城市规划在房地产开发中的协调机制(15000)11.doc

城市规划在房地产开发中的协调机制摘要 随着中国城市化步伐的进一步推进，城市规划的重要性日益凸显。城市规划作为一门专业学科，也越来越受到社会的重视；房地产开发作为国民经济的重要产业之一,其和50多个产业的高关联度,可以带动建筑、建材、冶金、机电、化工等相关部门的生产,影响家电、家具、装饰、运输、园林及商业金融等行业的发展,并能产生连锁增长效应,拉动国民经济增长.房地产的迅猛发展使得城市规划在现实生活中得到极大的运用，城市规划的合理配置则为为房地产的进一步发展打下坚实的基础。作为城市建设中的两个重要因素，它们的协调发展将会使得城市化建设朝着理想的方向发展。本文从城市规划与房地产开发的内涵和特征说起，分析了其间的相互影响相互作用，同时结合两者之间的现状，作出了使它们协调共进的相应措施。关键词城市规划 房地产开发 城市建设 协调机制一、 引言与文献综述随着改革开放的不断深入以及城乡经济的迅速发展，中国的城市建设取得了举世瞩目的成绩，城镇数量大幅增加，城市规划的重要性也越来越明显；而房地产开发作为国民经济发展的支柱产业之一，在城市建设中的地位也不言而喻.因此处理好这两者之间的关系，将会使得城市化建设的进程更加有效更加完善的进行。城市规划对房地产开发应该发挥主导性管理职能，政府部门、开发商、市民、管理者以及规划人员必须充分认识和落实，这是进行城市合理化建设与实现可持续发展的需要（杨宏烈，1999），这是从可持续发展角度看待城市规划与房地产开发的关系。城市规划与房地产开发之间是宏观与微观、局部与整体、长期与短期的关系，两者之间必然存在诸多矛盾，要解决它们之间的问题则要克服城市规划以物质形体规划为主的指导思想的弱点，研究市场经济体制下城市规划的理论与方法;同时还应理顺城市规划与房地产开发之间的关系,加强两者之间的相互结合,亦即房地产开发应服从城市规划的宏观调控与约束,城市规划应从微观上为房地产开发创造条件(冯长春 杨志威,1999).目前城市规划与房地产开发充满矛盾,出现了城市规划滞后于项目开发,一些大型基础设施建设缺乏远景规划,居住人口结构不均衡等问题. 本文在前人的基础上,通过对城市规划及房地产开发的内涵及其在城市建设中的重要作用的理解,分析现有状况,作出应一城市规划引导房地产开发,发挥土地供应规划对房地产市场的调控作用,加快房屋产权发放速度,建立房地产市场预测警报系统等等使得两者之间协调发展的相应对策.二、 城市规划与房地产开发(一)城市规划与房地产开发的基本内涵及特征.城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤,并不断付诸实施的过程.它是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础,实现城市社会经济发展目标的综合性手段.就性质而言,城市规划是一种政府行为,要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境. 与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划).城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展的总框架、总蓝图.详细规划是总体规划的深入,是对各项建设的综合部署和具体安排,是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图.房地产开发是指房地产公司根据市场对商品房产的需求和城市规划的要求及近期建设需要选择一定规模的用地,有步骤的进行征地和搬迁,对基础设施、主要用地功能项目及配套项目,进行开发建设和经营管理的一项综合性的社会经济活动.它包括立项、规划设计、征地搬迁、土地开发、房屋建设、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程.房地产开发大多由企业操作, 是一种投资性经济活动。它的目标主要是追求利润最大化,即尽可能的克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的经济收益,并求得自身的生存和发展.