中国房地产区域格局展望.doc

2006中国房地产区域格局展望 2005年受宏观调控影响，全国土地购置和开发面积同比增幅出现双降，房地产开发投资增速逐步平稳回落，房地产投机、投资需求得到一定程度的抑制，房地产价格增速逐季放缓。分区域来看，东部、中部、西部地区房地产市场的发展情况各有不同。东部地区土地购置和开发面积全面回落 随着观调控政策陆续出台，开发商拿地日益谨慎。2005年1-9月全国土地购置面积同比上升3.10%，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降0.50%。其中，东部地区土地购置和土地开发面积全面回落；中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长；西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降。西部地区土地价格飞速上涨 2005年前三季度，全国土地购置价格上涨20%左右。其中西部地区土地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降1.9%，而土地购置费用却同比上涨51.9%。中、西部房地产市场开发投资额增长较快 随着东部一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。2005年前三季度，中、西部地区房地产开发投资额同比增长35.94%和36.09%，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。 从地区投资结构来看，中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。西部房地产市场施工面积、新开工面积位居首位 受西部大开发等利好因素的影响，中、西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。2005年前三季度房地产施工面积和新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。西部商品房竣工面积增幅跃居首位 随着西部大开发的建设，西部地区房地产发展速度较快，2004年竣工面积同比增幅为-9.30%，但随着开发建设速度的加快，竣工面积开始大幅上涨，2005年前三季度竣工面积同比增幅达22.30%，同比增幅远远超出东部和中部的同比增幅。西部地区商品房销售面积、销售金额小幅上扬 在统计局原统计口径下(销售面积=现房销售+前期预售当期竣工的期房销售)，当期的销售数据存在很大的滞后性。8月中国统计局的销售数据口径重新进行了调整(销售面积=现房销售+期房销售)，其数据更加准确的反映了当期的销售情况。由于统计局并未公布新旧两种计算口径下数据的换算关系，为保持年度数据的可比性，中原根据对市场的认识，按新统计口径重新调整了2004年的数据，同时预测了新口径下2005年全年的销售数据。 在国家宏观调控政策的影响下，2005年全国商品房销售面积同比出现小幅回落。其中，西部地区商品房销售面积、销售金额小幅上扬；东部地区由于2004年房地产的泡沫相对较大，在宏观调控的影响下，销售面积、销售金额出现小幅下降；中部地区销售面积和销售金额出现双降。西部地区供应略大于需求 从供求方面来看，2005年全国商品房市场呈现供略大于求的态势。其中，西部地区供大于求的程度相对最高，主要是由于近年来西部地区商品房施工建设速度的加快，而城市经济发展相对较慢的缘故。 综上所述，西部地区随着西部大开发建设步伐的加快，房地产市场进入快速发展期，房地产开发和建设速度加快，但是由于城市经济水平基础相对较落后，市场需求的增速低于市场供给的增速，房地产市场供略大于求。