某大酒店项目可行性报告.doc

大酒店 项目申请报告 市 实业有限公司 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1 一 项目背景 1 二 项目概况 2 三 项目可行性分析 3 四 项目投资概况 4 第二章第二章 建设单位概况建设单位概况 5 一 公司基本情况 5 二 发展规划 5 第三章第三章 行业与市场分析行业与市场分析 7 一 宏观环境 7 二 中国酒店业发展 10 三 东莞酒店业发展 12 四 市场规模预测 14 第四章第四章 投资环境分析投资环境分析 17 一 地理环境 17 二 基础设施 18 三 人才资源 19 四 社会经济概况 19 第五章第五章建设规划建设规划 21 一 项目选址 21 二 建设内容 21 三 产品方案 23 四 项目实施进度 23 第六章第六章 节能 节水保护节能 节水保护 25 一 编制依据 25 二 节能降耗设计 25 三 节水措施 27 第七章第七章 环境影响和保护环境影响和保护 28 一 设计依据及执行标准 28 二 项目建设与运营对环境的影响 28 三 环境保护措施 29 四 环境影响综合评价 31 第八章第八章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 32 一 投资估算范围 32 二 酒店建设工程估算 32 三 酒店开业筹备费用 33 四 分年投资计划表 33 五 资金筹措方案 34 第九章第九章 财务评价财务评价 35 一 基本假设 35 二 销售收入与总成本预测 36 三 盈利能力分析 38 四 财务评价小结 40 第十章第十章 项目综合评价项目综合评价 41 一 SWOT 模型分析 41 二 项目综合评价 42 第十一章第十一章 附件附件 43 大酒店项目申请报告 1 第一章 总论 一 项目背景 中国酒店业目前正处于市场发展较快的增长期 在 GDP 中所占 的比重 均呈增长走势 酒店业的这种快速发展的走势表明 该产 业属于朝阳产业 其产业的延伸内涵丰富 供求的弹性空间较大 酒店业是低风险 回报期较长的服务产业 这个行业为政府创造高 税利 创造大量就业机会 国家政府有关部门已表明 将是国家进 一步启动和激励投资的重要领域之一 其发展前景极为广阔 正大力实施建设现代制造业名城发展战略 深入贯彻走新 型工业化道路 积极推进产业结构调整 优先发展高新技术产业 全市工业逐渐形成完善的产业体系 第三产业比重上升 酒店行业 正面临良好的发展机遇 此外 市的各项旅游服务设施得极大改善 将进一步吸引 国外游客和周边地区的人们前来消费 旅游业具有很大的发展潜力 2008 年全年接待国际及港澳台旅游入境人数 万人次 比上年增 长 其中入境外国人 万人次 增长 1 1 港 澳 台同胞 万人次 增长 国际旅游外汇收入 亿美元 增长 全 年接待国内旅游人数 万人次 增长 国内旅游总收入 亿元 增长 旅游业的快速发展带来巨大的星级酒店消费需求 近年来 经济快速发展 制造业 大众旅游 商务活动带 大酒店项目申请报告 2 动了酒店业的快速发展 高星级酒店数量仅次于 居全国第 位 显现了规模化 品牌化 国际化的特点 地处 的中心带 地理位置优越 幅射范围大 客源广 酒店业以其质优价廉的服务响誉国内 有非常好的发展前 景 二 项目概况 本项目由 市 实业有限公司 以下简称 公司 或 本公司 投资 1 5 亿元建设 大酒店 其中 建设投资 1 4 亿元 流动资金 1000 万元 本项目自 2006 年开始策划 2009 年年 中落实了项目用地 计划 2011 年 12 月完成所有工程建设 项目建 设完成后 大酒店将是一座商务旅游高星级酒店 酒店集住 宿 餐饮 会议 休闲健身等多功能于一身 酒店建设项目概况酒店建设项目概况 项目建设单位 市 实业有限公司 酒店名称 大酒店 项目选址 市 镇 南路 酒店定位 商务旅游酒店 项目总投资 15000 万元人民币 项目用地面积 20943 8 平方米 项目建筑面积 59220 95 平方米 大酒店项目申请报告 3 三 项目可行性分析 1 1 管理优势 管理优势 公司 多年从事项目投资建设 投资领域包括生产电子 纺织业 酒店服务业 包装材料及金属结构等 积累了丰富的项目 建设管理经验和技术人才 拥有一支富于创新意识 高凝聚力的管 理团队 可为本项目提供充足的人员 管理技术支持 2 2 优越的地理位置 优越的地理位置 本项目选址位于 镇中心区与 快速干线枢纽处 地处 经济黄金走廊 毗邻 火车站 快速干线和 大道分别从南 北部穿过 周边还有 高速 高速 高速和将要开通的 高速 快速等 交通网络四通八达 交通便捷 适用于开发娱乐及商业酒店等 本项目周边地区商贸活 动活跃 酒店及休闲娱乐市场需求大 但附近暂无大型休闲娱乐场 所 本项目建设完成后能较好地满足区域的酒店及休闲娱乐市场需 求 3 3 市场前景广阔 市场前景广阔 制造业的快速发展 以现代化制造业名城为战略发展目标 繁荣的商贸活动 给酒店行来带来良好的发展机遇 同时 产业 调整和产业升级将带来较大量的中高端商务群体 中高端商务群体 的集中 也必将带动酒店业的进一步发展 大酒店项目申请报告 4 4 4 良好的规划布局与社会效益 良好的规划布局与社会效益 本项目的建设顺应了 地区产业规划和产业发展政策 符合 国土部门对该建设用地的规划设计要点 项目建筑规划符合国家环 