土地增值税对普通商品房定价影响及其对策.docx

土地增值税对普通商品房定价影响及其对策万义平 ,郑智(南昌工程学院 经济系 ,江西 南昌 330099)摘 要 :普通商品房价格受成本 、税收 、目标利润和供求关系等多种因素影响 . 随着国家对土地增值税清算政策的出台 ,土地增值税对商品房定价具有深远的影响 . 针对土地增值税与商品房价格之间关系进行深入分析 ,提出了价格策略和相关对策 .关键词 :土地增值税 ;商品房 ;成本 ;价格 ;利润最大化中图分类号 : f293. 3文献标识码 :ainfl uence of land val ue increment tax on the pricingof the ordinary commodity houseswan yi2ping ,zheng zhi(department of economics ,nanchang institute of technology ,nanchang 330099 ,china)abstract :the price of the ordinary commodity house is influenced by such factors as cost ,tax ,target profit andsupply2demand relationship . with the implementation of new financial settlement policy ,the land value incre2 ment tax has been exerting further influence on the pricing of the ordinary commodity houses. based on the careful study of the relationship between the land value increment tax and the pricing of the ordinary commodity houses ,this paper puts forward some price strategies and relevant countermeasures.key words :land value increment tax ;commodity house ;cost ;price ;profit maximization自 2000 年以来 ,房地产业作为国民经济发展的基础产业 ,得到了持续和快速发展 ,主要表现为 : 一是房地产开发面积持续大幅增长 ;二是房地产市场购销两旺 ;三是价格逐年攀升 ;四是税收贡献逐年增大 . 据国家 统计局资料显示 ,2006 年房地产对 gdp 增长贡献率近一个百分点 ,房地产业税收大幅增长 . 以成都市为例 ,2006 年地方税收 206 . 5 亿元 ,房地产业税收占地方税收比重为 38 % ,达到 78 . 6 亿元. 同时房地产业对地方经济发展贡献受到地方政府的高度亲睐 ,甚至成为地方政府财政收入的主要来源渠道之一 ,土地财政成为地方 财政的一张王牌. 房价过高 、投资规模过大 、商品房结构不合理等 ,引起了中央政府和社会的广泛关注 ,中央 政府从土地供应 、房地产企业自有资本金充足率 、金融政策 、预售政策等方面采取了相关措施 ,逐年加大宏观 控制力度 ,但收效甚微 . 房价过快上涨 ,房地产市场发展过热 ,对房地产企业实现利润最大化的目标未必是好 事 ,因为消费者需求将受到严重打击 ,市场萎缩将不可避免 ;同时 ,将导致国家对房地产业税收调控政策持续出台 ,2007 年初 ,国家税务总局要求地方税务部门对房地产企业进行土地增值税清算 ,引起了房地产企业高 度关注和某种程度的恐慌 ,土地增值税对房价和利润的影响深远 .普通商品房定价的影响因素影响普通商品房定价的因素主要有项目开发成本 、开发费用 、税收负担 、地理位置 、周边环境 、项目配套 完善程度 、当地经济发展水平 、居民收入水平 、市场供求关系 、品牌著名度和消费者偏好等. 查找相关文献 ,研 究成本费用 、经济发展水平 、消费能力 、消费者偏好和区位优势等因素对房价和利润最大化影响的文献较多 , 而研究税收政策 ,尤其土地增值税对普通商品房定价影响及其对策的较少 .1收稿日期 :2008 - 03 - 16作者简介 :万义平 (1966 - ) ,男 ,副教授 .76南昌工程学院学报2008 年2土地增值税概况1994 年 1 月 1 日 ,国家正式颁布实施中华人民共和国土地增值税暂行条例,凡是转让国有土地使用权 、地上的建筑物及其附着物 (以下简称房地产) 并取得收入的单位和个人 ,为土地增值税的纳税义务人 ( 以下简称纳税人) ,对转让房地产所取得的增值额征收土地增值税 . 国家出台土地增值税 ,意在控制房地产开发 过热 ,合理调节企业利润 ,引导企业投资行为.