土地集约利用评价(经典).ppt

第六章土地集约利用评价 1 主要内容 第一节土地集约利用概述第二节城市土地集约利用第三节我国城市土地利用概况第四节土地集约利用的影响因素第五节土地集约利用常用的评价指标第六节土地资源可持续利用分析 2 第一节土地集约利用概述 一 土地粗放利用的概念粗放经营 以一定数量的生产和劳动 投在较多的土地上 进行粗耕简作的经营方式 特征 土地的数量和土壤的自然肥力对农业增产特别重要 在单位面积土地上投入的活劳动和物化劳动较少 且活劳动所占比重大 科学技术应用少 单产低 主要通过扩大耕地面积的方法提高产品产量 3 二 土地集约利用的涵义源于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究 是指在一定面积土地上 集中投入较多的生产资料和劳动 使用先进的技术和管理方法 以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式 土地集约利用的具体涵义1 土地投入的提高 2 土地利用结构和布局的优化 3 土地产出率的提高 4 土地使用强度的提高 5 土地利用率的提高 本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力 使土地投入产出比和土地利用率达到最优 4 三 土地利用集约度与集约利用形式 一 土地利用集约度土地利用集约度 生产过程中 单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量 集约度的高低与投入量的多少成正比 土地利用集约度可以分解成两个相关联的概念 即初级集约度和次级集约度 5 初级集约度指在土地产品的生产过程中 直接用于土地的资本或劳动的数量 土地产品包括作物 矿物 办公楼 住宅空间和高速路等 次级集约度指特定地点加工土地产品过程中使用资本或劳动的数量 例如畜牧产品加工 矿石的冶炼 制造业 商业的经营乃至住宅的使用等 6 二 土地集约利用的形式 资本集约型劳动集约型技术集约型资本集约 即投入较多的资本 较少的劳动 如使用农业机械 现代化设备 自动化装置等 用以大量节约劳动的消耗 同时充分使用良种 化肥 农药 以提高单位面积产量 7 劳动集约 主要依靠人力和畜力操作 资金投放量占的比重小 靠精耕细作提高单位面积产量 许多发展中国家的农业土地利用方式多属此类 中国农业集约经营有悠久的历史 但劳动集约迄今仍是土地利用的主要方式 技术集约 采用生物技术 电子技术 系统工程等科学技术 更多地利用植物吸收太阳能的优势和自然界能量 物质转化的客观规律 在农 林 牧 渔各业原来的有机联系中插入多种中间环节 以提供多种产品 增加效益 因此也被称作 知识密集型集约 8 第二节城市土地集约利用 一 城市土地含义 特性 一 含义城市土地的含义有狭义和广义之分 从狭义上看 城市土地仅指城市市区即城市建设用地 用于非农业用途 从广义上看 则是指城市行政区内陆地和水域及其地上 地下的空间总称 即城市行政区域内的全部土地 下图为中国城市土地范围图 9 10 二 特性首先 城市土地利用的高度集约性 由于城市化进程的加快 导致土地供给的稀缺程度加剧 引起城市土地价格不断上扬 从而使人们不得不设法高度集约利用土地 如尽量合理安排城市布局以产生聚集效益 从而节约大量基础设施和交通占用土地 以批租形式获得城市中心区地块使用权的土地受让人 只有发挥土地的集中性用途 建造较高容积率的写字楼或商用楼才能弥补巨额土地出让金 11 12 其次 城市土地位置的极端重要性 城市土地区位的差异会形成不同的级差收益 直接影响企业的经济效益 多个企业在同一区位聚集会产生地区化经济 从而降低产品成本 区位差异也体现在土地价格中 如城市中心区的土地与距中心区几公里的土地之间的价值差距可能高达几十倍 几百倍 二 城市土地利用 城市土地利用是指城市土地在不同的经济部门之间 各个项目之间的合理配置和使用的过程 根据定义可知 城市土地利用主要包括两个方面 合理配置和使用 其中合理配置是城市土地合理利用的前提和基础 而使用则是城市土地利用的经济效益 社会效益和生态效益的具体实施过程 13 城市土地的合理配置实质上是对城市土地利用方向进行合理分配 确定土地的各种不同经济用途 