棚户区改造可行性研究报告.doc

库伦旗库伦镇北山棚户区改造拆迁补偿及基础设施建设项目可行性研究报告目 录第1章 总论41.1项目基本情况41.2可行性研究报告编制依据51.3可行性报告编制原则61.4可行性研究的范围61.5主要项目内容71.6研究结论71.7主要技术经济指标8第2章 项目建设背景与必要性102.1项目背景102.2项目建设的必要性11第3章 项目实施方案123.1项目区位情况123.2本项目实施方案12第4章 项目区概况144.1区域基本情况144.1.1地质、地貌及水文144.1.2交通条件144.1.3 气候154.1.4其他基础设施条件164.2区域经济条件与资源条件174.2.1经济条件174.2.2资源条件18第5章 库伦旗房地产市场分析205.1目前库伦镇房地产市场分析205.2区位优势分析21第6章 拆迁补偿方案226.1项目区可补偿补助物明细226.2补偿补助原则及价格226.2.1拆迁补偿对象226.2.2补偿范围236.2.3补助范围236.2.4补偿标准236.2.5补助标准246.3拆迁补偿及补助价格一览表24第7章 基础设施建设方案267.1道路建设方案267.1.1拟建位置及范围267.1.2设计方案267.1.3主要工程材料表267.2供热站及供热管网建设方案277.2.1拟建位置277.2.2设计方案277.2.3主要工程及材料表287.3排污管网建设方案287.3.1拟建位置287.3.2设计方案297.3.3主要工程及材料表297.4自来水供水管网建设方案297.4.1拟建位置297.4.2设计方案297.4.3主要工程及材料表297.5供电线路建设方案307.5.1拟建位置307.5.2设计方案30第8章 组织设计和人员配置31第9章 实施进度计划349.1项目实施进度349.2实施进度表34第10章 环境保护及影响评价3510.1环境保护3510.2环保措施3510.2.1项目建设期间，建筑垃圾、污水、废气及噪声的控制3510.2.2项目建成后，噪声、尾气和废渣的污染与控制3610.3影响评价37第11章 投资估算3811.1拆迁补偿补助费用估算3811.1.1拆迁补偿3811.1.2拆迁补助3811.1.3其他费用3911.2基础设施建设费用估算3911.2.1投资估算依据3911.2.2道路投资估算4011.2.3供热站及供热管网投资估算4011.2.4排污管网投资估算4111.2.5供水管网投资估算4111.2.6供电管线投资估算4111.2.7房屋及其他设施拆除投资估算4111.2.8基础设施建设投资总估算4211.3管理费用4211.4流动资金4211.5总投资估算及资金筹措方式42第12章 财务分析与评价4312.1土地出让收入估算4312.1.1库伦旗房地产开发用地出让价格分析4312.1.2本项目地块拟出让价格分析4312.1.3出让价值估算4312.2销售税金及附加4412.3利润4412.4财务指标4512.5不确定性分析45第13章 社会效益评价4713.1社会效益4713.2建议47第14章 结论49项目总投资估算表50利润与利润分配表51现金流量表52财务计划现金流量表53财务指标表54项目区现状图55第1章 总论1.1项目基本情况1项目名称：库伦旗库伦镇北山棚户区改造拆迁补偿及基础设施建设项目2项目承办单位：库伦旗市政管理所3项目负责人：于春华4项目所在地区、地点：库伦旗库伦镇5项目范围：266650平方米棚户区所有建筑的拆迁前补偿，基础设施（供水、供电、供热、排污、道路）建设。6项目任务：完成所有棚户区建筑的拆迁前补偿，所有基础设施建设完成，此地块具备招拍挂出让条件。并通过本次对拟拆迁户的政府性补偿补助，降低房地产开发商的投入成本，降低住宅价格，以满足中低收入需房户的需求。7项目目标：通过本项目的实施，进一步规划完善库伦旗的城市功能、社会功能，提高库伦旗人民的居住水平，改善棚户区的自然条件，美化城市环境。8投资规模：项目总投资8989.26万元。9资金构成：本项目总投资为8989.26万元，其中用于拆迁补偿补助的资金7857.91万元；用于基础设施建设资金685.63万元，项目管理费用投资345.72万元。10资金筹措：项目总投资8989.26万元，全部自筹。11经济效益：项目完成后，可实现项目利润总额1368.31万元，净利润1368.31万元，投资利润率15.5%。