国际社区建设项目可行性研究报告.doc

国际社区建设项目可行性研究报告 国际社区建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目提要51.3 研究范围81.4问题与建议8第二章 项目建设背景102.1宏观背景102.2旅游背景142.3投资背景142.4项目实施背景15第三章 项目建设的必要性及可行性173.1项目建设的必要性173.2项目建设的可行性19第四章 建设目标定位及规模确定224.1建设原则224.2建设目标234.3 建设规模的确定234.4建设内容24第五章 场址选择275.1 场址现状275.2 场址条件27第六章 项目建设方案316.1指导思想316.2总体规划方案316.3 建筑设计方案45第七章 节能措施817.1节约能源的意义817.2 节能标准及依据837.3节能规划原则847.4项目能耗计算847.5节能措施85第八章 环境影响评价898.1环境保护目标898.2项目环境质量标准898.3 主要污染源分析898.4 项目建设及营运对环境的影响908.5 环境保护措施918.6 生态治理措施938.7 环评结论93第九章 安全卫生与消防959.1 危害因素及危害程度分析959.2 安全设施959.3 卫生措施959.4 消防措施96第十章 项目管理和物业管理9910.1 组织管理方案9910.2 资金管理方案10010.3 质量管理方案10110.4 物业管理101第十一章 项目招投标方案10311.1招投标方案的依据10311.2项目招标范围、招标组织形式和招标方式104第十二章 项目实施进度10612.1 建设工期10612.2 实施进度安排10612.3 实施进度表106第十三章 投资估算、资金筹措10813.1投资估算范围和依据10813.2当地主要材料及人工费价格10913.3投资估算10913.4 资金筹措116第十四章 技术经济评价11814.1成本费用估算11814.2 财务效益估算11914.3 财务分析12214.4不确定性分析12714.5 综合评价129第十五章 社会稳定风险分析13015.1编制依据13015.2风险识别13015.3风险估计13115.4风险防范和化解措施13315.5风险等级13415.6风险分析结论134第十六章 研究结论与建议13616.1研究结论13616.2建议136附件：1、区位图2、总平面图3、经济技术指标表4、固定资产投资项目节能登记表5第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1项目名称某万豪国际建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3建设单位与法人代表建设单位：某实业发展有限公司法人代表： 1.1.4项目申报单位概况项目申报单位某实业发展有限公司，位于云南省某市古城区祥和顺天武警苑1幢，是某某集团下属子公司。公司注册资金5000万元人民币，经营范围为商品房开发与销售。现公司已于某市古城区竞买取得商业开发用地。1.1.5建设单位组织架构 1.1.6报告编制原则1、持续性原则保护第一：旅游区的开发建设必须建立在对区内自然和人文资源充分保护的基础上，做到严格保护、合理开发、科学经营、持续利用。整体优化：对区域内的生态、经济和社会进行全面规划，追求整体优化。生态优先：在生态质量与其它方面发生冲突时，包括与景观质量发生冲突时，以生态质量优先。容量控制：接待容量不超过生态承载力，保证景观的自然原始性。旅游项目开发必须与生态建设相结合，生态建设促进旅游项目的发展，旅游项目带动生态建设。二者相互拉动，互为依托。2、精品化原则规划和建设要有精品意识，营造旅游精品，做到“精心规划、精心策划、精心设计、精心建设、精心服务、精心管理”，向高品位要效益，向高质量要市场，向品牌要竞争力，达到一流水平。3、市场导向原则以区域的相应吸引力研究对应的市场范围与层次，以市场导向为基础规划建设项目。坚持以人为本的服务原则，使本社区无论从硬质景观环境，还是软性动态项目，都着意于人性化、归属感的营造，使业主、游客在体验观览的同时，享受到高品质的优良服务。4、特色性原则特色是旅游目的地吸引力、竞争力和生命力的所在。要从全省、某市旅游大系统的全局出发，突出某传统文化特色，力求做到“人无我有、人有我优、人优我特”，体现区域互补、项目互补、功能互补、产业联动的战略思想。5、区域化原则本项目的开发与周边地区的景区景点配套，形成旅游网络系统。6、协同性原则项目区的硬件与软件相匹配，食、住、行、游、购、娱乐与安全、卫生设施，旅游资源开发与客源市场开发，旅游设施建设与旅游人才培养等统筹安排，协调发展。