使城市土地利用达到各方效益的均衡和统一 城市土地作为城市经济的重要生产要素之一 具有供给的稀缺性和需求的无限性 同时 城市土地用途变更的困难性也极易造成更改利用方向的巨大经济损失 因此城市土地的合理配置是利用的核心和关键 城市土地资源配置的主体是政府和市场 城市土地的使用是指城市土地经过合理配置以后 土地的所有者或使用者根据一定的经济目的 以及已配置土地的特征和功能对土地进行开发 经营和管理的过程 14 三 城市土地集约利用的概念 15 城市土地集约利用概念的观点多样1 对现在已利用的土地增加劳力和资本 这个方法叫做土地利用的集约 土地经济学原理 RichardTEly 2 在建筑业中 集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动 来提高土地利用率 增加建筑物层数 提高土地的经济功能和负荷能力 土地大辞典 马克伟 16 3 可以多维地利用城市土地的立体空间 并使城市土地一地多用 城市土地立体空间的多维利用 就是利用土地的地面 上空和地下进行各种建设 一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目 这也就是提高城市土地利用率的集约化利用 城市微观宏观经济学 肖梦 17 4 所谓集约度 就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量 所投入资本和劳动越多 则集约度越高 反之 则越低 非农用地的效益可分为两类 用于住宅建设的是所建房屋的面积 用于工业 商业和交通运输的在于所获经营利润 但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益 土地经济学 毕保德 5 城市土地利用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况 衡量城市土地利用集约程度的指标有 资金集约度 技术集约度 人口集约度 房地产法辞典 丘金峰 18 6 城市土地集约利用潜力来自四个方面 一是城市人均占地有潜力可挖 二是调整城市用地布局 提高土地产出率有潜力可挖 三是小城镇用地有潜力可挖 四是城市空闲地和地下空间也有潜力可挖 邹玉川 1996年土地日 7 土地集约经营程度 是指单位面积土地投入的人力 财力 物力的状况 单位面积上的人 财 物力投入水平高 则集约经营的水平就高 反之亦然 反映集约经营程度的指标有许多 如每平方米的建筑投资量等等 房地产大辞典 宋春华 19 8 城市土地集约利用是在特定时段中 待定区域内的一个动态的 相对的概念 它是指现期条件下 在满足城市发展适度规模 使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上 以城市合理布局 优化用地结构和可持续发展为前提 通过增加存量土地投入 改善经营管理等途径 来不断提高城市土地的使用效率 并取得良好的经济 社会和生态环境效益 欧阳安蛟 20 以上观点可归纳为五点 将城市土地集约利用理解为城市土地投入的提高 将城市土地集约利用理解为城市土地结构和布局的优化 将城市土地集约利用理解为城市土地产出率的提高 将城市土地集约利用理解为城市土地利用率的提高 将城市土地集约利用理解为城市土地强度的提高 21 借鉴经济增长方式中集约型和粗放型的认识 还应注意 投入类型 从资源投入转向资金 技术的投入 从增量的投入转向存量的投入 投入结构 强调结构和布局的系统协调性 显化土地级差收益 投入速度 由速度效益型转向质量效益型 22 城市土地集约利用概念的内涵丰富城市土地集约利用可以理解为是以城市可持续发展为宗旨 在合理布局 优化用地结构的基础上 通过增加土地投入 改善经营管理 提高利用强度等途径 不断提高土地的使用效率 经济效益 社会效益和生态效益的土地利用方式和利用水平 其内涵应包括 23 1 扬弃了直接使用城市土地投入产出的概念进行限定 将其作为其中的实现途径之一 2 土地投入主要指影响土地价值的投入 包括基础设施 公益设施等的投入 但不包括立足于土地之上的企业生产和经营投入 3 土地产出水平一方面取决于土地的区位属性 另一方面取决于其上经营的产业用途 因此衡量集约利用效果不能单看土地产出的绝对水平 要考虑该城市的经济发展水平 