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安华瑶台项目中期汇报 市场研究 珠江恒昌房地产顾问有限公司2002 5 9 汇报内容第一部分区位研究第二部分市场研究 钟表专业市场 鞋业专业市场 化妆品专业市场第三部分初步定位建议 区位分析 区位分析 项目和站西附近几个专业市场间的交通时间 站西 站南等地已形成以服装 鞋类 钟表为主题 辐射华南乃至全国的批发中心 与市内其它区域相比具有历史地缘优势 单位 分钟 区位分析 本项目处于广州火车站 机场高速的中间位置 具有一定交通优势 区位分析 项目和附近客 货运站场间的交通时间 单位 分钟 项目所在区域具备货运站场的硬件配套条件 相互的交通连接时间较短 交通可达性分析 近几年广州北部的高速路 快速路发展迅速 本项目和广州各个出入口连接的便利度大大增加 已于近期完工 和本项目密切相关的道路概况 交通可达性分析 外向交通联系 本项目拥有由公路 铁路 航空组成的多元化外向交通联系方式 辐射能力较强 交通可达性分析 内向交通联系 内环路 地铁为缓解市内交通压力和提高经济效益发挥重要作用 本项目通过广园西路 环市路迅速与之连接 客 货流在市内各经济活动活跃区域的流动更畅顺 交通可达性分析 发展展望 通过广园西路 机场高速路 北二环 及通向其他城市的放射线 本项目对珠三角的辐射力得到增强 公路 未来广州新机场的客运数量 质量将上新台阶 辐射力更广 本项目和新机场联系的交通条件优越 能抢占先机 机场 发展展望 小结 1 站西区域已形成服装 鞋类 钟表三大商圈 具有历史地缘优势 2 项目与公路 地铁 铁路 航空等交通枢纽联系紧密 交通条件优越 4 火车站区域的整治 地铁的开通等市政建设 将为项目带来良好的前景 3 周边货运站场配套条件较好 5 与站西各市场相比 项目更贴近广园西路和北环高速 机场高速 市场研究 钟表专业 行业状况专业市场特征广州专业市场分析项目设定为钟表市场的SWOT分析 行业状况 行业发展现状 2001年全国及广东省手表产量情况 单位 亿只 2001年全国手表进出口情况 单位 亿只 资料来源 中国市场 名表 资料来源 2001年海关统计数字 产地构成 资料来源 中华全国商业信息中心 中国市场 名表 广东占全国产量的86 7 深圳钟表企业近800家 产品90 出口 产量占世界的45 深圳已成为全国最大的钟表生产加工 进出口集散地广州品牌生产企业不多 批发业的产业基础较弱 钟表批发市场特性 批发业流通模式 产品 代理商 批发市场 二手代理 消费者 生产 零售 批发 重要流通环节 钟表档次分类及流通模式 各档次产品流通特点 流通特点 钟表批发行业特征 所需占地小 资金量较大假冒伪劣货多对仓储 货运条件要求不高讲究档次分类 中高档产品不与低挡产品同场中高档产品以零售为主 低档产品主要依赖批发市场中高档产品对场地档次要求高可与珠宝首饰 眼镜 精品等行业同场经营 广州钟表批发行业 站西是历史最长的采购钟表货源的主要集散地 民间自然经营 临建小商铺 临建专业市场 旺角钟表城 自发组织 政府整治 扩路搬迁政府支持 站西市场基本情况 站西区域钟表市场基本情况 资料来源 实地调查 原因分析 南方钟表城租金最高 客流量最大 生意额最高采取转租形式 顶手费较少名气度最高场地条件相对较好换手率较低 经营稳定 旺角经营空置率最高 场地新炒铺者多 实际经营者少买铺者多为原站西商家 新进场经营者少 场地条件 站西各场地特点 资料来源 实地调查 租金及售价 租金 资料来源 实地调查 售价 资料来源 实地调查 租金走势 南方表城租金最高 其余各场租金情况稳定 