12项目期：2年13可行性研究编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司14法人代表：苏华15资格证书编号：16资质等级：国家综合甲级17发证机关：国家发展和改革委员会1.2可行性研究报告编制依据1中华人民共和国城市规划法2中华人民共和国文物保护法3中华人民共和国土地管理法4中华人民共和国环境保护法5通辽市征地补偿安置办法6通辽市财政局、通辽市房管局转发财政部、国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知7.库伦旗征地补偿安置实施办法8通辽市域城镇体系规划9库伦旗全面建设小康社会发展规划纲要10原国家计委建设项目经济评价方法与参数199311国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南2002.312可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件13根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料14可行性研究与项目评价1.3可行性报告编制原则1.项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。2.项目建设必须高度重视环境保护、工业卫生和安全生产。环保、消防、安全设施和劳动保护措施必须同时建设。污染物的排放必须达到国家规定标准。3.将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快发展。4.以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。1.4可行性研究的范围受库伦旗市政管理所的委托，通辽市正孚企业咨询服务有限公司会同有关单位和人员，对本项目涉及的有关问题进行了认真的调查分析，按照国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本报告研究范围主要是：项目总论；项目建设的背景和必要性；项目实施方案；项目区域概况；库伦旗房地产市场分析；拆迁补偿方案；基础设施建设方案；组织设计和人员配置；实施进度计划；环境保护及影响评价；投资估算及资金筹措；财务分析与评价；社会效益评价；结论。1.5主要项目内容本项目区总面积为266650平方米，位于库伦镇老城区哈达图街北东段路北，后府沟西侧。现有居民428户，拟进行拆迁的住宅428户，总建筑面积47083平方米，全部进行拆迁前的补偿补助。建设三级城区道路二条，总长度958延长米，路宽12米；建设自来水主管线一条，排污主管线一条，供热站一座，供热管网及供电线路等。1.6研究结论本项目的实施，将有力促进库伦镇的城市化进程，美化城市环境，改善居住条件，提升城市品味，对库伦镇的发展有着极大的促进和推动作用。项目完成后，可实现项目利润总额1368.31万元，净利润1368.31万元，投资利润率15.5%。财务评价结果表明，本项目全部投资内部收益率为115.5%，财务净现值7818.82万元。敏感性分析表明，本项目抗风险能力较强。经济效益良好，风险较低。本项目在经济效益与社会效益两个方面都有着充足的可行性，建议尽快实施本项目。1.7主要技术经济指标序号项目单位指标备注1基础数据1.1总补偿补助户数户4281.2道路米9581.3供热管网米5991.4排污管网米6271.5自来水管网米3271.6供电线路米6451.7锅炉房平方米2722财务数据2.1总投资万元8989.262.1.1补偿补助投资万元7857.912.1.2基础设施建设投资万元685.632.1.3管理费用投资万元345.722.1.4净利润万元1368.312.2总收入万元10357.573财务指标3.1投资利润率%15.503.2销售利润率%13.423.3资本金利润率%115.503.4财务净现值万元7818.823.5财务内部收益率%115.50含建设期12个月3.6盈亏平衡点%86.58BEP第2章 项目建设背景与必要性2.1项目背景库伦旗正处在高速发展时期。随着几十年的改革开放，库伦旗已逐渐通过改革开放，走向了快速发展道路，步入了小康。目前库伦镇的城镇建设一年一个台阶，城市环境大为改观，卫生条件、基础设施情况也今非昔比。随着人们生活水平的提高，对居住条件和环境的要求也逐步提高。目前，库伦镇的房地产开发趋热正红，百姓的购房愿望和改变自己居住条件与环境的愿望也一步步提升，但库伦镇现有的房地产开发地段和已开发的小区，已远远不能满足需要。这种情况，也变相拉动了城市房价的居高不下。同时，改变城市的环境面貌，提高人们的居住水平，也成了目前旗委政府所关心的首要大事。只有改变了城市面貌，提高了环境水平，才能为库伦旗打造良好的城市形象，建立良好的投资环境，才能为下一步的发展奠定良好的基础。