娄底商业环境分析

娄底商业环境分析一、娄底市商业现状分析（一）娄底市商业格局及商圈分布娄底自1977年建地区，1999年改娄底市，被誉为“湘中新城”。在政府的重点扶持下，本地商业发展迅速，从92年开始就已基本形成以清泉广场为中心的市级商业中心。目前，娄底市商业格局分为三大商圈：核心商圈：基本呈现以氐星路与长青街交叉点为中心、周边半径1公里范围区域为核心商业区：老街商圈：以涟滨西街为轴，以日常生活、生产资料批发零售为主的传统辅助商圈；涟钢商圈：以涟钢为依托的新兴商业圈。1、绝对地位的核心商业区清泉广场商圈用“娄底商业看清泉广场”这句话来形容目前娄底的商业经营格局颇为贴切。以长青中街为轴，以氐星路与长青中街交汇处为中心，向四周辐射1公里左右距离，东至银海商业广场，西至娄底大市场，南至乐坪街，西至湘阳街，所涉主要商业街道有：氐星路、长青中街、湘阳街、娄星南路等，是娄底现有的核心商业区。本区域商业高度集中，车水马龙，十分繁华。约有80%以上的零售商业设施分布在此，专业市场、商场、超市、大小商铺、休闲机构等星罗棋布，服装专卖、电器专营、家纺用品专卖、电子通讯器材等各种品类经营成行成市。几乎所有大中型的商场、超市均集中此区域，分别有清泉名店、银海商业广场、九龙商厦、金海名店、新一佳超阶级市、佳惠超市、银河超市、银海超市等，沿街铺面主要以经营中商档品牌服饰为主，图书馆、新华书店等其它配套设施相应齐全。该商圈的租金水准居全娄底市最高水平。2、娄底商业的发祥地老街商圈老街商圈是娄底传统的商业区，有娄底商业发祥地之说，以涟滨西街为主轴，两旁商业氛围浓厚。目前涟滨西街的糖果、烟酒、副食品、水果、日杂小商品市场经营红火，每年数亿元的交易额和每天上万人的人流，形成了一个巨大商圈，老街特有的商业氛围与涟钢生活区、经济开发区、高尚生活区遥相呼应，形成一个巨大的人流、物流、资金相交融的商业圈。2004年度开盘的大规模综合市场九龙环球商业广场就位于老街商圈。3、风生水起的新兴涟钢商圈涟钢商圈的兴起主要依托涟钢生活区域的强劲消费力与政府城市建设南扩北移的规划战略。准确的说，目前涟钢片区的商业结构仍呈松散形分布，基本以满足居民基本生活需求为主，一直没有形成一个功能多样化的商业格局。随着凤阳步行商业街、涟钢步行商业街、钢城购物广场等商业项目的拟建，将大大提升该区域的商业品位，增强其商业辐射功能，涟钢商圈有望在未来两至三年内成长为继清泉广场核心商圈、老街传统商圈后又一新兴商圈。与清泉广场市级商业中心不同的是，涟钢商圈的属性应为社区级商业中心，幅射功能有限。（二）娄底市商业业态调研分析1、商业业态结构娄底市商业业态的表现形式，在某种程度上来说相当丰富，但仍停留在传统的商业格局阶段。从大型商场到专业市场，从批发市场到大型超市到品牌专卖店，从百货业到餐饮业再到娱乐业等，自由业态和统一经营管理业态比比皆是，基本呈现阶段以品牌专卖、连锁店为主，各种新兴业态百花齐放的格局。娄底主要业态、业种结构列表如下：业态/类别数量主要分布区域中小型酒店、宾馆18长青街、乐坪街、氐星路中等以上规模餐饮31湘阳街、氐星路茶艺咖啡24长青街、氐星路、乐坪街、湘阳街中档以上美容美发机构26湘阳街、新星南路中等以上规模娱乐休闲机构31新星南路、氐星南路、氐坪街中等以上规模药房21长青街为主百货商场9长青街、氐星路中、大型超市5长青街、氐星路大型婚纱摄影连锁6长青街、娄星路电器专营店5长青街、娄星南路家俱专业店（广场）6长青街、娄星路综合性市场3长青街、湘阳街、涟钢专业市场4长青街、氐星路服饰品牌专卖店300家左右长青街、氐星路、九亿步行街从上表可见，娄底的餐饮业目前较为发达，这与娄底居民对于吃的注重及本地商务流通贸易领域活跃、接待公关活动频繁等因素息息相关。而娱乐休闲设施也相对较多，说明娄底人民的消费意识已不仅停留于满足基本需求水平，而有着更加丰富的要求。从大致的业态结构比例来看，本地缺乏集购物、休闲、美食、娱乐、文化、商务、观光为一体的大型购物中心。2、娄星区主要街道商业业态及网点分布娄星区商业网点主要分布在长青街、氐星路两侧，几乎集中了百货商场、超市、专业市场、餐饮连锁店、品牌专卖店等全部业态，商铺林立，鳞次栉比，商贾云集，异常繁华。其它街道则因各自所处地域不同，各有独特的商业魅力。如湘阳街，就聚集了数十家美容美发机构，休闲特色一目了然。1）长青街长青东街（氐星路口至新星路口）主要是经营手机、床上用品系列、药品及医疗器械为主的商业街道，其中手机专卖店约占街道总商业面积的29.4%、医疗器械约占14.4%、床上用品系列约占8.1%、娱乐休闲约占8%、其余为其他商业物业。该路段临街商铺的主营面积为60m2左右，经营状况整体良好，人流主要以自东往西为主。