教授花园项目土地价值评估报告.doc

山东建筑大学房地产估价课程设计目录一、致 委 托 方 函2二、估 价 师 声 明3三、估价的假设和限制条件4四、估 价 结 果 报 告5（一）委托方5（二）估价方5（三）估价对象5（四）估价目的6（五）估价时点7（六）价值定义7（七）估价依据7（八）估价原则7（九）估价方法8（十）估价结果8（十一）估价作业日期8（十二）估价报告应用的有效期9（十三）估价人员9五、估 价 技 术 报 告9（一）区域因素分析9（二）个别因素分析9（三）市场背景分析10（四）最高最佳使用分析11(五) 估价方法选用11(六）估价测算过程12（七）估价结果确定15六、附件16七、实习心得体会17致 委 托 方 函建大置业股份有限公司：受贵公司委托，本所人员根据估价目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地勘查，遵照中华人民共和国房地产管理法、房地产估价规范及其他相关法规，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，我们对济南市历城区教授花园项目土地现值进行了估价，选用市场比较法和假设开发法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为：总价人名币：87346.22万元； 大写捌万柒仟叁佰肆拾陆点贰贰万圆；平均市场单价4570元/；大写每平方米肆仟伍佰柒拾圆。 特发此函！ 法定代表人： （签章） 2012年1月4日估 价 师 声 明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6.本报告仅为委托方以位于济南市历城区教授花园项目确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。7.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。10.根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。中国注册房地产估价师： （签章） 2013年1月4日估价的假设和限制条件（一）估价假设条件我们评估的结果为评估标的物的市场价值，即在估价期日能成交的最好价格，它依据了以下假设： 1、有自愿的销售卖方。2、在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成达到合理价格，有一个合理的谈判周期。3、在这个周期内市场状态、价格水平保持稳定。4、物业能自由地在市场上出售。5、不考虑特殊性质买家的附加叫价。6、估价对象取得证书的过程是正常的，已履行了所有房地产建设中国家规定的必要手续。 （二）估价限制条件：1、本报告以委托方确定的估价范围和设定用途为前提进行估价。 2、本次评估测算的市场价格不包含转让时应发生的各项税费。3、本报告以委托方所提供的资料的真实性为前提，若因委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予承担。即本次估价范围内的估价对象的具体地址、产权人、用途等均以委托方提供的资料为依据。 4、本报告评估并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。5、委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。6、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价格产生明显影响时，不能直接用本估价结论。7、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。8、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。9、确定委估房地产的市场价值, 为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，不作它用。估 价 结 果 报 告（一）委托方 委托方：建大置业股份有限公司 注册地址：济南市历城区山东建筑大学 法定代表人：王崇杰 电话二）估价方估价机构：山东建筑大学房地产估价所资格证书号：济建房估证字（2006）第010号法人代表：XX估价资格：国家注册估价师电话三）估价对象1、估价对象产权登记状况考虑本住宅小区的使用性质、住户构成等因素特规定：所有购房教职工都必须做到所购房为本人居住或五年内不向学校以外出售，房产证必须办理教职工本人名下，并由学校统一保管五年后颁发。若五年内出售由学校按照原价收购，不付利息和任何费用；校内教职工相互转让，五年内不许办理更名和过户手续；五年后按照市场价出售时，学校有首先购买权。2、估价对象使用状况（1）估价对象综合情况该地块总面积为213600平方米，用地性质为居住，总容积率（含地上、地下）1.5，且地上规划建筑面积控制在246万平方米以内，建筑密度不大于20，绿地率不小于35。该用地内应设置占地不少于2400平方米的8班幼托一所，并应按照城市居住区规划设计规范及有关规定设置未成年人活动场所、商业服务、中水、停车等市政公用配套设施。 （2）估价对象装修设备情况 本项目建设所有的建设项目都为毛坯房，并无特殊的装修 3、估价对象使用状况建 筑结 构钢 混建 成年 代2008装 修情 况简装房综合成新率8产 权性 质商品房他 项权 利有使 用状 况自住房屋用途居住用房主朝向南 北 总楼层6-11所 在楼 层建筑物类 型板 楼户 型结 构公寓户内平面布 局较合理小 区环 境好车位状况地下停车场临街状况临 街4、估价对象区域状况地块位于济南东部产业带凤岐路以东，山东建筑大学新校区以西、以南，历城工业园以北。该地块东至山东建筑大学；西至济南东部产业带凤岐路；南至临港开发区；北至山东建筑大学。土地出让条件为六通即宗地周围通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气，宗地内土地平整。（四）估价目的本报告仅为委托方为获取土地提供参考意见而评估土地价值，不得作其他用途。（五）估价时点2012年12月31日 （六）价值定义根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供参考依据，所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的当前市场价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速变现因素的价值。 （七）估价依据1国家和济南市有关的法律法规（1）中华人民共和国城市房地产管理办法（2）中华人民共和国土地管理法（3）济南市土地管理办法 （4）山东省人民政府和山东省国土资源局颁发的有关文件2济南市历城区规划详图 3. 委托方提供的估价对象权属证件及相关资料 (1)济南市国有土地使用权出让合同 (2)国有土地使用证 (3)委托方企业法人营业执照副本(4)委托方提供的其他相关资料4. 估价人员实地查勘所获取的资料 5. 估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料（八）估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。最高最佳使用原则必须同时符合4个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则要求房地产估价结果是估价对象在估价时点的价值。（九）估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及 估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产建设市场十分活跃，成本水平比较透明，所以采用成本法。具体估价步骤如下：1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象土地的总价格和单位价格。（十）估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2009年06月23日的估价结果为：（币种：人民币建筑面积：24.6万平方米，估价总价：187346.22万元， 大写：壹拾捌万柒仟叁佰肆拾陆点贰贰万元整，估价单价：7615.7元/平方米。（十一）估价作业日期 2012年12月30日至 2013年1月5日。（十二）估价报告应用的有效期 估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起为一年，即2012/12/31至2013/12/31。超过有效期限此估价报告无效。（十三）估价人员 注册估价师 签字： 2013/01/04土地当前市场价值估价技术报告一、个别因素分析见第一部分估价对象概况。二、区域因素分析估价对象位于济南东部产业带凤岐路以东，山东建筑大学新校区以西以南，历城工业园以北的教授花园项目的土地价值进行评估。 1.自然因素 周边有市级主干道经十路、世纪大道、风岐路、凤鸣路等，西至市区10千米，东至绕城高速公路出入口3千米。基地内现状为采石场，地块较为规整，南北长约700米，东西宽约300米，与周围地块相比地势较高，视野开阔，东南向大学校园和雪山景色优美。基地中部有一座相对高差40余米的残留孤山，常年采石形成了极为复杂的残缺地貌，生态基础较差，缺少原有植被和种植土壤，无任何历史遗存、古树名木和保留建筑，经土地熟化后具备了基本建设条件。 2.社会因素 建大教授花园位于济南市东部新城，山东建筑大学西侧。奥体中心、全运会场馆已全部完工；省立东院即将东迁，医疗设施逐步完善；山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集，山东档案馆建设中，文化设施逐步完善；城市配套设施全面兴起，大城市生活圈即将形成！ 3.交通状况 周边公共交通：317、311路山东建筑大学下，308、321路安家站下，K301、136、306、116、305、303路到田庄西下。4.商业繁华程度 省博物馆东迁、银座(奥体中心店)东拓，5分钟新城生活圈业已形成。社区建有7000中心商业区，书店、美容院、快餐店、西点店、银行、邮政、运动用品店已部分招商完成，于近期入驻营业；加之园区内原有的生活、娱乐、文化、休闲设施，尽享城中之城的完美配套。5.行政因素 济南的城市规划 从空间格局来说，济南城市总规提出了“东拓、西进、南控、北跨”的发展战略，其实分析一下重点还是“东拓”、通过胶济铁路、济青公路等交通廊道加强与沿海的青岛等城市的经济联系，总体来说，济南未来东部及经十路是发展的关键，你看奥体文博园、行政中心都落在西边了，也就是山建大那一片区。三、市场背景分析1、济南市概况【气候】 济南市地处中纬度地带，由于受太阳辐射、大气环流和地理环境的影响，属暖温带大陆性季风气候。其主要气候特征是：季风明显，四季分明；冬冷夏热，雨量集中。 【土地资源】 本页数字均为1985年土地普查数据。1985年，济南市总面积为5633.78平方公里，其中耕地面积2684平方公里。全市耕地率47.6%，高于全省47%、全国平均10.4%的水平。平阴、长清、历城及章丘南部山区中有耕地1508.3平方公里，占总耕地面积的56.2%，因地势较高，田块支碎，耕地质量较差，耕作困难，农作物产量较低。北部平原地区有耕地710.9平方公里，占总耕地面积的26.5%，该区土壤肥沃，土层深厚，是粮菜精种高产区。因城镇及工矿企业的排污，使土壤受到不同程度的污染。沿黄、沿清地带有低洼耕地465平方公里，占总耕地面积的17.3%，这部分耕地有内涝危害。全市人均占有耕地0.07公顷，低于全省人均0.1公顷、全国人均0.13公顷的水平。全市城镇工矿、交通用地842平方公里，占总面积的15%。林地面积736.4平方公里，占总面积的13.1%，人均0.02公顷。荒山荒地面积949.8平方公里，占总面积的16.9%。 【产业政策】 按照“提升中心区、做强近郊区、突破远郊区”的总体思路，积极推进区域产业分工和协同发展，加快市域产业布局调整，改变中心城功能过于聚集的状况，积极引导传统产业向中心城周围县(市)转移，带动县(市)经济的全面发展和提升，在全市形成布局合理、分工明确、功能突出、优势互补的产业发展空间格局。围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和东部济青、西部济郑、黄河北济盐三条产业聚集带。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。五、估价方法选用和思路根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场价格评估的确定原则以及估价目的，选取剩余法和基准地价系数修正法进行评估。