成都西部家居总部基地项目可行性报告.doc

成都西部家居总部基地项目可行性研究报告编制单位：成都中润实业有限公司编制日期： 2010年4月目 录第一章 项目概况第3页一、项目名称二、投资商及优势三、项目规模四、编制依据及完成的调研项目五、建设周期及投资规模六、预期总部基地的税收与就业第二章 项目建设的必要性和优势第4页一、建设西部家具材料总部基地的必要性二、建设西部家具材料总部基地的有利条件第三章 成都家具产业概况第8页一、现状二、家具产业的发展展望第四章 项目定位第9页一、项目整体定位二、市场形象定位三、产品定位四、客户定位第五章 规模规划理念与规划布局第13页一、设计构思二、建筑分区第六章 投资收益分析第16页一、项目总投资估算二、项目经营收入的测算三、项目经营成本的估算四、财务指标第七章 社会分析第28页一、紧跟政府产业规划战略，积极推进产业园区建设二、为企业发展提供动力三、区域实力得到增强四、有利解决当地劳动就业问题五、提高产品竞争力，带动地方经济发展六、为大学生提供创业平台，缓解社会就业压力第八章 结论第29页 第一章 项目概况一、项目名称 本项目名称暂定为“西部家居总部基地”。二、投资商及优势 成都中润实业有限公司隶属于“北京德中润投资有限公司” 。北京德中润投资有限公司成立于2007年，是一家以能源、房地产为龙头，实力雄厚的专业投资公司。截止于2009年12月,公司总资产规模近15亿元。雄厚的资金实力，为公司进一步投资发展储备了充足的资金保证。成都中润实业有限公司是专门从事成都“西部家居总部基地”的开发和商业运营管理的专业公司，拥有一支资深的并且具有丰富实际操盘经验的，同时还拥有大批的高端、优质战略客户的高素质的管理运营团队。三、项目规模本项目位于成都市西北部，新都区西面的新繁镇，处在成都市北部成彭路经济发展走廊上。与成都市外环高速公路，成彭高速公路，成彭公路，新犀路，北新干线相连，交通四通八达，形成两廊一环的区域交通骨架，三纵一横的区域联系支撑网络。本项目总体规划用地面积约580亩，总规划建筑面积约100万平方米。四、编制依据及完成的调研项目1、编制依据成都市新都区政府网专栏成都市发展总体战略规划成都市商品市场布局规划2009-2020四川省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、已完成的调研项目中国创意产业发展报告成都市专业市场调研报告五、建设周期及投资规模本项目建设周期预计五年时间全部建成；本项目总投资规模预计为30亿元人民币。六、预期总部基地的税收与就业（一）税收政策本项目享受新都委发（2009）1号文件规定的优惠政策。在商业市场经营前期，政府做出了相应的优惠政策予以支持。通过2-3年进行市场培育，对经营户给予税收减免等政策，以降低商务经营成本，提高商户进驻市场经营积极性。（二）就业本项目建成后，交易市场将容纳约3000余户商（厂）家进场经营。以每户直接产生4人就业计算，将产生超过12000个岗位的就业需求，直接或间接影响相关产业链条等衍生行业预计约几十万人的就业机会的容量。本项目商业面积预计超过60万平米，年交易金额预计超过20亿元人民币，每年上缴当地各种税收、管理等费用预计超过2亿元。 第二章 项目建设的必要性和优势一、建设西部家居总部基地的必要性在经济全球化的背景下，中国家具产业得到迅猛发展。现有的珠三角、长三角家具产业积聚群扩张迅速，这些产业集群的发展对产业链的高效整合，提升集群整体竞争力，提高资本流、人力流、信息流的传送效率，都具有重要意义，并且成为中国家具发展的主要动力。 作为西部地区的核心城市，成都在国内特别是在西部市场具有相当重要的地位。家具产业已形成一定规模，位居全国第三，具备一定的集群雏形和比较优势。尤其是近几年成都家具业发展迅速，在全国市场抢点布阵，攻城掠地，不可小视。目前成都家具企业发展到约2500家，从业人员近50万，企业主要分布在新都、崇州、彭州等地，数量众多，但存在聚集相对分散的问题。成都家具产业从手工作坊起步，从个体生产到规模化的企业生产，再到家具企业逐步聚集，形成核心聚集区，应该说，走过的历程很坚实。然而，成都家具业也日渐显露出个别问题，其中最突出问题就是产业的集中度低、产业链的形成还不完整、中小企业占绝大多数，抵御市场风险的能力弱。 为进一步积极引导和促进家具产业集群的发展，实现工业化、城市化的步伐，成都市政府出台了成都家具产业集群发展规划：“力争在未来5年把四川培育成中国家具制造基地，到2010年，四川省家具工业总产值将达350亿元，这将为四川家具业、乃至全国家具业带来全新的发展机会”。