均根据该租赁面积确定，任何一方均不应要求更改该租赁面积或对该租赁面积进行重新测量，或以该租赁面积不实要求对方承担违约责任或解除合同，或调整前述各项费用的数额。该商铺的实测建筑面积与预测建筑面积之间的面积误差比绝对值超出3%（不含3%）的，该商铺的租赁面积以实测建筑面积为准，并以实测建筑面积作为本合同中的“租赁面积”。乙方已经根据预测建筑面积支付租金、租赁保证金、质量保证金、物业服务费、能源费等需要以面积作为计算依据的各项费用的，如实测的建筑租赁面积大于预测建筑面积，乙方应按照本合同约定的各项费用标准于收到甲方通知之日起五（5）日内向甲方补足差额部分；如实测的建筑面积小于预测建筑面积，甲方应按照本合同约定的各项费用标准于甲方通知乙方之日起五（5）日内将差额部分不计利息的返还乙方。【使用说明】1、 预测面积也应通过有资质的第三方完成测绘；2、 建议于商铺交付前应完成建筑面积测绘，并向承租人发出通知（承租人应签署通知回执）。【需要确认的事项】1、 测绘完成前，根据什么确定预测面积；2、 本条有关建筑面积的约定均以甲方能够提供各商铺单独的测绘报告为基础。因此，请贵司确认，是否能够实现对各个商铺分别进行测绘；3、 与此相关，承租合同中各个商铺是否需要由出租人负责分隔并办理建筑面积测绘。【所涉文件】租赁面积及费用结算通知（附回执）。1.4乙方应当遵守 各项管理规定，合理使用中庭、楼梯、通道、卫生间、电梯、等区域及设备设施。甲方有权对公共区域及设备设施的使用予以限制，并对乙方违反 管理规定的行为及/或其他不当使用行为予以纠正。【所涉文件】 公共区域管理规定或者涉及公共区域管理的相关规定，需要确认结合 实际，整合相关文件。1.5该商铺土地使用权及/或房屋所有权已设定抵押。乙方确认，本条款视为甲方及/或抵押人已就抵押事项履行对乙方的书面告知义务。【使用说明】1、 虽有前述约定，但鉴于法律规定需要抵押人的书面告知，所以，仍建议就抵押事项，由抵押人进行单独的书面告知。2、 如果该商铺土地使用权及/或房屋所有权于本合同签署时未经抵押，请删除上述条款。【所涉文件】抵押人关于该商铺已经设定抵押的告知书（抵押人与甲方同时落款）。双方确认，本合同签订后，乙方同意以该商铺及/或该商铺所在 的全部或部分房屋房屋所有权及/或土地使用权为抵押物办理抵押登记。本条款视为乙方已经就下述事项出具证明：1） 乙方同意以该商铺为抵押物办理抵押登记；2） 乙方放弃主张抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对抵押物的受让人继续有效的权利。如果抵押权人或抵押物受让人决定不再继续履行本合同时，本合同解除，乙方放弃因此要求甲方及/或抵押人承担违约责任及赔偿损失的权利。此外，甲方无须就该商铺土地使用权及/或房屋所有权设定抵押，或变更、注销已设定的抵押等相关事项另行通知乙方。【使用说明】1、 虽然有前述视为通知的约定，鉴于相关法律的规定，为避免风险，租赁合同签署后新设抵押或办理抵押变更登记时，商管公司相关部门仍应向乙方发出设立抵押或变更抵押登记的通知；2、 如果该商铺的房屋所有权人并非 及关联公司，为降低合同谈判难度，可以根据实际情况删除上述第2）项的表述“乙方放弃主张抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对抵押物的受让人继续有效的权利。如果抵押权人或抵押物受让人决定不再继续履行本合同时，本合同解除，乙方放弃因此要求甲方及/或抵押人承担违约责任及赔偿损失的权利”。为进一步明确，请各项目在使用格式合同中首先判断房屋所有权是否属于 及关联公司，并对条款作出统一确定。【所涉文件】1、 关于商铺抵押设定的通知（如抵押人非甲方的，抵押人与甲方同时落款）；2、 关于商铺抵押变更的通知（如抵押人非甲方的，抵押人与甲方同时落款）。第二条 租赁期限2.1本合同租赁期限_月，自该商铺交付之日起计算。【选择条款】租赁期限不是整月的，请使用以下条款：本合同租赁期限_日，自该商铺交付之日起算。乙方如拟于租赁期限届满后继续承租该商铺，应于租赁期限届满6个月前向甲方书面提出，甲方有权确定是否与乙方就继续承租进行洽商。如果甲方不同意思与乙方就继续承租进行洽商的，双方租赁关系自本合同期满时终止；如甲方同意与乙方就继续承租进行洽商的，双方应于租赁期限届满30日前就有关租赁条件进行协商一致另行签署租赁合同，否则，双方租赁关系自本合同期限届满时终止。