由于城市规划与房地产开发的内涵及性质的不同,在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中,各自考虑问题的侧重点也相应的有所不同:从发展战略方面看,城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件,确定城市的反战方向,而房地产开发则多从表面上看微观的角度考虑企业的发展;从时间上看,城市规划侧重考虑长远的和远景的效果,并兼顾近期的发展建设,而房地产开发更注重近期的效果;从空间上看,城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置,而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择;从效益上看,城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一,侧重研究降低社会编辑成本,提高整体综合效益,而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业的经济效益;从信息反馈角度看,城市规划侧重听取市民的反馈意见或建议,满足大多数市民需要,而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场的需要.(二)城市规划与房地产开发之间的相互关系.1.城市规划对房地产开发的影响.(1)城市规划对房地产开发的规范和限制作用.房地产开发由于受到市场机制的作用和局部利益的驱动,开发者往往仅从自身利益出发,单纯考虑企业的经济效益和地块本身的经济效益,而忽视全局利益和地区综合利益.这种行为主要表现在任意提高建筑密度和容积率,擅自占用规划中的公共绿地,任意确定建筑风格,破坏城市景观等.这些行为给人居环境带来影响,也为城市发展埋下隐患.因此必须对房地产开发与建设进行规范与限制.我国城市规划法有规定:城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从城市管理.城市规划是通过确定城市的用地性质、用地规模忽然开发强度来实现对房地产开发的管理.具体来说,城市规划是：根据城市的发展方向,确定城市建设用地的性质、位置、用途以及使用过程中对地形、地貌、相邻关系和环境的影响,确保城市开发建设健康、有序、协调发展;确定城市发展各个阶段的用地规模,保证城市开发的正常速度和限制城市无节制想外延伸;根据城市空间经管要求和环境要求,以及群体之间的关系,确定各个地区的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济指标,明确各类用地的最大开发强度,以限制开发过密的倾向,保证良好的生活和居住的环境质量.(2)城市规划对地价的作用机制.城市的性质、职能与规模、城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定城市地价的高低.而这些因素主要是由城市规划决策决定的.通过城市规划确定各个地块的市场价格可以使城市用地想最有效利用方向发展,以获得最佳土地使用效益,并在一定程度上引导房地产合理的方向发展.城市的性质要求城市功能和城市形象与之相适应,这就带来了不同性质、职能与规模的城市,和对土地供求关系、对容积率的要求、对土地利用强度的不同.城市规划确定了城市用地功能分区,也决定了城市内部不同区域的地价水平.住宅用地要求有较好的人居环境和方便的交通条件,对区位要求较大;而工业用地主要考虑交通是否方便,地块是否够大,水电等基础设施配套是否完善等等,对区位的要求最低.因而不同的土地利用方式级差地租不同,级差地价也不同,导致商业用地地价最高,住宅次之,工业最低.也就是说城市的地价水平与级差地价关系密切,表现在用地结构上,则呈现出地价与商务和商住用地的比例成正相关关系,与工业用地比重成负相关关系.土地的使用性质控制对地价也有一定的影响.由于土地开发用途具有兼容性,对于具体一个地块,土地的微观利用结构必然回影响该地块的地价水平.同一块土地可能因为设定不同的用途和容积率而导致地价的巨大差异.城市规划中的建设发展用地使用控制规划对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出了规定.起具体控制内容包括土地使用性质、用地使用相容性用地边界和用地面积等.通过这些对土地使用性质的控制来实现对地价的影响.城市规划通过对配套设施的控制来改善城市经济发展的软硬件环境,使城市发展的未来溢价增加,从而使城市总体地价水平提高.