保节能建设要求 项目建成后能新增 760 个工作岗位 缓解就业压力 创造可观 的财政税收 具有良好的社会效益 四 项目投资概况 本项目总投资 15000 万元人民币 资金全部由本公司自筹 经测算 本项目建成后可以实现的主要财务指标如下表所示 指指 标标计算值计算值说明说明 年均营业收入 万元 12039 投资利润率 8 93 年平均利润率 11 03 财务内部收益率 所得税前 12 63 基准收益率 5 财务内部收益率 所得税后 10 10 基准收益率 5 财务净现值 万元 所得税前 7469 0 财务净现值 万元 所得税后 4705 0 投资回收期 年 所得税后 9 08 含建设期 投资回收期 年 所得税前 8 45 含建设期 大酒店项目申请报告 5 第二章 建设单位概况 一 公司基本情况 公司名称 市 实业有限公司 注册资本 1000 万元人民币 成立时间 二 000 年四月十二日 注册地址 市 镇 路 企业类型 有限责任公司 法定代表人 经营范围 加工 电子产品 纺织品 包装材料 金属结构 桑拿按摩 沐足 旅业服务 加工 服务项目另设分支机构 销售 电子产品 纺织品 包装材料 金属结构 卡拉 OK 歌舞厅 另设 分支机构 二 发展规划 1 1 经营目标 经营目标 建设 一流的商务旅游酒店 建立以人为本 实现规范化 制度化 系统化的科学管理 不断拓宽经营领域 充分利用 大酒店在客源 人才 市场等 方面已有优势 逐步把项目酒店建设成国际化企业 2 2 绿色经营 绿色经营 大酒店项目申请报告 6 创建绿色品牌 在公众中树立良好的绿色品牌形象 实施绿色经营 争取项目饭店尽快获得政府有关部门的认证 合理制定绿色价格 通常绿色产品价格比普通产品价格高出 120 200 从长远来看呈下降趋势 3 3 战略实施条件 战略实施条件 1 1 已具备的实施战略条件 已具备的实施战略条件 有一个利于企业超速发展的外部政策 经济环境 有庞大的消费需求市场 有技术领先 创意先进的高附加值的产品和服务 有完善的现代管理制度 2 2 相应的实施策略 相应的实施策略 导入 CIS 战略 建立 完成 CIS 体系 全面活化合作双方的 无形资产 以提升项目酒店产品的价值和竞争力 实施资本运营策略 从产品和服务经营走向资本经营 以资 本效益为核心 通过优化配置 提高资本营运的效率和效益 确保 企业快速发展 强化管理 以人为本 以人才激励机制为核心 加快功能建 设的速度 实现人性化的水平管理 确保企业超速发展战略的实施 大酒店项目申请报告 7 第三章 行业与市场分析 一 宏观环境 1 1 国内经济环境 国内经济环境 经济的持续稳定增长是各行各业快速 健康发展的基础 我国 国民经济持续平稳快速发展 2008 年全年国内生产总值 300670 亿 元 比上年增长 9 0 全年城镇居民人均可支配收入 15781 元 比上年增长 14 5 扣除价格因素 实际增长 8 4 是城镇居民 收入增长幅度超过 GDP 增长幅度的少数几个年份之一 2004 年至 2008 年城镇居民可支配收入增长情况如下图所示 159878 34183867 88 210870 99 257306 300670 0 100000 200000 300000 400000 20042005200620072008 2004 2008年 国 内 生 产 总 值 亿 元 美国次贷危机引发了全球性的经济危机 2009 年 3 月 18 日 世界银行发布的最新 中国经济季报 认为 尽管受到全球经济危 机的严重冲击 中国的实体经济仍保持平稳较快发展 该报告认为 中国的银行业基本上没有受到国际金融动荡的影响 中国经济仍具 有采取强有力刺激措施的大量空间 稳定发展的社会经济环境 居民收入水平不断提高 促进了商 大酒店项目申请报告 8 业贸易活动的繁荣 为酒店业的快速发展提供了良好的基础 2 2 市经济环境市经济环境 毗邻 地区 在发展外向型经济的过程中有着无可比拟 的优势 目前 有外商企业 多家 在投产的外商投资企业 中 全球 100 强企业有 家 跨国公司有 家 境外上市公司 有近 家 20 多年来 经济迅猛发展 国内生产总值年 均增长 综合实力进入全国大中城市 强 城市竞争力不 断提升 1978 年 2008 年 地区生产总值 GDP 从 亿元增加到 亿元 同时 经济外向度高 商务活动非 常活跃 给 高端星级酒店业带来了巨大的发展机会 随着 信息 物流 金融 商贸等服务行业的发展 写字楼市场逐渐兴 起繁华 地区生产总值增长变化如下图所示 0 1000 2000 3000 4000 2000200520072008 地区生产总值 亿元 2007 年末 市户籍人口 万人 年末全市常住人口 万 人 人口城镇化率为 城市居民人均可支配收入 元 增 长 12 农村居民人均纯收入 元 增长 7 居民的消费能力 强 3 3 旅游业发展旅游业发展 大酒店项目申请报告 9 是一个有着5000多年文明史的 文明的重要发源地和中 国优秀旅游城市 传统的景点主要有国家4A级旅游区 随 着城市化进程不断加快 市新的旅游景区 点 不断增多 大剧院 馆 馆 馆 院等城市景 观形成 纪念园 城 园以及 森林公园 水库 公园等相继向游客开放 成为 市旅游休闲的亮点 现有 个国际性的高尔夫球场和 球队的优势 为 发展体育休闲旅游注入新的活力 近年来 市旅游业已成为新的经济增长点 各项指标大幅 增长 