根据该规划，成都将投资约100多亿元人民币，大力推进家具产业集群集约发展，在空间布局上形成“一市一展三聚集地”的“113”发展格局：“形成一个与家具产业发展匹配的专业批发市场和展示销售中心；树立一个具有影响力的成都国际家具展览会，推进成都“新繁、崇州、彭州”三个家具产业聚集地发展。通过科学合理布局，实现成都家具产业跨区域的集群式发展，以成都家具产业园为带动，成都将基本建立起以骨干企业为龙头，中小企业专业分工配套、商贸流通畅达的成都家具产业链，产品配套能力达70以上，实现真正意义上的家具产业集群。同时，全行业工业总产值保持年均增幅在20%以上， 2010年产值达350亿元以上，培育出3-4户年销售收入达40亿元以上的企业，3-7户年销售收入达20亿元以上的企业，出口型企业达30户。二、建设西部家居总部基地的有利条件随着全球经济一体化程度不断加深，国内的经济发展呈现出很强的区域化特征。在区域经济持续发展的过程中，行业竞争也已经从企业间的竞争向产业集群间的竞争演化，因此产业集群竞争力也开始逐渐被人们所注重。建设西部家居总部基地不仅可以推动产业集群的发展，而且作为联系企业、产业和国家经济的中间桥梁，为提高企业竞争力与区域竞争力，乃至一个国家的行业竞争力起到了至关重要的作用。（一）建立家具企业品牌形象与成都家具产业集群品牌形象成都的家具企业品牌形象在某种程度与意义上是代表了成都家具产业集群的品牌形象。目前国内部分行业的产业集群都停留在扎堆的水平上，而集群竞争力的优势很大程度上仅体现在成本低、价格低的基础上。正如同中国在世界的家具舞台中，扮演了“制造大国、品牌弱国”的形象。如果当一个集群把竞争力优势建立在生产要素低的基础上时，它的竞争力也通常是浮动的、不稳定的。一旦有新的集群也走上同样的发展道路或是迎头赶上，与之处于同一个阶段时，那么该集群的竞争力优势也就到了终结之时。可见，品牌对一个集群竞争力的意义也是非凡的，打造出一个良好的集群品牌有助于集群竞争力的提升。新都家具产业园在打造成都家具产业集群时，成都的家具企业应该与之共同打造“产业集群品牌”，以集群品牌带动成都家具企业品牌出川、出国，共同建立西部家居总部基地持久的竞争力优势和品牌效应。（二）利用好自然资源和运输成本优势无论是历史上还是现在，都有不少产业在靠近自然资源的地方聚集。企业总是希望以最低的成本进入市场，这里面当然包括运输成本这一重要的成本因素。所以，国内家具企业则比较容易在一个靠近市场运输成本较为低廉的地方聚集。这样一来对促进西部家居总部基地的建设，起到一定的“外引”作用。（三）利用好产业规模经济与外部性规模经济和外部性是经济学家们讨论最多的关键性因素。相同的家具企业之所以能够聚集在一个地方，很大的原因是规模经济在起作用。那么，如何“内联”可成为发展行业的规模经济，并形成产业集群的必不可缺少要素？由于大量的家具企业聚集在一起生产，因此形成了很大的规模同时也产生巨大的需求，这种规模经济效应足以保证在这个地区的家具企业能够得到从中间产品到劳动力的高品质、低成本的供给。同时，先进入某个地区的家具企业在生产与服务过程中就会产生经济活动的外部效应。如果这个家具企业规模很大，产生的外部性就更大。因此为后面进入的家具企业创造了各种资源的获取渠道，甚至是生产地点的知名度。后进入的家具企业就可以充分利用这种正面的外部性，从而使自己无需经过市场复杂程序的交换就获得直接的相关利益。所以，充分利用好产业规模经济与外部性，就足以使后来的家具企业不断聚集在原有的企业周围，这样一来便会自然逐渐地形成西部家居总部基地。（四）充分利用并整合好相关延伸产业的资源与配套支持 相关延伸产业的资源与配套支持，会使家具集群内的企业可以得到专业化的服务，从而提高企业的竞争力。这些延伸产业包括展览业、物流业、技术服务业、专业销售公司、管理咨询与培训业等。有不少学者通过实证和案例的研究，证明了研发中心、职业培训机构对产业集群形成的作用。在这些相关延伸产业的发展和竞争中，逐渐形成一个成熟的专业服务市场，促进了产业集群的出现与升级。至于相关延伸产业的大量集中，则是和集群发展紧密相连的，追随客户使相关延伸产业被吸引到西部家居总部基地中来，二者是同时发展的。 第三章 成都家具产业概况一、现状 成都家具产业经过几十年的发展，已成为全国五大产业基地、四大流通基地之一，在国内特别是中国西部地区具有相当重要的地位。 成都家具企业数量众多，品种较为完善。起步于改革开放之初的成都家具以手工作坊为主，逐步完成了从个体生产到群体生产再到大规模生产的过程。