1.1.7报告编制依据1、建设单位提供的项目设计委托书和规划设计的具体要求；2、建设单位提供的地形图和经国土部门确认的用地红线图；3、中华人民共和国城乡规划法；4、城市规划编制办法；5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；6、城市居住区规划设计规范（GB50180-93，2002年版）；7、城市规划强制性内容暂行规定建规2002218号；8、某市城市总体规划修编（2004-2020）；9、某市城市规划管理暂行规定；10、某城市绿化管理办法；11、城市居住区公共服务设施设置规定；12、住宅设计规范（GB500962011）；13、建筑工程交通设计及停车场设置标准；14、云南省城市规划管理条例；15、云南省城市房地产开发交易管理条例；16、云南某历史文化名城保护管理条例；17、某市城乡规划主管部门对项目的具体规定及要求；18、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）；19、建设项目经济评价方法与参数（第三版）中国计划出版社；20、国家现行的有关法律、法规、规范、标准等。1.1.8项目提出的理由与过程某市祥和片区是重要的城市交通枢纽和门户，城市南部的发展新区和旅游目的地。是某国际旅游城市新的城市空间的拓展和功能的重要补充。集居住、商业、娱乐休闲、行政、种植基地等，是体现现代化进程的综合片区。近年来，某市沿着建设国际精品旅游城市的步伐，在旅游业为龙头的带动下，社会经济各项事业都取得了全面、迅猛的发展，城市面貌日新月异。随着某市经济的飞速发展，中心城区可开发建设的用地越来越少，特别是撤地设市以后，古城区的建设发展用地几乎为零。为了缓解某城区的压力，祥和片区必将成为某城市未来发展的重点，并成为某城区最好的安置和疏散用地。祥和片区必将成为集商业居住、会议度假、休闲旅游等为一体的新形城市。城市发展的步伐已经越来越快，而目前的祥和片区基础设施建设还不完善，还不能提供新区生产生活等一系列需求，基础设施建设已迫在眉睫，犹如箭在弦上不得不发。推迟祥和片区的基础设施建设，必将推迟整个某的城市化进程，加大某城区的各种压力，改变某的城市发展格局，以致影响某的旅游产业健康发展。作为某未来城市功能片区，它的建设成功与否对调整完善某的产业结构、城市格局、保护和传承某的城市形象和文化传统都有极其重要的意义。今天的某已是蜚声国际的最佳旅游目的地之一，完善的居住环境空间将成为人们越来越重视的话题，某万豪国际项目的建设，能够更好的塑造世界某的影响力和知名度。1.2 项目提要1.2.1建设地点 本项目场址位于某市祥和片区，北面距古城南门约1.5公里，东邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。1.2.2建设期限2014年6月2016年06月1.2.3建设规模与内容科学规划，合理利用土地资源，本项目规划总用地面积72592平方米（108.9亩），可建设用地65527.4平方米（98.3亩），总建筑面积91536平方米，容积率1.05。项目功能设计为酒店，特色民居住宅，商业区（含物业用房）以及其他配套建设部分。主要建设内容如下： （1）酒店：建筑面积26614平方米； （2）特色民居住宅：建筑面积36586平方米； （3）商业区（含物业用房）：建筑面积25353平方米； （4）其他配套建设部分：建筑面积2983平方米； （5）配套建设景区给排水、电力、道路等基础设施。1.2.4 主要建设条件 （1）本项目场址位于某古城南部区域。用地为某实业发展有限公司所有，无任何纠纷和争议。 （2）拟建地点已确定，项目一经落实，即可开工建设。 （3）已完成了环境影响评价工作。 （4）已完成了水土保持方案评价工作。 （5）地质勘探、地质灾害等评估工作已完成。 （6）项目建设的前期准备工作基本完成，具备建设条件。1.2.5项目投入总资金及资金筹措本项目共需投资47220.8万元。总投资中直接工程费用31482.54万元，其他工程费用2190.38万元，基本预备费2693.83万元。建设资金来源：50%的资金由企业自筹，另外50%申请银行贷款。1.2.6主要经济技术指标技术经济指标表序号名称指标1建设用地面积65527.42总建筑面积91536其中地上部分建筑面积55456地下建筑面积360803建筑占地面积21434.014绿地面积22934.595绿地率35%6容积率1.057建筑密度32.71%8道路与硬质铺地21158.89停车位506个10项目总投资47220.8万元10.1直接工程费31482.54万元10.2其他工程费2190.38万元10.3基本预备费2693.83万元10.4土地费用7864万元10.5开发费用2990.05万元11资金筹措44230.75万元11.1企业自筹22115万元11.2银行贷款22115万元12资本金33627.23万元13借贷资金22915.3万元14自营收入9946万元15销售收入59810.4万元16营业税金及附加3906.36万元17利润总额17931.67万元18所得税9416.17万元19税后利润8515.51万元20盈余公积金2824.85万元21财务内部收益率税前66.21%税后51.39%22财务净现值(I=12%)：税前11464.45万元税后8074.49万元23财务内部收益率196.24%24财务净现值(I=13%)：14189.22万元25投资利润率18%26投资利税率47.7%1.3 研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委投资项目可行性研究指南的规定，对某万豪国际建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和相关部门提供决策依据。