商业文化广场项目可行性研究报告.doc

商业文化广场项目可行性研究报告第一章 总论一、项目名称高川商业文化广场二、项目建设单位 三、项目法人代表 四、项目建设地址项目地块位于宝鸡市陈仓区车站路与陈仓大道十字西北角，陈仓物流园区与老城区中心位置。项目三面临路：东临车站路、南临陈仓大道、西临规划路。五、项目建设规模与建设内容 用地面积：31682.5，总建筑面积：65237.51。地上面积为51830.92，地下面积为13406.59。其中公司自持14397.69。 （本次为一期项目开发，总建筑面积暂定为4万平方米）六、结论该项目符合陈仓区城市规划。地块位于宝鸡市陈仓区车站路与陈仓大道十字西北角，陈仓物流园区与老城区中心位置。项目三面临路：东临车站路、南临陈仓大道、西临规划路，供水、排水、电力、通信等基础设施到位，可以满足项目建设需要。项目建设用地有保证，地质结构良好，不存在地质灾害或自然灾害的隐患因素，周边没有物理、化学等污染企业或污染源，项目建设条件良好。项目的建设不仅可以提升陈仓区城市形象，拉动城市内需，提高政府财政收入；还可以改善城市购物环境，提升人民生活品质，并可以提供一定的就业岗位。所以项目的建设是必要的、是可行的。第二章 项目背景一、项目区域概况陈仓区，宝鸡市城区之一，位于陕西省西部，西与甘肃省天水市、清水县相邻。地处秦岭山地、关中平原、黄土高原过渡区，地貌由山、塬、川组成。属大陆性暖温带季风气候，年均气温13，年降水量701毫米。主要河流有渭河、千河、金陵河。宝中铁路与陇海铁路交汇于此，310国道、G30西宝高速公路和210省道、212省道过境。面积2580平方千米，人口60万。近年来，陈仓区委、区政府认真贯彻落实中央和省市决策部署，团结带领全区广大干部群众，紧紧围绕加快六区建设、实现在关天经济区率先发展的宏伟目标，加压奋进、努力赶超。积极承接宝鸡百万人口特大城市东扩，全力加快城市基础设施建设步伐，先后建设了一大批道路桥梁、公共游园等城市基础设施，城市供排水、集中供热等配套设施建设步伐不断加快，城市载体功能不断完善，城市化步伐快速推进。抢抓汶川地震灾后重建机遇，突出民生、科学规划、争取支持，实施了1011个重建项目，城乡居民住房条件明显改善，学校医院、城乡基础设施建设步伐加快，教育、卫生、村级阵地建设等多个方面基础设施条件得到大幅提升。以建设新型工业强区为目标，积极扶持大企业大集团做大做强，全力推进陈仓科技工业园区和区镇工业园区建设，延长中立、青岛啤酒等一批带动力强的大型企业落户陈仓，陈仓科技工业园区和周原工业园区跻身全省100个重点县域工业园区行列。以发展现代农业为方向，加快推进陈仓现代农业示范园区、贾村塬现代旱作农业示范区和西部山区生态有机农业示范区，顺利建成周原蔬菜和慕仪食用菌两个省级现代农业示范园。以环境保障为着力点，积极支持陈仓现代物流园区建设，全力保障园区项目建设，宝鸡会展中心建成投用，大明建材城等一大批项目落户园区建设，陈仓现代物流园区初具规模。以基础设施建设、主导产业开发、移民搬迁、社会事业发展为重点，累计投入各类项目资金8.85亿元，深入推进突破西山战略，西山群众居住和基础设施条件得到极大改善，主导产业不断壮大，社会事业全面发展，西山面貌发生了显著变化，为全市乃至全省探索出了一条板块式扶贫开发的新路子。以关注民生推动和谐发展为出发点和落脚点，各项社会事业健康快速发展，人民群众幸福指数不断提高。2012年全区实现生产总值151.54亿元，完成地方财政收入2.83亿元，城镇居民人均可支配收入2.59万元，农民人均纯收入8678元。先后荣获全国食品工业强区、全国科技、文化工作先进区、生态示范区、计划生育优质服务先进区等称号。陈仓区将打造以“北坡森林公园”为依托的10公里生态屏障，展示陈仓历史文化风貌；建立老城中心和新公共中心；形成老城区、新城区、物流园区、科技园区、陇海铁路道北城市拓展区五区并举的空间格局，把陈仓区建成以虢镇为中心，西接宝鸡、东连蔡家坡的“百里城市经济长廊”。随着城市的东移，政府对区域的规划及投资，老城区的改造，将提高区域居住人口的数量，而高川商业文化广场的落成不仅完善了区域的生活配套，提升区域城市形象以及经济发展，且大大改善了陈仓区人民的生活品质二、陈仓房地产现状及发展方向陈仓区撤县设区后，面对旧城区建筑密度大，休闲空地少，基础设施配套差、交通不畅，绿化面积不足的现状，陈仓区积极跟进宝鸡市“四市建设”和“两个最佳”创建步伐，以加快西街南移、实施旧城改造，改善人居环境，提升城市品位为重点，按照优化布局、美化空间、净化环境、亮化景观、完善功能的思路，通过规划引导、加强管理、加快建设，城市功能日臻完善，城市化水平得到显著提高。