入境旅游人数稳定增长 据统计 2008年全年接待国际及港 澳台旅游入境人数 万人次 接待国内旅游人数 万人次 国 际旅游外汇收入 亿美元 增长6 8 国内旅游总收入 亿元 增长8 3 从总体上看 市旅游业处在快速健康发展的上升期 2005 2008年 国内旅游总收入增长变化如下图所示 图略 2005 2008年 接待的国内游客 国际及港澳台游客人次逐年 递增 给 酒店带来广阔的客源 其增长变化如下图所示 图略 为实现经济社会双转型 加大对旅游业发展的支持力度 2008年 市政府下发了 关于进一步加快旅游业发展的意见 规范旅游业发展 未来 旅游业发展的总体目标是 把旅游业进 大酒店项目申请报告 10 一步培育成 市服务业的龙头产业 国民经济的重要产业和 城市的形象产业 使 成为知名的会展休闲商都 国内外知名的 旅游目的地 到2010年 全市旅游接待总人数达到 万人次 年 均增长12 旅游总收入达到 亿元 年均增长15 旅游业的快 速 健康发展 为酒店业发展提供了巨大的消费群体 促进酒店业 的发展 二 中国酒店业发展 全球整体经济的不乐观 是一个阶段性的状况 每隔几年都会 有波动 由美国次贷危机引发的金融风暴已经扩展到了全球 很多 国家的旅游业和酒店业都受到了不同程度的冲击 我国酒店业也不 例外 不少酒店投资者和经营者已经感到一定的压力 但单从中国 饭店业市场来看 金融危机对我们带来的负面影响并不大 目前我 国酒店业仍在全球金融危机的影响下顽强生存 缓慢发展 首先 从金融危机影响的地域范围来看 上海 广州 深圳等东南沿海一 线城市由于经济发展较快 国际化程度较高 在此次全球金融海啸 中受到的波及相对较大 而我国中西部大范围地区由于国际化程度 相对较低 在这场金融危机中受到的影响也相对较小 目前我国中 西部地区酒店业仍然保持稳健之势 从中我们可以看到 金融危机 虽然带来酒店客源的趋缓 但是并不足以改变中国酒店业整体向前 发展的局面 其二 从国家政策层面来看 由于政府不断出台各种 大酒店项目申请报告 11 各样的政策 扩大内需 以缓解金融危机对我国带来的负面影响 保持国内经济的持续增长 导致我国国内商务会展活动仍然呈现出 频繁之势 因此 总体看来 国际金融危机虽然一定程度上殃及中 国酒店业 但并不足以阻碍我国酒店业的持续向前发展 据统计 全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2008年年 底的16528家 星级酒店总数的年均增长率超过10 2000年到2008 年 全国星级酒店的客房数量从59万间增长至200万间左右 另外 在五星级之上增设 白金五星级 北京中国大饭店 上海波特曼 丽嘉酒店 广州花园酒店于2007年8月被正式批准为 白金五星级饭 店 6029 16528 5947 20000 0 4000 8000 12000 16000 20000 24000 星 级 酒 店 家 客 房 数 百 间 星 级 酒 店 总 数 与 客 房 数 增 长 变 化 2000年 2008年 我国近30年来人均GDP提高15倍 从200美元发展到3000美元 已经进入消费升级的新时期 无论是中国 印度 俄罗斯 巴西的 金砖四国之说 还是中国 印度 中东的新丝绸之路之说 都少不 了中国 中国的未来被世界看好 中国的人口数量和消费质量的提 高将伴随着经济发展助推中国旅游业不断发展 中国未来GDP8 10 的 年均增长有望带动酒店客房数量年增长12 预计2010年中国酒店客 房数量将达到5 52亿间 大酒店项目申请报告 12 金融危机促使企业洗牌加速 市场机制和企业行为的作用将引 导酒店业的健康发展 本土品牌将面临很好的发展机遇 金融危机 使跨国管理品牌遭遇自由落体式的下降 酒店管理市场朝着于业主 方有利的方向发展 三 酒店业发展 1 1 酒店业市场规模酒店业市场规模 近年来 经济快速发展 制造业 大众旅游 商务活动带 动了酒店业的快速发展 2008 年 市有旅行社 家 其中国际 旅行社 家 国内旅行社 家 全年接待国际及港澳台旅游入 境人数 万人次 比上年增长 8 1 其中入境外国人 人次 港 澳 台同胞 万人次 增长 13 0 2008 年年末全市有星级 酒店 家 其中三星级以上酒店 家 显现了规模化 品牌化 国际化的特点 2000 2008 年 三星级以上酒店 宾馆 增长情 况如下图 0 20 40 60 80 2000 年2003 年2004 年2006 年2008 年 2000 2008 年 三星级以上宾馆 酒店 2 2 酒店业发展现状酒店业发展现状 大酒店项目申请报告 13 2008 年 有五星级酒店 家 四星级酒店 家 三星级 酒店 家 二星级酒店 家 一星级酒店 家 三星级以上 酒店数量分布图对比如下 图略 由上图可以看出 高星级酒店蓬勃发展 向国际酒店市场 发展看齐 中国第一家 星级酒店的 大酒店 年在 开始营业 从此 高星级酒店业开始了突发猛进的发展 2008 年五星级酒店达 家 较 1998 年增长了 倍 四星级酒 店 家 较 1998 年增长了 倍 高星级酒店市场需求旺盛 1998 2008 年高星级酒店增长情况如下图 图略 3 3 酒店消费者分析酒店消费者分析 酒店消费者主要来自两大块 第一种是来自所在区域及周 边地区的企业 他们大多数是企业 工厂的高管 老板和所有者 这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消 