随着经济的发展和人民生活水平的提高，西部地区未来发展潜力巨大。 东部地区由于前几年房价的过快增长，因此受此轮宏观调控的影响较大，开发建设速度放缓，但是由于城市经济发展水平相对较高，随着市场对政策的逐步消化，消费者将走出观望，需求将进一步放大。 中部地区比较特殊，房地产发展及经济发展水平介于东部和西部之间，未来发展潜力不容忽视。环渤海:增长空间和动力明显 环渤海经济圈处于日渐活跃的东北亚经济圈的中心地带，不但在中国沿海经济发展的格局中起着举足轻重的作用，在东北亚乃至亚太地区国际分工协作中也具有重要的地位。但近年来，与长三角、珠三角地区相比，环渤海地区经济发展速度缓慢，经济实力降低，区域优势没有得到应有的发挥。市场提升空间广阔 相对长三角和珠三角而言，以北京为中心的环渤海湾地区市场化稍显滞后，房地产市场的快速发展从2000年才真正开始，因此环渤海地区房地产发展的潜力相对较大。 未来5至7年，中国三大经济圈都将进入新一轮的发展机遇期，它们对中国总体经济实力的贡献将会进一步增大。同时，环渤海经济圈尤其是京津冀地区在中国经济发展中的分量将日显重要。从区域投资情况看，资本逐步向中国北部地区转移；从潜在竞争力比较看，随着振兴东北老工业基地战略的实施，环渤海地区将会有更明显的区位优势和更广阔的发展空间。 此外，在北京奥运的拉动下，以及国家把加速天津滨海新区的发展作为环渤海经济圈建设和发展的重中之重，给予更大的政策支持；再加上京津两城市的互动发展，预计2006年环渤海湾地区的房地产开发投资将迎来理性增长期。真实需求巨大 京、津两市是整个北方的经济文化中心，因此，环渤海区域的房地产市场辐射力巨大，除了满足本地的需求外，还可以满足北方地区的高端市场需求。 此外，由于经济起步较慢，除北京和天津外，环渤海其他地区的发展相对落后于长三角和珠三角地区，外向型经济和金融市场发展都相对落后。在近两年的房地产高速发展过程中，房地产市场并没有产生太多泡沫，房地产投机资金并没有过多进入，整体呈健康发展态势。 因此，在2005年的宏观调控中，环渤海地区所受影响并不十分明显，各城市的房地产依然呈稳步增长态势。预计在2006年，随着宏观调控政策影响的减弱，环渤海地区的房地产受强大需求影响，将会再次快速增长。区域融合继续呈现单级化 由于目前区域整合的行政力量高于市场力量，区域联系不够紧密，生产要素流动不够顺畅等原因，环渤海区域一体化的口号提得早，但进展一直缓慢。同珠江三角洲和长江三角洲比较，这一区域发展滞后状况也显而易见。 同时，由于北京的强大吸力因素，环渤海区域没有像珠三角和长三角一样出现各城市并头发展的态势。反映在房地产市场上，就出现了北京一枝独秀，而其他城市不仅没有得益，反而出现高端市场需求流失的局面。 预计到2006年，这一格局基本不会出现大的改变，但北京市场的标杆作用将促进环渤海区域其他城市房地产发展水平的提高。天津：市场面临升级 从2004年开始，天津房地产投资保持较高水平，2004年及2005年商品房新增供应量均在1000万平方米左右。2006年随着市场逐渐趋稳，预计新增供应规模仍将保持在1000万平方米的较高水平。其中住宅仍然占据供应市场主体，公建比例呈上升趋势。 从供应结构来看，高档房供大于求，中低档供不应求的现象短期内难以改变。同时，受政策影响，经济适用房供应规模将会适量增加。2006年供应市场重心继续从中心城区向外转移。 2005年天津商品房成交面积在1000万平方米左右，与2004年相比回落明显。在供应引导下，2006年天津商品房需求将呈现平稳回升态势。中低档房占据需求主体，价格仍然是影响需求的关键因素。同时对开发商品牌及产品性价比关注明显提升，小户型及投资型物业由于供应相对短缺将保持较高的市场关注度。