2009年底，全市家具制造及配套企业约有2500余家，从业人员近50万人。企业主要聚集分布在新都区、崇州市、彭州市、双流县、武侯区等地，其中新都区新繁镇已成为全市家具制造企业聚集较多的区域。 成都家具企业规模发展较快。从2000年开始，全行业工业总产值以每年20%以上速度增长，2005年达到150亿左右。其中成都全友家具公司、成都明珠家具集团、成都双虎家具公司年产值达到几亿元，是成都目前生产规模最大的家具制造企业。 成都家具商贸体系较为完善，具有一定辐射力和影响力。位于武侯区川藏路“两侧”的家具市场有近60万平方米的展销场地，每年销售家具产品约20亿元，2005年上半年被中国轻工联合会、中国家具协会授予“中国西部家具商贸之都”，其中“八一”、“太平园”已成为家具展销的知名品牌。全市家具企业在全国的销售网点近5000个，70%以上产品销往省外。成都国际家具工业展已成功举办六届，具有一定的影响力。 二、家具产业的发展展望 成都市政府对家具产业集群发展极为重视，成都市经委于2006年3月制定并出台了成都家具产业集群发展规模（成经200659号文），按照规划，成都家具产业集群发展以新都、彭州、崇州为生产聚集地，武侯区及新都区为家具产品零售和批发市场，新会展中心着重发展家具展览业、论坛、峰会等。目前，新都区新繁镇6平方公里家具产业园控制性详规及功能分区规划已完成，首期2平方公里主要道路拟于2007年4、5月前完成；彭州市工业集中发展区有约2平方公里用地供家具企业入住；崇州市工业集中发展区内和崇州市羊马镇工业点内各有1平方公里用地供家具企业进驻。 第四章 项目定位一、项目整体定位本项目集“批发、展贸、休闲、家居装修设计、美食餐饮、创意设计”等六大功能为一体，将传统商贸批发市场与现代创意设计模式紧密结合，打造全新的、现代化的家居总部基地，以“模式新、档次高、规模大、理念新、管理优”为特色，将成为西南地区具有超大规模的家居总部基地。该基地将为西部家具行业所有的国内外一线、二线品牌，给予作为西部家居行业的龙头基地和支持系统。由此来推动西部家具行业的可持续发展；同时为我们“CBD产业园的发展提供更大的拓展空间。二、市场形象定位本项目包括家具总部基地和家具创意设计基地两大部分，同时配套家居和创意产品展示空间和体验空间，创意休闲空间，美食餐饮等。让相关企业使用这些配套设施的同时，在相互接触过程中找到新的创意火花，提升自己的产品。使之真正成为国内物联网最有影响力的家居采购总部基地。1. 一站式服务采购平台；2. 创意设计平台； a、创意产业的概念创意产业是依靠创意者的智慧或灵感，借助于高科技对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，生产高附加值产品的产业。创意产业属于知识密集型新兴产业，具有高知识性、高附加值和强融合性特征。积极发展创意产业对于提升产业竞争力、推动产业结构升级具有重要意义。b、创意产业的特征（1）以中小企业为主，产业组织呈现集群化、网络化文化：创意产业多是由创意天才、艺术家和有技能的人创办，因而其企业组织形式多以中小企业，甚至是微小企业(员工在2-3个人之间)为主，企业规模一般都不大。创意企业呈现小型化、扁平化、个体化、灵活化的特点，“少量的大企业，大量的小企业”成为其创业的普遍现象，并由此形成的网络化现象特别突显。（2）为高附加值产业，具有很强的渗透性创意产业的核心生产要素是信息、知识，特别是文化和技术等无形资产，是具有自主知识产权的高附加值产业。创意是技术、经济和文化相互交融的产物，因此文化创意产品是新思想、新技术、新内容的物化形式，特别是数字技术和文化、艺术的交融和升华，技术产业化和文化产业化交互发展的结果，对其相关的产业部门具有很强的价值渗透性。（3）以符号和象征性产品和服务为主创意产品是具有符号和象征性的产品，并具有文化产品和服务性的特征，其基本经济价值源自它们的文化价值。由于文化价值不在于使用价值而在于观念价值，而观念价值(如品牌等)具有价值的不可估量性，因而创造出的经济价值也是无法衡量的。(4)具备新经济的特征新经济的一个典型特征就是知识密集性，而文化创意产业具有高科技产业的所有特征。即，创意产业需要多样化技术的融合、需要良好发展的ICT(计算机技术)基础设施为顾客服务和IT制造基础技术。因此，文化创意产业的本质是新经济的重要元素，也是区别于一般文化产业的核心要素。（5）产业载体主要是现代服务业创意产业具有“中间产品”性质，较多集中在现代服务业的 “生产者服务”中，本质上是服务型产业。