壮都假日酒店项目可行性分析报告.doc

广西南宁战旗营销策划有限公司2011年6月目录第一部分：项目投资环境 1.南宁的战略格局 2.南宁市武鸣县的规划发展方向2.1 武鸣县未来发展规划及战略目标2.2 武鸣县“十二五” 主要工业产业发展规划 3.伊岭工业集中区投资发展空间第二部分：市场调查和竞争分析1. 南宁市及武鸣县酒店市场现状2. 酒店区位概况3. 酒店市场发展趋势分析第三部分：项目概况及定位1.项目概况 1.1项目区位及交通状况 1.2自然人文状况 1.3酒店概况2. 主要建设条件 2.1丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托3.优越的地理位置4.仙山院会议中心旧址场地条件能满足项目建设要求5. 项目SWOT分析 5.1项目优势 5.2项目劣势 5.3项目机会 5.4项目威胁第四部分：项目模式与效应1.项目模式 1.1项目开发理念 1.2商业模式2. 区域效应分析第五部分：经营与推广1.经营理念与方式 1.1经营理念 1.2经营方式2. 推广策略 2.1市场策略 2.2竞争优势 2.3产品定位 第六部分：项目投资估算1. 投资估算 1.1编制依据 1.2估算编制范围 1.3建设投资估算 2.财务评价3. 营业收入估算 4.营业税金估算5. 成本费估算6. 利润估算7. 财务指标8. 风险分析 8.1盈亏平衡分析 8.2敏感性分析 8.3定性分析第七部分：结论和建议第一部分：项目投资环境1 南宁的战略格局 日前，中国社会科学院、全球城市竞争力项目组共同发布了20092010全球城市竞争力报告。该报告对全球500个城市进行了竞争力排名，其中，南宁居竞争力上升最快的前10名。南宁地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是连接东南沿海与西南内陆的交通枢纽、大西南最便捷的出海通道，是西部地区最近海的省会（首府）城市。独特的区位优势使南宁在新一轮对外开放中脱颖而出。 2009年南宁生产总值149238亿元，比上年增长l5%，高于预期目标2个百分点，连续8年实现两位数增长，占全区比重由上年的1835%提高到1938%。 1992年，国务院批准南宁实行沿海开放城市政策以来，对外开放一直是南宁经济发展的重要推动力，特别是中国东盟自贸区的建设，使南宁的外部环境发生了巨大变化，2004年中国东盟博览会在南宁永久落户，极大地推动了南宁这个具有千年历史边陲城市的对外开放，特别是中国东盟自贸区的建设，加速了南宁区域合作和国际化的进程。 随着南宁经济实力显著增强和城市地位显著提高，极大地提升了南宁对外开放自信力。特别是2010年中国东盟自由贸易区建成，国家启动新一轮西部大开发，国务院下发了关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见，广西北部湾经济区开放开发上升为国家战略，自治区即将出台进一步加快南宁市经济社会发展的综合性政策，这些都为广西北部湾核心城市南宁提供了千载难逢的发展机遇，也标志着南宁的对外开放进入了一个崭新的发展时期。 “国际区域合作的浪潮已经涌到南宁脚下，南宁正处于历史性的开放合作期，必须用开放创新的思维迎接这一历史机遇期的到来。”广西壮族自治区主席马飚说。 作为中国与东盟双向交流重要枢纽城市和前沿城市，这客观上对南宁的城市发展提出了更高的要求。南宁顺势而上，提出了“加快建设区域性国际城市”发展目标，而这一目标就是“要努力把南宁打造成面向东盟的区域性加工制造基地、区域性物流基地、区域性商贸基地和区域性交通枢纽中心、区域性信息交流中心、区域性金融中心，努力建设成为中国率先对接东盟、走入东盟的先行区。”南宁市市长黄方方说。2 南宁市武鸣县规划发展方向2.1 武鸣县未来发展规划及战略目标 新农村建设顺利实施、集体林权制度改革顺利推进、新型农村养老保险顺利施行、新型农村合作医疗不断完善。“十一五”期间武鸣县受益很大，经济和社会各项事业取得跨越发展，财政收入和经济总量有了明显提高。有了“十一五”打下的坚实基础，“十二五”将是武鸣新的发展机遇期。 为实现武鸣“十二五”的目标，武鸣县政府提出将以“五大会战”和“四个年”活动作为抓手，做好2011年的工作。把统筹城乡基础设施建设和社会事业发展作为新农村建设的主要推手，促进农村生产生活条件改善、农民增收。以农村基础设施建设为重点，加大财政投入力度，科学安排、稳步推进，推动交通、市政、能源和生态等设施城乡共建、城乡联网，促进农村公共服务设施集中布局建设。重点发展城郊观光生态农业、农产品深加工、建筑材料、生物制药、生物能源、旅游等，推进县城与东盟经济开发区连片建设，加快发展城东、伊岭地区。2.2 武鸣县“十二五” 主要工业产业发展规划（1） 加强组织领导，推动规划实施 成立武鸣县工业发展领导小组，由工业发展领导小组办公室负责组织实施。制定各年度全县工业发展实施方案，逐年落实工业发展的各项目标任务。