理性置业、适度消费将成为2006年需求市场的主流。 从价格来看，2006年天津的高档房的供应量相对有限，上涨的空间不会太大，加之外环线周边的中档房将会大批量投放，这也会拉低房价的涨幅。总体来看，2006年的天津房价仍将在高点上徘徊，不过涨幅不会太大，会比2005年有所降低。 在产品方面，随着竞争日趋激烈，对产品的创新性、适需性以及自身品质要求明显提升。大量外地优秀开发商的进入，也将提升天津房地产开发的整体品质和操盘理念。 受房价因素影响，从2005年楼市来看，大户型的销售已经受到客户需求的限制，2006年的户型设计将更加理性和现实，面积控制适宜的中小户型供应比重有所提升，高层、小高层住宅市场份额继续扩大，精装修住宅也有所发展，但短期内难以跻身主流市场。 在写字楼方面，供应量有所回落，价格稳中有升。目前天津在建的单体写字楼项目较少，在建项目中多数为综合项目。由于综合项目的体量较大、工期较长，导致项目2006年上市的可能性较小，因此预计2006年天津写字楼供应量将有所回落。 商用房市场将继续供大于求的局面。2006年天津商业市场供应量将继续保持增长趋势，供应业态主要以专业市场、卖场类市场、社区商业市场等业态为主，并且大型综合体项目增多。2006年商用房供大于求的结构特征将进一步显露出来。济南：市场集中放量 2005年受宏观政策影响，济南大多开发商放慢了项目进程，刻意推迟了开盘时间，因此2006年上半年将出现一个新盘集中放量的时期，并以大盘为主。 在需求方面，受宏观调控影响，2005年楼市供应量和交易量都比较少，这更加剧了供需市场的矛盾，预计2006年会有更多的消费者开始实施购房计划。但从目前消费者的反应来看，更多消费者开始理性面对楼市。 在产品方面，小高层、高层将成为主流产品。传统的济南消费者在很长的一段时间内对于小高层、高层认可程度较低，以至于小高层、特别是高层住宅产品在销售上一直面临较大压力。随着消费者认知度的提高，以及开发商受土地成本和楼盘品质的要求，以小高层和高层为主的产品逐渐成为市场的主流。 从区域来看，随着经十路拆迁改造，经十路两侧有大量土地开始动工，酝酿了一年多之后，2006年将有大量楼盘上市。南部山区在沉寂了一段时期后，2006将有大量保留项目推向市场，南部山区将再次成为人们关注的焦点。长三角区域楼市06年步入调整期 长三角核心城市有15个，这15个城市以上海为龙头，浙江有杭州、宁波、绍兴等6个城市，江苏有南京、苏州、无锡等8个城市。长三角都市圈以占全国2.2%的土地和10.4%的人口，创造了22.1%的国内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口额。强劲的区域经济成为房地产发展的有力支撑，近几年长三角的房地产发展迅猛。 2005年的宏观调控使得长三角的房地产所受影响极大，大部分城市的房价呈下降趋势，房地产销售也进入了观望的态势，上海、杭州等城市更是出现了价量齐跌的局面。综合目前区域市况预计，2006年长三角的房地产业仍将处在调整期。经济“疲态”将影响到房地产 最新经济数据显示，2005年第三季度，上海、浙江、江苏的生产总值、工业增加值、固定资产投资、信贷等核心经济指标增速继续回落，长三角经济十年来首次呈现整体“疲态”。长三角在此前一轮的经济腾飞中，房地产业充当了引擎的角色。房地产业因受宏观调控而表现出的调整，影响了整个区域经济的发展，反之，经济的发展也不可避免地要影响到房地产，这是一个互动的过程。2006年，受宏观调控和出口影响，长三角经济的增长速度可能将减缓，这对于在2005年调控中元气大损的房地产业来说不是好消息。价格将呈下行态势 2005年长三角房地产市场，开发商开始打破市场定价格局，打折、“跳水”促销的越来越多。