论文：房地产行业项目的一些特殊性

房地产行业项目的一些特殊性房地产 行业不同于其他行业，很多方面的不同就有了它的特殊性。 首先，单纯说盖房子，它就是个低技术行业。俗话说“齐不齐一把泥”，这就是老百姓延用了几千年盖房子的技术标准。那么现在，它虽然使用了很多新技术，但也不是一个质量要求论“道儿”计量的行业。 可是，如果从知识角度来衡量这个行业，它的确成了要求知识面最广的一个行业。作好 房地产 ，包罗了金融学、经济学、社会学、建筑学、美学、艺术学、风水学、管理学、逻辑学、材料学、环境学、自然学、营销学、市场学、关系学、信息学、甚至还有厚黑学，等诸多方面的知识。所以， 房地产 行业是一个学科资源整和的行业。 没有一个老板能够同时拥有这么多学问，就算有，每个行业的学问也是一知半解。有的大开发商，十几年来没有做出一个精品楼盘，原因就是每个环节都要老板说了算，结果必然是市场说了算，所有产品放在那里卖不出去。有的则把南方的东西照搬到北方，结果房子抗震质量和抗寒性能大打折扣。尤其是南方的景观设计搬到北方来后，其维护 成本 使物业管理公司不能承担。我们每一个企业老板，不可能是每一个行业的专家。所以， 房地产 企业里部门细分是有它的道理的，老板懂得使用每个行业的专家就OK了。比如，项目小组里行业工程师不全，必然造成某项技术质量较差的后果。如缺了弱电工程师，小区内的监控、安防系统的采购和安装质量必然会下降，等等。也所以，盖房子的 成本 不高，行业运营 成本 却很高。 其次， 房地产 在操作过程中，涉及到的关系行业众多，如政府及各审批管理部门、银行等金融机构、投资顾问、设计院、施工及监理单位、建筑材料供应商、钢材、供电、供水、供暖、燃气、排污、市政管理、治安、街道、通讯、电视、高科技行业，甚至家具、厨具、家用电器的配备，学校、超市的远近都是问题，工商、税务更不用说了。所以， 房地产 行业是一个社会资源整和的行业。 房地产 项目的运做过程，就是资源整和的过程。整和的好，整和的成功，开发初期的资金就不会占用太多，运做速度还比一般企业快，项目运做快资金回笼自然就快，你做两个甚至三个项目，别人可能一个也做不完。可想而知你的资金使用率、回报率当然高于一般企业。 第三， 房地产 的操作过程，涉及到市场调查、综合分析、项目定位、客户群定位、产品定位、规划设计、户型设计、景观设计、环境评价、建筑施工、现场管理、宣传推广、产品销售、物业管理、 成本 及财务管理等诸多环节。每一个环节都是不同的企业内部部门与外方各个行业（乙方）合作完成的，所以， 房地产 企业管理与其他行业的企业管理有所不同。 房地产 企业管理，大的方面是两个系统：一是操作系统，二是执行系统。 （一）操作系统，开发、策划、营销 1、项目开发：我们说的拿地，寻找项目，就是从开发部门开始的。有地（项目）时，要看我们能不能操作，能-就行了。但是地块涉及到的所属地域、周边环境、发展状态、经济核算、可行性等诸多方面的工作。谈判与公关是这个部门的强项，初期交易的谈判至手续办理时的公关，不是一般人能做的了的，不懂得三十六计、厚黑学，那就不行。 2、前期策划：有了项目，干什么，怎么干？这就是策划部门的工作范畴了。它所需要做的就是市场调研和诸多定位，如产品定位、客户群定位、户型定位、外立面定位、景观环境定位、装修价值定位、销售价格定位、物业服务定位等等。涉及到的有建筑学、市场学、营销学、风水学、美学、艺术学、金融学和其他很多综合知识和灵活的头脑，才能胜任这项极负挑战性的工作。 3、营销部门：所有企业的回款呀、利润比率呀，全靠这个部门来实现了，这是总经理的小宝贝儿，揣在怀里怕捂着，含在嘴里怕碰着。你想这个部门的经理容易呀？营销学、管理学、心理学、资本运做知识等等，是这个经理必须具备的。每天哄着售楼员，还要哄着经理，楼盘一个连不上趟，噌-跳槽了。 