哈尔滨房地产鉴.docx

冰城楼市月鉴0 冰城楼市月鉴2014年哈尔滨房地产市场年鉴【真观.资讯】21.12014年政策热点词汇21.2 哈尔滨7【真观.土地】9【真观.市场】13【年度媒体广告总结】18【年度市场总结及展望】23 冰城楼市月鉴【真观.资讯】1.1 2014年政策热点词汇分类调控国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“6月4日，住建部召开新闻发布会，再次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示始终坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。解析：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。限购相继取消在分类调控的政策基调下， 3月11日，南京市发布“宁七条”，成为2014年首个收紧房地产调控的二线城市。4月25日，南宁定向放宽限购，提出广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。6月26日，呼和浩特发文在居民购买商品住房时，不再要求提供住房套数查询证明，至此，呼和浩特成为第一个正式出台文件取消限购的城市。三季度开始，限购调整呈现多米诺效应， 30余个城市陆续放宽，且部分第一轮采取定向放松限购政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限购。年末全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，其中有32个城市官方正式宣布全面取消限购。至今仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整坚持限购。放松限购城市时间表4月正式取消：南宁（定向放松）5月默认：宁波（7月正式定向放松，8月正式取消）、天津（10月正式取消）6月正式取消：呼和浩特默认：福州（9月正式取消）、昆明（8月正式取消）7月正式取消：济南、海口、温州、石家庄（定向放松，9月全面取消）、苏州（定向放松，9月全面取消）、武汉（定向放松，9月全面取消）、西安（定向放松，9月全面取消）、无锡（定向放松，8月全面取消）、杭州（定向放松、8月全面取消）、青岛（定向放松，9月全面取消）默认：厦门（8月正式定向放松）、乌鲁木齐（10月正式取消）、大连、长春、南昌（定向放松，8月全面取消）、成都、舟山等8月正式取消：徐州、绍兴、合肥、太原、长沙、金华、郑州、哈尔滨、台州、银川、贵阳、佛山（定向放松）9月正式取消：兰州、西宁、沈阳、珠海（定向放松）、南京解析：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。限购政策曾经挡住了不少购房者的脚步，但当这个政策取消的时候，却没能重燃大家的购房热情，市场依旧不温不火。究其原因，主要还是因为市场变了，房子的投资价值小了。限贷松绑9月30日，央行、银监会联合出台关于进一步做好住房金融服务工作的通知，放松了与自住需求密切相关的房贷政策。其中的细则内容主要包括以下几点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。解析：此次央行新政的主要受益对象为改善型需求，他们恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。因此，这一政策起码可以增加30%的可购房人群，对楼市的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。后来的事实证明，30%增量的预测有点过于乐观。之所以效果打折，一是因为最低7折的利率实际落不到实处，二是因为当前楼市已经发生根本性变化，多数住房已经失去投资价值。不过，“930新政”仍不失为2014年各种松绑政策中影响最大的一个，对市场信心的恢复和成交量的提升都起到了不可忽视的作用。不动产登记2014年5月，国土部正式挂牌成立不动产登记局，不动产登记工作整合归一，此后各项工作进展迅速。6月，不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动；8月15日，国务院法制办公布不动产登记暂行条例（征求意见稿）目前，各个省份的不动产统一登记工作已在密集展开。近日更有消息称，不动产登记条例正式发布已进入倒计时，很可能于年内出台，并于2015年3月1日起施行，并指出将用4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。