地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告@项目投资可.doc

1 63 地铁老街站上盖物业项目可行地铁老街站上盖物业项目可行 性研究报告性研究报告 未经深圳市地铁有限公司或其授权主管部门许可 本报告全部或部分内容不得供 给任何第三方 评估报告名称 评估报告名称 地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 评估报告编号 评估报告编号 2005 K0305 2005 K0305 号号 评估机构 评估机构 深圳市世联房地产评估有限公司深圳市世联房地产评估有限公司 评估日期 评估日期 20052005 年年 3 3 月月 8 8 日至日至 20052005 年年 1111 月月 1111 日日 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问 中国 有限公司所有 未经世联地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部 内容 2 63 深圳市地铁有限公司深圳市地铁有限公司 承蒙信任 我们非常荣幸地提交我公司 深圳市世联房地产评估有限公司对贵 公司委托的地铁老街站上盖物业项目可行性研究方面的意见 供贵司参考 需要说明的是 由于地铁老街站上盖物业目前处于前期准备阶段 尚未制定具体 的开发经营方案 根据 深圳市人民政府文件 深府 2002 23 号文件规定 制 定具体的开发经营方案上报市政府 经批准后办理土地出让手续 若方案未获批 准 则由地铁有限公司提出开发经营方案 经市政府批准后 通过公开招标寻找 新的合作伙伴进行开发 因此地铁老街站上盖物业开发项目尚未取得土地使用 权 开发时间 规划功能 规划指标及可销售面积指标方面仍然有一定的不确定 性 如果此部分相关数据发生改变 我们的测算结果也需相应做出调整 我们在确定投资估算 包括地价投入 建筑成本 资金投入 包括自筹资金 银行贷款 项目的建设进度安排主要依据国家有关房地产开发项目的规定 深 圳市一般商住 公共 建筑情况确定 并通过对委托方前期初步定位构想规划进 行分析 基于目前深圳市房地产市场情况 结合近十年来我们的专业实践以及对 项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的 由于时间与资料的限制 未必能将项目的实际情况全面地考虑在内 希望通过我 们的努力 为贵公司提供有价值的建议 特别需要提出的是 报告中土地取得费用 建设时间 销售价格及销售率 经营时间及价格等是 基于相关市场分析及深圳市一般标准所得 报告的相关利润指标是基于项目能按报告中有关土地取得费用 建设时间 销售价格及销售率 经营时间及价格等假设条件基本成立情况下所能取得结 果 本报告的基础是地铁老街站上盖物业项目未来经过市政府批准的开发经营方 案与目前委托方的设想方案及我们根据市场状况做出的判断差别不大 根据有关批准文件 在投资估算中已经计算建筑物应有的基础成本 前期费 等费用 东门片区以步行购物及零售商业为其主要特点 购物人群主要通过各种公共 交通来往 购买居住人士主要为片区私营小业主或附近工作的白领人士 其 对公共交通便利要求高 本项目拥有地铁与公交换乘两种优势 公寓提供较 好的装修提升居住价值 停车空间对商业及住宅销售价格基本无影响 另外考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻 因此为确保本项目在前期聚集人气 经营获得成功 我们建议第 4 5 层商 业以出租招商方式吸引大卖场进驻 吸引人气促进第 2 3 层的销售 待市 场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现 3 63 本页无正文 顺颂 商祺 深圳市世联房地产评估有限公司 2005 年 11 月 11 日 4 63 目目 录录 一一项目总论项目总论 1 1 项目背景 1 1 1 项目位置 1 1 2 项目四至 1 1 3 项目建设规划指标 2 1 4 项目用地现状 3 1 5 开发公司概况 3 1 6 承担可行性研究工作的单位 4 1 7 可行性研究范围 5 1 8 研究工作依据 5 2 可行性研究结论 6 2 1 项目开发的必要性 6 2 2 自然可行 6 2 3 法律基本可行 6 2 4 市场可行 7 2 5 经济效益可行 7 2 5 1 项目建设进度 7 2 5 2 投资估算和资金筹措 7 2 5 3 项目经济效益 8 2 5 4项目投资构成及利润分配情况 9 3 项目风险及防范建议 10 3 1 开发风险 10 3 1 1 手续风险 10 3 1 2 建筑主体风险 10 3 1 3 资金筹措风险 10 3 1 4 市场风险 10 3 2 防范建议 10 3 3 关于地价的建议 10 4 可行性研究结论 11 二二宏观市场研究宏观市场研究 12 1 全国投资环境 12 1 1 2004 年国民经济较快增长 12 1 2 全国房地产市场发展状况 12 1 3市场不断规范 13 2 深圳宏观背景 15 5 63 2 1 深圳市宏观经济分析 15 2 2 深圳市房地产市场状况 17 2 3 上半年深圳房地产政策频出 19 2 4 深圳市房地产市场未来预测 20 三三片区房地产市场研究片区房地产市场研究 21 1 片区规划 21 2 片区房地产市场特征 22 2 1 片区房地产市场发展 22 2 2 住宅房地产市场 22 2 2 1 住宅房地产市场概况 22 2 2 2 住宅房地产市场供给 22 2 2 3 住宅房地产需求分析 