加强工业规划与各专项规划、年度计划的衔接，通过专项规划和年度计划的分解，确保工业规划目标任务全面落实。 （2）以项目为核心，突出抓好工业重大投资项目 围绕特色农林产品加工业、建材业、医药与生物工程制造业、纸塑包装业、有色金属加工与采选业和机械制造业等重点发展产业，在县本级范围内调整和配置资源，以项目为中心，坚持“开工一批，在建一批、竣工一批”，抓好重点推进工业项目建设工作，建立县领导、部门领导、项目业主三级责任目标，确保每年有一批重大项目建成投产、投产项目尽快达产。 （3） 加快工业集中区建设，以园区为载体吸引外来投资 进一步完善伊岭工业集中区的基础建设，做好服务协调工作，在现有的产业规模基础上，加大招商引资力度，引进一些高投入与高产出的项目，带动整个工业集中区经济的发展。做大做强城南工业园区和城西工业园区，使工业园区上高水平，提升园区承接产业转移的能力。重点发展农产品加工业、医药制造业、建材业、机械制造业、纸塑包装为业和林产品加工业等六大产业，做好生物产业专业园区的建设，做大做强南宁市伊岭工业集中区，建设高水平的专业园区。力争到2015年，工业集中区工业企业数达200家以上，其中产值超5亿元企业达15家以上。完成全部工业总产值达200亿元以上，年均增长37.9%左右；工业投资累计完成170亿元以上。 （4） 完善工业发展规划，充分储备工业用地 继续完善城南工业园和城西工业园的发展规划，扩大园区规划面积，把东盟经济园区武鸣区21平方公里作为城西工业园“十二五”期间工业项目主战场。逐步探索东风农场国有土地作为工业用地开发利用，充分储备武鸣县工业用地，保证项目落地。 （5） 加大工业招商引资力度，发展外向型经济 抓住中国-东盟自由贸易区和博览会、西部大开发等机遇，积极参与国内有影响的招商引资活动，进一步扩大对外开放，加大利用外资的力度，引进一批有实力和发展潜力大的项目，增强县本级工业发展后劲，鼓励有实力的生产企业到境外投资办厂。 （6） 加大财政投入，建立完善中小企业融资平台 建立工业发展基金，对重点项目重点企业进行重点扶持，引导社会资金投向重点产业。逐步建立和完善中小企业投融资机制，加强与区投融资公司和南宁市南方担保公司合作，保障项目和企业资金需求，解决融资难问题。 （7） 发展循环经济，提高资源综合利用水平 坚持资源开发与节约并重，以节能、节水、节材、节地、资源综合利用和发展循环经济为重点，提高能源、土地及水资源的利用率，加强法制建设，完善政策措施，强化节约意识，努力缓解要素制约，科学配置和合理利用水资源，推进节约型工业建设，逐步形成节约型的增长方式。 （8） 进一步优化工业发展环境，营造良好氛围 3 伊岭工业集中区投资发展空间 武鸣县把伊岭工业集中区作为发展县域工业经济的主战场、主平台，通过完善基础设施建设和优化服务质量，不断提升工业集中区的发展质量。截至2010年7月底，伊岭工业集中区共引进企业150家，总投资73.9亿元，累计实现固定资产投资48亿元；园区对全县工业总产值的贡献率达到42%，财税收入占全县财政收入的1/4。 该县高标准定位伊岭工业集中区的园区规划与产业布局，将该工业集中区分为城南和城西两个部分。城南工业区以世界500强的德国全资企业南宁赢创美诗药业有限公司及广西建机建筑机械制造有限公司、南宁花花大世界等企业为龙头，着力发展生物能源和生物制药、机械制造、文化旅游产业；城西工业区以广西亚欧瓷业有限公司、广西和润木业有限公司、广西伊灵烟叶复烤有限公司和正在规划建设中的武鸣火车站等为依托，着力发展农副产品加工、建材化工、仓储物流等产业。该县累计投入3.2亿元，先后完成园区的水、电、路、排污设施建设。 该县四家班子领导牵头组织招商、建设、国土、安监等部门工作人员，定期或不定期深入企业开展调研。2010年以来，该县先后为100多家企业及时解决项目建设过程中出现的供水、供电等问题，并通过加大财政扶持力度等措施，帮助企业突破资金瓶颈的制约，推进企业自主创新。 目前，伊岭工业集中区已形成制药业、机械制造业、农副产品加工业、纸塑包装业、建材业、林产品加工业等支柱产业，建成投产的企业有112家。其中，规模以上企业73家，园区就业人数达1万多人。据统计，2010年17月，园区工业总产值实现23.5亿元，比去年同期增长90.7%；新建22个项目，完成固定资产投资10亿多元，比去年同期增长78%。 第二部分：市场调查和竞争分析1 南宁市及武鸣县酒店市场现状截止2010年12月南宁共有五星级酒店6家，房间总数3237间，床位数6493张，年平均客房出租率59.94%。四星级酒店26家，房间总数6358间，床位数12896张，年平均客房出租率63.58%。其中，武鸣县四星级、五星级酒店市场空白，三星级酒店只有寥寥几家（武鸣大酒店、武鸣宾馆、武鸣县人民政府招待所等），且均已是服务多年的老酒店。到目前为止，只有一家国际酒店管理集团进入南宁市场，主要以国内管理和当地管理为主，市场竞争还处于相对简单的层面。 据了解，在目前南宁的四星级酒店中，能够做休闲度假的高端消费的酒店还是一个相对空白的市场，竞争相对薄弱。