商业地产详细分类.doc

商业地产分类（一）按照商业形态分类：1.商业广场：有商业功能的，规模较大的，一个房地产项目。可以是一栋楼，也可以是一群商铺的集合，也可以是商住办的集合，这个没有定论。但是唯一要记住的是，必须有商业，而且规模不小2.shoppingmall:“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。比较通俗的观点认为shoppingmall具有如下2个特征：一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。3.商业街：商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。4.大型商铺：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 、 感受体验的场所。5.购物中心：是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体.6.休闲广场：给居民居住创造一个高品质的空间，帮助人们塑造一种新的生活意识。7.步行街：步行街有两种类型：一是旧城市原有的中心商业街通过交通管理或改造而成的步行街；二是旧城市的新区或新城市的中心区，按人车分流原则设计的步行街。（1）以商业为主要目的商业步行街（2）以休闲、娱乐为主要目的的旅游休闲步行街（3）居民小区中所形成的社区、生活步行街（4）其他特色步行街8.专业市场：专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。其主要特点在于：是一种典型的有形市场；以批发为主，兼营零售；集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构；以现货交易为主，远期合同交易为辅。专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约中小企业和批发商的交易费用，形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。9.社区商业中心：社区商业是一种服务于社区居民的属地商业，以满足社区居民日常消费为主要需求，以方便、快捷居民消费为主要服务特征，社区商业构成了现代城市商业的最小单元和细胞。10.商务楼：商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。（二）按照开发形式进行分类1、商业街商铺：沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式2、市场类商铺：市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。3、社区商铺：社区商铺是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。4、住宅底层商铺：住宅等建筑物底层可能包括地下一二层及地上一二层或其中部分楼层的商用铺位。住宅底商与社区商业配套也是有区别的。标准住宅底商和写字楼等都属于“公共建筑”而商业配套设施属于“配套公共建筑”二者的税费、经营运作模式完全不同。散户能够直接进行投资的只有标准住宅底商。5、百货商场、购物中心商铺： 6、商务楼、写字楼商铺百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家。投资回收形式百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。投资回收形式购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPINGMALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。投资策略：百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商返租等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投