人们居住水平的提高，也会使居民有一个安定的生活心态和积极的工作态度，才会为库伦旗的经济发展做出更好的努力和更大的贡献。基于此，库伦旗委政府决定，对此项目所涉及的棚户区区域进行改造，以达到提高住宅供给量，改善城市环境，打造城市面貌的目的。2.2项目建设的必要性一是加快棚户区改造，改善人居环境的迫切需要。目前，本项目区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区较多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，经常受洪涝灾害侵袭。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。二是完善城市配套设施，打造城市建设精品的迫切需要。近年来，库伦镇面貌日新月异。但由于没有完成这个地段的改造和开发，使得这个“安代之乡”的魅力没有得到充分彰显。三是节约集约用地迫切需要。当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活项目区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。五是提高住宅供给量的迫切需要。目前库伦镇的住宅供给量严重不足，造成房价居高不下。通过此次棚户区改造，提高住宅开发用地供给量，提高住宅供给量，是满足居民住宅需求和稳定房地产市场的一个重要措施。第3章 项目实施方案3.1项目区位情况本项目位于库伦旗库伦镇旧城区东部的新老城区交界区域。位于哈达图街北部，兴源路两侧。东侧面积为158300平方米、西侧面积为98350平方米。总面积为266650平方米。东侧地块北起后府街，南至哈达图街，东部为后府沟，西部为兴源路，涉及拟拆迁住宅307户。本地块周边已建成建筑包括住宅小区、学校、餐饮等。西侧地块南起文化街，北至后府街，东部为兴源路，西部为库伦旗第二中学，涉及总拆迁户数为121户。3.2本项目实施方案本项目具体内容为:1对本项目区内所有民用住宅进行拆迁前的补偿，并补偿到位置；2本项目东部区打通与文化街相通的道路，向东延伸至后府沟，长度为327延长米；东侧沿后府沟方向修一条宽12米市政路，长度为631延长米。总长度为958延长米。3在东部地块北部靠近后府沟拟建道路的西，建设一处10T锅炉供热站。并沿拟建的后府沟道路延伸到与文化街延长线处向西，至文化街与兴源路的交叉口，修建一条供热主管网，总长度为599米。以满足整个待开发区域住宅的供热需求；4沿兴源路向南铺设排污管网至哈达图街市政主排污管网，总长度为627延长米；5由兴源路与文化街的交叉口向北，铺设自来水供水管网至后府街，总长度为327延长米；6将主供电线路延新修筑的东侧文化街向东，延文化街与兴源路交叉路口向北进行铺设，总铺设长度为687延长米；本项目不包括现有棚户区的拆除。通过本项目的工作，使此块棚户区的地块能够进行招牌挂出让，拆除工作由中标的开发商实施。第4章 项目区概况4.1区域基本情况4.1.1地质、地貌及水文本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在210-460米之间，地形呈微波状起伏，高差3-6米。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。最深陡坎可达百余米。项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长217公里，流域面积2549平方公里，平均流径深94.5毫米，年径流量2.538亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达1010.4吨-48010T；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。4.1.2交通条件库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中：等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。 乡乡通油路、村村通公路情况：6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。 目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。4.1.3 气候 项目区属温带大陆性气候，冬夏季分别受蒙古高压和大陆低压所控制，具有寒暑、干湿变化显著的特点。冬季漫长、寒冷，从大陆中心向沿海移动的寒潮平凡过境，天气小雪干燥，夏季短促、温热，受东南海洋季风的波及影响，降雨频繁。