【使用说明】鉴于部分地方性法规会规定承租人有优先承租权，所以通过合同约定的内容限制承租人的优先承租权，但是否能够得到司法机关的支持仍具有不确定性。【选择条款】如果承租人比较强势，公司从商务角度，需要约定优先承租权的，请使用如下条款：乙方如拟于租赁期限届满后继续承租该商铺，应于租赁期限届满6个月前向甲方书面提出。甲方有权根据房屋用途、租金标准、租赁期限、乙方既往履约情况等方面综合考虑。在同等条件下，甲方可以优先选择与乙方沟通，并就租赁事项进行协商另行签署租赁协议。双方确认，如双方未能于本合同租赁期限届满30日前就继续承租协议达成一致意见并签署租赁协议的，双方租赁关系自本合同期限届满时终止。前款所述“同等条件”是指甲方认为乙方较其他意向承租人承担的义务相同或更优，包括但不限于：房屋用途、租赁期限、租金数额、租金支付周期、乙方营业额、乙方利用租赁房屋经营的品牌档次等。第三条 商铺用途3.1该商铺仅供用于开展如下经营活动：经营行业（或业态）为_、经营品牌（或商号）为_、经营产品类别为_。3.3乙方如拟将该商铺用于本合同约定之外的经营活动或用途，应经甲方书面同意，同时，应于变更前按有关法律、法规规定办理改变该商铺经营或用途的报批手续及乙方变更经营范围的审批、登记或备案手续，所需费用及责任由乙方承担。双方确认，即使甲方同意乙方变更该商铺用途，乙方仍应独立承担因变更用途而产生的全部责任（包括因违法行为而应承担的责任，如有），且甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任。如乙方报批或审批、登记、备案手续未能完成或因其他原因导致该商铺用途未能依法变更，乙方应按本合同约定用途使用该商铺，且不得以未能变更用途或甲方同意变更等为由主张减免责任（包括行政责任及合同义务等），且不得要求甲方承担任何责任。3.4乙方于该商铺内开业前，应完成经营所须全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用。否则，因此而产生的责任由乙方承担。即使甲方同意乙方开业或进入该商铺，乙方仍应独立承担因办理（或未能办理）上述审批、登记、备案手续而产生的全部责任（包括因违法行为而应承担的责任，如有），且甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任。同时，乙方不得以办理（或未能办理）上述审批、登记、备案手续或甲方同意开业或进入该商铺等为由主张减免责任（包括行政责任及合同义务等），且不得要求甲方承担任何责任。3.5乙方在该商铺内不得销售假冒伪劣商品、违法、违禁物品或进行其他违反法律、法规、规章的行为，并保证甲方不因乙方在该商铺内销售的商品或提供的服务或其他行为而受到任何第三方的投诉或索赔，且保证甲方不承担因此而产生的一切费用或责任。由此给甲方造成损失的（含甲方为解决纠纷支付的各项费用），乙方应负责赔偿。3.6乙方保证，租赁期间，其是_（英文为_）商标及所经营商品及/或服务涉及的知识产权（含专利、专有技术、著作权等）的合法所有权人或合法使用权人。乙方保证在任何时候该商铺内的任何商品及/或服务均具有合法的知识产权且未侵犯任何第三方权利，该权利有合法来源且不存在影响该商铺正常经营的限制。【使用说明】上述英文如果没有，可以不用填写，“英文为_”表述调整为“英文为_/”。乙方违反前款约定，甲方有权解除本合同。如因此导致甲方承担责任或遭受任何损失的，乙方应予以赔偿。第四条 租金、费用及支付方式4.1租金4.1.1 本合同租金计算方式为固定租金，且自第二个租赁年度起，每个租赁年度的租金标准在前一个租赁年度的基础上增加_%。每个租赁年度具体租金标准如下：第一个租赁年度固定租金为_元/（租赁面积）平方米/日；第二个租赁年度固定租金为_元（租赁面积）/平方米/日；第三个租赁年度固定租金为_元/（租赁面积）平方米/日；第四个租赁年度固定租金为_元/（租赁面积）平方米/日；第五个租赁年度固定租金为_元/（租赁面积）平方米/日；第_个租赁年度固定租金为_元/（租赁面积）平方米/日。鉴于乙方需要对该商铺进行装修，甲方同意第一个租赁年度的固定租金在前款约定的基础之上给予乙方_%优惠。