因此，文化创意产业发展载体主要存在于现代服务业中，并占据其高端创新部分。总之，创意产业是在全球化条件下，以消费时代人们的精神文化娱乐需求为基础，以该科技技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的，以文化艺术和经济的全面结合为自身特征的跨国跨行业跨部门跨领域重组或创建的一种新型产业集群。c、创意产业的作用创意产业已不仅仅是一个理念，而是已经创造出了巨大的经济效益和社会效益的产业。约翰霍金斯在创意经济一书中指出，全世界创意经济每天创造出220 亿美元的价值，并以每年5%的速度递增。一些国家增长的速度更快，美国达14%，英国达12%。纵观全球，发达国家的众多创意产品及其相关的营销和服务，吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮，文化创意产业对经济的影响不断加大。（1）促进经济增长创意产业是一种新兴的产业类型，创意作为生产要素已成为推动经济增长的重要手段。好的策划和创意，可以大幅度提高企业知名度，增加产品附加值，扩大市场占有率，并使许多传统产业和传统产品焕发新的生机和活力。（2）提供新的就业机会创意产业涉及的专业领域范围广，能容纳大量的就业人口。例如：2002 年，英国约有12.2 万家文化创意类公司注册，雇佣总人数为190 万人，成为吸纳人口的第一大产业，远远超过金融服务业，居全国第一位。（3）促进产业结构升级以“创新”为基本特征的文化创意产业不仅可以将现有的文化资源和创意资源转化为经济成就，提高产业经济的附加值，并且还会通过对文化资源的保护与再利用以及对创意资源的激发来提升整个地区或城市的经济结构，促进社会经济的可持续发展。（4）增强城市竞争力创意产业通过对城市的文化、经济以及科技的整合，把城市的文化资源逐渐转化为核心的经济资源。利用高科技的传媒技术手段，重新整理出城市的文化遗产，从传统中获得新的灵感。随着城市的文化发展水平进一步得到广泛提升，城市软体实力必将带动城市竞争力的增强。（5）具有良好的社会效益创意产业是一种绿色产业，具有较高的艺术性和灵活性，在运作模式上打破了传统的分工体系，生产和消费一体化，实现工作和生活的最佳融合。创意产业成为建设现代宜居城市发展战略的首选，创意产业的发展可以在城市品位、城市活力、城市人口素质、城市综合竞争力等多方面来提升城市形象。三、产品定位家居采购大卖场+专利产品展示区+Loft office配套休闲餐饮家居大卖场：以600000左右的面积建设多体结构搭配园艺花园型专业卖场；产品展示区：将为各类创意产品及专利产品提供对外的展览区域；LOFT办公区：为有独特创意的人或家居设计师们提供办公场地。四、客户定位1国内外著名的家居品牌商；2国内知名品牌家居生产商；3产品设计公司或设计行业协会；4家居装饰设计公司；5广告公司。 第五章 规模规划理念与规划布局一、规划设计构思二、产品设计构思 第六章 投资收益分析（第一期）一、项目总投资估算一、项目总投资估算本项目投资总额估算为276，208万元。具体包括以下两部份：1、开发成本估算本项目开发成本估算总计276，208万元，其中：（1）土地有偿使用费3亿元；(40年商业土地性质)（2）前期工程费23536万元；（3）建安工程费187322万元；（4）公共配套设施费18450万元；（5）期间费12400万元（含建设期应承担的利息6000万元）；（6）开发间接费2750万元；2、开发期间的费用（流动资金部份）估算本项目开发期间的费用估算总计276208万元，其中：（1）营销费用2900万元；（2）管理费用3500万元；（3）开发商在交付之前补贴物业管理方面的费用280万元。项目投资估算项目名称：单位：万元序号成本项目项目备注预算总成本单项成本占最新测算总投资比例单位建筑面积成本（元/平米） 建筑面积(万平米）100.00 -可售面积(万平米）-一土地获得价款1 政府地价及相关费用30000.00 0.109 300.00 2 合作款项0.000 0.00 3 红线外市政设施0.000 0.00 4 拆迁补偿费0.000 0.00 合计30000 0.109 300.00 二前期工程费1 项目可行性研究费用0.000 0.00 2 勘测设计费5037.75 0.018 50.38 包含所有的设计及地质勘察费用3 报批报建17170.00 0.062 171.70 4 增容费0.000 0.00 5 三通一平费1296.57 0.005 12.97 6 临时设施费31.50 0.000 0.32 合计23536 