春暖聚升，秋暖聚降，大陆性气候明显，气温年较差36.3-37摄氏度。春季少于多风，夏季温热多雨，秋季凉爽短促，冬季寒冷漫长，是本期的四季气候特征。年平均气温：36.7历年极端最高气温：40.4历年极端最低气温：-31.4无霜期：140-150天年平均降水量：361mm最大降水量：560.8mm年平均湿度为：49%日最大降水量：108.0mm主导风向：WSW 13%无风日：21%最大风速：33.3m/s年平均雷电天数：33天年最大雪压为：3.1g/cm2标准冻土深：1.4m多年最大冻土深度为：2.01m4.1.4其他基础设施条件供水：本项目原属城区，原供水管网由于本次拆迁和改造已不能使用，需要重新铺设。供电：原供电设施拆除，需重新建设。供热：本棚户区内地无供热，需新建供热站及铺设供热管网，以满足将来住宅小区建设的供热需求。（只建设，不参与供热的经营）排污：本项目原无排污管网，本次需新建，延伸至哈达图街与主排污管网相连。4.2区域经济条件与资源条件4.2.1经济条件2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成42.25亿元，同比增长36.9%。其中一、二、三次产业分别完成11.85亿元、17.7亿元和12.7亿元，同比分别增长21%、59.9%和27%。三次产业比达到28：42：30。财政收入完成2.7亿元，同比增长35%。城镇居民人均可支配收入达到 10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。社会消费品零售总额 8亿元，增长29.2%。面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值12.1亿元，同比增长32%；实现销售收入37.8亿元，同比增长37.1%；上缴税金18402万元，同比增长167.9%。工业经济对财政的贡献率达到66%，较上年提高了32个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入25.9亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70 %、68.6 %和99.6%。工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资6.39亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。国电和风风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。2010年，全旗地区生产总值预计达到50亿元。其中：一、二、三产业预计分别达到12.6亿元、22亿元和15.4亿元。财政收入预计完成3.3亿元。全社会固定投资预计达到15亿元。社会零消费品零售总额预计达到9亿元。农牧民人均纯收入预计达到4800元。4.2.2资源条件库伦旗地上地下资源较为丰富，开发利用前景广阔。特殊的地理位置和复杂多变的地形地貌，既为多种作物的生产提供了条件，又蕴藏了丰富的地上地下资源。特别是库伦荞麦以及种植广、产量高、质量优，其内在含量及营养、保健、药用价值为一体而享誉海内外，被誉为“荞麦之乡”的美名，年产量在三万吨以上。地下资源，现已探明包括：铁、钨、锌、石灰石、珍珠岩等27余种地下矿产资源，其中探明的泥炭总储量为986万立方米；平均品位达41.4%的铁矿石储量300万吨；除石灰石等部分资源在逐步开发利用外，其他矿产都有待于发掘。随着库伦旗的不断发展，加之库伦旗得天独厚的资源优势，为库伦旗的未来发展奠定了扎实的基础，发展前景一片大好。第5章 库伦旗房地产市场分析由于本次棚户区拆迁补偿补助的主要目的是将此地块通过出让，扩大房地产开发的土地供给。所以，有必要对目前库伦旗的房地产开发市场进行深入的分析，以佐证本次棚房区改造的市场意义与价值。5.1目前库伦镇房地产市场分析库伦镇作为库伦旗的旗政府所在地，在库伦旗的整个经济和社会发展中处于核心地位，那么库伦镇也就成为了库伦旗房地产的主力市场。目前库伦镇已建成住宅小区13个，共2616户；在建和拟建住宅小区2个，共625户。即使目前住宅价格居高不下，并且还在上涨，但是总供应量还是不能满足市场需求。其原因，经我们分析主要有以下三点：一是目前库伦镇常住总人口为4.5万人，共11583户，而目前已建成小区和正在开发和拟开发的楼盘总户数仅有3341户。我们按总户数的70%设定为需求户，那么需求与供应的比例是3:1，市场缺口巨大。