该路段有鸿兴大酒店、中国电信娄底分公司、娄底市邮政局、中国建设银行长青路支行、中国农业银行银海分理处、中国工商银行商业街分理处等。长青西街（氐星路口至汽车站）主要是经营品牌服装、鞋类为主的商业街道，其中，中高档次男装专营店约占街道商业总面积的40%，运动系列约占15%、女装系列品牌店约占25%、鞋类及其它占30%。该路段商铺的主营面积为50m2,经营状况良好，在靠近清泉广场的商铺经营状况较好。南面街道人流走向东西基本持平，而北面街道则以自东往西为主。该路段有中国农业银行和中国银行两家银行机构，娄底大市场处于该街道的西端，与位于清泉广场的九龙商厦遥相呼应。2）氐星路氐星路南段（长青街口至乐坪街口）以经营品牌服饰为主，尤其是九龙商场的沿街商铺中大都经营的是中高档男女服饰，并且经营效果很好。其中服饰专卖店约占街道总商业面积的45.4%、休闲娱乐约占24%、酒店餐饮约占20%、其他约占10.6% ，商铺营业面积为2040m2不等，商铺经营状况很好。该路段的购物人流分时段有所不同上午自南向北为主，下午人流走向出现回流，以自北向南为主。该路段有中国联通氐星路营业厅、中国移动氐星路营业厅、中国联通润通营业厅等。氐星路中段（长青街口至湘阴街口）的业态分布不是很有规律，有酒店、商场超市、餐饮、歌舞厅、运动专卖等，其中餐饮约占20%、商场超市约占30%、娱乐保健约占18%、酒店餐饮约占3%、其他约占29%。该路段临街商铺的经营面积以4060m2为主，经营状况相对来说较好。该路段有中国农业银行、中国工商银行及恒信证券等金融机构。氐星路北段（湘阳街口至火车站）临街铺面以宾馆酒店、餐饮、美容美发为主，其中大型餐饮约占25%、宾馆约占20%、美容美发约占20%、综合类（包含小型餐饮）约占35%。经营状况较好，街道人流以往火车站方向居多。3）乐坪街乐坪街是以酒店餐饮和休闲娱乐为主的商业街道，其中餐饮机构约占临街商铺面积总数的23.3%、休闲娱乐约占28.25%、其他为经营生活相关配套的商铺。该路段的商铺面积的2530m2之间，商铺经营状况一般。该路段政府部门较多，有中国工商银行娄底市分行、中国建设银行新星支行医、中国工商银行和乐坪街分理处等银行机构和娄底宾馆、大汉大酒店、金香大酒店等酒店。4）娄星南路娄星南路是以经营建材、摩托汽配、家电为主的商业街道，其中建材约占该路段商业营业总面积的54.3%、摩托汽配约占18.1%，家电约占14.7%、药房及医疗机构约占6.3%、其他占6.6%。该路段的商铺面积主要为40m2，商铺经营状况一般，人流主要以由北往南为主。该路段有中国建设银行、中国邮政、中国银行星光分理处等。5）新星路新星路（月塘街口至长青街口）主要以娱乐休闲业为主，包括歌舞厅、娱乐休闲中心、美容美发及茶楼等。该路段东侧临街商铺以歌舞厅及娱乐中心为主，约占该路段商业营业总面积的50%，单个商铺面积从600m21500 m2不等（两层）；路段西侧临街商铺有美容美发、足浴中心、茶楼和餐饮机构等，大部分为中低档次，经营状况一般。6）湘阳西街湘阳西街主要以美容美发、休闲、餐饮为主，中低档次的美容美发店约有50余家，较大型的美容美发机构约5家，茶楼约10家。该路段临街商铺经营状况一般。该路段的商业主要集中在街道南面，商铺大多以25m2为主。该路段有娄星区农村信用社等。7）南贸东街南贸东街是以服饰为主的商业街道，其中女装约占商铺总面积的75%、男装及鞋类约占15%、娱乐休闲约占10%、其他为5%。该路段商铺经营面积大约为30m240m2，商铺的经营状况一般。该路段有小龙园酒店、中国农业银行娄底分行等。（三）项目周边商业环境分析1、项目所在地商业历史项目在原南贸东街、春园路的基础上实行旧城改造，该区域与周边商业设施相呼应，一度是娄底中心城区最为繁华、兴旺的街区。1989年，春园商场在春园路建成，经营各种日用品、低档服饰、零配件和南杂等商品。春园商场的商业业态就如目前的九龙小商品市场，在九龙未建成之前是整个娄底市的日杂集中地段，人流量相当大，经营状况亦良好。在九龙商场建成之后，人气和经营开始急速下滑，由以前的“水泄不通”变成现在的人流稀少，大量的顾客出现了消费转移。该路段的经营状况与项目拆迁的关系密切，商场西侧商铺现已拆迁完毕，而东侧商铺拆迁工作正在进行。南贸东街西临春园路，在2001年前经营业务和春园商城相差不多，其西段主要以小门面日杂为主，东段则是以美发居多。2001年，随着城市规划的出台，整条街业态发生明显改变，目前主要经营服装，除靠近九亿步行街门面的经营状况稍好外，整体经营状况不好，不少商铺已准备转让，转让费大多在万元左右，月租金约40元/m2。 