23 2 2 4 典型房地产调查 23 2 3 商业房地产市场 25 2 3 1 商业房地产供给 25 2 3 2 片区商业房地产分布 25 2 3 3 商业房地产需求分析 26 2 3 4 商业房地产经营情况 26 2 3 5 经营方式 26 2 3 6 发展机会 26 2 3 7 典型房地产调查 27 3 片区房地产市场分析结论 29 4 1 住宅房地产市场 29 4 2 商业房地产市场 30 四四项目项目 SWOT 分析及评价分析及评价 31 1 项目 SWOT 分析 31 1 1 优势 S 31 1 2 劣势 W 31 1 3 机会 O 31 1 4 威胁 T 31 2 项目评价 32 五五地铁对项目影响地铁对项目影响 33 1 深圳地铁规划 33 1 1 轨道交通布局 33 1 2地铁带来的转变 34 2 地铁商业调查 34 2 1深圳市地铁 1 号线沿线地下商业调查 34 6 63 2 2地铁对深圳商业的影响 35 3 地铁对本项目的影响 35 六六项目规划设计定位及评估建议项目规划设计定位及评估建议 36 1 项目规划设计定位 36 1 1 项目发展规划 36 1 2地下室部分设计内容和要求 36 1 3商场和公交站设计内容和要求 37 1 4商务公寓设计内容和要求 37 2 项目评估及建议 37 2 1 项目发展规划评估 37 2 2 项目户型设计评估 38 2 3 客户定位评估 38 2 4 价格定位评估 39 2 5 项目评估意见 41 七七项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 42 1 有关工程计划说明 42 2 施工横道图 42 八八投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 43 1 项目总投资估算 43 2 资金筹措 45 3 投资使用计划 46 九九销售及经营收入预测销售及经营收入预测 47 1 物业销售收入 47 2 经营收入测算 47 3 项目销售回款计划 48 4 资金来源与运用分析 48 5 销售利润 48 十十社会效益分析社会效益分析 49 1 建立现代交通接驳体系 完善地铁服务功能 49 2 带动周边区域发展 49 3 加强港深经贸往来 49 4 国有资产良性发展示范 49 5 增加政府税收 提供就业机会 50 十一十一财务与敏感性分析财务与敏感性分析 51 7 63 1 赢利能力分析 51 2 项目不确定性分析 51 2 1 项目盈亏平衡分析 51 2 2 项目敏感性分析 51 十二十二研究结论与建议研究结论与建议 53 1 项目经济效益 53 2 项目风险及防范建议 53 2 1 开发风险 53 2 1 1 手续风险 53 2 1 2 建筑主体风险 54 2 1 3 资金筹措风险 54 2 1 4 市场风险 54 2 2 防范建议 54 2 3 关于地价的建议 54 3 可行性研究结论 55 十三十三附表附表 56 附表 1 项目工程计划横道图 附表 2 项目开发成本估算表 附表 3 项目投资计划估算表 附表 4 项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表 5 项目经营收入分析估算表 附表 6 资金来源与运用表 附表 7 损益及利润分配表 附表 8 现金流量表 全部投资 附表 9 敏感性分析表 1 63 一一 项目总论项目总论 1项目背景项目背景 1 1 项目位置项目位置 1 2 项目四至项目四至 南临市政路 西临建设路 北临解放路 东临永新商业城 项目位置 2 63 1 3 项目建设规划指标项目建设规划指标 地铁老街站上盖物业位于深圳市罗湖区建设路与解放路交汇处东南侧 规划为 公共交通用地 根据委托方提供的 深圳市规划局建设用地方案图 2005 年 4 月 19 日 有效期截止 2005 年 10 月 18 日 深圳市建设用地规划许可证 深规许字 01 2005 0205 号 建筑方案设计招标书 深圳地铁一期老街换乘 综合体投资估算书 等有关资料 项目经济技术指标如下表 项目经济技术指标项目经济技术指标 项目名称 规划指标 深圳市建设用地规划许可证 深规许字 01 2005 0205 号 设计指标 建筑方案设计招标书 深圳地 铁一期老街换乘综合体投资估算书 及其它资料 用地单位深圳市地铁远为房地产开发有限公司 总用地面积5 935 4 平方米5 935 4 平方米 建筑容积率 4 96 4 9 建筑高度或层数 60 米 总建筑面积 45 896 平方米 计容积率建筑面积29 440 平方米29 440 平方米 其中 商务公寓9 974 平方米9 974 平方米 商业14 680 平方米14 680 平方米 公交换乘站 换乘大厅 及 部分辅助用房 3 700 平方米3 700 平方米 设备转换层1 086 平方米1 086 平方米 其它 不计容积率建筑面积 平方米 16 456 负 4 至负 1 层 总体布局及建筑退红线要求 退红线 1 2 1 5 5 米 3 4 2 5 米 4 5 1 米 2 3 1 米 建筑功能为公交换乘及附属用房 地下 3 4 层为地铁站台层 地下 2 层为地铁站厅层 地下 1 层为交通分流层 车辆出入口 给水接口与周边市政路相接 雨水接口与周边市政路相接 污水接口与周边市政路相接 电 源与周边市政路相接 市政设施要 求 通 讯与周边市政路相接 备注 1 根据深圳市政府 2002 23 号文 具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续 2 建设用地规划许可证 根据深圳市规划委员会 2004 