重庆商圈调查表.docx

重庆商圈调查表 2010年楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场逐渐降温，然而新政背景下，商业地产告别低迷火热升温。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目，近期在投资热钱的带动下出现明显反弹，不少项目出现涨价行情，涨幅高达49%左右。与此同时，在未来长远看好的情形下，国内大牌房产企业纷纷转战商业地产领域。 在此环境，我司借势进驻北碚嘉陵风情步行街，倾力打造北碚新区商圈大型男女休闲、运动服饰及孕婴童产品购物中心。现将主城区各商圈商场市场调查结果做如下汇报：一、 主城四大商圈基本情况：杨家坪商圈：新世纪，重百，大洋百货/西城天街经营现状好商务租赁方式联营提点/租赁杨家坪商圈作为重庆老牌商圈，位于素有工业老区之称的九龙坡区，并且作为九龙坡区的城市中心，自然有着得天独厚的优势。杨家坪商圈不像南坪商圈那样离解放碑商圈太近，很多居住于杨家坪的人都喜欢在当地（杨家坪商圈）购物，而不是跑到解放碑这个整个重庆的中心去。杨家坪又有着相当庞大的居住人群，因此整个商圈的消费能力不能小觑。杨家坪商圈主要商场：新世纪、大洋百货、西城天街，未来之星育婴购物中心解放碑：新世纪，重百，王府井百货经营现状好商务租赁方式联营提点解放碑是我市乃至西部地区金融机构数量最多、金融产品最齐、金融发展效益最好的区域。解放碑步行街日均人口流量超过30万，重大节假日人流量峰值每天超过100万以上。目前,解放碑CBD区域内有各类企业机构3000余户。大陆以外世界500强企业中,38家入驻解放碑CBD,47家在此设立分支机构,分别占全市的56%和48%。江北观音桥：茂业，新世纪，新世界/北城天街经营现状好商务租赁方式联营提点/租赁观音桥步行街地处重庆市江北区，是中国著名商业街，西南地区规模最大、最宽敞、绿化率最高 达40%的步行街，城市景观公共空间面积达20万平方米步行街由占地3万平方米的商业建筑及一条长400米的商业步行街组成。北城天街购物广场运用SHOPPING MALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，拥有两家主力百货店，两家大型超市，三个休闲景观广场，一个多厅电影城及拥有数百泊车位的大型停车场，包容百货、超市、专卖店、大卖场等各种商业形态，吸纳全市消费力，是目前重庆规模最大，业态最丰的购物广场。沙坪坝：新世纪，重百，嘉茂，王府井经营现状好商务租赁方式联营提点沙坪坝有极具文化艺术特色的中心商圈三峡广场。广场中心商圈面积2平方公里，入驻国内外知名商贸流通企业10余家，商贸企业近600家，各类营业网点近6000个，营业总面积60多万平方米，从业人员6万余人。三峡广场中心商圈被国家命名为“百城万店无假货示范街”、“全国特色文化广场”、“中国特色商业街”，并成为重庆都市魅力一日游的重要景点，在全市五大商圈中光彩夺目。二、 休闲运动装市场调查和分析：目前服装主力消费人群是以1830岁年轻人为主的，他们全新的生活态度和消费理念，几乎是与品牌形影不离的。他们观赏奇特的产品，有个性，不守旧，便宜实惠不再受宠。所以我们对这部分人群的调查做出了以下结论：表一：五大核心消费群体由上图显示，休闲服装是商场或是现在服装消费的主打品牌，所以商场的定位要以年轻人为主导消费的休闲服饰为主。表二：主要消费人群目标市场分析表中心年龄22岁购买意识重视时尚，休闲喜好品牌selected JckJones only等喜好杂志瑞丽 男人装家庭关系和家人关系和睦，自我主张意识强工作观憧憬生活，注重现在，交际交友广泛，待人诚恳，经常参加聚会衣着习惯对流行比较敏感，善于吸收时尚信息，注重自己喜欢的格调居住习惯喜欢居住在闹区，喜欢收集服饰书籍休闲习惯对旅游，聚会，运动充满兴趣，放松的方式往往是参加一些PARTY、俱乐部等由上表显示，现目前年轻人群因为其追求自由，不拘约束的个性，成为休闲服装的最主要需求者之一。