南贸东街靠近氐星路入口处以前是城南市场，在拆迁之前以经营农贸产品为主，是娄底最大的农贸市场，但由于项目改造，整个市场已向中兴农贸市场转移。南贸东街隔氐星路相望的体育馆附近曾是娄底中高档品牌专卖店的集中区域，后由于拆迁，大部分经营户目前移至九亿商业步行街。2、项目周边环境配套周边成熟的商业环境和生活氛围是本项目不可复制的先天优势。项目及其周边是以长青街和氐星路交叉点为商圈辐射开来的区域，整个周边区域商业结构非常明显，商业业态较为丰富。项目长青街口的商业网点以经营家纺家饰、电子电器为主，氐星路口分布有数十家服饰鞋类专卖店，南贸东街以女装专卖为主，乐坪街口及周边则是市政府与其他职能部门办公驻地及生活区。项目周围市政设施完善，交通快捷，购物便利，为美好和谐的生活提供了有力保障。例如：购物：清泉名店、佳惠购物中心等娱乐：天龙娱乐城、21世纪大歌厅等休闲：春园公园、娄星休闲广场市政：市邮政局、市电信公司、移动通信营业厅等保健：康复医院、娄底大药房等学校：娄底三小、娄底三中、湘中经贸学校、英达外国语学校金融：建设银行市分行、工商银行市分行、农业银行娄底分行餐饮：名典咖啡、老舍茶馆、福满人家连锁餐饮美容美发：美佳美容美体沙龙、新康泰美容美体酒、网吧：城市猎人吧、爵士吧、兴城网吧同时，项目周边还具有丰富的生态休闲资源，东面毗邻春园公园，西北与市民广场娄星广场隔街相望。其中，娄星休闲广场现已成为市民休闲、娱乐、游玩的主要场所，而且离氐星路口很近，本项目可巧妙将其有机结合，把其当成是项目的一个依托或是外延，既可实现自然人流与商业人流互动，又能加强春园步行商业街的旅游功能。3、项目交通条件项目周边的交通配套比较完善，氐星路、长青街、乐坪街三条城市主干道环绕项目四周，交通四通八达、便捷畅通。项目周边街道的公交车线路表如下：长青路：6、3、13、19、20路（市工商银行商业街分理处设有公交站）氐星路：3、5、15、16路乐坪街：1、6、11路（项目与乐坪街交接处设有公交车站）新星路：1、6路但是，项目周边交通条件仍存在需要改进的地方：（1）专业停车场太少，给有车消费者的购物消费带来极大的不便。本项目可根据需要设置部分地下停车场，满足消费停车及周边停车需要，增强市政配套。（2）项目三个街口处尤其临氐星路口人流量较大，缺少规范的交通组织系统，这将为春园步行商业街正常营运后的人流畅通带来不利，对整个城市的交通人行斑马线，在氐星路设置地下人行通道，这样既可有效疏通人流，又可促进项目与娄星广场的人流互动。二、娄底市不同商业形式调研分析（一）娄底现有商场的调研分析娄底的商场正处于发展的新一轮调阶段，具体表现为：1、中偏高档、中档、中低档商场一应俱全；2、以购物为主体的基本功能占据主导地位，娱乐、休闲、美食等配套设施相应缺乏；3、传统经营管理模式与超市、店中店等现代业态模式并存；4、整体经营品位不高、经营序列混乱、经营品牌鱼龙混杂；5、市场潜力和商业市场的操作空间依然较大。随着娄底城市建设与经济发展进程的加快，营造良好经营环境、完善经营管理。业态功能布局被大多数企业提上日程，如银海商业广场、新世纪商厦等。娄底中心城区的商场（厦）主要有银海商业广场、清泉名店、金海名店、九龙商厦、新世纪商厦、红太阳商城等，其中以银海商业广场为中档综合类百货代表，以清泉名店为中高档精品百货代表，九龙商厦、新世纪商厦为中低档百货代表。以下将从经营模式与功能分区、人流与营业额、经营成本、铺位分割与面积四个方面进行对比分析。1、各商场经营模式、功能分区的对比娄底中心城区现有商场经营相关数据列表如下：50序号商场名称位置营业面积（m2）功能分区经营模式总体评价1银海商业广场长青中路与新星南路交汇处13000一楼：家电超市、银海超市、化妆品、珠宝首饰、烟酒二楼：服装、皮鞋、皮具、内衣三楼：文体商城、家居饰品、家具租赁及扣点该商场为国营单位，地理位置较好，以家庭消费为主，功能分区较为完善。其家电超市为目前娄底最高档的家电志业店2红太阳商城长青中路与氐星路交汇处3700负一楼：红太阳家电超市面 一楼：男女服装 二楼：羊毛衫、针织服装租赁地处娄底市核心商业地带，周边人流量较大，但其管理及经营方式均较落后导致整个商城除负一层家电超市外均不景气。3九龙商厦同上25000一楼：日用百货、文体用品、服装、生活用品 二楼：男女服装、皮鞋、床上用品 三楼：家具租赁目前娄底商业最繁华地带，客流量最大，整体销售额相对较高，主要采用自营方式经营。新世纪商厦长青中街一楼：首饰、化妆品、服饰二楼：服饰、家电租赁原银河购物中心九龙店，现超市已撤出。商厦经营萧条，主要采用自营的方式。