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发展部培训课程 目录 第一章 基础知识第二章 素质礼仪第三章 市场调研第四章 案场流程及制度第五章 销售技巧第六章 政策法规第七章 房屋交付使用第八章 综合技能 第一章 基础知识 第一章 基础知识 概念类 第一节土地制度与政策1 我国目前的农村土地制度现状我国实行土地的社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制并存 全民所有制 即国家所有 由国家拥有所有权 国有土地主要分布在城市地区 称之为市地 劳动群众集体所有制 由农民集体拥有所有权 集体所有制土地几乎全部分布于农村 称之为集体农地 农村和城市郊区的土地 除由法律规定归国家所有之外 其余均属农民集体所有 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 第一章 基础知识 概念类 农地尽管归集体所有 但法律规定 农民集体并不能直接对土地进行交易这正是同为土地社会主义公有制的两种所有制形式即全民土地所有制和集体土地所有制的区别所在 一个可以直接对土地进行交易而一个则不能 第一章 基础知识 概念类 2 土地出让 1 国有土地使用权出让概念土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者 按照合同规定的期限 一次或分次提前支付的整个使用期间的地租 第一章 基础知识 概念类 2 土地出让 2 国有土地使用权出让政策土地使用权出让必须符合土地利用整体规划 城市规划和年度建设用地计划 根据省市人民政府下达的控制指标 拟定年度出让国有土地总面积 并且有计划 有步骤的进行 出让分每幅地块 面积 年限和其他条件 由市 县人民政府土地管理部门会同城市规划 建设 房产管理部门共同拟定 按照国务院的规定 报由批准权的人民政府批准后 由市 县人民政府土地管理部门实施 3 国有地土使用权出让方式 第一章 基础知识 概念类 招标方式 招标出让是指土地所有者 出让人 向多方土地使用者 投标者 发出投标者出发投标邀证 通过各摊贩标者设计标书的竞争 来确定土地使用权受让人的方式 2 土地出让 3 国有地土使用权出让方式 第一章 基础知识 概念类 2 土地出让 3 国有地土使用权出让方式拍卖方式 拍卖出让是按指定时间 地点 在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者 竞买人 第一章 基础知识 概念类 2 土地出让 3 国有地土使用权出让方式协议方式 协议出让指政府作为土地所有者 出让方 与选定的受让方磋商用地条件及价款 达成协议并签订土地使用权出让合同 有偿出让土地使用权的行为 第一章 基础知识 概念类 挂牌方式 挂牌出让国有土地使用权 是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限出让将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告 接受竞买人的报价并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者行为 2 土地出让 3 国有地土使用权出让方式 第一章 基础知识 概念类 2 土地出让 4 国有土地使用权出让年限居住用地70年工业用地50年教育 科技 文化卫生 体育用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年 第一章 基础知识 概念类 2 土地出让 5 取得建设用地的方式 划拨 无偿取得的方式 就是国有土地使用者 通过国家行政划拔方式取得土地使用权 出让 有偿取得方式 就是土地使用者 通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权 第一章 基础知识 概念类 2 土地出让 划拨概念 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后 将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 划拨特点 使用无年期限制 未经批准 不得出租 转让 抵押 未经批准 不得改变土地用途 只缴纳有关税费 不缴纳土地有偿使用费 国家允许划拨的土地有 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 法律 行政法规规定的其他用地 第一章 基础知识 概念类 第二节房地产及房地产业1 房地产 1 房地产发展史 第一章 基础知识 概念类 第一章 基础知识 概念类 1 房地产 2 房地产概念及特征房地产的概念 房地产是房产和地产的总称 房地产也称不动产 房地产在物质上有三种存在形态 单纯的土地单纯的房屋土地房屋的综合体 第一章 基础知识 概念类 1 房地产 2 房地产概念及特征房地产的特征 房地产位置的固定性房地产地域的差别性房地产的高值耐久性房地产的保值增值性 第一章 基础知识 概念类 1 房地产 3 其它相关概念 第一章 基础知识 概念类 2 房地产业 1 房地产业概念及主要内容房地产业概念房地产业是从事房地产开发 经营 管理 服务等行业与企业的总称 第一章 基础知识 概念类 2 房地产业 1 房地产业概念及主要内容房地产业主要内容土地开发和再开发 房屋开发和建设 地产经营 交易 包括土地使用权的出让 转让 租凭和抵押 房地产经营 包括房产 含土地使用权 买卖 租凭 抵押等 房地产中介服务 包括咨询 估价 测量 服务 服务公证等 房地产物业管理服务 房地产金融 包括信贷 保险和房地产金融资产投资等 第一章 基础知识 概念类 第三节房地产专业名词及术语1 住宅 1 住宅的类型按照住宅层数分类 可分为 低层住宅 庭院式住宅 多层住宅 高层住宅 超高层住宅 按照住宅的平面布局分类 可分为 点式 墩式 塔式 住宅 条式 板式 住宅 按照住宅的设计特点分类 可分为 内廊式住宅 外廊式住宅 筒子楼 退台式住宅 台阶式住宅 跃层式住宅 复式住宅 错层式住宅 梯间式住宅 按照住宅使用功能的不同 可分为公寓 纯办楼 商场 综合楼和别墅等 第一章 基础知识 概念类 1 住宅 2 共有住宅 公房 是指由国家及国有企业 事业单住投资兴建 销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权归国家所有 3 私有住宅是由个人或家庭购买 建造的住宅 公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭 也就是转为私有住宅 4 期房指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房 即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售的商品房称为期房 消费者在购买期房时应签商品房预售合同 第一章 基础知识 概念类 1 住宅 5 现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 与消费者签定商品房买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权证 6 准现房是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 7 房屋的所有权为房屋的占有权 管理权 享用权 排他权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的总和 拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 第一章 基础知识 概念类 1 住宅 8 房屋使用权是指对房屋拥有享用权 拥有对房屋租进行租赁或交易的权利 9 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的总和 