经优惠，该商铺第一个租赁年度（自该商铺交付之日起12个月）固定租金为_元/平方米/日。如果乙方违反本合同约定义务且甲方解除本合同时，上述租金优惠撤销。乙方应当于甲方发出补足租金通知之日起3日内向甲方支付固定租金与优惠租金之间的差额，即_元/平方米/日X乙方于第一个租赁年度内的实际租赁天数。自本合同解除之日起至乙方向甲方交还该商铺之日止的期间，乙方应向甲方支付该商铺房屋占用费。第一个租赁年度内的房屋占用费以未经优惠的该商铺租金标准为基础计算（即以固定租金_元/平方米/日的标准计算）。如果因乙方违约行为导致应按第一个租赁年度的租金标准向甲方支付违约金或数倍租金时，该租金标准均指未优惠的租金标准，即应按第一个租赁年度固定租金_元/平方米/日的标准计算违约金或数倍租金。4.1.2 上述第一个租金年度指自该商铺交付之日起的12个月；自第二个租赁年度起，每个租金年度均指自上一个租金年度结束之次日起的12个月。双方确认，该商铺交付时，双方签署租金确认单的，本合同项下租赁年度的具体日期及租金标准以租金确认单记载日期为准。【使用说明】双方在该商铺交付确认书同时，应签署租金确认单。但如果双方未能签署交接确认单及租金确认单的情况，租金数额及租赁年度以上述约定为准。【所涉文件】租金确认单（含租金数额及租赁年度具体日期）。租金自该商铺交付之日起计算。4.1.3 租金采取“先付后租”的方式，每一个完整自然月支付一次，每一个自然月为一个支付周期。除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期上一个月的首日前支付下一个支付周期的租金。4.1.4 首期租金指自计租日起至第三个支付周期结束之日止的租金总和。乙方应于该商铺交付前向甲方支付首期租金，具体支付日期以甲方通知的为准。末期租金指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满期间的租金。乙方应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期租金。本合同中的月租金=当年日租金36512。首期租金的首月或末期租金的末月不足一个完整自然月的，按照该自然月内乙方实际租赁该商铺的天数计算该月租金。【使用说明】1、 在确定租金支付周期是，应注意协调本合同约定的租金支付周期与承租合同约定的租金支付周期；2、 上述付款周期应不少于1个月，一般可选择3个月、6个月或12个月（上述选择的范围请根据公司实际情况确定）。具体举例如下：1、 如果租金按每三个月支付，请使用如下条款：4.1.3租金采取“先付后租”的方式，每三个完整自然月支付一次，每三个自然月为一个支付周期。除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期的上一个月的首15日前支付下一个支付周期的租金。4.1.4首期租金指自计租日起至第一个支付周期内的租金总和。乙方应于该商铺交付前向甲方支付首期租金，具体支付日期以甲方通知的为准。末期租金指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满期间的租金。乙方应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期租金。首期租金的首月或末期租金的末月不足一个完整自然月的，按照该自然月内乙方实际租赁该商铺的天数计算该月租金按照租期的实际天数计算。本合同中的月租金=当年日租金36512。2、 如果租金按每六个月支付，请使用如下条款：4.1.3租金采取“先付后租”的方式，每六个完整自然月支付一次，每六个自然月为一个支付周期。除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期上一个月的首日前支付下一个支付周期的租金。4.1.4首期租金指自计租日起至第一个支付周期内的租金总和。乙方应于该商铺交付前向甲方支付首期租金，具体支付日期以甲方通知的为准。末期租金指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满期间的租金。乙方应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期租金。