费群体 这些人约占酒店客人总量一半以上 第二种是来自机关和 事业单位的客人 他们除了自己有一定的消费能力之外 也因为工 作需要成为酒店的消费客 大酒店项目申请报告 14 四 市场规模预测 1 1 产业结构变迁产业结构变迁 产业结构分布产业结构分布 第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2006 2008 是一个 城市 业名城 是 发展的战略目标 由 上图可以看出 第二产业一直据第一的位置 稳定发展 第三产 业在慢慢上升 第三产业在慢慢爬升的同时 并没有打压第二产业 的发展空间 但是打压了第一产业的发展空间 第一产业在逐步下 降 比较分析表明 将在现有模式的基础上继续稳定发展一段时 间 按照国际实业投资周期相关统计结果 这个时间至少还有二十 年 那么在这个模式基础上派生出来的各种经济形态也会在这段时 间内稳定存在 也就是说 的宏观经济发展非常有得于项目所在 行业 酒店行业的发展 2 2 酒店业发展趋势 酒店业发展趋势 未来 10 年中国酒店业的发展将呈现出以下特点 1 饭店发展前景广阔 预计到 十一五 期间 我国旅游饭 店投资将达 3400 亿元 2 饭店竞争更加激烈 高端星级酒店需求将得到较快发展 大酒店项目申请报告 15 国际品牌星级酒店将逐鹿中国 3 饭店发展对软件建设的要求越来越高 以人为本 提高人 性化 精细化服务的水平 满足消费者的个性化需求 将对每一家 饭店构成挑战 4 科技应用更加普遍 更多应用新技术 新材料 新设备 5 绿色 环保 节能 安全 健康将成为酒店业发展的新时 尚 3 3 市场规模预测 市场规模预测 地利 是 酒店业一大不可比拟的优势 有着独特的地 理优势 地处 的中心带 按 公里半径范围和 小 时的车程来算 该区域拥有超过 亿元 GDP 和 万人口 酒店 不仅服务 更服务于 和 地区 所以 的客源是比较有 保障的 经过 10 来年的高速发展和口碑积累 酒店凭借着良好 的服务和品牌影响力吸引着大量周边地区和临近的 客人 以 现代制造业名城 美誉全球 对外商务活动频繁 近两 年来 的饭店每年接待商务客人超过 人次 位于 经济 圈的中部 经济走廊上的核心位置 周边城市庞大的消费群体进 消费 这几年城市建设和经济取得惊人的飞跃 关键是地理 位置优越 对外辐射力强 这无疑也是支撑 餐饮酒店行业蓬勃发 展的关键因素 酒店业有非常好的发展前景 预测至 2010 年 将增加 家高星级酒店 大酒店项目申请报告 16 小结 小结 制造业发达 人民生活水平得到提高 酒店中高档需求增长 尤其是高档消费需求快速增长 高星级酒店数量成倍增长 市场需 求旺盛 本公司紧抓这一发展机遇 投资建设 大酒店 酒店 定位为商务旅游高星级酒店 大酒店项目申请报告 17 第四章 投资环境分析 一 地理环境 1 市地理区位 市位于 省中南部 东北部 北距 公里 南离 公里 水路至 海里 至 海里 处于 经济走廊 中间 是 与 之间水陆交通的必经之地 历史源远流长 资源丰富 国民经济持续 快速 健康发展 社会不断进步 人民物质和精神文化生活水平不断提高 今天的 已成为一个冉冉升起的现代制造业名城 是 省的中心城市之一 2 镇地理区位 镇位于 省 市东北部 北临 总面积 平方公里 地理位置得天独厚 地处 经济黄金走廊 毗邻 线 线 交汇的 火车站 距 机场 机场均约 公里 快速路和 大道分别从南 北部横穿过境 境内的 大道和 路纵连两路 与 路 路 路等构成了四通八达的交通网络 周边还有 高速 高速 高速及正在规划中的 高速 快速等 交通网络发达 项目所在地 大酒店项目申请报告 18 二 基础设施 交通 通信发达 电源充足 淡水资源丰富 基础防御自然 灾害能力较强 发展工农业生产条件甚为有利 公路 市公路交通十分发达 国道 高速公路和 高速公路贯穿南北 境内 条主干公路和 条联网公路均为一级 公路 全市公路通车里程 公里 平均每百平方公里国土有等级公 路 公里 公路密度全国 把国道 高速公路 铁路 港口 机场连成一体 特别是 大桥建成通车 已成为沟通 以及 两岸和 两个地方的交通枢纽 镇基础设施完善 公路密度达每平公里 公里 环市 公 路从镇中心区经过 南通 西达 河 运河横贯 镇区 水路东可到 西可往 拥有日供水量 万吨的水厂 座 能满足全镇现阶段工业用水及居民日常用水需求 现有 座 110kv 总容量为 万千伏安的变电站 另有 座 110kv 智能化 变电站已建成即将交付使用 能确保满足城市升级和产业升级的用 电需求 三 人才资源 2008 年末 全市户籍人口 万人 常住人口 万人 人口城 镇化率为 专家预测未来几年内 地区总人口将达到 万 其中包括本地居民 外来劳工 同胞以及 同胞 据专家预测 大酒店项目申请报告 19 市人口总数还有相当大的增长幅度 四 社会经济概况 1 1 经济概况经济概况 社会经济以 型经济为主 近年来市内各镇区外贸出口均实 现连续大幅增长 主要出口市场进一步巩固 出口商品的技术含量 进一步提高 外资利用效率也在逐渐提高 它所显示的强大后劲 预示着日后将更加灿烂辉煌 农业按照城郊型 生态型 外源型的农业发展思路 进一步 减粮食面积 建立以水果 蔬菜 花卉为支柱产业的农生生态体系 使种植业结构更趋向市场化 推动农业整体水平和经济效益的提高 工业是 社会经济的主体 并呈现逐步增长趋势 