4金海国际名店氐星路7900三楼：男女西装，休闲服装，皮鞋（包）四楼：饰品，女装，男女休闲运动服装扣点商场于04年9月开张营业，为目前娄底经营环境最好的商场。5清泉名店氐星路3500一楼：男装、皮具、珠宝二楼：女装租赁为娄底品牌经营老店，为娄底高档品牌奢侈品消费的主要场所。6佳惠商城长青中街8000负一楼：大小家电 一楼：首饰，男女鞋类，化妆品，小吃店， 二楼：超市租赁及扣点位于娄底核心商业中心，因成功招入肯德基，客流量大。7银河商业广场车站店长青西街4600一楼：首饰，音像制品，家电，日用品二楼：超市，电玩室租赁及扣点地理条件占据绝对优势，超市营业相对较好，人流量大，在市区西部范围影响较大8绿岛商厦清泉广场2000一楼：手机 二楼：服装租赁一楼手机市场在娄底市民心目中占据主要地位。合计67700租赁为主依上表可见：1）从地理位置上看几大商场均居于以清泉广场为中心，以长青中街为轴向东、西延伸的核心商业地带。其中，清泉名店、佳惠商城、绿岛商厦、九龙商厦占据中心城区核心位置，银河商业广场车站店占有汽车站附近的地理位置优势，银海商业广场相对位置不如其它商场，但雄踞东部区域；金海名店虽也位于核心商业区，但与超市业态的组合方面，有违业态人流共享和自然人流设计的商业定位原则，加之位于三、四楼，经营上的弱势明显，经营状况不理想。2）从经营规模上看各大商场经营面积从2000m2至25000 m2不等。经营规模与消费群体及商场的经营定位关系密切。例如，九龙商厦、新世纪商厦主要以大众消费为主，其目标群体为中低档大众消费群体，经营规模最大，约25000 m2，占目前娄底商场经营面积的37%；而锁定娄底中高端消费群体的清泉名店、金海国际名店分别为3500m2、7900m2，合计不过11400m2，占目前娄底商场经营面积的17%；而娄底中档综合型百货代表银海商业广场营业面积为13000m2，占目前娄底商场经营面积的19%，佳惠商城营业面积为8000m2，占目前娄底商场经营面积的12%，红太阳、银河等小型商场则仅占15%规模。3）从经营内容来看中偏高档精品商场多以服饰主题为主，其它综合性商场多采取超市+百货+电器+服饰专卖的经营组合，且超市对商场的人流吸引、营业额提升较大，银海是本地综合百货业的龙头单位，主要表现为业态完整、功能分区明显、经营方式多样化、家电专营占领当地相当比例的家电零售市场份额。整体来说，本地商场仍以服饰和家居用品经营为主，商场经营品类较为单一，娱乐、美食、休闲等商业配套未跟进，经营管理相对落后，功能分区相对混乱，目前尚无一家商场真正意义上具备大型购物中心的条件与配套。4）从经营环境来看以清泉名店、金海名店为最佳，银海商业广场次之，九龙、新世纪商城经营环境较差，对满足现代城市居民对购物环境日益增长的要求相差甚远。5）从经营模式来看以租赁为主、扣点为辅，金海名店是唯一采用全部扣点形式的商场，该商场的最大特点是经营环境好、卖场包装风格统一精美、经营理念先进，但因位置等原因使其经营状况不佳；同样锁定中高端群体的清泉名店是全部采用租赁方式的商场，是目前娄底中高档精品商场的行业领头羊。2、各商场人流量及营业额（约）对比分析序号商场名称平均人流量（万/天）购物人流比例（%）日营业额（万元）备 注1银海商业广场157271622万生活超市、家电超市、专柜、店中店2红太阳商城058331.34.2万家电超市、服装超市3九龙商厦22145930万左右服装、鞋城、床上用品、家具4新世纪商厦056服装、家电、家具5金海国际名店0033735万不含新一佳6清泉名店0083756万店中店、专柜7佳惠商城12781618万含超市、家电及各专柜8银海商业广场车站店0478546万超市、店中店、专柜9绿岛商厦0783手机卖场、服装超市合计/平均78590万左右依上表可见： 1、人流量对比分析以上商场日人流量排在前三位的为九龙商厦、银海商业广场、佳惠商城、分别为22100人、15000人、12000人，九龙商厦以规模和位置、经营品种定位大众取胜，人流主要来源于大众日常购物与一部分地县购物群体，银海商业广场以家电销售、功能合理、口碑好等优势取胜，主要人流来自全市区的目的性购物、满足以家庭为主体的购物需求，佳惠商城人流的带动来源于位置与佳惠超市的带动。2、营业额对比分析娄底市区百货类商场日营业总额在90万左右。与人流总量相对应，九龙商厦的日营业额最高，约30万左右；银海商业广场、佳惠商城的营业额则较为稳定，日均营业额分别为1622万元、1618万元。3、有效购物人流比例对比分析经测算，排在前几位的为：银河商业广场车站店、佳惠商城、银海商业广场，分别为85%、78%、72.7%，这部分商场人流结构以目的性购物为主，闲逛比例相对较少，主要人群分别是中高档服饰消费群体、商场周边百姓、由超市带动的日常生活用品消费群体。