首期租金的首月或末期租金的末月不足一个完整自然月的，按照该自然月内乙方实际租赁该商铺的天数计算该月租金。本合同中的月租金=当年日租金36512。3、 如果租金采用按12个月支付，请使用如下条款：4.1.3租金采取“先付后租”的方式，每十二个完整自然月支付一次，每十二个自然月为一个支付周期。除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期的上一个月的首15日前支付下一个支付周期的租金。4.1.4首期租金指自计租日起至第一个支付周期内的租金总和。乙方应于该商铺交付前向甲方支付首期租金，具体支付日期以甲方通知的为准。末期租金指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满期间的租金。乙方应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期租金。首期租金的首月或末期租金的末月不足一个完整自然月的，按照该自然月内乙方实际租赁该商铺的天数计算该月租金按照租期的实际天数计算。本合同中的月租金=当年日租金36512。4.1.5根据本合同约定，如遇租金调整，租金调整月份的租金按本合同约定的调整时间及调整前后的租金标准分段计算。4.1.6上述租金并不包括乙方需交付的租赁保证金、物业服务费、能源费、因乙方经营活动而产生的税费及其他所有费用（包括但不限于水、电、燃气、通讯费等）。4.1.7如合同约定的付款日为法定休息日或法定节假日的，乙方应于法定休息日或节假日前最后一日履行支付义务。4.1.8如果租赁期限届满后，双方形成不定期租赁关系，则租金支付标准、支付日期以及其他权利义务均以本合同约定执行。本合同租金标准的调整方式于不定期租赁期间仍然有效。即，不定期租赁期间的租金按本合同约定的调整期限、调整数额或比例调整，且第一次调整的基数为本合同约定的租赁期限届满前最后一个月的租金数额。【使用说明】本条约定旨在备不时之需，虽然有本条的约定，但商管有关部门仍应注意于租赁期限届满前提前做好续约或终止合同的准备工作，避免形成不定期租赁关系。4.2租赁保证金及质量保证金4.2.1乙方应向甲方交纳租赁保证金_元（如果本合同签署时的租赁面积为预测面积，则租赁保证金数额应根据实测建筑面积并按照本合同第1.3条约定执行），甲方在收取乙方租赁保证金的同时，应向乙方开具等额收据。双方确认，该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业服务费或其它费用，仅是乙方根据本合同约定履行约定义务的保证。【使用说明】1、 租赁保证金一般为未经优惠的三个月的固定租金或保底租金、预付租金；2、 租赁保证金的性质为担保性质，司法实践中支持其扣抵承租人拖欠租金及其他费用存在不确定性。但从 利益角度，本合同约定了抵扣事项。【需要确认的事项】租赁保证金是否随每年度租金的调整而调整。4.2.2乙方须于签订本合同后的七个工作日内或于该商铺交付前甲方通知的日期内（以较早时间为准）向甲方交纳上述租赁保证金。如果乙方已就该商铺的租赁与甲方签订意向书并向甲方支付了意向书中约定的定金，则甲方有权决定将该定金首先等额地转为本合同约定的租赁保证金。不足部分，乙方应于本合同约定的租赁保证金支付期限内补足。【选择条款】贵司可根据情况要求乙方于合同签订当日支付租赁保证金，并使用如下条款：4.2.2乙方须于签订本合同当日交纳上述租赁保证金。如果乙方已就该商铺的租赁与甲方签订意向书并向甲方支付了意向书中约定的定金，则甲方有权决定将该定金首先等额地转为本合同约定的租赁保证金。不足部分，乙方应于本合同约定的租赁保证金期限补足。4.2.3租赁保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等。租赁保证金数额不足以支付乙方应付款项或赔偿、补偿款或责任的，乙方应负责支付差额部分。乙方应向甲方补齐被抵扣的租赁保证金，保证租赁保证金数额与本合同约定数额相同。甲方扣减保证金后，可向乙方发出补足保证金的通知。乙方应于甲方通知之日起五个工作日内补足。否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应补足金额千分之一的违约金；逾期十个工作日仍未补齐时，甲方有权解除本合同，收回该商铺，并要求乙方支付违约金（甲方有权以剩余保证金冲抵违约金对应金额）。