站西区域钟表市场租金走势图 经营者特征 业主多为广东的私营业主或个体户客商来自全国各地及第三世界国家多数业主拥有2 3个铺于不同场地旺角购铺者多为原站西经营者和投资客对环境 配套服务等有较高要求 购铺认为最重要的因素是 1 交通便利程度2 周边环境3 物业管理提及最多的设施 1 餐饮店2 商务中心3 办公室最关心的服务1 统一推广2 定期展销会3 仓储管理铺位选择1 特装展位2 展示 办公3 传统柜台接受同场经营的行业1 珠宝首饰2 精品3 眼镜 客户调查资料 潜在供应分析 附近多家中小型服装批发市场也有转为钟表市场的可能 站西一带将继续延续钟表批发集散地特色旺角经营理念及档次有所提升 广州钟表批发市场特征 站地规模较小1700 4000m2铺位较少150 400个铺位面积小1 10m2场地多为临建 装修简陋 档次低产品都在500元以下 以50 100元居多不少假冒伪劣商品同场经营多数场馆没有停车位缺乏仓库 商务 生活配套设施亲缘关系在商户经营中占有重要地位 基本属于传统的集散地式的批发市场 现有市场发展前景及对项目的影响 站西一带将继续延续钟表批发集散地特色原南方 站西等临建市场将搬迁原站西经营者多在旺角购铺站西钟表市场已逐渐向周边扩散 区域整治后 形成以旺角为中心的批发集散地 项目偏离集散批发中心商圈 延续性较差 项目发展为钟表市场之SWOT分析 优势Strengths 劣势Weaknesses 机会Opportunities 威胁Threats 优势Strengths 与货运站 客运站 火车站 机场的联系便捷与站西批发市场区域的联系紧密临近主干道广园西路 区位识别性好 劣势Weaknesses 距离中心商圈有一定距离 周边商业气氛较差 周边环境较差 区域形象不佳 难以吸引品牌产品进场 临主干道 广源路 面窄 并有旧建筑遮挡 地形不平 有一定坡度 对设计施工要求较高 属临建性质 只有20年使用权 周边专业市场不多 与钟表专业市场的区域延续性较差 项目规模对于单一经营钟表市场而言过于庞大 机会Opportunities 火车站一带的市政改造 地铁二号线的开通 给项目带来新商机 站西专业市场可能拆迁 产生新的机会 加入WTO两三年后 将有大批国外中档次产品要进入中国市场 传统集散地形式的批发市场已不能满足不同档次品牌的流通要求 新型钟表物流中心有发展的市场空间 钟表行业有较强的行业关联度 可与珠宝首饰 眼镜等行业同场经营 威胁Threat 站西钟表市场已逐渐向周边扩散 旺角经营模式有所提升 市场竞争趋激烈 交易会搬至琶洲后 火车站商圈的吸引力可能会受影响 钟表供求市场逐渐饱和 批发市场容量不大 中低档批发市场容量有限 中高档品牌难以进入批发市场 深圳依托钟表产业基础 正成为全国档次化 品牌化 正规化的批发展示中心 第13届深圳国际钟表珠宝展 品牌化 国际化 规范化 以钟表展为主 兼顾珠宝 精品行业 小结 但品牌产品对区域形象 同场经营者的要求又极高 钟表专业市场尤其是综合性钟表物流中心有一定的市场发展空间 项目规模对于传统钟表批发市场而言过于庞大 对策 跨行业经营 提升经营理念构建新型的钟表物流中心 与珠宝首饰 眼镜 精品等行业分不同主题区域同场经营 但上述行业均有场地面积小 对区域形象敏感高的特性 鞋类专业市场 行业状况专业市场特征广州专业市场分析项目设定为鞋类市场的SWOT分析 鞋业 产量大 世界总产量1 2出口额高 世界1 4 情况 我国是鞋业的生产大国 产品多为中低档供过于求 竞争矛盾突出 行业概况 我国鞋产量 我国出口额量 集中在东南部沿海城市 广东 福建 浙江 山东 其占我国鞋产品出口八成以上 