各项主要经 济增长速度均高于全省平均水平 正大力实施建设 战略 深入贯彻走新型工业化道路 积极推进产业结构调整 优先 发展高新技术产业 全市工业逐渐形成完善的产业体系 市的旅游业具有很大的发展潜力 各项旅游服务设施得到很 大发展 立体式 高效率的交通网络四通八达 其他关系国民生计 的各项基础设施也非常完善 总之 经过多年的奋产和建设 已从原来的落后局面一跃而 成为全国瞩目的焦点 大酒店项目申请报告 20 2 2 镇在镇在 的地位的地位 镇是 市未来三大经济支柱之一的 工业园的重要组成镇 区 占有 工业园面积的 以工业园为依托 镇在以 等为主的原工业生产体系基础上 大力开展招商选资 重点扶持 等高技术 高效益 低耗能 低 污染的产业 对拥有自主技术 自有品牌的民营企业进行大力扶持 着力推进产业集群发展 大酒店项目申请报告 21 第五章建设规划 一 项目选址 本项目选址位于 镇 南路 地处 经济黄金走 廊 毗邻 火车站 快速干线和 大道分别从南 北部穿过 周边还有 高速 高速 高速和将要开通的 高速 快 速等 交通网络四通八达 距 机场仅 分钟 机场仅 分 钟的车程 水路由 航道直达 港 港 码头 二 建设内容 本项目酒店用地面积 20943 8 平方米 建筑占地面积 9951 4 平 方米 总建筑面积达 59220 95 平方米 建成后有五栋建筑 最高楼 层主楼为 20 层 是一间共 365 间客房 集住宿 餐饮 会议 休闲 健身等多功能于一身的商务旅游高星级酒店 另有四栋附楼 具体 技术指标和建设项目如下 主要经济技术指标主要经济技术指标 总用地面积 20943 8 总建筑面积 59220 95 建筑占地面积 9951 4 计容积率建筑面积 54579 65 不计容积率建筑面积 4641 3 其中 地下室建筑面积 4268 25 屋顶机房面积 373 05 建筑密度 46 50 容积率 2 55 绿地率 30 大酒店项目申请报告 22 道路面积 5030 16 绿地面积 6420 66 房间数365 间 停车位213 个 地下停车位80 个 地面停车位133 个 建筑层数 20F 建筑总高 79 20M 本项目酒店功能包括住宿 中餐 西餐 会议 休闲健身 主 楼和附楼区具体建筑规划如下表所示 建筑规划建筑规划 建筑建筑楼层楼层面积面积 地下停车场 2107 05 酒店大堂 970 中餐厅 850 自助餐厅 250 西餐厅 350 商务中心 厨房 公共区域 1885 5 1F 总面积 4305 5 宴会厅 850 中餐厅房 1300 备餐间等公共区域 1414 9 2F 总面积 3564 9 7 个会议室 2300 公共区域 1305 4 3F 总面积 3605 4 棋牌室 163 台球室 82 公共区域 481 1 4F 总面积 1439 1 16468 91 21884 物品间 810 7 公共区域 5164 4 主楼主楼 5 20F 总面积 22444 大堂 495 标准客房 5816 公共区域 1904 大堂 73 95 美容美发及健身用房 997 45 公共区域 421 6 附楼区 附楼区 2 2 号楼号楼 总面积 9708 大酒店项目申请报告 23 附楼区 附楼区 3 3 号楼号楼酒店办公用房 3630 附楼区 附楼区 4 4 号楼号楼酒店宿舍楼 7697 附楼区 附楼区 5 5 号楼号楼酒店设备房 374 6 三 产品方案 1 1 本项目酒店产品具体包括住宿 餐饮 会议 休闲健身 办 本项目酒店产品具体包括住宿 餐饮 会议 休闲健身 办 公等 公等 1 酒店客房及客房用品以舒造 高雅为基调 2 饭店餐饮品包括中餐和西餐 3 会议室设置 包括大型多功能厅 贵宾厅和接见厅以及若 干中小会议厅 4 休闲健身用房 包括棋牌 健身室 台球室及保龄球室等 5 商务楼层 主要为高级别的行政官员和高端商务人士设计 四 项目实施进度 本项目建设时间安排为 2008 年 7 月 2011 年 12 月 于 2012 年 1 月开业 建设进度计划安排分前期工作 工程建设和运营前准备三个阶 段进行 前期工作 时间 2008 07 2008 12 工作包括成立了筹建小组 大酒店项目申请报告 24 项目咨询 购买土地等 工程建设阶段 时间 2009 12 2011 12 工作内容为施工图设 计 施工招投标 土地拆迁 土建施工及装修 机电安装 绿化等 运营前准备阶段 时间 2011 11 2011 12 进行设备调试 人 员培训 组织工程及设备验收等工作 大酒店项目申请报告 25 第六章 节能 节水保护 一 编制依据 民用建筑节能管理规定 国家建设部令第 143 号 中华人民共和国建筑法 中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国可再生能源 法 民用建筑热工设计规范 GB50176 93 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 绿色建筑技术导则 2005 年 10 月建设部和科技部共同颁布 的 绿色建筑评价标准 建设部和质检总局联合公布 2006 年 6 月 1 日实施 二 节能降耗设计 1 1 节能降耗的重要性 节能降耗的重要性 据有关资料调查统计 目前我国酒店业每单位面积 每年 消耗电能 165kwh 左右 高于国外发达国家耗电平均值的 25 左右 而且实际上 