武鸣县近年来经济发展迅速，促进了酒店消费的快速增长。针对武鸣县酒店市场现状及机遇，我项目区域内也即将有南方明珠国际大酒店和好景新城国际大酒店两家五星级大酒店开工建设。调查显示，在东盟国际博览会以及南宁的旅游黄金季节、武鸣“三月三”歌圩，纷至沓来的游客使南宁、尤其是武鸣县的各大小宾馆、酒店、招待所爆满，各景点游人如织，日接待能力仅2000多人的伊岭园风景区在旅游高峰期每日接待游客近万人，这一切，对武鸣县丰富的旅游景点的现有接待设施和接待能力提出了严峻的考验，整个县达到三星级及以上设施的酒店不足4家，与南宁市、武鸣县近两年经济发展、会展业的跨越式发展、旅游人数的大幅增加形成强烈反差。南宁市及武鸣县酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量低端。从整体上看，南宁市武鸣县现有的接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足诸多自然景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和未来需求。而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的宜居县，现有的酒店、宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要，兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲酒店，提升现有的旅游、商务接待水平已经是势在必行。数据来源于南宁市旅游业发展“十二五”规划的相关数据。2 酒店区位概况酒店位于武鸣县伊岭工业园。工业园2002成立，下辖城南工业区、城西工业区和标营新区三个工业园。丘陵坡耕地地貌，规划面积38.6平方公里，正在开发面积约5.5平方公里。目前引进企业近100家，2006年，园区完成工业总产值46017万元。酒店区位优势明显，距离南宁市仅10多公里，经南武城市大道到县城仅用10分钟车程，经花花大世界约2000米即能驶入都南告诉伊岭岩出口，经腾祥村3公里村道南接邕武路，西临东盟工业园区，离南广高铁南宁北站近在咫尺。酒店附近有包括伊岭岩、仙山院、会谈中心、现代观光农业园、壮民族小康村、甲泉、七十二道门、九洞山等景点。此地文化底蕴深厚，历史悠久，人杰地灵，自然风光和人文景观均有一定特色，是旅游的好去处。伊岭岩是伊岭岩风景区的核心，素有地下宫殿之美称，是一座喀斯特溶洞。伊岭岩自1975年开放以来，共接待游客550万人次，其中外国和港澳台游客达20多万人次；并且接待过众多的总统、主席、总理、将军、部长等政要及其他名人。3 酒店市场发展趋势分析我们需要对于酒店业市场的分析必须考虑政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系，我们不仅要客观地去分析广西区内的旅游、经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、推断出我们酒店未来的经济市场，并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。1经济方面1.1 2010年中国国内生产总值（GDP）为397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，国民经济运行态势总体良好。今年我国经济总量的盘子不断增大，把经济的重点从投资转向消费，增加人们的收入，进一步鼓励消费增长，增强消费需求对经济增长的拉动作用。并针对当前经济运行中出现的盲目扩大投资等，增强调控的科学性、预见性和有效性，将使我国的经济保持在良好的发展轨道上。1.2 广西作为中西地区省份，2010年全区生产总值将实现9223.04亿元，按可比价格计算，增长14.06%，为2002年以来连续9年保持两位数增长。而南宁又作为首府城市，在全区地级市中跃居领先水平，连续几年在全国各省会城市中增速排名前三位。2旅游方面2.1 2010年的广西，坚持开发 “广西人游广西”更是高潮不断，乡村游成效显著1至12月，全区共接待入境旅游者突破200万人次，国际旅游（外汇）收入6亿多美元，分别同比增长3.68%和4.55%；接待国内游客突破2亿人次，国内旅游收入603.2亿元，分别同比增长18.3%和35%。春节黄金周、五一小长假和国庆中秋旅游黄金周全区游客接待量和旅游收入大幅增长，旅游人数和旅游收入同比增幅均超过20%，超过历史最高水平。主要客源国仍为日本、韩国、法国、美国、新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾等。