本报告研究范围包括： （1）论述项目建设的必要性和意义； （2）通过对某市南部区域发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案； （3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案； （4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案； （5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析； （6）对社会稳定风险进行分析； （7）提出可行性研究结论和建议。1.4问题与建议某万豪国际建设项目位于古城南部区域，具有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目有相当的发展潜力，适合开发于特色住宅项目，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的问题： （1）由于规划区周边紧邻居民区，需尽量减少施工期间对周边民居的影响。 （2）建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金。同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，保障建设质量，全力打造高品味的休闲度假环境。 （3）做好施工组织设计，保证施工质量。 第二章 项目建设背景2.1宏观背景1、地理位置某地处云南省西北部，地跨东经992310131，北纬25592756，东西最大横距为212.5公里，南北最大纵距为213.5公里，处于金沙江中、上游，青藏高原和云贵高原结合部，属低纬度内陆高原山区。东面、东北面与四川省攀枝花市、盐边县、盐源县、木里藏族自治县接壤，东南面与楚雄彝族自治州的永仁县、大姚县隔江相望，南与大理白族自治州的宾川县、鹤庆县、剑川县毗邻，西与怒江傈僳族自治州的兰坪县、迪庆藏族自治州的维西县相接，北与迪庆藏族自治州的香格里拉县隔江相望。某城区离昆明502公里，距攀枝花市280公里，至下关市201公里，至兰坪金顶206公里，至香格里拉县城198公里。总面积20600平方公里。某市下辖1区4县共72个乡（镇、街道办事处），其中有4个街道办事处、13个镇、33个乡、22个民族乡，总人口126多万人。 某自古就是一个多民族聚居的地方，共有12个世居民族，其中纳西族23.37万人，彝族20.14万人，傈僳族10.62万人。其中纳西族占古城区及玉龙县（即原某县）总人口的57.7%。并且著有“国中贵原，云中某”。从旅游区位上讲，某处于滇西北旅游区的中心区域，大香格里拉环线的南端，是两条精品旅游线路的交汇之处。2、自然条件 （1）地形地貌某市地处青藏高原南部边缘与云贵高原相连结的过渡地带，地跨横断山峡谷与滇西高原两个地貌单元。地势总趋势为西北高，东南低，最高点玉龙雪山主峰海拔5596米，最低点为东南部华坪县民主行政村塘坝河口，海拔1015米，最大高差4581米。玉龙雪山以西为横断山系切割山地峡谷亚区，山高谷深，河流深切其间，高差极为悬殊。玉龙雪山以东属滇西北中山山原亚区，海拔较高，山势浑厚，宁蒗、永胜、华坪三县，属于此地貌区。全市主山脉与水系多呈近南北向及北东向排列，在主山脉两侧又广泛发育着东西向的河谷支流，形成错综复杂的地块地貌景观。全市地貌可分为冰川、极高山、高山、中山、低山、丘陵、盆地、阶地、湖泊、冲积扇及冲积堆、剥蚀面、狭谷宽谷等12种类型。 （2）气候条件某市处于我国的西部季风气候区，全年季节性差异明显。由于地形地貌的影响，气候随海拔和地形的不同而有明显差异。全市气候类型丰富多样，有北亚热带、中温带和高原气候的特点，具有“一山分四季，十里不同天”的垂直气候特征。具体来说，某市的气候条件呈现出以下几个特征：四季不分明，雨热同季。海拔21002400米的某市区、永胜县和宁蒗县一年12个月中，4个月为冬天，其余8个月为春（秋）季；地处低热河谷的华坪县城，半年为春（秋）天，半年为夏天。全市多数地方无明显的春夏秋冬之分。全市最热的月份是58月，而全年雨量的67以上集中在68月，具有雨热同季的特点。干湿季分明。全市季风气候明显，冬半年（11月至次年4月）盛行干燥的大陆季风，加上北面高山的屏障作用，使北方强寒潮较难入侵，形成明显的干季，季风大，天气晴朗少云，日照充足，空气湿度小，降水少，雨量只占年降雨量的15左右，气温日较差大，夏天盛行西南季风，这股来自孟加拉湾上空的气流带来大量的水汽。当这股气流与北方南下的冷空气相遇时，形成大量降水和连绵阴雨天气。全市年降雨量的85左右集中在夏半年。干湿季节交替明显。年温差小，日温差大。