郑州写字楼探测性研究.doc

郑州写字楼市场探测性研究 在房地产开发的四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中,写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济发展水平及走势。购买(或租用)写字楼的客户群最为理性,写字楼开发的利润较高,但同时风险也较大。郑州作为河南省省会，是全国重要的交通枢纽和商贸城市，商业经济十分活跃。伴随着郑东新区的开发以及中部崛起战略的实施，一批外地企业开始进驻郑州市场，这将为郑州市的产业升级乃至写字楼的专业化发展注入新的动力。但是，作为内陆二线城市，郑州的经济发展依然相对滞后，第三产业在国民经济中的比重依然相对较低，这就制约了郑州写字楼尤其是高端写字楼的需求市场。写字楼发展现状在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场。随着房地产市场的快速发展，大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼出现，近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起。在经历了一定时期的发展后，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。鉴于郑州的经济发展水平，在今后相当一段时间里，商住楼仍然会存在于郑州市场。因为一些公司离开了创业阶段以后要追求更好的形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂的住宅待下去，但是同时还有新的公司成立。而郑州的经济不够发达，还处于快速发展的阶段，不断会有人加入创业的行列，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入也不足以支持他们在写字楼办公，因此商住两用将是他们很好的选择。2004年以来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求；本地企业也有相当一批已经发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。 在这种情况下，现代意义上的高档纯写字楼形态开始亮相郑州市场，尤其是进入2005年后，一批专业写字楼开始陆续走向市场。供应市场调查2004年郑州的办公类建筑投放量（包括写字楼和商住楼）逼近50万平方米，如果加上一些单位的办公楼，这一数字还会攀升。其中，尤为引人瞩目的，当数农业路上的国际企业中心，无论是楼宇配套还是建筑规模（10.8万平方米）都开创了郑州写字楼市场的一个先例。2004年，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，而经三路和农业路的拓宽改造，更为该路段的楼宇品质和办公环境的提升提供了新的契机。另外一个相对集中的区域是郑东新区CBD起步区内，在政府政策指挥棒的指引下， 04年郑东新区的CBD获得了较大的发展。进入2005年，郑州的写字楼市场并没有降温的趋势，反而有愈演愈烈之势。国际企业中心、信息大厦、注协大厦等刚刚上市的写字楼正在热销之中，而一些新的项目也不断出现，如南阳路上的清华商务、文化路上的永和国际、陇海路上的凯旋门、建设路上的绿城数码大厦以及刚刚上市的位于黄河路上的天一大厦等。除了市区之外，郑东新区CBD更是热闹非凡：联合中心、CBD世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。如果考虑到尚未动工的潜在写字楼项目，包括紫荆山路上的紫金城、文化路上的数码银座以及规划面积154万平方米的中原数码港项目，未来郑州写字楼尤其是专业写字楼市场的竞争将会异常激烈。05年新入市写字楼项目（部分）项目名称建筑面积（平方米）新推项目绿城数码大厦30,000 凯旋门80,000 CBD世贸大厦50,000 联合中心66,000 顺驰第一国际40,000 紫金城18,000 合计284,000 潜在项目中原数码港1,540,000 纵观这些新近入市的写字楼项目，大部分都是纯粹的专业写字楼，无论是设计理念、楼宇配套还是智能化水平，都达到了一个新的高度。凯旋门“国际化、人性化、科技化、时尚化”的设计理念以及“5A智能化、6星级规划、7H酒店式SOHO”的楼宇品质；联合中心的360度阳光玻璃幕墙设计、双会展中心以及国际自动化与生态化超级双5A系统；顺驰第一国际的5A级智能系统、6大商务配套、3大服务体系、108项细节改进以及365项商务便利虽然，这些信息难免带有开发商人为夸大的成分，但从中我们仍然可以感受到，这是继国际企业中心、信息大厦、金成国贸大厦等高端项目之后，郑州专业写字楼市场的又一次发力，这似乎也预示着郑州写字楼未来专业化、智能化、国际化的演进方向。然而，郑州写字楼在向专业化、智能化、国际化演进的同时，集中化与规模化的趋势也有所显现。继2004年国际企业中心以10.8万平方米建筑面积横空出世之后，2005年新入市的几个项目都具有相当的规模。据不完全统计，仅绿城数码大厦、凯旋门、CBD世贸大厦、联合中心、顺驰第一国际、紫金城这六个项目，写字楼总投放面积已达28万平方米。对比2004年全年50万平方米的投放量以及12.5万平方米的成交量，2005年的写字楼市场可谓已呈井喷之势，同时销售形势也必将空前严峻起来。需求市场分析: 从上表可以看出，20012004年，虽然郑州市写字楼成交面积在逐年增加，但事实上增幅却在逐年递减，而且递减幅度十分明显。2002年、2003年、2004年成交面积同比分别增长887.1、79.1 、9.7 ，对比同期全市GDP年均12.7、18.6、25.0 的增长幅度，以及同期第三产业生产总值年均13.7、12.9、34.9 的增长幅度，可以发现，郑州写字楼需求市场依然十分有限。随着郑州经济尤其是第三产业的快速发展，虽然写字楼需求上升潜力十分巨大，但目前状态下，对比04年50万平方米投放量与12.5万平方米的现实，未来几年郑州写字楼市场形势将十分严峻。 据房管局公布的统计资料显示，2005年一季度，郑州写字楼市场累计销售10900平方米，实现销售额3375万 元。与2004年一季度22200平方米以及四季度40800平方米的成交量相比，分别下降了50.9（同比）与73.3（环比）。 价格方面，2005年一季度郑州写字楼市场实现均价3097元/m2，同比与环比分别下跌9.5（20