广西区2010年1-6月全省旅游接待、收入完成情况统计表主要指标2010年1-6月份2009年1-6月份同 比 增 长（%）完成年计划（%）海外旅游者（人次）105,000795,875012.0455.01海外旅游创汇（万美元）3,6598.852,613.2915.3851.06国内旅游者（万人）3,5799.252,637.2842.0554.25国内旅游收入（亿元人民币）289.9356.7844.0355.23旅游总收入（亿元人民币）293.3557.9843.5354.55南宁2010年1-6月客源接待海外旅游者24,0178人次，比2009年同期增长12.55%，完成年计划的50.65%；国内旅游者4532.23万人次，比2009年同期增长22.1%，完成年计划的56.14%；接待总量仍居全区第一名。2.2 南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于东经1071910938，北纬2212242之间，地理坐标东经10822，北纬2248。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。建成区面积179平方公里。处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。面向东南亚、背靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。具有“两近两沿”的特点。“两近”：一是近海，市区距钦州港、防城港、北海港分别为104公里、173公里和204公里；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市分别为204公里和230公里。“两沿”：一是沿线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。2008年全市生产总值达到1316.21亿元，比上年增长14.5%，全市经济连续第7年实现两位数增长。三次产业对经济增长的贡献率分别为5.7%、35.7%和58.5%，第三产业依然是经济增长的重要支撑，旅游资源及产业深入的开发是重要的载体!第三部分：项目概况及定位1 项目概况 1.1项目区位及交通状况位于南武城市大道，双桥镇伊岭村仙山院旁，地处武鸣县伊岭园风景区内，南靠邕武路，北邻伊岭工业园，东接都南高速即：经花花大世界2000米出伊岭园出口，经都南高速上机场高速，只需要25分钟车程，距县中心中心商业区15分钟车程，交通便利，是商务休闲旅客下榻的理想住所。1.2自然人文状况伊岭岩风景区位于武鸣县城南15公里，距广西首府南宁市17公里，包括伊岭岩、仙山院、会谈中心、现代观光农业园、壮民族小康村、甲泉、七十二道门、九洞山等景点。伊岭岩是伊岭岩风景区的核心，素有地下宫殿之美称，是一座喀斯特溶洞，据地质学家推断，伊岭岩形成于一百万年前。岩洞地势上下盘旋，形似海螺，面积2. 4万平方米，游程 1100多米。洞内钟乳石、石笋、石柱、石花、石幔，步步生景，景景各异，鬼斧神工，奇幻无穷。游人入洞，如历仙境。游程分三个层次，已开发双狮迎宾、空中走廊、摇池盛会、红水河畔、海底公园、山乡新貌、江山多娇、北国风光8个景区，共100多个大小景点。洞外有民族风情长廊、壮家竹楼、猴子园、壮乡民俗风情表演游乐项目设施。1.3酒店概况1、建设规模根据武鸣县旅游发展规划、和伊岭工业园区详细规划，经长期市场调查，为缓解武鸣县接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为18000余平方米，设各类客房240余间，日接待商客、游客能力500人左右。2、建设内容（1）酒店客房（按标间计）：240间，每标间约46平方米，合计11000平方米。客房包括总统套房、行政房、豪华套房、普通套房。室内可接收卫星频道、配有高速宽带接口，全方位安保系统，传真机、办公文具等，应有尽有，安全舒适。（2）会议厅：1456平方米，配有独立宽敞的会前报道区域、最新的现代化视听装备、同声传译系统。满足不同规格的商业会议需求。（3）康体、文化娱乐：3600平方米，酒店会借助于一定的康体设备和环境，为旅客们锻炼身体、增强体质而设各类健身项目。在会务之余，得到身体的锻炼，并从中享受到一定乐趣。诸如：健身房、桌球场、游泳管等。（4）餐饮：1800平方米，引领时尚的西餐厅每日向您提供各式各样的西式佳肴，古朴典雅的中餐厅为您奉上独创的新派粤菜及本地壮家菜美味美食，同时会提供各种各样的东盟美食，让您在商旅之际尝遍各地美食。（5）大堂：432平方米3、建筑功能规划壮都假日酒店为四星级旅游大酒店，是整个伊岭工业园总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务、旅游接待。含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为400-500人次。商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利商场、高雅茶座等基础配套功能配置。