配套设施是生产生活正常进行的保证,配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求.所以配套设施的优劣将会直接影响到地价水平的高低.同时城市规划对土地利用的管理,表现在总体规划,分区规划和详细规划三个层次上.在进行城市总体规划时,强调城市土地的经济评价.在对城市土地综合评价的基础上,有针对性地进行城市功能分区的调整和大型工程设施的配置,是城市在总体规划的基础上,形成一个较为合理的城市基准地价体系.在城市分区规划方面,根据城市土地的区位差异,决定城市土地的分期供给水平.并对城市的居住、工业、仓储等用地进行充分预测,合理安排城市土地的分期供给量,指导城市土地市场的健康发展.在城市详细规划方面,根据现阶段各土地开发区中土地开发商们在获得土地使用权的后希望拥有更多自主权的心理,加强控制性详细规划的工作,既在土地的利用方式、开发强度及土地利用的有关要求等方面严格把关,从规划上堵死开发商们可钻的空子,又允许开发商们在遵循控制性详细规划的基础上,进行地块的重新组合与设计,使详细规划工作既能满足城市土地出让与转让的合同管理要求,又能最大强度地满足开发商们的合理要求,促进城市土地出让与转让的健康发展.(3)城市规划对房地产销售价格的影响.城市规划确定了城市与区域在一定时期内的发展规模以及人口增长速度,也就从宏观上确定可房地产需求与供给的数量比例关系;城市规划划分了城市用地功能分区以及土地的使用性质,不同性质的土地所产生的经济效益是很悬殊的,这也就决定了防地产价格的高低,即使同一性质的用地,地处位置不同,价值也不一样;建筑密度、容积率等技术经济指标,以及城市基础设施配套程度，也直接影响到房地产开发地块的环境与投入产出比例.房地产开发将促使城市规划更具合理性.我过现有的城市规划体制仍以终极式理想方式占主导地位,难以面对现实中的冲突,今后应增强城市规划的弹性和应变能力.城市土地的有偿使用对城市规划带来了制约和影戏哪个，对城市结构布局起着潜在的调剂和促进作用.因为在城市对话的实施过程中,防地产开发机制的引入,将胡斯城市内部的地狱分化,结构布局等都受到城市开发要求的约束和调节.通过对城市现有的用地结构、布局进行多方面、多层次的条镇完善,使城市用地各尽所能,从而使房地产的开发收益与城市自身发展要求在一定程度上的统一.2.房地产开发对城市规划的反馈机制.(1)房地产开发对城市空间结构的影响房地产开发对城市空间结构的影响是明显的。房地产开发用地发展类型显示出商品房开发改变了城市部分用地的用途,对城市空间结构的影响表现在两方面:一方面是建成区内的空间重构,另一方面是建成区的扩展。在城市经济结构转型的前提下,不同类型商品房的空间分布改变城市用地的分布特征,促使形成新的城市功能空间结构,原来位于中心区的普通住宅用地,转变为商务和高级住宅用地,原来位于建成区内和边缘的工厂转变为住宅用地,郊区的农业用地被征用,邻近城区的转变为居住用地,离城区较远的转变为工业用地。直接原因是城市经济结构转变,由工业生产中心向第三产业中心发展,对商业用地的需求量增加,而商业用地的区位要求较高,要在城市的中心地段,原城市中心的居住用地部分转为商业用地,从而可能引起连锁变化;社会经济发展水平的提高,对改善居住状况的要求更强烈,也扩大了居住用地的需求。根本原因是国有土地使用制度的改革,使城市土地的固有价值得到体现,市场经济下的城市土地利用地租理论得以验证,支付得起最高地租的零售业占据城市的最好区位,居住其次,工业最低,工业甚至可能支付不了城市土地的地租,不得不向远郊或其他地方迁移。(2)房地产开发对城市经济发展的影响房地产开发通过对城市经济发展的作用来带动或影响城市中许多产业的发展,从而加强或改变城市的性质,由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用,总起来说,有以下三点: 基础先导作用。随着我国经济改革的深入发展,房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业也得到了长足的发展,对我国社会、经济的发展产生了巨大的推动和影响,特别是进入20 世纪90 年代后,我国房地产业发展突飞猛进,一跃成为新的经济增长点。产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向联系是指带动向房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇的公用公共事业的发展。