在10月的上海房展会上，上海全市各区域都出现了价格下调的楼盘，不少楼盘的报价比最高时跌去了20%以上。在杭州房地产市场上，投资离场、自住型资金持币观望促使价格普降与折扣时代来临。在买涨不买跌的心理因素下，开发商们在降价措施方面的混乱会加剧购房者的观望意愿，在这种氛围下，长三角楼市很难走出目前的低迷状态。观望局面还会延续 从本世纪初长三角楼市步入上升通道开始，供求一直向偏紧状态运动，供应的增长始终追不上需求的步伐，商品住宅供应缺口不断扩大。在上海，供应缺口曾由1%一路拉大到9%。而自2005年4月楼市调控以来，预期普遍看跌，买方持续观望，交易量大幅萎缩，供大于求的局面已然出现。在二季度，无论上海、杭州还是南京，一手房的成交量最多都只有供应量的一半左右。投资者的观望，新上市商品房成交量持续低迷，使得房地产市场出现成交停滞的局面。虽然在10月以后，长三角各地的市场成交量有所恢复，但市场浓郁的观望态度不可避免地将延续到2006年。上海：在观望中前行 随着2005年的严厉调控政策出台，投资挤出、价格回落、成交减少；如何促进市场需求恢复，是2006年地方政府面临的问题。 中原地产估计，经历2005年的调整，再加上世博会因素，预计2006年住宅价格将逐渐稳定，届时自住需求将大量被释放。经历了前几年的消费高峰及2005年的理性思考后，预计2006年的消费者将理性选择适合居住的产品。 从供应方面来看，中低价商品房逐渐入市，供应结构得到改善。随着2005年中低价商品房开工面积目标的完成，预计这些中低价商品房2006年将逐渐进入市场。 在热点区域方面，宝山将赢得更多消费者青睐。原因是宝山的市政规划逐步到位，居住环境和出行交通逐步完善，楼盘开发体量大，预计2006年宝山将成为热点区域。 写字楼新增供应持续增加，其中甲级写字楼将会呈现大量的供应，以小陆家嘴区域供应最多。城市副中心的写字楼供应，也将呈现一派繁荣的景象，比如中山公园、五角场以及北外滩等区域。同时，郊区写字楼的发展势头迅猛，随着一些制造型企业搬至郊区办公，带动了郊区写字楼市场的发展，供应量进一步提升。 写字楼的销售价格也将继续上扬。2006年上海写字楼市场的销售进程仍将保持一个相对稳定的态势，甲级写字楼去化速度迅速，乙级写字楼去化速度因物业品质、区域而异，总体去化速度一般。租金继续上扬，空置率趋于稳定合理。南京：将逐步走稳 2005年在调控政策影响下，南京房地产业投资增速后落，新开工面积与开发土地面积负增长；虽然土地供应量加大，但成交均价有所回落，流标现象显现。2006年南京城市建设总投资将达到265.9亿元，需要的资金量极大，而土地出让收益正是城市建设资金的重要来源，在土地出让收入管理改革之前，地方可能会有加快土地出让的突击行为。虽然土地供应增加，但是拿地成本也会进一步增大。 中原地产认为，购房者的心理价位一直与市价有很大的差距，现在属于买方市场，老百姓持币观望心态浓烈，预计2006年市场观望会维持一段时间。 南京网尚房地产研究机构预计政策因素对二手房市场的影响将逐步减弱，市场成交也将恢复到较为正常的水平。在不考虑新政策出台的前提下，预计2006年的二手房市场将稳中有升，需求总量将达到420460万平方米。写字楼和商业地产前路难走 写字楼供应虽然比商业房少，但也严重供大于求。新建写字楼无论在河西CBD或者是新街口，瞄准的客户都是高端的大型公司，但在南京市政府的招商引资力度没有改善之前，南京写字楼的前路还是难走的。中原地产认为，2006年因大量底商和写字楼上市导致商业用房供应快速增长，预计2006-2007年在供应过大，销售压力是开发商最头痛的问题。杭州：不再冒进 2005年杭州楼市由高速发展到近期稳定盘整，这一切归功于宏观调控，如果宏观调控再次加大，无疑将对杭州楼市产生巨大影响。