四星级旅游酒店，是武鸣县第一家最新的四星级酒店，将有效弥补武鸣县多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升本地区品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。2 主要建设条件2.1丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托武鸣县境内山奇水秀、风光旖旎，旅游资源得天独厚，主要景区有“群峰拔地起，仿佛桂林城”的喀斯特岩洞伊岭岩；有冬暖夏凉、四季恒温的灵水；有名列广西三大古典名园之一的明秀园及姐妹园春霞园和秋暇园；有“广西庐山”之称的大明山，还有正在建设中的“花花大世界”，以及未充分开发的壮族古民居七十二道门、西江河、起凤山、黄道山、罗波潭、宁武三十六弄等景点。1伊岭岩位于县境南面双桥镇伊岭村，距县城16公里，距南宁市区21公里，岩外怪石林立，绿树成荫，建有颇具民族特色的亭榭，岩洞总面积2.4万平方米，岩内地势上下盘旋，形同海螺，游程1100多米，其中天然石笋、钟乳石如鬼斧神工、自成形象、惟妙惟肖。2灵水位于县城西南面，传说湖中有灵犀一对，风平浪静之时出没于湖岸，顶放光彩，故又名“灵犀水”，旧志以“灵水澄清”列为县八景之一，号称“武邑第一景”。湖水面积93万平方米，周长约1公里，是一处典型的大型岩溶河泉群，水温长年保持21-24，冬暖夏凉，是绝妙的游泳胜地。3明秀园原名富青园，位于县城西郊，武鸣河三面环抱，呈葫芦状半岛，南北长300米，北部东西宽45米，总面积约合42亩，园分园外园，外园以石景为主，林荫交错，姿态各异，内园有小山岗阻隔，园内古木参天，浓荫蔽日，小迳迂回幽井怪石之间。4文江塔位于县城南面2公里的香山河与西江汇流处城厢镇濑琶村，塔里正八面空心锥华，高31米，登其顶，可鸟瞰县城全境，塔身屡次毁于天灾人祸，1989年全面维修。5春霞园又名“春暇园”，位于县城西面1公里处，与明秀园隔江相望，两面环水，旁依村庄，全园总面积约5公顷，环境幽静，河边怪石突起，幽林清雅，是垂钓、逗鸟、野炊好去处，今作为与明秀园连为一体，纳入园林开发规划，广植林木，筑建围墙，辟为公园。6秋霞园又名“消暇园”、“秋暇园”，位于县城西北面4公里处，三面环江，面积约3公顷，遍植荔枝，中建幽风亭，前人曾有谥美诗篇“一水湾环抱石湖，亭开半亩荔千枝，丈人不肯忘耕作，取次幽风入画图”。7西江河武鸣河县城段，俗称西江，河水绕城而过，是联系上述明秀、青霞、秋暇三园的纽带，其迂回曲折之百态，江石奇诡之千姿，沿岸树木竹井之浓密葱绿，无不移步成景，目不暇接，石林之间，水鸟低飞，渔翁垂钓，更添游兴。8大明山位于县城东北面50公里，北回归线附近。是马山、武鸣、宾阳、上林四县交界之处。以“雨后明空晴翠”而得名，旧志载为“八景之一”，称“明山叠翠”。山体属广西中部弧形山脉西翼之一大山，西北、东南走向，自与马山县交界至昆仑关，绵延长150公里，东西宽约25公里。山脊线平均海拔1200米，主峰龙头山海拔1760米，为桂中南最高峰，气势雄伟。清代广西壮族文人刘新翰作了生动的描写：“五岭西来势独尊，天生巨镇锁昆仑，北连思柳通邕管，高插云霄侵斗垣”。在天空晴明之际，登上山巅，可以望见柳州、南宁和钦州等地。山势雄伟，地形复杂。受地形及东南季风影响，大明山以春岚、冬雪、夏瀑、秋云四时之景不同，著称于世。春季明山晴翠，山花烂漫，万里绿涛随山势连绵起伏，汹涌如潮。四、五月间盛开的各色杜鹃花、吊钟花，争妍斗艳。夏季雨量充沛，溪流不竭，可观飞瀑。山上气温最高只有28摄氏度，与山下温差达810摄氏度左右，是绝妙的避暑胜地。秋季雨量渐少，最宜登山远眺，观赏满山紫树红叶，秋云悠悠，彩霞轻拥。冬季在海拔1500米以上山峰，常有冰雪，南国亦可观赏北国风光。大明山长年云来雾往，飘忽不定，迷迷朦朦。“雾”是其一大奇景。电影神女峰的迷雾、雾界、心泉等的外景多拍摄于此。大明山风景之秀丽，今人有“广西庐山”之誉。1980年，国务院副总理陈慕华由西南麓县境内大明山水源林管理区驻地，登山一路游赏，对大明山的旅游价值予以很高的评价，并指示大明山建设亭榭、饭馆、试养梅花鹿、猴子等。此后大明山景区逐步开发，游客纷至沓来。自山脚乘车，行程34公里，抵天坪车站，以天坪站为中心，四出游览。主要景点有：林海日出、壮乡远眺、深山飞瀑、南疆冰雪、奇松劲秀、高山草坪、奇峰幽谷。9、花花大世界南宁花花大世界园林产业示范园位于南宁市武鸣县双桥镇，距南宁市区16公里。占地面积约450公顷，属典型的喀斯特熔岩地貌，园区内拇指山、胜利山清秀挺拔，地下水灵气泉涌，榕树森林气势磅礴，棕榈林轴线尽显南国风貌，动物欢乐谷堪称中华一绝。 目前园区引进了美国山瑞、鳄龟、巴西龟、黑熊、梅花鹿等动物种群。园区建成西南地区苗木花卉生产、销售、经济动物养殖开发的重要基地，学生科普教育和社会实践的第二课堂，还是广大市民、游客休闲观光的生态乐园，充分的将现代农业科技、花卉苗木、动物养殖与休闲观光结合起来，具有较高的观赏性、参与性、科普性和趣味性。