房地产估价风险分析与防范.doc

房地产估价风险分析与防范房地产估价风险分析与防范口邓曦摘要房地产评估是一项收益与风险并存的工作,因此,评估人员必须增强风险意识,建立风险防范机制,采取有效对策规避评估风险.关键词:房地产估价房地产估价风险风险管理前言:随着我国房地产市场的蓬勃发展,作为中介机构的房地产估价业也日趋兴盛起来,有关房地产的租赁,抵押,保险,课税以及房地产的分割,合并还有征地和房屋拆迁补偿都需要用到房地产估价.房地产估价是科学,艺术与经验的有机结,估价师应独立,客观,公正地根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定.l,房地产估价风险的概述:1.1风险的定义:什么是风险,历来众说纷法,归纳起来主要有两种观点,即主观说和客观说.主观说认为:损失或损害的机会或者可能性.此定义的特征是强调损失和不确定性,并认为,不确定性是属于主观的,个人的和心理上的一种观念.客观说认为风险是给定情况下一定时期可能发生的各种结果间的差异.此定义的特征是将风险视为客观存在的,可以用客观尺度来衡量的事物.若各种结果之问的差异大,则风险大;若差异小,则风险小.总的来说,普遍认为风险是人们因对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生的偏差.一161.2房地产估价风险的定义:由于在房地产估价的过程中存在的不可预见因素较多,导致估价师将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性,使得估价结果与房地产的真实价值发生偏等,即产生房地产估价风险.偏差越大,则风险就越大.一般来说,估价结果与房地产的真实价值之间的偏差会使得房地产价格产生高估或低估,这种偏差可由两类参数来描述,一是发生偏离的可能性即事件发生的概率;二是发生偏离的方向和大小即后果.以上定义用函数表达式表示如下:R=p,c)式中风险;p风险损失发生的可能性即概率;c风险损失的严重程度;2,房地产估价风险的识别和分类:按房地产估价师的执业类型划分,主要有:存在于房地产交易评估业务中的风险;存在于房地产抵押评估业务中的风险;存在于房地产征用拆迁补偿评估中的风险;存在于司法纠纷评估业务中的风险;存在于企业改制,公司重组,并购业务,破产清算等评估业务中的风险.本文主要按风险环境来划分,房地产估价风险可分为:主观环境风险和客观环境风险.(见下图)房地产估价风险外部环境风险政治环境风险:战争,工潮,社会动荡,政府稳定r产业政策I土地政策I税收政策政策环境风险1金融政策篓I环保政策【城市规划政策r市场供求I经济发展形势经济环境风险l区域发展状况l通货膨胀【物价变动内部环境风险蓉言瓮篷tit:房地产估价风险分类2.1主观环境风险:2.1.1技术风险:技术风险主要是由于人为的主观因素造成的.它是指估价师由于估价技术上的问题而使估价结果较大地偏离正常市场价值所产生的风险.在房地产估价实务中,某些估价师虽然通过了考试,但因缺乏实际估价经验,未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法,估价价值不匹配或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解;或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别,价格含义等缺乏正确的把握;或者是在选择技术路线时分析失当,选取的参数不合理,对估价对象的功能界定欠妥善,结果造成评估价格偏差,从而产生估价纠纷.2.1.2信息风险:信息风险主要是由于估价师或对有关估价信息掌握不准确,或信息资料有缺失,或搜集的信息不完整,甚至受错误信息误导等而引起的风险.房地产估价主要有三种方法:市场比较法,成本法和收益还原法.不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑.因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确的熏要保障.但在实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,某些市场交易信息获取的难度较大,特别是在运用市场比较法时,需要获取3个以上近期成交的具有可比性房产的相关信息,而在目前的市场环境下,有较大难度.2.2客观环境风险:2.2.1政治环境风险:政治环境风险主要指在一个国家和地区发生政治冲突,战争,社会动荡等社会性的政治事件而对整个市场经济带来的损失.对房地产市场也会产生严重的后果.政治环境风险主要包括战争风险,工潮风险,社会动荡风险,政府是否稳定的风险等.这一类风险在我国发生的机率较少.2.2.2政策法规环境风险:政策法规环境的风险主要指由于政策法规的潜在变化使得房地产价格产生失真的风险.政策法规的变动会对房地产价格产生重一17要影响,而政策的变化是一般估价人员无法,或者说是没有能力预期的.政策法规的变化包括产业政策,土地政策,税收政策,金融政策(货币供应政策,利率变动政策),环保政策以及城市规划政策.