由于杭州楼市在2005年宏观调控下，已经渐渐走入正轨，所以2006年将是巩固成果的一年。高端物业需求量缩减 2005年随着宏观调控政策影响的深化，整体房地产市场呈现收缩态势。至年末，随着金融政策的松动以及开发商的策略调整，普通住宅的成交量出现回暖趋势。高端物业受到宏观调控的影响较大，2005年下半年高端物业均呈现不同程度的滞销态势，部分楼盘进行价格调整后成效也不甚显著，而投资价值的下降以及房贷限制都将对需求产生直接影响，预计2006年高端物业的需求量将有所缩减。 经济的发展和城市规模的日益扩大，杭州写字楼市场零散分布的状况有所改变，集中商务区开始出现，目前主要分布在三个区域：城市中心区、钱江新城和滨江板块。其中随着钱江新城写字楼相继开工，2006年钱江新城总体量将超过100万平方米，所以钱江新城将成为杭州写字楼市场未来几年供应的主力军，写字楼区域市场“核心化”将形成。珠三角区域楼市06年将在活跃中增长 2005年，国家进行了一系列的宏观调控措施，但珠三角的房地产市场却继续在平稳的增长，大部分城市的房价出现了稳步上扬的独立走势。尤其在2005年10月后，深圳市的房价更是出现了快速上涨的势头。房价暗涌上升的躁动 深圳住宅均价2005年1月至9月猛涨12.18%，其中特区内房价平均涨幅达30%。10月，深圳特区内新开盘项目均价超过1万元每平方米。珠海，房价一度低迷、饱受空置房问题困扰的特区，在2005年上半年商品房价格同比也上涨11.89%。 展望2006年，珠三角区域由于市场化程度较高、政策调控影响弱化、房价泡沫较少，该地区部分城市房地产市场依然会保持稳定增长的消费需求以及稳步上涨的房价。 相比之下，珠三角的广大二线城市则仍处于从启动到成熟的中间阶段，土地成本与开发成本较低，在此阶段的房地产开发仍然能够获得较高的平均利润率，这是吸引投资，产生“洼地效应”的一个重要因素。区域融合趋势将更加明显 目前珠三角在发展广州佛山经济圈、深圳东莞经济圈、中山经济圈，每一个经济圈的经济实力都很强大。反映在房地产市场方面，就是珠三角的区域融合趋势越来越明显。珠三角地区“一小时生活圈”的城际交通，拉近了城市间房地产的距离，也使得珠三角的房地产资源可以在更大范围分配。比如广州人在佛山买房，深圳人在东莞置业，东莞人也可以去广州，香港人还可以去珠三角的任何一个地方置业。这种区域融合的趋势将随着土地资源的减少和房价的差异化，而更加明显。深圳：关外将成主流 2005年，在宏观调控的浪潮中，深圳房地产市场后程发力，房价逆市上扬，空置面积降至历史新低，成为全国房地产市场的另类。小心过度投资 在2005年下半年，深圳闹起了所谓的“房荒”，在全国调控的大环境下逆市暴涨。据国家发改委、国家统计局调查显示，2005年10月，深圳二手房价格上涨幅度最为迅猛，达到了12.3%，为全国第二。 同时，多个市场消息称，有大量炒家进入以深圳为首的珠三角市场，入市资金高达200亿元。中金公司的一份研究报告认为，深圳市连续几年土地供应量维持在1平方公里左右，而且高档商品房供应较为欠缺，在香港房价大幅上升的背景下，各地的投机和投资者进入后推波助澜，导致房价过快上涨。 深圳官方数据统计称深圳房地产投资比例为“17%”，而警戒线是20%。不过，业内人士普遍认为深圳的投资比例已经超过了 20%，深圳地产专家半求更是认为，“据我们对市场的观察，炒家最少有30%。” 在本刊2005年的展望中，分析人士已指出深圳房地产市场将逐步向关外转移。这一趋势，在2006年将成为市场主流。 据深圳官方数据，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的29%；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20%，居其次。 