解析：不动产登记制度的推进，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。支持首套房贷5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。解析：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。“930”房贷新政9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知(以下简称“930房贷新政”)，内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。解析：“930”房贷新政被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”，对楼市的刺激作用比较明显。新政推出后，楼市升温较快。开发商推盘意愿加强，此前还在观望的购房者也积极入市。公积金新政住建部、财政部、央行发文调整公积金政策。10月9日，为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，三部门联合下发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（以下称通知）。通知提出降低贷款申请条件至连续缴存6个月（含）以上，并且针对发放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的贷款额度，而针对发放率在85%以上的城市，积极协调组合贷。同时，通知中也提出积极推进异地贷款，并简化公积金贷款申请流程，降低中间费用。2014年以来主要省市公积金政策调整4月上海、广州5月扬州、宣城、芜湖6月郑州、北京、武汉、成都7月四川、深圳、蚌埠8月湖南、大连、沈阳9月安徽、深圳、湖北、龙岩、无锡、成都、贵阳10月河北、宁波、广州（收紧）、湖南、武汉、苏州、杭州、成都11月宁夏、江苏、上海、湖北、烟台、西安、石家庄、厦门、乐山、杭州、萧山、杭州余山、南京、济南、兰州、昆明、南昌、长沙、宁波12月武汉、长沙、南昌、合肥、郑州、苏州、南京、西安、中山解析：公积金新政针对职场新人、刚需购房者来说无疑是一个利好，公积金贷款缴存时间限制的缩短能对这一部分需求起到一定的刺激作用，引导原本资金不足的购房者成为新的购买力。不过，总体来看，公积金贷款新政给楼市带来的影响不如商业贷款新政的大，因为其覆盖范围有限。连续缴存时间较长、贷款额度受限、使用比例不高等是公积金贷款被诟病已久的问题。新政策实施后，缴存时间减半，将使得申请公积金贷款的门槛大大降低。允许异地互认公积金对异地购房的客群来说是一个较大利好。央行降息央行发布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。五年以上金融机构人民币贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%；同时个人住房公积金贷款利率也随之作相应调整。这是央行自2012年7月份以来的首次降息。当前五年以上金融机构贷款基准利率与2012年10月相当。解析：央行降息的初衷其实并不是为了救市，而是为防止宏观经济下滑，进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。降低房贷利息，无论是对购房者还是对开发商，都是实打实的利好消息。对购房者来说，此次降息相当于给房贷打了9.4折的优惠，优惠力度可观。对开发商来说，降息也降低了融资成本，可以缓解其资金链紧张的局面。因此，业内人士普遍认为，此次降息是继“930房贷新政”后，进一步刺激住房消费的又一大利好。从政策发布后的一个多月来看，不少购房者因此打消了观望情绪，楼市的确有所升温。当然，和其他刺激政策一样，降息只能帮助楼市释放部分先前被压抑了的需求，而不大可能从根本上改变当前楼市不温不火的局面。1.2 哈尔滨哈尔滨取消“限购”从8月16日开始，哈尔滨市将全面取消“限购”，本市户籍与非本市户籍在哈尔滨市购房将不再有套数限制。该通知称：“自2014年8月16日起，购买人在哈市购买商品房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时，不再要求提供住房情况证明。”至此，哈市从“限购令”出台到松绑用了近3年半的时间，哈尔滨同时成为自今年6月呼和浩特市宣布解除楼市限购政策以来，我国最北取消限购的省会城市。解析：执行三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限，刚性需求在此过程中逐渐释放，而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放限购难以对市场形成有效刺激。