在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与其具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此可参照上述物业近期交易情况，选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价格。估价对象同类物业建设市场活跃，建设成本透明，因此，选用成本法计算估价对象的收益价格。剩余法求地价 剩余法求地价公式：项目土地价值=房地现值-地上房屋重置成本（一）、利用市场比较法求取当前该项目房地价格比较实例选择选择案例原则如下：1、与待估宗地属同一供需圈 2、与待估宗地用途应相同或相近 3、与待估宗地的交易类型相同或相似 4、与待估宗地的估价基准日应接近 5、交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：案例项目名称 凤栖第恒生伴山 御园华府 开盘日期2012年9月9日2011年11月2012年9月26日 占地面积114900平方米50617平方米46342平方米 建筑面积410000平方米170000平方米120000平方米 容积率2.72.41.8 绿化率35.64%40%35%装修状况毛坯毛坯毛坯 临街状况两面临街一面临街两面临街宗地内开发水平六通一平六通一平六通一平相邻土地利用状况以住宅为主以住宅为主以住宅为主(二)、比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见下表。比较因素条件指数表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称教授花园项目凤栖第项目恒生伴山项目御园华府项目土地用途100100100100交易日期10010598105交易情况100100100100区域因素距市中心距离100100100100区域繁华程度100100100100道路通达度100102102102交通便利度100100100100基础设施完善度10098100100公用设施完备度10098100100环境质量优劣度100102102102个别因素形 状100100100100面 积100989898容积率100102102106临街状况100102100102宗地内开发水平100100100100相邻土地利用状况100100100100其它主要影响因素100100100100（三）、 编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。因素比较修正系数表比较因素实例一实例二实例三项目名称 凤栖第项目 恒生伴山项目 御园华府项目地上房屋成交价格6000元/ 6850元/8000元/土地用途100/100100/100100/100交易日期100/105100/98100/105交易方式100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素距市中心距离100/100100/100100/100区域繁华程度100/100100/100100/100道路通达度100/102100/102100/102交通便利度100/100100/100100/100基础设施完善度100/98100/100100/100公用设施完备度100/98100/100100/100环境质量优劣度100/102100/102100/102个别因素形 状100/100100/100100/100面 积100/98100/98100/98容积率100/102100/102100/106临街状况100/102100/100100/102宗地内开发水平100/100100/100100/100相邻土地利用状况100/100100/100100/100其它主要影响因素100/100100/100100/100测算单价5743.4元/6707.6元/6858.3元/ 比准价格6436.4元/根据以上得估价对象房地总价值为：2136001.56436.4元/=206222.25万元。取整为206222万元。（四）、计算地上房屋重置成本1、根据济南市当前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为1500元/平方米。房屋重置成本钢混结构居民楼1、建安费2500元/m22、专业费=建安费5%125元/ m23、管理费=（建安费+专业费）3%78.75元/ m24、利息=（建安费+专业费+管理费）（1+r）n/2-1216.3元/ m25、利润=（建安费+专业费+管理费+利息）6%175元/ m26、销售费用=P3%3%V7、税费=P8%8%V 每平方米合计3478元/ m2面积2136001.5=32.04万平方米合计3478元/ m232.04万平方米=111435万元（五）、计算估价对象土地价值 估价对象土地价值=房地价格-地上房屋重置价格 =206222万元-111435万元=87346.22万元取整为94787万元。基准地价系数修正法估算土地价值土地基准价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。（一）、程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地价。 以下是该地块各条件系数修正表： 一、座落位置 地块位于济南东部产业带凤岐路以东、山东建筑大学新校区以西、以南，历城工业园以北。东临：山东建筑大学南临：临港开发区西临：济南东部产业带凤岐路北临：山东建筑大学用地面积213600平方米二、基准地价3562用途居住允许使用年限70级别 三级三、修正因素情 况分 级修正系数地价影响因素修正开发程度该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正较优 1交通条件 南邻经十东路，北临世纪大道。较优1.2基础设施 地块内基础设施完善，符合土地开发条件。较优1商业繁华度 地处东部重点区域开发地带，有商业带分布。较优1.1宗地条件 土地出让条件为六通：即宗地周围通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气，宗地内土地平整。较优1规划控制 该地块全部为住宅用地。一般1基准地价其它修正使用年限剩余使用年限 60 0.9 容积率该宗地土地容积率为1.5基准地价容积率1.7 0.9级别修正该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正 1期日修正 该项目用地取得为2007年