既房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益的处分的权利 10 产权证书指 房屋所有权证 和 土地使用权证 的二合为一 是房地产权的法律凭证 11 大产证指开发商首先要取得的产权证 由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理 开发商只有取得了大产证 购房者才能去办理小产证 第一章 基础知识 概念类 2 商品房的 五证二书 1 房地产商在预售商品房时应具备五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 第一章 基础知识 概念类 2 商品房的 五证二书 2 房地产商在预售商品房时应具备二书 住宅质量保证书 是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件 其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级 保修范围 保修期和保修单位等内容 住宅使用说明书 应当对住宅的结构 性能和各部位 部件 的类型 性能 标准等作出说明 并提出使用注意事项 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 1 基地面积 基地面积是指城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准 不包括代征用地 又称占地面积 是开发商买的面积 2 建筑红线 是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限 又称为建筑控制线 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线 用地面积 基地面积 规划红线 道路 退界的面积 是可供开发商进行建设的用地 退界 沿主要道路 一般退3 5米 建筑红线图 建筑红线图 建筑红线图 第一章 基础知识 概念类 第五节房地产专业名词及术语4 房地产几个基本参数 3 组团 由数幢住宅楼共同组成的生活院落 数个组团形成居住小区 该小区由八个组团构成 A组团 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 4 承重墙 非承重墙墙体按受力情况 分为承重墙和非承重墙 凡直接承受梁 楼板 屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙 在工程图上为黑色墙体 不承受外来外来荷载的墙称为非承重墙在工程图上为中空墙体 承重墙 非承重墙 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 5 总建面积是指房屋各层面积的总和 而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的 6 建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 7 容积率指建筑物地面以上各层建筑面积的总和 总建筑面积 与建筑基地面积 占地面积 的比值 容积率 总建筑面积 占地面积有一小区 占地面积为20000平米 总建筑面积为30000平米 该小区容积率为多少 第一章 基础知识 概念类 8 建筑密度又称覆盖率 是建筑物底层占地面积与建筑基地面积 占地面积 的比值 通常以百分比表示 建筑密度 建筑物底层占地面积 项目总用地面积 100 考一考 假拟某小区 总占地面积10万平米 所建物业每层面积都相等 该小区建筑密度为60 那么 该小区建筑物底层占地面积是多少 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 9 绿化率也称绿化覆盖率是指小区内绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率 即基地内绿化面积与建筑基地面积的比值 树的影子 露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率 所以绿化覆盖率有时能做到60 以上 10 绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 绿地应包括 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地 不应包括屋顶 晒台的入工绿地 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 11 建筑间距指建筑平面外轮廓线之间的距离即 两栋建筑物外墙之间的水平距离思考 建筑间距和楼间距是否一为一个概念 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 12 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 对一套单元来讲 每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和 建筑面积 套内建筑面积 公摊面积 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 13 公摊面积商品房面积由两部分组成 一部分是室内面积 另一部分则是直接为居住服务的公共空间 这部分空间分摊到每套房中 由买房人共摊 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 14 得房率套内使用面积与建筑面积之比 得房率 套内使用面积 建筑面积 100 目前 标准的得房率 多层住宅为85 90 甚至以上 高层 小高层住宅为80 85 办公楼为55 70 第一章 基础知识 概念类 4 房地产几个基本参数 15 房屋的开间 进深开间指房屋的宽度 是指墙中线至墙中线的距离 进深指房屋的实际长度 开间 进深 第一章 基础知识 概念类 5 建筑综合术语类 1 三通一平 七通一平 三通一平 指供热 供电 供水到位 场地平整 七通一平 指道路 供热 供水 供电 供煤气 天然气 给排水 排污 场地平衡 2 中线 指墙的中间的一条线 到两个墙表面的距离都一样 3 一砖墙 半砖墙 一块标准砖长为240毫米 宽为115毫米 高为53毫米 一砖墙指墙厚为240毫米 半砖墙指墙厚为120毫米 不包括水泥砂浆和粉刷层 4 层高 本层地面至上一层地面的高度 标准层高为2 8米 第一章 基础知识 概念类 5 建筑综合术语类 5 楼层净高 本层地面至本层顶的高度 净高 楼板厚度 层高 6 动线 进住宅入户门后 各个功能区域之间的活动路线 7 预置板与现浇板预置板 指预先按照尺寸统一制作的楼板 到时候在直接铺上去 这样可以使施工速度加快 造价低 但整体抗震性和抗渗性较差 现浇板 指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板 整体抗震性和抗渗性较好 8 标准层 是指平面布置相同的房屋楼层 9 平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部位 第一章 基础知识 概念类 5 建筑综合术语类 10 地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2 11 半地下室 指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2 12 玄关 玄关 又叫 照壁 中国古代 和 屏风 西方国家 即在门和分户门之间留一个缓冲区 居室是家庭的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 功能在于 放衣帽 换鞋 放雨具 衣梳 美观 加强私密性 13 隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 第