这些政策法规的变化,都必然会对房地产价格及其走势产生影响,这使得房地产估价师面临巨大风险.2.2.3经济环境风险:经济环境风险主要是指经济形势短期内发生了巨大变动,使得估价结果与市场价格产生了较大偏离.影响房地产价格的经济因素主要有:市场供求,经济发展形势,区域发展状况,通货膨胀,以及物价变动等.例如当建材价格大幅度波动时,建筑安装成本也会有一定程度的波动,若使用成本法评估房地产价值,建材价格的变化就会影响到房屋的评估价值准确性.3,房地产估价风险的防范:(1)增强风险意识,建立有效的风险防范机制;由于房地产估价师工作的特殊性,其评估价值公允与否关系到重大的经济利益关系,因此其工作责任是重大的,加强房地产评估过程中的风险管理,充分认识到房地产估价风险的存在,增强风险意识,对于防范和降低房地产评估的执业风险有着十分重要的意义;此外,还应该建立有效的风险防范机制来控制风险,尽可能的把风险减小到最低程度.(2)加强估价方法的研究,提高估价技术水平;,房地产评估行业是专业技术性较强的行业,对估价师要求较高,需要扎实的专业基础知识和丰富的实践经验.我国目前对于房地产评估的理论和方法的研究是相对滞后的,尽管国家对房地产估价中普遍应用的三种基本方法做了一些规定,并且1999年建设部颁布了房地产估价规范(以下简称规范),但是在实际的应用中还存在很多的困难.例如在对收益性房地产进行评估时,一一18一般采用收益法,但是国内估价人员在对该方法却不敢贸然使用,原因是对资本化率的选取没有太大的把握.规范上提供了四种资本化率的确定方法供评估人员选择,但规定过于笼统,没有细则,非常不便于操作,实际工作中全凭估价师的经验和想当然,没有统一的标准.因此,对于资本化率的求取方法,收益法中折旧的计算,市场比较法中修正系数的确定,都应该进一步具体和细化,另外由于各地区经济发展水平的差异,各地区估价机构和估价协会应根据本地区的特点,制定出适合本地区的规范实施细则,以供估价师参考.(3)建立房地产市场信息数据库,加强信息共享和交流;房地产估价师在进行房地产估价时,需要大量的信息作为估价的参考和类比的依据,但是目前我国房地产二级市场不发达,交易量少,可供选择的与估价对象类似的.成交日期又在一年内有三个以上的可比较案例较少;此外,我国房地产估价协会普遍缺乏这样一个资源共享的二级房地产市场交易的数据库和信息平台,而各评估机构各自为政,主要靠自己评估案例的经验积累和市场调查来收集所需的价格信息,这样就造成各评估机构长期处于信息互相封锁的状态,从而会出现对同一宗估价物由不同的估价机构评估会产生不同的估价结果的现象.因此,各地区房地产估价行业协会应尽快建立二手房交易的数据库和信息平台,以其对行业评估做出指导和服务.数据库的建立,将有利于房地产估价信息化和科学化,是减少评估风险的有效手段.(4)强化评估企业的内部管理;企业内部的管理机制是否健全,运作是否有效,是房地产估计师能否发挥主观能动性,提高工作效率的重要影响因素,也是降低估价师执业风险的重要措施之一.评估企业应该进一步深化机构的体制改革,进行组织制度创新,处理好公司内部治理结构,公司总部与分支机构,出资人(合伙人)与非出资人(合伙人)的关系,加强企业的内部管理.此外,还应建立一套完整详尽的标准化执业程序;加强企业的绩效考核,严格公章的使用制度;对评估公司经常使用的法律文件(包括评估报告书)能够由有经验的房地产估价师共同讨论制定,并根据实践的发展定期更新;对年轻房地产估价师加强业务培训,要不断的实行再教育,并由有经验的房地产估价师定期或随时进行实践技巧的指导;对新的政策,法律或案例,应该定期进行讨论研究,以更新房地产估价师的知识结构.(5)通过推行估价师职业责任保险有效转移风险;对估价师的风险转移主要是指通过向保险公司购买职业责任险进行风险转嫁,即通过保险的方式将估价师在从业中因疏忽或过失而给他人造成的经济损失转嫁给保险公司.目前,我国的某些城市已针对注册会计师,建筑师,监理工程师等专业技术人员设立了职业责任保险,而房地产估价同样涉及到重大的经济利益和职业责任,也可借鉴相关(上接第15页)4结论通过对中美两国房屋定价中的市场法的比较,笔者发现中国的市场法在假设限制条件,调整因素和计算方法上和美国有一定的差距,还有很多需要完善的地方,这和中国的改革开放较蟓,资产评估业发展时间较短有一定的关系.随着中国经济的发展,资产评估业应该在吸收借鉴西方先进经验的基础上,根据中国的实际情况不断完善准则体系,调整具体的评估方法,使之更加适应我国的经济现状,更好为我国经济的发展服务.经验设立房地产估计师的职业责任保险,估价师可向其投保来减少由于过失行为给自身带来的财务损失.结语:总之,房地产评估人员进行房地产的评估工作,就必须面临很多的不确定因素,因此评估人员应在正确认识评估风险的基础上.充分重视风险的作用及其影响,掌握风险的防范措施,加强企业的风险管理工作,只有这样,才能在激烈的竞争中立于不败之地.参考文献1中国房地产估价师学会.房地产估价理论与方法M.北京:中国物价出版社.200328292中国房地产估价师学会.房地产基本制度与政策M.北京:中国物价出版补,2003941013注册咨询工程师(投资)考试教材编写委员会.工程咨询概论M.北京:中国计划出版社,20031521554张国萍试论造价工程师的责任风险JJ.山西建筑,2003.(7),24424