二是随着人们生活水平的逐渐提高，特别是临近乡镇的居民，伴着生活条件的改善，向城市转移的欲望强烈，并且正在逐步走向城市，这也更加增加了房地产市场的需求量。三是随着经济的快速发展，各类企业如雨后春笋般不断涌现，用工逐年增加，就业率逐步提高。在提高人们总体生活水平的基础上，也吸引了外来的大批务工人员和脱离土地的大批农村产业工人进入城市，这也增加了城市的人口和住宅需求量。由此我们可以判断：库伦旗的房地产市场劲头正盛，需求强劲，前景广阔，市场结构良好。5.2区位优势分析1本项目位于库伦旗库伦镇新老城区交接带。由于旧城区为目前库伦镇的主居住区，而新城区也将逐渐发展成为库伦镇的主工作区。由于此项目距离新城区的距离在所有老城区的住宅小区内为最近，便于人们工作上班，区位优势明显。2本项目有着距离新城区较近而又距离老城区商业区较近的特点，能够为拟建小区的居民提供工作和生活的双重方便。3本项目紧邻库伦旗第二中学。附近银行、餐饮等公共文化设施较多，是方便子女上学和家庭生活的绝好地段。 第6章 拆迁补偿方案本次拆迁补偿总户数为428户。由于本项目区是棚户区，居民居住密集，房屋质量差，居住环境差。但考虑到为了达到让居民满意的补偿效果，本方案将充分通过人性化的设计，确实测量，分析全面，精确补偿，保证能够让被拆迁居民满意。6.1项目区可补偿补助物明细项目数量面积（平方米）备注有房证住宅428户31523.91 无房证正式房屋（附属房）428户15559.51 果树103棵其他树木95棵自用井65眼太阳能93台电话261部空调72台闭路电视407户其中商用住宅9户253.47其中生产加工住宅1户63.336.2补偿补助原则及价格根据库伦旗房屋拆迁及安置政策，确定以下补偿补助原则及价格。6.2.1拆迁补偿对象具有合法手续的房屋所有权人。6.2.2补偿范围1.房屋所有权证登记范围内的房产。2.住宅范围内无产权证的正规房屋。不含临建和违章建筑及简易棚舍。3.房屋范围内的树木等其他不可移动的固定资产。6.2.3补助范围1.附属物。包括太阳能、有线电视、电话、空调等设备拆移机补助。2.办公、商业用途或加工用途房屋等经营性能房屋补助。3.供电、供水设施设备拆迁移机补助。4.住宅房屋搬迁补助。5.临时安置补助。6.2.4补偿标准有房屋产权证住宅：1700元/平方米无房屋产权证正式房屋（附属房）：750元/平方米方果树：150元/棵其它树木：100元/棵自用井：1000元/眼。6.2.5补助标准1.太阳能拆移费每台200元；2.有线电视移机费每末端580元；3.电话移机费每部160元；4.空调拆移费：壁挂机每台150元，柜式机每台200元，本方案统一按200元/台进行估算。5.水电拆迁补助：1100元/户。6.从事商业、服务业等经营性活动的房屋，按照房屋补偿价值3%补助。7从事加工等经营性活动的房屋，按照房屋补偿价值1.5%补助。8从事办公、仓库等其他经营性的房屋，按照房屋补偿价值0.5%补助。9住宅房屋搬迁补助费每平方米（指被拆迁人房屋总建筑面积）不低于10.00元，每户不低于800.00元。本报告中由于每户的具体面积不详，临时按每户补助1000元计。10临时安置费补助费每月每平方米（指被拆迁人有产权证住宅）18.00元，每户每月不得低于500.00元。本项目按每户12个月搬迁补助费，文中按216元/平方米估算（按有证房屋面积计算）。6.3拆迁补偿及补助价格一览表名称单位价格备注有房屋产权证住宅元/平方米1700无房屋产权证正式住宅（附属房）元/平方米750果树元/棵150其他树木元/棵100自用井元/眼1000太阳能移机元/台200有线电视移机元/户580电话机移机元/部160空调移机元/台200水电拆迁补助元/户1100商用房补助%3%生产用房补助%1.5%搬迁补助元/户1000临时安置费补助元/平方米216第7章 基础设施建设方案本项目主要基础设施建设有：道路建设、供热站建设及供热管网、排污管网、供水管网及供电管线铺设等。7.1道路建设方案7.1.1拟建位置及范围本项目东部区打通与文化街相通的三级沥青路，向东延伸至后府沟，长度为318延长米；东侧沿后府沟方向修一条宽12米市政三级沥青路，长度为631延长米。总长度为958延长米。7.1.2设计方案路面结构型式采用沥青混凝土路面，其具有噪声小，行车舒适，灰尘少以及维护方便等优点，其结构为：表面层为4cm厚细柏油沥青表面，中面层为5cm厚中粒式混凝土（AC-20（I），下面层为6cm厚粗粒式混凝土AC-25（I），基层为45cm厚的山皮石，面层为基层之间设透层。7.1.3主要工程材料表名称厚度（厘米）长度（米）工程量（立方米）柏油沥青面层4958459.84C20混凝土地垫层5958574.8C25底层混凝土垫层6958689.76基层山皮石459585173.2土方659587472.4合计143707.2供热站及供热管网建设方案7.2.1拟建位置在西部地块建设一处10T锅炉供热站。