有些四 五星级酒店的能耗已大大超出了这个水平 其中空调系统的能耗占酒店总电费的 50 55 而水系统的能耗又 占空调系统所耗电费的 25 35 照明系统占酒店总电费的 大酒店项目申请报告 26 20 25 如果设计不当 将给酒店的运营背上很大的成本负担 所以本项目在酒店规划设计之初就悉心导入节能设计 节约酒店经 营成本 2 2 节能降耗设计的主要方面 节能降耗设计的主要方面 1 牢固树立 能源是用来使用的 而不是用来浪费 的观念 并贯穿于酒店设计 运转和管理的始终 2 在功能布局和房间布局充分利用自然采光 3 在设计时 要将制和供暖 供应和保温兼顾 在人流进出 频繁 或风向常吹的门口等地方安装专用设备或双道门 以阻断内 外所流交换 减少室内冷暖气的消耗 4 在建筑材料上使用保温 隔声 节能 防水等新型材料 如加气混凝土砌块 新型保温节能塑钢门窗等等 在自然采光部位 选用热反射玻璃 中空玻璃等隔热 密封材料 5 在照明方面 采用节能电光源 如节能荧光灯 金属卤化 物灯 钠灯等 在环境特定需要增加光源档次时 照明设计中采用 目的性照明理论 并合理设计公共场所的照明控制线路 露天场所 可采用光电控制开关 客房走道可根据情况设计定时熄灭部分光源 的线路 客房内则采用插卡取电延时开关等 6 空调系统除选择节能制冷机组和新型制冷剂处 采用蓄冰 制冷设备 即利用深夜代电系统用电低谷时间 电费价格较低时制 冰 以备用高峰时空调冷冻水系统使和 可节约电费 30 40 左右 大酒店项目申请报告 27 7 餐厅 宴会厅等营业场所的照明和空调通风系统采用楼宇 控制系统的计算机自动控制来达到最佳使用效要和节能目的 三 节水措施 1 同一用水点 特别是客房 保持冷 热水的压力值一样 水压值在 0 2 0 35Mpa 之间 避免客人使用时因试水而造成浪费 2 分别处理排水 中水回用 中水即污水 废水经过二级以上 处理后的出水 把客房马桶与其他排水分设两个系统 3 客房采用 VRV 变频直冷式空调系统 不仅节能 而且因不需 要水循环的冷冻水及冷却水 节省水资源 同时克服了冷却塔对环 境的噪声污染和水污染 4 大堂及裙楼中央空调水系统泵组安装变频智能控制节能系统 5 酒店康复中心所用的热水可通过设在屋顶的太阳能热水设备 提供 6 供水系统在设计中多选用节水用具和设备 如采用变频恒压 供水设备以提高供水质量和减少能源消耗 公共场所采用感应式自 控温度水龙头 水龙头安装变形流速控制器 中水处理设备和锅炉 回水 空调冷却水循环利用等 大酒店项目申请报告 28 第七章 环境影响和保护 一 设计依据及执行标准 城市污水处理厂污染物排放标准 GB18918 2002 省地方标准 水污染物排放限值 大气污染物综合排放标准 GB16297 1996 省地方标准 大气污染物排放限值 城市区域环境噪音标准 GB3096 93 固体废物管理遵照 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 省固体废物污染环境防治条例 有关规定 二 项目建设与运营对环境的影响 1 1 建设期环境影响分析 建设期环境影响分析 建设期对环境的影响主要有以下几个方面 1 水环境影响 施工期间主要是施工人员活动产生的生活污水 和施工过程中的生产废水 2 大气环境影响 主要是施工过程中产生的施工地面扬尘和施 工机械设备排放的尾气 以及装修过程中由于粘合剂 涂料和复合 材料等对室内空气环境产生的污染 3 固体废弃物 包括施工建筑垃圾和施工人员的生活垃圾两类 施工期的固体废弃物具有产生量大 时间集中 影响时间短的特点 大酒店项目申请报告 29 对环境的污染是暂时性的 4 噪声 主要是建筑施工机械噪声和运输车辆噪声 施工机 械产生的噪声一般都在 90dB A 以上 打桩机工作的瞬时噪音将超 过 100dB A 施工期对环境的影响是物理性的 短期性的 随着施工结束 对大气 声环境的影响也随之消失 2 运营期环境影响分析 本项目经营过程中产生的主要污染物是 生活垃圾 生活污水 噪音 三 环境保护措施 1 1 建设期污染治理措施 建设期污染治理措施 1 生活污水处理措施 生活污水经化粪池 隔油处理后由排水管道排至城市污水管网 施工机械及场地产生的冲刷水需经过适当处理后 如 隔油 沉淀 导引至周围道路的雨水管网 2 废气治理措施 施工单位使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设备 加强设备 车辆的维护保养 使机械设备保持良好的工作状态 以 减轻环境空气的污染 3 扬尘防治措施 大酒店项目申请报告 30 为减少施工期扬尘对周围环境的影响 在施工过程中应对区内 的运输道路和施工工地定期洒水 运输车辆应配备洗刷设备 屑粒 物料与多尘料堆的四周和上方应封盖 对取土场 弃土堆应定期喷 洒高分子抑尘剂 以减少扬尘 4 噪声防治措施 施工单位严格执行 建筑施工场界噪声限值标准 GB12523 90 的规定 合理安排施工计划和布局作业机械 尽量采用低噪声 的设备或为高噪声设备配置消声器 消声管等 5 固体废物防治措施 施工期产生的碎石 泥土及建筑材料等及时运至城管部门指定 地点倾倒 对废弃油漆 涂料及其内包装材料等 应进行分类收集 并及时清理出施工现场 废旧油漆 涂料及包装物属危险废物 不 得混入一般建筑垃圾倒掉 应交由有资质的单位进行处理 施工人 