(1) 确认纳税人转让房地产所取得的增值额纳税人转让房地产所取得的收入减除土地增值税规定的可扣除项目金额后的余额 ,为增值额 ,即 : 增值 额 = 收入 - 可扣除项目的金额 ,可扣除项目的金额包括以下 5 项 :取得土地使用权所支付的金额 :包含土地出让金和相关税费.开发土地的成本 、费用 :包括土地征用及拆迁补偿费 、前期工程费 、建筑安装工程费 、基础设施费 、公共 配套设施费和开发间接费用.新建房及配套设施的成本 、费用 :包括管理费用 、营业费用和财务费用 ,但扣除金额不能超过前面 2 项 之和的 10 %.转让房地产有关的税金 :包括营业税 、城市维护建设税和教育附加费 .财政部规定的其他扣除项目 .土地增值税暂行条例规定 ,可扣除项目的金额可以按 、项加计 20 %扣除 ,因此可扣除项目的金额为 + 120 % + + + .2) 土地增值税的税率1 - 2土地增值税实行超率累进制 ,税率分别有 30 % 、40 % 、50 % 、60 %四档 :增值额超过扣除项目金额 50 %的 部分 ,税率为 30 % ;增值额超过扣除项目金额 50 % 、未超过扣除项目金额 100 %的部分 ,税率为 40 % ; 增值额超过扣除项目金额 100 % 、未超过扣除项目金额 200 %的部分 ,税率为 50 % ;增值额超过扣除项目金额 200 %的部分 ,税率为 60 %.3) 应纳土地增值税额 土地增值税额的计算公式为土地增值税额 = 增值额 适用税率 - 可扣除项目金额 扣除系数 ,式中适用税率为 30 % ,扣除系数为“0”; 适用税率为 40 % ,扣除系数为“5 %”; 适用税率为 50 % ,扣除系数为 “15 %”;适用税率为 60 % ,扣除系数为“35 %”.3开发成本与售价之比同土地增值税税率关联分析(1) 免征土地增值税的普通商品房开发成本与售价关系 根据土地增值税暂行条例和实施细则有关规定 ,未超过扣除项目金额 20 %可以免征土地增值税 .例 1某 房 地 产 企 业 开 发 花 园 洋 房 , 销 售 单 价 为 x , 土 地 价 、税 款 和 开 发 成 本 为 y , 营 业 税 及 附 加 为5 . 5 %.由增值额 = 收入 - 可扣除项目的金额 可扣除项目的金额 20 % ,得x - ( y 120 % + y 10 % + x 5 . 5 %) ( y 120 % + y 10 % + x 5 . 5 %) 20 %.由此推导 : y/ x 0 . 6 ( x/ y 1 . 67) ,其经济含义是当土地开发成本 ( 含土地价 、税) 与房价之比大于或等 于 0 . 6 时 ,免征土地增值税.(2) 征收土地增值税的普通商品房开发成本与售价关系增值额未超过扣除项目金额 50 %的部分 ,税率为 30 %. 例 1 中增值额 = 收入 - 可以扣除项目的金额 可以扣除项目的金额 50 % ,即x - ( y 120 % + y 10 % + x 5 . 5 %) ( y 120 % + y 10 % + x 5 . 5 %) 50 %.由此推导 : y/ x 0 . 47 ( x/ y 2 . 12) ,其经济含义是当土地开发成本 ( 含土地价 、税) 与房价之比大于或等 于 0 . 47 时 ,土地增值税适用税率为 30 %. 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. 第 3 期万义平 ,等 :土地增值税对普通商品房定价影响及其对策77依此类推 , y/ x 0 . 34 ( x/ y 2 . 92) ,土地增值税适用税率为 40 % ; y/ x 0 . 21 ( x/ y 4 . 67) ,土地增值税适用税率为 50 % ; y/ x 4 . 67) ,土地增值税适用税率为 60 % ,因此可得表 1 .表 1 普通商品房的开发成本与售价之比同土地增值税关系表序号开发成本/ 售价售价/ 开发成本土地增值税税率/ %1234y/ x 0. 60. 47 y/ x 0. 60. 34 y/ x 0. 470. 21 y/ x 0. 34x/ y 1. 671. 67 x/ y 2. 122. 12 x/ y 2. 922. 92 x/ y 4. 670304050 5 y/ x 4. 67 60 土地增值税对目标利润影响分析例 2 某房地产企业开发花园洋房 ,土地开发成本 ( 指 : 土地出让价和相关税款 、开发土地的成本和费 用) 为 2 000 元 m - 2 , 土地开发费用为土地开发成本的 10 % , 市场可以接受的售价有 3 340 元 m - 2 、3 424 元m - 2 、3 508 元m - 2 、3 592 元m - 2 、3 676 元m - 25 种方案.