特别是随着我省三大物流园区之一的陈仓物流园的建设和陈仓区“关中天水经济区发展规划”的实施，使陈仓区经济发展迅猛，2012年全区实现生产总值达到151.54亿元（现行价，下同），增长13.3%。其中，第一产业增加值21.54亿元，增长5.8%,占生产总值14.2%；第二产业增加值85.34亿元，增长16.7%,占生产总值56.3%；第三产业增加值44.66亿元，增长9.7%,占生产总值29.5%。人均生产总值(按常住人口计算)25361元,比上年增长12.1%。财政实力不断增强。全年完成财政总收入96065万元，增长0.9%，其中：地方财政收入28268万元，下降4.4%；完成财政支出148600万元,增长19.4%。价格总水平持续上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨2.9%，商品零售价格较上年上涨1.0%；农业生产资料价格较上年上涨6.0%。根据调查，目前城区内面积较大、规划合理、周边配套较完善的小区有千渭星城、佳苑新城和盛世华庄等，销售情况良好，均价基本在35004500元/左右。2.1发展定位以科学发展观为指导，以“三化同步”为引领，积极实施以工哺农，以城带乡，城乡互动战略，按照“一体两翼三中心”（以城区为主体，以阳平、周原为两翼，建设贾村、县功、坪头三个中心镇）的发展布局，创新体制机制，以一园六村统筹城乡发展试验区建设为先导，以推进五项制度（农村产权制度、户籍制度、社会保障制度、财政金融制度、流通制度）改革为突破口，强力推动“三集中”（工业向园区集中，土地向产业集中，农民向城镇集中），促进生产要素向农村流动，基础设施向农村延伸，公共服务向农村覆盖，现代文明向农村传播。2.2区域布局十年后陈仓区面积将达30.4平方公里，人口21万，届时一个充满现代气息又不失文化韵味的陈仓区将呈现在宝鸡人面前。 老城区将会复古城墙，打造带有陈仓特色的文化体验区。虢镇将来的中心在会展中心，届时虢镇火车站会重建。南环路西段会有一个3千平方米大型游乐场，和陈仓苑相对面。中段会有一个7万平方米大型购物广场，和一个大型家具专卖市场。园丁学校向西到车站路口会成为一个像底店那样的运输工具及其配件修理交易中心，以车站和平路和建国路为线，建设成为农机，种子等农业生产资料的交易中心，以陈仓大道李家崖段为中心，规划建设电子电器、机械产品交易中心。千河路段将会成为一个占地100多亩连接二电厂、东岭集团的大型物流园区，阳平镇商业区，阳平镇将大力发展日用工业品和化工、制造、农产品流通企业，届时政府会投资建立一个1.5万平方米的综合性购物广场，和3千平方米的农产品交易市场。天王商业区，以农业生产资料、奶制品、牲畜、果品饮料、秋菜、日用消费品、旅游产品、文化用品及机械制造配件品为骨干，规划建立5000平方米的天王镇中心区商贸大厦和建立3000平方米的3个分区商贸中心。 虢镇将会有一个占地100亩，年成交额15万吨的蔬菜专业批发市场。 虢镇桥南和西门外两处建立占地30亩2个果品专业批发市场，坪头镇将会建立占地30亩，年成西部果品专业批发市场。 陈仓大道千河段，通过联合开发，建成占地100亩，现代化“中国太白山药谷”中药材交易市场。 在车站组建大型建材专业批发市场。在南环路中段组建家俱专业市场。 在虢蔡公路阳平段规划建立生猪、仔猪、鲜猪肉和蛋肉鸡专业交易市场。在虢镇车站、北门分别规划建设大中型粮油及饲料专业交易市场。 在车站及李家崖区，建立一个占地50亩，仓储面积25000平方米的日用消费品配送中心。以车站建国路物资公司为核心，发展建立占地30亩仓储20000平方米的集化肥、农药、种子、地膜、农机、农具为主的农村生产资料配送中心。在车站择址建立一个集粮油、调味、果汁、蔬菜、奶制品、啤酒、白酒、盐糖为主的副食品配送中心。 在陈仓大道千河段，建立一个占地30亩，仓储15000平方米的以中西药为主的药品配送中心。在李家崖发展建立占地40亩，仓储20000平方米的机械、电子及其配件中心。 