0.085 235.36 三建安工程费1 商业建筑工程61200.00 0.222 612.00 配套建筑工程（含土方）35148.00 0.127 351.48 2 商业安装工程13200.00 0.048 132.00 配套安装工程8000.00 0.029 80.00 3 商业分包项目及甲供材47804.40 0.173 478.04 包含小区市政配套及总坪工程配套分包项目及甲供材21329.60 0.077 213.30 4 售楼处及样板间640.00 0.002 6.40 5 竣工图已包含到建安成本内，由施工单位提供合计187322.00 0.678 1873.22 四配套工程款1 智能化系统费500.00 0.002 5.00 2 社区管网费14950.00 0.054 149.50 2.1自来水系统150.00 0.001 1.50 2.2燃气系统1800.00 0.007 18.00 2.3室外高低压系统13000.00 0.047 130.00 3 园林工程3000.00 0.011 30.00 合计18450.00 0.067 184.50 五配套设施费1 游泳池0.000 0.00 2 会所0.000 0.00 3 幼儿园0.000 0.00 4 学校0.000 0.00 5 球场0.000 0.00 6 地下室0.000 0.00 7 小区门岗100.00 0.000 1.00 8 其他设施0.000 0.00 合计100 0.000 1.00 六工程管理费1 工程监理费1000.00 0.004 10.00 2 质检费100.00 0.000 1.00 3 安全监督费50.00 0.000 0.50 4 工程保险费0.000 0.00 5 施工外合同奖金0.000 0.00 6 招投标管理费0.000 0.00 7 预结算编审费500.00 0.002 5.00 8 合同鉴证费0.000 0.00 合计1650 0.006 16.50 七开发间接费1 行政管理费0.000 0.00 2 资本化利息0.000 0.00 4 物业完善费0.000 0.00 5 不可预见费2750.00 0.010 27.50 合计2750 0.010 27.50 开发成本合计263808 0.955 2638.08 八期间费用1 管理费用3500.00 0.0127 35.00 2 销售费用2900.00 0.010 29.00 其中广告费0.000 0.00 推广活动费0.000 0.00 3 财务费用6000.00 0.022 60.00 期间费用合计12400.00 0.045 124.00 项目总投资276,208 成本基础数据测算编制人1、报批报建成本序号费 用 名 称 费用计算基数 单 价合 价备 注1城市市政基础设施配套费 1,000,000 160.00 16000.00 以建筑面积为基数2中小学改善办学条件附加费 1,000,000 0.00 3工程定额测定费 1,000,000 1.2000 120.00 主体工程造价为基数4异地绿化建设费 1,000,000 3.00 300.00 5城区人防工程异地建设费 1,000,000 0.00 6白蚁防治费 1,000,000 1.50 150.00 以建筑面积为基数7新型建材专项基金 1,000,000 5.00 500.00 8散装水泥保证金 1,000,000 1.00 100.00 9项目环境评价费0.00 10墙改基金0.00 以建筑面积为基数11煤气配套费0.00 12供电配套费0.00 13供水配套费0.00 14供暖配套费0.00 15排污配套费0.00 16劳动保险费0.00 主体工程造价为基数17水资源费0.00 18档案管理费0.00 以建筑面积为基数19备案手续费0.00 以建筑面积为基数20遗留问题处理费0.00 21总 计（万元）17170.00 编制人：2、三通一平费序号费 用 名 称 费用计算基数 单 价合 价备 注1场地平整 385,745 1.00 38.57 占地面积2大型土石方 520,000 20.00 1040.00 3临时电源 1 2000000.00 200.00 红线内高压线拆除费用等含变电所4临时水源 1 60000.00 6.00 按 个泵站计算5临时道路 600 200.00 12.00 以估算道路面积计算总 计（万元）1296.57 编制人：3、临时设施费序号费 用 名 称 费用计算基数 单 价合 价备 注1临时围墙 2,100 150.00 31.50 