而红太阳商城和绿岛商厦排名最后，这说明在这两个商场的人流结构中，闲逛的人群占有较大比例。3、各大商场经营成本分析序号商场名称租金价格（元/m2/月）出租率（%）楼层最高最低均价1银海商业广场一楼200160180100二楼1289010996三楼502838942红太阳商城一楼909090100二楼2512185983九龙商厦一楼1803098二楼20101598三楼1510125984新世纪商厦一楼60405010二楼20181853三楼1210111005金海国际名店三楼扣点1322%100四楼966清泉名店一楼220115140100二楼8060701007佳惠商城负一楼200150180100一楼扣点1518%1008银河商业广场车站店一楼2001001801009绿岛商厦一楼（柜）500210300100二楼606060100合计/平均一楼1891101142390%二楼55417485三楼2516205由上表可见：商家经营成本的最大部分主要体现在货款和场地费用上，常规来说，货款的可控性较强、场地费用的弹性空间较大。场地费用又主要体现为扣点和租金两种方式，对于供货商而言，扣点的实际经营成本一般要远远高于租赁经营。娄底供货商目前还不能完全接受扣点，绝大多数都采用租金的方式。调查表明，各商场一层平均租金为142.3元/月/平方米；二层平均租金为48.5元/月/平方米，三层平均租金为20.5元/月/平方米，高于黄金路段临街铺位平均租金（100元左右）40%左右，商场一层的最高租金基本与黄金地段临街铺位最高租金持平。商场各楼层的租金比例为：二层是一层租金1/3左右，三层是二层租金的2/5左右。根据上述分析，给本项目的启示是：（1）价格体系的制订，一定要考虑商家的经营成本，要用租金（或扣点）反推法作为价格体系制定的重要参照。（2）以经营成本为依据，制定投资分析方案，从而以价格策略争取包括品牌商、分销商、代理商、投资者在内的目标客户群体。（3）可以考虑租赁、扣点的品牌组织和商业经营模式的设计。（4）较高楼层商铺租赁不太景气，建议项目通过合理的商业规划来提升较高楼层商业物业的价值。4、各商场铺位分割对比分析序号商场名称经营模式面积（M2）主力面积（M2）经营展示形式1银海商业广场租赁+扣点103020店中店+柜台2红太阳商城租赁2035060店中店3九龙商厦租赁58032摊位+独立店面4新世纪商厦租赁66042柜台+店中店5金海国际名店扣点89052店中店+专柜6清泉名店租赁67540店中店7佳惠商城租赁+扣点840016专柜8银河商业广场车站店租赁+扣点123020专柜+店中店9绿岛商厦租赁36050柜台+店中店合计/平均租赁，少数扣点208032店中店为主依上表可见：1、15m220 m2、405 m2为商场铺位的主力面积。由此可见，娄底市商场铺位分割以中小型面积为主，也体现出商场铺位经营产品的规模与档次不高。2、各大商场铺位分割方式较为灵活，客户选择空间较大。3、商场的主要经营形式为店中店，经营面积多为4050m2；专柜是辅助经营形式。（二）娄底现有大中型超市的调研分析娄底的超市业目前以新一佳超市为代表，已拥有大中型超市5家，相应社区配套生活超市数家，发展势头强劲。超市目前是城区市民日常生活消费的主要购物场所，已成为人们生活中不可或缺的重要组成部分。本次调研将主要针对娄底市各大中型超市的规模、经营成本、经营格局、经营方式、超市设置等方面进行综合分析。现将娄底现有部分大中型超市相关情况列表如下：超市名称位置规模（M2）楼层铺位租金元/月/ M2经营方式（扣点租金）经营种类结帐方式经营费用（物管税收促销费）收银台配套服务日人流量佳惠超市清泉广场48002200扣点（1518）或租金冷冻生鲜类家用百货、日用品、食品、服装、玩具月结促销费用分双方分摊和单方负责9个扶梯两台3000左右银河超市长青西路53002200扣点（1522）或租金家用百货、日用品、食品、服装、玩具、生鲜类月结促销费用分双方分摊和单方负责10个扶梯一台2000左右银海超市长青东路31001200扣点或租金家用百货、日用品、食品、服装、玩具月结促销费用分双方分摊和单方负责7个小型休息区（小型餐饮区）60008000新一佳超市氐星路120002300扣点或租金家用百货、日用品、食品、服装、玩具、书类、影视品、冷冻生鲜类月结促销费用分双方分摊和单方负责28个扶梯两座（步行）无休息区13000心连心超市涟钢桑塘街23001200扣点或租金日用品、食品、干货、玩具、生鲜、冷冻品月结活动期间收一定的促销费8个楼梯两座（步行）无休息区2500左右清泉超市兴中路口82001200扣点或租金生鲜冷冻食品、日用品、书籍、文具、玩具等半月或月结算活动收取促销费、宣传费用等14个有小型休息区以及小型的饮食区域1500左右依上表可见：1、从超市选址看娄底超市的选址普遍在商业和人口集中地段，符合大中型超市选址的需要。