广东鞋业生产占了全国生产总量的五成 是世界最大的成品鞋生产基地 鞋业 行业概况 鞋业 鞋业批发市场特征 鞋业批发市场主要特性 场地要求具一定规模 对仓储场地要求较高鞋材 成品鞋批发市场共存同场货品档次接近多为厂家直售 广州鞋业批发市场分布情况 鞋业 广州鞋业批发市场分析 广州市鞋材转业市场 广州站西一带 濠畔街 瑶台新濠畔 广州成品鞋专业市场 广州站西一带 高第西鞋街 大新路 解放路 站西区域是广州现时主要鞋业批发点 鞋业 站西路鞋业市场 广州火车站西侧 处于货运枢纽区域靠近广原西路 环市路等城市干线批发市场主要集中在欧陆鞋城 国际业鞋城区域附近主要分为 早期市场近期市场 分布 站西鞋城情况 早期 鞋业 站西路鞋业市场 站西鞋城情况 近期 鞋业 站西路鞋业市场 批发市场的规模对租金 空置率影响较大高标准装修利于租金水平的提升核心区域批发市场的租金水平高 空置率较低鞋材 成品鞋专业市场共存配套设施对场地的整体档次有较大提升产品整体档次不高 鞋业 站西路鞋业市场特点 站西鞋城租金变动一览表 鞋业 站西鞋业市场租金变动 租金均有较大升幅档次高 规模大的批发市场租金升幅大 例如 国际 鞋业 瑶台三元里区域鞋业市场 广州火车站西北 临近站西鞋业批发市场 发展商 广州市蒂豪鞋业城发展有限公司位置 广原西路占地 15000平方米建筑面积 15000平方米铺位 200个停车场 3000平方米租金 50元 平方米管理费 已计入租金中顶手费 15000元 个经营范围 袋料 鞋材皮革空置率 30 备注 租金预付一年 瑶台梓元岗新濠畔 鞋业 瑶台三元里区域鞋业市场 翔龙佳数码鞋业城 新濠畔三元里分场 发展商 广州市蒂豪鞋业城发展有限公司 广州新濠畔鞋材皮革五金批发广场有限公司位置 广花路三元里地铁站旁占地 35000平方米建筑面积 38000平方米铺位 1000个仓库 暂不设进驻客户 温州 惠东 福建具体特点 产 供 销一条龙 配套设施 商务中心网络交换中心4000平方米会展大厅电子网页平台5000平方米停车场 鞋业 瑶台三元里区域鞋业市场 翔龙佳数码鞋业城 新濠畔三元里分场 租金 首层 150元 平方米二层 130元 平方米商铺按金 按公开招租价3个月的租金费用收取实用率 6成间隔 30 80平方米空置率 总体空置率为7成 A B两区现已经租满 C D正在招租阶段 管理费 已经计入租金内 其是目前广州规模最大 功能最为齐全的鞋材市场 鞋业 瑶台三元里区域鞋业市场 万通鞋材市场 鞋业市场情况 鞋业市场潜在供应 位置 火车站西 紧邻旧鞋业批发市场建筑面积 6000平方米铺位 600个停车场 3000平方米租金 250 300元 平方米优惠方式 前半年免租 后半年收一半租金开业时间 2002年6月备注 可一次买断 使用期为6年 目前即将推出市场的鞋材市场有 万通鞋材市场 鞋业市场情况 小结 鞋业批发市场趋于饱和 目前以站西为代表的鞋业市场尚处传统集散的模式 而以新濠畔 翔龙佳 为代表的新型物流模式初现雏形 早期发展的站西鞋业城已经成熟 成为华南区域主要批发地 并孕育出强劲的专业发展商 如 新濠畔 瑶台 三元里区域鞋业开始发展 但一定时期内区域竞争力不及站西 鞋业市场情况 项目鞋业发展分析 区位上接近站西鞋业市场 区域市场的延伸性较好具备一定发展规模 站西鞋业市场已十分成熟 是华南区域主要批发地 区域市场竞争在相当一段时间内超过本项目 市场已出现较成熟 有经验 有实力的专业发展尚 新濠畔 瑶台区域目前已出现较大规模的鞋业市场 而市场反应一般 在该区域再建类似的专业市场存在一定风险 鞋业市场后续供应量较大 且经营理念及模式均有较大提升 有利因素 不利因素 鞋业市场情况 