员产生的生活垃圾由环卫部门统一收集后送至垃圾处理厂进行无害 化处理 2 2 运营期污染治理措施 运营期污染治理措施 1 污水治理措施 设置独立的污水处理站 按二级处理的工艺要求进行设计 主 要工艺过程是 机械预处理 生物接触氧化 沉淀分离 消费 排 放 沉淀池的污泥则在加入浓缩剂后经机械压滤机脱水 打包后外 运 废水进行中水处理后再利用 污水则适当处理后排入城市下水 管网 化粪池按 20 25 立方米 100 间房计算 大酒店项目申请报告 31 2 噪声控制 酒店噪音来源主要为外部噪音 如车流 喇叭音等 工作噪音 如厨房 设备运转声 声音混响 回音 酒店噪音控制主要以事 前控制为主 特别是设计阶段 主要包括防噪设计 降噪设计 其 中客房的防噪降噪是重点 3 固体废弃物管理措施 对产生的生活垃圾等固体废弃物 安排废弃物箱 站 并及时 打扫 清理 送至环保部门指定的场所 四 环境影响综合评价 根据对项目建设期与运营期对水 大气 声环境的影响预测和 评价 在采取有效措施后 污染排放能达到有关标准 不会对周围 环境产生不良影响 可认为本项目环境保护是可行的 大酒店项目申请报告 32 第八章 投资估算和资金筹措 一 投资估算范围 本估算的编制范围包括项目土地费用 建筑工程费用 设备及 安装费用 勘察 设计 监理和其他费用等 二 项目总投资估算 1 建设项目总投资 15000 万元人民币 其中 土地费用 1500 万元 建筑工程 含室内装修工程 8071 万元 设备及安装 含机 电设备 空调 电梯 给排水 卫生设备 消防设备 厨房设备 洗衣设备等 2430 万元 家具工程 1170 万元 其他投资 含勘察 设计 监理等工程建设其他费用及预备费 829 万元 流动资金 1000 万元 建设工程估算按各项目划分如下表所示 建设工程估算建设工程估算 序号序号项目项目金额金额 万元万元 1 土地费用 1500 2 建筑工程费 6521 3 机电工程 410 4 给排水 卫生 消防工程 540 5 空调工程 850 6 室内装修装潢工程 1550 7 家具工程 1170 8 电梯工程 450 9 厨房 洗衣设备 180 10 工程建设其他费用 429 11 预备费 400 合计 14000 2 其他费用 主要包括建设单位管理费 设计费 临时工程费 大酒店项目申请报告 33 勘察和监理费 招标费 工程质量监督费 工程安全监督费等 按 国家及地方有关规定计取 工程建设其他费用工程建设其他费用 序号序号费用名称费用名称金额 万元 金额 万元 1 建设单位管理费 45 2 临时设施费 25 3 勘察设计费 244 4 工程建设监理费 72 5 招标费 20 6 工程质量监督费 工程安全监督费 23 7 合计 429 三 流动资金 酒店开业流动资金 1000 万元 包括开业资金和日常流动资金等 四 资金筹措方案 本项目总投资 1 5 亿元人民币 资金全部由本公司自筹 大酒店项目申请报告 34 第九章 财务评价 一 基本假设 1 1 评价依据 评价依据 1 评价依据 会计法 2 评价方法 国家计委和建设部联合颁发的 建设项目经济 基础评价方法与参数 第三版 2 2 财务评价基本数据与参数选取 财务评价基本数据与参数选取 1 财务价格 财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行 分析 采用的是预测价格 2 计价方法 在本报告财务评价中计算销售收入及相关费用 所采用的价格是含税的价格 因此本报告财务评价报表均是按含税 的价格设计的 3 项目计算期 10 年 不含建设期 3 财务基准收益率 参考本行业近年的平均收益水平 并考 虑项目的风险因素 设定为 5 3 3 有关说明 有关说明 1 计价货币为人民币 2 在计算中 由于未保留小数位数的缘故 某些合计项显示 数值与单项显示数值累加之和不一致 并非计算有误 大酒店项目申请报告 35 二 销售收入与总成本预测 一 销售收入预测 1 酒店收入主要包括客房收入 旅业住宿 餐饮收入 娱乐 休闲健身 美容美发 会议室出租 商务中心 其他收入 项目运 营的第 1 年为推广期 第 2 年是拓展期 第 3 年稳定运营 1 客房收入 根据东莞高星级酒店行业的实际房价波动区间 本项目客房平均定价为 380 480 元 间 第一年住房率为 60 第 2 年住房率达 70 第三年起住房率达 75 项目运营前 10 年客房收入预测如下 项目项目 20112011201220122013201320142014201520152016201620172017201820182019201920202020 房价 元 380380380420430440450460470480 客房数 间 365365365365365365365365365365 住房率 60 70 75 75 75 75 75 75 75 75 天数 365365365365365365365365365365 合计 万元 3038 3544 3797 4197 4297 4396 4496 4596 4696 4796 本项目规划第一年为推广期 第二年为拓展期 第三年稳定运 营 因此以下餐饮 休闲健身 美容美发 会议室出租 商务中心 其他收入 第一年按稳定运营的 60 估算 第二年按 80 计算 2 餐饮 正常运营时预测营业额 8 万元 天 年营业天数 360 天 3 休闲健身 正常运营时预测营业额 