对于2006年，业内人士普遍认为，深圳特区土地资源储备极其有限，80%以上的可建设用地都集中在关外两区，而新增政府储备土地更是全部集中在关外，因此深圳房地产市场重心加速向关外转移的趋势在2006年将进一步的明显。 此外，而随着南坪高速、福龙公路、东部沿海高速、南光高速、1#地铁二期、3#地铁、4#地铁二期等主要交通干线的建设，关内外联系越来越紧密，“大深圳”的置业理念将逐渐成为共识。广州：房价稳步上涨 根据广州市国土房管局提供的1-10月全市十区一手住宅交易数据显示，除了受“新政”影响的6月，广州的房价都是在稳步上升。特别是在10月，广州十区一手住宅房价突然飙升至前10月的最高点5597元/平方米，比9月上升了647元/平方米，升幅达13%。 尤其是从10月份开始，广州大部分楼盘售价都向上走。如天河区大部分区域房价超过7000元/平方米，海珠区核心区域难以找到6000元/平方米以下的房子，各区域的楼盘售价都在向上调升，使房价水平整体上浮。 在2006年，如果政府能撇清其中投机因素，制定有效措施对抗所谓的炒楼资金南下传闻，广州的房价将可能保持平稳的增长态势。 与广州的住宅价相比，2005年广州的商铺、写字房价位的平均上升幅度都明显低于同期的住宅涨势，而且产品水准也越来越高，同时目前广州不少写字楼和商铺的价格却与高端住宅价相差无几，珠江新城、越秀、海珠等地区部分写字楼的价格甚至比周边的住宅价还低。价格错位，令写字楼存在着升值空间. 另一方面，目前广州市作为省会城市，国际形象提升快速，吸引大批跨国企业、外省企业进穗，中小企业也急速壮大，再加上广州市政府年初出台的住宅禁商政策，从2006年开始，广州写字楼的需求将更日益旺盛。珠海：市场重生 烂尾楼改造和城中村改造一直是珠海政府近年来的工作重点，利用全国宏观形势调整，以及大型房地产企业战略调整的契机，当地政府鼓励开发企业进入珠海，针对烂尾楼改造和城中村改造提供优惠政策。2004、2005年珠海土地连续两年放量供应，这些土地将在2006年中形成新一轮较为集中的供应。 随着珠海多项城际及省际交通改善规划的逐步落实，以及市场产品品质的提升，前两年受压制的购买力将得到释放。2006年房地产整体需求量有望进一步保持增长态势，住宅市场将呈现供销两旺局面。 随着市场竞争的逐步升级，珠海房地产市场的中小开发商面临的开发危机增大，其占有的土地资源急需开发中低档产品或者寻求品牌发展商进行市场合作。目前珠海的房地产行业格局是“品牌开发商垄断中高档产品市场，本地中小开发商在中低档市场生存”。东莞：二线城市中的明星 据东莞市房协公布预警数据显示：2005年前三季度东莞房地产开发完成投资85.55亿元，同比增长35.53%。其中，住宅完成投资66.40亿元，增长36.32%。 在产品方面，据东莞中原地产研究部不完全统计，34个下半年预推项目中，公寓、洋房加别墅项目比例高达54%，远远超过了普通住宅的比例，从产品的延续性上来看，在2006年上半年，中高档物业仍将唱主角。 东莞连续两年的住宅成交量的徘徊不前，以及城区住宅价格突破3500元购买心理上限的影响，持币待购的客户群将积极入市。预计2006年住宅整体市场交易量上升，2006年城区房地产项目供应平稳上升，镇区供应大幅度上涨。 预计2006年住宅市场中，供需错位现象仍将继续。特别是镇区140平方米以上的户型单位为供应主流，通过预警数据分析看，100平方米-120平方米的三房为市场需求主流。 从购地情况、融资渠道、开发经验，及众多实力开发商加大了镇区开发的步伐看，预计2006年东莞市场以土地、资金合作开发模式将增多。东北区域楼市06年：快速发展仍在酝酿中 东北地区是我国重要的资源和老工业基地，“十六大”报告提出，要“支持东北等老工业基地的调整和改造，支持以资源为主的城市和地区发展接续产业”。