这两个产业均与房地产的开发呈直接的比例带动相关效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业,它们要更好发展都离不开房地产开发的产品供给。体制转型作用。房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动。随着房地产业的发展和土地使用制度及住房制度的改革,将有利于传统的计划经济向市场经济的转型。因为,土地与房产是最基本的生产要素,又是极为重要而基本的社会财产。改革土地和住房的计划分配和福利分配的制度,必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。(3)房地产开发对土地利用的影响房地产开发是使城市用地结构实现合理的关键。在计划经济体制下,我国的城市用地结构极不合理。表现在:城市中工业、仓储等生产性用地比重过大,而道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严重不足。在用地功能配置方面,出现优地劣用,土地粗放开发经营,土地利用效益低下,土地资源配置不合理等现象。如广州旧城区内建有工厂的地方有几十处,绝大部分位于“黄金地段”,但单位面积年利润仅为30. 3 元/ m2 ,远不及旧城区非“黄金地段”商服业用地利润1 ,500元/ m2的水平。随着我国经济体制与经济增长方式的根本转变,我国房地产开发也适应这一变化,满足城市产业结构调整的需要,通过集中合并、挖潜更新、综合开发等多种途径,提高城市土地利用效益和产出效益,逐步压缩工业、仓储等生产性用地所占比重,提高道路交通用地、公共绿地所占的比重,使我国城市用地结构趋于合理。(4)房地产开发对城市景观的影响房地产开发对城市景观的影响表现在对城市空间形态的改变和创造上。房地产开发以创造适宜的城市空间环境为目标,将现代城市设计理念及设计控制技术引入建筑设计与居住区设计中。在房地产开发中不仅考虑到区段开发的局部问题,而且从地区和城市整体环境结构中寻找依据,更多地注重了对开发活动进行原则性引导,而不是具体的细节塑造。房地产开发对城市景观的影响具体来说表现在以下方面: 旧城改造与城市更新。城市空间特征的创造。标志和特征无论对于城市或社区都是必要的。房地产开发使空间具有可识别性,同时也使居民具有领域感、场所感和安全感。土地的综合使用。房地产开发空间设计带来的形式美。总之,房地产开发对城市景观的影响不仅体现在平面空间特征上,而且还体现在立体空间特征上,对城市景观资源的合理开发、利用,是房地产开发的重要工作内容。由此可见,房地产开发对城市景观具有重大影响,作为对城市土地的利用,房地产开发的目标在于创造宜人的或具有特定景观及文化内涵的城市空间。(5)房地产开发是实施城市规划的有效手段 房地产开发促进城市布局结构更趋合理。在城市规划的实施过程中,需要借助房地产开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用,从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能分区趋于合理。城市土地经过综合开发后,利用房地产价格这一强有力的经济杠杆对用地单位实行有偿使用,使土地体现其真正的内在价值,可以促进城市各种功能用地在地域空间上的分布更加合理,使其获得最佳的利用区位。在城市规划过程中如能因势利导,使产业分布、房地产价值和城市合理布局取得较好的动态平衡,无疑将进一步提高城市规划的水平。 房地产开发促进城市的更新与拓展。旧城更新与新区开发,是城市规划和建设面临的两大任务,对促进完善城市用地结构、布局形态,两者是同样重要且各有独特的作用。通过房地产开发对城市老城区的布局结构和功能分区进行更新和完善,是实现规划目标的重要步骤。通过房地产开发手段,使原有城区获得一定程度的复兴,为其增加和输入新的活力,可以促进城市有机整体协调发展。开辟新区是对城市的一种拓展,通过新区建设在选址、功能上的调整完善作用,适应了规划对用地布局的要求,为原有城市注入了新的活力。以新区开发为主的城市扩展过程中,房地产开发手段的引入是非常重要和有效的。在城市规划指导下,通过房地产开发,既可提供城市建设资金,又可使对新区开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求,克服以往完全依靠行政管理手段而存在的一些弊端,达到既满足开发的要求,又保证规划的实施与落实。 