年第 1 次会议审议结果核发 原核 发深规土规许字 01 2005 0088 号 深圳市建设用地规划许可证 作废 备注 上表中所列设计指标以 深圳市建设用地规划许可证 深规许字 01 2005 0205 号 建筑方案设计招标书 有关参数为主要依据 其他数据以 3 63 深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书 等有关资料内容做参考 1 4 项目用地现状项目用地现状 地形 地势地形 地势 地块形状呈近似方型 地势平整 地面东北角有两栋物业尚未拆除 根据 2005 年 3 月 8 日实地查勘 现场正在进行地质勘察 1 5 开发公司开发公司概况概况 据 深圳市人民政府文件 深府 2002 23 号文件规定 制定具体的开发经营方 案上报市政府 经批准后办理土地出让手续 若方案未获批准 则由地铁有限 公司提出开发经营方案 经市政府批准后 通过公开招标寻找新的合作伙伴进 行开发 2002 年 6 月 7 月间 深圳市地铁公司向深圳市政府报送 关于老街 站上盖物业开发经营方案的报告 经深圳市领导卓钦锐 李德成 于幼军批 准该方案 目前有关规划文件中有关数据与该批准方案已经有了重大的变化 2005 年 1 月 20 日经深圳市人民政府国有资产监督管理委员会批准成立深圳市 地铁远为房地产开发有限公司负责开发经营东门老街地铁站上盖物业 深圳市 地铁有限公司 甲方 与深圳远为实业有限公司 乙方 于 2004 年 12 月 13 日签订了 深圳市地铁远为房地产开发有限公司章程 地铁老街站上盖物业 开发项目合作协议书 就此项目已组建成项目开发公司 深圳市地铁远为 房地产开发有限公司 并在开发经营和管理达成了如下协议 股权认购比例 甲方占 60 的股份 乙方占 40 的比例 项目公司注册资金人民币 1 000 万元 甲方出资 600 万元 乙方出资 400 万元 项目公司为主体独立运作 设项目公司董事会和监事会 董事会由五人组 成 甲方三人 乙方一人 董事长由地铁公司派出董事担任 副董事长由 远为公司派出董事担任 监事会由三人组成 甲方二人 乙方一人 监事 长由乙方推荐人选担任 公司总经理由甲方推荐人选担任 副总经理一人 由乙方推荐人选担任 由远为公司派出财务总监 董事会聘任 由地铁公司派出财务经理 董事 会聘任 由远为公司派出合同预算部经理 由于市场变化因素 项目商场部分的出租和出售应根据当时的市场具体情 4 63 况 甲 乙双方另行协商决定 以利润的最大化为原则 项目合作开发公司情况简介表项目合作开发公司情况简介表 企业名称深圳市地铁有限公司深圳市远为实业有限公司 住 所深圳市福田区深南大道 4009 号投资大厦 9 层深圳市罗湖区人民南路深房广场 B 座 24 层之一 法定代表人陈玉明邓家贵 注册资本100 000 万元3 000 万元 实收资本 3 000 万元 企业类型有限责任公司有限责任公司 注册号 44030110037714403012026431 经营范围 地铁 轻轨交通项目的建设经营 开发和综合 利用 投资兴办实业 具体项目另行申报 国内商业 物资供销业 不含专营 专控 专 卖商品 兴办实业 具体项目另行申报 国内商业 物 资供销业 不含专营 专控 专卖商品 经济 信息咨询 不含限制项目 经营进出口业务 具体按深贸进准字第 2001 2143 号资格证书 办 营业期限1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期1998 年 7 月 31 日 房地产 开发经验 以开发深圳地铁为主 尚未有房地产开发经验 公司以开发高科技项目和兴办高科技企业为企业 宗旨 无房地产开发经验 注 本表来源于深圳市工商行政管理局 企业法人营业执照 及开发公司提供 资料 深圳市地铁有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立 注册资本 10 亿元 经营范围 为城市地铁 轻轨交通项目的规划 设计 建设融资 运营以及相关资源的开 发工作 公司前身是 1992 年成立的 深圳市城市铁路客运系统 地铁 建设 领导小组办公室 深圳市地铁有限公司是深圳市国有资产管理委员会授权经 营企业 深圳市国有资产管理委员会是公司唯一股东 公司现有 16 个部门 两个分公司和两个参股企业 员工 1 700 人 公司总部负责整个公司的管理调 控和地铁建设 下属运营和资源开发分公司分别负责地铁的运营和地铁相关调 控和地铁建设 深圳市远为实业有限公司是一家以从事高科技项目的引进与开发 投资兴办高 科技企业 房地产开发及资本运营为主的综合性实体企业 公司聘用国家 863 专家 安徽大学副校长 博士生导师韦穗教授等一批专家学者为公司高科技项 目开发顾问 着重开发具有可持续发展的高科技项目 公司注册资本 3 000 万 元人民币 企业总资产近 5 000 万元人民币 已完成高科技项目开发和兴办企 业投资额累计 2 600 万元人民币 1 6 承担可行性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位 受托单位 深圳市世联房地产评估有限公司 单位地址 深圳市深南东路深圳发展银行大厦 13 层 资质证书 深房评字 2005 第 004 号 法人代表 佟捷 联系电话 0755 82080800 5 63 1 7 可行性研究范围可行性研究范围 本次研究项目根据其尚未批准的运做模式可以看出 未来计划合并招标 一次 完成招标确定承包商 0 00 以下换乘综合体施工施工管理工作由地铁公司工 程部负责实施 0 00 以上上盖物业施工管理工作由地铁远为房地产公司负责 