采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。哈市规划首提“大松北”概念为贯彻省市政府的决策部署，市城乡规划局日前组织编制了大松北地区发展战略规划（以下简称规划）。对包括松北区和呼兰区在内的大松北地区的产业发展、基础设施、生态保护利用等方面做了统筹规划。规划论证会在规划展览馆举行，与会专家就“大松北”地区发展目标、方向、定位、时序等问题进行了深入探讨。解析：大松北地区近期道路建设规划旨在短期内提高组团间的交通联系，建立近期快速道路环线，强化环形放射式的快速骨架路网，规划形成“七纵+八横”的路网格局，实现各功能区之间快速衔接和内外交通快速转换的目标。按照构建“15分钟生活圈”的要求，形成社区商业服务中心。在新城用地范围内能形成配套设施网格化、均质化的发展格局。哈市实行“双轨制”落户政策从2014年11月1日起，全省取消农业户口和非农业户口性质划分，统一登记为居民户口，群众可自愿到公安派出所更换居民户口簿。按照国家相关文件规定，市区户籍人口超过500万人的，属特大城市，应严格控制人口规模。目前，哈市已经属于特大城市，4个主城区人口达350万人，需要适当控制；非主城区人口相对较少，可适当放宽落户条件。同时，积极建立和完善积分落户制度。解析：国务院出台关于进一步推进户籍制度改革的意见，全面放开建制镇和小城市落户限制，并要求切实保障农业转移人口的合法权益，扩大义务教育、就业、养老、医疗、住房等城镇基本公共服务覆盖面。黑龙江此次户改政策的出台，正是对国务院户改政策的落实。户口差别取消后，黑龙江省政府目前正在要求各有关部门清理与户口性质挂钩的各项政策，包括教育、卫生、社保等。要求能够取消的一次性取消，不能立即取消的要列出时间表，即“新政策不挂钩，老政策脱钩”，逐步实现城乡居民待遇的平等。【真观.土地】2014年土地市场 供需双降在全国房地产市场紧缩的影响下，作为房地产市场的上游，2014年哈尔滨土地市场随之紧缩，供应成交大幅减少。2014年，哈尔滨市全年共挂牌89宗土地，总面积511.62万，同比2013年减少了724，31万，降幅达59%，土地供应量紧缩十分明显。随着土地供应量的大幅下降，2014年哈尔滨土地市场共成交72宗，成交面积达421.26万，同比2013年下降59%。2014年土地供需结构分析从土地供需结构上看，而随着城市发展进程的不断加深，2014年经营性用地供需比重也随之加大，今年商住用地成为市场热点，为经营性用地供需首位。成交25宗，总面积223.03万，占土地总成交量的53.3%。据数据显示，今年商住用地成交大多集中在哈南工业新城，另外哈西新区大量优质项目的进驻，也是今年商住用地增长的主要原因；其次是商业用地，商业用地一直都是市场热点，2014年商业用地成交25宗，总面积124.08万，占土地总成交量的27.4%；再次是工业用地成交16宗，总面积40.89万；占土地总成交量的14.4%。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 中国土地挂牌网 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 中国土地挂牌网经营性用地呈现“大幅下跌”趋势2014年，经营性用地供应大幅下跌，全市经营性用地供应总面积为437.86万，同比2013年下降46%；规划总建筑面积为960.56万，同比下降50%。2014年经营性用地供应70宗，同比减少48宗。随着供应量下降，土地成交量也不宜乐观，2014年经营性用地成交总面积为380.39万，同比2013年下降38%。规划总建筑面积为791.8万，同比2013年下降44%。2014年共成交56宗土地，同比2013年减少26宗。自2012年下半年起，商品住宅市场进入去库存时代，企业销售业绩节节攀升，土地储备逐渐不能满足日益增长的需求规模，企业主观拿地的意愿非常强烈。2013年，土地出让收入作为财政收入的重要来源，所以政府推地意愿也非常强烈。时至2014年，上半年随着政策的双向调控，房产市场波动较大，政府推地意愿逐步减弱，在市场大环境背景下房企拿地也更加趋于谨慎，土地竞标也更加趋于理性致使供需骤降，下半年随着政策、金融、市场观望度等因素的缓解，房产市场明显优于上半年。但纵观全年，2014年土地供需市场呈现双降现象。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 中国土地挂牌网 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 中国土地挂牌网 2014年土地出让金总额约89.59亿元，同比2013年下降45%，其中经营性用地出让总金额约88.06亿元，同比下降39%。