园区的建设目标是建成为一个集观光、休闲、娱乐、运动、农作和科普实践于一体的主题生态园区，广西最大的花卉、苗木生产示范基地和经济动物开发基地；成为华南、西南地区颇具影响的园林产品集散市场、以及会务旅游、生态旅游、康体健身的胜地，成为南宁市开展农林产业生态旅游、观光旅游的重要组成部分。3 优越的地理位置拟建的壮都假日酒店选址位于南武城市大道，双桥镇伊岭村仙山院旁，地处武鸣县伊岭园风景区内，南靠邕武路，北邻伊岭工业园，东接都南高速即：经花花大世界2000米出伊岭园出口，经都南高速上机场高速，只需要25分钟车程，距县中心中心商业区15分钟车程，交通便利，符合区内旅游、区外服务的总体规划设想。4 仙山院会议中心旧址场地条件能满足项目建设要求 项目建设地块为仙山院会议中心旧址，原地块旧址上有一栋两层楼，总面积为4000m2。通过对旧楼的拆除及场地平整，可得到4亩多的建筑用地。基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。5 项目SWOT分析5.1项目优势武鸣县距离南宁市区公里，是距离首府最近的县份。南宁市占地平方公里的东盟工业园区，就有平方公里在武鸣县境内。一年一度在首府南宁举办的中国东盟博览会暨商务与投资峰会所带来的大量人流、物流、资金流纷纷聚焦武鸣这块投资新洼地。 地理位置优越：选址位于南武城市大道，双桥镇伊岭村仙山院旁，地处武鸣县伊岭园风景区内，南靠邕武路，北邻伊岭工业园，东接都南高速即：经花花大世界2000米出伊岭园出口，经都南高速上机场高速，只需要25分钟车程，距县中心中心商业区15分钟车程 交通条件好：为进一步拉近与南宁的时空距离，打通连接首府的大动脉，目前，一条总投资达亿元、全长公里、连接武鸣至南宁的城市大道正在加紧建设，其中武鸣段计划于明年底建成通车。这条集交通、景观多重功能于一体的城市大道缩短的不仅仅是空间距离，还将大大地优化武鸣县的投资环境，武鸣县毗邻广西首府南宁市这一区位优势愈加凸显。此外，计划于明年开工的南宁至金城江高速铁路将在“十二五”期内建成通车。从此，武鸣县将与南宁连为一体，更加紧密地参与到南宁的分工与合作进程。 周边配套：由广西和信联合集团总投资200亿元建设的“中国壮都壮民族特色城乡一体化示范基地”项目正式与武鸣县人民政府签约。该项目规划在靠近南宁市的武鸣县双桥镇下渌村增坝水库附近以及南武城市大道两侧符合规划的区域内，面积约35平方公里，计划用15年时间建成。项目策划设计建设居住商业街、壮族文化体验基地、东盟大使居住中心、休闲度假养生基地、国际会议中心、五星级酒店、大型游乐场等多功能的具有壮族文化特色的现代化新城镇，同时配套完善有学校、医院、集市、体育馆、图书馆等市政公共设施，建成后这里的“中国壮都”将是一个以壮民族文化体验、风情旅游、居住生活等为主题的多元化大型复合旅游项目。 由广西瑞丰投资有限公司、广西颐和投资有限公司、东莞东方伟业房地产开发有限公司投资的广西东盟文化园以东盟各国的民族文化为主题，充分利用武鸣不可复制、相对独特的地理特点，并结合武鸣丰富的人文资源和自然景观，着力打造一个东南亚一流的商务、会议、旅游休闲中心。项目选址在九洞山风景区内，占地面积约2000亩，计划投资5亿元。项目设计建立雕塑区、参观和浏览区、会议及商务活动区、宗教文化区和文化风情展示区等四个方面内容，其核心内容是平面微缩中国与东盟十国的领土形状，并在101的区域内，建立各国的文化标志和标志性树、花等，以恢弘的气势和场面，充分体现各国人民亲善之情，吸引本土及东盟更多的游客，激活人气，拉动武鸣县、南宁市乃至广西经济的发展。 作为武鸣县近几年新开的第一家四星级酒店，本项目是南武城市大道上的地标建筑，是政府的面子工程，是武鸣县沿江、周边景区的一张名片。 5.2项目劣势 受制于南武城市大道的全面的升级建设，预计其完全建成规模需要1年的时间。 本项目与周边配套形成的接待、商业中心，其休闲氛围、商业氛围需要一段时间的培育。5.3项目机会 东盟博览会等国际知名展业升温：旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形成根本性支持。 广西旅游业升温及开发建设加速：南宁市、武鸣县政府进一步贯彻中央关于解放思想的指示，将加快武鸣县旅游战略的实施，建好花花大世界、打造全新伊岭园风景区、以及其他乡村农家观光风景区，使其成为旅游业的新亮点；并加快四大旅游新产品、五大旅游重点工程、六个旅游重点建设项目的建设。将极大改善旅游淡旺季明显的状况。武鸣县旅游产业将迎来一个飞速发展的黄金时期。 政府支持：政府有改善现有接待设施和接待水平不足的愿望，有建设高星级酒店、提升城市形象的迫切要求。项目是武鸣县政府为完善伊岭工业园配套设施倾力打造规划的旅游接待中心，其建成将成为伊岭工业园区的政府接待、商务接待、旅游接待的中心。 填补市场空白：南宁市武鸣县酒店业普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低。本项目的建成将极大改善这一状况，占据武鸣县商务、旅游接待的中高端市场，抢占市场空白，并且在政府接待、商务接待中发挥举足轻重的作用。