房地产综合开发是实施城市规划的最佳方式。房地产综合开发是实行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的开发,较好地解决了规划与实施之矛盾,从根本上克服了分散建设的局限性,加强了城市基础设施建设,有效地保证了城市总体规划的贯彻实施。在房地产综合开发中,从规划设计、征地拆迁到三通一平,以至各类房屋的建造、竣工和验收交付使用,直至开发区的整体配套管理,可以说各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,是一项系统地实施城市总体规划的综合工程。城市规划的实施,需要大量的资金。过去那种单由国家财政出资的建设模式,已远不能满足城市建设发展的要求。走房地产综合开发之路,拓宽资金渠道,可以较好地解决这一问题。推行房地产综合开发,一方面能满足城市经济发展的需求;另一方面回收资金后,又可将资金循环、滚动地用于城市建设。从而打破了城市建设原有的投资机制,逐步形成城市建设投入产出的新机制,使城市建设实现自我积累、自我发展的良性循环,为城市规划的实施提供了强有力的保障。(三)城市规划与房地产开发之间的现状和存在的问题.(1)过度开发和“ 破坏性”的建设有增无减.在追求收益的经营目标驱动下, 往往会造成一些地段内的进度的开发(主要见之于商业服务类用地和居住用地)。常见的是居住片区的开发或改建过程中, 开发部门为提高出房率, 对住宅间距一压再压,尽可能增大建筑密度, 简单的行列式密集排列, 往往导致居住区面貌单调, 日照不足, 居住环境质量下降等。所谓“破坏性”的建设指房地产开发项目对周围的环境、历史文化乃至整个城市的景观特色产生的负面影响。在市场经济条件下，开发者往往只考虑经济效益，其行为虽然不是蓄意对城市进行破坏，但由于不考虑对周边环境乃至整个城市环境的影响，开发项目对外界产生的副作用则是带有破坏性的。这就是城市建设行为的外部性。其主要表现在两方面：1、 在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境的恶化。从20 世纪90 年代开始出现的开山推土和填湖造地的开发潮，虽然给房地产的发展增加了一些新的用地，但留下的洪涝灾害和水土流失的后遗症至今仍然没有消除。同样，过量开发，大规模抽取地下水，也会产生地下水资源枯竭、地面下沉等严重的后果。据水文地质部门对我国58 座城市的调查，对地下水过量开采的城市达到38 座，占65%。全国有40座城市出现不同程度的地面下沉，甚至地处江南水网的苏、锡、常城市密集区，地面沉降区已连成一片，超过1000 平方公里，最大沉降量达2.2 米。2、城市景观遭到严重破坏。房地产开发商为了降低土地开发成本，不断提高建筑的容积率；某些地方领导误认为高层建筑是城市现代化的象征，两种思潮汇合在一起，促使摩天大楼风起云涌，遍布于省会以上的大都市。同时，由于缺乏城市设计，加上房地产开发商对经济利益最大化追求的因素，也给城市景观带来了负面效果产生了诸如绿色空间不断被蚕食、历史文物建筑被拆除或孤立存在、传统文化特色街区荡然无存、古建筑与周围环境难以协调、城市景观风貌特色难以为继等问题。此外，过多的高层、超高层建筑集中在一起引发的日照通风不良、“热岛效应”、光污染以及安全隐患等负效应，也日趋严重。(2) 城市规划明显滞后房地产开发.1、城市规划的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。这些规划本身的缺陷，直接影响了城市规划对房地产开发应有的宏观调控作用的发挥。2、城市规划对房地产开发商的利益考虑较少。我国城市的规划按时间分为中期规划和长期规划， 一般是3年和5年。一个城市规划编制出来后，对整个城建工作起着规范和指导作用，具有极强的前瞻性，一经颁布就具有了一定的法律效应。另一方面，房地产开发也有一个长时间的投资和建设过程，最短的开发期都基本在一年半以上。因而开发商对开发计划的安排都要完全参考城市规划来进行制定和实施。但是，目前在很多城市的规划编制过程中，真正参与城市建设的房地产开发商却很少有机会参与对城市规划有关项目的研究制定，自身利益得不到一定的体现，加之规划中所提出的更多的一系列的限制条件，无疑也会增加开发的成本和难度。这些使得房地产开发商对城市规划执行的热情不高，在实际开发中打规划的“擦边球”、钻规划空子的现象屡见不鲜，直接影响城市规划的顺利实施和二者关系的协调。