另外，受地块品质影响，2014年全市土地成交单价为2126.53元/，同比上涨38%。其中经营性用地的成交单价为2314.976元/，同比下降16%；楼面价为1112.16元/，同比上涨11%。据数据显示，自2013年4月份起，价格激增，之后间隔不断出现高价，优质地块频现。2014年新春伊始，在市场大环境影响下土地市场遇冷持续到6月，随后受地块品质影响，2014年全年仅出现三个峰值点。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 中国土地挂牌网经营性用地各区域土地供需2014年呼兰区土地供应排在第一位，结合哈尔滨“北跃”战略方向，2014年建立“大松北”概念，以四大战略对松北区、呼兰区、利民开发区和松花江避暑城等地区进行统筹规划。其供应主要集中在哈尔滨市松花江避暑城新区。香坊区土地供应量充足仅次于呼兰区，排在第二位；其次为平房区，供应土地多在哈南工业新城，待开发土地较多，排在第三位。从土地成交可知，道里、道外、南岗区是哈尔滨成熟区域，其中群力新区、哈西新区均以逐步成熟，待开发地块相对稀少。近年来政府着重大力发展哈南工业新城，哈东新区，同时“大松北”概念的确立，其中呼兰区待开发地块较多。纵观全年，2014年全年经营性用地占据主导地位，同时可以看出政府推地多以保障城市基础建设和经济发展为主线，但受到其地块的土地性质及其区位等因素影响，经营性用地价格也将逐步升高。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 中国土地挂牌网【真观.市场】2014年房地产市场遇冷 供需环比下降2014年全年哈尔滨商品房市场供需双降，处于近五年来最低值。从供应上看，2014年，哈尔滨市市区商品房新增供应项目有74个，较2013年减少5个；新增供应套数70172套，同比2013年上升3%；新增供应面积694.49万，同比2013年下降6%，市场供应量同比小幅下降。而从成交上看2014年，哈尔滨市商品房成交面积为613.87万，同比下降22%；商品房成交套数为59036套，同比下降22.6%。2014年全年供需比仅为1.13，同比2013年上升22%。市场压力不断增加。2012年以来，哈尔滨房地产市场始终处于去库存状态。时至2014年，继杭州楼市房价的下跌后，降价声席卷全国，同时限购、限贷控制，市场观望度逐步升高，置业信心不足促使上半年商品房市场处于低迷状态。随着2014年下半年松绑限购、降息降准等调控，商品房市场逐步回暖。资料来源：哈尔滨市网上房地产商品房新增供应十强2014年度哈尔滨市商品房新增供应十强项目排名项目名称所在区域供应套数供应面积（万）1鲁商松江新城南岗区362942.49462哈尔滨万达文化旅游城松北区394838.70653中天富城平房区423736.01144星光耀广场道里区212232.44395中海雍景熙岸南岗区330028.46506滨江凤凰城道外区494526.99477欧美亚世界阳光国际社区松北区233425.35048南郡香醍雅诺南岗区190222.55249恒大御景湾香坊区173822.222010罗马公元香坊区203021.6193资料来源：哈尔滨市网上房地产2014年，全市商品房新增供应量最大的项目是鲁商松江新城项目。从区域分布来看，新增供应十强项目中，南岗区3个项目、香坊区2个项目、松北区2个项目、道里区1个项目、道外区1个项目、平房区1个项目入榜。成交户型面积结构分析资料来源：哈尔滨市网上房地产资料来源：哈尔滨市网上房地产从套均面积来看，2014年哈尔滨市商品房成交套均面积是103.9，较2013年上升1.9。从房屋面积来看，2014年面积在90-120之间的商品房成交量最大，达17711套，占总成交套数的30%；其次是60-90之间的商品房，成交15939套，占总成交套数的27%。依据数据显示，2014年哈尔滨市商品房成交套均面积大幅上涨，其原因，一方面，由于政策导向，银行首套利率等原因，刚性户型面积需求有小幅增长，“一步到位”的小两室取代一室半，为目前哈市刚需主力。另一方面是由于2014年受到市场预期影响，价格下降，促使刚改、首改性需求增加，舒适型大两室、功能型小三室成为主流产品。2014年120-144之间户型成交面积占比达11%。从整体上看，可见2014年哈尔滨商品房市场是逐步由刚需型向改善型产品过度。