并后府沟拟修建的路的方向，向南至与拟修建的文化路延长线向西，至文化路与兴源路的交叉口。总长度为599延长米，以满足整个待开发区域整个房地产开发的供热需求；7.2.2设计方案在东地块东北部，紧临后府街和拟修建的沿后府沟道路，隔离出一块东西长40米，南北宽35米的地块，建设供热站。本供站建筑为单层框架结构锅炉房，室外为露天储煤场。锅炉房的建筑标准为：东西长17米，南北宽16米，总建筑面积为272平方米。框架结构，层高为6米。外墙厚度为37厘米，内间设机械控制室和工人休息室，分别为16平方米和22平方米。内墙厚度为24厘米。设高空排放钢管烟囱，直径为800毫米，高度为35米。室外全部硬化，东侧预留300平方米储煤场。混凝土硬化。设置围墙，红砖砌筑，高度为2.1米，总长度为。南侧设大门，大门宽度为12米，能够满足运煤车辆进入。锅炉采用循环流化床锅炉，其燃烧效率可达98%以上，并可燃用劣质煤。管网建设从现在的供热站开始，向南沿似修建的沿后府沟道路，至与文化街延长线交叉处向西，至文化街与兴源路交叉口为止。总长度为599延长米。采用热水直埋管，供回水双向铺设，下埋深度为2.5米。设置8处检查井和12处阀门井。采用直径为600毫米直埋敷设管道，采用以聚氨脂泡沫为保温材料、以高密度聚乙烯为保护外壳的直埋预制保温管。对于检查井采用岩棉保温瓦(块)，作为保温材料。7.2.3主要工程及材料表名称单位规格数量锅炉房平方米17*16米框架272烟囱米800毫米直径35锅炉台10吨循环流化床1围墙米2.1米高砖混138供热管线米600毫米直径热水直埋无缝钢管599检查井、阀门井个20挖填土方量立方米宽1米，深3米20977.3排污管网建设方案7.3.1拟建位置沿兴源路向南铺设排污管网至哈达图街市政主排污管网，总长度为627延长米；7.3.2设计方案沿兴源路方向，根据自然坡度，自北向南铺设。采用水泥预制管，管径800毫米，地埋深度为2.5米。沿线设6处排污井和4处检查井。南部与哈达图街市政污水管网相连。7.3.3主要工程及材料表名称单位规格数量水泥预制管延长米800毫米直径627检查井、阀门井个10挖填土方立方米18817.4自来水供水管网建设方案7.4.1拟建位置由兴源路与文化街的交叉口向北，铺设自来水供水管网至后府街，总长度为327延长米。7.4.2设计方案在兴源路与文化街交叉路口处与市政供水管网相连，延长至后府街。采用直径600毫米PE管，地埋深度为2.5米。沿线设6处阀门井和4处检查井。7.4.3主要工程及材料表名称单位规格数量PE管米600毫米直径327检查井、阀门井个10挖填土方立方米9817.5供电线路建设方案7.5.1拟建位置将主供电线路延新修筑的东侧文化街向东，延文化街与兴源路交叉路口向北进行铺设。7.5.2设计方案以农电局的设计为准，本项目将要求农电局参与建设。要求地埋式主线，沿文化街和兴源路铺设，下埋深度不低于1米。并在沿线预留四处主线接入口。以备以后的小区建设使用。投资初步按25万元估算。第8章 组织设计和人员配置由于本项目涉及到居民住宅拆迁等敏感性问题，由此我们必须精心组织、细心工作，既要达到为下一步顺利拆迁做准备的条件，又要避免各类不必要的事件和冲突的发生。达到双方满意，特别是让被拆迁户满意，由此，在组织机构和人员上必须精心安排。1.拆迁补偿指挥部总指挥：布仁（常务副旗长）副总指挥：江明（住建局局长）青格勒图（国土局局长）包银山（政府办副主任）成员：吕卫东（财政局局长）满代（发改局局长）阿日思楞（民政局局长）韩凤平（库伦镇镇长）江震华（街道办主任）李洪刚（公安局副局长）邓洪星（住建局副局长）王力武（国土局纪检书记）于春华（市政管理所所长）葛泊（拆迁办主任）齐树军（乡镇股股长）张永刚（城管大队长）2.下设机构调查摸底组组长：齐树军成员：张鑫哲主要负责被拆迁区域的拆迁前各项数据的收集，及地上物和拆迁面积的摸底调查和统计。对拟拆迁区域的所有住户的住宅面积测量，及其他应补偿资产的登记和可补偿财产的估价、登记，以及对现实存在的各种情况的调查分析，及拿出合理方案。宣传发动组组长：葛泊成员：齐永明主要负责对拟拆迁户的拆迁前思想动员，补偿事宜协调，同时负责拆迁过程中出现的各类问题的协调解决。财务组组长：宋匀成员：程玉庆 邓永莉主要对拆迁补偿的房屋及其他拆迁相关资产及补助的测算和补偿。组织机构图第9章 实施进度计划9.1项目实施进度本项目实施工期为2年，即2011年1月-2012年12月。