其次，作为武鸣县近几年唯一一家新建的4星级酒店，又坐落于南武城市大道上最具标志性的建筑，本项目的建成，完全可以成为武鸣县对外接待的窗口，也可以吸引南宁市东盟博览会大量的会务、以及周边旅游等人群。 随着南宁吴圩国际机场第二航站的建设及通航，以及南武城市大道的进一步改善，必将吸引大批的省外中高端商务、旅游人群进入武鸣旅游。5.4项目威胁 旅游业发展水平：现阶段武鸣县会展业、旅游业存在旅游产品单一、淡旺季明显、接待设施落后、客源不广等情况，旅游水平正处于观光型旅游向休闲度假型旅游过渡的阶段。第四部分：项目模式与效应1.项目模式1.1项目开发理念本酒店借助伊岭园风景区的平台，依托区域内较好的自然环境和旅游设施，打造武鸣县首个四星级旅游度假型酒店，同时通过提供完备的会议服务设施，打造高档的休闲和国际会议会所，发展会议旅游，为酒店及整个伊岭园风景区积聚人气。为了酒店的长远发展，在开发时加入几大理念：（1） 酒店同旅游资源的整合本酒店的目标客户群以高端人士为主，追求自然与休闲是他们的导向。酒店将融合伊岭园风景区、九洞山风景区、花花大世界内诸如生态体验园、东盟文化园、景观河滩等自然环境和旅游设施，以迎合客户群体的需求，为客户提供长时间休闲、而不是短暂停留的场所，打造“旅游-休闲-度假”一站式服务，形成产业互动效应。（2） 延伸会议服务范畴，推行“会议旅游”酒店以高档会议中心资源为基础，会议范畴将扩展到餐饮、住宿、娱乐以及旅游等各个方面：利用其所在区域得天独厚的旅游资源，推行“会议旅游”模式，即通过接待大型会议并提供参观游览服务，以此打造本酒店服务的一大特色，并带动伊岭园风景区的发展。（3） 践行“绿色酒店”的理念，在节能、环保、健康等方面，从设计之处就加以考虑，同时在经营理念上向客人提供绿色产品，提供的产品与服务既符合充分利用资源、又保护生态环境和有益于顾客身体健康，在市场上确立个性化形象。（4） 打造文化品牌 为打造酒店独特的壮族文化品牌，酒店经营中将积极组织开展各类会展、论坛活动，并联合伊岭园风景区内其他项目共同运作各种壮族宗亲集会、历史纪念活动等壮族文化交流活动，提升酒店的档次和社会影响力。另外，酒店的设计将融合壮族特色，重视酒店的文化内涵及个性塑造。1.2商业模式本酒店定位为四星级商务会所，将打造成伊岭工业园区乃至武鸣县最重要的会议中心，以现代化的会议硬件设施和最完整的配套服务为特色以吸引客流，为各类商务人士、政府、企业组织和旅游个人团体提供会务、商务活动、和餐饮、住宿、娱乐等服务。当会议品牌形成，业务量达到一定规模以后，逐步提高会议门槛，形成高端的具有影响力的会议模式。而“会议旅游”模式的开发将为酒店积聚大量的人气，带来稳定客流和丰厚效益。 2 区域效应分析（1） 作为伊岭园风景区内唯一的四星级酒店，融餐饮、住宿、会务、娱乐于一体，本酒店将提升伊岭园风景区的吸纳宾客能力和整体功能，推动整个伊岭园风景区的持续发展，有利于整个项目打造成武鸣县的城市名片，给伊岭工业园和武鸣县带来巨大的经济效益和社会效应。（2） 酒店将与伊岭园风景区、九洞山风景区、东盟文化园、花花大世界等项目结成产业联盟，满足顾客多样化的旅游消费需求的同时，也将与其他项目形成产业互动效应；尤其是“会议旅游”模式的推行将为整个伊岭工业园积聚大量人气，带来稳定客流和丰厚效益并将带动伊岭工业园内物业的销售，推动整个伊岭工业园的成功。（3） 酒店的经营需要大量的原材料供应商，将为周边地区餐饮业的上游开创一定的市场，加上本酒店连同其他项目结成产业联盟，都将为当地农村劳动力提供就业岗位，使他们从第一产业转移到二、三产业中来，拓宽了他们的就业门路，增加其经济收入。第五部分： 经营与推广1 经营理念与方式 1.1经营理念 通过四星级酒店会所将传统壮族文化与现代文化融合，将壮家文化、山川文化和现代人所追求的亲近自然、健康娱乐、休闲养生文化结合于风景秀丽的自然之中，将宁静、诗秘、豪华和追求自然的酒店会所文化重新演绎。将超四星级的服务与独特的自然资源相结合，建立起适度超前的可复制项目投资运营模式。 1.2经营方式产权清晰和专业管理是酒店会所经营的必经之路，所有权和经营权分离，引进专业管理经营机构，实施目标责任制管理。2 推广策略 2.1市场策略 2.1.1目标市场 参加各类会议，进行公务、商务活动，南宁市及区内外来武鸣县度假旅游的人员。具体可分为如下层次：（1） 团队：区内和区外旅行社（2） 散客：区内外高档消费的商务、公务旅客（3） 会议会展客人：政府职能部门、驻武鸣县的政府、企事业单位、伊岭工业园区内的各大、中型企业 2.1.2市场定价策略 四星级的享受三星级的价格 2.2竞争优势 2.2.1宏观方面 地理位置：酒店位于伊岭工业园区内，处于工业园的西南方向，属于武鸣县主城区与伊岭工业园的结合点，交通和区位优势都不错。 土地资源：酒店地区土地资源较为丰富。许多还没有得到开发、经济迅速发展的主城区等可供利用的土地资源日趋紧张，主城区用地结果必须延伸和发展，而酒店的区位优势将使酒店的土地不断增值。 