围墙延长米2临时办公用房 1 0.00 0.00 仅含办公室食堂排水改造3其他0.00 总 计（万元）31.50 编制人：4、规划勘探设计成本序号费 用 名 称 费用计算基数 单 价合 价临时1建筑方案费 规划设计费 1,000,000 13.00 1300.00 2建筑、外网施工图设计费 1,000,000 25.00 2500.00 以建筑面积为基数3室内外煤气设计费 1,000,000 1.00 100.00 4室外管网设计费 1,000,000 1.00 100.00 5园林景观设计费 385,745 10.00 385.75 按占地面积 %计算6外立面设计费 1 1000000.00 100.00 估算7施工图审图费 1,000,000 2.00 200.00 以建筑面积为基数8桩基工程审图费（大孔桩审查费）0.00 按单体楼计算9铝合金幕墙结构审图费0.00 10干挂石材结构审图费0.00 11钢结构审图费0.00 12地质勘探费 1,000,000 1.50 150.00 按钻探延米13红线放线费 1,000,000 0.10 10.00 按红线点14场地标高勘测费0.00 15人防工程审图费 40,000 25.00 100.00 按地下室面积16文物勘探发掘费0.00 17主体工程定点放线费 1,000,000 0.110.00 18氡气检测费 1,000,000 0.110.00 19桩基检测费（物探动测） 1 500005.00 20桩基检测费（静检测） 1 500005.00 21沉降观测费 1 500005.00 22防雷测试费 1 200002.00 按测试点计算 23室内空气质量检测费 1,000,000 0.550.00 按房间个数计算 24工程噪音防治费 1 50000.000 5.00 按发生时间为基数250.00 总 计（万元）5037.75 编制人：5、建安工程成本序号费 用 名 称 费用计算基数 单 价合 价备 注1基础工程388.00 其中： 降水、护壁 20,000 140280.00 地下室建筑面积为基数挖地下室土方 80,000 13.5108.00 地下室挖方量为基数2主体工程117160.00 主体建筑95960.00 1、配套部分 400,000 其中：地上住宅 380,000 820 31160.00 建筑面积为基数 850 0.00 建筑面积为基数 850 0.00 建筑面积为基数地上商业 850 0.00 建筑面积为基数地下室停车场 20,000 1,800 3600.00 建筑面积为基数2、商业 600,000 主卖场 600,000 1,020 61200.00 建筑面积为基数主体安装21200.00 1、配套部分 400,000 其中：地上住宅 380,000 200 7600.00 建筑面积为基数 200 0.00 建筑面积为基数 200 0.00 建筑面积为基数地上商业 200 0.00 建筑面积为基数地下室停车场 20,000 200 400.00 建筑面积为基数2、商业 600,000 主卖场 600,000 220 13200.00 建筑面积为基数3分包项目及甲供材87084.00 其中:主体电梯工程 100 300000.00 3,000.00 按100部电梯考虑 主体门窗工程 380,000 140.00 5,320.00 按总建筑面积为基础测算 主体栏杆扶手工程 1,000,000 20.00 2,000.00 按总建筑面积为基础测算主体入户防盗门 380,000 30.00 1140.00 按住宅、公寓建筑面积为基础测算防火门、卷帘门 1,000,000 18.00 1800.00 按总建筑面积为基础测算人防工程 20,000 100.00 200.00 地下室建筑面积为基数幕墙工程 3,000 900.00 270.00 按幕墙面积为基数测算装饰装修分包项目(墙地砖木地板装饰门墙纸灯具洁具橱柜)100,000 0.00 按住宅建筑面积为基础测算发电机组 1,000,000 20.00 2000.00 按总建筑面积为基础测算标志灯 1,000,000 0.50 50.00 按地面总建筑面积为基础测算信报箱 400,000 2.00 80.00 按住宅和公寓建筑面积为基础测算停车划线 380,000 3.00 114.00 按总建筑面积为基础测算外墙瓷砖 700,000 28.00 1960.00 按住宅、公寓全建筑面积及商业半建筑面积为基础测算住宅公共部分装修工程 380,000 150.00 