本项目的实施主要分为以下阶段：摸底调查阶段：2011年1月-2011年3月拆迁动员阶段：2011年3月-2011年5月拆迁补偿阶段：2011年5月-2011年8月尾事处理阶段：2011年8月-2012年1月招牌挂出让阶段：2012年1月-2012年12月9.2实施进度表第10章 环境保护及影响评价10.1环境保护 本项目的建设依据建设项目环境保护管理办法规定，将项目实施过程中对环境造成影响的各项因素进行严密分析，并按照有关规定采取相应措施对其进行防治和治理，已达到项目建设环境保护的目的。保护好生态环境，维护生态平稳是我国的一项基本国策，是保护人民健康，造福后代的长久之计。本工程的实施，对城市环境的影响主要是项目建设过程中产生的建筑垃圾、污水、废气及噪声对环境的影响，及项目完成后，新建道路通行车辆产生的噪音、尾气和供热站建成后烟气的排放和废渣等。10.2环保措施10.2.1项目建设期间，建筑垃圾、污水、废气及噪声的控制项目施工期间一定会存在建筑垃圾的堆放，建筑污水的排放及建筑噪声等对环境造成一定程度影响的不环保问题，为避免和尽量降低其对环境产生的影响将采取如下控制方案：1作好施工的组织协调工作，文明施工，不随地抛弃建筑垃圾，排放污水。2.做好施工期间的临时防洪及排水设施。3.选择合理的取土、弃土场地，做好场地的排水工作。4.完善道路排水系统，作好边坡防护加固措施。5.科学管理，做好施工工地土石方调配平衡工作。6.水泥混凝土搅拌有较多的水泥粉尘和噪声，采取利用散装水泥集中搅拌，减少粉尘和噪声污染。通过上述措施，可大大减少对环境的影响，而这种暂时的影响将随项目实施完毕而消失。10.2.2项目建成后，噪声、尾气和废渣的污染与控制区内新建道路的建成在舒缓交通，方便居民的同时也会增加车流量，这样一来汽车尾气的排放、发动机及鸣笛噪音都会对其环境造成不同程度的影响。还有供热站正常工作时产生的烟气排放及废渣同样对周边环境造成影响。因此，可采取下述措施予以控制。1.增加道路绿化，既可吸声降噪，又使市民对噪声心理感觉上有良好效果。2.加强交通管理，疏导分流和交通，使车辆有适度的流量和速度，尽可能地匀速、畅通、减少因加速、减速、刹车、启动带来的污染。3.供热站在供热期间严格按照相关环保规定进程控制。4.选用环保节能设备，采购优等燃料。10.3影响评价通过本项目各项环保控制措施的实施，使得项目的实施及项目完成后的环境问题有了保障。本项目完全符合国家关于建设项目环境评价标准相关要求。从环保角度分析，本可以尽快实施。第11章 投资估算11.1拆迁补偿补助费用估算拆迁补偿补助总投资分为拆迁补偿、拆迁补助和其他费用（预备费），总额为7857.91万元。11.1.1拆迁补偿名称数量单价金额单位数量单位单价有房证住宅平方米31523.91 1700元/平方米5359.07 无房证正式房屋平方米15559.51 750元/平方米1166.96 果树棵103150元/棵1.55 其他树木棵95100元/棵0.95 自用井眼651000元/眼6.50 合计6535.02 11.1.2拆迁补助名称数量单价金额(万元）单位数量单位单价临时安置费平方米31523.91 元/平方米216680.92 拆迁补助费户428元/户100042.80 商业用途补助元430899%3129.27 加工用途补助元112761%1.516.91 太阳能移机台93元/台2001.86 有线电视移机户418元/户58024.24 电话机移机部261元/部1604.18 空调移机台72元/台2001.44 水电拆迁补助户428元/户110047.08 合计948.70 11.1.3其他费用预备费预备费主要用于在补偿过程中发生的意外情况和价格变动准备的后备资金，按补偿补助总额的5%计提。预备费总额为347.19万元。无贷款，无财务费用。本项目地块由于是国有土地，不涉及土地其他费用。11.2基础设施建设费用估算11.2.1投资估算依据1.投资估算按照内蒙古自治区现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以内蒙古自治区建设工程造价和自治区其它相关造价规定为依据，建筑工程按某县近期同类建筑工程造价估算。2.设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据。3.其它费用、预备费按现行有关规定和要求进行估算，勘察设计费按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计算，并根据项目建设性质对相关参数进行相应调整。4.建设项目经济评价方法与参数（第三版）11.2.2道路投资估算本项目修筑道路总长度949延长米，三级路面标准。道路投资参照库伦当地材料价格和工程量及取费标准，按260元/平方米计价。道路总面积为11388平方米。