3、城市详细规划更新缓慢，且不完善。这是房地产开发背离城市规划的重要表现之一。如：经过改造后，在客观控制上，建筑密度降低到什么程度；根据城市功能、结构、布局高速发展的要求，对城市各个不同区域的土地使用以至建筑物的功能、体量、体型等应当有些什么具体要求等。目前这些问题在规划上缺乏可资遵循、具有权威的规定，致使规划管理工作缺乏足够的依据。先有建设项目再去考虑规划，以项目来指挥规划是当前较普遍存在的问题。而不适当的行政干预，导致问题处理上的复杂化，造成建设上的混乱，有些部门领导为了发展本部门经济，在开发商的要求与规划管理部门的规定和意见不一致时，不能正确摆正局部与整体利益的关系，片面强调投资者的意愿与困难，或简单地以现场办公会的形式，发个简报就决定建设项目的地点、高度、规模，使规划管理部门在具体操作时十分被动。(3) 对公共服务设施的冷落.公共服务设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会提供整体的利益服务。因而在城市开发中，公共开发是非常重要的。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，难以产生足够的利润收益来刺激开发部门主动进行投资。因而在城市规划滞后的情况下，市场机制往往导致公共开发变冷落，公共设施项目开发的强度和数量都显得不足和匮乏。目前很多城市的居住区开发中，只建房子，不重视道路、教育、健身等公共设施建设，目前某些城市在引进居住片区的开发中, 只建房子, 不重视道路等公共设施建设, 使群众生活出现上学难、买米难、寄信难、看病难、文化娱乐难等问题, 就是很明显的例子.另外，房地产开发商即使负责承建公共服务设施，但由于资金、技术等多方面因素的限制，一般只根据自己的需要来建设能源供应、供水、排水、交通、环境保护、防灾等基础设施，造成局部有序、整体无序局面；各类设施只在各处范围内完善，但与周围环境、地区不配套，致使城市出现一些由于基础设施配套不当而引出的问题。(4)城市空置化现象日益突出.改革开放以来，我国城市规模发生了很大变化，各类城市面积都有了极大的扩张。但也出现了这样一个问题：在城市的中心还存在着一定数量的未完全开发的土地，即城市空置化问题，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益突出。二战后的欧洲、美国和日本，几乎所有的发达国家都有过类似的经历。当时经济快速发展，城市规模不断扩大；而房地产开发商为了降低开发成本，回避城市中心地区开发时过多的规划限制，在城市的边远郊区进行着大规模的开发，而这些地区又正好是一些城市规划未涉及或较少涉及的地区。这样大中城市周边就出现了许多小的卫星城市、镇，成为许多市民的居住地。而城市的老城区和中心地带的开发却极其缓慢，有的甚至变成了城市贫民区，成为滋生社会不稳定因素的温床。这是城市规划与房地产开发之间关系非协调发展的重要表现。一方面，城市中心地区原先大量投入建成的市政设施闲置老化，而大量社会财富却被重新投入到新的城市边缘地区的市政建设中去；另一方面，相当数量的城市周边土地被迅速地占用开发，而城市中心的土地却长期闲置浪费，有限的土地资源和城市可持续发展的空间被无度、快速地利用。在这种开发中，城市居民被迫大量外迁，而生产经营和政府办公地依然在城市中心地带，这种状况造成了城市中每天固定时段的交通阻塞，人们对交通工具依赖性增大，能源供应日益紧张，城市市政建设的压力进一步加大，环境污染不断加剧，这也是我们实现城市规划与房地产开发协调发展所必须解决的问题。(5) “ 圈地运动”持续不断.土地是房地产业发展必不可少的物质基础，也是房地产业盈利的重要资产，特别是土地的价值在市场中显现之后，对开发商来说，想尽办法获取廉价的土地就成为房地产开发的一个关键。同样，土地也是各级政府取得资金的主要来源，“筑巢引凤”，“以地生财”，经营土地则是城市政府重要的发展策略。因此，1992-1993 年的“开发区热”和“房地产热”，曾出现过前所未有的“圈地运动”，全国大大小小开发区数千个，每个开发区占地十多平方公里，多者达数十平方公里，使国家珍贵的土地资源受到巨大的损失。此后国家采取了清理开发区等一系列宏观调控政策，大规模占地的势头受到抑制。进入21世纪，在城市化快速发展的新背景下，“圈地运动”又悄然抬头，只不过形式发生了变化。常见的形式有：(1)建设新城、新区，扩大城市用地规模。(2)建设大学城、科技园区。