2、从超市规模看本地10000m2以上大型超市仅一家（新一佳超市），其他中型超市规模都在10000m2以下。3、从经营格局看本地超市呈现新一佳一枝独秀，佳惠超市风光依旧，清泉超市、银海超市、银河超市低调跟进，心连心超市独享涟钢地利，其他各中小型超市遍地开花、优胜劣汰的经营业员格局。4、从超市人流来看新一佳超市对人流的吸纳作用非常强，日人流量高达13000人；同等条件下，整体经营水平强的外来超市对消费的吸引力远远高于本地超市。5、从经营方式与经营成本看本地超市的经营方式均采用租赁场地经营，整场租金从20元/m230元/m2不等。6、从经营设置方面来看本地超市大多具有完善的收银台体系，其中以新一佳为例，在节假日和双休日期间，全天开通28个收银台；超市堆地方面，新一佳等外来超市相对规范整齐，80%的本土超市普遍存在堆地不讲究的问题，大多数超市的管理中存在整体布局上的缺陷，清泉超市相对其他本地超市管理与布置方面要胜人一筹。7、从市场前景方面来看目前步步高超市等国内超市正蓄势进入娄底市场，但娄底市对于世界超市巨头的吸引力较小。（三）娄底现有大中型综合市场、主题专业店的调研分析1、各综合市场的对比娄底现有综合性市场以娄底大市场、金谷市场、涟钢大市场为代表，现将相关情况综合列表如下：市场名称位置规模经营种类经营模式租金（元/m2）总体评价娄底大市场长青西街300000（含住宅）鞋类、服装、家具、家电、灯饰、铝塑制品、农副产品租赁主楼840不等，市场内315不等主要经营中低档商品，经营成本较低。由于市场老化及新型商业业态的不断兴起，已愈显衰败。金谷大市场湘阳西街500000（含住宅）干鲜食品、粮没副食、礼品、五金灯具、文体用品、日用杂品、布匹布艺租赁238规划为娄底城东超大型、多功能商贸中心涟钢大市场涟钢鞋业、服装、家电、干鲜食品、粮油副食、租赁租赁30涟钢地区唯一大型市场。主要经营中低档商品，为周边居民提供日常生活必需品。依上表可见： 1、娄底综合性市场经营品类丰富，主要以服装、家电、粮油、副食、日杂用品、礼品、布艺等日常生活必需品为主，满足娄底市民日常消费。2、以曾经辉煌一时的娄底大市场为代表，娄底的中低档综合市场已具备一定的规模，人气很旺，但消费力一般，由于缺乏对专业市场的经营和管理，整体形象较差。而涟钢大市场主要服务涟钢辐射范围青山片区居民，经营情况尚可。3、随着娄底城市品位的提高，超市等各咱新兴业态不断出现，人们的消费观念与习惯早已发生改变，综合性市场一枝独秀的时代已不去不复返。4、对照娄底本地人口数，主营日常用品的综合性专业市场显然已趋饱和。5、综合性市场的铺位平均月租金相对较低，一般在30元/m2以下。2、各专业市场的对比分析序号市场名称位置规模（m2）经营种类经营模式租金元/ m2总体评价1四一八建材市场娄星南路各类建筑材料租赁40集中了娄底主要的建材材料来源2大汉钢材批发市场娄星北路钢材租赁3九龙小商品批发市场长青中街日常用品小商品租赁2004湘中电脑城氐星中路5000电脑及周边设施租赁50虽说是集中市场，但是管理不妥当依上表可见：1、各专业市场绝大部分采取了租赁的经营形式，其经营者主要由厂商、代理商、私营业主构成。2、专业市场针对性较强，涉及装饰建材、钢材、五金、小商品等行业，但主要消费群体还是批发。3、由娄底工业三大支柱产业派生的钢材、建材市场占据了娄底市专业市场的50%以上的市场规模。4、除九龙小商品市场，以建材、钢材为主的专业市场月租金价格平均在40元/ m2,其租赁市场比较理想，租赁率达到了94%。5、家庭、个人作为零售消费市场的主力进入专业市场，如九龙小商品批发市场就聚焦了每天数以万计的零售消费人流。6、娄底的电脑市场规模偏小，明显不能满足日益增长的城市购买力。3、电器专营店的对比序号名称位置规模经营种类经营模式品牌经营租金元/m2总体评价1红太阳家电城红太阳商场负一层1125家电、小家电自营30一般，客流少2佳惠家电城佳惠负一层800家电自营150年营业额仅200万3银海家电银海一层1000家电租赁200目前娄底最专业家电专营4银海涟钢店涟钢大市场1200家电、小家电租赁涟钢地区唯一5娄底大市场家电城娄底大市场8000家电批零租赁30家电批发集散地合计12125依上表可见： 1、本地电器专营店总体规模为12125m2;2、根据调查得知，银海家电凭借占电器市场规模8.25%的营业面积成为本地电器专营的龙头品牌。