实施 本次研究项目为地铁老街站上盖物业 其地下连接地铁 1 与 3 线换乘使用的 地下 4 层换乘空间 该部分工程为较为特殊的建设工程 工程投资由政府全额 投入 是地铁交通建设不可分割的一部分 对其可行性 建造价格进行判断应 由专门的工程咨询公司在地铁开发建设的可行性研究中完成 在本报告中不能 够对其可行性 建造价格给予判断 地下工程与地上工程之间的相互联系 明 确的分割 设计 施工管理问题 应有专业的设计公司根据委托方的设计要求 给予明确判断 而对于地上建筑物部分 根据 深圳市人民政府文件 深府 2002 23 号文件 由深圳市地铁有限公司 深圳市远为实业有限公司共同出资兴建 除公交车总 站的地面 1 层交由政府使用外 其它部分进行销售或经营 因此本次可行性研 究范围界定为 用做公交车总站的地面 1 层 地面商业的第 2 5 层 6 层以上 的商务公寓等功能部分 总建筑面积为 29 440 平方米的综合建筑物 包括计 划设计入地下部分的设备转换层 经过对目前资料的分析及向有关人员了解 属于地上商品房不可分割的供配电 设施 消防水池 泵房等 规划计入容积率的设备转换层 面积 1 086 平方米 设计在地下 4 层地铁转换层内 因此我们在项目经济指标时对此部分按一般市 场水平予以计算其建造成本 1 8 研究工作依据研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部 建标 2000 205 号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委 建设部 计投资 1993 530 号 关于印发经济评估方法的通知 及附件 中国国际工程咨询公司 咨经 1998 11 号 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 深 圳市发展计划局 深计 2003 590 号 深圳建设工程价格信息 深圳市罗湖 01 04 号片区 东门地区 法定图则 LH01 01 01 深圳市人民政府文件 深府 2002 23 号 关于老街站上盖物业开发经营方案的报告 关于成立地铁远为合作项目公司的复函 6 63 深圳市地铁远为房地产开发有限公司章程 地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书 市地铁工程建设指挥部办公室二 OO 五年第三次全体会议纪要 关于地铁老街站换乘综合体项目纳入地铁一期工程后建设项目运作模式 的请示 深圳市规划与国土资源局用地方案图 2005 4 19 深圳市建设用地规划许可证 深规许字 01 2005 0205 号 建筑方案设计招标书 深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书 企业提供的其它相关资料 2可行性研究结论可行性研究结论 2 1 项目开发的必要性项目开发的必要性 本项目为深圳市第一个地铁上盖物业 其开发建设是非常有必要的 地铁上盖将充分发挥地铁对城市沿线土地开发价值最大化示范作用 项目的建成将对建立城市交通接驳体系 舒缓东门拥挤交通现状有积极贡 献 项目的开发将带动周边区域繁荣发展 发挥国有资产良性发展示范作用 加强港深经贸往来 增加政府税收 提供就业机会 本项目将充分体现社会效益与经济效益双 赢 2 2 自然可行自然可行 规划可行 本次研究项目的 深圳市建设用地规划许可证 内规定建设经济指标符合政府 公布的 深圳市罗湖 01 04 号片区 东门地区 法定图则 所规定的控制性规划 指标 在规划上可行 配套可行 本宗地所处片区为深圳最早开发地区 各项生活配套设施齐全 水 电 气保 障配套充足 能满足建成后的交通 商业 居住的要求 2 3 法律基本可行法律基本可行 根据 深圳市人民政府文件 深府 2002 23 号内容 项目使用宗地为协议用地 原则同意由深圳市地铁有限公司和深圳市远为实业公司合作开发 在具体开发 经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续 目前合作双方已取得 深圳 市建设用地规划许可证 开发经营方案 土地出让手续 报批的建筑规划设 7 63 计正在办理中 2 4 市场市场可行可行 住宅可行住宅可行 根据分析 项目住宅公寓约 250 套 以小户型 1 房和 2 房为主 每户面积约 26 62 平方米 兼有少量复式公寓 与目前周边畅销楼盘户型吻合 供应量不 大 应能取得良好的销售业绩 另外考虑到目前深圳市场上单身公寓畅销的情 况 可采用提高项目的实用率 例如招商地产 城市主场 项目等 配有 中档装修和家用电器的情况下的以 8 500 元 平方米的价格销售符合目前的市场 客户需求 将会受到市场的青睐 商业可行商业可行 根据目前该区域的商业物业二手销售 租金情况及综合经营 并考虑目前市场 上在建地铁商业项目的销售 招商情况 结合本项目所处市级商圈 而且是两 条地铁线交乘上盖的特点 因此在解决楼层间垂直交通条件下 我们认为本项 目第 2 层商业以 44 000 元 平方米 3 层以 22 000 元 平方米的价格对外销售 具有竞争力 另外考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻 因 此为确保本项目在前期聚集人气 经营获得成功 我们建议第 4 5 层商业以 出租招商方式吸引大卖场进驻 吸引人气促进第 2 3 层的销售 待市场情况 更为成熟后再考虑销售等方式变现 因此本项目商业的销售及出租经营可以预期将取得良好的市场可实现性 2 5 经济效益可行经济效益可行 2 5 1 项目建设进度项目建设进度 