违约金不足以弥补甲方损失时，乙方应负责足额赔偿。【使用说明】1、 甲方扣款前，建议通知乙方支付相关费用，并明确告知如未于约定的期限内支付，甲方将扣减相关数额的保证金；2、 甲方扣款后应及时发出扣款通知，通知扣款事宜并要求乙方补足。【所涉文件】租赁保证金扣款及补足通知。4.2.4本合同解除或终止时，甲方应于以下条件经甲方确认全部满足之日起十个工作日内将租赁保证金无息返还乙方：（1） 乙方已付清一切应付款项，包括但不限于该商铺租金、质量保证金、物业服务费、推广费（如有）、能源费、设备设施使用费、房屋占用费、各类违约金、损害赔偿金及其他依法或依据本合同约定应当支付的费用；（2） 乙方已按本合同约定交还该商铺；（3） 乙方以该商铺作为注册地址办理营业执照、相关证照、许可证或其他登记注册的，乙方已完成相关证照或登记注册的变更或注销手续，并使该商铺可重新作为工商注册地以及相关证照、许可证注册地供其他主体使用（乙方应向甲方提供相关行政机关出具的审批、登记或备案等证明文件）；（4） 若乙方办理了有关该商铺的水、电、燃气、通讯、网络等的转户或开户手续的，乙方已办理完毕相应的转户或销户手续（乙方应向甲方提供相关行政机关出具的审批、登记或备案等证明文件）；（5） 乙方发放的以该商铺为经营场所或其他与该商铺有关的会员卡、预付款类卡及类似卡片、资格证件的退还以及退费问题已经完成，被投诉等售后服务问题已经解决（乙方应向甲方提供证明文件）；（6） 乙方与甲方及/或消费者之间的纠纷（如有）已妥善解决，且无纠纷（乙方应向甲方提供相关证明文件）；（7） 乙方已按本合同约定支付质量保证金；（8） 乙方向甲方交还了甲方开具的租赁保证金收款收据。【使用说明】1、 如果存在违反第4.2.4条第（1）点至第（6）点及第（8）点约定的任何一种情形，租赁保证金不应转为质量保证金，并应要求乙方按本合同约定的时间及金额支付质量保证金；2、 如果租赁保证金应依据合同约定被扣减时，应先做扣减，并将扣减后的余额转为质量保证金。不足部分的差额，由乙方负责补足。4.2.5质量保证金(1) 为保证乙方租赁该商铺及/或经营行为不会给甲方权益造成损害，无论任何原因导致合同终止、解除或无效时，乙方应于本合同终止、解除或无效之日，向甲方支付与租赁保证金数额相同的质量保证金。【选择条款】如果合同采用扣点租金，请使用如下条款：（1）为保证乙方租赁该商铺及/或经营行为不会给甲方权益造成损害，无论任何原因导致合同终止、解除或无效时，乙方应于本合同终止、解除或无效之日，向甲方支付与质量保证金。质量保证金数额为本合同终止、解除或无效前，乙方向甲方支付的最后三个月的租金总额或与租赁保证金数额相同（以较高数额为准）。(2) 甲方可于本合同终止、解除或无效之日将本合同第4.2.4条约定的应返还乙方的租赁保证金转换为乙方应向甲方支付的质量保证金。如应向乙方返还的租赁保证金数额低于质量保证金数额，乙方于本合同终止、解除、无效之日向甲方支付该等差额。(3) 如因乙方在经营、返还商铺等过程中的行为给甲方或任何第三人造成损害，甲方有权从质量保证金中抵扣上述费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿及其他乙方应付未付费用。质量保证金数额不足以支付乙方应付款项或赔偿、补偿款/责任的，乙方应负责支付差额部分。乙方应向甲方补齐被抵扣的差额部分，并保证质量保证金数额与本合同约定数额相符。甲方扣减质量保证金后，可向乙方发出补足质量保证金的通知。乙方应于甲方通知之日起五个工作日内补足。(4) 乙方向甲方交还该商铺后_个月，如甲方仍持有乙方支付的全部或部分质量保证金，且与乙方相关的全部处罚、纠纷、退换货或其他可能需要乙方支付费用的事项（如有）已经处理完结，甲方应于该期限届满后十五个工作日内不计利息地将质量保证金余额返还乙方。【使用说明】上述期限一般为六个月，餐饮业态的为三个月。4.3物业服务费4.3.1该商铺物业服务费按租赁面积计算每月每平方米_元（日物业服务费月物业服务费12365。如本合同签署时的租赁面积为预测面积，则物业服务费数额应根据实测建筑面积并按照本合同第1.3条约定执行）。