全市地处低纬高原的群山之中，夏季天空经常有云，气温不高，冬季经常为晴天，在阳光照耀下气温不低，因而年温差小；日温差较大，尤其是冬天，早晚凉而白天温暖。气候垂直差异明显，某市因地处滇西北高山峡谷之中，有“一山分四季，十里不同天”的垂直气候特征。如：地处玉龙雪山南麓的某坝子（海拔2393米），年平均气温只有12.6摄氏度；而在玉龙雪山雪线下面的云杉坪（海拔3240米），年平均气温则降到5.5摄氏度。3、社会经济条件2013年某市全年完成生产总值(GDP)2488114万元，按可比价格计算，较上年增长14.2%，分别高于全国、全省6.5、2.1个百分点。从三次产业看：第一产业增加值411407万元，增长6.6%，较上年下降0.4个百分点；第二产业增加值1126893万元，增长23.2%，较上年提高1.8个百分点；第三产业增加值949814万元，增长7.7%，较上年下降5.9个百分点。第二产业成为经济增长的主要力量，其对经济增长的贡献率超过70%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.09%、70.64%和22.26%，分别拉动经济增长1.0、10.1和3.1个百分点。某市经济社会发展中存在的主要矛盾和问题：一是经济发展中的结构性矛盾仍很突出，支柱产业单一，工业化、城镇化程度低，非公经济发展不足；二是农业产业结构调整效果不显著，产业化程度低，结构调整存在趋同性；农民进入市场的组织化程度低；农村剩余劳动力转移困难，农民增收难度大；农村贫困面大，扶贫工作任务艰巨。三是微观经济运行活力不够，特别是部分国有企业经济效益较差。四是随着体制改革力度的加大和利益分配格局的变化，影响社会稳定的不安定因素和社会热点、难点问题增多，维护社会稳定工作还需加强。2.2旅游背景近年来，把云南建成我国向西南开放的重要桥头堡，是党和国家在新时期推进我国陆上开放、提升沿边开放水平的重大战略部署，突出了云南在国家对外开放战略中前沿性、重要性和带动性的作用，“桥头堡”战略部给云南加快发展带来了千载难逢的历史机遇。而在这样千载难逢的历史机遇面前，云南旅游地产迎来了跨越式发展的时机，云南省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定并出台了加快旅游业发展的决定等政策措施，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜，并将旅游业列为云南省经济发展计划的重中之重。某市委、市政府提出：围绕把某建设成为国际精品旅游胜地的要求，重点在旅游基础设施建设和旅游资源整合开发、打造旅游精品、扩大对外开放、提高旅游产业管理和服务水平、加强旅游宣传促销上狠下功夫，大力提升旅游产业竞争力，实现旅游产业从粗放型向集约型转变、从旅游资源大市向旅游经济强市转变，在发展规模和产业质量上实现新的跨越。某市依托大研古镇、束河古镇、三江并流、玉龙雪山、印象某等旅游品牌，某旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。2.3投资背景政府重视及相关优惠政策。某市政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。公司快速发展衍生的需要。项目投资企业某实业发展有限公司属安徽伟华集团下属子公司，集团资金实力雄厚，经营项目涉及地产开发、经营、销售等领域，自创建以来，始终坚持走“诚信经营、不断创新”的发展之路，在为广大消费者提供大量优质楼盘及各种配套服务的同时，不断实现创新和自我超越，取得了较好的经济效益和社会效益，为各地区域经济的发展作出了贡献。为了应对激烈的市场竞争，集团进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，经济效益和社会效应明显。因此，投资某万豪国际对公司来说是很好的选择。2.4项目实施背景 1、某万豪国际建设是提升某城市形象、完善城区功能的必然要求。作为云南省旅游高端城市，经过多年发展，某城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表某城市形象的标志性建筑极为稀缺。某万豪国际是某南部片区一个大型综合性项目，投资商诚邀相关建筑设计院对其进行高水准精心设计，挺拔、壮观、现代的特色建筑群落将成为某当之无愧的城市名片。酒店、特色民居住宅、商业等多元化为一体的城市综合体开发模式也将大大丰富城区功能，成为某城市发展的重要里程碑。 2、某经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的住宅区和大型商业中心。某处于云南省旅游核心区域，是滇西北旅游和香格里拉旅游大环线的重要中转站，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“东方威尼斯”和“高原姑苏”的美誉，更有一大批知名旅游企业。城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费能力。