在车站以西择地建立占地100亩的建材配送中心第三章 项目建设的必要性及可行性一、项目建设的必要性随着国家加快城镇化进程的脚步，城镇规模不断扩大，大量城镇边缘人口涌入，不但带动城镇经济发展，也使当地商业市场得到了一定的提升，人民收入的提高，生活品质日益升高，目前县域城市商业环境已经不能满足人民的消费需求。以底商及街铺为主的商业环境急需升级。高川广场正是在这一前提下应运而生先进的建筑规划理念、丰富的商业业态，完善的商业运营体系，将为陈仓区打造一个集大型超市、休闲、娱乐、餐饮、文化等多种业态于一体的一站式、高品质商业文化广场。在满足陈仓区人民购物需求的同时，为推动城市建设和城市商业文明发展做出贡献。二、项目建设的可行性本项目的建设响应国家对加快城镇化进程的号召，符合陈仓城市发展规划。项目的落成，不但可以改善陈仓区城市环境，拉动城市内需，提升城市形象，还可以提供一定的就业岗位，改善人民购物环境，也将为陈仓商业环境带上了一个新的台阶。第四章 项目选址及建设条件一、项目拟选地址项目地块位于宝鸡市陈仓区车站路与陈仓大道十字西北角，陈仓物流园区与老城区中心位置。二、项目地建设条件2.1气候、气象条件项目区地处中国西北内陆地区，属中纬度大陆季风区域暖温带半湿润、半干旱气候。因境内地表结构复杂、海拔高度差异较大，各地气候差异亦很明显，东北部为川原气候，西南部及秦岭北麓为山地气候。又因位于青藏高原东侧偏北，受东亚季风环流控制，冬季受极地大陆气团影响，盛偏北风，空气干燥，气温较低，常有霜冻，寒潮侵入；夏季受热带海洋气团影响，盛偏南风，空气中水气含量增大，降水较多，气温高，天气炎热，春、秋为过渡季节，35月气温回升较快，降水量不足，易形成春旱。秋季降雨较多，常出现秋霪雨。多年平均气温12.8 ，1月平均气温零下0.2，极端最低气温零下18.4（1991年12月28日）；7月平均气温25.3，极端最高气温41.7（2006年6月17日）。最低月均气温零下7.8（1977年1月），最高月均气温33.6（1991年7月）。平均气温年较差25.5。无霜期年平均224天，最长达254天，最短为194天。年平均日照时数1913.9小时。年平均降水量647.1毫米，年平均降雨日数为100天，最多达126天（1988年），最少为77天（1997年）。极端年最大雨量985.6毫米（2011年），极端年最少雨量383.0毫米（1977年）。降雨集中在每年5月至10月，8月最多。2.2交通条件陈仓区境内陇海铁路横贯东西，宝成、宝中铁路通往南北，310国道和西宝高速公路、 西宝北、中、南线穿境而过，距咸阳国际机场130公里、 省城西安150公里，城内路网呈现“七纵五横”框架，交通便利。2005年底，陈仓区已有国、省道及一级公路8条185.3KM ，区镇公路10条249.1KM，镇村公路211条848KM，专用公路10条74.59KM，区内公路总里程达到1356.99KM ，公路密度为每百平方公里22.7KM 。农村公路总里程达1171.7公里，其中区管公路（含专用公路）总里程为323.7KM，占陈仓区公路总里程的27.63%，区管油路总里程达到166.5KM，占区管公路总里程的51.4%，占区农村公路总里程的14.18%，油路已通达乡镇政府所在地17个，占乡镇总数的94.4%，陈仓区338个行政村中325个已通了公路， 通路率达96.15%。区镇公路中大桥4座1038.6延米，中桥21座997.86延米，小桥28座2544.66延米，平均每公里10.21延米。目前项目地块门口紧邻公交车站牌15路（虢镇中学-火车站），81路（虢镇西门-行政中心）两趟公交车，后期将根据客流量的需要决定是否开放班车接送。第五章 项目设计理念及规划布局一、项目规划依据中华人民共和国城市规划法宝鸡市陈仓区城市总体规划宝鸡市陈仓区城市规划管理技术标准规划设计条件通知书建筑抗震设计规范（GBJ11-89）国家、省、市有关房地产开发的文件精神二、规划布局整体分为1栋4层集中商业和4栋3层商业街组成。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等一站式、体验式的消费服务场所。-1F：地下停车场及部分设备用房。1F：精品专卖、品牌生活馆。2F：购物超市、品牌生活馆。3F：休闲会所、儿童娱乐、专业卖场。4F：影院、专业卖场三、项目主要技术参数产品构成占地面积（m2）建筑面积(m2)可售面积(m2)商业51830.9227733.23综合体（自持）17774.9