项目鞋业发展分析 面临竞争 沿用站西模式 策略 站西批发市场 市场成熟规模庞大根深蒂固 前景预测 市场预测难以超越风险大 现代物流中心 翔龙佳数码鞋业城 规模较大意识超前经验充足服务完善多场经营 竞争激烈 利润提升空间少 传统鞋业集散点 提升 电子商务 产品展示 开发 物流平台 化妆品专业市场 行业概况专业市场概况广州专业市场分析项目设定为化妆品市场的SWOT分析 1996 2001年全国化妆品市场零售额 数据来源 中国行业市场研究报告 2001 化妆品市场需求量扩大势在必然大中型企业化妆品零售额占总体销量的2 3品牌化妆品占据化妆品零售市场的主导地位 行业概况 不同家庭人均月收入女性化妆护肤品支出比例 中等以下收入者对化妆品支出有基本需求每月消费约为50 60元家庭收入在1500元以上化妆品支出比例随收入的增加而增加 不同档次化妆品均有较大需求 数据来源 中国行业市场研究报告 2001 行业概况 化妆品批发行业特性 中档品牌化妆品占据市场份额逐渐增大中高档至高档品牌主要在高档写字楼 百货公司等渠道流通专业市场主要吸纳中低档产品商户化妆品行业中相关连产品种类较多 专业市场概况 化妆品行业产品分类化妆品行业涉及的各种类产品较多而且多为易耗品美容 美容品 美容器具等美发 美发品 美发器具 洗发护发用品等化妆护肤品 化妆品 化妆用具 护肤品 面部清洁品等香料 香水 香熏用品 香精 化妆品流通模式分析 高档及中高档产品 写字楼批发百货商场专卖店美容院代理 销售对象 周边地区二手批发者 直销人员周边地区二手批发者 客户零售客户零售 周边地区二手批发者客户零售 中档产品 写字楼批发专业市场厂家直销百货商场 销售对象 直销人员周边商场 超市批发者周边地区二手批发者 客户零售 中低档产品 专业市场厂家直销专业市场代理商批发厂家办事处直销批发 销售对象 二手批发者二手批发者二手批发者 备注 化妆品档次分类 高档 进口产品中高档 合资产品中档 国产品牌产品中低档 国产无品牌产品 专业市场所吸纳的多为经营中低档及中档化妆品的商户 专业市场概况 全国化妆品专业市场分布 全国化妆品专业市场主要集散地位于广东 义乌 温州广东化妆品专业市场主要集散地在广州 深圳 专业市场概况 广州工业展览中心 潮发广场 广州化妆品专业市场分布 本项目 兴发广场 长寿路 目前最主要的化妆品集散地位于长寿路及兴发广场 广州最早的化妆品集散地位于长寿路及高第街 广州主要化妆品专业市场概况 广州专业市场分析 主要竞争对手分析 长寿路专业市场兴发广场广州工业展览中心 潮发广场 主要竞争对手分析 规模 71个独立式街铺 铺位面积由15 100m 不等 主力面积20m 经营模式 10 为业主和原租户自营 90 向业主承租经营档次 装修档次偏低 经营档次中档偏低产品经营模式 绝大部份为商户同时代理多个厂家的产品面向客户珠三角洲为主覆盖全国美容院和批零买家 长寿路专业市场 租金 300 380元 m 实用率9成 其它费用 没有管理费 业户自行缴交工商登记 税务等费用顶手费 数千至十多万元不等 长寿路经营类别细分比例图 主要竞争对手分析 长寿路化妆品市场特征 主要竞争对手分析 传统式批发 批发零售相互滲透 批零为主 大额批发为辅 属于自发形成的街铺式批发市场位处旧城区 又为单行路 交通条件较差铺位多为民居首层 仓储位置较少已累积相当买家 惯性消费使此处仍有经营空间市区内街铺式批发市场发展面临转型 对项目的影响 该市场的幅射力及发展空间有限 对项目的直接影响不大 兴发广场分三阶段开发 第一期460个铺在1993年开业 一线铺位租金98元 m 二线铺位租金78元 m 第二期排铺先后在1997 