银海家电的经营模式以租赁为主。3、相对生意较差的红太阳家电、佳惠家电城均采用自营方式，无论店堂展示、功能分区、配套服务等方面均逊于银海家电。4、本地尚无外地电器专营连锁品牌进入，娄底凭借排名全省前5位的消费价格指数，吸引通程电器等品牌连锁机构的青睐，目前正与本地相关卖场洽谈过程中。4、家具专业店的对比市场名称位置规模经营种类经营模式租金元/m2总体评价九龙家具城新世纪三楼5000中高档家具租赁15以专卖店形式出现，环境较好家风家具城春园路25000中高档家具自营娄底规模最大国际家具城娄星北路3800中高档家具自营、联营8涟钢唯一一家专业家具市场银海家具城银海三楼3000中高档家具租赁20目前娄底最高档家具消费场所娄底大市场家具城娄底大市场二楼11000中档家具租赁、自营11当地中档家具消费主要场所合计47800依上表可见： 1、本地的家具专业店基本以经营中高档家具为主，经营模式以自营与租赁相结合，均分布在以长青街为中轴的核心商业区，租金差异不大，在10元/m220元/m2之间。2、本地家具专业店规模偏小，市场总规模仅47800m2，主营面积在3000m25000m2之间，最大规模的家具城为家风家具城，面积为25000m2。3、娄底家具家私经营尚余较大市场空间可待开发。（四）娄底临街铺面的调研分析1、娄底现有临街铺面面积分割调研分析娄底现有临街铺面面积分割列表如下（实用面积）：序号位置铺位面积（m2）最大最小主力面积主力铺位分割1长青中街（娄星路以西）9053050宽4米进深812米2长青中街（氐星路至新星路间段）1001640604米12米3长青中街（娄星路至氐星路区间段）2853040504米10米4氐星路（长青街至火车站）3003050左右4米10米5氐星路（长青街至乐坪街）1201630403米8米6南贸东街（新星路至氐星路段）801640左右4米10米7乐坪街（新星路至氐星路段）12020304035米10米8乐坪街（新星路至氐星路段）1202030404米8米9涟滨街608405045米10米依上表可见：本地临街商铺的主力面积在30m250m2之间，主力铺位分割比例为：面宽4米，进深810米。2、娄底临街铺面租金水平及走势的调研分析娄底现有临街铺面租金列表如下：序号位置租金（元/m2/月）经营内容最高最低平均1长青中街（娄星路以西）702035餐饮、便利店、服装2长青中街（氐星路至新星路间段）702045家纺专卖、电子通讯、电器、水果鲜花、便利店3长青中街（娄星路至氐星路间段）1854090中档品牌服饰、电器4氐星路（长青街至乐坪街）27080100中高档服饰专卖为主5氐星路（长青街至火车站）1203050餐饮、休闲、电脑、烟酒6南贸东街（新星路至氐星路段）803055中档服饰专营7乐坪街（新星路至氐星路段）602040生活配套、摩托汽配8娄星南路602050家电、中低档服饰、建材、娱乐休闲、餐饮9涟滨街401822水果、小商品、日化依上表可见：1、氐星路（长青街至乐坪街段）与长青中街（氐星路至娄星路段）月租金水平在所有街道中是最高的，平均月租金分别为100元/m2、90元/m2，最高分别达到270元/m2、185元/m2。其中，氐星路（长青街至乐坪街段）租金普遍较高，铺面整体租金水平均匀，表现为越靠近清泉广场越高；长青中街（氐星路至娄星路段）租金差异大，为40187元/m2，较高租金铺面集中在靠清泉广场与九龙商厦附近小段街道。氐星路（长青街至乐坪街段）与长青中街（氐星路至娄星路段）靠清泉广场区域以中高档品牌服饰专卖为主，日营业额在全娄底市居最高水平。2、氐星路（长青街至火车站）、长青中街（新星路至氐星区路段）、南贸东街（新星路至氐星路段）、娄星南路租金水平在娄底中心城区处于中档水平，平均月租金在45元/m260元/m2。总体上，这几条街多为传统商业街区或自然形成的商业街市，具有浓郁的商业及消费气氛，经营业种丰富，是市场理想价格水平的街区。3、长青中街（娄星路以西段）、长青中街（新星路至氐星路区间段）、乐坪街（新星路至氐星路段）略低于临近的街道，平均月租金在3540元/m2左右。其中，乐坪街（新星路至氐星路段）以中低档次娱乐休闲和生活配套设施为主；长青中街（新星路至氐星路区间段）以经营家纺、电子通讯产品为主，且该区段表现为越接近九亿步行街与清泉广场租金越高的租金水平分布态势。4、涟滨街的租金水平较其他街道低出许多，月平均租金在22元/m2左右。该街区位于娄底的老街，地理位置相对较偏，主要以经营水果、副食等日常消费用品的批发、零售为主，临街铺面生意均异常火爆，九龙环球商业广场的近期开业可能会提升该街段的整体商业品位与租金水平。