11 5 万元 天 年营业 天数 360 天 大酒店项目申请报告 36 4 美容美发 正常运营时预测营业额 0 50 万元 天 年营业 天数 360 天 5 会议室出租 正常运营时预测营业额 0 50 万元 天 年营 业天数 120 天 6 商务中心 正常运营时预测营业额 0 50 万元 年营业天 数 360 天 7 其他收入 月饼及营业外收入 预测为 120 00 万元 年 二 总成本预测 二 总成本预测 1 营业成本 1 客房营业成本 根据东莞市同类型酒店的标准 本报告按 营业收入的 7 计算 2 餐饮营业成本 根据东莞市同类型酒店的标准 本报告按 营业收入的 55 计算 3 休闲健身 美容美发营业成本 根据东莞市同类型酒店的 标准 本报告按营业收入的 45 计算 4 会议室出租 商务中心营业成本 根据东莞市同类型酒店 的标准 本报告按营业收入的 30 计算 5 其他服务成本 根据东莞市同类型酒店的标准 本报告按 营业收入的 40 计算 2 营业费用 1 人工费用 根据东莞市同类酒店的标准 员工配置一般为 1 5 1 7 本报告按 1 6 的系数配置员工 本项目酒店共有 365 间 大酒店项目申请报告 37 客房 需配置员工 584 人 考虑本项目酒店的经营范围及酒店的形 式 参考同类酒店的标准 员工总人数为 760 人 人平均工资按 1600 元 计算 工资总额每年递增 5 2 销售费用 按营业收入的 3 计算 3 通讯费 邮电 电话 网络等 按营业收入的 8 10 计算 4 能源费 水电 燃料 保险等 按营业收入 4 6 的计 算 5 管理费用 包括修缮费 培训费 办公差旅费 交际应酬 费 顾问费等 按营业收入的 4 5 计算 3 固定资产折旧和开办费摊销 根据 中华人民共和国企业法 及其它法律的规定 本项目固 定资产折旧和开办费 按 10 年直线折旧 不留残值 4 税项 根据国家有关规定 营业税及附加按营业收入的 5 4 计交 所 得税按 25 计交 从获利年度起计 法定盈余公积金按 10 计提 三 盈利能力分析 1 现金流量表预测 见附表 1 2 利润预测表 见附表 2 大酒店项目申请报告 38 3 项目财务评价指标计算 1 财务净现值 NPV 财务净现值是按设定的基准收益率 将项目计算期内各年净现金 流量折现到建设期初的现值之和 计算公式为 n NPV CI CO t 1 ic t t 1 2 财务内部收益率 IRR 财务内部收益率 是指项目在计算期各年差额净现金流量现值累 计等于零时的折现率 计算公式为 n CI CO t 1 IRR t 0 t 1 3 投资回收期 Pt 根据现金流量表 按下式计算 Pt 累计净现金流量开始出现正值年份数 1 上年累计净现 金流量绝对值 当年净现金流量 经计算得出相关指标如下表所示 指指 标标计算值计算值说明说明 年均营业收入 万元 12039 投资利润率 8 93 年平均利润率 11 03 财务内部收益率 所得税前 12 63 基准收益率 5 财务内部收益率 所得税后 10 10 基准收益率 5 财务净现值 万元 所得税前 7469 0 财务净现值 万元 所得税后 4705 0 投资回收期 年 所得税后 9 08 含 3 5 年建设期 投资回收期 年 所得税前 8 45 含 3 5 年建设期 大酒店项目申请报告 39 四 财务评价小结 本项目未来 10 年内营业总额预计达到 120393 万元 净利润总 额达 13394 万元 年平均实现净利润 1339 万元 相对于 15000 万元 的投资而言 具有可观的投资回报率 税后财务净现值为 4705 万元 税后投资回收期为 9 08 年 含 3 5 年建设期 本项目各项财务数据和评价指标表明 本项目的盈利性较好 经济效益显著 能为企业增加较大的利润 为国家上缴可观的税收 实现良好社会效益 同时具备较好的抗风险能力 因此本项目在经 济上是合理的 可行的 大酒店项目申请报告 40 第十章 项目综合评价 一 SWOT 模型分析 下面采用 SWOT 模型分析项目可行性的发展战略 优势 优势 s s 公司有一支强大的管理团队和技术队伍 完 善的管理制度 能很好地保障项目的实施与管理 本项目地理位置 优越 位于 镇 路与 快车道枢纽处 交通便利 适合发 展酒店娱乐业 并且周围暂无大型休闲娱乐设施 竞争小 本项目 酒店的房价适中 在市场竞争中拥有极大的价格竞争优势 同时由 于本公司的管理优势及与众多产品供应商保持有良好的合作关系 能有效降低管理成本和经营成本 很好地保证了公司的盈利水平 劣势 劣势 w w 大酒店是新建成的商务旅游高星级酒店 相 对于 已有的高星级酒店 短期内知名度 信誉度的影响力有限 在竞争中处于不利地位 机遇 机遇 o o 中国酒店业目前正处于市场发展较快的增长期 酒 店业在 GDP 中所占的比重 均呈增长走势 酒店业的这种快速发展 的走势表明 该产业属于朝阳产业 有较大的发展空间 镇经济 快速发展 商贸活动频繁 发展潜力大 为酒店业发展带来良好的 市场机遇 威胁 威胁 t t 良好的市场机遇 必然吸引新企业的加入 从而加 剧市场的竞争 导致利润空间的缩小 东莞其他的酒店企业也将依 大酒店项目申请报告 41 据其已有的市场优势强力扩张市场 在生存和发展的挑战下 公司 的成长壮大将直面 及周边地区高星级酒店的竞争 从 SWOT 分析可以看出 未来的市场 对本公司而言是机会威胁 并存 但整