租赁期限内，如因物业服务内容增加、物价部门调整服务价格等各种原因，甲方及/或物业管理公司调整物业服务费收费标准调整的，乙方不得提出异议，并应按照甲方及/或物业管理公司通知的收费标准支付物业服务费。装修免租期内，如乙方无需使用空调的，物业服务费按租赁面积每月每平方米_元计算。甲方及甲方委托的物业管理公司按照甲方确定 营业时间提供各项设施设备及物业服务，乙方如拟延时使用/服务的，应按照甲方要求提前申请，并按照甲方确定的标准支付延时费用。【需要确认的事项】1、 租赁期限内（免租期除外）空调使用费是否放在物业服务费中一并收取；2、 是否还有其他费用不包括在物业服务费中。【使用说明】本条约定物业费计算标准（例如按租赁面积计算）应与甲方与物业公司签署的物业服务合同相符。【选择条款】如果本合同签署时，尚未确定物业服务费收费标准，请使用如下条款：4.3.1该商铺物业服务费按租赁面积计算，物业服务费每月每平方米不高于 _元（日物业服务费月物业服务费12365。如本合同签署时的租赁面积为预测面积，则物业服务费数额应根据实测建筑面积并按照本合同第1.3条约定执行）。租赁期限内，如因物业服务内容增加、物价部门调整服务价格等各种原因，甲方及/或物业管理公司调整物业服务费收费标准的，乙方不得提出异议，并应按照甲方及/或物业管理公司通知的收费标准支付物业服务费。装修免租期内，如乙方无需使用空调的，物业服务费按租赁面积每月每平方米_元计算。甲方及甲方委托的物业管理公司按照甲方确定的 营业时间提供各项设施设备及物业服务，乙方如拟延时使用/服务的，应按照甲方要求提前申请，并按照甲方确定的标准支付延时费用。甲方及甲方委托的物业管理公司按照甲方确定的 营业时间提供各项设施设备及物业服务，乙方如拟延时使用/服务的，应按照甲方要求提前申请，并按照甲方确定的标准支付延时费用。4.3.2物业服务费采取“先付后用”的方式，按月支付。乙方应于每个自然月1-5日向物业管理公司支付当月的物业服务费。租赁期限内，首月或末月非为一个完整的自然月时，乙方应按实际天数并按第4.3.1款约定的日物业服务费金额计算物业服务费。乙方应于该商铺交付前（或甲方通知的日期，以较早时间为准）向物业管理公司支付该商铺交付之日起至第一个完整自然月结束期间的全部物业服务费；于支付租赁期限内最后一个完整自然月的物业服务费时一并向物业管理公司支付该自然月首日起至租赁期限届满之日止期间的全部物业服务费。【选择条款】按照无锡 物业服务合同第八条约定，物业服务费可按月或按年缴纳，如采取按年缴纳，请使用如下条款：4.3.2物业服务费采取“先付后用”的方式，按年支付。乙方应于每年1月31日前向物业管理公司支付本年度的物业服务费。租赁期限内，首年或末年非为一个完整年度时，乙方应按实际天数并按第4.3.1款约定的日物业服务费金额支付计算物业服务费。乙方应于该商铺交付前（或甲方通知的日期，以较早时间为准）向物业管理公司支付该商铺交付之日起至第一个完整年度结束期间的全部物业服务费；于支付租赁期限内最后一个完整年度的的物业服务费时一并向物业管理公司支付该年度首日起至租赁期限届满之日止期间的全部物业服务费。如合同约定的付款日为法定休息日或法定节假日，乙方应于法定休息日或节假日前最后一日履行支付义务。如乙方要求，物业管理公司应于收到物业服务费后10个工作日内按乙方支付的金额向乙方开具物业服务费发票。【使用说明】1、 公司与物业管理公司签署物业服务合同时，应注意物业服务费支付日期以及支付周期（按月、按年等）与本合同乙方向物业管理公司支付物业服务费的日期以及支付周期（按月、按年等）相一致；2、 如果本合同租金以3个月、6个月或12个月为支付周期，则物业服务费支付周期可以考虑与租金支付周期相同。【需要确认的事项】1、 已根据无锡 物业服务合同第八条约定修订了物业服务费缴纳周期，请公司确认是否与实际相符；2、 请公司确认首期、末期物业服务费的支付时间;3、 请公司确认，在目前的物业服务费支付方式下，是否能够由物业管理公司向承租人开具物业服务费发票。【选择条款】如果向乙方收取推广费，请增加如下条款：4.4能源费及其他费用4.4.1 能源费是指乙方因使用水、电、煤气、天然气、采暖（如有）等而需支付的费用，具体包括但不限于水费、电费、煤气费、天然气费、采暖费（如有）等。其他费用是指乙方为该商铺经营管理之需可能需要承担的费用，如通讯费、网络费（如有）等。