商业银行房地产开发贷款风险及防范研究论文.doc

商业银行房地产开发贷款风险及防范研究摘 要： 伴随着中国经济的飞速发展，国内房地产市场经历了爆炸式发展时期，而国外房地产泡沫破灭的教训使各方对房地产的“超速”发展产生了担忧。更为重要的是，国内直接融资市场发展缓慢，房地产市场60%以上的开发资金都来源于银行贷款的支持。商业银行在分享房地产发展带来巨额回报的同时也积聚了越来越大的风险，一旦房地产泡沫破灭就可能会引发银行信用危机、清偿能力危机等，甚至导致整个金融系统动荡。本文从我国商业银行房地产信贷现状着手，探析房地产开发信贷风险，并提出了有效的规避及防范风险的对策。关键词：商业银行； 房地产开发贷款风险； 防范 Abstract ： along with the rapid development of Chinas economy, the domestic real estate market has experienced explosive growth period, and lessons of foreign real estate bubble burst the parties has concern on the speed of real estate development. More importantly, the domestic market of direct financing development is slow, more than 60% of the countrys real estate market development funds from bank loans to support. Commercial bank share in real estate development bring huge returns but also accumulated more and more risk, once the real estate bubble burst, could lead to credit crisis, a solvency crisis, etc., and even cause the entire financial system instability. In this paper, the current situation of commercial bank real estate credit in China, analysis the real estate development credit risk, and puts forward the measures to avoid and guard against risk effectively.房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点,这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。一、 商业银行房地产开发贷款的现状房地产开发商过分依赖商业银行信贷。在中国，虽然已经建立了银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍是依赖银行贷款，信贷占总融资的比重已经超过了60%。据统计，在1998年-2002年之间，每年银行贷款余额递增在1000亿人民币以内；2002年-2003年一年内增加2200多亿元；2004年-2007年之间银行对房地产贷款的增速加快，每年增加约3000亿-4000亿元。这反映出房地产贷款增速之快。当前，在我国市场经济尚不完善的背景下，企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏，而且门槛较高。据调查显示，截止2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达7.33万亿元，同比增长38.1%；商业银行发放的开发贷款余额款5796亿元，占各项新增人民币贷款的6.02%。资金高度集中于商业银行，使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。特别是在整复调控房价情形下，房地产开发企业负债经营更加严重，可以说，房地产行业一有风吹草动，银行的不良资产就会激增。这不仅加大了商业银行的经营难度，而且还使其面临着巨大的潜在风险，一旦市场出现泡沫，将会对国家经济安全产生极大冲击。（二）商业银行房地产开发贷款的风险1、 信用风险在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素，房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分，开发商的信用风险除了来自开发商的欺诈外。目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。目前，拖欠贷款现象严重。在房地产开发贷款中，有的房地产开发商法定代表人有违约行为及品德问题 ； 有的开发商有套取或抽逃占压资金、 挪用贷款行为；有的开发商有足够的流动资金，却以种种理由有意拖欠应偿还的到期银行贷款等。银行应高度关注开发商的信用状况，对于信用不良的开发商应列为高风险对象，予以重点监控。