某城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达15万，2013年外来游客数量近2000万，如此庞大的人群聚集，对高端住宅和大型商业中心的渴望是不可言喻的。某万豪国际的建设，以运营城市为使命，将彻底改变某现有住宅区规模小、档次不高，商业中心小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。 第三章 项目建设的必要性及可行性3.1项目建设的必要性3.1.1项目符合城市建设的需要本项目是根据某市社会经济的发展现状，结合城市建设的需要，而提出的房地产开发项目。本项目性质是集星级酒店、高端住宅、大型商业等多元化为一体的城市综合体。通过本项目的建设，满足市民对高品质居住区的需要，促进某市社会、经济的可持续性发展。本项目的实施将为某市城市重大基础设施的建设奠定基础，加快某市城市建设的进程，提升城市功能，改善城市形象，改善某市的人居环境质量，加快某山水田园城市的建设进程，促进某市国际旅游精品城市的建设，具有重大的现实意义和深远的历史意义。根据某社会经济和城市发展的态势，某城市建设已进入快速发展时期。旅游业的迅速发展，促进了某经济的发展，改变了某的产业结构，也对某城市发展和基础设施的建设提出了更高的要求。某丰富的生物资源也需要依托城市物流的加速和城市都市化、商业化的加快。凡此种种，都要求某城市的进一步发展。某现有城区是根据某原有社会经济状况确定的，已经不能满足建设和发展的需要。城市建设将有一个加速进行的时期。本项目就是在这样的形势下应运而生的。项目不仅是城市重大基础设施建设的配套工程，也符合城市建设的需要。3.1.2是改善和提高城市人居环境质量的需要某原有的住宅区受历史条件的限制，基础设施不配套，人居环境的质量水平低。随着时代的发展，社会的进步，人们的生活方式发生着巨大的变化，原有的居住建筑的规划布局、使用功能、建筑造型等，已经明显不适应现代生活方式的需要。对现代通讯手段的需求。对各种传播媒介的需求，对市政基础设施的需求，都很难在原有的居住群落中得到满足。本项目通过完善配套相关的市政设施，保证现代生活方式对基础设施的需要。在小区建设时，注重环境的营造，注重规划及建筑设计的“以人为本”，注重社区管理统一性和人居环境个性张扬的契合，以绿化、美化、信息智能化从建筑空间形态、小区环境形态、社会文化形态等多层次的去满足人们居住功能和人居环境质量的多样化需求。本项目的实施，将改善和提高某市人居环境质量。3.1.3是促进某社会经济发展的需要项目的新建，必将带动项目所在区域地块的旅游、度假、休闲等诸多第三产业的发展。本项目的开发建设，可以提升城市功能和提升城市形象，其本身也对社会经济的发展有一定的推动作用。项目的建设，会带动相关产业的发展，尤其是第三产业的发展，提高城市第三产业的比率。项目开发本身，增加了大量固定资产的投资，对GDP值增长有相当的贡献。在增加地方税收和地方财政收入方面，城市开发建设项目的贡献也十分可观。3.1.4有利于吸引外地资金，改善当地投资环境，促进当地经济发展某规范新建与纳西传统建筑文化风格相协调的精品建筑，吸引着大批海内外高消费游客及投资商等前来观光度假、置业投资。旅游者在尽兴之余，不免还将留意当地的自然资源、地理、经济环境等多方面状况。这是一种最为直观的宣传推广某的机会，有利于吸引外资，对改善当地投资环境十分有利。3.1.5有利于开发当地新兴旅游资源，提升当地旅游产业档次某已拥有了丰富的自然和人文资源，但随着周边地区旅游地产项目的开发，某更加需要开发独特的、更高档次的品牌地产项目，以吸引消费能力更强的客源。利用某绚丽的风光、宜人的气候，依托某城发展并形成以具有传统风貌和现代功能的新兴住宅地产板块，建成集居住、商贸、旅游休闲、文化熏陶于一身的场所。起到缓解老城区压力、增加住宅人文气息、文化氛围和扩大旅游容量、提升和完善旅游服务设施等功能。以环境优美，功能完善、交通便利的精品住宅地产，带动整个房地产和旅游产业的层次提升。3.2项目建设的可行性 某万豪国际是某投资较大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。 1、政策的支持。从政策层面分析，某万豪国际的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。某作为云南省旅游发达城市，加快经济发展的愿望更为迫切，而项目建设是推动某达到精品国际旅游城市的核心环节之一，各级政府大力支持，确保项目有序进行。2、建设资金基本落实。 项目建设资金由项目申报单位某实业发展有限公司筹措，资金来源有保障。 3、项目建设用地有保障。本项目用地为某实业发展有限公司征地，无任何纠纷和争议。 4、建设方案已全部完成。某万豪国际建设项目已完成总体规划设计，项目整体建设风格，各区域建设方案均已完成。 5、项目组织实施有保障。 近几年，随着我市旅游开发建设工程项目的实施，我们积累了成功的项目实施建设管理经验，并形成了一套切实可行的项目建设管理办法。因此，在该项目的实施中，能够有效保证项目按照程序化、标准化、规范化组织实施，提高工程质量，促使项目按期保质保量顺利完成。 