以上三个部门是相互配合来操作项目的。三个部门里还可以分支，看你操作的企业有多大规模了。 （二）执行系统， 工程管理 、物业管理 1、 工程管理 （ 项目管理 ）：这个行业不是单纯的技术部门，它也是一个非常科学的系统。从施工方案到现场组织分析，从采购到库存到使用，从砖瓦水泥到微电子，从人员管理到技术管理，从内部管理到部门之间到甲乙方之间的配合，从招标开始到质检验收，没有企业管理、 工程管理 、技术管理、 成本 管理和关系学、逻辑学、公关学、厚黑学等的很多知识和经验是不能出任这个经理的。不客气的说，现在这个职位上的大多数人是混饭吃的。做这个经理最大的难点是“拒腐蚀永不沾”，这也是使老板抓耳挠腮的问题。目前，最好的办法就是 项目管理 制，让人们拿在明处。 2、物业管理：人们说，这个行业是做品牌的，但是这么多年来，我还没有看到所谓的品牌物业。价值服务和服务价值，是业主与物业永远打不完的仗。原因是：向不买服务的人提供了服务，向不需要服务的人推荐了服务。解决这个关系，是这个行业需要琢磨的关键问题。目前能够解决的方法就是推出等级服务，小区里的免费服务有哪些，不同层次的收费服务有什么，等等。 这两个部门经常与销售部发生摩擦，原因是设计变更与维修，交房与退房产生的问题。 综上所述，我们可以看出， 房地产 行业是一个需要细致的操作流程和充分的内部整和的行业。 那么， 房地产 操作系统在其操作过程中，从拿到地至销售完成，一般一年到一年半就操作完成了，剩下的就是执行系统在盖房子了。所以，一般的 房地产 开发企业同时操作三个到四个项目是正常的。大型集团化企业实行项目公司管理的强矩阵体制，可以同时运做多个项目甚至几十个项目。这种做法既防范了 风险 ，又可以充分利用有限的资源，达到企业效益的最大化，当然这必须成立内部银行，统筹使用企业资金。 说起企业效益的最大化，实是让人哭笑不得。有的企业要求项目回报率的利润最大化，把个住宅小区搞成排排楼，容积率和建筑密度无限增大，甚至以容积率达到更高而炫耀自己，实不知其企业和个人的历史污点永远抹不掉了。真不知业障是何物啊。 第四， 项目管理 过程中， 成本 管理至关重要。既要产品好还要 成本 低，既要马儿跑还要马儿少吃草，真是巧妇难做无米之炊啊。其实，如果是毛坯房的话，此房子与彼房子没什么不同，你放在野地里和放在花园里其品质自然就不同了。精装修花不了几个钱，但是与毛坯房的质量从直观上有着天壤之别。酒店就不同了，酒店的豪华装修比其建安 成本 高出好几倍。 企业管理的根本就是 成本 管理， 房地产 项目的 成本 管理从拿地就开始了，并贯穿于项目整个操作过程。而且，操作手法的不同其 成本 也不同。企业有钱，盖到封顶或现房再销售，而且不要求建筑企业垫资，那么 成本 下降很多，销售价格也高很多，利润率自然要高。你的企业没钱，拿地还要合作，交费要合作，建筑要垫资，还要卖楼花，那你的 成本 非常高，利润也上不来。这一般是刚进入 房地产 行业的小公司操盘的手法，今后这样应该是不行了。 建筑过程中的 成本 管理，主要是采购、建筑承包单位进料、质量管理、策划营销外包中的回扣等问题的预防了。那么，互相制约的企业管理机构，低 成本 运营模式和人才管理中的激励机制，是每个老板都想要的企业管理方案。中国文化中道家的一些理论，在企业管理实践中还是有很高的运用价值的。如五行理论“土、金、木、水、火”，就是相生相克的原理，我们 房地产 企业“研发、营销、工程、财务、办公室”或“开发、策划、销售、工程、材料、预算、财务、审计、行政、办公室”等部门设置，也是按这个原理构建，使之达到相生相克的功能。就象我上面说的，操作系统和执行系统，每个系统都要达到相生相克的功能，那么，不但企业的 风险 就会降到最低，而且项目 成本 下降则利润升高。所以， 房地产 成本 管理是有着多行业、互相制约特点的。 