由于本项目处于地铁 1 3 线换乘体上盖 因此地上工程的开工时间取决于地 下 4 层换乘部分工程的完工时间 根据项目地上部分的开发规模 片区房地产市场的发展情况 市场承接力等综 合分析 我们确定本项目施工总进度计划如下 在地下 4 层换乘部分竣工后开始本项目地上工程建设 建设周期为 6 个季度 在开工后的第 4 季度公寓开始销售 第 5 个季度商业开始销售 地上部分开工 后第 8 季度基本完成销售工作 2 5 2 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 投资估算投资估算 根据测算 项目的总投资为 25 999 65 万元 含地价 详见下表 项项目目总总投投资资估估算算表表 8 63 序序 号号 项目名称项目名称总额 万元 总额 万元 单价单价 元元 平方米平方米 占总投资比例占总投资比例 1 土地成本 15 060 065 115 5157 9 3 前期工程费 323 84110 001 2 4 建安工程 7 846 412 665 2230 2 5 不可预见费 408 51138 761 6 6 其他费用 88 3230 000 3 7 管理费 929 21315 633 6 8 财务费用 432 00146 741 7 9 销售费用 858 24291 523 3 10 公用设施专用基金 53 0618 020 2 合 计 25 999 658 831 40100 0 注 1 有关项目投资的组成说明详见报告第 5 页 1 71 7 可行性研究范围可行性研究范围内容 2 目前尚未确定地价款的金额 我们根据有关部门规定进行了测算 详 细测算过程请参见本报告第 43 页 土地成本测算土地成本测算内容 3 单价为按计入容积率建筑面积计算 4 销售费用为二层商业销售率 90 三层商业销售率 70 公寓率销售 100 的情况下计算所得 资金筹措资金筹措 本项目投资的资金来源包括自筹资金 银行融资及销售回款 项目总投资为 25 999 65 万元 经测算需投入资金包括自筹资金 银行融资及 销售收入 需要自筹资金支付地价款及前期费用 15 500 万元 另外需要向银 行融资 5 000 00 万元 销售收入 5 499 65 万元 项目资金来源表项目资金来源表 序号序号项项 目目资金资金 万元万元 比例比例 1 自筹资金 15 500 0059 6 其中 深圳市地铁有限公司 9 300 0035 8 深圳市远为实业有限公司 6 200 0023 8 2 银行融资 5 000 0019 2 3 销售收入 5 499 6521 2 4 总投资 25 999 65100 0 2 5 3 项目经济效益项目经济效益 项目经济效益高于深圳市房地产开发行业平均水平 与东门片区房地产开发利 润水平相近 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 单位 万元 序号序号项项 目目指标指标备注备注 9 63 1 占地面积 5 935 4 平方米 2 总建筑面积 29 440 公交车站 3 700 平方米 商业 14 680 平方米 商务公 寓 9 974 平方米 1 086 平方米设备转换面积 3 项目总投资 26 000 包括公交车总站的地面 1 层 地面商业的第 2 5 层 6 层以上的商务公寓 地下设备转换面积 其他应分 摊成本等 4 项目经营收入 34 016 包括销售期内实现的销售收入和未售经营部分物业的 经营现值 4 1 项目销售收入 28 608 指销售期内所得 项目销售收入按开工后第 4 季度至 第 8 季度内销售期 商业销售收入 20 130 公寓销售收入 8 478 二层商业销售价格为 4 4 万元 平方米 销售率为 90 三层商业销售价格为 2 2 万元 平方米 销售率为 70 公寓销售价格为 0 85 万元 平方米 销售率为 100 4 2 项目经营现值 5 408 详见报告第 47 页相关内容 5 销售税金及附加 1 384 6 利润总额 6 632 7 税后利润 5 637 扣除所得税后利润 8 成本利润率 税前 26 84 9 成本利润率 税后 22 81 10 财务净现值 FNPV 3 411 11 财务内部收益率 FIRR 21 7 12 动态投资回收期 1 85 动态投资回收期从地上工程开工起计算 13 贷款偿还期1 5 年 2 5 4项目投资构成及利润分配情况项目投资构成及利润分配情况 单位 万元 项目项目深圳市地铁有限公司深圳市地铁有限公司深圳市远为实业有限公司深圳市远为实业有限公司合计合计 自有资金9 300 6 200 15 500 银行融资3 000 2 000 5 000 利润总额3 979 2 653 6 632 税后利润3 382 2 255 5 637 备注 按深圳市地铁远为房地产开发有限公司股权比例分摊 3项目风险及防范建议项目风险及防范建议 3 1 开发风险开发风险 3 1 1 手续风险手续风险 根据 深圳市人民政府文件 深府 2002 23 号文件规定 制定具体的开发经营 方案上报市政府 经批准后办理土地出让手续 若方案未获批准 则由地铁有 限公司提出开发经营方案 经市政府批准后 通过公开招标寻找新的合作伙伴 10 63 进行开发 因此地铁老街站上盖物业开发项目尚未取得土地使用权 开发时间 规划功能 规划指标及可销售面积指标方面仍然有一定的不确定性 因此会对 本项目开发手续的正常报批产生影响 3 1 2 建筑主体风险建筑主体风险 本项目地上部分工程需要在地铁换乘部分 地下 4 层 竣工后方可施工 而目 前地铁 3 线的规划刚刚完成评审 具体的开工日期尚未确定 对本项目开工 