现在每个大中城市都利用教育、科技事业的发展，大做土地的文章，每个大学城（科技园区）占地少则几千亩，多则达到数万亩。（3）以生态农业为名，大搞旅游度假设施。近年来，旅游度假和高档房地产的开发用地受到严格控制，开发商借生态建设之名，暗度陈仓，圈占了不少郊区的农业用地。虽然2004 年初以来，国家有关部门加大对全国各类开发区清理整顿力度，到目前为止，全国已撤销各类开发区近5000 个，并且各地已停止审批新设立和扩大各类开发区。无疑，这对于抑制“圈地运动”热潮具有十分重要的作用。但是在短时间内很难从根本上解决这一问题.(6)片面追求容积率,从中获取高额利润.长期以来,房地产开发商以低容积率获得土地使用权后,通过各种渠道再把容积绿提高,加大开发强度,从中获取高额利润.其实这种单纯追求容积率,认为盖得越多越能挣钱,也是一种目光短浅的片面观点,环境恶劣的房子是卖不出大价钱的.相反,在环境上作出一定的投资,能够取得投资少效益高的实例是不少见的.出现这种局面的主要因素有两方面:一是房地产开发商的经济利益,二是引资心切,发展中的急性病所致.产生这些问题的原因不少,主要是传统的规划观点对城市的整个社会经济环境背景变化研究研究较少对影响城市的区域社会政治文化和政策因素涉猎更少.特别是对市场经济的建立和发展对城市的要求和影响认识不足. (四)使城市规划与房地产开发协调发展应采取的措施.总体来看，城市规划对房地产开发的作用主要表现为管制、指导和促进三个方面。而城市土地的有偿使用和房地产开发对促进城市规划的发展、合理整合城市用地布局、形成城市建设资金的多元化、实现规划实施渠道多样化等方面有很大的反作用。正是由于上述房地产开发的特点，给现有城市规划体制带来了很大冲击。因此，城市规划在新形势下要作必要的调整。(1)完善城市规划对房地产开发的引导机制.城市规划引导房地产开发的机制至关重要, 但往往被人们所忽视。东南亚城市的过快发展, 很大部分是房地产过热开发造成的, 但同时与城市规划不协调的引导作用密切相关,在很大程度上助长了城市的虚假繁荣, 造成城市规模和建设标准的无限扩大, 而隐含着脆弱性, 一旦经济危机, 将带来极大的社会风险和政治风险。因此, 建立完善的城市规划对房地产开发的引导机制, 对于城市的可持续发展至关重要。1、加强城市规划的战略性研究, 为房地产开发提供动态性指导.编制城市规划必须要以战略研究为先导, 通过战略研究发现空间变化的多种可能性, 分析哪些是影响空间变化的决定性因素, 这样编制的城市规划才会有理有据, 才能及时为房地产开发提供动态性指导。因此, 加强城市规划的战略性研究, 对于完善城市规划对房地产开发的引导机制至关重要。成功的战略研究, 一是必需连续跟踪研究, 强调过程的一致性, 要不断地对城市规划进行深化; 二是要有常设的城市规划的战略性研究机构和专门的人才群体进行连续、系统的工作; 三是在城市规划编制方法上要从间断性的编制研究转向不断跟踪反馈。2、 增强城市规划的超前意识, 为房地产开发提供超前服务.在目前房地产业蓬勃发展, 并在城市开发建设和城市化快速发展进程中起着巨大作用的新形势下, 城市规划应该增强超前意识, 为房地产开发建设提供超前优质服务。首先, 城市规划不仅能使房地产开发商有一定的时间、思想、物质准备按照规划进行开发建设, 而且能够影响房地产开发的投资方向、策略, 从而促进房地产业的健康发展; 其次, 城市规划必须提供超前服务。超前服务应是主动服务, 而不是被动适应。不能让开发项目牵着鼻子走, 一切房地产开发活动应在规划指导下进行。3、城市规划要兼顾房地产开发商的利益, 增强规划的弹性和应变能力随着我国开放度的进一步提高和城市化的快速发展, 房地产开发面临的风险和不确定性日益增大, 开发行为具有多变性和时效性特点, 这在很大程度上增加了城市规划的难度。一方面, 规划既要选择可能性最大的作为规划依据, 安排各项工程设施, 又要考虑出现其它情况的可能, 使规划有较大的适应性, 这就必然要求规划具有弹性; 另一方面, 为了吸引投资, 让投资者在选址方面有更大的自由度, 又能符合规划的要求, 控制性详细规划也应该有一定弹性和灵活性, 这种弹性与作为法律依据的规划刚性是相辅相成的。新加坡有些新城住宅楼底层全部架空敞开作为预留用地, 根据发展需要, 既可作为公共福利设施, 又可用于商业、办公等。这种城市规划方法值得借鉴。同时, 由于城市规划在城市发展过程中不具有开发的决定权, 只有否决权。