4.4.2 水、电费自该商铺交付之日起算，计算标准按照政府相关规定及 实际情况结合制定。乙方应按照如下方式支付水电费：（1） 如乙方与能源供应部门直接签订水、电供应合同的，乙方在收到水、电费缴费通知后，按照约定标准直接向供应部门支付。（2） 如水、电供应部门委托甲方或物业管理公司代付代缴的，甲方或物业管理公司按照该商铺独立安装的水表、电表的记载数据每月向乙方发出上月的水、电费收取通知，乙方应于收到通知后3日内支付。（3） 如该商铺未安装独立的水表、电表或其他测量仪表的，甲方或物业管理公司按照该商铺实际使用情况确定数量，每月向乙方发出上月的能源水、电费收取通知，乙方应于收到通知后3日内支付。4.4.3 燃气、天然气费用的计算标准按照政府相关规定制定，乙方在收到燃气、天然气供应部门发出的能源费收取通知后，按照约定标准直接向供应部门支付。如乙方无法向供应部门支付的，应按照甲方或物业管理公司通知的数额及时间交付。4.4.4 如乙方在空调等能源正常供应时间外需延时使用，应缴纳延时使用费，乙方应与甲方或物业管理公司协商另行确定费用标准。4.4.5 通讯费、网络费（如有）的计算标准按照政府相关规定制定，乙方在相关部门发出的缴费通知后，按照约定标准直接向相关部门支付。【所涉文件】能源费收取通知。【选择条款】如果 位于北方，并使用统一供暖，且需要支付供暖费，应规定：乙方应按 标准支付该商铺于每年 月至 月期间的供暖费，并于该期间内连同乙方应付之能源费（如有）一并支付。甲方调整收费标准时，应向承租户分别发出书面调整通知。【选择条款】如乙方商铺经营业态为餐饮，应增加下述条款：为防止乙方迟延缴纳水电费给甲方造成损失，甲方或物业管理公司向乙方收取水电费押金，水、电费押金按该商铺租赁面积人民币_元/平方米计算，共计_元，乙方应于该商铺交付前根据甲方或物业管理公司通知的时间向甲方或物业管理公司支付。甲方或物业管理公司须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，凭乙方出具的收款收据向乙方无息退还该水电费押金。4.4.6 甲方有权修改能源费收取标准，但应提前30日书面通知乙方。【使用说明】虽然有上述第4.5.6条约定，但如果行政机关未调整能源费收取标准，甲方或物业管理公司调整时，可能不会得到司法机关的支持。4.5乙方依据本合同应支付的租金、租赁保证金、推广费、能源费、及其他全部费用应通过银行转账方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭据，以便甲方核实），或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址。甲方确认收到乙方交纳足额款项后，应于收到款项之日起十五个工作日向乙方出具发票。未经甲方书面确认，乙方不应将任何应付款项以现金或其他形式支付至甲方经办人员或打入其私人账户。甲方的银行账号如下：开户银行：银行地址：收款人名称：银行账号：联行号：4.6合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方支付的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中，抵扣其必须向甲方支付的租金及/或其他款项，但甲方自主决定抵扣的除外。4.7乙方不应以甲方未履行或迟延履行合同义务及其他任何情形为由，减少或停止、暂停支付租金及/或其他根据本合同须支付的费用。【使用说明】处于保护甲方利益角度进行此约定，但司法实践中，司法机关可能以有失公平原则或对方行使不安抗辩权等理由认定本条约定不具有法律效力。4.8甲方接受乙方的租金及/或其他费用，不得被视作甲方放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下义务而应承担责任的权利。【使用说明】如果乙方逾期支付租金或费用，甲方决定解除合同。在合同解除前：1、 如果乙方支付所欠费用时，甲方出具的发票或收据应明确写明支付的款项为合同约定的应于何时支付的款项，以及款项的具体名目。例如：应于2012年3月支付的2012年4月份租金；2、 即使接受自解除合同日后乙方应支付的费用，不宜写明该款项为合同解除后应付费用。