第五， 房地产 企业的金融管理，这个东西是 房地产 企业的重中之重。在财务管理上多个项目形成流水线的 房地产 企业，钱永远不够用。怎么办？不外乎这么几个方面： 项目贷款（土地不允许抵押了） 提前销售（可能被罚） 大用户提前预订（最好） 垫资（基础材料材料建筑施工 房地产 ）（策划设计 房地产 ） 融资（市场 风险 较大） 合作（但是老板们最不愿意的就是合作，其实这是企业发展最快的方法） 土地置换（利用土地价值差） 转让部分土地（不办手续，顶名操盘） 大项目可以切蛋糕 定制建设（做好基础设施，下订了再建。小企业建豪华大别墅一般都这么做） 自己抄自己的房子 外资基金等 总之，多种融资方法无奇不有，但是最好的方法是内部银行。因为，内部银行可以与银行共建，请商业银行派人到企业里来帮助管理内部银行，几年后与这家银行合作形成外部循环，钱多的时候银行放出去，不够用时银行拆借回来。再过几年，你就可以入股银行了，你也就等于有了一座硕大的保险库了。 这种正规的财务管理模式，是老板们放心的办法。不要怕你的家底泄露，因为今后在税务管理中，那不是秘密。 至于上市，那是 房地产 业一个美丽的梦想。但是也有让它上市的办法。 所以， 房地产 行业是一个多头垫资完成项目的行业。 第六，土地整理。乍听起来，以为是平整土地施工，其实是土地的信息整理，这就涉及到风水学及玄学了。没有看过西藏生死书和度亡经的人士，恐怕看不懂以下的东西了。30岁以下的人几乎全不信，40岁左右的人将信将疑，50岁以上的人大多信其有，佛家、道家的人们都坚信其有。那就是另一个空间的问题会影响我们空间的正常。 我们拿到的土地，如果是旧城改造，那还好说，如果是在城市里空了好多年的土地，和新征来的土地，可能就有问题了。你想啊，城市里到处是建筑，为什么会空出一块土地很多年没人开发呢？其实谁都想开发，但是他开发不了。新地呢，你不知地里有什么。这就需要风水先生来看看，调理一番，省的动起来后出什么问题。 开封有块地，很多年没人在上面盖房子，人们都说下面是“开封府”。后来经过有关部门勘探，果不其然，下面就是开封府，被黄河发水带来的泥沙埋没了。 北京有一块地，空了好多年（多少年？从古至今，不能细说，细说你们都知道了，开发商就该找我了），动起来后接连死了几个人，弄的沸沸扬扬。可事先他找过境外的知名风水大师看过，怎么不解决问题呢？这里面说道很多，真的假的、问题不对路、等等。其实，这块地是古战场，大量滞留在中阴的“信息体”无法完成正常的程序，只好聚集在此地。要请佛家大师来超度他们，才能从根本上解决问题。 山里有块地，上千年没人动了，去年有人要动，结果有“人”在此看守，建设别墅的计划只能改变。 我们有时看房子，很大的一个小区，从预售到入住有几年了，就只剩下一套房子没卖出去，其位置还不错。请人看过，结果是施工期间，有一个年轻工人想不开，在这间屋里吊死了。每次有人看房，都受他的干扰而不能订房。知道后找建筑商落实，还真是这么回事。请师傅超度后，很快就销售出去了。 有个银行，盖的越层，每户大门与楼梯正对。一天，我约朋友吃饭，说他胳膊摔折了。我去看他才发现问题，告诉他时他问我，我们院儿全是这种户型，怎么就我摔折胳膊？其实，那是因生辰八字等很多因素造成的。 前些天，我的一个朋友问我，我的地边有一个村里的纪念堂，怎么办？那就要用松柏树和水来屏蔽，并整理一下 佛家主要是将这块地中的能超度的都超度了，不能超度的带走或安抚 道家的主要是屏蔽，利用多种法器，埋设在土地的8个方位，屏蔽这块地与周边的某种联系。古时多是这么做，现在周易、数术、风水等方面还有这种做法。 所以， 房地产 行业还要整和风水学或玄学的东东呢？ 总之，我自学习军械维修到军事企业管理再到学习 房地产 经理MBA，从当兵到仓库保管到主任再到金矿矿长，从煤炭销售到大型机械营销