5700.00 住宅部分建筑面积计算,不含地下室商业公共部分装修工程装饰工程 600,000 200.00 12000.00 按商业建筑面积计算商业燃气工程 600,000 10.00 600.00 按公建建筑面积测算（不含公建地下停车场）民用燃气工程 3,200 3750.00 1200.00 按住宅户数测算（不含地下停车场）高低压配电系统 1,000,000 130.00 13000.00 按总建筑面积计算住宅消防系统 400,000 60.00 2400.00 住宅部分建筑面积计算商业消防系统 600,000 110.00 6600.00 按商业面积测算中央空调系统 600,000 320.00 19200.00 按商业面积测算自来水工程（接头费用） 1,000,000 1.50 150.00 按总建筑面积计算光彩照明工程 1,000,000 3.00 300.00 按总建筑面积计算园林景观工程 1,000,000 30.00 3000.00 按总建筑面积计算总坪工程 1,000,000 48.00 4800.00 按总建筑面积计算0.00 0.00 CI标示系统 1,000,000 0.00 200.00 泳池设备其它4售楼处及样板间640.00 售楼处及样板间 1,600 4000.00 640.00 预估5其他 1,000,000 15.00 1500.00 监理、事务所总 计（万元）206772.00 编制人：1-5项费用合计（万元）230307.82 二、项目经营收入的测算经营收入估算表2011年2012年2013年2014年2015年合计项目总面积（ m2）单价(元/ m2)面积（m2）金额（万元）面积（m2）金额（万元）面积（m2）金额（万元）面积（m2）金额（万元）面积（m2）金额（万元）配套销售收入40000038504000015400.00 60000 23100.00 8000030800.00 10000038500.00 12000046200.00 154000.00 租赁收入60000060500001000003240.00 100000 9900.00 150000 16920.00 200000 27360.00 57420.00 物管收入1.0/301600003372.00 180000 3696.00 250000 5520.00 320000 7344.00 19932.00 停车场收入0.00 合计10000000015400.00 29712.00 44396.00 60940.00 80904.00 231352.00 备注： 1、配套住宅物管费按1元/m2,商业按30元/m2计算 2、出租率第1年90%，第2年95%，第3年以后100%计算 3、配套销售1年内售完三、项目经营成本的估算营运成本估算表项目名称：单位：万元营业费用2011年7月-12月2012年1月-12月2013年1月-12月2014年1月-12月2015年1月-12月2016年1月-12月2017年1月-12月合计测算依据说明累计开发商业面积（m2）50000150000250000400000600000600000600000600000租赁累计开发配套面积（m2）40000100000180000280000400000400000400000400000出售营销推广费用：550.00 650.00 650.00 650.00 650.00 650.00 650.00 4,450.00 1、广告费500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 500.00 3,500.00 媒体/户外/其他广告2、推广活动费50.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 950.00 按每年3次促销活动测算售后服务费用及其他：85.81 371.01 418.71 552.23 641.73 500.00 500.00 3,069.49 3、物业管理费惠让85.81 146.01 143.71 227.23 266.73 869.49 半年免租期4、竣工房维修费225.00 275.00 325.00 375.00 500.00 500.00 2,200.00 物业公司服务费：144.87 508.18 972.58 1,538.28 2,262.42 2,746.70 2,883.50 11,056.52 5、管理服务人员的工资、