道路的总造价为：296.9万元。11.2.3供热站及供热管网投资估算供热站及供热管网总造价为322.68万元。1土建土建总造价74.73万元。锅炉建筑面积为272平方米，为框架结构，层高为6米。参照库伦旗本地材料价格和取费标准，按1700元/平方米计价，锅炉房土建投资为46.24万元。围墙总长度为138延长米，按480元/米计价，围墙投资为6.624万元。院内总硬化面积为915平方米，按75元/平方米计价，地面硬化投资为6.86万元。其他辅助设施，包括烟囱、大门等，按15万元估算。2.锅炉由于采用锅炉为循环流化床锅炉，按目前市场价格，锅炉及配套设施总造价为218万元。3.供热管网供热管网总长度为599延长米，根据库伦当地的材料造价和取费标准，按500元/延长米计价，总造价为29.95万元。11.2.4排污管网投资估算排污管网总长度为372延长米，根据库伦当地的材料造价和取费标准，按330元/延长米计价，总造价为12.28万元。11.2.5供水管网投资估算供水管网总长度为327延长米，采用地埋式600毫米PE管。根据库伦当地的材料造价和取费标准，按370元/延长米计价，总造价为12.1万元。11.2.6供电管线投资估算本项目地埋供电管线长度为645延长米。根据农电部门的初步价格估算，造价估算为21.5万元。11.2.7房屋及其他设施拆除投资估算基础设施建设中房屋及其他设施拆除总费用为20.17万元。基础设施建设投资估算为664.64万元。未包含修路、锅炉房建设等占用民房的拆除费用，根据实地勘查，基础设施建设需拆除民房为1066.35平方米，按每平方米拆除价格150元估算，需拆除费用15.17万元；其他设施拆除按5万元估算，共需拆除费用为20.17万元。11.2.8基础设施建设投资总估算在基础设施建设中，不提预备费，无财务费用，同时，以上所有投资包含接口费用。由此基础设施建设投资为685.63万元。11.3管理费用按补偿补助总价与基础建设投资总价的4%计提，那么，管理费用总额为345.72万元。主要用于补偿补助和基础设施建设过程中的各项费用。11.4流动资金本项目不提流动资金。11.5总投资估算及资金筹措方式本项目总投资为8989.26万元。其中拆迁补偿补助投资7957.91万元；基础设施建设投资685.63万元；管理费用345.72万元。以上资金全部自筹。第12章 财务分析与评价12.1土地出让收入估算12.1.1库伦旗房地产开发用地出让价格分析名称出让年份出让价格（元/平方米）哈达图小区200775养畜牧小区200770东梁小区2008180阿利坦小区2009319休育场小区2010480根据上表可以看出，库伦旗近几年由于房地产开发的热度有增无减，房地产开发用地的价格地直呈上涨趋势，年涨幅基本在50%以上。12.1.2本项目地块拟出让价格分析由于在库伦镇，房地产，特别是住宅，供不应求，价格始终是居高不下，而且还有很大的上涨势头。根据历年土地价格走势分析，至2010年，出让价格已经超过了400元/平方米。而我们的地块将于2011年至2012年进行挂牌出让，考虑到地价上涨因素，且进行保守测算，我们拟定本项目所在地块的出让价格为408元/平方米。12.1.3出让价值估算本项目总占地面积为266650平方米，就除去道路占用面积和供热站占用面积共12788平方米，实际应出让面积为253862平方米。那么，本次出让预估总价值为10357.57万元。12.2销售税金及附加由于本项目为政府拆迁补偿和出让项目，不涉及销售税金和附加。12.3利润本项目完成后，可实现销售收入10357.57万元。本项目成本项为：拆迁补偿补助及基础设施建设投资8989.26万元；可实现利润总额为1368.31万元。本项目不缴纳所得税。可实现净出让收益为1368.31万元。本项目不计提法定盈余公积金与公益金。序号项 目合计建设期出让期121经营收入10357.57010357.571.1销售收入10357.57010357.572产品经营成本8989.2608989.263利润总额1368.3101368.314应纳税所得额1368.3101368.315净利润1368.3101368.316期初未分配利润1368.3101368.317可供分配的利润2779.2201368.318可供投资者分配的利润2779.2201368.3112.4财务指标序号名 称单位数量一经济数据1总投资万元8989.262营业收入万元10357.573利润总额万元1368.314税后利润万元1368.31二财务评价指标1销售利润率%13.42%2投资利润率%15.50%3财务内部收益率%115.50%4财务净现值万元7818.825资本金收益率%115.50%6总