商品房成交排行十强2014年哈尔滨市商品房成交十强排名项目名称销售额（亿元）1恒大御景湾13.42纳帕英郡11.92富力江湾新城114星光耀广场10.35中海雍景熙岸106鲁商松江新城97宝宇天邑澜湾8.58辰能溪树庭院8.59上东区810哈尔滨万达城7.5注：本排名中的各项目成交金额是由原子数据机构基于自有数据资源并结合各项目的推售情况进行综合评判而得出，该排名数据仅供查考，可能与各项目的实际销售额有所出入。资料来源：真观智业原子数据机构数据库 2014年哈尔滨市热销项目多为品牌房企开发的项目，销售额前十的热销项目的总销售额约为98.1亿元。从项目区位来看，热销项目依旧主要分布在哈西、群力两大新城区，而香坊区、道里区、道外区等老城区的传统核心地块也各有项目入榜。2014年销售额排名第一位的是位于香坊区的恒大御景湾，其全年以高频次媒体推广，多渠道的销售方式以及自身的产品优势，取得了不俗的成绩。排名第二位的是位于南岗区的纳帕英郡项目，项目凭借自身绝佳的地理位置以及优质的项目品质迅速成为市场热点。位于道里区的富力江湾新城，作为市区内城市高端项目标杆，凭借自身区位及价格优势，销售额也均由不俗表现排行第三位。从销售套数来看，刚需户型依旧是市场成交的绝对主力。但许多以刚需户型为主的项目销售额却未能取得较为靠前的排名。这主要是因为这类项目多以中小户型为主，其套均总价较低，导致其在总销售额上不占有优势。而随着市场趋于良性发展，2014年改善性需求将进一步增长，改善型需求大举入市，许多具有高品质的中高端项目或具有投资价值的商住综合体项目受到购房者的追捧，取得了不俗的业绩，所以2014年销售额排名前十的项目中，主要以刚改、首改及多次改善型项目为主。哈尔滨市商品房价格指数资料来源：哈尔滨市网上房地产2013年受市场回暖的影响，年初1-5月各项目对外报价逐步上涨，直至6月份，市场以优惠促销活动，激活潜在的需求性客户，从而促使市场价格小幅下降。11月、12月由于传统淡季，许多项目逐渐缩减折扣优惠力度，导致价格回升。2014年上半年受楼市骤降影响，优惠促销频现，争夺市场现有份额促进自身资金回笼，从而致使价格大幅下降，下半年随着政策调控及金融等方面影响，7月始价格逐步回升，但增幅不大。在政策环境趋稳，市场逐步趋于良性发展，预计2015年价格将有所回升，趋稳概率较大。【年度媒体广告总结】平面媒体广告仍是带动房地产项目市场销售的重要渠道，通过对房地产广告投放监测和统计分析，房企可以更准确的掌握房地产行业及市场变化趋势。原子数据机构为了让广大房地产企业更好地了解今年平媒楼盘广告投放情况，对哈尔滨市四大主流媒体的全年广告投放量进行了统计分析。报纸广告盘点2014年1-12月，共有860个项目在哈尔滨报媒（生活报、新晚报、哈尔滨日报、晨报）上投放3793次广告，平均每个项目投放广告约4.41次。2014年1-12月广告版面累计达2927.16版，广告投放费用达38896.825万元（不包含折扣）。2014年哈尔滨市房地产楼盘广告金额投放在1、2月份较低，3-5月较为平稳，7、8、9月集中投放使报广达到全年峰值，投放金额平均达到5410万元，比2013年同期有所减少，而全年低谷是在1月份，仅有301万元。数据来源：真观智业原子数据机构2014年哈尔滨投放广告的楼盘数量与投放金额呈正比关系。平均每月广告投放金额约为3241.42万元，低于平均值的月份有1、2、3、6、11和12共6个月份，其余均高于平均值。2014年平均每个楼盘的广告投放广告金额（即楼盘广告均额）最高出现在8月份，打破了往年最高金额会出现在9月的惯例。其原因是为在“金九银十”销售旺季提前做好铺垫，开发商在9月房展会的前后大量投放打折促销广告，使得8、9月份的广告均额增加。但随着今年的“金九银十”的成色不佳，房地产市场也逐渐转淡，报广投入也逐渐减少。 来源：真观智业原子数据机构从各楼盘的广告投放频次来看，广告投放频次最多的是万达文化旅游城，广告投放频次达到76次，投放金额达到624万元；永泰城和新松茂樾山分别位于第二位和第三位，投放报广频次为61次、57次，投放金额为526.25万元、481.25万元。从各楼盘的广告投放金额来看，哈尔滨2014年楼盘广告投放金额相较于2013年有所减少，投入排名前十的企业较上一年有所变化，按广告投放金额可划分为三个梯队。第一梯队是广告投放金额超过600万元的企业，有群力财富中心、盛和天地人和和万达文化旅游城，广告投放金额分别为748.5万元、628万元和624万元；第二梯队是广告投放金额在400-600万元之间的企业，包括永泰城、恒大御景湾和新松茂樾山，广告投放金额分别为526.25万元、525万元和481.25万元；第三梯队是广告投放金额在400万元以下的企业，包括绿地城央名邸、义乌城、玫瑰湾和三松宜家，广告投放金额分别为321.2万元、283.5万元、207.5万元和138.43万元。2014年房地产市场处于调整期，同时随着纸媒的市场关注度逐渐下调