建筑竣工时间有较大的影响 3 1 3 资金筹措风险资金筹措风险 由于项目地价款占整个项目的投资金额比例大 项目开发公司注册资金较小 根据有关规定地价款需要由开发商自筹解决 不能使用银行贷款 目前此部分 款项的筹措未确定 3 1 4 市场风险市场风险 目前区域商业房地产市场发展趋势平缓 如何制定合理的市场定位营销策略 特别是商业部分 在招商经营管理上树立投资者信心 是项目开发成功的保障 3 2 防范建议防范建议 加快合作双方开发经营方案的制订 尽早获得政府批准 落实地下 4 层换乘空间的设计方案 尽早确定工程计划和竣工时间 在工程准备期内作好项目的市场调研和客户需求调查 寻求专业顾问代理 公司合作 向政府申请有关地价减免 延期支付的优惠政策 减少前期地价支付的资 金压力 降低资金筹措风险 充分利用 深圳市人民政府令 第 101 号 有关内容 减少缴纳税费 3 3 关于地价的建议关于地价的建议 本项目为地铁上盖综合项目 而且地铁公司作为开发主体之一直接参与项目投 资及权益分配 考虑本项目地价成本占总投资比例达 60 达 1 5 亿元 为保 证本项目的开发建设与地铁实现 四同步 同步规划 同步建设 同步建成 同步运营 缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要 因此我们建议 1 根据 2001 年颁布的深圳市人民政府令第 101 号 深圳市地下铁道建设管 理暂行规定 第三十九条规定 地铁公司对经批准取得的地铁沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理 权 综合开发的土地地价 按未建地铁时的地价核定出让给地铁公司开发 综 11 63 合开发的土地地价款 按先开发后上缴原则 根据开发进度分期缴纳 建议可向政府申请分期交纳地价款 2 根据有关市场调查 香港地铁公司在深圳地铁 4 线建设开发与政府达成协 议 其沿线土地的出让地价实行优惠地价 本项目为深圳地铁地沿线第一个房 地产开发项目 其成功与否将直接影响未来地铁沿线物业开发与投资者的信心 因此建议向政府申请一定的地价优惠 4可行性研究结论可行性研究结论 如果地铁老街站上盖物业项目未来经过市政府批准的开发经营方案与目前委托 方的设想方案差别不大的情况下 本项目将取得良好的经营收益 本项目的成功开发与实施 将会产生重大社会效益和深远的历史影响 为国内的地铁开发营运创造新的开发模式 并取得社会 经济效益的 双丰收 项目满足城市规划 开发产品在市场具备突出竞争优势 市场可行 根据测算 本项目开发经济效益好 具有较高的投资回报 本项目的合作双方已取得政府原则同意 开发经营方案还需要及时获 得审批 以便完善土地出让及后期开发建设手续 本项目为两条地铁换乘上盖物业 因此在规划 建设中需要给予统一 规划和设计 以明确其开发及竣工时间 为保证本项目的开发建设与地铁实现 四同步 同步规划 同步建 设 同步建成 同步运营 缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要 建议可向政府申请合理的减免 分期支付的优惠政策 本项目其它风险可以控制 因此其开发建设基本可行 12 63 二二 宏观市场研究宏观市场研究 1全国投资环境全国投资环境 1 1 2004 年国民经济较快增长年国民经济较快增长 2004 年国内生产总值 136 515 亿元 比上年增长 9 5 没有出现大的起落 其 中 第一产业增加值 20 744 亿元 增长 6 3 第二产业增加值 72 387 亿元 增长 11 1 第三产业增加值 43 384 亿元 增长 8 3 1 2 全国房地产市场发展状况全国房地产市场发展状况 2004 年 全国完成房地产开发投资 13 158 亿元 比上年增长 28 1 虽略低于 2003 年增长 30 3 的水平 但仍然保持着较快增长的势头 全年房地产开发呈 现如下主要特点 a 全年房地产开发投资增幅在高位运行 2004 年 房地产开发投资延续了 2003 年强劲增长的势头 一季度完成投资 1 820 亿元 比上年同期增长 41 1 上半 年完成投资 4 924 亿元 增长 28 7 前三季度完成投资 8 357 亿元 增长 28 3 全年完成投资 13 158 亿元 增长 28 1 b 经济适用房投资出现负增长 在全部房地产开发投资中 住宅投资 8 837 亿元 比上年增长 28 7 增速比上年降低 0 9 个百分点 其中 经济适用房投资 606 亿元 比上年减少 2 5 是 2002 年以来的首次负增长 办公楼投资 652 亿元 比上年增长 28 3 商业营业用房投资 1 724 亿元 比上年增长 31 4 c 银行贷款增速大幅回落 占资金来源比重有所降低 全年房地产开发企业到位 资金 17 169 亿元 比上年增长 29 9 增速比上年回落 5 5 个百分点 其中 国内贷款 3 158 亿元 仅增长 0 5 企业自筹资金 5 208 亿元 增长 38 其 他资金 8 563 亿元 增长 39 9 银行贷款占全部资金来源的比重为 18 4 比 上年降低 5 4 个百分点 d 土地开发和土地购置增速大幅回落 全年完成土地开发投资 715 亿元 比上年 下降 4 3 增速回落 37 7 个百分点 完成土地开发面积 19 740 万平方米 比 136515 20744 72387 43384 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 GDP 第一产业第二产业第三产业 产值 亿元 产值 亿元 9 10 2 50 12 50 6 70 