“大东北经济圈”将成为继“珠三角”、“长三角”、“环渤海”经济圈后中国的第四个经济圈。东北房地产区域市场得益于东北振兴的历史机遇，预计2006年将迎来房地产快速发展期。沈阳：从激情走向理性 在宏观政策影响房地产市场的背景下，沈阳市政府可能会根据当地市房地产市场现状发布相应地方性政府文件，来缓解国家宏观调控政策对沈阳市房地产市场带来的压力。 供应方面，中低价楼盘集中放量。随着地铁开工建设，全市新增楼盘出现郊区化的趋势，精装修住宅比例有所增加。而价格上涨空间趋缓。主要供应价格集中在3000-3500元/平米。 从产品来看，80平方米-100平方米住宅将更加受到百姓青睐，郊区及城市周边中低价位楼盘将受到欢迎，市内高价位楼盘且大户型住宅销售将遭遇阻力，空置率会继续上涨。市民对于房价承受能力有所上调，对于楼市未来发展充满信心。 从热点区域来看，受政府搬迁改造力度的不断增大、地铁的动工以及2006年世园会召开的影响，沈阳市铁西区将延续供需两旺的局面，政府对大东区改造力度的加速，大东区亦将成为2006年沈城房地产市场的热点区域。 总体来看，沈阳的市场潜力，吸引了包括深圳金地、深圳英达、哈尔滨东方集团、盟科国际、新恒基集团、上海阳光集团都在沈操作拿地，拿地范围包括铁西区、大东区、辉山高新技术开发区及城北区域，而拿地的面积主要集中在40万平方米-100万平方米，产品类型偏重于郊区大盘，这些企业开发的产品几乎都将在2006年上市，沈阳房产市场的竞争将会更加激烈。此外，沈阳地铁的开工建设、世园会的召开以及奥运会项目的启动，都会促进沈阳房地产上升到一个新台阶。长春：2006年的主基调仍是平稳 根据2005年长春市房地产市场供应结构不合理的现象，长春市政府将在2006年继续加大对房地产市场宏观调控的力度，促进房地产市场健康、稳定的发展。 居民生活水平的提高将直接刺激对住房的需求，长春市的住房需求在2006年会保持不断增加的势头。已有住房的市民改善原有居住环境的要求，会促使长春市房地产的需求结构发生变化，二次置业的所占比重将逐步加大。 从供应方面来看，普通住宅供应量持续增长，高档住宅供应增幅减少。预计2006年土地供给仍以棚户区为主，普通住宅新增供应量持续增长，高端住宅项目的开发仍持续上升，但其增幅减少。 在产品方面，长春作为二线城市，经济实力、生活环境相对较弱，外来人口较少，实际需求在一定程度内得到有效供给。在2006年，小户型住宅市场投资热的局面将有所缓和，而60-100万平方米，销售价格在1800-2500元/万平方米的经济型住宅将有较大的市场需求。 作为吉林省的经济中心，预计2006年长春市商铺将呈现出供需两旺的发展态势，但供求关系仍为供大于求，商铺价格及租金将稳中有升，空置率呈下降态势。而写字楼新供应量有所下降，但需求将会增长，从而带动写字楼价格有小幅上涨。大连：进入品牌竞争阶段 2005年，大连的房地产市场经历了三个阶段，由2005年初的迷茫，在年中又转入了新一轮的观望，而在2005年末的时候又出现了上升，市场销售旺盛。 进入2006年，预计需求仍将保持旺盛，尤其是工薪价位房，在2004、2005年连续两年未能得到充分解决的情况下，将更加大幅度的释放。2006年市场供应量也将会有所增加，主要集中在北部工薪价位房供应。 而在开发商方面，由于近两年大连房地产市场竞争激烈，品牌塑造预计将成为2006年各开发商最注重的因素，各个知名开发商将根据企业特点和各自发展战略，确立自己的定位。精品项目将越来越多，开发企业整体数目受到土地政策和金融政策的影响，将有所减少。 总体来说，由于大连市自身的产业结构特点，决定房地产业将仍成为城市支柱产业之一，在各种政策下，政府将仍通过各种渠道大力支持房地产及相关产业的发展。