2.2.2微观方面： （1）拥有超前的管理、产品与服务水平，本地区尙未有其他同级别酒店，这使本店一开始就占领了制高点。 （2）拥有大的、方便的停车场地，对有车一族较有吸引力。 （3）投资方与业主的良好合作，双方优势互补。 （4）投资方的创业热情，良好的市场推广意识，保证了创新能力和服务水平。 2.3产品定位 着力打造成为“城市休闲点，商务生活圈”。 产品定位为高档的以会务为主要核心竞争力的国际型酒店。 功能主要有：餐饮、客房、各种各样的会议大厅和小室，娱乐（康体、休闲、保健等）。第六部分：项目投资估算1 投资估算1.1编制依据（1）广西壮族自治区建筑工程消耗量定额（2003版）；（2）广西壮族自治区建筑安装工程消耗量定额（2003版）；（3）广西壮族自治区建设工程直接费、间接费及其他费用定额；（4）类似工程造价指标及造价水平。 1.2估算编制范围本估算包括规划红线内的主体工程装修、附属工程和区域工程装修费用，其中电气工程包括配电照明工程；公用工程含变配电、热交换站、泵房设备投资；弱点工程包含：火灾报警系统、保安监控系统、公用天线系统、广播系统、综合布线系统等投资。本估算还包括红线外市政工程；投资方向调节税暂免考虑，建设期设备、材料预调费按有关规定指数。 1.3建设投资估算 1.3.1建设工程费：参照广西区概算定额，根据类似工程造价水平估算，室外工程按建筑工程费的8%估算。 1.3.2其它费用按一下标准：（1）酒店主体建筑 1800万（2）装修设计费：80万（3）装修费共计：1840万（4）设备费用：600万（5）其他附属酒店费用：200万（6）施工监理费按工程实际费的1%计；3.64万（7）工程质量监督费按国家有关规定为工程费的0.21%计；7.644万（8）前期工作费；包括：总规费、市政配套费、施工图审查费、招标代理费、广告策划宣传费、环境评审费、施工许可办证费、建设单位管理费、临时设施费等按相关规定计取；400万1.3.3基本预备费：按装修工程费、设备及工器具购置、安装费及工程建设其他费之和的3%计。210万1.3.4前期租赁费用：400万项目经估算，总投资为5541.284万2 财务评价本项目建设期按一年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营（注：鉴于多方面因素，平均出租率本章按80%计算）。本报告财务效益评价计算期为18年。3 营业收入估算本项目投入计算考虑了七部分：酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务收入、会议展览收入、商品及其他收入。收入单价以南宁市目前酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。从目前市场调查情况看，高档酒店的营业状况要好于低档酒店；特别是高档酒店的出租率近年呈明显上升趋势。考虑到本项目是新建，运营后第一年出租率在4555%之间，三年后达到85%左右。正常年运营收入预计为3000万元，历年收入预测见附表1014 营业税金估算按照现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率5.5%计算。（表122） 5 成本费估算本报告根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成：工资及福利、维修及动力、物料及低值易耗品、折旧费、摊销费、管理费、餐饮成本、财务费用。其中折旧费根据国家现行规定以30年计算，摊销费按10年计算；管理费用主要包括管理人员费用、物业管理费用、广告宣传费用等；财务费用根据本项目固定资产及流动资金贷款计算。历年成本预测见附表103. 5.1工资及福利企业定员300人，其中管理人员30人，营业及辅助人员270人，管理人员月平均基本工资2000元，营业及辅助人员月平均基本工资1000元，全年应支付基本工资：（200030+1000270）12=216万元福利费及各种保障基金按全年基本工资的50.2%计提为108.432万元，故企业全年工资及福利费合计支付324.432万元。5.2折旧费项目固定资产为3200万元，按20年折旧，每年提取折旧费160万元，折旧率为5%。5.3维修费：按折旧费62.5%计提，每年维修费为100万元；5.4物耗及低值易耗品消耗：按客房收入的10%计提，经营期第一年9.64万元；第二年为9万元，第三年为118.39万元；5.5餐饮成本：按餐饮收入的40%计算，第一年为133.15万元，第二年为170.88万元，第三年为248.2万元；5.6水、电动力、燃料费水费：年耗46355吨1.48元=6.86万元电费：196万度4200元=82.32万元燃料：200T320元=6.4万元合计：95.58万元5.7摊销费用：项目有无形资产及递延资产700万元，按10年摊销，每年摊销70万元；5.9财务及管理费：按营业收入的12%计，第一年151.8万元，第二年20