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 GDP 第一产业第二产业第三产业 增长率 增长率 13 63 上年下降 11 4 而上年是增长 14 2 本年购置土地面积 39 785 万平方米 增长 5 4 增速比上年回落 7 4 个百分点 e 施工面积继续扩大 商品房销售面积增速高于竣工面积 全年商品房施工面积 140 451 万平方米 比上年增长 19 2 增幅回落 5 7 个百分点 其中 新开工 面积 60 414 万平方米 增长 10 4 增幅回落 17 4 个百分点 竣工面积 42 465 万平方米 仅增长 2 1 增幅回落 16 5 个百分点 商品房销售面积 38 232 万 平方米 增长 13 7 增幅回落 12 1 个百分点 f 商品房平均销售价格增速加快 2004 年 商品房平均销售价格上涨呈加速之势 一季度商品房平均销售价格比上年同期增长 6 7 上半年增长 11 6 一至三 季度增长 13 0 全年增长 14 4 其中 全年商品住宅平均销售价格增长 15 2 为 1998 年以来的最高增幅 g 商品房空置面积负增长 到 12 月末 全国商品房空置面积 12 326 万平方米 比上年末下降 8 3 其中 商品住宅空置面积 7 405 万平方米 下降 15 6 办公楼 816 万平方米 下降 1 4 商业营业用房 3 142 万平方米 增长 5 2 20042004 年房地产开发运行态势表明 国家采取的一系列宏观调控政策取得了初步年房地产开发运行态势表明 国家采取的一系列宏观调控政策取得了初步 效果 房地产市场运行质量有所提高 效果 房地产市场运行质量有所提高 20052005 年会在不放松宏观调控的同时 着年会在不放松宏观调控的同时 着 力解决好商品房结构不合理和平均销售价格上涨过快等问题 保持房地产开发市力解决好商品房结构不合理和平均销售价格上涨过快等问题 保持房地产开发市 场的健康发展 场的健康发展 1 3 市场不断规范市场不断规范 国家有关政府部门对全国房地产价格的暴涨提出了反对意见 已经推出了众多的 相关政策进行调控 这些政策如果不能有效的起到调控的作用 未来将还有可能 出台其他的政策 时间时间政策政策政策类别政策类别基本内容基本内容对对房房地地产产行行业业的的影影响响 2005 年 5 月 11 日 七部委 关于 做好稳定住房 价格工作的意 见 产业政策 1 强化规划调控 改善住房供应结构 2 加大土地供应调控力度 严格土地管理 3 调整住房转让环节营业税政策 严格税收征管 4 加强房地产信贷管理 防范金融风险 5 明确享受优惠政策普通住房标准 合理引导住房建设与消费 6 加强经济适用住房建设 完善廉租住房制度 7 切实整顿和规范市场秩序 严肃查处违法违规销售行为 8 加强市场监测 完善市场信息披露制度 政府对房地产市场的宏观 调控措施进一步细化 2005 年 5 月 6 日 建 设部部长汪 光焘在深圳 考察房地产 市场 主持 座谈会 了解基层对政策 的反应 调研 1 不要在学术或行业范畴解读政策 而是关于社会责任和稳定 的政治范畴 2 税收及限价措施会出台 3 房地产市场的房改前提 经济适用房成本抬高 需要通过普 通商品房调控价格 4 认筹 低开高走等交易环节是抬高价格手段 5 房地产商利润空间太大 容易导致社会不公 系列措施建议将开始逐步 实施 力度将视价格停涨 而因地制宜 14 63 2005 年 4 月 27 日 温家宝主持 国务院常务 会议 国务院 关于进 一步加强房地产 市场宏观调控问 题 八条措施 新八条 产业政策 指出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八项措施 1 强化规划调控 改善商品房结构 各地区要尽快明确今明两 年普通商品住房和经济适用住房建设规模 项目布局以及进 度安排 并向社会公布 2 加大土地供应调控力度 严格土地管理 各地区要在严格执 行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下 对居住用地 土地价格 住房价格上涨过快的城市 适当增加中低价位普 通商品住房和经济适用住房建设用地供应量 依法制止炒买 炒卖土地行为 3 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控 保证中低 价位 中小户型住房的有效供应 4 完善城镇廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 着力扩大廉租住房制度覆盖面 城镇廉租住房制度建设情况 要纳入省级政府对市 区 县政府工作的目标责任制管理 5 运用税收等经济手段调控房地产市场 特别要加大对房地产 交易行为的调节力度 6 加强金融监管 各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房 抵押贷款的信贷管理 防范贷款风险 7 切实整顿和规范市场秩序 强化法制 严肃查处违法违规销 售行为 8 加强市场监测 完善市场信息披露制度 加强舆论引导 增 强政策透明度 国家对行业的调控已上升 到政治高度 政府工作重 点已从抑制房价过快增长 扩大到对社会中低收入人 群居住问题的关注和解决 上 2005 年 4 月 5 日 国 务院副总理 曾培炎主持 房地产形势 座谈会 国务院副总理曾 培炎 关于抑制 房价过快上涨势 头 的四点要求 产业政策 1 合理调控市场需求 控制房地产价格涨幅 要综合运用信贷 税收等经济杠杆 遏制投机性炒房 从严控制投资型购房 对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠 对超越国 情 超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控 2 改善住房供应结构 增加中低档商品房和廉租屋供应 要认 真执行城市规划和土地规划 着重增加中低价位 中小户型 普通商品住房建设的用地供给 规范经济适用房建设 严格 调控价格上涨幅度 多渠道筹措资金 扩大廉租住房制度覆 盖面 努力解决城镇低收入家庭的基本住房需求 3 加强对企业的监管 维护房地产市场秩序 要采取有效措施 督促企业抓紧建设已经批准的普通商品住房项目 尽快形成 有效供给 加强房地产市场管理 完善监管制度 建立健全 房地产市场信息系统和预警预报体系 完善市场信息披露制 度 增强政策透明度 促进市场理性发展 4 切实加强领导 搞好房地产市场调控 地方各级政府特别是 城市政府 要切实负起主要责任 加强本地房地产市场价格 的监测 因地制宜搞好市场调节 国务院有关部门要抓紧研 究提出加强和改善房地产宏观调控的有关政策措施 引导房 地产市场健康发展 进一步表明国家将抑制房 价过快增长的态度 政府 工作重点将转向解决住房 公平问题 15 63 2005 年 3 月 国务院发布稳定 房价八条意见 旧八条 产业政策 1 高度重视稳定住房价格 2 切实负起稳定住房价格的责任 3 大力调整住房供应结构 调整用地供应结构 增加普通商品 房和经济住房土地供应 并督促建设 4 严格控制被动性住房需求 主要是控制拆迁数量 5 正确引导居民合理消费需求 6 全面监测房地产市场运行 7 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 8 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查 由于将各地方房价的涨幅 于各地方政府官员职位升 迁直接挂钩 所以维持房 价稳定将成为各政府首要 任务 从而为稳定全国房 价将起到明显的作用 2005 年 3 月 关于进一步加 强个人住房贷款 管理的指引 上海市信贷 政策 上海 16 家种子银行将全线停止一年内个人住房贷款的转按揭服务 与此同时 提高第二套贷款购房的首付款比例 并提高第三套房 贷在 6 12 的基准利率上再上浮 10 至 6 73 从信贷控制上抑制投资尤 其是第二 三套住房投资 通过对投资 投机需求的 抑制来调控房价的过高涨 幅 2005 年 3 月 关于本市个人 出售普通住房营 业税征收规定的 通知 上海市房屋 交易税收政 策 上海市地税局名曲自 2005 年 3 月 7 日起 个人购买上海市的普 通住房 居住不满一年出售的 销售时按销售价减去购入原价后 的差额依 5 的税率征收营业税 并按规定征收城建税 教育费附 加和喝道整治费 购买后居住满一年的 出售时免征营业税及附 加税 该政策将抑制房地产投资 行为 尤其时短期交易行 为 对上海二手房交易起 到一定抑制作用 2005 年 3 月 住房按揭利率上 调 利率政策 1 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 实行 下限管理 下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0 9 倍 商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和 内部定价规则 2 对房地产价格上涨过快城市或地区 个人住房贷款最低首付 款比例可由现行的 20 提高到 30 通过 27 各几点的利率上 调和首付款比例在局部价 格过高市场的实施将进一 步抑制房价的过快增长 2004 年 12 月 国务院关于深 化改革严格土地 管理的决定 土地政策 今后 省 自治区 直辖市人民政府非法压低地价进行招商行为 将被严格严禁 违反规定出让土地造成国有土地资产流失 情节 严重的将以非法地价出让国有土地使用权罪追究刑事责任 进一步严格规范地方政府 土地管理 抑制通过土地 招商带来的土地流失和固 定资产投资的增加 2004 年 10 月 基准利率上调利率政策 央行发布新政策 金融机构一年期基准利率将上调 0 27 个百分点 由现行的 1 98 提高到 2 25 一年期贷款基准利率上调 0 27 个 百分点 由现行的 5 31 提高到 5 58 基准利率的上调直接提高 了购房者和开发商的资金 成本 对抑制购房需求起 到积极作用 另外 再对 未来升息预期下 对购房 需求预期也有一定打压作 用 2深圳宏观背景深圳宏观背景 2 1 深圳市宏观经济分析深圳市宏观经济分析 深圳市近年生产总值及固定资产投资额稳定增长深圳市近年生产总值及固定资产投资额稳定增长 深圳 GDP 始终以 10 以上的速度保持高速增长 从 1993 年开始经过 6 年的调 整 1999 年经济增长速度开始加快并趋于平稳 2004 年深圳市生产总值预计达 3 422 8 亿元人民币 增长 17 3 左右 深圳市历年深圳市历年 GDP 及固定投产投资变化趋势图及固定投产投资变化趋势图 1289 02 1436 03 1665 47 1954 65 2256 82 2895 41 3422 8 480 39569 59619 70686 37780 15949 101090 14 0 1000 2000 3000 4000 1998199920002001200220032004 亿元 0 10 20 30 本市生产总值固定资产投资 本市生产总值年增长率固定资产投资年增长率 16 63 深圳市历年人均深圳市历年人均 GDP 深圳市人均 GDP 增长速度经过 90 年代初的高速发展 现已趋于平