民间的房地产投资比例将大幅度增长，可能在2006年成为一个发展最快的阶段。06年西南区域楼市：外来资本看好的下一个热点 西南地区由于地理位置的缘故，整体经济发展水平低于长三角、珠三角、环渤海地区的水平。相对来说，房地产起步较晚，市政建设落后，但是土地成本较低，随着东部地区房地产市场竞争的日趋激烈以及西部大开发的建设，西南地区正逐渐成为房地产开发热点区域。国内外大量的开发商和投资者都将目光聚焦在了以重庆、成都为中心的西南地区，预计2006年将持续增长。重庆：城市建设推动房地产发展 2005年宏观调控使得重庆大量消费者持币观望，2005年秋交会的一系列优惠政策，有效地将需求激发出来。但是秋交会过后，需求再次出现萎缩，预计在2006年第二季度，需求量将可能再次出现集中反弹。而相对的，重庆城市建设的速度很快，主城区实际范围在不断扩大，土地资源相对较为丰富，预计2006年重庆楼盘的供应量仍将保持旺盛，供应结构以住宅为主。 在产品方面，2004、2005年重庆的房地产市场，花园洋房、别墅等高档物业风光无限，在宏观调控的影响下，住宅供应结构将会发生变化，普通住宅所占比重越来越大。消费者理性需求，对产品品质要求越来越高，政府大力推行的生态、节能、科技等高品质的普通住宅将成为主流。而冉家坝和龙头寺区域基础设施建设不断完善，社区的配套逐渐成熟，大量开发商在此圈地。2006年这两个区域将会是重庆市热点区域。 商业地产一直是重庆的软肋，2006年也不会有太大的突破，销售方式依然将比较单一，以产权式商铺和分零销售为主。 此外，重庆良好的投资环境吸引大量外来的实力开发商来渝投资，已经进入重庆市场的开发商尝到甜头仍将继续投资，2006年还将会有不少境外开发商不断进入重庆。成都：外资刺激市场稳中渐涨 从近年土地拍卖市场和房地产市场来看，主要是沿海地产商、香港的投资商和海外的开发企业占据成都中高端市场；特别是2005年人民币升值，大大刺激海外的开发企业投资西部，如香港九龙仓、菲律宾顶峰集团、新加坡盛吉房产等，预计2006年成都房地产企业仍是外来企业引导市场。 2005年总的说来，成都住宅价格保持了一个小幅稳步上升的趋势。由于地价攀高、建筑成本上升以及楼盘品质的提高，成都房价还有上升的空间，但在宏观调控下，成都房价不可能出现大幅度上涨的情况，仍将维持小幅度上涨，平均月涨幅不超过4%，成都市商品房均价将超过4000元/万平方米；预计2006年住宅整体均价将保持稳中有升的局面，但由于供需结构的矛盾，其房价增幅略有减缓。虽然2005年土地放量有所缩减，但是2004年存量土地的继续开发，将有着较大放量。如和记黄埔1036亩的南地王、中海1811亩的国际社区、卓锦城、蓝谷地等等项目的后续开发将使得2006年成都房产供应有所增加。预计2006年以住宅供应为主的成都房产供应总量将有所上升。另一方面，新政的实施使追涨心理导致提前购房的消费者以及投机者冷静下来，但大量外来购房者撑起了成都住宅市场的真实需求，预计2006年成都商品房市场总体将保持供需基本平衡的态势。而外资和外地开发商的大肆进入，城东、南部新区、温江新城将成为开发热点区域。 但随着西部大开发的进行，国内外众多知名企业进军成都商业市场，大量外来资金涌入，使成都商业逐渐升温；近期成都修建地铁这一利好消息，对其沿线商业将会产生极大推动，成都商业地产的总体过剩形势依然严峻。西北区域楼市06年展望：前景广阔 2005年上半年以来，国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策，西北区域整体发展态势存在差异，受政策调控影响不是很大，但市场反应也有所波及。2005年年中的时候，西北各中心城市的房地产销售出现了观望态势，市场销售量也明显放缓，但伴随着政策的明朗