此外，房地产企业数高负债企业，大量靠银行贷款，负债率普遍在70%以上，资金链条非常脆弱，一旦商品房滞销，开发商不能归还贷款，大量银行贷款将沉淀为不良资产。由于我国目前还缺乏完善的信用基础来支撑房地产信贷，房地产开发企业的信用状况和贷款情况难以掌握，加大了银行的信用风险。2、 市场风险自上世纪90年代以来，我国的房地产取得了快速发展，虽然房地产金融业进入到了市场化阶段，但是整个房地产市场同发达国家相比，仍然比较落后也不太规范，具有明显的畸形发展趋势。当房地产领域出现空置率上升、低产出低效率不能吸收增加的货币供应量时， 就会导致通货膨胀的上升，助长房地产泡沫的形成和膨胀，致使商业银行贷款产生风险。3、 银行操作风险一是贷前调查环节对贷款申请人和申请项目背景情况的真实性管理认识薄弱，调查不深入、不透彻、不全面，未能准确揭示客户和项目的风险状况，造成授信管理方案“先天不足”，无法覆盖和控制客户及项目风险。例如，银行信贷人员未对客户提供的虚假项目要件进行核查，导致贷款项目建设手续存在瑕疵而无法正常建设和销售，最终形成信贷风险。又如，信贷人员简单依据客户提供的财务报告或虚假票据作为评判项目资本金的出资依据，导致企业资本金未足额到位的情况下，顺利套取银行信贷资金。二是贷款发放环节对贷款发放的条件未能有效落实，造成银行信贷资金的关键“防线”失守。例如，担保手续不真实或不完善，形成债权“悬空”，或是贷款用途审核不严，形成信贷资金挪用。三是贷款管理环节对客户和项目的持续监控不到位，造成风险因素逐步聚集并爆发，银行由于未及时采取应对措施而形成信贷风险。4、 房地产企业经营风险经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节， 而一旦某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。5、 土地闲置风险有的开发商囤积大量土地，出于坐地增殖、融资受阻等原因而未能如期开发。但根据城市房地产管理法第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行开发的，超过合同约定的动工开发期满一年未动工的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。按照该项规定，土地长期闲置不用超过一年的，抵押人财务负担加重，势必会削弱开发商的还贷能力。而一旦闲置期满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在，相应的抵押权也就随之消失。房地产开发商的风险就转嫁到发放贷款的商业银行，大大增加了银行的不良贷款。6、 免担保与第三方保证风险房地产属不动产、易于控制且相对保值、易于变现等特点，商业银行普遍采用房地产抵押担保方式。但近年来出于同业竞争和业务拓展的需要，有的商业银行对于部分开发商实行免担保或第三方保证，即没有落实项目土地使用权及在建工程抵押，导致银行对项目销售回款控制权的丧失，贷款回收完全寄托于开发商的信誉。有的商业银行则坚持开发商符合优质标准下免担保或接受第三方保证，其认定标准往往是资金雄厚、土地储备丰厚等。而这些优质企业开发的项目往往又遍布全国，资金需求动辄几亿元，而且通过内部资金渠道违规腾挪，利用商业银行的贷款拆东补西甚至支付土地款的现象也在一定程度上存在。房地产市场一旦出现剧烈波动，开发商个别项目出现风险，整个资金链出现问题，商业银行贷款将陷入十分危险的境地。即便有其他企业提供第三方保证责任的，但是面对开发商巨额的贷款量，一旦需要其履行保证义务，有的企业的代偿能力也是捉襟见肘。与此同时，部分商业银行的贷前调查工作流于形式，有的为了赢得客户不断简化贷款条件，在操作上极不规范；有的商业银行在贷后管理中过于依赖抵押物登记，没有对项目建设及抵押物进行及时跟踪，导致风险不断上升。二、 房地产开发贷款风险的成因由于我国市场经济体制正在初步建立，市场和法律环境尚不完善，国内商业银行由于有相对固定的利差，资产定价机制尚未确立，也就还没有实现真正意义上的商业化。另外，改革开放30年来，国内经济基本上处于高速增长时期,商业银行缺乏应对经济周期包括房地产产变动周期的经验，因此国内商业银行房地产开发贷款风险夹杂着各种内外部因素。（一 ）内部因素1、短期综合效益过高引致商业银行房地产开发贷款迅速扩张，向房地产业放贷对商业银行特别是商业银行下属的经营机构及客户经理人员是有吸引力的，因此发放房地产贷款特别是房地产开发贷款可以派生大量的存款和零售业务、中间业务，而存款、贷款、中间业务通常是商业银行考核经营机构和客户经理的重要指标，事实上房地产贷款是商业银行一项重要的盈利性资产业务，因此对于商业银行来说有很大的吸引力。2、贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围，或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值，这使在足够长的时间期限内，企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息而不是本金。