1998年开业 一线铺位租金98元 m 二线铺位租金72元 m 一 二期商铺面积 10 50m 实用率8 9成 第二期加建部分将于今年内开业为二层室内铺约5000m 共100档每档50m 租金45 60元 m 兴发广场概况 主要竞争对手分析 兴发广场一期 二期其它费用 建设费300元 m 次 宣传费 1000元 间 次 装修按金 500元 验收合格后可退还300元 管理费 8元 m 一线顶手费 8 10万元 间 主要竞争对手分析 兴发广场二期规划图 主要竞争对手分析 兴发广场 1996 2002年租金 商铺数量 空置率 顶手费变化一览表 主要竞争对手分析 兴发广场空置率分析 主要竞争对手分析 兴发广场经营类别细分比例图 主要竞争对手分析 货运 交通条件较佳从1996年起成为全国最大的化妆品批发市场 在业内有较高知名度缺乏仓储 工商 税务 餐饮等配套设施冒牌货的经营使该专业市场形象及信誉度降低对项目的影响 兴发广场假冒伪劣 租期将至等问题使其市场吸引力大为降低 行业市场空间增加 兴发广场特征 主要竞争对手分析 广州工业展览中心 潮发广场 由私企与中国贸易促进会广州分会合作主办 初定在2002年六月试业 展览中心预计将在9月8日前建成并召开贸易博览会位置 位于广花路夏茅铺位面积 首层28m 二层32m 可作办公 仓库 居住建设费 6万元 间管理费 未定租期 30年租金 20元 m 租金递增 每三年递增20 现时租赁状况 对外宣称首期600间铺已基本租出 但现场仅有1 10铺位正在装修 实际情况有待观察 主要竞争对手分析 广州工业展览中心 潮发广场 规划图 主要竞争对手分析 广州工业展览中心市场特征 1 新建场地 设有展览馆 大型停车场及相应工商配套2 行业协会进驻 有助提高专业市场的诚信度3 位置偏远 交通条件一般4 复式铺位设计有利于货品存储对项目的影响是目前项目的最主要竞争对手 该中心若在本项目建成招商前获得市场认同 将会加大本项目招商难度 主要竞争对手分析 广州化妆品行业市场分析小结 1 目前专业市场档次较低 基本处于传统的商品集散地模式2 传统专业市场主要吸纳中低产品商户 而能够吸纳中等品牌的新型专业物流中心有较好的发展前景3 兴发市场逐步萎缩 将形成较大的市场空间4 广州化妆品专业市场发展变化 广州工业展览中心 街铺经营 传统专业市场 长寿路 高第街 兴发广场 传统专业市场的提升 展馆 行业协会进驻 工商税务服务 优势 项目发展为化妆品市场之SWOT分析 与货运站 客运站 火车站 机场的联系便捷与站西批发市场区域的联系紧密临近主干道广园西路 区位识别性好 劣势 1 项目临街面较少 不利于宣传及吸引客户2 室内大型批发市场首 二层较易招商 第三层则比较困难3 区域形象 环境较差4 周边无钟表专业市场 区域市场的延续性较差5 比广州工业展览中心和兴发广场规模较少 机会 1 兴发广场从2004年将开始陆续清拆 大量租户将另寻场地经营2 广州工业展览中心虽在招租 但由于地处偏远 商户仍处于观望之中 如项目能尽快建成可吸纳该批客户3 广东美容美发协会仍未同广东任何一个专业市场合作 如能与其合作 将带动大批客户进驻 威胁 1 广州工业展览中心规模较大 若能迎合市场需求 迅速打开市场局面 将对本项目招租带来一定的困难2 本项目尚未动工 在建期间如有其他同类市场提前建成将对项目带来不确定因素3 兴发广场二期新建部分租期可延至2008年 将有部分到期租户迁往该处 SWOT分析小结 目前广州规模较大的化妆品专业市场仅兴发广场一家 且其市场吸引力已逐渐萎缩 化妆品行业市场的商机较大 项目应把握好开发时机 即将开业的潮发广场虽然开发理念 功能档