24 4 土地集约利用效益是综合效益的体现 高密度的土地利用必然会带来生态社会问题 这就涉及土地经济效益挖潜和生态效益 社会效益的平衡问题 土地投入产出最佳点不只是边际效益等于边际成本 而是边际社会效益等于边际社会成本 5 城市土地是一个三维立体空间 聚集潜力侧重横向总量扩张和内部总量效益均衡 水平结构潜力侧重内部结构合理整合 空间潜力则侧重立体空间维的强度开发问题 25 26 城市土地集约利用的形式粗放利用 对土地低度投入或土地闲置 过度利用 对土地过度投入 造成土地报酬递减 或者土地利用外部不经济 导致综合效益下降 集约利用 对土地利用程度适宜 既达到规模效益 又达到结构和强度合理性 且没有拥挤成本 实现综合效益最大化 27 城市土地集约利用的类型劳力资本型集约 在城市发展的初始阶段 对土地的投入主要以劳力和资本为主 资本技术型集约 在城市发展较高水平的成熟阶段 对土地的投入主要表现在资本和技术的含量 结构型集约 在城市发展的后期阶段 城市土地利用结构通过不断的调整 置换 逐步合理 生态型集约 城市发展的最高阶段 城市用地结构 利用空间和利用强度合理配置 既达到经济效益最佳 同时保护了生态效益 第三节我国城市土地利用概况 资料来源 建设部计划财务司 城市建设统计年报 1982 2003 28 资料来源 建设部计划财务司 城市建设统计年报 1982 2003 29 资料来源 建设部计划财务司 城市建设统计年报 2003 30 资料来源 引自郑伟元 1997 挖掘城市存量土地的有效途径 载 中国土地年鉴 1997年卷 中国大地出版社 31 资料来源 中国统计年鉴 2003年卷 中国统计出版社 32 资料来源 建设部计划财务司 城市建设统计年报 2003 33 资料来源 建设部计划财务司 城市建设统计年报 1982 2003 34 资料来源 建设部计划财务司 城市建设统计年报 1982 2003 35 36 第四节土地集约利用的影响因素 一 土地利用的系统性 37 土地集约利用的影响因素 利用主体及主要手段和目标 38 二 土地集约利用的影响因素 1 土地利用适宜性与限制性及其时空分异土地适宜性和限制性及其时空分异是影响土地集约利用及其水平高低的前提条件 而不遵循其适宜性和限制性特点的集约利用也必定不能获得最大化的土地利用综合效益 39 2 经济社会发展水平及其区域差别1 人口 人口数量 质量结构及其分布在人多地少 人地关系较为紧张的地区 由于土地资源稀缺程度较高 土地利用较为集约2 科学技术 提高土地利用的经济社会上限和自然生态上限而突破既有水平下的投入强度限制 通过改变工艺提高土地利用程度 产出效果和改善持续状况 40 3 文化习俗主要通过用地观念和传统对人们土地利用行为方式产生影响 4 政策制度性因素国家的宏观调控 如农地制度 农业经营组织 经营方式等微观方面的问题 也有农业投入 农产品价格 流通 工农关系等宏观政策方面的问题 41 5 经济总量经济总量及其与人口比较得到的经济发展水平影响区域资本市场的形成和发展 而资本市场发育状况则在一定程度上决定了所在地区土地集约利用的物质基础 6 经济结构主要通过产业结构影响土地集约利用 产业结构粗放与否主要看其在更大区域甚至全国范围内的优势与劣势 现状产业结构是否与其区域定位以及在全国分工一致 是否与其经济社会发展阶段相适应 而不一定千篇一律将初级的 资源利用型的产业用地界定为不集约土地利用 42 7 经济效益 为土地集约利用提供了经济动力土地集约利用归根结底在于投入增加 而其中的经济效益如何就在很大程度上决定了投入增加的 量 43 三 不同土地利用和管理主体 1 中央政府 宏观指导和调控土地集约利用 为土地利用营造集约经营的经济社会环境 1 土地利用目标经济发展社会进步 如社会公正 社会和谐等 资源安全如粮食安全生态安全如人地关系协调发展 44 45 2 宏观调控手段政策制订 产业政策 区域政策 资源环境政策 财政政策 金融政策 科技政策等制度建设 市场制度 产权制度和规划制度相关立法 2 地方政府 宏观指导和调控土地集约利用 为土地利用营造集约经营的经济社会环境 2 管理手段规范市场推广科技实施规划执法监督 1 目标经济增长解决就业 开发保护 46 3 地方政府管理不善政府对土地市场的干预往往会扭曲土地市场供求关系 改变要素的相对价格 