3、风险计量技术落后，信贷组合管理能力薄弱导致商业银行无法准确衡量房地产开发贷款风险，由于缺乏相应的经验和数据积累，国内商业银行的风险计量基本上是处于起步阶段，国内商业银行目前的强项是对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，因此也就无法通过资产配置手段来构建行业贷款组合，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。（二） 外部因素1、资本的逐利性导致社会资金源源不断进入房地产投资。房地产贷款的高回报不但使商业银行低估风险而放宽贷款条件，同时又鼓励房地产开发企业进行投机性经营，社会上的游资也会被房地产行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起商业银行房地产贷款膨胀，更多的资源持续向房地产业集中，而风险却向商业银行集中。2、地方政府的干预导致商业银行房地产开发贷款风险加剧。地方政府干预的目的是尽可能地从商业银行获取资金来支持地方经济的发展，而且近年来的经济运行情况也使得地方政府有干预的动力但在现行财政制下却没有担保融资和发债的权利，于是纷纷实行变相担保，获取商业银行资金支持发展地方经济。现在国有商业银行的新增贷款中，很大一部分是有政府背景或政府担保的长期贷款，政府干预下的贷款行为缺乏风险约束，容易推动贷款资金过度扩张，同时积累了财政的隐性债务。（三）国家宏观调控措施缺乏前瞻性会加剧房地产行业的波动几率，增加房地产开发贷款风险2003年以来，国家为了引导房地产业健康发展，相继出台了一系列的调控政策。从当前的情况看，这些调控政策的累积效应和内外部经济环境的变化使得房地产行业从高速发展突然转向低迷，由于缺乏缓冲机会给房地产行业和房地产贷款带来了很大的系统性风险，事实上以下几个问题的存在是不容忽视的，一是住房单一的供给结构与多元化的需求结构存在矛盾，改革开发后，居民的收入水平不断拉大；二是在预售房制度下，房价下跌会出现大规模的退房现象，导致开发商资金断裂和按揭业务纠纷，这对开发商主动对房地产定价机制进行纠偏，通过主动降价来加速资金回笼是不利的。（四）我国商业银行房地产开发贷款风险的防范对策房地产开发贷款主要从客户和项目两个维度来考察，就国内商业银行的现状来说，目前的主要优势还是通过加强贷前调查、信贷审查和贷后管理等手段来加强对单个客户、单笔贷款的风险控制。下面主要分析商业银行针对主要房地产开发贷款的风险管理防范对策。（一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查1、对开发商资质的审查。首先要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商作为合作对象。知名开发商已经形成一定的品牌优势。其次选择具有较高开发资质的开发商，目前房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3 级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5 年以上的开发商另外还要调查开发商，以往开发项目的销售情况。2、对开发商股东背景的调查。目前开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东背景。因为背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还参与整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。3、对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性影响），对于判断一笔房地产项目而言，意义不是很大。银行分析房地产企业的报表，判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好以及判断开发商的债务负担是否合理。4、开发商在银行履约记录的审核。这一点是任何贷款审核均必须关注的要素，对于有过信贷不良记录的开发商，尽量不开展合作。此外，商业银行还应调查合作开发项目，对于此类开发方式，银行在对开发商进行审查时，首先应审查双方是否已签订关于利益分配的协议，以免将来因利益分配不均产生纠纷并影响到贷款的偿还。（二）加强对房地产项目的调查和审查1、项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其中特别关注的是资本金比例是否达到35%和国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35%，应审查其相关付费凭证。2、对房地产开发贷款项目审查。首先，包括对项目类型（主要是用于判断销售风险），户型（用于判断销售风险），项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险），项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险），开发成本及价格定位（决定销售风险），投资预算和资金组合结构的合理性，贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险），还款来源的充足性（决定还款风险）以及确定以按揭收入还款的比例。