所以年轻休闲服饰将成为消费主导。又因为我们目前在北碚嘉陵风情街的项目紧靠北碚几所知名大学，这些大学生将成我们核心消费群体，所以我们要引进的休闲品牌必须以年轻话，大众品牌化为主。三、 主要品牌：休闲男装时尚女装运动服饰孕婴童用品中低端以纯、真维斯、佐丹奴、美特斯邦威、森马、三福艾格、太平鸟、拉夏贝尔（La Chapelle）、自然元素、汇美舍淑女屋特步、匹克、361、安踏、李宁、鸿星尔克、匡威、茵宝masni maro流氓兔、joy you足友、欣乐儿、龙太子、上品婴、芭比神童、吉卜马童装品牌(ZEBRA)、好孩子、卡拉贝贝亲子服饰价格区间大约100-300元大约200-800元大约100-500元大约100-300元中高端selected、RAPIDO、Levis、G.STAR、LEE、JCKJONESCKjeans、Fornarina (弗娜芮纳) 、Miss sixty，60年代小姐、only、VERO MODA（维莎曼）、小熊维尼Winnie the Pooh阿迪达斯、耐克、KAPPA、彪马、美津浓安奈尔、Ohoo、汤姆故事、PAW IN PAW童妮谣、迪士尼、小熊维尼、巴布豆、法米尼价格区间大约300-2000元大约300-3000元大约200-1000元大约200-800元未来之星孕婴童购物中心经营现状良好商务租赁方式联营提点（18%+2%管理费用+6000元/年促销费用）地理位置404车站对面交通情况周围车站较多，由于不在步行街内感觉有点调角人流量不多。商场品牌布局：主要以经营中低端育婴童服装，童鞋，玩具，及日用品为主。附带一些儿童娱乐施设，整个商场面积4000，一半为服装，娱乐区。一半为育婴童日用品超市。主要品牌有20多个:价格在单件100-200元（目前正在促销打折）经过对主城区各主要商圈购物商场实地走访，得出以下结论：1. 经过对几大商圈的实地走访，其主要购物商场销售产品以面对大众消费为主，品牌由中高低端组成。2. 高端品牌经营面积大约在2030平米左右，低端品牌主要在10多平米左右，装修风格由商家提供设计图纸，商场负责审核。3. 经过和杨家坪未来之星专业卖场商场管理处交流，商场提点大概在18%20%或者以上包括管理费。中央空调费、水电费、清洁费等由商家自行负责。其他商场平均提点20%以上，其他购物商场业态组成基本一致，以多个业态组成。4. 杨家坪未来之星专业卖场主要为孕婴童提供一站式购买服务，包括吃穿、玩耍、儿童文具用品、DIY玩具自由组装、儿童游乐园、婴儿游泳馆等能满足所有孕婴童购买需求，在现目前杨家坪未来之星孕婴童专业卖场是重庆唯一的一家孕婴童产品专业卖场，这种一站式孕婴童购物中心将是未来发展的一个趋势。5. 定位建议： 我司北碚嘉陵风情步行街商业项目，主要品牌定位以中高端产品为主（以填补北碚现有商业业态品牌不足，为企业白领、中、高收入者、行政企事业单位人员、个体经营者提供购买场地）。 4号楼业态分布1、2、3层楼主要以休闲、运动服饰为主。 4号附楼业态分布1、2、3层楼主要以男士正装、休闲品牌为主（男调服饰），也可以以女式服饰为主，以最终消费者市场调查报告为依据来定位。 10号楼1层可以划出部分面积引进一家知名金融机构入驻（银行），可提高本项目的商业知名度，聚集人气，剩余1、2层面积以孕婴童产品专业卖场为主，根据前期市场调查，孕婴童一站式购物中心是市场上的一个稀缺品，具备很大的商业潜力，必将是未来发展的一个趋势。 10号楼三层可引进中高档快餐或中高档茶餐厅，例如（西城天街大食代、肯德基、麦当劳、北城天街哈根达斯等等），为白领阶层、高收入者提供便捷性的餐饮娱乐，以吸引本项目人气。专业功能划分一 婴孕童专业卖场：a.品牌成熟b. 名品荟萃c.品类齐全d.专业性强 1. 婴孕童：童装和婴装、童鞋、孕装和孕妇内衣、母婴用品、童车床及床上用品、儿童家具、婴儿及儿童玩具、教育用品、纪念品、清洁洗护产品、孕婴童食品及保健品等。2. 婴孕童专业功能划分：童装童鞋：品牌专柜