通过本项目的建设，将极大地改善某南区城市公共基础设施，提高城市环境和人居环境的品质，从而推进某的城市化进程。同时可以填补某旅游市场精品住宅产业链的空白，可极大提升某发展高端旅游的城市综合配套设施品质。经研究，无论从工程技术方面还是从社会效益方面，对某万豪国际进行建设，是十分必要和可行的。第四章 建设目标定位及规模确定4.1建设原则 某万豪国际建设项目遵循总体规划、统筹兼顾、逐步改善的原则，严格按照国家有关建设标准和要求实施。 1、新建项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。 2、新建项目严格按照统一规划，合理布局，与某祥和片区总体规划紧密衔接，充分考虑周边环境及其未来的发展与该项目建设的衔接性。 3、实事求是、分类指导的原则，做到项目各地块之间有机结合，统筹兼顾，互相协调；坚持国家指导、地方负责；坚持因地制宜的经济实用原则。 本项目以某纳西族古老的历史民族文化底蕴即生态文化、水文化和农耕文化为特定的主题，结合当地区位、场地现状、周边建筑形态、水景资源、气候、空间形态、景观等方面的具体情况，自然地体现了建设项目的建筑风格和装饰艺术，以及特定的居住氛围，让业主获得富有个性的居住感受。同时项目中以建设优越的交通基础设施为重点，结合景观休闲广场，将商业、服务项目融入主题，以建筑多元化的模式取代单一化的模式，让不同的业主获得不一样的居住感受。4.2建设目标本项目将紧扣某祥和片区发展战略进行建设，项目将为某市城市重大基础设施的建设奠定基础，同时可加快某市城市建设的进程，提升城市功能，改善城市形象，改善某市的人居环境质量，加快某山水田园城市的建设进程，促进某市国际旅游精品城市的建设。某万豪国际将作为某城市的标志型住宅复合物业，以搭建全球顶级交流平台为市场切入点，致力于中国乃至亚洲地区国际化程度最高端的特色住宅目的地之一，建设高品质、高档次的绿化生态环境居住空间，致力打造中国西部地区低碳、环保、节能、智能的高端特色民居住宅区。 除了一贯的国际设计、卓越建筑品质之外，万豪国际还进一步深入挖掘休闲度假服务需求，推出“全时服务度假”理念，将项目服务体验与当地度假体验有效整合，精心打造独特的净心度假路线，为业主打造度假生活的魅力延展。业主不仅能在项目内体验净心感受，还能在更广阔的某环境中，享受大自然带来的舒适感，以满足长期深度度假的需求。4.3 建设规模的确定目前，某随着知名度的不断提升，前来观光旅游的游客和前来购房置业的外地人逐年创新高。同时随着该市城镇居民生活水平的提高和居住观念的不断改变，原有的自建房小区已不能满足城市功能的要求和居民住房的需求，更多的人群对住房条件的需求已经往高端化、精品化发展，而某精品住宅产业链的空白将成为这一发展的瓶颈。根据这一现状，某实业发展有限公司对此高度重视，出于集中资源、科学规划、合理利用土地资源，根据本项目现场实际情况及某祥和片区未来发展需求，确定了本项目的建设规模。本项目可建设用地面积65527.4平方米，总建筑面积91536平方米。平面功能设计为酒店、特色民居住宅、商业中心。4.4建设内容本项目建设包括建筑工程、广场工程、环境绿化工程。 1、建筑工程按照建筑类别分为住宅、商业服务中心、酒店几个部分。 （1）住宅住宅主要工程内容为：固定泊车位、建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装饰初装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统、监控系统等。 （2）商业中心商铺主要工程内容为：地下停车场、建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统等。 （3）酒店工程酒店主要工程内容为：主要为地下停车场，固定泊车位，建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统等。 2、广场工程 根据相关规划及住宅区布局需求，在住宅区各节点处设置休闲娱乐等活动场地，以硬质铺地为主，兼绿化美化点缀。主要工程内容：铺设五花石地面，设置绿化草坪、移种乡土树，配套座椅、室外照明等。 3、环境绿化工程 （1）院落间绿化工程技术方案：为中档景观绿化。运用造园及枯山水的手法，以景观树、灌木、花卉点缀，植草覆盖，以五花石铺砌适当面积的硬质地面，供居民休息用。运用造园手法，精心营造其园林林景观。主要工程内容：地面平整、绿化草坪、移种乡土树，五花石铺砌地面、花坛、设置景观照明等。 （2）住宅区周边绿化工程工程范围：构筑物周边的环境绿化。技术方案：利用零星边角用地，进行生态绿化，以增加环境生态绿化，遮挡不良景观。零星绿化工程以植草、植树和种植灌木、花卉为主。主要工程内容：设置绿化草坪、移种乡土树，配套林间游道、花坛、绿篱围栏等。第五章 场址选择5.1 场址现状5.1.1地理位置 本项目场址位于某市南部，北面距古城南门约1.5公里，东邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。