4.9当乙方逾期支付租金或相关费用时，甲方有权决定按如下顺序首先抵扣逾期费用（即使与发票或收据中记载的内容或款项项目不符）：（1） 违约金、滞纳金、罚息、应支付的赔偿费用等；（2） 其他应付费用；（3） 能源费；（4） pos机租用费；（5） 物业服务费；（6） 租金。【使用说明】虽然有本条约定，但如果对方提交支付租金的发票作为证据，最终是否可依本条约定执行具有不确定性。第五条 商铺交付与验收5.1该商铺预计于_年_月_日前交付，具体日期以甲方提前3个月发出的通知（以下简称“商铺交付通知”）确定的交付时间的为准。双方确认，商铺交付通知确定的交付时间可以晚于前述预计交付时间，乙方应当于甲方发出的该商铺交付通知确定的交付日期接收该商铺，且不因此要求甲方承担任何违约、赔偿或补偿责任，或要求解除合同。【所涉文件】商铺交付通知。5.2乙方应按照商铺交付通知确定的日期与甲方办理交付/接收该商铺手续，并签署交房确认书，交房确认书应当明确交接日期及交付状况，该商铺交付状况以交房确认书所载为准，交房确认书一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成，表明双方确认，甲方已经按照交付条件向乙方交付了该商铺，且已经向乙方说明了该商铺空调、照明、用电、消防等使用注意事项，以及交付时应说明的其他事项；乙方也已经接收该商铺。交房确认书签署同时，双方应根据本合同第4条的约定签署租金确认单，作为乙方后续支付租金的具体标准。双方进一步明确，办理该商铺交付前，乙方应付清根据本合同约定乙方应于该商铺交付前支付的所有款项及费用，否则，即使甲方已向乙方发出该商铺交付通知，甲方仍无义务将该商铺交付给乙方。【所涉文件】交房确认书。【使用说明】1、 交付通知应提前于规定的交付手续办理日前3个月发出（具体期限需要确定）；2、 如果乙方对该商铺条件有具体要求（例如要求提供双下水、独立安全通道等），公司负责签署本合同的部门应于本合同签署前对照该商铺承租合同中有关租赁房屋交付条件的内容并与工程部或物业部或其他部门确认，以确定该商铺是否能够满足乙方实际要求；3、 务必在签署交房确认书同日签署租金确认单作为本合同附件。5.3乙方接收该商铺时，应谨慎和适当的检查该商铺交付条件见本合同附件二。该商铺不符合交付条件的，乙方应当于接收前提出。否则，除非交房确认书记载该商铺交付时的瑕疵，交房确认书签署后，视为乙方确认该商铺已经满足交付条件，甲方就此也不应承担任何责任。双方确认，前述该商铺的不符合交付标准，如不影响乙方装修，则乙方应当立即接收该商铺，签署交房确认书。同时，甲乙双方应当将该等缺陷书面记录，由甲方于交付确认书签署后合理时间内对有必要修理的部分予以修理。此外，甲方无需承担其他任何责任。双方确认，除本合同另有约定外，双方签署交房确认书的日期为该商铺交付日，租赁期限开始计算（以下简称“起租日”）【使用说明】1、 虽然前款约定如果乙方未提出提出交付条件异议，甲方不承担责任。但根据缺陷的实际情况，司法机关可能判定甲方仍应承担相应责任。因此，建议甲方对缺陷予以重视，并对需要修复的部位进行及时的修复；2、 是否需要对于乙方提出异议留有一定的期限，请确认；3、 甲方修复的时间是否需要明确，请确认。【所涉文件】商铺交付条件。5.4非因甲方原因，乙方未能在商铺交付通知确定的交付日期办理该商铺交接手续，或因乙方未付清根据本合同约定乙方应于该商铺交付前支付的所有款项及费用导致甲方未将该商铺交付乙方的，则甲方发出的商铺交付通知中确定的日期为该商铺交付日。自甲方商铺交付通知确定的交付日次日起，该商铺租赁期限及租金开始计算。乙方应按照本合同约定支付租期内应当支付的物业服务费等全部费用。如乙方于商铺交付通知确定的交付日期起30日内仍未办理该商铺的交接手续或未足额支付应付款项及费用，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付该商铺交付通知确定的交付日起至本合同解除之日止的租金及物业服务费、能源费等全部费用。同时，甲方无需退还乙方已支付的全部租赁保证金，并有权要求乙方承担违约责任。【使用说明】虽有前述约定，但罚则并用的情况在司法实践中具有不确定性。5.5若非因甲、乙方任何一方原因，该商铺未能按照约定的日期办理交付/交接手续，甲方有权顺延交付日期