从而影响土地集约利用效果 对政绩的过分追求 土地财政 土地粗放利用在经营城市土地过程中为实现短期收益最大化 大力进行土地批租 导致政府土地经营行为的短期化 在招商引资过程中 为了吸引投资而压低工业用地价格 其结果导致投资者占用过多的工业用地 土地集约利用水平较低 47 3 具体农户或单位 理性经济人 追求利益最大化 目标 增加产品产出和经济收入手段增加投入应用科技改变土地用途更新观念 48 一 指标设计的原则1 全面性指标体系要涵盖土地集约利用的各个方面 以便对其进行全面的系统研究和评价 2 可比性指标选取要反映土地集约利用内涵在各城市之间的普遍适用性 考虑国际通用性和城市 地区间的可比性 3 可操作性各指标的统计记录要完整 数据本身要准确 易获得 4 动态性考虑土地集约利用的动态发展趋势 5 独立性尽量排除密切相关的指标 第五节土地集约利用常用的评价指标 49 二 指标设计方法 目标法逐点 逐级细化土地集约利用目标 在每个目标或每组目标下选取若干指标 而目标则体现在概念或涵义的界定上 以城市土地集约利用为例 50 51 52 1 土地利用程度指标 城市总建筑密度 城市地域范围内 所有建筑物的基地总面积 房屋首层占地的面积 与城市用地总面积的比值 城市总容积率 指城市地域范围内 总建筑面积与城市用总地面积的比值 一般越高越集约 在过高则带来一系列负效应 因此 应考虑适宜值作为城市土地集约利用水平的上限 53 人口负荷指单位土地面积上作居住的人口数 在一定限度内 城市的人口负荷越高则人均用地越少 表明土地利用越充分 越集约 但超过限度 又会造成城市基础设施 公共服务设施紧张 城市环境质量下降 导致不集约 所以要做具体的分析 土地闲置率闲置土地面积占用地总面积的比例直接反映激越水平的高低 另外 商品房空置率指标也可以反映土地利用程度 54 建设用地与城市人口增长弹性系数指城市人口比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之比值 反映土地集约利用动态发展趋势 从城市土地使用强度变化的角度反映城市土地集约利用的潜力 建设用地与城市人口增长弹性系数 人口变化率 建设用地变化率 城市用地扩张系数城市建成区面积与上年相比增加面积的比例 反映城市用地外延扩张的强度和趋势 一般 该值越低 某种程度上表明城市土地注重内部潜力挖掘 集约利用水平高 城市用地扩张系数 本年建成区面积 上年建成区面积 本年建成区面积 55 2 土地利用结构指标土地利用结构表现为数量结构 比例结构 与空间结构两方面 其评价主要由建成区各类用地面积来反映用地比例的协调程度 土地利用结构合理是提高利用效率的前提 又是整个区域经济 社会 环境协调发展的重要条件 56 城市各主要用地类型所占比重从经济 社会 生态三方面间接地决定着土地集约利用的整体水平 对该指标的大小与城市土地集约利用水平的关系应做具体的分析 人均居住用地面积 反映城市土地利用结构与人口局级规模是否协调一致 人均居住面积过大 则城市土地利用状况总体粗放 过小 则由于过度利用而带来负效应 我国小康社会标准 35平方米 人 57 3 土地投入指标 地均固定资产投入 对土地投入程度的经济数量上的总体衡量和反映 该值越高 其投入量越大表明土地的集约度越高 资料的获得 统计年鉴固定资产投资项 58 地均基础设施投入 其投入量越大 配套设备完善程度越高 则城市各项职能发挥得越好 城市的经济 环境和社会效益也就越好 即集约利用水平越高 资料的获得较难 基础设施资金没有单列 可以用各项基础设施的状况的间接反映指标 如城市铺装道路面积 城市基础管道面积 水 气 光缆 等 59 建设用地与固定资产投入增长弹性系数指城市固定资产投入比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之笔 反映土地集约利用动态发展趋势 从土地投入强度变化的角度反映城市土地集约利用的潜力 建设用地与固定资产投入增长弹性系数 固定资产投入变化率 建设用地变化率 地均环保投入 是维持土地集约利用的重要保障 城市土地集约利用不能以牺牲环境为代价 资料的获得较难 环保投入资金没有单列 可以用各间接反映指标 如城市污水处理率等环评指标 60 4 土地产出指标 地均GDP 地均利税 地均工业产值 