5.1.2场址土地权属项目用地属某实业发展有限公司规划用地。5.1.3现有场址利用情况 拟建地点已确定，已做详细规划。拟建场地主要是荒废的田地，有一些灌溉的水渠穿过基地，有居民建筑物和构筑物与拟建基地相邻，地块内杂草丛生，土地利用率非常低下，该地块土地利用效能与古城南部的黄金地段相比形成了明显的反差。该地块不涉及搬迁等工程，可以一次性进行场地平整，降低建设投资。5.2 场址条件5.2.1地形地貌条件 本项目规划用地红线区域内地势平坦，在整个勘探工程结束后未见断裂构造、滑坡、泥石流等不良地质现象，无液化土、无膨胀土等特殊岩石分布，无市政设施的地下管线穿越，场地整体稳定适于项目的建设。5.2.2工程地质、水文地质条件 拟建场地历史上无火山、滑坡、泥石流等自然灾害,场地内地基土层为人工耕填土、粉质粘土、粉土、圆砾等。拟建场地位于盆地内，现状下没有发现滑坡、泥石流等明显不良地质现象，但土层中局部含有软弱土夹层，有一定的不良影响，总体上为比较稳定的场地，适宜于一般的工程项目建设。 拟建区位于金沙江断裂带，构造活动比较强烈。按地形、地貌结合场地土层情况，综合判定场地土类型为中软场地土，覆盖层厚度大于50m，根据有关规定，综合判定为类建筑场地。场地内无液化土层，但分布有较软土薄层，地形平缓，无明显不良地质现象，属抗震较为有利地段。 拟建场地属于金沙江流域，洪峰期地表形成径流，旱季地表无水，勘察期间地下水位较稳定，埋深为1.10m1.40m，水质分析结果，PH=7.1，为中性水，HCO3离子含量366.49mg/L,SO42-离子含量119.77mg/L96.77mg/L，Cl-1离子含量60.48mg/L34.58mg/L，地下水对砼及砼中钢构件不具腐蚀性，但对外露钢构件有弱腐蚀作用。5.2.3周边建筑物与环境条件某万豪国际建设用地被多条规划道路分割成多块不规则用地。地块一北临小型道路并与金山建筑公司相望；地块二东临“凯瑞苑”新建小区以及部分公建地和村庄自留用地；地块三北侧、西侧各临村庄自留用地；地块四东侧为村庄自留用地，隔庆云东路与“幸福里”新建小区相望。建设场地周边供排水系统、电力电信线路均已形成，本项目的给水管网及电力电信线路均可与城市管网线连接，而且项目用地内有泉水水源和少量不规则浅水渠，泉水水源可作为酒店景观水系的水源。5.2.4交通条件规划区对外交通条件良好。穿越用地南北的规划道路连接古城南门距离约1.5公里，但通达时间未定；南侧庆云东路为新建城市主干道，向西约2.5公里直达某市政府和未来新商业中心；东侧丽大路为交通主干道，是古城景区直达机场的必经之路。5.2.5公共设施条件 1、给水 项目给水管接自市政给水管网，管径DN100DN300。供水压力均为0.04MPa，基本能满足建设期及项目投入使用后的用水需求。 2、排水 （1）、排水体制根据城市排水规划规范（GB50318-2000），新建城区采用分流制排水体制。即雨水与污水采用不同的管道排入室外下水道。 （2）、生活污水经化粪池初级处理后排至市政污水管网。屋面雨水的收集及利用设置单独的雨水系统。雨水集中收集后，统一排入就近的室外雨水管网。 雨水管管径d300d400，污水管管径d200d300。 3、供电 建设区内已有市政电力管网，可保证建设期及项目投入使用后的用电需求。5.2.6施工条件拟建场地地势平坦，交通便捷，与现有建筑物（构筑物）之间有一定距离，不涉及搬迁，可以一次性进行场地平整，建设场地比较独立，可以组织封闭施工，对周围环境不会造成大的影响。5.2.7 建筑材料及运输条件 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材可由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。 建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。5.2.8建设条件评价本项目所处地块周边交通、供水、排水、供电、通信等各项基础设施齐全，均可配套利用,建设条件可行。第六章 项目建设方案6.1指导思想1、以本土民族文化元素符号做支撑，规划设计通过布局、功能、户型设计的创新，配套完善的基础设施，营造有品味、有档次、舒适宜人的居住空间。2、充分利用现有土地资源，提高土地利用率，合理布局，有效地组织安排住房结构，为居者提供一个舒适、幽雅、安全的居住环境。3、平面设计不拘一格，充分体现时代性、多样性，实现人与自然的和谐，营造室内空间与户外空间和谐统一的高品质环境空间。4、建设完善的基础设施，以提高项目整体品位。5、建设方便快捷的道路体系和停车场地。6、总体协调好建设项目与周边环境的用地关系，既自成一个完整的体系，又充分与周边文荣村落、水系、道路等有机结合。6.2总体规划方案6.2.1规划设计依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、云南省城市规划管理条理；3、建设单位提供的地形图；4、某城市总体规划，文本图集云南省城乡规划设计院（2004-2020年）；5、某城市发展概念性规划；6、云南省某历史文化名城保护管理条例；7、某历史文化名城保护规划；8、某古城传统民居保护维修手册；9、某城乡规划部门相关规划设计要求；10、国家相关法律、法规、规范、标准、办法等。