因此, 城市规划应该针对城市建设和房地产开发中出现的新情况和新问题, 对规划做出调整和补充, 逐步实现“滚动规划”, 以增强城市规划的应变能力。(2)借鉴国外规划思想，编制渐进式规划，完善法制建设，强化城市规划对房地产开发的管理从早期以宏伟壮观和体现帝王统治权力为主要特征的巴洛克时代到20世纪末的可持续发展和新自由主义理论可见，国外城市规划思想逐渐由以物质实体为主的封闭性、静态刚性和指令性规划向着以人文气息较浓的复合发散性、动态弹性和参与式城市规划方向演进。城市规划逐渐由一种单纯的政府行为转变为公众参与下的多方思想的统一，由理论性、专业性向感性、具体转变。我国城市规划在制定的过程中也应该借鉴国外城市规划思想理念，制定动态渐进式的规划，鼓励公众从被动接受服务向主动表达意见的群体转变，增进公众在规划上的知情权、参与权，调动广大城市居民参与城市规划和管理的热情，增强城市规划的弹性和应变能力，尤其是要改变控制性规划静态均衡的土地功能配置模式，增强规划市场调节功能，针对城市建设和房地产开发中出现的新情况和问题，要对规划不断做出调整和补充，才能确保城市规划对各项开发活动实施具体管理中的效力。目前，我国城市规划大多以终极的理性规划方式为主，难以面对现实中的冲突。规划只是政府部门的政绩与形式，在具体的实施管理中也缺乏相关的法制依据有效保障规划的实施。所以，我国需要以城市规划法为基本依据，建立健全的规划实施办法和监督办法以及区域性技术规范和地方法规，增强城市规划对房地产开发中的风险和不确定性的适应性，提高城市规划的服务意识，调节房地产开发与城市规划的互动关系，以完整的责权约束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的强制性，以超前意识指导和引导房地产开发的投资向、策略，促进房地产业健康发展，保障规划实施中的持续效应。(实现城市规划与房地产开发协调发展的路径依赖,王家庭,生产力研究2006(3)(2)开发用途和开发强度的确定。为适应开发要求, 土地地块用途的确定应当比较明确, 同时有一定灵活性, 确定地块用途时应着眼下述几方面: 第一, 地块用途分类要适中, 与开发的要求相适应。第二, 城市土地的等级差异影响着城市的空间布局, 按照最高租金原则, 必须是越往中心地区, 对土地用途、开发活动的收益要求亦越高, 在制定规划、确定土地用途时, 必须反映和适应这种要求。第三, 为抑制开发的随意或与规划要求背离的倾向, 在制定规划时, 应对土地用途的规定留有一定弹性, 即对土地用途之间的相容性作出说明。第四, 针对前述开发中的消极倾向, 在确定地块用途的规划中, 必须抑制高收益用途过度开发,甚至以收益高的用途挤占收益低的开发用途的现象, 保证一些低收益的用途. 我国土地资源十分稀缺, 目前仅以占全世界7 %的耕地养活占全世界22 %的人口, 另外随着今后经济的快速发展,我国城市化的步伐还将加快, 城市用地规模也还要不断随之扩大,必须要占用大量的耕地。这样,保护耕地与城市建设占地的矛盾会越来越突出。因此,提高土地开发利用的强度,是解决此矛盾的一条途径, 而其中主要是要提高建筑容积率。当然,增加建筑容积率,会带来交通和环境等问题。但我们认为, 这些问题还可以通过一定政策和现代技术手段降低或减少, 可是唯独土地资源(除了填海造地外) 是无法通过现代技术等手段获取的。所以, 我们主张在城市规划和房地产开发过程中要适当地提高建筑容积率等土地开发强度指标。至于每个城市如何来确定和控制,应因地制宜,综合考虑。对于开发强度的确定。应对以下几方面内容予以重视: 第一, 根据城市的规模、总体规划要求以及土地开发容量等估算城市开发备用地的多少, 进一步确定每类用地的最大开发强度。第二, 具体确定地块的开发强度时, 应体现不同区位、不同性质的地块之间的差异。第三, 根据现状因素, 包括现有基础设施负荷能力, 改造的一次性费用多少等, 确定再开发中可能承受的开发强度。第四, 对居住片区的开发强度宜加强控制, 通过较为详细明确的强度控制指标(台密度、层数、间距等等) , 限制开发过密的倾向, 以保证良好的生活居住环境质量。(3) 形体景观控制、环境容量和共用设施配套的控制。规划时形体景观的控制, 主要是通过城市设计的胜仗、方法, 对开发活动从景观构成的角度提出控制要求, 对建筑的风格、色彩、轮廓空间组合等方面加以控制。随着城市设计的日益深化, 它在开发前期确定规划干预内容时发挥的作用越来越显著。 环境容量控制指标一般包括: 人口密度、绿化率、空间率等。人