根据利润计算公式 (式 (1) ) ,编制商品房销售实现利润测算表 (见表 2) .4(1)利润 = 收入 - 土地开发成本 - 开发相关费用 - 营业税及附加 - 土地增值税 .表 2商品房销售实现利润测算表售 价/ (元m - 2 )土地开发成本/ (元m - 2 )土地开发费用/ (元m - 2 )营业税及附加/ (元m - 2 )土地增值税/ (元m - 2 )利 润/ (元m - 2 )土地增值率/ %3 3403 4243 5083 592183. 70188. 32192. 94197. 562022. 825. 628. 40190. 70214. 52238. 14956. 30844. 98900. 54956. 302 0002 000 10 % 3 676 202 . 18 31. 2 262. 15 1 011 . 67 备注 :营业税税率为 5 % ,营业税附加为 10 % ;土地增值税按前面公式测算得出 .根据商品房销售实现利润测算表的数据 ,可以发现土地增值税税率为 30 % (即 1 . 67 x/ y 2 . 12) 时 ,在 成本不变的情况下 , x/ y 存在两个具有不同经济意义的区间 :销售单价在 3 3403 592 元m - 2 ( (1 . 67 x/ y 1 . 8) 区间为无效的销售区间 ,在此区间销售利润随着销售单价的增长 ,并不是增加而是下降 .销售单价在 3 5923 676 元m - 2 (1 . 8 x/ y 2 . 12) 区间为有效的销售区间 ,在此区间随着销售单价 的增长 ,实现的销售利润也随之增长.为了便于房地产企业根据自己的实际情况来分析无效的销售单价区间 ,可以将普通商品房的开发成本 、 售价 、土地增值税和利润关系列表如表 3 .以净利润为纵坐标 ,以售价/ 成本为横坐标 ,可得图 1 .表 3 普通商品房的开发成本 、售价 、土地增值税和利润关系表项目开发成本/ 售价售价/ 开发成本土地增值税的税率/ %免征土地增值税的指标区间y/ x 0. 6x/ y 1. 670利润下降的指标区间 (无效区间)0. 56 y/ x 0. 61. 67 x/ y 1. 830征收土地 增值税后0. 47 y/ x 0. 560. 34 y/ x 0. 470. 21 y/ x 0. 34y/ x 0. 211. 8 x/ y 2. 122. 12 x/ y 2. 922. 92 4. 673040利润不受售价影响的指标区间5060 1994-2014 china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. 78南昌工程学院学报2008 年5基于土地增值税的普通商品房定价与对策通过前面数据分析 ,可见在房地产项目开发成本一定的情况下 ,由于土地增值税的征收 ,存在一个无效的售价区间 ,对房地产企业来讲 ,售价并不是订得越高越好 。房地产企业 为追求利润最大化 ,应根据项目开发成本 、市场可以接受的售价水平 ,合理决策普通商品房的销售定价 .(1) 市场对普通商品房的销售价格十分敏感的定价决策 当售价与开发成本之比达到 1 . 8 时 ,市场不予接受房地产企业做出的销售价格 ,一会导致销售困难 ,二会导致企业实现的利润下降 . 房地产企业对普通商品房的定价 ,应控制在开 发成本的 1 . 67 倍最佳.(2) 市场对普通商品房的销售价格有一定敏感性的定价决策图 1 售价/ 成本与净利润的关系市场对普通商品房的销售价格有一定敏感性 ,当售价与开发成本之比超过 1 . 8 时 ,市场可以接受房地产企业对普通商品房定价的合理区间 ,表现为售价越高 ,企业利润同时上升. 房地产企业应根据市场调查情况 ,合理对普通商品房进行定价 ,有利于加快销售速度和房款的回收 .参考文献 :1 张焕彦 . 现行土地增值税的税法解读 j . 中山大学研究生学刊 :社会科学版 ,2007 , (2) :48 - 54.2 宋 璐 . 土地增值税对房地产市场的经济效应分析 j . 科技创新导报 ,2007 , (35) :122.(上接第 66 页)参考文献 :1takao t , hiroyuki i , katsumi o. simultaneous detection of six citrus viroids and apples stem grooving virus from citrus plants by multiplexreverse transcription polymerase chain reactionj . j virol methods ,2002 ,106 :235 - 239.gandia m ,rubio l ,palacio a ,et al . genetic variation and population structure of an isolate of citrus exocortis v