6.2.2规划设计原则1、符合某城市总体规划。 2、体现“以人为本”的原则，以人为本、景观优先、亲和自然，创造舒适宜人的居住环境。 3、继承与发展的原则：注重民族性、地方性，有机的结合传统和现代的风格，体现人文与自然、传统与现代相结合的体验式村落，充分体现地域文化的传承与创新。 4、环境优先原则：合理配置基础设施，减少环境污染，提高城市环境质量和人居环境质量。5、交通便捷高效原则：合理组织交通流线及静态交通，保证交通便捷、高效。6、周边协调原则：规划设计兼顾城市景观边际效应，协调好周边关系，与环境有机结合。7、节约成本原则：缩短建设周期，节约投资。8、可持续发展的原则：充分适应近期、中期、远期的发展需求。9、情景交融原则：以建筑与环境情景交融为基点，推行自然的设计理念。6.2.3项目定位为提供本土文化深度体验而搭建的精品度假平台。6.2.4规划设计目标近年来随着某市旅游业的急速发展，城市知名度的提高，到某的游客越来越多。但是由于某主城区缺乏配套的经典高端城市综合体（如精品酒店、特色民居、高端商业区等），大多游客只能以中低端消费为主，某的各项资源没有得到很好的开发和利用。为了增强品牌对旅游者的吸引力，提高经济效益，通过完善配套设施同时开发高端城市综合体以及设计有吸引力的产品项目，使其能更好的带动商业及休闲活动，使旅游业更好的为地方经济服务。基于上述情况我们针对某万豪国际提出以下几点规划目标： 1、合理规划某万豪国际交通道路，科学分流，减少车流交叉，构筑良好的交通体系，避免拥堵和混乱。 2、通过基础设施各功能配套开发，合理利用各功能区来修建立体停车体系，修建充足的地下停车场，缓减地面车辆停放压力，同时对车辆的停放有效管理。 3、通过各地块规划控制和道路分流，实现人，车分流。合理的分流使整个社区空间井然有序，从而提升景区的形象气质。 4、借助万豪国际的商业开发，实现该片区商业的产业换代升级，改变片区商业档次低，同质化的初级模式，打造一个符合纳西院落空间特质，传统街巷氛围的现代民俗艺术商业精品街区。以点带面，推动片区商业迈向新的平台。6.2.5主要经济技术指标技术经济指标表序号名称指标1可建设用地面积65527.42总建筑面积91536其中地上部分建筑面积55456地下建筑面积360803计容建筑面积688034建筑占地面积21434.015绿地面积22934.596绿地率35%7容积率1.058建筑密度32.71%9道路与硬质铺地21158.810停车位506个6.2.6规划结构和布局根据周边的城镇结构及自然的肌理结构，结合地块形状、功能分区和现状交通道路等情况，在项目各地块分别设置多个出入口，并与城市干道丽大路及项目区内各规划路连接,整个交通空间呈“井”字型摆开。构筑畅达的交通体系，不仅方便区内外车辆通行，而且同周围田园风光贯通连接。规划区内设置了充足的停车位，专用的生态停车和出入口及内部车行道有机结合，达到区内交通自循环，从而确保相临城镇道路的流畅和便捷。某万豪国际内机动车道路流线通畅，在便于管理的基础上使整个区内交通规划达到合理、有序、互不干扰的理想运营模式。在项目设计中充分考虑消费群体的使用所需，利用不同的户型面积区分出不同等级的特色纳西公寓群，从而使功能分区更加明确。某万豪国际整体由多个块状组合，分布在丽大路西侧环境较好的地段，以底层精品特色民居为主，酒店特色住宅和商业区相结合；平面规划中相对有序的住宅布局与类似产品不同的是：根据外部景观资源分析得出的“首层看庭院，看景致，高层看山、看水”的原则。严格按照城乡规划主管部门出具的用地规划条件考虑总体布局，新的规划设计中虽然采用了相对规整排立的手法，但同时又尊重当地的传统习俗，在社区内营造出一些传统典型纳西景观的气氛，为使整个住宅空间能很好的融入周围的环境做出努力。在规划区内刻意安排布置的河流水域，顺应着自然河流的曲线但又各自不同，相对规整排列的同时又顺应着地形自然曲线延展开来，与周围的传统排列形成既有不同之处但又相互呼应，尝试着将现代的造景形势与自然相互联系起来。设计上充分考虑住宅区的消防安全问题，消防通道覆盖了整个纳西特色住宅区，相关消防设计均严格按国家建筑消防设计有关法律法规执行。总体规划时为了与周边村落的纳西传统民居环境相协调，因而将整个规划布局化整为零，建筑形态采用院落的围合式布局，吸取纳西传统村落肌理，建筑的风格通过屋顶错落和造型的精心设计，着重体现地域纳西民族特色，通过形体的构成和有机的变化，使整个建筑群力求做到错落有致，亲切宜人，突出展示某纳西村落和特色民居建筑的神韵。规划力求达到建筑与环境相生相融，并与古城环境保持高度的协调一致。某万豪国际以独特的方式，向居民展现现代的旅游和生活方式，精美的建筑中渗透着极度的奢华与舒适气息，这里旨在成为象征城市文化的中心。总平面规划以某传统民居的传统手法和国内外先进经验 作为设计源泉，创造出现代园林风格的高品质空间系列，从半封闭空间到封闭空间，从开放空间到半开放空间，从交通空间到绿化空间，讲求大