其次，包括对施工单位的调查和审查，关注的重点是确定其施工资质良好（具备房地产项目建设资质且资质良好），以往施工记录良好未发生过质量问题，不存在擅自转包行为，因为转包往往引发工程质量问题。3、对担保方式的审查。应坚持以项目权益抵押为主，以便进行封闭运作。对于房地产贷款，银行原则上不应接受信用贷款和一般保证，以抵押担保方式为主，以便对项目进行封闭运作。对于抵押，银行必须关注以下问题：（1）土地与地上建筑物一并抵押，这已经基本成为银行界的一个共识，审查人员需对此问题予以关注，即审查其土地是否已先行抵押给其他银行。（2）抵押物是否足值，如果抵押登记时只登记当时的土地及在建工程价值，那么以后再形成的地上建筑物价值并不当然成为银行抵押权范围，如果项目出现问题需要变现抵押物，则银行优先受偿的范围只包括当初登记的部分。（3）是否存在抵押悬空风险，目前国内越来越多的城市开始要求“房地产项目在办理预售证前解除抵押”，这是基于对购房人的保护，但这一规定却使得银行的抵押权在此阶段开始悬空，失去对开发商的控制。为此，应寻求必要的手段规避这一风险。（三）强化房地产开发贷款的贷后管理商业银行应建立和完善房地产贷款贷后管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。对于房地产项目贷款要求贷款经办机构至少每半个月进行一次现场检查，检查内容包括，项目自有资金落实情况、贷款资金流向， 项目的形象进度是否正常、有无工期延迟和变更规划、项目预售和销售情况、资金回笼监管，抵押的有效性和足值性等情况。贷后检查人员如发现风险隐患，应将预警信息及时上报，采取避险措施。五、防范商业银行房地产开发贷款风险的建议（一）建立房地产开发企业信用等级制度，培养优质信用评级机构信用是企业的无形财富，使企业在保持自律性方面起到约束作用。信用是指为企业带来财富收入的声誉度和被资本市场认可的程度。如果企业不重视自己的信用，弄虚作假，一般被市场投资者发现，其信用将大大受损，并将严重影响其今后的业务，所以企业的信用度越高，其越容易揽到业务，从而创造财富的能力越强。由于信用具有创造财富和难以形成且容易失去的特性，促使企业珍惜形成的信用，在经营中保持自律。企业的信用度越高，企业的自律性越强。对于房地产开发企业和信用评价机构都是这样的，因此建立房地产开发企业信用等级制度是可以使房地产开发企业在决策时考虑企业的信用问题，在经营中严格自律，减少企业自身不诚信行为，从而也可以降低商业银行因房地产开发企业信用问题带来的房地产开发信贷风险。（二）防范银行内部人员道德风险和操作风险完善贷款责任人制度，明确贷款责任人的人员范围和职责范围，落实贷款责任人的惩罚措施。对商业银行房地产开发贷款过程中违规违法行为进行必要的查处，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发企业或个人贿赂、帮助开发企业和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。这样，银行信贷人员寻租的成本增加，也减少其寻租的可能性，使商业银行信贷风险进一步降低。对于银行内部人员的操作风险，可以通过提高银行内部人员的工作水平、加强操作过程的逐层审核、负责的工作由相关责任人签字确认、制定合理的奖罚措施等来提高相关工作人员的高度重视，由此来避免或减少银行内部人员的操作风险。（三）运用利率杠杆，调整房地产开发结构制定相关的政策法规虽然可以直接地解决房地产开发中的一些问题，但是政策法规调整具有猛烈性，容易引起经济的剧烈波动，也容易遭到某些人的反对。而通过间接的政策手段却可以逐步对房地产行业进行调节，使房地产发展逐步走向预期的发展道路。在房地产开发中，间接的调整手段就是运用利率杠杆，对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，减少房屋空置率，抑制房地产泡沫的出现。（四）适当提高城市土地容积率商品的价格取决于商品的供给和需求两方面。当商品需求不变时，商品供给增加，会使商品价格下降。在保持安全性的前提下，允许房地产开发企业建更高的楼，适当提高城市土地容积率，增加住房供给，通过供求调节，可以使房价回归到合理的市场水平，减少房地产市场泡沫产生，也可以减少商业银行房地产开发贷款的风险。（五）培养有效的房地产开发贷款综合人才人才是第一生产力。在信息技术不断发展，知识水平不断更新的时代，商业银行要大力培养一批综合素质较高、业务水平过硬的既懂商业银行经营管理又懂房地产开发项目的复合型人才，来降低商业银行房地产开发贷款中各种风险。目前从事房地产开发贷款业务的人员业务水平与现代商业银行管理所要求的还存在差距，因此需要通过开展银行工作人员多层面的业务培训，培养相关房地产知识、项目评估、房地产政策、客户监管及贷后管理等相关实务知识，使信贷人员在审查房地产开发企业提供的资料时能够辨别资料的真实性，发现房地产开发企业贷款中存在的深层问题，了解房地产开发企业的真实情况，减少房地产开发贷款中存在的信息不对称问题；能够敏锐地发现政策及经济形势变化，合理有效地降低商业银行在房地产开发贷款中的风险，增强商业银行盈利能力，确保金融系统安全。参考文献1 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财经论坛:2008(543):365.袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