（五）娄底步行街商业街铺面的调研分析1、娄底步行街商业街租金水平及经营成本的调研分析序号位置面积（M2）底层月租金（元/M2）付款方式费 用最高最低平均最高最低平均1九亿步行街2402448902080年缴工商、税务、物管2明珠步行街523246601218年缴工商、税务、物管依上表可见：1）娄底步行商业街底层租金价格最高，达到80元90元/m2，基本接近黄金地段一级区域租金水平。2）步行商业街的主力面积在4050m2之间。3）另据了解，九亿步行街一层铺面目前的经营权转让费在3万元以上。2、九亿步行商业街的相关情况分析九亿步行街一层共有109个铺面，曾经一度创造了16800元/m2“天价商铺”的辉煌，经营却差强人意，极大地打击了投资者与经营户的信心。1）九亿步行商业街基本情况（1）价格水平底层售价：11800元/m216800元/m2二、三层套铺售价：5800元/m2一层月租金：80元/m290元/m2二层月租金：20元/m230元/m2（2）销售策略统一返租二、三层采取套铺销售方式，对外宣传“买一层送一层”（3）投资群体结构煤矿老板和政府公务员、灰色收入阶层是九亿步行街的主要购买群体。（4）经营群体结构经营者60%以上来自外地，如新化、涟源、邵阳、邵东等地（5）消费结构以中青年为主的消费结构（6）业态组合业态单一，以服装经营专卖为主2）目前经营状况分析2005年6月，九亿步行街与经营户所签一年租金到期，届时将面临续租难的尴尬，经营户目前强烈要求“减租”，导致该结果的原因主要有如下原因：A、商业业态单一：九亿步行商业街主要经营服饰为主，休闲娱乐场所的配套设施缺乏，不具备城市中心综合商业项目要素；B、定位前未考虑一楼与二楼的有机结合，纵向交通系统的考虑欠缺使人流很难自然流向二楼；C、商业布局不合理，商业经营管理不规范，无明显的功能分区；商品品牌档次布局不合理，没有设计消费层次的多样性；D、商业经营管理不当，没有规划适当的市场培育期，整体经营环境不佳；E、商业的转空炒作，导致经营成本增长；F、没有核心主力店的带动，对人流的吸引不是很强，整个街区经营散乱，缺乏凝聚力；G、高差的处理不当，影响了人流的畅通。3、明珠步行商业街的相关情况分析明珠步行街共有450个大小铺位，为娄底第一条开工建设的步行街，因其先天不足以及商业定位、招商的不合理而导致经营失败，现不得不由政府介入整体改造为电脑城。1）明珠步行商业街基本情况（1）物业总量总建筑面积5.7万m2,其中广场道路5650m2,商铺476个，住宅260套，街长300米，宽16米，单个铺位面积为2060m2（2）价格水平一层月租金：12元/m260元/m2（3）投资群体结构煤矿老板和政府公务员、灰色收入阶层是明珠步行街的主要购买群体。（4）经营群体结构主要来自外地，如新化、涟源、邵阳、邵东等地（5）消费结构以中青年女性为主的消费结构（6）业态组合业态单一，以服装经营专卖为主2）目前经营状况分析明珠步行街开业不足1年已整体撤场，目前由娄底电脑城入驻继续经营。导致该结果的原因主要有如下原因：A、项目开发商操作经验不够，缺乏对商业的整体认识及商业定位的基本考虑。B、项目位于娄底市北部，处于商业生地，距离火车站80米，距娄底传统商圈和居民区较远，自然人流极少。C、明珠步行商业街主要经营服饰为主，没有考虑休闲、娱乐场所等其它配套功能。4、步行商业街物业的整体评价娄底市现有至少5条以上称之为步行商业街的产品：九亿步行商业街、明珠步行商业街、广泉商业街、九龙小商品步行商业街等；即将建设的步行商业街有涟钢步行商业街、凤阳步行商业街和春园路步行商业街。总的来说，现在娄底市区的步行商业街的经营状况普遍不理想，如明珠步行商业街还出现商铺无法正常开业的现象。步行商业街经营现状不好的主要原因为：一是开发住宅的模式开发商业地产，缺乏整体的业态组合和商业功能的规划组织；二是在项目区位和项目条件均不符合步行商业街的开发条件下，强行人为地赋予项目“步行商业街”概念；三是很少有开发商能重视并合理组织步行商业街后期的经营管理；四是街区的人流交通组织不当，造成街区冷清、缺乏人气。三、娄底周边地县（市）商业环境简析（一）涟源市1、涟源概况涟源市在娄底属于县级市，整个经济在娄底占据重要地位，在居民生活水平和收入方面和其他县比较，仅落后于冷水江市，市区人口相对比较稠密。2、涟源商业现状涟源最为邻近娄底城区，商业业态基本脱离原有的综合市场为主导的阶段，超市、品牌专卖店等新兴业态成为当地主要商业业态，即将开业的五江购物中心对本地商业品位的提升较大。本地的商业主要分布在以五马广场为中心、以交通路与人民西路分别延