地均第二 三产业产值 地均社会消费品零售总额等 地价从微观看 城市土地的价值高低是影响城市土地集约程度的最重要和直接因素之一 从宏观角度看 城市的聚集效益是影响土地价值的决定因素 是促进成土地集约利用的重要杠杆 可以间接的表明城市土地的经济产出 改值越高 集约利用水平越高 61 建设用地与第二 三产业GDP增长弹性系数指城市第二 三产业GDP比上年的增长率与建设用地比上年的增长率之比值 反映土地集约利用动态发展趋势 从城市土地经济效益变化的角度反映城市土地集约利用的潜力 建设用地与第二 三产业GDP增长弹性系数 第二 三产业GDP变化率 建设用地变化率 62 63 三 综合指数法评价城市土地集约利用水平的步骤 构建评价指标体系 核心指标标准化 确定核心指标权重 构建指数公式与评判标准 专家咨询法 级差标准化 层次分析法熵值法等 64 65 Y为指标标准化值 x为指标标准值 xmax实测最大值 xmin实测最小值 核心指标标准化 66 指标标准值确定的原则 1 参考国内外同类发达城市的水平 同时又要考虑到国内外相关城市经济实力与发展水平的差距 还要考虑城市土地利用的需要与可能 合理确定标准值 2 有国家标准的尽量采用国家标准 并参照地方标准调整幅度范围 没有国家标准的 参照地方标准 即省或市级标准 67 3 即没有国家标准也没有地方标准的 参照全国或同类城市的一般水平 加上一定的调整幅度 4 以近几年的各评价指标的平均值作为指标的下限值 以土地规划 城市规划 环保规划等规划期末的指标作为土地可持续利用指标的上限值 68 确定核心指标权重 69 70 结果分析 1 我国城市集约利用水平较低 全国平均为4 36 处于一般集约状态 其中上海为6 66 其次是石家庄 为6 31 二者出于中度集约水平 乌鲁木齐最低 为2 97 出于中度粗放状态 2 明显的区域性东部最高 平均为4 63 其次是中部 平均为4 62 西部最低 平均为3 87 71 72 第六节土地资源可持续利用分析 一 土地资源可持续利用定义土地的利用不能对后代的持续利用构成危害 即土地的利用既要满足当代人的经济 社会发展的需求 又不妨碍后代人的生存发展的需要 需要 是多样的 不同区域 不同发展阶段的群体具有不同的价值观 需要 是不一样的 73 二 土地资源持续利用的原则生产性 保持和加强生产 服务 保证土地资源的合理利用和加强生产服务而提高其生产潜力稳定性 减少生产风险程度 改善土地生产的生态条件进而保证生产的稳定性保护性 保护土地资源的潜力和防止土壤与水质的退化 即不能因为生产或高产而破坏水土资源可行性 具有经济活力 即生产与经济要双向持续发展 不能高产出穷村可承受性 社会可以接受 必须考虑社会的可承受性 74 三 土地资源可持续利用影响因素 1 自然因素气候 土壤 地形 水资源 植被等 2 经济因素 3 技术因素 4 管理因素各项政策和规章制度 75 四 土地可持续利用评价指标体系构建要求 1 可持续的绝对性与相对性土地利用可持续性评价在评价目标的绝对性 第一 系统的结构稳定性第二 系统的动态性第三 系统的综合有效性 满足这三方面的要求是实现土地资源可持续利用的必要条件 76 土地利用可持续性评价标准的相对性 不同发展阶段和不同区域的价值观 文化观 发展水平 消费水平的差异 确定绝对的评价标准是不可能的 任何土地利用可持续性评价都会带有历史的 区域的局限性 其评价标准的相对性主要体现在三方面 77 第一 度量指标的多样性 对特定土地利用系统采用不同的度量指标可能会出现不同 甚至相悖的结论 第二 社会文化的差异 不同的利用主体对土地利用持续性的认识存在判断价值的差异 第三 区域的差异 不同自然地理特点和社会经济发展水平的区域对土地利用可持续性的目标也存在差异 78 五 土地可持续利用评价指标体系构建 构建方法 目标法 分析土地持续利用的目标 解析影响目标实现的主要影响因素 进而选择各影响因素下的具体指标 79 1 国土资源部信心中心研究成果 国土资源可持续发展指标体系探索与实践 80 81 82 83 84 2 傅伯杰陈利顶蔡运龙李秀彬等 环渤海地区土地利用变化及可持续利用研究 1 评价指标的选择 以 持续土地管理评价纲要 FAO1993 提出的土地利用可持续性评价的五项原则为依据 考虑到影响土地利用可持续性的最根